Ondernemingsplan 2016 3
INHOUDSOPGAVEVoorwoord 5
1. Inleiding 6
2. Omgevingsanalyseenmaatschappelijkeopgave 8
2.1 Eennieuwwettelijkkader 8
2.2 DemografischeensociaaleconomischeontwikkelingeninhetwerkgebiedvandeAlliantie 10
2.3 Maatschappelijkeopgave–devraagvanonzedoelgroepen 11
3. Visieenmissie 14
Onzevisie 14
Onzemissie 15
4. Klant,beheerenleefbaarheid 16
5. Passendwoneninpassendvastgoedopeenpassendeplek:hetvastgoedbeleid 20
6. Passendhurenenverhuren:eendynamischebenadering 25
7. Financiëlerandvoorwaarden 27
8. Inverbindingmetonzebelanghebbendenentoezichthouders 29
9. Metonzeorganisatiegaanwehetdoen 31
10. Kernpuntenstrategischeinzetendeagendavoordekomendetijd 33
Kernpunten 33
Deagenda 34
Ondernemingsplan 2016 5
VOORWOORD
optafelhaddenengavenrichtingaandeuiteindelijke
keuzesdiewemaakten.Tijdenshetgeheletrajecthebben
weintensiefonzecommissarissenalsklankbordbenut,
enerzijdsomhendeelgenoottemakenvandediscussies
enafwegingenenanderzijdsomhuninputenadvieste
vragen.Ookdathebbenwealsheelwaardevolervaren;
hetheeftonsgescherptindeafwegingenenkeuzes.
Ennuligthierduseenondernemingsplan.Zijnwedaar-
meeweervoordekomendejarenklaar?Nee,zekerniet.
Daarvoorzijndesamenlevingendevolkshuisvesting
teveelinbeweging.Tijdensonzediscussieshebbenwe
uitgesproken,datrichtinggevendekeuzesmakenmoet,
maardatdaarmeedilemma’snietzomaarverdwijnen.En
keuzesmoetenookgeendogma’swordendieinbeton
gegotenzijn.Indedynamiekvanalledagmoetenwede
lenigheidhebbenomtekunnenomgaanmetverschillen-
desituatiesenplotselingeveranderingen.JanSchaefer
heeftooitgezegd:“Ishetbeleid,ofiserovernagedacht?”.
Datinspireertonsomteblijvennadenkenenweloverwo-
gentehandelen.
Namenshetdirectieteam,RobHaans(voorzitterdirectie)
Onze strategische positionering ‘Dichtbij Huis’ dateert van september 2014. Dat is nog niet zo lang geleden, maar toch
is er sindsdien veel veranderd, zowel in de “buitenwereld” (in de samenleving en de politieke omgeving) als in onze
organisatie. De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties publiceerde haar bevindingen en aanbevelingen.
Tegelijkertijd werkte het Rijk verder aan de herziening van de Woningwet. Per 1 juli 2015 is die wet van kracht geworden.
De wet ademt de geest van “back to basics”. Sommigen interpreteren dat als “terug naar af”.
Ook onze organisatie heeft de afgelopen tijd grote veranderingen doorgemaakt. Onze reorganisatie rondden we eind
2015 formeel af. We hebben er vertrouwen in dat we met de nieuwe organisatie goed toegerust zijn voor de toekomst.
Hoezienwijdietoekomst?Inditondernemingsplan
hopenweduidelijktemaken,datwij“terugnaaraf”geen
begaanbarewegvinden.Wijzienonzeuitdagingjuistin
hetmakenvan“stappenvoorwaarts”omdichterbijdebe-
doelingtekomenwaartoewijlanggeledenalscorporatie
inhetlevenzijngeroepen:mensenperspectiefgevenop
eenpassendewoningenwoonomgeving.Daarzettenwe
onsmethartenzielvoorin.Welkeafwegingenenkeuzes
makenwijdaarin?Hoekunnenweindezenieuwetijdhet
besteuitonzeorganisatiehalenomoptimaalmaatschap-
pelijktekunnenpresteren?Blijvendlatenzienwatwe
waardzijn,daargaathetonsom.
Inditondernemingsplanmakenwekeuzes.Omtotdie
keuzestekomen,hebbenwealsdirectieteamintensief
geworsteldmetlastigedilemma’s.Isbetaalbaarheidnou
belangrijkerdanbeschikbaarheidofandersom?Enhoe
kijkenweaantegenkwaliteitinrelatietotbetaalbaar-
heid?Gelukkighoefdenwehetnietalleentedoen(endat
wíldenweookniet).Wehebbendedilemma’sookvoor-
gelegdaanalonzemedewerkers,deondernemingsraad,
onzehuurdersorganisatie,gemeentenenanderebelang-
hebbendeninonswerkgebied.Hunreactiesensuggesties
sterktenonsindeovertuigingdatwedejuistedilemma’s
6 Ondernemingsplan 2016
DezeformuleringuitdeGovernancecodewoningcorpora-
ties2015geeftgoedaanwatwemetditondernemings-
planbeogen.Daarmeefunctioneerthetondernemings-
planenerzijdsalshouvastenrichtlijnvooriedereendie
bijdeAlliantiewerkt.Anderzijdsfunctioneerthetals
toetsingskadervoorbestuurenRaadvanCommissarissen
(hierna:RvC).Beleidsvoorstellen,begrotingeneninveste-
ringsvoornemenskunnenwordengetoetstaandedoelen
enkeuzesdieinhetondernemingsplanzijnopgenomen.
Keuzeskomennooitzomaaruitdeluchtvallen.Dekeuzes
diewijinditondernemingsplanmaken,zijninhoge
mategefundeerdindeomgevingsanalysediewehebben
gemaakt(paragraaf2).Watgebeurteromonsheen?Hoe
zietdetoekomsteruitinonswerkgebied?Welkeconse-
quentiestrekkenweuitdenieuweWoningwet?Opbasis
vandeomgevingsanalyseformulerenweonzevisieop
watweomonsheenzienenverwoordenweonzemissie
(paragraaf3).
MENSEN,STENENenGELD,daargaathetbijeencorpora-
tiealtijdom.Enwatonsbetreftookindievolgorde.Nade
omgevingsanalyserichtenweonsinditondernemings-
plandaaromeerstopdemensen(paragraaf4).Voorwie
doenwehetallemaal,watmogenonzehuurdersvanons
verwachten,enomgekeerd?Hoegevenwe“prettigwonen
ineenfijnebuurt”metelkaarvorm?
Daarnakomendestenen.Hetvastgoed,dewoningenzijn
1. INLEIDING
“Het bestuur legt in het strategisch ondernemingsplan vast wat zij ziet als haar
maatschappelijke, operationele en financiële doelen. Dit wordt vastgesteld door het
bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De vastgestelde doelen
zijn de uitkomst van een zorgvuldig en transparant proces waarbij de corporatie de
mening betrekt van belanghebbende partijen. In volgorde van belang: de (toekom-
stige) bewoners, de gemeente en andere belanghebbende partijen. De corporatie
is eindverantwoordelijk voor de afweging van belangen en de keuzes die op basis
daarvan gemaakt worden.”
Ondernemingsplan 2016 7
onsbelangrijksteinstrumentomtegemoettekomenaan
demaatschappelijkeopgaven.Passendwonenvoorieder-
eendieterechteenberoepoponsdoet.Wegevenaanhoe
wijdieopgavevertalennaaronsvastgoedbeleid(para-
graaf5)ennaarhethuur-enverhuurbeleid(paragraaf6).
Indestenenzitookonsvermogen.Datisgeengeld.En
datisprecieshetvraagstukwaarwijvoortdurendmee
bezigzijn:hoekunnenwijdatvermogenzogoedmogelijk
tegeldemakenomhetonderhoudendeinvesteringen
inbestaandeennieuwewoningenduurzaamoppeilte
houden.Daarovergaathetinparagraaf7.
Waarweonzemiddeleninzetten,bepalenweintoe-
nemendematenietalleen.Nogmeerdanwenureeds
doen,verbindenweonsaanhuurdersengemeentenen
gaanmethenhetgesprekhieroveraan.Wewillendaarin
transparantzijnenaangevenwaaronzemogelijkheden
enbeperkingenliggen(paragraaf8).
Onzeorganisatieis“hetvehikel”waarmeewehetdoen.
Wespannenonsinomhetmaximaleeruittehalenten
behoevevandemaatschappelijkeopgaven.Onderne-
mend,innovatief,vitaal,flexibelentoekomstbestendig.
Daarovergaathetinparagraaf9.Wesluitenditonderne-
mingsplanafmeteenoverzichtvandekernpuntenvan
onzestrategischekeuzes,waarmogelijkgeoperationa-
liseerdinconcreteprestatie-indicatoren.Ookschetsen
weeenagendavanzakendieinditondernemingsplan
zijnaangestiptmaarnogverdereuitwerkingverdienen.
Tezamengevendezehouvasteneentoetsingskadervoor
dekomendemeerjarenbegrotingen(paragraaf10).
8 Ondernemingsplan 2016
2. OMGEVINGSANALYSE EN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVE
opbasisvaneenwoonvisiedemaatschappelijkeopgave
tebenoemenendaaroverhetgesprekmetdecorporaties
enhuurdersorganisatiesaantegaan.
