1
Sisitim Penyediaan Perumahan Sosial di Malaysia
Muamar Vebry
2
ISI KANDUNGAN
A. Pengenalan 3
B. Pendekatan Affordability 4
C. Sistim Penyediaan Perumahan 10
D. Permasalahan 15
E. Kajian Kes 19
F. Penyelesaian 21
Bacaan 26
3
A. Pengenalan
Hak akan perumahan merupakan hak bagi seluruh manuasia, dan merupakan
bahagian dari hukum internasional akan hak azazi manusia. Hak akan rumah yang
cukup telah diungkapkan dalam “Universal Declaration of Human Rights” dan juga
dalam berbagai deklarasi lainnya seperti “International Covenant on Economic, Sosial
and Cultural Rights”. Pada tahun 1996 pemimpin-pemimpin dunia bersetuju akan hak
akan rumah yang berkecukupan yang berdasarkan kepada “Habitat Agenda at the
Second United Nations Conference on Human Settlements “ hal tersebut menegaskan
tentang pentingnya pelan yang mampu menyediakan rumah yang selamat kepada
seluruh masyarakat di dunia.
Penyedian perumahan sosial di Malaysia merupakan suatu konsep untuk
menyediaakan perumahan yang affordable, baik itu berupa low cost housing, maupun
medium cost. Perumahan perumahan dengan jenis seperti tersebut biasanya disebut
dengan pulic housing pada negara-negara eropa, namun pada negara-negara tersebut
kerajaan biasanya tidak hanya menyediakan perumahan yang dijual akan tetapi juga
menyediakan permahan yang disebut dengan public rental housing. Public rental
housing memainkan peranan yang besar untuk membantu mayarakat yang belum
mampu untuk memilki rumah, dengan public rental housing tersebut kerajaan dapat
mengawal harga rumah yang biasanya amatlah tinggi yang disediakan oleh private
housing sector. Sebagai salah satu contoh dimana pada keraajan New Zeland harga
sewa public retal housing lebih murah 50 peratus jika dibandingkan dengan private
sector housing.
Untuk menyediakan perumahan sosial maka hal utama yang menjadi dasar
ialah campur tangan kerajaan, dengan campur tangan kerajan terhadap perumahan
sosial maka harga dan kualiti rumah dapat dikawal. Menyerahkan perumahan sosial
kepada syarikat swasta bukanlah kebijaksanaan yang baik. Sebagai contoh pada negara
indonesia dimana sistim penyediaan perumahan sosial hampir 70 peratus di miliki oleh
4
syarikat swasta, yang akhirnya menyebaban harga rumah meningkat dengan tinggi, dan
para calon pemilik rumah merasa tidak mampu untuk memiliki rumah tersebut.
Pihak kerajaan dan pihak swasta selalu menjadi aktor utama yang memberikan
pengaruh terhadap penyediaan perumahan sosial, baik daam proses pengambilan
keputusan, juga dalam proses penjualan perumahan. Pemain penting lainnya yang
berengaruh dalam proses penyediaan perumahan ini ialah politician dan professional,
seperti para arkitek, engineer dan quantity surveyor.
Dengan campur tangan kerajaan diharapkan bahawa masyarakat dapat memliki
perumahan yang affordable, sehingga permasalahan penyediaan perumahan akan
terpecahkan. Penyerahan perumahan kepada sistim mekanisme pasar akan menjadikan
harga rumah semakin mahal. Fihak-fihak kerajaan menyatakan bahawa penyediaan
perumahan sosial oleh pihak swasta merupakan suatu hal yang tidak boleh dihindari,
hal ini dikarenakan permasalahan stagnasi ekonomi, dan permasalahan kewangan
kerajaan yang tidak meningkat sesuai dengan pertumbuhan masyarakat. Melalui
tugasan ini saya ingin mengetahui pendekatan apa yang sepatutnya dilakukan oleh
pihak kerajan untuk mampu mengawal harga rumah “as a sosial product”, terutama dai
sistim penyediaan perumahan tersebut.
B. Pendekatan Affordability
Penyediaan perumahan selalu berkaitan dengan kemampuan masyarakat.
Penyediaan bagai manakah yang dapat selalu berpihak kepada mayarakat?. Untuk lebih
memahami perihal tersebut disini saya mencoba mebembahas perihal “affordable”
yang selalu menjadi isu-isu bagi penyediaan perumahan sosial.
Kata Affordable housing sudah merupakan kata yang sangat awam untuk
didengar, akan tetapi apa sebenarnya arti dari affordable tersebut, banyak pemaju dan
juga kerajaan menyatakan bahawa mereka membina perumahan yang affordable, tetapi
5
apakah konsep affordable yang mereka bina sesuai dengan maksud dari konsep
tersebut?. Menurut Newberg affordable hosing berarti “tersedianya rumah yang
berkualiti dan menaikan/meningkatkan kualiti kehidupan penguninya untuk setiap jenis
masyarakat”.
Berdasarkan kepada standar yang telah ditetukan oleh pihak UNCHS maka
ditetapkan dasar-dasar perumahan dan hak azazi akan perumahan yang menjadi
keperluan seluruh masyarakat, iaitu:
1. Perlindungan terhadap sewenang-wenangnya, tanpa alasan ataupun tindakan
yang bertentangan dengan hukum atau pemusnahan.
2. Keselamatan dalam penghunian rumah
3. Tidak diskriminatif dan keseimbangan dan persamaan dalam kepemilikan
rumah.
4. Kemampuan masyarakat dalam memiliki rumah dan keboleh masukan
5. Hak-hak dari penyewa
6. Hak akan kesamaan hak dan perlindungan yang sama dari hukum
7. Kesamaan hak akan keboleh masukan kepada tapak, fasiliti, bangunan-
bangunan umum dan hak untuk memiliki bahan bangunan.
8. Kemudahan dalam memperolehi pinjaman kewangan subsidi khas kepada kaum
kurang upaya.
9. Kepastian tentang kebolehan memiliki rumah yang cukup dengan keperluan
khas bagi masyarakat yang memiiki kekurangan sumber-sumber penting.
10. Hak akan penyediaan perumahan kecemasan bagi masyarakat yang sangat
miskin dalam sebuah komuniti
11. Hak untuk bekerjasama antara semua fihak dalam permasalahan perumahan
12. Hak akan lingkungan alam yang bersih dan selamat
(Source: UN Doc. E/CN.4/Sub.2/1995/12, paragraph 9)
6
Affrodable merupaka suatu hak dan suatu tuntutan kepada seluruh kerajaan di
dunia, hal ini dikarenakan kemampuan untuk memiliki rumah merupakan hak azazi
seluruh manusia. Affordable housing sering juga disebut juga sebagai suatu rumah
yang mampu dibeli oleh manusia sesuai dengan kemampuan dan pendapatan mereka,
dimana pengeluaran untuk perumahan yang mereka keluarkan tidak melebihi dari 30
peratus pendapatan bulanan keluarga atau manusia tersebut. Jhon F.C. Turner dalam
bukunya Housing by People menyatakan bahawa perumahan yang baik bukanlah
perumahan yang hanya baik dari segi kualiti sahaja, akan tetapi juga perumahan yang
menyokong aktiviti ekonomi dan aktiviti sosial dengan kejiranannya, dimana
perumahan tersebut memiliki kedekatan dengan tempat kerja, dan juga mampu
menyokokng aktiviti-aktiviti sosial lainnya. Pada buku tersebut ianya juga
membandingkan antara keperluan akan perumahan dan pengeluaran yang dikeluarkan
oleh pemilik perumahan, dimana iannya membandingkan antara dua keluarga dalam
lingkungan perumahan yang berbeza, dimana sebuah keluarga tinggal pada perumahan
slum yang tidak layak disebut sebagai perumahan dari aspek fizikal, akan tetapi layak
disebut dengan “shelter” dikarenakan keluarga tersebut berteduh dan berlindung pada
pada rumah tersebut.
