PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN
DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI (PPJB)
ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
TRIYANTO
NIM : 12216045
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS NAROTAMA
SURABAYA
2018
DAFTAR ISI
Halaman Judul ............................................................................................... i
Lembar Pengesahan Pembimbing dan Kaprodi ......................................... ii
Lembar Pengesahan Panitia Penguji ........................................................... iii
Surat Pernyataan ........................................................................................... iv
Ringkasan........................................................................................................ v
Abstrak ............................................................................................................ vi
Kata Pengantar............................................................................................... vii
DAFTAR ISI ................................................................................................... viii
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................... 1
1.1. Latar Belakang .................................................................................. 1
1.2. Rumusan Masalah ............................................................................. 10
1.3. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian ........................................ 11
1.4. Orisinalitas Penelitian ....................................................................... 12
1.5. Tinjauan Pustaka ............................................................................... 21
1.6. Metode Penelitian .............................................................................. 31
1.7. Sistematika Penulisan ........................................................................ 35
BAB II KARAKTERISTIK PPJB YANG DIPASARKAN DENGAN
SISTEM PRE PROJECT SELLING YANG BELUM 20%
2. 1. Karakteristik PPJB ditinjau dari Hukum Perjanjian ......................... 36
2. 2. Hubungan Hukum antara Konsumen dan Developer ...................... 39
2. 3. Perjanjian Pendahuluan dengan Sistem Pre Project Selling.............. 51
2. 4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Sistem Pre Project Selling 56
BAB III UPAYA HUKUM DALAM RANGKA PERLINDUNGAN
KONSUMEN DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN
JUAL BELI SUDAH SESUAI DENGAN UNDANG-
UNDANG RUMAH SUSUN.
3.1. Perlindungan Hukum Apabila Terjadi Wanprestasi .......................... 69
3.2. Tanggung Gugat adanya Wanprestasi ................................................ 77
3.3. Perlindungan Hukum Konsumen Berdasarkan Hukum Perlindungan
Konsumen ......................................................................................... 79
BAB IV PENUTUP
4.1. Kesimpulan ........................................................................................ 90
4.2. Saran .................................................................................................. 91
DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 93
90
BAB IV
PENUTUP
4.1. Kesimpulan
4.1.1 Dalam Karakteristik Perjanjian Pengikatan Jual Beli menimbulkan
adanya:
a. Hubungan hukum antara konsumen dan developer baik secara
langsung maupun tidak langsung,yang menyangkut hak dan kewajiban
pengembang maupun pembeli dalam melakukan suatu perjanjian
kontrak jual beli atas satuan rumah susun.
b. PPJB tersebut harus diawali dengan tahap awal, berupa tahap perikatan
pendahuluan dalam bentuk konfirmasi pemesanan rumah susun,
sebelum PPJB dilakukan, dikarenakan dalam Undang-Undang Rumah
Susun bahwa PPJB baru bisa dilakukan apabila ketersediaan bangunan
sudah mencapai 20% dari volume total bangunan, sebagaimana yang
tercantum dalam Pasal 43 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 tahun
2011 tentang Undang-Undang Rumah Susun,apabila syarat dalam
keterbangunan dalam pembuatan dalam PPJB tersebut tidak memenuhi
prosentase dari 20% , maka pengembang dapat dikenai sanksi pidana
dan sanksi perdata berupa batal demi Hukum yang memiliki akibat
tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang
membuat perjanjian tersebut.
4.1.2 Upaya hukum dalam perlindungan konsumen dilakukan apabila pihak
developer atau pengembang melakukan wanprestasiterhadap
konsumen yang merasa dirugikan, maka upaya hukum dilakukan
berdasarkan pada Pasal 105 Undang-Undang Rumah Susun antara lain:
a. Penyelesaian sengketa dibidang rumah susun diupayakan musyawarah
untuk mufakat.
b. Apabila musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang
dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di
lingkungan umum atau diluar pengadilan berdasarkan kesepakatan
para pihak yang bersengketa.
c. Penyelesaian sengketa diluar pengadilan, sebagaimana diatur dalam
Pasal 105 ayat 2 dilakukan melalui konsultasi, negosiasi, mediasi,
sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
4.2. Saran
4.2.1 PPJB apartemen atau rumah susun diwajibkan dibuat dalam bentuk
tertulis secara notariil dengan harus mencantumkan secara jelas dan
lengkap mengenai bentuk apartemen atau rumah susun yang diterima
konsumen baik secara fisik, luasan, legalitas kepemilikan hak atas
satuan rumah susun tersebut. Menjelaskan dengan detail kewajiban dan
hak pengembang, dan hak dan kewajiban konsumen sehingga dapat
memberikan kepastian hukum terutama dalam pembuktian apabila
terjadi sengketa dikemudian hari dan perlu adanya lembaga
independen dalam mengawasi dan menilai volume total kontruksi
keterbangunan sebesar 20% (dua puluh persen) dari volume total
kontruksi bangunan.
4.2.2 Penyelesaian atau jalan keluarnya adalah meningkatkan kesadaran
hukum bagi para pihak dengan adanya memberikan penyuluhan dan
pengawasan dari lembaga-lembaga yang terkait dan pemerintah. Perlu
adanya sosialisasi Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8
Tahun 1999 dan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 20 Tahun
2011 terutama memberikan pengetahuan yang cukup kepada
masyarakat sehingga masyarakat mengetahui hak dan kewajiban
sebagai konsumen. Dengan mengetahui hak dan kewajibannya
konsumen dapat melakukan pilihan yang tepat terutama apabila terjadi
perselisihan atau sengketa antara konsumen dengan pelaku usaha.