2.1 Een nieuw wettelijk kader
DerijksoverheidsteltindenieuweWoningwet,dat
corporatiesalskerntaakhebben“hetbouwen,verhuren
enbeherenvansocialehuurwoningen”tenbehoevevan
dehuisvestingvanhuishoudensmeteenbescheiden
inkomen.Intermenvandewetlevertdecorporatiedaar-
meeDienstenvanAlgemeenEconomischBelang(hierna:
ZobegintdenieuweGovernancecodewoningcorpora-
ties2015.Demaatschappelijkeopgaveisdekernvanons
bestaan.Hetlegitimeertonshandelenenvormtdebasis
vanonzeactiviteiteneninvesteringen.Demaatschappe-
lijkeopgaveisindeloopdertijdopuiteenlopendewijzen
gedefinieerd.Wekomenuiteentijdwaarinenorm“de
breedte”werdopgezocht.Datheeftveelgoedsgebracht,
maarhelaasdedenzichookexcessenvoor.Recentelijkis
hetwerkdomeindoorhetRijkstevigingekaderdenveran-
kerdindenieuweWoningwet.Indiewetwordtookeen
belangrijketaaktoebedeeldaandegemeenten:zijdienen
“Woningcorporaties staan voor het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen en voor kwets-
bare groepen. De zorg voor een leefbare omgeving hoort daarbij. Woningcorporaties zijn maatschappelijke
ondernemingen. Het zijn private ondernemingen die met een maatschappelijke opdracht een volkshuis-
vestelijke taak uitvoeren”.
Ondernemingsplan 2016 9
DAEB).HetRijkzietgraagdatdecommerciëlemarktzich
toelegtopalleswatniet-DAEBis.Daartoebehoortookhet
zorgenvoorbetaalbarehuurwoningenvoorhuishoudens
meteenmiddeninkomen.Deafgelopenjarenisdatechter
vanwegelagerendementen,hogegrondkostenen(mede
daardoor)eenmagerinvesteringsklimaat,slechtsmond-
jesmaatgebeurd.MetdenieuweregelgevingindeWo-
ningwetmaaktDenHaaghetvoorcorporatiesendege-
meentenwaarinzijoperereneenstukmoeilijkeromactief
teblijveninditniet-DAEBsegment.Corporatiesmoeten
kiezenwelkerolzij(willen)speleninniet-DAEB:helemaal
niksmeerdoen,beherenvandeniet-DAEBportefeuillein
eenadministratiefgescheidenbedrijfsonderdeelofactief
beherenenontwikkeleninhetniet-DAEBsegmentviaeen
juridisch(af)gesplitstbedrijfsonderdeel.
Voordecorporatiesisdeaantebrengen scheiding van
DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en
niet-DAEBéénvandebelangrijksteonderdeleninde
nieuweWoningwet.Maatschappelijkeactiviteitenworden
ondergebrachtinhetDAEB-deel,niet-maatschappelijke
activiteiteninhetniet-DAEBdeel.Indewetwordenook
striktevoorwaardengesteldaannieuweinvesteringen
inmarktwoningen(huurenkoop).Niet-DAEB-activitei-
tenzijnalleentoegestaanalszetendienstestaanvan
deDAEB-werkzaamhedenenalleeningebiedenwaaral
DAEB-bezitis.
DeWoningwetgeefteengrotere rol aan gemeenten en
huurdersorganisaties.Hetoverlegmetdehuurdersorga-
nisatiesovervoorgenomeninvesteringenenhetmaken
vanprestatieafsprakenmetgemeentenoverdevolkshuis-
vestelijkeprestatieswordendaardoornogbelangrijker
daninhetverleden.Investeringeninleefbaarheidmoeten
inoverlegmetdegemeentenwordenvastgesteldenmoe-
tentengunstezijnvandeeigenhuurdersofdedirecte
omgeving1.
Eenbelangrijkewijzigingis(deelshernieuwde)regelge-
vingoverhetpassend toewijzenvansocialehuurwonin-
gen.Vanalleverhuringenaanhuishoudensdierechtheb-
benophuurtoeslagmoet95%eenhuurprijsonderdebij
hethuishoudenpassendeaftoppingsgrenshebben2.Deze
maatregelisper1januari2016vankracht.Hetsturenop
debeschikbaarheidvanvoldoendebetaalbarehuurwonin-
genonderdieaftoppingsgrenzenwordtdusheelbelang-
rijk.Ookdelokalepolitiekstuurtaanopbeschikbaarheid
enbetaalbaarheidvan(vooral)socialehuurwoningen,ook
onderdeaftoppingsgrenzen.Innieuweprestatieafspraken
isditeenbelangrijkissue.
Daarnaastzijnerdeelsgewijzigderegelsoverde mate
waarin sociale huurwoningen verhuurd moeten worden
aan de doelgroep lage inkomens.Dekomende5,5jaar
moetencorporatiestenminste80%vandevrijkomende
socialehuurwoningentoewijzenaanhuishoudenmet
eeninkomentot€34.911(prijspeil2015).Corporaties
kunnendaarnaast10%toewijzenaanhuishoudensmet
eeninkomentussen€34.911en€38.950(prijspeil2015)
enmaximaal10%vandewoningenmagaanhogereinko-
menswordentoegewezen(metvoorrangvoorbepaalde
groepen).Deliberalisatiegrenswordttot2018nietgeïn-
dexeerdenblijftdus€710,68.
IndeWoningwetwordtaangemeentendemogelijkheid
gebodenommetelkaareenwoningmarktgebiedte
1Hetleefbaarheidsbudgetisgemaximeerdop€125perDAEB-woningperjaar.
2 Vooréén-entweepersoonshuishoudensisdat€576(datnoemenwede1steaftoppingsgrens)en
voordrie-enmeerpersoonshuishoudensisdat€618(datisde2deaftoppingsgrens).Prijspeil2015.
10 Ondernemingsplan 2016
vormen(regiovorming)endaarmeehetwerkgebiedvan
dewoningcorporatiesvasttestellen.Dezemogelijkheid
vloeitvoortuitdebepalinginhetregeerakkoorddatde
schaalvaneenwoningcorporatieinovereenstemming
moetzijnmetdeschaalvanderegionalewoningmarkt
endekerntaak.Hetideehierachterisdathetdelokale
(regionale)bindingversterktenhetoverlegmetge-
meentenenhuurdersbevordert.Hetvoorsteldientaan
eenaantalnadergenoemdevoorwaardentevoldoen.De
toegelateninstellingkanhaarzienswijzeophetvoorstel
vandegemeentengeven.
Denieuwewetgeeftbewoners(huurdersenkopers)
binnenbepaalderandvoorwaardendemogelijkheidom
eenwooncoöperatieopterichten.Ineenwooncoöperatie
voorzienledenzelfinhetbeheerenonderhoudvanhun
woning.Personendiedeelnemenindewooncoöperatie
kunnenhunwoningkopenvandetoegelateninstellingof
ditvanuitdeverhuurdesituatiedoen.
Tenslotteiserinjuni2015eenSociaal Huurakkoord
geslotentussenAedesendeWoonbond.Daarinisonder
meerafgesproken,datdekomendejarendehuursomvan
corporaties( jaarlijksehuurverhogingplusdeharmonisa-
tiedoorhetjaarheen)nietverdermagstijgendaninflatie
plus1%.Deministerzaldezeafspraakovernemeninde
verdereuitwerkingvandehuursombenadering.
2.2 Demografische en sociaal
economische ontwikkelingen in het
werkgebied van de Alliantie
IntegenstellingtotsommigedelenvanNederlandwordt
inhetwerkgebiedvandeAlliantiedekomendedecennia
flinke groei van bevolking en huishoudensverwacht,
vooralindesteden.Hetaantalhuishoudensneemt
snellertoedandebevolking,omdatersteedsmeerkleine
huishoudens–metéénoftweepersonen-komen.Erzal
inonswerkgebieddusnogeengrotebehoefteblijvenaan
uitbreidingvandewoningvoorraad.VolgensABFResearch
ontstaatinhetwerkgebiedvandeAlliantieeenwoning-
tekortvanruim64.500woningenin2025envanruim
76.500in2040.Medevanwegedeflexibiliseringvande
arbeidsmarktwordtookeenflinketoenamevandevraag
naarbetaalbarehuurwoningenverwacht,vooralinde
stedelijkegebieden.
Devergrijzingspeeltdekomendedecenniaookeenrol.
Datgeldtvooronsgehelewerkgebied,maarmetname
voorderegioGooienVechtstreek(enAlmerezalookeen
inhaalslagmaken).Datouderenlangerzelfstandigblijven
wonen,iseentrenddiealdecenniageledeningangis
gezet.Dietrendwordtverderversterktdoordeschei-
ding van wonen en zorg en de extramuraliseringdiedat
metzichmeebrengt.Veelverzorgingshuizensluitenhun
deuren.
Datresulteertineentoenemende vraag naar voor oude-
ren geschikte of geschikt te maken woningen.Rond2050
isdevergrijzingsgolfoverhethoogtepuntheen.
Doordeveranderdeleeftijdsopbouwvandebevolkingis
deverhuismobiliteit afgenomen3.Devergrijzingzalop
middellangetermijnleidentoteenverdereafnemende
verhuismobiliteitentotverminderdemogelijkhedenvoor
gezinnenomeeneengezinswoningtekopenofhuren.
Datheeftookweergevolgenvoorstartersdieeenwoning
zoeken.
Eenanderetrendisdathuishoudens(huurdersenkopers)
eensteedsgroterdeelvanhuninkomenmoetenuit-
3 Ditomdatouderenveelminderverhuisgeneigdzijndanjongeren.
Ondernemingsplan 2016 11
woningaanbodvooronzebelangrijkstedoelgroepuit.Ook
geefthetrichtingvoorhettypewoningendatwewillen
aanbiedeninhuurenkoop.
Lage inkomens
Huishoudensmetlageinkomens4zijnonze belangrijk-
ste doelgroep.InAmsterdamwonenabsoluutgeziende
meestehuishoudensmetlageinkomens(181.000huis-
houdens).Procentueelloopthetaandeeluiteenvan33%in
AmersfoortenAlmere,39%inGooienVechtstreektot51%
inAmsterdam.VerwachtingvanAtlasvoorgemeentenis
dathetaantal huishoudens met een laag inkomen in ons
werkgebied flink zal stijgen.