Disini Jhon menyatakan bahawa meskipun perumahan tersebut merupakan
perumahan slum, akan tetapi sang pemilik yang hanya bekerja sebagai pekerja pada
bengkel cat kereta merasa bahagia dengan hartanah yang ia miliki, karena iannya tidak
perlu mengeluakan wang dalam jumlah tertentu setiap bulannya untuk membayar
rumah, dan juga rumah tersebut juga berdekatan dengan tempat kerjanya sehingga
ianya tidak perlu mengeluarkan wang tambahan untuk transportasi, sementara ianya
dapat mengembangkan rumah yang ia miliki sesuai dengan keperluan dan
pendapatannya dan merasa tidak terbebani dengan pengeluarannya untuk memenuhi
keperluan akan perumahan.
Kemudian Jhon juga membandingkan sebuah keluarga yang telah lanjut usia
dan telah pensyen dari pekerjaannya, dimana keluarga tersebut harus pindah ke
7
perumahan baru yang dibina oleh pemaju dikarenakan rumah terdahulu merupakan
perumahan stinggan. Perumahan baru yang dibina oleh pemaju memang lebih baik dari
segi aspek fizikal, akan tetapi keluaga ini terpaksa mengeluarkan pengeluaran
tambahan untuk membayar pinjaman wang pada bank untuk memiliki rumah tersebut.
Dan keluarga tersebut terpaksa menggunakan wang yang sepatutnya digunakan untuk
memenuhi keperluan keluarga sehari-hari, seperti makanan dan juga keperluan akan
perawatan kesihatan untuk digunakan sebagai tambahan bagi membayar pinjaman pada
bank.
Berdasarkan gambaran yang diberikan oleh Jhon tersebut maka dapat
disimpulkan bahawa perumahan yang baik bukan saja perumahan yang baik dari aspek
fizikal sahaja, melainkankan perumahan tersebut juga tidaklah membebani pengeluaran
penghuninya. Sudah tentu pada masa ini kita tidak lagi mengharapkan konsep slum dan
self help menjadi suatu alternatif, dikarenakan kita mengharapakan campur tangan
kerajaan terhadap penyediaan perumahan mampu menyediakan perumahan yang baik
dari segi kualiti maupun dari segi kuantiti, akan tetapi apakah perumahan tersebut
sudah mampu untuk dimiliki oleh masyarakat pada negara tersebut?. Untuk menetukan
perumahan yang Affordable, maka kerajaan haruslah melihat kondisi ekonomi
masyarakatnya, dan sepatunya menentukan harga yang layak bagi masyarakat dalam
pembelian perumahan, dimana maksima pengeluaran yang boleh dikeluarkan
perbulannya tidak melebihi dari 30 peratus dari pendapatan mereka.
Terkadang kerajaan melupakan pentingnya non-profit corporation yang
bergerak dalam pembinaan affordable housing, pihak kerajaan hanya memikirkan
perlunya syarikat-syaikat swasta yang akan memberikan impak positif terhadap
pertumbuhan ekonomi, kerajaan sering tidak peduli kepada syarikat non-profit oriented
yang bergerak dalam bidang affordable housing, terkadang juga kerajaan hanya
menyokong syarikat-syarikat besar sahaja dari pada syarikat kecil yang terbukti lebih
adaptive terhadap permintaan dan keperluan masyarakat tempatan (Cooper, 1990).
Permasalahan ini sering terjadi pada negara-negara berkembang, dimana kerajaan
8
terkadang hanya mementingkan syarikat dengan nilai modal besar dan jumlah
pelaburan yang dilakukan, akan tetapi kerajaan-kerajaan tersebut lupa akan “sosial
obligation” yang sepatunya mereka penuhi terhadap masyarakatnya, terutama yang
berhubungan dengan “Basic Needs” yaitu sektor perumahan.
Isu-isu terkini pada penyedian perumahan yang affordable ialah harga rumah
yang meningkat tinggi, sistim pinjaman yang tidak berpihak pada kaum yang tidak
mampu, dan juga kualiti rumah yang buruk. Berbagai permasalahan lain juga menjadi
isu-isu yang tidak kalah menariknya, untuk itu disini saya mencoba mengungkapkan
beberapa isu yang sering terjadi baik pada negara-negara yang sedang membangun
maupun negara-negara yang sudah maju, sehingga diperolehi suatu gambaran akan
permasalah tersebut dan penyelesaiannya.
Permesalahan pinaaman kewangan juga menjadi suatu permasalahan bagi para
pembeli perumahan, dimana terkadang faedah dari pinjaman pembelian perumahan
masihlah terlalu tinggi bagi pemilik perumahan. Sebagai salah satu contoh ialah pada
perumahan moden dengan konsep melayu di kawasan Kedah, dimana harga dasar
perumahan hanyalah 42.000 RM sahaja, akan tetapi dengan masa pembayaran yang
lebih dari 15 tahun maka total pembayaran yang harus dibayar masyarakat hampir
mencapai 90.000 RM. Hal ini sangatlah memberatkan dan sangat tidak masuk akal,
dimana harga faedah sahaja telah mencapai 100 peratus dari harga dasar penjualan
rumah
Dalam penyediaan perumahan didapati beberapa sektor kewangan yang
berperan, baik secara langsung maupun secara tidak langsung. Fihak-fihak formal yang
berhak memerikan pinjaman ialah seperti commercial bank dan insurance company,
dan juga sektor informal seperti land lord, self funding/saving dan money lenders. Pada
kedua sistim tersebut terdapat keuntungan dan kerugian bagi masyarakat yang
menggunakannya, berikut ini akan dijelasakan keuntungan dan kerugian dari kedua
sektor tersebut:
9
a. Sektor Formal: Sektor ini biasanya diisi oleh commercial bank dan finance.