Konsumen dapat menentukan sikapnya sesuai dengan apa yang
dikehendaki atau yang menjadi tujuan dari Undang-Undang
Perlindungan Konsumen, sehingga perlu adamya penyempurnaan
Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahum 1999.
93
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-Buku
Achmad, Ali, Hukum Agaria(Pertanahan)Indonesia Jilid I,Prestasi
Pustakaraya, Jakarta, 2003.
Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1990.
_____________________, Hukum Perikatan, Bandung, Alumni, 1982.
Adrian Sutedi, Tanggung Jawab Produk Dalam Perlindungan
Konsumen, Bogor: Ghalia Indonesia, 2008.
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam
Kontrak Komersial, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2008.
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen,
Jakarta: Rajawali Pers, 2010.
Astuti, Sri, Penyalahgunaan Keadaan oleh Developer Pada Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Rumah Melalui Sistem Pre project selling,
Universitas Airlangga, Surabaya, 2013.
Az, Nasution, Konsumen dan Hukum Tinjauan Sosial, Ekonomi dan
Hukum Pada Perlindungan Konsumen Indonesia, Jakarta: Pustaka
Sinar Harapan, 1985.
Badruzaman, Mariam D, Perjanjian Baku, Perkembanganya di Indonesia,
Bina Cipta, Jakarta, 2014.
Chadidjah Dalimunthe, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak-
Hak Atas Tanah, Yayasan Pencerahan Mandailing, Medan, 2008.
Djatmiati, Tatiek Sri, Prinsip Izin Usaha Industri Di Indonesia,
Disertasi, Program Pascasarjana Universitas Airlangga, Surabaya,
2004.
Eman Ramelan, Andya Hartanto dan Agus Sekarmaji, Problematika
Hukum HakMilik Atas Satuan Ruma Susun, Laksbag Grafika &
Andy Institue Surabaya,2013
Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah
Susun(Kondominium, Apartemen, dan Rusunami, Minerva
Athena), Pressindo,Jakarta, 2009.
Estelle Phillips dalam Terry Hutchinson, Researching and writing in a
law Lawbook, Sydney, 2002.
Gunawan Wudjaja dan Ahmad Yani, Hukum tentang Perlindungan
Konsumen, PT. Gramedia Pustaka Utama , Jakarta, 2011
Hadjon, Philipus, Argumentasi Hukum, Cet.7, Gajah Mada University
Press, Jogjakarta, 2016.
Happy, Susanto, Hak-hak Konsumen Jika Dirugikan, Visimedia,
Jakarta,2008.
Hernoko, Agus Yudha, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam
Kontrak Komersial, Kencana, Jakarta.
H. Salim, “Perkembangan Hukum Kontrak diluar KUH Perdata “, PT.
Raja Grafindo Persara, Jakarta, 2006.
J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan (Karatristik Jual Beli yang
BelumTerdaftar Hak Atas tanahnya), Lasbang Justitia,
Surabaya,2014.
J. Satrio, Hukum Perjanjian, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1992.
Johanes Gunawan, Hukum Perlindungan Konsumen, Universitas Katolik
Parahyangan, Bandung, 1999.
M.AliMansur, Penegakan Hukum Tentang Tanggung Gugat Produsen
dalam Perwujudan Perlindungan Konsumen, Gentrapress,
Yogjakarta,2002.
Marzuki, Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum , Kencana Prenada
Media Group, 2009.
____________________, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta 2005.
Ramlan, Eman, Probematika Hukum Hak Milik Atasa Tanah Satuan
Rumah Susun Dalam Pembebanan dan Peralihan Hak Atas
Tanah, Laksbang Grafika,Yogjakarta, 2013.
___________, Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan
Rumah Susun/ Strata Title/ Apartemen, Laksbang Mediatama,
Yogjakarta, 2014.
___________, Problematika Hukum Hak Milik Atas Tanah Satuan Rumah
Susun Dalam Pembebanan dan Peralihan Hak Atas Tanah,
Aswaja Press Indo, Yogjakarta, 2015.
R. Subekti, dan R. Tjitrosudibjo, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
Pradya Pramita, Jakarta, 2013
Salim, Penerapan Teori Pada Penelitian Disertasi dan Tesis, Buku kedua,
Cet. 2, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2015
Santoso Urip, Hukum Perumahan, Kencana, Jakarta 2014.
Sesung, Rusdianto, Hukum Otonomi Daerah, Refika Aditama, Bandung,
2013.
Yuda, Agus, Hukum Perjanjian, Cet.4 , Prenadamedia Group, Jakarta
2014.
B. Peraturan Perundang – Undangan
Undang – Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris;
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Hukum Konsumen;
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun;
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Pemukiman;
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria;
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11 / KTPS / 1994 tentang
Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun;
Keputusan Menteri Agraria Perumahan Rakyat Nomor 09 / KTPS / M /
1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Bab IX
mengenai Ketentuan Pembatalan Pengikatan
C. Jurnal Tesis dan Karya Ilmiah
Vivi Evasari Tjokro, “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Dalam
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (Apartemen Satuan Rumah
Susun)”, Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas Narotama,
Surabaya, 2016
I Gusti Ayu Agung Winda Utami Dewi “Perlindungan Hukum Terhadap
Konsumen dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen
Pemesanan” Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas Udayana,
Denpasar, 2012.
Rakhma Yulia Astusi, “Bentuk Perlindungan Hukum Konsumen Dalam
Jual Beli Rumah Susun Komersial Yang Belum di Bangun”, Tesis,
Magister Kenotariatan, Universitas Brawijaya, Malang, 2015