Devraagdruk in onze regio’s is groot enneemttoe,alzijn
erverschillentussenderegio’s.Degemiddeldewachttijd
voorhetbemachtigenvaneensocialehuurwoningisinal
onzeregio’slang,variërendvan12jaarinAmsterdamtot4
jaarinAmersfoort(deandereregio’sliggendaartussenin).
DevraagdrukneemthetsterksttoeinAmsterdam,Almere
enHuizen.
Vandeactiefwoningzoekendenopzoeknaareensociale
huurwoning,heeftderuime meerderheid een inkomen
RegioWoningtekort in 2025
Toename tekort t.o.v. 2015
Woningtekort in 2040
Toename tekort t.o.v. 2025
Amsterdam -44.635 53,2% -54.736 57,3%
Almere -9.954 31,0% -10.117 25,3%
Amersfoort -7.938 53,2% -9.033 48,5%
GooienVechtstreek -3.219 342,8% -4.262 109,8%
Totaal -64.600 53,9% -76.634 53,6%
Bron:ABFResearch–Primosprognose,2012
Tabel 1 Ontwikkeling woningtekort komende decennia
gevenaanwonen.Belangrijkeoorzaakisdedalingvan
hetgemiddeldeinkomen.Dedoelgroepmetdelaagste
inkomensistoegenomen,netalshetaantalhuurdersmet
huurtoeslag.Ookvoordelangeretermijnwordtinhet
werkgebiedvandeAlliantieeentoename van het aantal
lage inkomens verwacht.
Delaatstejarenisersteedsmeeraandachtvoorbetaal-
baarheidvanhetwonenenvoorbetaalbaarheidsproble-
menvanhuurders.Betaalbaarheidiseensubstantieel
engroeiendprobleem.Netalsdebeschikbaarheidvan
voldoendebetaalbarehuurwoningenvoorreguliere
woningzoekenden,maarookvooreentoenemendaantal
‘bijzonderedoelgroepen’(huishoudensmeteenurgentie,
statushouders).
2.3 Maatschappelijke opgave – de
vraag van onze doelgroepen
De(verwachte)absoluteomvangvanonzedoelgroepen
geeftrichtingaandevraaghoegrootwijalscorporatie
willenzijnquawoningvoorraadenaanbod.Hetgaat
danmetnameomonzesocialeverhuurvoorraad.Want
daarkomt–naastnieuwbouwopleveringen-hetnieuwe
4 Huishoudensmeteeninkomentot€34.911(peiljaar2015).
12 Ondernemingsplan 2016
onder de huurtoeslaggrenzen6.Indejaren2011t/m2013
hadgemiddeld73%vandeactiefwoningzoekendeneen
huishoudinkomenonderdehuurtoeslaggrenzen,varië-
rendvan65%inAmersfoorttot76%inAlmere.
De ruime meerderheidvandemensendieopzoekzijn
naareensocialehuurwoningbestaatuit één en twee-
persoonshuishoudens.InAlmereishetaandeelkleine
huishoudens61%,indeandereregio’sligthetrondde
Almere Amersfoort AmsterdamGooi en Vechtstreek
Gemiddeldereactiegraadtotaal 141 68 160 114
Gemiddeldereactiegraad‘normale’woningen5 148 91 225 175
Slaagkans(aanbod/actiefwoningzoekenden) 15% 23% 12% 18%
Gem.wachttijd(inschrijf-/woonduur)2013injaren 6 4 12 9
Gem.aantalactiefwoningzoekendenperjaar(2011-2013) 9.027 5.444 71.953 9.685
Bron:analyseactiefwoningzoekendenWoningnet2013en2011t/m2013
Tabel 2 De vraagdruk in het werkgebied van de Alliantie
Regio 2011 2012 2013Gemiddelde2011 t/m 2013
Almere 75% 77% 77% 76%
Amersfoort 63% 65% 66% 65%
Amsterdam 70% 74% 74% 72%
GooienVechtstreek 63% 72% 74% 70%
Alliantie (ongewogen gemiddelde) 68% 72% 73% 71%
Bron:analyseactiefwoningzoekendenWoningnet,2011-2013
Tabel 3 Aandeel huurtoeslagontvangers onder actief woningzoekenden
70%.Demeerderheidvandekleinehuishoudensbestaat
uitjongemensenonderde35jaar.Naastkleinehuis-
houdenszijnookveelgezinnenopzoeknaareensociale
huurwoning.Variërendvan28%inGooienVechtstreektot
39%inAlmere.
Huishoudensmetlage inkomens zijn vooral aangewezen
op sociale huurwoningen.Voorhuishoudensmeteen
huurtoeslaginkomeniskoopgeenalternatiefvoorsociale
5 Specialewoningenzoalsaanleunwoningen,jongerenwoningen,seniorenwoningenzijnuitgezonderd,wantdiekunnendegemiddeldereactiegraadvertekenen.
6 €21.950vooreenpersoonshuishoudensen€29.800voormeerpersoonshuishoudens(peiljaar2015).
Ondernemingsplan 2016 13
7 Huishoudensmeteeninkomenopdesocialehuurgrenskunnenvolgens
deNHGsneltoetsmaximaaleenwoningvanongeveer€143.000(een-
verdieners)ofongeveer€115.000(50/50tweeverdieners)financieren.
8 Hethuisvestenvanbijzonderedoelgroepennoemenwijinonsjargon
vaak“maatschappelijkehuisvesting”.Maaromdatdatditverwarringkan
opleveren(hethuisvestenvanmensenmeteenlaaginkomenisimmers
ook“maatschappelijk”),kiezenwehiervoor“bijzonderedoelgroepen”.
9 Huishoudensmeteeninkomentussen€34.911en€44.911(peiljaar2015).
huur.Vooreenkleindeelvandelageinkomensdieboven
dehuurtoeslaggrenszitten,iskoopeenalternatiefom
eenwoningtevindeninonswerkgebied.Hetverschiltper
regiohoeveelkoopwoningenvoorhenbereikbaarzijn7;in
AlmerezijnditerduidelijkveelmeerdaninAmsterdam.
Bijzondere doelgroepen
Mensendieomallerleiredenentijdelijkeofpermanente
ondersteuningbijhetwonennodighebben(ex-daklozen,
ex-psychiatrischepatiënten,mensenmeteenlichtezorg-
vraag)zijnvrijwelaltijdopeenwoningcorporatieaan-
gewezen.8Dehuisvestingsvraagvanuitdezedoelgroep
zaltoenemen.Door‘extramuralisering’ blijvenmensen
(langer)zelfstandigwonen.Denkaanmensenmeteen
verstandelijkehandicap.Endoorbeddenreductieinde
psychiatrischeinstellingenneemthetberoepopreguliere
huisvestingdoorcliëntenvandezeinstellingentoe.Een
deelvandezebijzonderedoelgroepenheeftbehoefteaan
specifiekehuisvesting,vaakineengeclusterdesetting
metzorg-en/ofdienstverleningindebuurt.
Detoestroomvanasielzoekersinonsland,vraagtook
toenemendeaandachteninzet.HetCentraalorgaan
OpvangAsielzoekers(COA)isverantwoordelijkvoorde
eersteopvang.Zodraasielzoekerseenverblijfsstatusheb-
bengekregen,zijnzijvergunninghoudersenhebbenzij
rechtophuisvesting.Allegemeentenkrijgendaartoeeen
taakstelling.Omdathetvrijwelaltijdommensenmeteen
laaginkomengaat,vormtdietaakstellingeenopgavevoor
degezamenlijkecorporaties.
Doorbovengenoemdeontwikkelingenontstaaterinonze
regio’seenextra vraag naar sociale huurwoningen.Een
deelvandezedoelgroepenkrijgteenurgentiepositieinde
woonruimteverdeling.Ineensituatiewaarinhetaantal
beschikbaarkomendegoedkopekleinewoningenbeperkt
is,gaatinsommigegemeenteneenflinkdeelvande
vrijgekomenwoningennaarvoorrangskandidaten.Met
langerewachttijdenvoorregulierewoningzoekendentot
gevolg.
Middeninkomen
Sindsdeinvoeringvande90%-toewijzingsnorm(2011)
kunnenhuishoudensmeteenmiddeninkomen9niet
meerterechtindesocialehuur,terwijlinonswerkgebied
marktwoningenveelalteduurvoorhenzijn.Inonswerk-
gebiediseengrootdeelvandezehuishoudensdaaromop
corporatiewoningenaangewezen.
DeCBScijferslatenziendatinonzeregio(eninNeder-
land)degroep middeninkomens relatief kleininomvang
is:tussende10en12%vanallehuishoudens.Ookvoor
dekomendedecenniaisdeverwachtingdatdezegroep
procentueelminofmeergelijkinomvangblijft.
Middeninkomenshebben meer alternatievenindekoop
endeparticulierehuurdanlageinkomens.Hoeveel
alternatievenzehebbenissterkafhankelijkvandeprijzen
enhetaanbodvanbetaalbarekoopwoningen,watweer
verschiltperregio.Daarnaastspelenwoonmilieuvoorkeu-
renookmee;inAmsterdamisdemarktvoorvrijesector
huuraanmerkelijkgroterdaninAlmere.
14 Ondernemingsplan 2016
3. Visie en missie
Onze visie
Wijzijnvooreensamenlevingdiekansenbiedtaan
iedereen,ongeachtinkomen,cultuur,komaf,fysiekeof
psychischegesteldheid,ofsocialestatus.Goed,passend
woneniseeneerstelevensbehoefte.Zonderdatishetniet
mogelijkomvolwaardigdeeltenemenaandesamenle-
ving.Velenzijnfinancieelnietinstaatomindezeeerste
levensbehoeftezelftevoorzien.Zonderonzeinzetzouden
tienduizendenmensengrotemoeitehebbenomindit
deelvanNederland,deNoordvleugelvandeRandstad,een
bestaanoptebouwen.Wantineengespannenwoning-
markt,waarindevraagvelemalengroterisdanhetaan-
bod,vallenmensentussendewalenhetschipalscom-
merciëlepartijenhetalleenvoorhetzeggenhebben.Door
derelatiefhogehuur-enkoopprijzeninonswerkgebied
isvoorveleneenbetaalbarewoningonbereikbaar.Hen
willenweperspectiefbiedenopeenpassendewoningin
destad,wijkofbuurtwaarinzijwillenwonenenleven.