Sektor bank memainkan peran yang amat penting dalam pemberian pinjaman
perumahan, begitu juga dengan sektor finance, dari satu segi hal ini memiliki
keunggulan dimana fihak bank dan finance memiliki modal yang cukup besar
untuk memberikan pinjaman kewangan, namun yang menjadi permasalahan
disini ialah nilai faedah, dimana terkadang walaupun mereka menyatakan
bahawa nilai faedah ringan akan tetapi jika dibandingakan dengan masa/tempo
pembayaran yang terlalu lama maka kos yang akan dibayar akan memberikan
beban bagi pemilik rumah, selain itu terkadang faedah yang ditetapkan oleh
sector formal terlalu tinggi bagi masyarakat. Keunggulan sistim ini ialah
mayarakat memiliki kejelasan status secara hukum mengenai pinjaman
kewangan nya, sehinga permasalahan keterlambatan pembayaran, ketidak
mampuan membayar dan permasalahan lainnya dapat diselesaikan secara
hukum.
b. Sektor informal meliputi sektor seperti private funding, land lord dan money
lender. Jika kita berbicara mengenai konsep self helped maka konsep ini
merupakan konsep yang sering digunakan, akan tetapi keselamatan para
peminjam pun sering tidak terjamin, manakala mereka memijam wang pada
peminjam wang tak berlesen tersebut, hal ini akan memberikan impak yang
tidak baik bagi masyarakat tersebut. Akan tetapi terkadang calon pemilik rumah
meminam wang kepada teman dan saudara mereka dengan faedah sebesar 0%
yang sudah tentu memberikan keuntungan bagi para peminjam.
Berdasarkan kedua sektor tersebut disini saya mencadangakan pentingnya
insentif dari kerajaan kepada penyediaan perumahan, selain itu juga sangat mustahak
diberlakukan suatu sistim pinjaman khas kepada para calon pembeli perumahan sosial
(low cost dan medium cost) dimana nilai faedah menggunakan konsep “very flat
interest” yang tidak memberatkan masyarakat. Selain itu konsep peminjaman dengan
konsep Islam dalam konteks Bank Syariah juga dapat diberlakukan, dimana
10
diharapakan dengan nilai-nilai Islam konsep Riba dalam faedah bank yang terbuki
membebani masyarakat dapat diringankan ataupun dihilangkan dan digantikan dengan
konsep pembagian keuntungan, untuk itu kita perlu menyokong pemberian pinjaman
untuk kepemilikan perumahan oleh sektor ini. Selain itu juga dapat diberlakukan
konsep Cooperative Bank, di negara India Cooperative Bank terbuki mampu menjadi
penegah dan solusi terbaik dari sisitim formal dan informal, dengan sisitim ini
diharapkan masyarakat mampu memiliki rumah tanpa terbebani dengan faedah yang
tinggi.
C. Sistim Penyediaan Perumahan.
Perkembangan pembangunan perumahan dimulai sejak 1976 sampai dengan
1992. Gambaran tersebut didapati dari pertemuan negara-negara yang membahas
mengenai perkembangan perumahan beserta masalah-masalah yang dihadapi di
dalamnya. Pertemuan ini diadakan oleh PBB melalui suatu kelembagaan dunia iaitu
UNCHS (United Nations Commision for Human Settlements). Pada akhirnya
petemuan antara negara-negara dunia melahirkan suatu strategi yaitu “Strategi Global
Perumahan Menjelang tahun 2000” (The Global Strategy for Shelter to the year 2000).
Dimana strategi ini mengantur prinsip rumah yang cukup untuk semua orang melalui
sistem pengagihan rumah yang sesuai dengan keperluan pada suatu saat dan tempat
tertentu. Rumah yang diinginkan adalah rumah yang nyaman, cukup ruang dan aman,
penerangan dan ventilasi yang baik, dan memiliki harga yang terjangkau. Bahkan ada
peningkatan pelan dari 12 m2/orang menjadi 14 m2/orang.
Perlunya suatu indikator tentang luasan individu terhadap pengguna ruang
merupakan keperluan dasar, dimana setiap manusia memerlukan ruangan yang cukup
untuk hidup. Kes-kes kurangnya luasan rumah dapat berakibat buruk kepada
penghuninya, seperti peningkatan kenakalan remaja lelaki yang berlebihan, hal ini
diakibatkan karena mereka tidak memiliki luasan privat dan tempat untuk bersosialisasi
di dalam rumah yang diakibatkan oleh kecilnya ukuran rumah tersebut. Selain itu kes-
11
kes sumbang maharam pun menjadi semakin sering kita dengar, hal ini juga lebih
disebabkan oleh “lack of space” dalam perumahan-perumahan sosial. Berbicara
mengenai rumah sosial bukanlah berbicara mengenai kuantiti sahaja, melainkan lebih
komlpeks, baik itu berupa affordabilty, kualiti, luasan rumah dan juga fasiliti-fasiliti
dalam kawasan perumahan tersebut.
Pengagihan perumahan sebagai salah satu upaya memenuhi keperluan dasar
manusia serta mempunyai nilai sosial dan ekonomi yang tinggi sangat memerlukan
dana yang besar. Terhadnya dana kerajaan dan sukarnya memobilisasi tabungan
masyarakat untuk perumahan mengakibatkan penyediaan perumahan lebih banyak
bertumpu pada kemampuan dan kemandirian masyarakat, khasnya bagi golongan
masyarakat berpenghasilan rendah. Pembangunan perumahan yang bertumpu pada
kemandirian masyarakat harus melihat penghuni sebagai subjek dan bukan sebagai
objek yang harus menerima. Prinsip dasar yang digunakan ini adalah pendorong,
pemitraan dan partisipatif (Community Participation Planning)
Ada tiga penyebab mengapa strategi global sangat diperlukan, pertama tidak
ada negara yang akan mampu menangani sepenuhnya masaalah perumahan dan semua
negara harus bertekad untuk memenuhi keperluan rumah di negaranya. Kedua,
kerjasama antara negara-negara sangat diperlukan dalam bertukar pengalaman di
bidang pembangunan perumahan. Ketiga, strategi global perumahan tahun 2000 perlu
disokong oleh berbagai upaya pembangunan perumahan di tiap negara, disesuaikan
dengan kondisi negara bersangkutan.
Berbagai maklumat diharapkan dapat memberi masukan dalam penyempurnaan
GSS (Global Strategy for Shelter) dan juga dalam menuju kebijaksanaan pembangunan
perumahan di Malaysia pada tahun 2020. Salah satu strategi GSS yaitu enabling
aprroach (pendekatan pemberdayaan). Strategi ini memperhatikan kepentingan
nasional dan internasional, melakukan pendekatan sumber daya alam dengan
memobilisasi sumber-sumber kerajaan dan non-kerajaan dalam pengagihan rumah dan
pelayanan masyarakat.
12
Pada kerajaan Malaysia terdapat beberapa aktor penting dalam proses
penyediaan perumahan, aktor-aktor tersebut ialah sektor formal, dimana didalamnya
terdapat fikak kerajaan dan fihak swasta. Dan juga terdapat sisitim informal seperti
perumahan stinggan dan juga perumahan pada kawasan desa.
