TUGAS APLIKASI METODE PENILAIAN LANJUTAN
“The Land Residual Technical (Teknik Nilai Sisa Tanah)”
Nama Anggota Kelompok:
Akhmad Sururi
Debrian Ruhut Saragih
Hermanus Lintang A.
Miskul Itam
Tino Rahmat R.
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
SPESIALISASI PENILAI/PBB
2009
THE LAND RESIDUAL TECHNICAL METHOD (METODE NILAI SISA TANAH)
I. PENGERTIAN NILAI SISA
Nilai sisa digunakan untuk menetukan nilai harta tanah yang mempunyai potensi
pembangunan. Setelah tanah dan bangunan selesai dibangun, harta tanah tersebut
dapat dipindah tangankan/milik dengan nilai yang lebih tinggi. Selisih antara nilai
tanah yang telah dibangun dengan biaya pembangunan disebut nilai sisa atau The
Residual Technical Method. Nilai sisa digunakan petunjuk nilai harta tanah pada masa
kini.
II. KONSEP NILAI SISA
Dengan menggunakan metoda nilai sisa, nilai suatu harta tanah bergantung
pada potensi pembangunannya. Potensi pembangunan ditunjukkan oleh nilai sisanya,
yaitu selisih antara nilai pembangunan kasar (setelah pembangunan) dan biaya
pembangunan. Semakin tinggi nilai sisanya, maka semakin tinggi pula nilainya.
NPK – BP = Nilai Sisa
NILAI KINI (NK)
Nilai Harta Tanah
Sekarang
(NPK-BP)NK
Nilai Sisa
(NPK-BP)
TEMPO PEMBANGUNAN
Ket:
NPK = Nilai Pembangunan Kasar (Hasil Pembangunan) BP = Biaya Pembangunan /Biaya yang dikeluarkan
NK = 1
(1+i)n
Dalam proses mendiskontokan sisa ke masa kini melibatkan 2 faktor:
- n yaitu tempo mendiskontokan dalam tahun;- i adalah % pulangan pasar (discount)
Tempo Pembangunan menunjukkan masa yang diperlukan untuk menyiapkan/menyelesaikan
sesuatu pembangunan. Pembangunan dapat dipasarkan dan mendatangkan hasil setelah
banguan tersebut selesai dibangun.
Untuk menggambarkan nilai tanah pada masa kini (pada saat tanggal penilaian), digunakan
formula :
Nilai Harta Tanah = [NPK – BP] x [NK]
a. Nilai Pembangunan Kasar (NPK)
Adalah nilai bagi pembangunan yang direncanakan/cadangan. Meskipun
bangunan tersebut hanya akan selesai/siap dimasa yang akan datang, tapi dalam
perhitungan NPK seolah-olah sudah siap atau selesai untuk dipasarkan. Berarti bahwa
dalam perhitungan NPK nilai pembangunan merupakan nilai pada masa kini, bukan
nilai pada akhir tempo pembangunan.
b. Biaya pembangunan ( BP )
Adalah biaya yang ditanggung oleh Pembina atau developer untuk
membangun harta tanah. Pembiayaan (BP) ini bertahap, bukan sekaligus. Setiap
peringkat atau tahapan mempunyai biaya yang berlainan dan sebagian besar dilakukan
bila pekerjaan yang dilaksanakan selesai dibangun. Biasanya tempo pembangunan
yang makan waktu lama akan mengakibatkan peningkatan biaya terutama kenaikan
harga bahan bangunan, biaya mesin atau peralatan dan buruh. Dalam hitungan biaya
ini diandaikan dibayar sekaligus.
Biaya digolongkan dalam tiga hal :
1. Biaya sebelum pembangunan
2. Biaya semasa pembangunan
3. Biaya sesudah atau selesai pembangunan
c. Nilai harta tanah
Dalam konsep nilai sisa, nilai harta tanah pada masa kini diperoleh dengan
mendiskonkan sisa ke masa kini. Nilai harta tanah pada masa sekarang adalah
bersamaan dengan sisa ( NPK – BP ) dikalikan dengan faktor nilai kini ( NK ). Nilai sisa
perlu didiskon karena nilai tersebut merupakan nilai harta tanah setelah selesai
pembangunan, maka nilai harta tanah yang dimaksudkan adalah nilai pada masa
sekarang.
Contoh Soal:
Pembangunan yang direncanakan adalah pembangunan sebuah kompleks perumahan
pada sebidang tanah seluas 3000 m2. Kompleks diperkirakan bernilai Rp. 25 Milyar setelah
selesai tempo pembangunan (yaitu setelah kompleks perumahan itu setelah selesai dibangun
siap untuk digunakan). Tempo pembangunan selama 3 tahun dan pinjaman dikenakan bunga
sebesar 12% setahun. Biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan kompleks dan fasilitas
tersebut sebesar Rp. 20 Milyar. Maka berapa Nilai sisa dan Nilai harta tanahnya?
Jawab:
Nilai Sisa = Nilai Pembangunan Kasar (NPK) – Biaya Pembangunan (BP)
= Rp. 25 Milyar – Rp. 20 Milyar
= Rp. 5 Milyar
Nilai Kini Kompleks selama 3 tahun @ 12% setahun = 1
(1+12%)3 = 0.712
Nilai Harta Tanah saat ini = Nilai Sisa X Nilai Kini (NK)
= Rp. 5 Milyar X (0.712)
= Rp. 3.560.000.000
Jadi, Nilai Harta Tanah per m2 = Rp .3 .560 .000 .000
3000m2
= Rp. 1.186.600 per m 2