Deomgevingsanalyselaatzien,datinonswerkgebiedin
dekomendejarendevraagnaarwoningenzowelinde
huur-alskoopsectorweersterkzaltoenemen.Zekerhuis-
houdensmeteenlaaginkomen,maarookhuishoudens
meteenmiddeninkomenzullenoponsencollega-corpo-
ratiesaangewezenzijn.Beschikbaarheidvanbetaalbare
Ondernemingsplan 2016 15
woningen,daardraaithetdekomendejarenom.Daarzet-
tenweonsmaximaalvoorin.Weblijvenvolopinvesteren
inrenovatieennieuwbouwomdaarmeeonsaanbodte
verbeteren.Wijwillenonstothetuitersteinspannenom
innauwesamenwerkingmetdelandelijkeoverheid,met
gemeentenencollega-corporatiestewerkenaanverkor-
tingvandewachttijdenenhetcreërenvanmeerkeuze-en
doorstroommogelijkhedenineendynamischewoning-
markt.Perspectiefbiedenoppassendwonen,daarzetten
weonsvoorin.Wezijnervanovertuigddatwijdatkunnen
alswijonzedoelenscherpstellen,onzetakenafbakenen,
onzedienstverleningvooreenbelangrijkdeeldigitaliseren
enopeenanderemaniergaansamenwerkenmetmaat-
schappelijkepartnersenmetaannemersenleveranciers.
Deschaalvanonzeorganisatiebiedtdaaringrotevoorde-
len.Doorbundelingvanexpertiseenactiviteitenkunnen
weefficiënterwerkenenzijnweinstaatomvernieuwen-
deproductenendienstenteontwikkelen.
Onzeschaalverhindertonsnietom“aanraakbaar”tezijn
vooronzehuurders.Inmeerdereopzichtenblijvenwij
“dichtbijhuis”.Wijzijnlokaalverankerd:wehebbenregio-
bedrijven,onzebeheerderswonenenonzeopzichterszijn
onzeogenenorenindewijk.Wijbetrekkenonzenabije
omgeving(huurders,gemeentenenanderebelangheb-
benden)bijalleswatwijdoen.Wegaannogactievernaar
henluisteren.Insamenspraakmethenbepalenweonze
bijdrageaandelokalewoonvisies.Wijreagerenopde
vraag,westemmenonsaanboddaaropaf.Onzeprestaties
zijnpasgoedeprestatiesalsonzeklantenenbelanghou-
dersdaarzooveroordelen.Zijlegitimerenuiteindelijkons
bestaanenonzeprestaties.Daarinwordtonzetoegevoeg-
dewaardepasechtzichtbaar.Daarbijproberenweonze
maatschappelijkeprestatieszotransparanteninzichtelijk
mogelijktemaken.Nietalleenvooronzebelanghouders,
maarookomonszelftekunnenspiegelenaanbench-
marksindesector.Dathoudtonsscherpenspoortaantot
verbetering.
Onze missie
Wijgevenmensenmeteenlaagofmiddeninkomeneen
basisvoorwonenenleven,zodatzijkunnenparticiperen
ineencomplexesamenleving.Datdoenwedoortezorgen
vooreengevarieerd,passendaanbodaangoede,betaalba-
rewoningeninaantrekkelijkebuurten.
16 Ondernemingsplan 2016
Onzehuurderskunnenindegespannenwoningmarkt
inonswerkgebiednietgemakkelijkvanhuiseigenaarof
corporatiewisselen.Tochwillenwijonsgedragenalsof
datwelgemakkelijkzoukunnen.Daaromhebbenwehet
over“klanten”alswehetoveronzehuurders,debewoners
vanonzewoningenhebben.Hetwoord“klant”houdtons
scherp.Hetverwijstnaaronsstrevenomonswoningaan-
bodenonzeservicevoortdurendteverbeteren.Daarmee
sluitenweaanopeenontwikkelingvanonzeorganisatie
dieallangeretijdgaandeis.
DoordeverkoopvanappartementenishetaantalVvE’s
deafgelopenjarenforstoegenomen.InVvE’sstrevenwe
naarparticipatievanzowelkopersalshuurders.Erzijn
diverseparticipatievormendiewedaartoedekomende
tijduitproberen.Inhuurcomplexenwillenweeigenlijkin
essentienietsanders:bewusteparticipatievangemoti-
veerdebewoners.
Wejuichentoe,datbewonerszelf–iedernaarvermogen–
deregievoerenoverhetwonen,hetwooncomplexofde
4. KLANT, BEHEER EN LEEFBAARHEID
Door het bieden van passende huisvesting geven wij mensen een basis voor het
participeren in de samenleving. Primair richten we ons op mensen met een beschei-
den inkomen. Daartoe behoren ook “bijzondere doelgroepen” als vluchtelingen, sta-
tushouders en cliënten van zorg- en maatschappelijke instellingen. Daarnaast zijn
mensen met een middeninkomen in ons werkgebied ook vaak op ons aangewezen,
omdat “de markt” voor hen onvoldoende betaalbare huisvesting biedt.
Ondernemingsplan 2016 17
woonomgeving.Datzijactiefparticipereninhetcreëren
vaneenprettigewoonomgeving.Bewonershebbendaar
zelfbaatbijenwaarmogelijksteunenwijinitiatievenop
ditgebied.Ditkomtdebetrokkenheidendeleefbaarheid
tengoede.Bewonerszorgenerdanzelfvoordatbepaalde
beheertakengoedwordenuitgevoerd.Datkandetotale
woonlastennaarbenedenbrengen.Wezijnhiereenwarm
voorstandervan,maarhetismaatwerk.Webeseffendat
nietelkebewonerditkanofwil:erzijn“actieven”ener
zijn“afhankelijken”.Ookzijnerbewonersdiegewoon
“afnemer”willenzijn,zonderactiefteparticiperen.We
hebbenoogvoordezediversiteit.
Ditalleslaatonverletdatwijalsverhuurderspecifieke
takenenverantwoordelijkhedenhebben.Wijzorgen
ervoordatdeklantalshuurderweetwathijvanonskan
verwachtenenwelkezakenhijzelfmoetdoenofmoet
regelenindewoningofindedirecteomgeving.
Wijzijnnieteindverantwoordelijkvoordeleefbaarheidin
debuurt,maarhebbenernetalsonzebewonersenande-
repartijenbelangbijdatdewoonomgevingaantrekkelijk
isendatmensenrespectvolmetelkaaromgaan.Inover-
legmetbewoners,degemeenteenanderebelanghebben-
denmakenwezorgvuldigafwegingenoverwatwijwaar
doenophetgebiedvanleefbaarheid.Welettendaarbijop
deaardenomvangvandeproblemendiezichindebuurt
voordoen,maarookkijkenwenaarwatonsbelangis(de
hoeveelheidwoningendieweindebuurthebben)enwat
weindebuurtwillenbereiken.Ookzalsteedsdevraag
zijnwatbewonerszelfkunnenenwillendoenenwatge-
meenteneninstellingendoen.Deuitdagingisomieders
verantwoordelijkheidenrolterespecterenenmetelkaar
optetrekkenwaardatnodigis.
Alszichineenbuurtsocialeproblemenvoordoendie
negatiefuitwerkenopdewoonbeleving,danhebbenwij
eensignalerendefunctie.Wijalarmerendaneenmaat-
schappelijkeinstellingwaarmeewijsamenwerkenendie
expertiseheeftophetbetreffendegebied.
Inonzedienstverleningleggenwedelatookhoog.Onze
afdelingKlantenservicebeantwoordtvragensnelen
adequaatenverwijstzonodigdirectdoor.Gemaakte
afsprakenkomenwena.Onsmottoisdaarbij:“inéénkeer
goed,inéénkeerraak”.Deklanttevredenheidmetenwij
voortdurend.Digitalehulpmiddelenalseenhuurderspor-
taalzorgenervoordatdeklantzelfkanbepalenwanneer
bijvoorbeeldeenreparatiewordtuitgevoerd.Enwe
hebbeneenhuurdersAppdiehuurdersdemogelijkheid
biedtomsnelengemakkelijkinformatietekrijgeneneen
veelheidaanzakenzelfmetdeAlliantieteregelen.Hier-
meekrijgenonzeklantenmeerregieoverdedienstverle-
ningwaarvanzegebruikmaken.Datalleslaatonverlet,
18 Ondernemingsplan 2016
datwehetookbelangrijkvindendathuurderspersoonlijk
contactmetonskunnenhebben.Diemogelijkheidblijft
altijdaanwezig.
Strategische keuzes
1. Primairrichtenweonsopmensen met een beschei-
den inkomen(huishoudensmeteengezamenlijk
inkomentotenmet€34.6911in2015).Wijbieden
henbetaalbare,passendewoningen.Daarontlenen
weonsbestaansrechtaan.Zijzijnvanonsaanbod
afhankelijk.
2. Wijhebbenookeenverantwoordelijkheidvoorhet
huisvestenvan mensen met een kwetsbare positie
in de samenleving (“maatschappelijkehuisvesting”).
Datbetreftmensendiebehalveeengoedewoonplek
omallerleiredenenookbijzondereaandacht,bege-
leidingofzorgnodighebben.Totophedenrichtten
weonssterkopdebegeleidendeinstellingendiedeze
mensenalscliënthebben.Wegaanonsintoenemen-
dematerechtstreeksrichtenopdecliëntalshuurder.
Datiseengevolgvandescheidingdiedeoverheid
aangebrachtheefttussenwonenenzorg.Weblijven
uiteraardookgoederelatiesonderhoudenmetde
instellingenvoorzorg,begeleidingenondersteuning
vancliënten,maardevraagnaarmaatschappelijke
huisvestinghalenwenietmeeractiefbijhenop.