1. Public Sector
Negara telah mengambil peranan penting dalam penyediaan perumahan. Hal ini
dimulai dengan konsep demokrasi pada tahun 1961 dalam sistem kepemilikan
rumah. Fihak kerajaan memfokuskan diri dalam menyediakan rumah yang
affordable dan low cost housing, sementara fihak syarikat swasta menyediakan
perumahan-perumahan dengan jenis lainnya. Dalam perkembangan lanjutan,
permintaan low cost housing dan perumahan yang affordable semakin meningkat,
hal ini diakibatkan oleh urbanisasi ke kawasan Bandar. Hal tersebut telah
menyebabkan berkurangnya kemampuan kerajaan dan pihak berkuasa tempatan
dalam menyediakan perumahan. Peningkatan permintaan tersebut tidaklah
Pembangunan Perumahanan
Sektor Formal Sektor informal
Kerajaan Swasta Hibrida Masyarakat
Tugas: - Fasiliti - Pengawal - Negosiator
Tugas: - Berperan aktif
memberikan masukan mengenai keperluan, kemampuan dan lain-lain
13
diimbangi dengan penyediaan perumahan yang mencukupi, sehingga kerajaan
sebagai pihak berkuasa yang seharusnya bertanggung jawab dalam penyediaan
Public Housing tersebut terpaksa membiarkan para syarikat swasta untuk campur
tangan. Campur tangan diberlakukan dengan polisi pembinaan 30 peratus terhadap
perumahan low cost kepada setiap pembinaan projek-projek perumahan. Dari satu
sisi memang hal ini menguntungkan kerajan, akan tetapi dari satu sisi lainnya
pemberian cross subsidy ini telah mengakibatkan ketidak stabilan harga rumah,
sehingga harga rumah pun menjadi tidak terkawal.
2. Other Public Agencies
Public Development Agencies seperti Urban Development Authority (UDA) dan
State Economic Development Corporation ialah pihak-pihak yang dibentuk oleh
pihak berkuasa tempatan untuk membina perumahan massal, khasnya bagi
penghuni berpenghasilan rendah. Selain membina mereka juga melakukan subsidi
kepada pembinaan projek-projek perumahan sosial tersebut.
3. Private Sector
Peranan fihak swasta saat ini menjadi sangat besar dalam penyediaan perumahan,
pada awal tahun 70 fihak swata hanya menyediakan perumahan medium dan high
cost, namun saat ini kerajaan mengharuskan fihak swasta untuk memberikan
sumbangan melalui pembinaan perumahan sosial, dengan anggapan membantu
fihak kerajaan dalam penyediaan perumahan tersebut.
Pada umumya pada negera-negara berkembang terdapat beberapa aktor penting dalam
penyediaan perumahan sosial, berdasarkan hasil surey UNCHS (United Nation
Commisions for Human Settlement)
14
1. Housing agencies in public and private sectors
a. Central Government Agencies, badan ini betujuan untuk menyediakan
perumahan yang termampu bagi pegawai dan kaki tangan kerajaan sahaja.
b. Agencies at the State Level, badan ini melakukan survey terhadap keperluan
perumahan dalam suatu kawasan, dan kemudian mencadangkan pembangunan
perumahan sosial pada daerah mereka.
c. City Level Public Agencies, badan ini biasanya campur tangan terhadap
penyediaan perumahan di kawasan Bandar, dimana ketersediaan tapak dan
harga tanah yang mahal menjadi isu isu yang menarik. Melalui badan ini maka
akan dilakukan proses “Enabling Approach”dan pendekatan lainnya yang akan
membantu fihak-fihak yang berpendapatan rendah untuk memiliki rumah.
d. Primary Cooperative Societies merupakan suatu pertubuhan yang bermatlamat
untuk melakukan pembinaan rumah bagi para anggotanya dengan harga
serendah mungkin, dan bersifat non-profit oriented.
e. Private Developers and Builders merupakan syarikat yang lebih bertujuan
untuk mengedepankan keuntungan, mereka merupakan fihak pemaju yang
membina projek yang biasanya memiliki nilai modal menengah atau besar.
f. Individual/Household merupakan masyarakat yang membina rumah mereka
dengan konsep self helped.
2. Construction agencies in public and private sectors
Mereka merupakan syarikat atau perorangan yang bekerja dalam proses
penyediaan perumahan, mereka biasanya disebut sebagai sub-contraktor,
contraktor dan buildiers.
15
3. Non Govermental Orgnization
Ialah fihak fihak yang bergerak tanpa tujuan keuntungan dalam penyediaan
perumahan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Untuk menyelesaikan permasalahan perumahan di Malaysia dan menjadikan
Malaysia sebagai negara maju dalam permasalahan penyediaan perumahan diperlukan
kerjasama antara semua fihak, dan permasalahan tersebut tidaklah dapat diselesaikan
dengan mudah, disini saya mencadangkan pentingnya fihak-fihak NGO dalam proses
penyediaan perumahan, campur tangan fihak-fihak NGO dapat berupa dalam berbagai
bentuk, diantaranya ialah sebagai kawalan terhadap pembinaan perumahan yang tidak
berfihak kepada masayakat, selain itu juga befungsi sebagai pemberi pinjaman dengan
faedah kecil kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Disini saya
mencadangkan perlunya mengaktifkan lebih banyak aktor-aktor dalam proses
penyediaan perumahan sosial, sehingga monopoli yang dilakukan oleh syarikat swasta
dapat diimbangi dengan keberadaan fihak-fihak yang lebih mengutamakan kepentingan
masyarakat.
Selain itu saya juga mencadangkan perlunya keterlibatan aktif NGO Islam yang
bertujuan untuk menyediakan perumahan termampu kepada mayarakat Melayu
Malaysia. Fihak-fihak keagamaan haruslah berperan aktif, hal ini dikarenakan
keperluan dan pengagihan perumahan yang baik akan meningkatkkan kualiti ummat.
Sebagai salah satu cotoh dimana pertubuhan kristian di USA begtu aktif dalam campur
tangan terhada penyediaan perumahan bagi umat kristian.
D. Permasalahan
Permasalahan yang terjadi dalam sistem penyediaan perumahan sosial di
Malaysia disebabkan oleh campur tangan swasta kedalam penyediaan perumahan
secara berlebihan, sehingga mereka memiliki kekuasaan yang berlebihan untuk
menentukan harga rumah tersebut, dan terkadang harga rumah tersebut melampaui
16
kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah untuk dapat memiliki rumah.
Permasalahan lainnya ialah kecekapan kerajaan dan fihak swasta dalam menyediakan
perumahan, saat ini kerajaan dan fihak swasta tidak dapat memenuhi target yang
ditentukan dalam penyediaan perumahan sosial tersebut. Hal ini mengakibatkan fihak
kerajaan dan fihak swasta kehilangan sosial obligation kepada masyarakat yang
berpenghasilan rendah tersebut.
