TUGAS APLIKASI METODE PENILAIAN LANJUTAN

“The Land Residual Technical (Teknik Nilai Sisa Tanah)”

Nama Anggota Kelompok:

Akhmad Sururi

Debrian Ruhut Saragih

Hermanus Lintang A.

Miskul Itam

Tino Rahmat R.

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

SPESIALISASI PENILAI/PBB

2009

THE LAND RESIDUAL TECHNICAL METHOD (METODE NILAI SISA TANAH)

I. PENGERTIAN NILAI SISA

Nilai sisa digunakan untuk menetukan nilai harta tanah yang mempunyai potensi

pembangunan. Setelah tanah dan bangunan selesai dibangun, harta tanah tersebut

dapat dipindah tangankan/milik dengan nilai yang lebih tinggi. Selisih antara nilai

tanah yang telah dibangun dengan biaya pembangunan disebut nilai sisa atau The

Residual Technical Method. Nilai sisa digunakan petunjuk nilai harta tanah pada masa

kini.

II. KONSEP NILAI SISA

Dengan menggunakan metoda nilai sisa, nilai suatu harta tanah bergantung

pada potensi pembangunannya. Potensi pembangunan ditunjukkan oleh nilai sisanya,

yaitu selisih antara nilai pembangunan kasar (setelah pembangunan) dan biaya

pembangunan. Semakin tinggi nilai sisanya, maka semakin tinggi pula nilainya.

NPK – BP = Nilai Sisa

NILAI KINI (NK)

Nilai Harta Tanah

Sekarang

(NPK-BP)NK

Nilai Sisa

(NPK-BP)

TEMPO PEMBANGUNAN

Ket:

NPK = Nilai Pembangunan Kasar (Hasil Pembangunan) BP = Biaya Pembangunan /Biaya yang dikeluarkan

NK = 1

(1+i)n

Dalam proses mendiskontokan sisa ke masa kini melibatkan 2 faktor:

- n yaitu tempo mendiskontokan dalam tahun;- i adalah % pulangan pasar (discount)

Tempo Pembangunan menunjukkan masa yang diperlukan untuk menyiapkan/menyelesaikan

sesuatu pembangunan. Pembangunan dapat dipasarkan dan mendatangkan hasil setelah

banguan tersebut selesai dibangun.

Untuk menggambarkan nilai tanah pada masa kini (pada saat tanggal penilaian), digunakan

formula :

Nilai Harta Tanah = [NPK – BP] x [NK]

a. Nilai Pembangunan Kasar (NPK)

Adalah nilai bagi pembangunan yang direncanakan/cadangan. Meskipun

bangunan tersebut hanya akan selesai/siap dimasa yang akan datang, tapi dalam

perhitungan NPK seolah-olah sudah siap atau selesai untuk dipasarkan. Berarti bahwa

dalam perhitungan NPK nilai pembangunan merupakan nilai pada masa kini, bukan

nilai pada akhir tempo pembangunan.

b. Biaya pembangunan ( BP )

Adalah biaya yang ditanggung oleh Pembina atau developer untuk

membangun harta tanah. Pembiayaan (BP) ini bertahap, bukan sekaligus. Setiap

peringkat atau tahapan mempunyai biaya yang berlainan dan sebagian besar dilakukan

bila pekerjaan yang dilaksanakan selesai dibangun. Biasanya tempo pembangunan

yang makan waktu lama akan mengakibatkan peningkatan biaya terutama kenaikan

harga bahan bangunan, biaya mesin atau peralatan dan buruh. Dalam hitungan biaya

ini diandaikan dibayar sekaligus.

Biaya digolongkan dalam tiga hal :

1. Biaya sebelum pembangunan

2. Biaya semasa pembangunan

3. Biaya sesudah atau selesai pembangunan

c. Nilai harta tanah

Dalam konsep nilai sisa, nilai harta tanah pada masa kini diperoleh dengan

mendiskonkan sisa ke masa kini. Nilai harta tanah pada masa sekarang adalah

bersamaan dengan sisa ( NPK – BP ) dikalikan dengan faktor nilai kini ( NK ). Nilai sisa

perlu didiskon karena nilai tersebut merupakan nilai harta tanah setelah selesai

pembangunan, maka nilai harta tanah yang dimaksudkan adalah nilai pada masa

sekarang.

Contoh Soal:

Pembangunan yang direncanakan adalah pembangunan sebuah kompleks perumahan

pada sebidang tanah seluas 3000 m2. Kompleks diperkirakan bernilai Rp. 25 Milyar setelah

selesai tempo pembangunan (yaitu setelah kompleks perumahan itu setelah selesai dibangun

siap untuk digunakan). Tempo pembangunan selama 3 tahun dan pinjaman dikenakan bunga

sebesar 12% setahun. Biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan kompleks dan fasilitas

tersebut sebesar Rp. 20 Milyar. Maka berapa Nilai sisa dan Nilai harta tanahnya?

Jawab:

Nilai Sisa = Nilai Pembangunan Kasar (NPK) – Biaya Pembangunan (BP)

= Rp. 25 Milyar – Rp. 20 Milyar

= Rp. 5 Milyar

Nilai Kini Kompleks selama 3 tahun @ 12% setahun = 1

(1+12%)3 = 0.712

Nilai Harta Tanah saat ini = Nilai Sisa X Nilai Kini (NK)

= Rp. 5 Milyar X (0.712)

= Rp. 3.560.000.000

Jadi, Nilai Harta Tanah per m2 = Rp .3 .560 .000 .000

3000m2

= Rp. 1.186.600 per m 2