3. Dekomendejarenzullenmensen met een midden-
inkomen (€34.911totenmet€44.911in2015)ookvan
onsafhankelijkzijn.Zijhebbeninonswerkgebied
aanzienlijkminderkansopeenbetaalbarewoning
danineenmeerontspannenwoningmarkt.Zolang
marktpartijenonvoldoendeinhetmiddensegment
investerenomdathetrendementvoorhentelaagis,
zienwijdemiddeninkomensookalsonzedoelgroep.
4. Bewonersdiekunnenenwillengevenweinvloed
openmedezeggenschapoverhetbeheerinhun
complex.Daarbijbiedenweverschillendegrada-
tiesvanparticipatie.Initiatievenvanbewonersom
regietevoerenoverhetwonen,hetwooncomplex
ofdewoonomgevingsteunenwijwaarmogelijk.
Wekomentegemoetaanwensenvanbewonersom
beheertakenzelfuittevoeren.Bewonershebbende
mogelijkheidhunwoningteverbeterenofaante
passen.Wijgevenhiervoorkadersenrichtlijnenaan.
5. Wijzorgenervoordatdehuurderweetwathijvan
onskanverwachtenenwelkezakenhijzelfmoet
doenofregelen.
6. DeAlliantiesteltdebasisnormdatinalleAlliantie-
complexendealgemenebinnenruimteenzichtbare
privébuitenruimteschoon en opgeruimd, heel,
veilig en toegankelijkzijnéndatbewonerserprettig
wonen zonder overlast.
7. DeAlliantieenbewonerszijnsamenverantwoorde-
lijkvoorhetprettigwonenenhethandhavenvande
basiskwaliteitbeheer.DeAlliantieisverantwoordelijk
voorhetzorgenvoordebasiskwaliteitdooreigen
inzet(basisbeheer)enzonodigdoorbeheeropmaat.
MethetbasisbeheervoldoetdeAlliantieaanhaar
huurdersplicht.Beheer op maat gaataltijdinsamen-
spraakmetbewonersengebeurtalleendanalser
eenexplicieteredenisaangegeven.Extrainzetvoor
beheeropmaatwordt–waarmogelijkenredelijk–
doorbelastaanbewoners.
Ondernemingsplan 2016 19
8. Inoverlegmetbewonersenanderebelanghebben-
denmakenwezorgvuldigafwegingen over wat wij
waar doen op het gebied van leefbaarheid.Daarbij
lettenweopdeaardenomvangvandeleefbaar-
heidsproblematiekendehoeveelheidwoningendie
wijindiebuurthebben.Ookzalsteedsdevraagzijn
watdebewonerszelfkunnenenwillendoenenwat
gemeenteneninstellingendoen.Bijditallesgeldtde
randvoorwaarde,datdeleefbaarheidsinvesteringen
jaarlijksgemiddeldnietmeermogenbedragendan
€125perDAEB-woning.
9. Besluitenomteinvestereninleefbaarheidworden
genomenaandehandvaneenchecklistmetkritische
vragenenhetinstrument“Wat werkt in de wijk”.
Ookonderzoekenwevoorafinhoeverreandere
partijenkunnenmeebetalen.Hiermeebeogenwe
hetbeschikbarebudgetzogoedenslimmogelijk
tebenuttenvoorprojectenwaarvanwevoldoende
maatschappelijkrendementverwachten.
10. Wijhebbeneensignalerende functiealszichineen
buurtsocialeproblemenvoordoendienegatiefuit-
werkenopdewoonbeleving.Wijverwijzendandoor
naareenmaatschappelijkeinstellingwaarmeewe
samenwerkenendieexpertiseheeftophetbetref-
fendegebied.
11. Wegaanonsbijmaatschappelijkehuisvestingin
toenemendematerichtenopde cliënt als huurder in
plaatsvanopdebegeleidendeinstellingdiekwetsba-
renalscliënthebben.Devraagnaarmaatschappelijke
huisvestinghalenwedusnietmeeractiefopbijde
instellingen.
12. Wewerkentoenaareenzeergoedeenaltijdbeschik-
baredigitale dienstverlening,waarbijdeklantsteeds
meerderegiekrijgtoverzakendiehij/zijmetde
Alliantiewilregelen.Daartoeontwikkelenwijonder
meereenportalenAlliantieappmetallerelevante
gebruiksmogelijkheden.
13. Dedienstverlening van de afdeling klantenservice
isvanhogekwaliteit,zoveelmogelijkdigitaalende
medewerkerhelptdeklantbijvoorkeurinéénkeer,
zonderdoortehoevenverwijzennaarcollega’sinde
1steof2delijn.
14. Ookbijalledaagsezakenalshetverhurenenonder-
houdenvanwoningenenhetuitvoerenvanrepara-
tiesstrevenwijernaardatonzeklantendaartevreden
overzijn(minimaalrapportcijfer7,5).Wijmeten
daarom voortdurend het klantoordeelenkijkenwaar
verbeteringmogelijkisalshetklantoordeelonderde
normligt.
20 Ondernemingsplan 2016
5. PASSEND WONEN IN PASSEND VASTGOED OP EEN PASSENDE PLEK: HET VASTGOEDBELEID
Demaatschappelijkeopgaveissturendvooronshandelen.
Metonsvastgoedbeleidproberenweoptimaalbijtedra-
genaanonzekerntaak:‘beschikbaarheidvanbetaalbare
huurwoningenvoorlageinkomensenbetaalbarehuur-en
koopwoningenvoormiddeninkomensinbuurtenwaar
hetprettigwonenis’.
“Beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor
lage inkomens …..”
Deuitgebreideanalysevanvraagenaanbodvandeafge-
lopenjarenlaatziendatsteedsmindersocialehuurwo-
ningenbeschikbaarzijngekomenvoorverhuur(regionaal
zijnerwelverschillen).Enerzijdskomtdatdoorhetafne-
mendeaantalverhuizingen,maaranderzijdsookdoordat
woningenwordenverkochtofgeliberaliseerd.Daarnaast
speeltmee,datwedeafgelopenjarenrelatiefweinig
nieuwbouwwoningenindesocialehuurhebbenopge-
leverd.Datallesresulteertinlangewachtrijenvooreenso-
cialehuurwoning.Deevidentemaatschappelijkeopgave
is:hetvergrotenvande(beschikbaarkomende)voorraad
socialehuurwoningen.En–inverbandmetdenieuwe
passendheidsnormen-daarbinnenzorgenvooreengroter
deelmeteenhuuronderde1een2eaftoppingsgrens.
Ondernemingsplan 2016 21
“…… en betaalbare huur- en koopwoningen voor
middeninkomens…..”
Uitdeomgevingsanalysekomtookdevraagvande
middeninkomensgroepennaarvoren.Inonswerkgebied
kunnendiemoeilijkeenbetaalbarevrijesectorhuur-of
koopwoningbemachtigen.Zevallentussendewalvan
desocialehuursector(nietmeertoegankelijkmethun
inkomen)enhetschipvandecommerciëlemarkt(niet
aanwezigofteduur).Deaanwezigheidvanmiddengroe-
penisbelangrijkvooreenstad/gemeente;menspreektwel
vanhet“socialecement”vandesamenleving.Weziende
woningvraagvanmiddengroependanookalseenmaat-
schappelijkeopgave.Formeelpakkenwedieopgaveopin
hetniet-DAEBsegment(vrijesectorhuurenkoop),maarin-
houdelijkervarenwehetals“maatschappelijkniet-DAEB”.
“…… in buurten waar het prettig wonen is”
InNederlandbestaateenlangetraditievanhetrealiseren
van“gemengdewijken”.Wijkenwaarzowellagerealsho-
gereinkomensgroepenkunnenwonen.Onderzoektoont
aandatgedifferentieerdewijkenbeterfunctionerenom-
datzewooncarrièremogelijkhedenbiedenvoormensen
binnendewijk.Ookishetimagovangemengdewijken
veelalbeterenwordenzijalsleefbaarderervaren.
Maardemengingsgedachteschietregelmatigdooren
wordtooktoegepastopbuurtenencomplexen.Opdat
schaalniveauschietmengingdikwijlszijndoelvoorbijen
kunnenerjuistirritatiesenleefbaarheidsproblemenont-
staantussendebewoners.Demengingsgedachteschiet
somsookdoorinopvattingenover“deongedeeldestad”
(geentweedelingindestad,geensegregatie,iedereen
moetoveralkunnenwonen).DeAlliantieheefthiereen
opvattingover;diekomthieronderbijdekeuzesterug.
Strategische keuzes
1. Geletopdezeeromvangrijkewachtlijsten,de
lagemutatiegraadendetoenemendevraagnaar
socialehuurwoningenishetonzeambitieomde
omvang van de voorraad sociale huurwoningen
niet verder te laten krimpen en liever nog te
laten groeien.
2. Eén woning verkopen = ten minste één sociale
huurwoning bouwen. Westrevenernaaromvoor
iedereverkochtewoningeennieuwebetaalbare
woningtoetevoegenaanonzeportefeuilleof
onswerkgebied.
Dedynamiekdiewemet/inonzeportefeuil-
leteweegkunnenbrengen,isminstenszo
belangrijkalshetsechebbenvanbetaalbare
huurwoningen.Metverkoopvanhuurwoningen
gevolgddoortoevoegingvannetzoveelsocia-
lehuurwoningen,blijfthetaantalbetaalbare
huurwoningenoppeil,isdedynamiekvergroot
(verhuizingen)enishettotaalaantalwoningen
ineengemeente(huurenkoop)toegenomen
(beschikbaarheid).
3. We vergroten het aandeel nieuw te bouwen
sociale huurwoningen inhetinvesteringspro-
gramma.