Permasalahan pada rumah yang affordable selalu berada dalam permasalahan
harga rumah tersebut, dimana kerajaan terkadang sebagai pembuat polisi lupa bahawa
harga yang ditetuakan oleh mereka terhadap perumahan tersebut tidak mampu dimiliki
oleh masyarakat yang memerlukannya, permasalahan kedua ialah sistim kepemilikan
perumahan yang terkadang memungkinkan orang yang sudah memiliki rumah dengan
kriteria affordable untuk membeli rumah lainnya, dan permasalahan lainya ialah
dimana perumahan yang affordable tersebut digunakan sebagai objek pelaburan oleh
orang-orang yang memiliki modal, dengan harapan mendapatkan keuntungan yang
berganda. Perumahan yang affordable sepatutnya dibina dan dimiliki oleh orang yang
memerlukannya, namun definisi “memerlukan” saat ini sudah tidak begitu jelas, maka
diperlukan standard dan indikator untuk menetukan masyarakat tersebut memerlukan
perumahan yang affordable. (Brenan, 1993)
Tekanan kepada masyarakat dalam memiliki perumahan yang affordable
biasanya dipengaruhi oleh dua faktor, yang pertama ialah meningkatnya harga rumah
tesebut, manakala first-time buyer’s tidak memiliki cukup wang dan simpanan sesuai
dengan peningkatan harga rumah, permasalahan kedua ialah dimana faedah bank untuk
pinjaman bagi pembelian rumah menjadi semakin tinggi, dengan kata lain calon
pemilik rumah dipaksa untuk membayar harga rumah yang tinggi dan juga diikuti oleh
faedah bank yang tinggi. (Williams, 2004) Terbuki bahawa tingkat faedah yang rendah
yang ditetapkan oleh bank akan mempengaruhi purchasing power masyarakat, semakin
kecil faedah bank untuk pinjaman perumahan maka semakin besarlah kemampuan dan
minat masyarakat untuk memiliki rumah tersebut.
17
Permasalahan lainnya ialah dimana biasanya pihak berkuasa tempatan
melakukan negoisasi degan pemaju terhadap perumahan yang affordable, yang ternyata
tidak affordable dari segi harga rumah (Brenan, 1993). Hal tersebut juga dipengaruhi
oleh fihak bank dan finance yang terkadang terlalu kaku dalam pemberian pinjaman
perumahan, dimana terkadang pinjaman yang diberikan harus diselesaikan dalam
tempo beberapa tahun, akan tetapi jumlah yang harus dibayar oleh masyarakat tersebut
tetaplah terlalu tinggi bagi mereka.
Permasalahan pada penyedian affordable housing juga dipengaruhi oleh
pertumbuhan penduduk, sehingga permintaan akan perumahan semakin tinggi, dan
akhirnya menciptakan harga rumah yang tinggi. Hal itu juga biasanya diikuti dengan
ketidakmampuan masyarakat untuk memiliki rumah tersebut (Henry, 1997). Pada
dasarnya rumah juga bisa disebut sebagai komoditi, dimana ianya sangat dipengaruhi
oleh bekalan dan penyediaan (demand and supply), secara sederhana jika bekalan
perumahan tersedia dengan cukup banyak maka haga dari perumahan akan memiliki
stabiliti dan dapat dibeli oleh masyarakat. Akan tetapi jika jumlah penduduk melebihi
rumah yang mampu disediakan oleh kerajaan dan pemaju maka harga rumah akan
meningkat dengan laju. Untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dituntut
untuk menyediakan perumahan secara intensif untuk mengimbangi pertumbuhan
penduduk, atau pun mengawal jumlah pertumbuhan penduduk dan mengawal
urbanisasi.
Tanpa adanya peningkatan bekalan dalam penyediaan perumahan yang
affordable, maka akan terjadi peningkatan harga rumah yang signifikan, untuk itu
bekalan perumahan merupakan faktor terpenting dalam mengawal peningkatan harga
rumah tersebut. (Williams, 2004). Akan tetapi jumlah penyediaan perumahan sahaja
tidaklah cukup, diperlukan polisi-polisi yang berpihak kepada masyarakat sebagi kaum
yang lemah, kerajaan harus merasakan kondisi dan kemampuan masyarakat untuk
memiliki rumah, saya cadangkan agar kerajaan lebih detail dalam memahami
permasalahan ini dengan mencadangkan konsep-konsep decentralized, dimana harga
18
rumah dalam suatu local authority sangatlah ditentukan oleh pendapatan perkapita
masyarakat di dalam kawasan itu, sehingga dapat diperolehi unjuran akan kemampuan
masyarakat untuk memiliki sebuah rumah..
Jhon F.C Turner menuduh para pemaju ialah para aktor yang menyebabkan
meningkatnya harga perumahan yang harus ditanggung oleh masyarakat, dia
menyatakan bahawa arkitek, engineer dan berbagai pekerjaan professional lainnya
yang bekerja dibawah pemaju merupakan kaum “White Collar” yang kos nya dibebani
kepada masyarakat. Harus diakui memang harga professional yang dibayar oleh
pemaju kepada kaum professional tidaklah murah, dan sudah tentu akan mempengaruhi
harga rumah, untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dapat melakukan
standarisasi terhadap pelan-pelan perumahan yang affordable, ataupun keajaan melalui
non-profit corporation menghasilkan pelan yang dapat menjadi guidelines dengan
beberapa alternative reka bentuk, sehingga harga yang dikeluarkan untuk menyewa
perunding dapat dikurangkan pada penyedian perumahan sosial.
Banyak pemaju mengatakan bahawa sangat susah untuk menciptakan
perumahan yang affordable bagi masyarakat, dimana harga bahan bangunan
membumbung tinggi dan kos pekerja pun semaikin meningkat. Hal ini merupakan
cabaran kepada para pemaju untuk lebih mengembangkan kepakaran mereka akan
teknologi dan bahan bangunan yang kuat dan murah, serta juga merangsang pemaju
untuk menggunakan teknologi terkini seperti teknologi Industrialized Building System,
dimana kos kerja dapat di minimakan dan masa pembinaan bangunan dapat di lajukan,
sehingga kos pembinaan akan semakin berkurang.
Gambaran perumahan yang affordable dan public housing sering diidentikkan
dengan perumahan yang memiliki kualiti rendah dan juga perumahan yang diabaikan
oleh pihak pegurusannya, dan terkadagn masyarakat di sekitar perumahan yang
affordable tersebut merasa malu dan tidak selesa tehadap perumahan tersebut, mereka
tidak meyadari bahawa perumahan yang affordable tersebut merupakan asset yang
sebenarnya bagi masyarakat (Henessy, 2004), permasalah kualiti dan sisitim
19
perkhidmatan telah menjadi isu-isu terkini, dimana affordable housing hanya dibina
dengan kualiti yag rendah dan bahan bangunan yang tidak berkualiti, sehingga
menimbulkan banyak permasalahan. Permasalahan ini menuntut pihak berkuasa
menentukan standard dan kualiti yang harus dipenuhi oleh pemaju dalam pembinaan
rumah yang affordable tersebut. Sisitim perkhidmatan juga haruslah menjadi perhatian
serius, dimana terapat banyak leaking dan building defect pada bangunan-bangunan
tersebut. Pihak pengurusan pun haruslah bertanggung jawab terhadap perawatan
bangunan tersebut, dan tidak membebani para penghuni dengan kos tambahan dalam
perbaikan bangunan. Hal ini menjadi isu yang menarik untuk dibahas, dimana mungkin
rumah dapat dimiliki dengan harga yang rendah, akan tetapi penghuni dibebankan
kepada kos maintenance yang besar, dikarenakan kurangnya kualiti dan pengurusan
serta perawatan bangunan tersebut.
Fasiliti pada perumahan sosial juga sering kali mnjadi isu yang tidak boleh
diabaikan, dimana terkadang fihak pemaju hanya membina rumah dari segi fizikal
sahaja tanpa memikirkan pentingnya fasiliti-fasiliti lainnya. Fasiliti tersebut dapat
berupa fasiliti peribadatan (masjid), perniagaan (corner shops) dan juga fasiliti seperti
open space dan local park/laygroud bagi kanak-kanak. Isu ini menjadi semakin penting
dimana masyarakat tidak hanya memerlukan rumah sebagai tempat tinggal, melainkan
memerlukan rumah sebagai tempat melanjutkan kehidupannya. Sering kali fasiliti-
fasiliti tersebut diabaikan oleh pihak berkuasa, dan pihak pemaju dapat memperolehi
kelulusan pada fihak kerajaan, salah satu kes yang menarik ialah pada perumahan
medim cost yang terletak di kawasan sungai dua, yaitu Apartement Pekaka, Dimana
fasiliti bermain yang sepatutnya disediakan dalam bentuk playground diabaikan oleh
pihak pemaju, dan mengakibatkan kanak-kanak kekurangan tempat untuk bermain dan
memiliki kehidupan sosial. Rumah yang baik bukanlah rumah yang hanya baik dari
segi fizikal, walupun rumah tersebut merupakan rumah dalam bentuk sosial obligation,
akan tetapi fasiliti juga meruapakn salah satu “basic needs” bagi para penghuninya.
20
E. Kajian Kes
Penyelesaian permasalahan affordable housing dapat diselesaikan oleh campur
tangan kerajaan, atau juga melalu non-profit organization yang berusaha untuk
menciptakan perumahan yang mampu dimiliki oleh masyarakat. Kerajaan sebagai
penguat kuasa haruslah membuat polisi-polisi yang lebih berpihak kepada masyarakat,
dari pada berpihak kepada syarikat-syaikat swasta yang hanya mementingkan
keuntungan sahaja, tanpa memikirkan beban yang harus ditanggung oleh masyarakat
akibat perbuatannya. Selain itu kerajaan juga harus menyokong sistim public rental
housing bagi masyarakat yang benar-benar belum mampu memiliki rumah, sehingga
masyarakat yang belum mampu memiliki rumah dapat tinggal dan meningkatkan
kualiti ekonomi mereka sebelum mereka berencana memiliki rumah. Penyelesaian
permasalahan rumah dengan kriteria affordable terbukti mampu menyelesaikan banyak
permasalahan, baik permasalahan sosial dan juga permasalahan kemiskinan pada
Bandar (Henry, 1997).
Kesihatan ekonomi dalam suatu kawasan/kerajaan sangatlah ditentukan oleh
pembinaan-pembinan perumahan yang affordable (Newberg, 2001) sangat mengejukan
bahawa perumahan yang affordable sangat menentukan kualiti ekonomi suatu negara.
Projek yang affordable mempengaruhi kemapuan beli masyarakat (purchasing power),
sudah tentu suatu benda yang terjangkau dengan pendapatan akan mudah laku di
pasaran, penjualan projek yang affordable akan meningkatkan money circulation pada
sektor industri pembinaan, sehingga sektor industri perumahan akan terus berkembang
dan memberikan sumbangan kepada ekonomi negara.
Untuk mengetahui sisitim penyediaan perumahan dibeberapa negara maka
dibawah ini akan dijelaskan secara ringkas mengenai aktor-aktor yang terlibat dalam
penyediaan perumahan sosial di beberapa negara.
1. Di negara Mexico jumlah pinjaman untuk perumahan low cost meningkat
dengan sangat tinggi. Pinjaman tersebut ditujukan kepada kaum miskin dan
21
kaum berpenghaslan rendah, baik penyediaan bangunan, tapak dan
perkhidmatan. Hampir keseluruhan pembinaan perumahan ditujukan untuk
dimiliki secara perorangan, manakala public rental housing ditepikan, karena
dianggap tidak memberikan keuntungan, dan fihak bank dan finance tidak
memberikan pinjaman kewangan bagi pembinaan public rental housing
tersebut.
2. Pembangunan perumahan dan permukiman di Cina dilakukan untuk mencegah
urbanisasi, kerajaan Cina menerapkan registrasi penduduk pedesaan dan
penduduk bandar. Agar penduduk tetap selesa tinggal di desa, diterapkan
program penciptaan kesempatan kerja bukan pertanian. Kerajaan Cina memberi
prioriti pembangunan rumah pangsa puri karena keterbatasan tanah yang tidak
sesuai dengan jumlah penduduk. Sekilas dari pembangunan perumahan di Cina
iaitu upaya pembangunan perumahan perlu dilakukan dengan Kerajaan, pihak
berkuasa tempatan, Syarikat milik Kerajaan, Swasta dan perorangan dalam
skala besar agar memudahkan pengawalan. Pemilihan lokasi perumahan harus
tepat, berdekatan dengan tempat kerja dan merupakan bagian dari metropolitan
atau bandar baru dengan susun atur yang baik.
3. Pembangunan perumahan di Jepang dilakukan oleh kerajaan, kerajaan tempatan
dan swasta, antara lain ialah penyediaan infrastruktur dan peningkatan kualiti
perumahan di daerah padat, menyediakan pinjaman dan melakukan promosi
serta dikembangkan teknologi pembinaan bagi pembangunan perumahan.
Selain itu juga dilakukan program konsolidasi tanah di Bandar (Land
Consolidation) yaitu penataan dan pengaturan kembali tanah dan perumahan
agar lebih sihat, selesa dan teratur untuk berbagai keperluan.
Berdasarkan kepada tiga negara diatas dapat disimpulkan bahawa perlunya
penyediaan perumahan yang dapat disewa oleh masyarakat. Penyedian Public Rental
Housing telah menjadi hal yang umum pada negara-negara maju seperti di New
Zealand, Belanda dan UK, dimana fihak kerajaan sangat memperhatikan tingkat
22
kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah, selain itu juga perlu pendekatan
pembangunan negara dengan konsep-konsep decentralized untuk menurunkan tingkat
urbanisasi ke kawasan Bandar, saat ini hampir 60 peratus penduduk di dunia tinggal di
kawasan Bandar, hal ini tentu akan meningkatkan beban kerajaan untuk menyediakan
perumahan, fasiliti dan infrastruktur, sementara harga tanah di kawasan Bandar
semakin lama menjadi semakin mahal. Untuk itu diperlukan pembinaan Bandar baru
dengan konsep sattelite atupun konsep self contained yang bertujuan untuk
mengalihkan beban urbanisasi ke kawasan-kawasan baru lainnya yang memiliki harga
tanah yang murah. Selain itu faktor-faktor seperti kedekatan lokasi perumahan
ketempat kerjapun menjadi perhatian yang tidak terlupakan, karena hal tersebut
berhubungan denan pengeluaran masyarakat yang digunakan untuk transportasi.