Zomogelijkkrijgennieuwesocialehuurwonin-
geneenhuuronderde1eaftoppingsgrens,maar
tochzekeronderde2eaftoppingsgrens.We
verleggendushetaccentvandehogerenaarde
lagerehuurcategorienieuwbouw.
22 Ondernemingsplan 2016
4. Wegaande kwaliteit van nieuwe sociale huurwonin-
gen meer in overeenstemming brengen met de prijs.
Datbetekentvooral,datwewatsoberderdaninhet
recenteverledendenkenovergewenstekwaliteit
engemiddeldkleinerewoningengaanbouwendie
betaalbaarzijn.Datstrooktmetdedemografischeen
sociaaleconomischeontwikkelingen(meerkleinere
huishoudens,meerhuishoudensmeteenlaaginko-
men).
5. WezijnvanDAEB én niet-DAEB.
Debelangrijksteredenenvooronzeinzetinniet-DAEB
zijn:
• doorstroming(scheefwonersinsocialehuurwo-
ningenverleidentotdestapnaareenmiddenseg-
mentwoning);
• gemengdewijken(middengroepenvormen“het
cementvandesamenleving”,demarktpakthet
realiserenvanmiddensegmentvaaknietop).
Niet-DAEBkanooknieuwbouw-koopzijn(totNHG-
grens;datishetequivalentvan€960indevrije
sectorhuur).
6. Wegaanzowel administratief scheiden als juridisch
splitsen.
Alshetgaatomdeaantebrengenscheidingtussen
DAEBenniet-DAEB,kiezenwevooreenhybride
positie.Wekiezenzowelvooreenadministratief
gescheidendeelalsvooreenjuridischgesplitstdeel
vanhetniet-DAEB.Deexactescheidslijnmoeten
wenognadervaststellen,maardezevolgtgrofweg
desterkteendeomvangvanhetniet-DAEB-bezit
indeonderscheidenmarktgebieden.InAlmereen
Amersfoortisdeomvangvanhethuidigeniet-DAEB
bezitvoldoende,medeomdatgoedkopekoopdaar
eengoedalternatiefisvoordemiddeninkomens.In
GooienVechtstreekennogsterkerinAmsterdamis
datveelminderhetgeval;daarisnogeenforsegroei
indevraagnaarvrijesectorhuurinhetmiddenseg-
Ondernemingsplan 2016 23
mentaanwezig.Ofdemarktdegevraagdewoningen
tegenbetaalbarehurenvoordemiddeninkomenszal
(kunnen)leverenisnogmaardevraag.Wijvindendat
demiddeninkomensdaarvannietafhankelijkmoeten
wordenenkiezenindiewoningmarktgebieden
actiefpositie(meteenjuridischgesplitsteentiteit)
inhetaanbiedenvanwoningenvoordiebetreffende
doelgroepeninhetsegmenttussen€710enca.
€960.Weblijveninditmaatschappelijkeniet-DAEB-
segmentookinvesteren,aanvullendop(nieuwbouw)
investeringeninhetsocialesegment,voorzoveronze
vermogens-enfinancieringspositiedittoelaat.Inhet
segmentbovende€960zienwijvanuitmaatschap-
pelijkoogpuntgeenrolvooronsweggelegd.
7. Wedifferentiëren onze inzet in het middensegment
naarregio,opbasisvandevraaganalyse:inAmster-
damisdeinzethetgrootst(ca.15%vandeverhuur-
vijver),inAlmerehetkleinst(ca.5%).InGooienVecht-
streekenAmersfoortligthetertussenin(ca.10%).
Hetstreefpercentagemiddensegmentdaaltdaarmee
vangemiddeld20%naar10%.
8. Wezijnterughoudend met het slopen van wonin-
gen.Weslopenalleenwanneerdaareentechnische
noodzaakvooris,binnenverantwoordebedrijfseco-
nomischekaders.
9. Wegaande verkoopvijver herijken en daarmee
tevens de verhuurvijvers anders vullen.
Datbetekent:waarmogelijkkomengoedkopere
huurwoningenmetvoldoendekwaliteit(maarveelal
welkleiner)indesocialeverhuurvijver.Vrijesector
huurwillenwebijuitstekinhetmiddensegment
aanbieden.Durehuur(>€960)vindenwegeen
kerntaakvooronsenwordtwaarmogelijknaarde
verkoopvijvergeplaatst.
10. Investeringenindebestaandevoorraadworden
toegespitstopbezit waar gedurende langere tijd
behoefte aanisenwaarbijwordtvastgestelddater
terugverdienpotentieelis.
Dathoudtindathetinvesteringsniveauwaarmoge-
lijkwordtbeperkteninelkgevalwordtafgestemdop
deverwachtelevensduur.
11. Doorhetdoenvaninvesteringen in energie en duur-
zaamheidstrevenwenaargemiddeld energielabel
B (energie-index van 1,25)vooronzegehelewoning-
voorraad.
Metdieinzetonderschrijvenwedeambitievanhet
Energieconvenant10,waarbijweonsrealiserendathet
tempolagerligtdanwasbeoogd.Wekoppelende
duurzaamheidsinvesteringenzoveelmogelijkaanna-
tuurlijkeonderhoudsmomenten.Onsuitgangspunt
daarbijis,datdieinvesteringenmoetenbijdragen
aandebetaalbaarheidencomfortverbeteringvoorde
huurdersenhetwaardebehoudvanhetvastgoed.
12. Tenbehoevevandefysieke toegankelijkheidvoor
ouderendoenwelichteaanpassingenindewoning-
voorraad.
Veelwoningenzijnalgeschiktvoorhetleverenvan
zorgaanhuisofzezijnrelatiefeenvoudiggeschikt
temaken.Indenieuwbouwisdetoegankelijkheid
geregeldinhetprogrammavaneisen.
10ConvenantEnergiebesparingHuursector,28juni2012(BZK,Aedes,Woonbond,Vastgoedbelang).
24 Ondernemingsplan 2016
13. We onderzoeken de mogelijkheden tot afstoten van
bedrijfsonroerendgoed (BOG).
BOGbehoortnietmeertotde(kern-)taakvande
Alliantie.Doormiddelvanhetuitvoerenvanhold/
sell-analysesonderzoekenweofvanditvastgoed
afscheidgenomenkanwordentegenaanvaarbare
verkoopprijzen.
14. Webekijkenkritisch in welke gebieden wel en niet
wordt geïnvesteerd.
WanneerdeAlliantieeenrelatiefkleinepositieheeft
ishetzinvoltebezienofeninwelkemateinde
voorraadwordtgeïnvesteerd,danwelafscheidwordt
genomenvandatbezit.
15. Wijvindenmenging op wijkniveaueengoedezaak;
binnenwijkenmogenbuurtenenzekercomplexen
vanelkaarverschilleneneeneigenidentiteithebben.
Werespecterenhetfeit,datgemeentenopditpunt
hunwensen/eisenaangeven.Webegrijpendebe-
hoefteomeenzijdiggoedkopewijkenmeergemengd
temaken,maarwezijnalertop“inversemenging”
(socialewoningenhandhaven/toevoegeninduurdere
stadsdelen).Bijdatlaatstezullenwealternatieven
schetsendiemeermaatschappelijkeopbrengstgene-
rerenmetinzetvandezelfdemiddelen.
BovenstaandekeuzeszijngeformuleerdvoordeAllian-
tiealsgeheel.Zekrijgeneenregionalevertalingdieook
inspeeltopenrekeninghoudtmetregionale verschil-
len.Datwilzeggenmetdedaaraanwezigewoningpor-
tefeuille,delokalevraagenmetprestatieafsprakenmet
partijen.
Deportefeuillemoetvoldoenderendementopleveren
omdeorganisatiekostenendeinvesteringeninde
toekomsttekunnenbekostigen.Omdieredenhanteert
deAlliantieeenmarktwaardetoetsbijingrepeninde
bestaandevoorraadenbijnieuwbouw.Daarnaastzijn
errendementseisenvoornieuwbouw,verbeteringende
exploitatie.
13.
Ondernemingsplan 2016 25
Passendtoewijzeniséénding,maarpassendwonenis
natuurlijkveelbreder.Passendtoewijzenfocustimmers
slechtsopéénmomentenisdaaromeenveeltebeperkt
instrument.Wewetendatmensenontwikkelingenkun-
nendoormaken.Dehuishoudenssamenstellingverandert,
hetinkomengroeitofdaalt,etc.Veelmensenhebben
tijdelijkondersteuningnodig,maarkunnendaarnaweer
opeigenkrachtverder.Daarompleitenwevooreen
dynamischerbenaderingvanhethuur-enverhuurbeleid.
Met“verleiden”,stimuleren,begeleiden,attenderenop
mogelijkhedenkanalveelbereiktworden.Maarookeen
formeleperiodiekepassendheidstoetsinghoorterwatons
betreftbij.
Strategische keuzes
1. Opditmomenttoppenwijomwillevandebetaal-
baarheidénhetrechtdoenaanlogische prijs-
kwaliteitsverhoudingenopnieuwteverhurensociale
huurwoningenafop80%of90%vandemaximaal
toegestanehuur,afhankelijkvanhetinkomen.Het
6. PASSEND HUREN EN VERHUREN: EEN DYNAMISCHE BENADERING
26 Ondernemingsplan 2016
doordenieuweWoningwetvoorgeschrevenpas-
send toewijzen11 verwerkenwijper1januari2016in
dithuurbeleid,opdataandeeisenwordtvoldaan.
Datbetekentdatbijcirca75%vandenieuwesociale
verhuringendehuurprijsonderde€618of€576zal
liggen.
2. Wezettenonssteviginomhethuurbeleid inkomens-
afhankelijktehouden/maken,nietalleenbijhetaan-
gaanvanhethuurcontract,maarookindeperiode
daarna.Wezijnvanmening,datalleenviaperiodieke
toetsingdaadwerkelijkeneffectiefbetaalbaarheids-
beleidkanwordenuitgevoerd.