Banyak konsep konsep yang dapat dipelajari oleh kita, baik dari kejayaan
bangsa lain dalam menyediakan perumahan, maupun dari kegagalan bangsa-bangsa
tersebut, seperti kegagalan Indonesia dan Mexico. Utuk itu diperlukan kajian lanjutan
mengenai konsep yang pelu dilakukan oleh kerajaan Malaysia, dan konsep tersebut
haruslah sesuai denga kondisi masyarakat Malaysia sebagai penggunanya.
F. Penyelesaian
Untuk melakukan pembinaa perumahan sosial sebaiknya cara yang dilakukan
ialah melalui pendekatan objektif terhadap kawasan-kawasan tertentu, sebagi contoh
dapat dilakukan survey terhadap keperluan rumah sosial dalam suatu kawasan,
sehingga dapat ditentukan berapa peratus masyarakat yang dikategorikan kepada orang
yang memerlukan perumahan dengan biaya rendah tersebut. Kemudian juga dapat
dilakukan analisa akan kecenderunan masyarakat untuk memiliki rumah. Selain itu
juga dapat dicadangkan bentuk public rental housing yang dapat mengurangkan
pengeluaran mayarakat tersebut, dikarenakan harga yang ditentukan oleh private land
lord sering sangatlah mahal. Dengan membina public rental housing tersebut diharapan
harga rumah dapat ditekan serendah mungkin.
23
Disini saya mencadangkan pentingnya peranan Non Govermental Organization
dalam membantu penyediaan perumaan sosial, dimana mereka dapat berperan aktif
dalam menarik dana-dana international (International Funding) yang akan dicadangkan
untuk pembinaan perumahan sosial. Peranan syarikat non-profit oriented pun perlu
dicadangkan, dimana mereka akan berupaya menyediakan perumahan tanpa
memikirkan keuntungan yang berlebihan seperti syarikat swasta lainnya. Pada
perumahan di daerah pedesaan dapat dilakuka konsep “Core House” yang merupakan
campuran antara konsep self-helped dan konsep centralized, dimana kerajaan hanya
menyediakan rumah induk, dan pemilik akan mengembangkan peruamahan sesuai
dengan keperluannya. Hal ini dirasa sangat cekap, dikarenakan akan mengurangi
pengeluaran masyarakat di pedesaan.
Rumah bukan sahaja berfungsi sebagi tempat dimana masyarakat dapat
melangsungakan kehidupan biologinya sahaja, namun pada rumahlah karekter
penguninya dapat dibentuk. Dengan rumah yang baik, luasan yang cukup, maka
diharapkan seluruh keluarga memiliki tempat untuk berinteraksi dan ibu bapa memiliki
tempat untuk membimbing anak-anaknya dengan penuh kasih sayang. Dengan
penyediaan perumahan social yang baik dan tidak memberatkan ekonomi pemiliknya
maka kerajaan melakukan suatu usaha untuk mencegah kemiskinan masyarakatnya,
sehingga kesejahteraan negara dan masyarakat yang dicita-citakan dapat dicapai.
Dalam penyelesaan permasalahan perumahan yang affordable tidaklah terdapat
“Silver Bullet” sebagai penyelesaian masalah, untuk itu dicadangkan beberapa elmen
yang saling terkait, diantaranya ialah, private public partnership, polisi yang
mengharuskan pembinaan perumahan yang affordable dalam setiap pembangunan,
sokongan masyarakat dalam pembinaan projek-projek yang affordable, subsidi kepada
pemaju, pelan yang berkualiti dan juga projek yang boleh dibeli oleh berbagai jenis
masyarakat dari berbagai jenis pendapatan dan juga projek perumahan dengan konsep
bercampur (Newberg, 2001)
24
Solusi yang ditawarkan dala tahap perancangan affordable housing ialah
pemberlakuan konsep High Desity dan Mixed Development, dimana dengan konsep ini
diharapkan harga rumah dapat ditekan dengan pembinaan bangunan-bangunan high
rise dengan kepadatan tinggi, dan permasalahn harga tanah yang mahal akan dapat
diselesaian dengan konsep strata title ini. Sementara konsep zon yang menghadkan
pembinaan rumah dalam zon-zon tertentu perlu di ubah suai dengan konsep-konsep
mixed development.
Campur tangan kerajaan secara intensif juga akan memenuhi keperluan akan
affordable bagi masyarakatnya, sehingga seluruh lapisan masyarakat dapat menikmati
keperluan dasar tersebut. Salah satu pendekatan yang boleh dilakukan oleh kerajaan ini
ialah meningkatkan produksi dari sektor public housing, dimana mayarakat dapat
memiliki rumah dengan kualiti yang baik dan rumah tesebut tidaklah memebani
pengeluaran masyarakat secara berlebihan.
Untuk dapat menciptakan perumahan yang affordable, maka salah satu cara
yang dapat dilakukan melakukan strategic planning pada pembinaan rumah tersebut,
dari pada hanya mengikuti keinginan pasar (Brenan, 1993) salah satu pendekatan yang
boleh dilakukan dengan melakukan “housing need indicator” sehingga dapat
ditentukan kawasan-kawasan yang benar benar memerlukan perumahan dengan kriteria
affordable, sehingga dapat dilakukan pembinaan secara intensif pada kawasan tersebut.
Salah satu permasalahan untuk meningkatkan jumlah perumahan sosial ialah
permasalahan cukai, dengan mengurangi beban cukai pada pemaju-pemaju swasta yang
membina perumahan sosial maka jumlah pelaburan pada perumahan tersebut akan
meningkat, dan dengan pengurangan cukai maka harga rumah dapat dikurangkan.
(Brenan, 1993) pengurangan cukai kepada para pemaju juga menjadi salah satu
penyokong untuk melakukan pembinaa projek-projek sosial, dimana dengan
mengurangi cukai maka beban pemaju terhadap kos binaan semakin rendah, dan
pembinaan perumahan sosial akan lebih meningkat persediaannya.
25
Masyarakat harus menempatkan diri mereka sebagai stake holder dalam setiap
polisi dan pembinaan yang dilakukan oleh kerajaan, salah satunya membentuk
organisasi yang membela keperluan akan projek perumahan sosial, dengan konsep
community participation planning ini masyarakat dapat melakukan public hearing
dengan kerajaan tempatan dan para pemaju, sehingga diharapkan projek-projek yang
dibina dapat sesuai dengan purchasing power masyarakat. Selain itu masyarakat
melalui Non Govermental Organization tersebut juga dapat melakuka class action bila
terjadi penyimpangan terhadap pembinaan projek-projek yang diperlukan oleh mereka.