3. Zodrahetaangaanvantijdelijke huurcontractenwet-
telijkverankerdis(datgebeurtnaarverwachtingzeer
spoedig),zullenwediemogelijkheidgaaninzetten.
Hetzaldedynamiekopdewoningmarktbevorderen,
zodatmeerhuishoudenspassendkunnenwonen.
4. Wegevenvoorrangaaneigenhuurdersvaneen
socialehuurwoningdiewillendoorstromennaareen
vrijesectorhuurwoningenofkoopwoning.
5. Ookviahetfaciliterenvanwoningruilendoorstro-
mingsprojectenstimulerenwededynamiekopde
woningmarkt.Opdiemanierkunnenermeerpassen-
dewoningenbeschikbaarkomenvoormensenmet
eenlaaginkomen.ZogaanweinAmersfoortsamen
metanderecorporatieseenwooncoachinzettendie
viadirectebemiddelinggaatproberenompassende
matchestemaken.Ookindeandereregio’sexperi-
menterenwemetuiteenlopendeaanpakkenomde
doorstromingvanseniorentestimuleren/faciliteren.
11 Bijnieuweverhuringenmoetminimaal95%vandehuishoudensdie
rechthebbenophuurtoeslagpassendwordengehuisvest,datwilzeggen
datdewoningeenhuuronderdevoordiehuishoudensgeldendeafto-
ppingsgrensmoethebben(voor1-en2-persoonshuishoudensbedraagt
diegrens€576,voorgroterehuishoudensisdat€618).
Ondernemingsplan 2016 27
Hoewelcorporatiesovereengrootvermogenbeschikken,
zitdatvermogenvooralindestenen.Degroteuitda-
gingvooreencorporatieis,omdatvermogentegeldete
makenentezorgendatdattotkasstromenleidtdiede
financiëlecontinuïteittotinlengtevanjarenwaarborgen.
Inessentiezietdefinanciëlehuishoudingvaneenwo-
ningcorporatieerheeleenvoudiguit.Aandeinkomsten-
kanttreffenwehuur-enverkoopopbrengstenaan.Aande
uitgavenkantstaandeonderhoudsuitgaven,investerin-
geninrenovatieennieuwbouwendebedrijfslasten.De
inkomstenenuitgavenmoetenmetelkaarinevenwicht
zijnenblijven.
Ineenmodelmatigebenadering:
• moetdeoperationelekasstroominevenwichtzijn:dat
betekentdatdehuuropbrengstenminusonderhoud
eninvesteringeninbestaandbezitendebedrijfslasten
groterdannulmoetzijn;
• moetendeinvesteringeninnieuwbouwvanhuur-
woningeninevenwichtzijnmetdeopbrengstenvan
verkoopvanbestaandehuurwoningen;
• moetendeinvesteringeninnieuwbouwkoopwoningen
minimaalinevenwichtzijnmetdeverkoopopbreng-
stenvandiewoningen.
7. FINANCIËLE RANDVOORWAARDEN
28 Ondernemingsplan 2016
Ookoverhetgeheelvandezedrie,moetdezaakin
evenwichtzijnenminimaalopnuluitkomen.Alleendan
kaneencorporatieeen“revolvingfund”zijnwaarvande
continuïteitoplangeretijdisgegarandeerd.
Definanciëlerandvoorwaardenwaarbinneneencorpora-
tiemoetopererenzijngrotendeelsbepaalddoordeexter-
netoezichthouders.Beleidskeuzesmaakteencorporatie
vooraloverdevraaghoeomtegaanmeteensurplusin
bovengenoemdekasstromen.
Strategische keuzes
DeAlliantiehanteertdevolgendefinanciëlekaders:
• ICRvanminimaal1,5.
DeInterest Coverage Ratio (ICR)geeftaaninhoeverre
deAlliantieinstaatisomaanhaarrenteverplichtingen
tevoldoenuitdeexploitatieresultaten.
• LTVvanmaximaal50%vandemarktwaarde.
DeLoan to Value (LTV)geeftdeexternefinanciering
uitgedruktineenpercentagevandemarktwaardevan
hetbezitweer.
• DeAlliantiestuurtopkasstromen.Investeringendie-
nengedekttewordenuitverkoopopbrengstenende
vrijeoperationelekasstroom.
Binnendezeuitgangspuntenwillenwemaximaalonze
middeleninzettenvoordemaatschappelijkeopgaven.
Datbetekent,datwegedurendehetverloopvaneenjaar
voortdurendmonitorenhoedebalansistussenvoorgeno-
meninvesteringen,uitgaveneninkomsten.Daarwaareen
surplusontstaat,beslissenweoverdebestemmingdaar-
van.Demodelmatigebegrotingsdisciplinezoalshierboven
geschetstvormthetuitgangspunt.Dewerkelijkheidvan
alledagwordtgevolgdinmaand-entertiaalrapportages.
Opbasisdaarvankanlopendehetjaartotherbestemming
vanmiddelenwordenbesloten.Aanheteindvanhetjaar
wordtdejaarrekeningopgemaakt;ookdatmomentvormt
eengelegenheidomtebeslissenofersprakeisvaneen
surplusenwaartoedatkanwordeningezet.
Voorwelkemaatschappelijkeopgavenwijonzemiddelen
hetbestekunneninzetten,bepalenwijinafnemende
matezelf.Huurdersorganisatiesengemeentensturen
nadrukkelijkmee.
Modelmatige benadering
Jaarverslag
Remmen/accellereren(bijsturing)
Meerjarenbegroting ->beleidsruimte
(daadwerkelijk)
Maand- en tertiaal-rapportage
(monitoring)
Ondernemingsplan 2016 29
DeGovernancecodekentvijfprincipes:
1. LedenvanbestuurenRvChanterenwaardenennor-
mendiepassenbijdemaatschappelijkeopdracht.
2. BestuurenRvCzijnaanspreekbaarenleggenverant-
woordingaf.
3. BestuurenRvCzijngeschiktvoorhuntaak.
4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende
partijen.
5. BestuurenRvCbeheersenderisico’sverbondenaan
hunactiviteiten.
Dedialoogmetonzebelanghebbendenisgelukkig
nietietsnieuwsvoorons.Aljarenmakenwijindiverse
gemeenteninonswerkgebiedprestatieafsprakenmetde
gemeenteenhuurdersorganisaties.Wijhebbeneenlange
traditieinhetintensiefbetrekkenvanonzehuurdersbij
alleswatwedoen.Nieuwiswel,datmetdeinvoeringvan
denieuweWoningwethetsamenwerkingsproceswordt
geïntensiveerd.Onzeomgevingbepaaltenstuurtsteeds
meermee.Hetzaldekomendetijdeengrootberoepdoen
opallebetrokkenen-degemeenten,dehuurdersorgani-
satiesendeAlliantie–omopeffectieveenefficiëntewijze
totgoedeprestatieafsprakentekomen.Datismedede
redendatwesamenmetonzehuurdersorganisatieeen
intensieftrajectdoorlopenomdevernieuwingvande
huurdersparticipatieverdervormtegeven.Daaringaan
weverderdandewetformeelvoorschrijft.
Indialoogmetdegemeentenenonzehuurdersorganisa-
tiesbepalenweonzebijdrageaandelokale woonvisies.
Wijstemmenons aanbodafopdevraag.Wevindendat
onzeprestatiespasgoedzijnalsonzehuurdersenandere
8. IN VERBINDING MET ONZE BELANGHEBBENDEN EN TOEZICHTHOUDERS
4.
30 Ondernemingsplan 2016
belanghebbendenindegemeentendaarzooveroorde-
len.Onzelegitimatieverkrijgenwedoortransparantie,
feitelijkezeggenschapbijhuurders,verbindingmetonze
omgevingenonzemaatschappelijkeprestaties.
DeWoningwetheeftookveelimpactophet toezichtop
dewoningcorporaties.Vanuitderecentegeschiedenisis
datgoedtebegrijpen,maarhetbetekentweldatde“toe-
zichtsdrukte”sterktoeneemt.UiteraardzaldeAlliantie
aanalleregelsenvoorwaardenmetbetrekkingtothet
toezichtvoldoen.DeRaadvanCommissarissenheeftde
formeletoezichthoudersrol,maarisvoorbestuurderen
directieteamookeenbelangrijkklankbordenadviseur.De
totstandkomingvanditondernemingsplanisdaareen
goedvoorbeeldvan.
Indejaarlijksebegrotingscycluszalinhetvoorjaar
nadrukkelijkdedialoogmetdehuurdersengemeenten
wordenaangegaan.Opbasisvandewoonvisiesvande
gemeentenzullenweons“bod”formuleren.Ditonderne-
mingsplanvormthetkaderwaarbinnenwedatdoen.
Wehanterenditondernemingsplanalscentraaldocu-
mentwaaraandeverdereuitwerkingenvanbeleidskaders
endeinvullinginkomendemeerjarenbegrotingenkan
wordengetoetst.Elkjaarzullenweineenkaderbriefde
actualiteiteenplekgeven.Diekaderbriefvormtdeverbin-
dingtussenhetondernemingsplanendedesbetreffende
meerjarenbegroting.
Onzeorganisatieishet“vehikel”waarmeeweonze
maatschappelijkeopgavenrealiseren.Dieopgavenstaan
centraalinonsdoenenlaten.Wewerkenvanuitdekern-
waardensolidair, ondernemend en agendastellend.Die
waardenvormentezamenhetDNAvanonzeorganisatie.
Doordetijdheenveranderendewaardenniet,maarde
invullingervanwordttelkensopnieuwingekleurddoor
ontwikkelingeninonzeomgevingenonzevisiedaarop.Zo
komtsolidairvooraltotuitdrukkinginhetaccentdatwe
leggenopdebeschikbaarheidvanvoldoendebetaalbare
woningenenonzeverbondenheidmetdebelangrijk-
stebelanghebbenden:dehuurders(organisaties)ende
gemeenten.Dekernwaardenondernemendenagendastel-
lendkomenvooraltotuitdrukkingindewijzewaaropwe
onzeorganisatieomvormentoteencompacte,vitaleen
toekomstbestendigecorporatie.