Sisitim birokrsi kerajaan terkadang juga menjadi penghambat bagi penyediaan
perumahan sosial, dimana terkadang untuk mendapatkan kelulusan bangunan (CF)
syaikat-syarikat memerlukan masa yang terlalu lama, dan harus terlebih dahulu
memperolehi kelulusan dari 13 pejabat terkait. Hal ini memberikan impak yang kurang
baik bagi masyarakat yang telah terlebih dahulu membayar untuk memiliki rumah
mereka, disini saya mencadangkan perlunya penyediaan suatu badan khas yang
didalamnya terdapat ahli-ahli dari setiap jabatan yang bertugas untuk memberikan
kelususan, mungkin dapat dibentuk suatu pejabat khusus yang didalamnya
merangkumi seluruh ahli dalam pemberian kelulusan. Hal ini saya nilai amatlah cekap,
dimana para ahli dari setiap jabatan datang langsung dan memberikan komentar dan
cadangan perbaikan pada bangunan tersebut, dan pihak pemaju tidak perlu harus terlalu
lama dalam mengajukan kelulusan. Konsep tersebut dapat juga disebut sebaai konsep
“one roof office” atau juga boleh dikatakan sebagai “one stop” dimana seluruh aspek
yang menentukan kelulusan banguan dibahas oleh suatu pejabat khas tersebut,
sehingga penjimatan masa dapat dilakukan dan tidak memeberikan kerugian kepada
fihak pemaju.
Konsep-konsep lainnya yang boleh dilakukan ialah melakukan konsep Built
and Sell. Bayak kes-kes yang menyebaban kita perlu menerapkan konsep ini, kes-kes
tersebut ialah sepeti kes-kes projek terbengkalai dan kes lewatnya masa pembinan
perumahan. Hal ini tentu amat merugikan calon pemilik perumahan, terutama calon
26
pemilik yang berpenghasilan rendah. Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan oleh
kerajaan ialah lebih selektif dalam pemberian izin bagi pemaju, dimana terkadang
didapati bahawa syarikat pemaju tersebut mengalami permasalahan kewangan, seperti
pemaju yang kadar current dan non-current liabilities nya melebihi current dan non
current asset, hal ini akan berimpak kepada kemampuan pemaju dalam menyelesaikan
projek-projek perumahan, terkadang meskipun syarikat pemaju tersebut mengalami
permasalahan kewangan mereka tetap dapat memperolehi pinjaman, sementara
kemampuan mereka untuk melunasi pinjaman tersebut diragukan dan akhirnya
syarikat-syarikat tersebut bankrupt dan tidak boleh membayar pinjaman mereka pada
bank.
Akibatnya banyak projek-projek perumahan yang terbengkalai dan tidak dapat
diselesaikan oleh pemaju. Selain itu terlalu banyaknya janji-janji pada iklan yang
disebarkan oleh pemaju pada masa promosi terkadang terlalu berlebihan, seperti salah
satu contohnya pada Bandar Perda, dimana pemaju iaitu syarikat Aseania mengatakan
bahawa pada projek perumahan mereka akan mendapatkan fasiliti MRT (Mass Rapid
Transportation), akan tetapi sampai saat ini pembinaan MRT tidak dilakukan. Selain
itu pemaju juga sering berjanji akan membina perumahan dengan kualiti yang baik,
akan tetapi pada kenyataannya setelah dihuni perumahan-perumahan sosial tersebut
memiliki permasalahan dari segi perkhidmatan, seperti building defect, leaking dan
craking. Untuk mengatasi permasalahan-permasalah tersebut maka salah satu cara yang
boleh dilakukan ialah kaedah Built and Sell, dengan menggunakan kaedah ini maka
pemaju dituntut memiliki kemampuan professional yang tinggi, baik dari segi
pembinaan dan ketersediaan modal yang cukup.
Dengan pendekatan built and sell diharapkan pemaju lebih bertanggung jawab
kepada calon pembeli perumahan, baik dari segi kualiti mapun dari segi ketepatan
waktu dalam pembinaan bangunan. Meskipun banyak yang mengatakan bahawa
konsep built and sell ini akan meningkatkan harga rumah, akan tetapi manfaat yang
diperolehi dari kaedah ini amatlah besar. Bayangkan jika kita tetap mengedepankan
27
konsep konvensional, memang dari satu sisi harga rumah lebih murah, namun apakah
fihak pemaju menjamin akan kualiti dan ketepatan waktu pembinaan. Dengan konsep
built and sell maka pengguna perumahan akan dijadikan sebagi stake holder, dan
mereka berhak memiliki pilhan akan rumah-rumah yang berkualiti. Jika dibandingakan
keuntungan tersebut maka walupun dari segi harga rumah sedikit lebih mahal tapi
jaminan yang diperolehi oleh calon pembeli lebih terjaga, sehingga tindakan-tindakan
pemaju yang sering merugikan para penguna dapat dikurangkan.
Pendekatan konsep Built and Sell merupakan suatu konsep yang amat sangat
diperlukan oleh Malaysia saat ini, dimana pembinaan perumahan terus tumbuh sesuai
dengan petumbuhan masyarakat. Konsep built and Sell juga dapat dikatakan sebagai
suatu bentuk dari Sosial Obligation kerajaan kepada mayarakat tentang penyediaan
perumahan sosial yang berkualiti.
28
BACAAN Brenan Et al (1993). Planning For Social Housing in London and the South
East, Planning Practice & Research, Vol. 8, Issue 4 Bollard, A (2004). Asset Prices and Monetary Policy and Address to the Canterbury
Employer, Governor of the Reserve Bank. New Zealand. Filipeck, Erica (2004). Historical Census of Housing, U.S Census Bureau and U.S
Department of Housing and Urban Development. Henry Et al (1997). Nahro in San Diego, Journal of Housing & Community Development,
Vol. 54, Issue 5. Hennessy, Liz (2004). Showcasing Achievement in Affordable Housing, Journal of
Housing & Community Development. Marc, A (2004). Expanding the Base of Affordable Housing, Journal of Housing &
Community Development. Newberg, Sam (2001). Moving Minnesota, Planning, December Volume Sirat, Morsidi Et al (1999). Low-Cost Housing in Urban-Industrial Centers of
Malaysia, Penerbit Universiti Sains Malaysia, Pulau Pinang. Stuart, Ian (2004). Changing Tenure: Housing Trends Financial Deregulations and
Housing Policy in New Zealand Since 1990, Housing Finance International, June 2004.
Statistics New Zealand (2003), Census of Population and Dwellings. Siaqua, Tim (2004). Time for a New Model, Journal of Housing & Community
Development Turner, J.F.C and Fitcher (1972). Freedom to Build. Macmillan Publisher Turner, J.F.C (1977). Housing by People, Towards Autonomy in Building
Environments. Marion Boyars United Nation (2003). Monitoring Housing Rights, United Nation Human and
Settlement Program, Nairobi.
29
United Nation (2004). National Trends in Housing Production Practice, United Nation
Human and Settlement Program. Williams, Peter (2004). Sustaining Affordable Housing: Facing Up the Challenges in
UK, Housing Finance International, June 2004.