Eenvitale,toekomstgerichteorganisatietypeertzichdoor
“lenigheid”:hetkunnenomgaanmetuiteenlopendesitu-
atiesenhetvermogenomzichsneltekunnenaanpassen
aanveranderendeomstandigheden.Innovatiegerichtheid
enexperimenteerruimtezijndaaronlosmakelijkmeever-
bonden.Zozijnerzijnnogtalvanzakendieinditonder-
nemingsplannietverderkondenwordenuitgediept,maar
9. MET ONZE ORGANISATIE GAAN WE HET DOEN
Ondernemingsplan 2016 31
32 Ondernemingsplan 2016
diedekomendetijdzekeronzeaandachtvragenenom
vernieuwendeinzichtenvragen.Eenopsommingdaarvan
volgtin“deagenda”(paragraaf10).
Dewoningmarkt is regionaalenonzeschaalpastdaar
goedbij.Onzeregionale schaalheeftindiezineenmeer-
waarde:wekunneninspelenopregionalewoningmarkt-
ontwikkelingen.Maarerzijnookletterlijkschaalvoorde-
len:doorbundelingvanexpertiseenactiviteitenkunnen
weefficiënterwerkenterwijlwetegelijkertijdstevig
verankerdblijvenindelokaleomgeving(dichtbijhuis).
Enwatefficiencybetreft:onsuitgangspuntis,datwe
streven naar marktconformiteit(wedoenhetminstenszo
goed,efficiënt,etc.alsdemarkt).Wedoenhetinprincipe
zelf,tenzijschaal(volume),expertise,innovatiekrachten/
ofinvesteringsbereidheid(aandacht)aanleidinggeven
omactiviteitennietzelftedoen.OnzeSequent-aanpak
(ketensamenwerking)isdaareengoedvoorbeeldvanen
leverteenbesparingvan20%op.Professioneel opdracht-
geverschapisdaaronlosmakelijkmeeverbonden.
Wezijnonservanbewust,datdetoenamevanprioriteits-
groepen(asielzoekers,mensendieopgevangenmoeten
worden,mensenmeteenzorgvraag)nieuwe competen-
tiesvanonsvergen.Datzelfdegeldtvoorhetaangaanvan
nieuwesamenwerkingsverbandenmetgemeentenen
instellingen.Onzemedewerkerszullendaartoemoeten
wordenopgeleidentoegerust.
Eenbelangrijkuitgangspuntdaarbijis,datweverant-
woordelijkheden“laagindeorganisatie”willenneerleg-
gen.Datkanalleenalsmedewerkersvoldoendehouvast
hebbenindevormvan(beleids)kaderswaarbinnenzij
voldoendehandelingsruimtehebbenomhunwerkte
doenentotoptimaleoplossingentekomen.Ditvergtver-
antwoordelijkheidszin, zelfsturend vermogen en samen-
werking.Enhetvergteenmanagementdathetaandurft
van controle naar vertrouwen te gaan.
Dezeambitieisuitdagendénspannend.Erzullenon-
getwijfelddingenmisgaan.Eencultuurvancontinue
verbeteringpasthierdusnadrukkelijkbij(“foutenmaken
mag,verbeterenmoet”).Wezijnvoortdurendopzoeknaar
“operational excellence”enstellenonssteedsdevolgen-
devragen:
• Halenweerechtuitwaterinzit?
• Latenwezienwatwewaardzijn?
• Hoedoetdecommerciëlemarkthet?
• HoedoenwijhetindeAedes-benchmark(CBC)?Inde
CBCstrevenwenaareenscoreindeA-categorieals
hetgaatomdebedrijfslastenenminimaaleenB-score
voorhetklantoordeel.
InhetOntwikkelprogrammavandeAlliantiewerkenwe
aandezezaken.Hetmaaktonsbewustvaningesleten
patronen,houdingengedrag.Opdethema’s“verantwoor-
delijkheid nemen”en“samenwerken” zettenwestappen
omonszelfteontwikkelentoteenprofessioneleorganisa-
tiewaarwededingenzoeenvoudigmogelijkdoenenmet
pleziermetelkaarsamenwerkenaande bedoeling.
10. KERNPUNTEN STRATEGISCHE INZET EN DE AGENDA VOOR DE KOMENDE TIJD
Ondernemingsplan 2016 33
10. KERNPUNTEN STRATEGISCHE INZET EN DE AGENDA VOOR DE KOMENDE TIJD
Kernpunten
KlantCentraal • Stimulerenenondersteunenvanmedezeggenschap,faciliterenvanzelfbeheer
• Leefbaarheidsinvesteringenaltijdinoverlegmethuurdersengemeente
• Zeergoededigitaledienstverlening(portalenhuurdersApp)
• Goedoordeel(rapportcijfer)overonzedienstverlening(klantoordeel>7,5)
Beschikbaarheid
Betaalbaarheid
Kwaliteit
• Prioritering:beschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit
• Groeisocialehuurvoorraad;éénwoningverkopenisminstenséénsocialehuurwoningtoevoegen
• Stimulerenvanmeerkeuze-endoorstroommogelijkheden(begeleiding,voorrang,woningruil)
• Terughoudendzijnmetsloop
• Gemiddeld90%DAEB/10%niet-DAEB(regionaledifferentiatie)
• Woningtoewijzingvooral(ca.75%)onderdeaftoppingsgrenzen
• Inkomensafhankelijkhuurbeleid
• Inzetopsobere,kleinere(daarmeebeterbetaalbare)huurwoningen
• Debasiskwaliteitis:schoon,heelenveiligineenbuurtwaarhetplezierigwonenis
• Strevennaarreëleprijs-kwaliteitsverhouding
• Duurzaamheidsinvesteringendragenbijaanbetaalbaarheid,comfortenwaardebehoud
• GemiddeldstrevenwenaarlabelB(Energie-index1,25)
Financiën • Sturingopintegralekasstromen
• Surplusinkasstromenwordtbeleidsmatigingezetvooroptimaliseringindeverhoudingtussen
debeschikbaarheids-,betaalbaarheids-enkwaliteitsdoelstelling(indievolgorde)
• SturingopICR(>1,5)enLTV(max.50%vandemarktwaarde)
34 Ondernemingsplan 2016
De agenda
Inditondernemingsplanzijnveelkeuzesgemaaktenisde
koersbepaald.Maarwerealiserenonsook,dateropdiver-
seonderwerpenverdereuitwerkingenverdiepingnodig
is.Westippendieonderwerpenhieronderaan.Zevormen
voorons“deagenda”voorhetkomendejaar.
• Devertalingvandestrategischekeuzesnaarconcrete
kaders enmeetbarenormenvindtplaatsindemeerja-
renbegrotingeninafgeleidbeleid,zoalshethuurbeleid,
vastgoedbeleid,onderhoudsbeleid,financieelbeleid,
rendementskaders,programma’svaneisen,etc.
• Wewillendebewonersparticipatieverdervormgeven
envernieuwen.Daarbijdoemtdevraagopofhet“right
tomanage”ofhet“righttobuy”hetoverwegenwaard
is.
• Wewilleneenopvattingformulerenovercoöperatieve
woonvormen.WelkerolkandeAlliantiedaarbijvervul-
lenenhoeactiefzijnwedaarin?
• Isereenbetereaansluitingtemakentussenhet
VvE-beheer en het reguliere beheer?
• Zijner(nieuwe) vormen van partnershipsdenkbaarbij
deontwikkelingenbeheervanvastgoed?
• Deimplementatie van de Woningwet en het BTIVzal
dekomendetijdverdervormkrijgen.Denieuwebegro-
tingscyclus,metveelnadrukindeeerstehelftvanhet
jaaropoverlegensamenwerkingmetgemeentenen
huurders,zalvanallebetrokkenenveelvragen.Daar-
naastzalhetverderuitwerkingvanhetscheidenvan
DAEBenniet-DAEBendeprocesgangdiedaarbijhoort
veeltijdenenergievergen.
• De herijking van de verhuur- en verkoopvijvers moet
noggestaltekrijgen.Basisdaarvoorvormendeindit
ondernemingsplangeformuleerdekaders.
• Daarmeesamenhangend:eriseenherbezinning
nodig op onze gebiedsstrategieën:welkegebiedenzijn
“blijfgebieden”enwelkedaarvanvragendekomende
tijdnogintensieveaandacht(“prioriteitsgebieden”),
vanwelkegebiedennemenwijafscheid(“vertrekge-
bieden”)enwaarvoorzienwijjuistuitbreidingvanhet
aantalwoningen(“uitbreidingsgebieden”)?
• Eriseen“Wetdoorstrominghuurmarkt2015”invoor-
bereiding,waarinhetRijkverdereuitwerkinggeeft
aandemogelijkheidomtijdelijkehuurcontracteninte
zetten.Tevenswordtindiewetdehuursombenadering
(diebetreftdehuurharmonisatieendejaarlijksehuur-
verhoging)verderuitgewerkt.Zodradezewetrealiteit
is,zullenweonshuur- en verhuurbeleid opnieuwtegen
hetlicht(moeten)houden.
• Innovatiestaatooknadrukkelijkopdeagenda.De
klantenAppisereengoedvoorbeeldvan,maareris
veelmeerdenkbaar.Wewillenvoortdurendwerkenaan
vernieuwendeproducten,dienstenenprocessen.
• Het“businessmodel” willenwedekomendetijdnog
watverderaanscherpen(verhoudinginvesteren–ver-
kopen;kasstroomsturing).
Deze(enandere)onderwerpengaanwedekomendetijd
verderuitwerken.Wezullenzeeenplekgevenindejaar-
plannen/jaarkalender.