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Wohnraumversorgungskonzept
Landkreises Harburg
Landkreis Harburg
Dr. Alexander Stark
Stabsstelle Kreisentwicklung/Wirtschaftsförderung
16. November 2016
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Der Vortrag
• Der Landkreis Harburg als wachsender Landkreis in der
Metropolregion Hamburg
• Struktur des Wohnraumversorgungskonzeptes
• Prognose des Wohnungsbedarfs in Mehrfamilienhäusern
• Bedarf an barrierefreien Wohnungen
• Bedarf an öffentlich geförderten Wohnraum
• Bedarf an Wohnraum für Flüchtlinge
• Städtebauliche Zielvorstellungen
• Handlungsempfehlungen
• Fazit
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Wachsender Landkreis Harburg
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Wachsender Landkreis Harburg
Bevölkerung pro km² 2012
• 240.000 Einwohner
• 124.492 ha
• 193 Einwohner pro km²
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Wachsender Landkreis Harburg
-7%
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
Bevölkerungsveränderung 2008-2016
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
2013 2025
Bevölkerungsprognose N-Bank
Quelle: LSN
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Wachsender Landkreis Harburg
-66 -100 -335
-160 -206
-506 -441 -387 -553
-426 -427
1.646
1.958
1.256 1.298
995
1.485 1.679
1.501
1.807
2.505 2.691
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Natürlicher Saldo
Wanderungssaldo
-650
-150
350
850
1.350
1.850
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Alter 0-18
Alter 18-25
Alter 25-30
Alter 30-50
Alter 50-65
Alter über 65
Wanderungssaldo
per Altersgruppe im
LK Harburg
Quelle: NBank
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Einführung
- Wohnraumversorgung im LK Harburg ist insgesamt gut,
besonders im Bereich Ein- und Zweifamilienhäuser
- Für 4 Segmente der Bevölkerung produziert die Wirtschaft nicht
den quantitativ und qualitativen Wohnraum, der benötigt wird:
Kleine Haushalte (1-2 Personen)
Haushalte, die barrierefreien Wohnraum benötigen/Ältere
Haushalte
Ärmere Haushalte
Flüchtlinge (wenn sie in die Kategorie kleine Haushalte und/oder
ärmere Haushalte fallen)
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Struktur des
Wohnraumversorgungskonzeptes
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Wohnraumversorgungskonzept
- Reaktion auf steigende Mieten und Wohnungsknappheit im
Landkreis Harburg
- Zunehmende Alterung der Gesellschaft
- Besondere Herausforderung: Unterbringung von Flüchtlingen
- Geänderte Bedingungen für die Wohnraumförderung in
Niedersachsen: Förderung von Mietwohnungen auch im
ländlichen Raum!
- Voraussetzung ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept,
dass durch ein Wohnraumversorgungskonzept eines
Landkreises ersetzt werden kann
- Das Wohnraumversorgungskonzept wurde eng mit den
Gemeinden und der N-Bank abgestimmt
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Gliederung des Wohnraumversorgungskonzeptes
• Wohnungsnachfrage
– Einwohnerentwicklung
– Entwicklung von einkommensschwachen Haushalten
– Sonderentwicklung Flüchtlinge
• Wohnungsangebot
– Wohnungs- und Gebäudebestand
– Bautätigkeit
– Entwicklung der Baulandpreise
– Öffentlich geförderter Wohnungsbedarf
– Entwicklung der Mieten
• Städtebauliche Zielvorstellungen
• Zukünftiger Wohnungsbedarf
• Handlungsempfehlungen
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Städtebauliche Zielvorstellungen
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Städtebauliche Zielvorstellungen
- Konzentration auf zentrale Orte der Gemeinden, bzw. an Orten
mit Haltestellen des SPNV
- Erhaltung lokal geprägter Ortsbilder
- Vorrang der Innenentwicklung
- Vorhandensein ausreichender Infrastruktur (Einzelhandel,
Betreuungseinrichtungen)
- Begrenzung der Flächenneuausweisung auf 5% der
Bruttobaulandfläche (FNP) bis 2025
- Barriere- bzw. zielgruppengerechte Anpassung der
Bauleitplanung
- Schaffung von bezahlbaren Wohnraum insbesondere für Ältere,
Bedarfsgemeinschaften und Flüchtlinge im ganzen Landkreis
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Prognose Wohnungsbedarf
Mehrfamilienhäuser
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Bedarf Mehrfamilienhäuser
Bedarf bis
2020
NBank Prognose
Neubau bis 2020
Bedarfsdeckung
in %**
LK Harburg 3.018 1.752 58
Buchholz 829 532 64
Winsen 643 331 52
Seevetal 291 159 55
Neu Wulmstorf 285 194 68
Rosengarten 120 105 88
Stelle 44 37 85
Elbmarsch 135 68 50
Hanstedt 66 82 124
Hollenstedt 117 89 76
Jesteburg 125 21 17
Salzhausen 73 0 0
Tostedt 289 135 47
* Für die Abschätzung des Neubaus bis 2020 wurden die durchschnittlichen Baufertigstellungen der Jahre 2011-2013 bis 2020 fortgeschrieben.
** >100 % = Überdeckung bzw. drohender Leerstand, <100 % = Deckungslücke bzw. drohender Wohnungsmangel
Tabelle 19: Wohnungsbedarf und Bedarfsdeckung durch Neubau bis 2020 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, NBank-
Wohnungsbedarfsprognose 2035, CIMA
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Prognose Wohnungsbedarf
barrierefreie Wohnungen
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Bedarf barrierefreie Wohnungen
• Laut BFW-Studie (2007) möchten 93% aller über 65jährigen in ‚normalen
Wohnungen‘ und nur 7% in Pflegeheimen, betreutem Wohnen etc. wohnen.
• Prognose nimmt an, dass 8% in barrierefreie Wohnungen möchten.
• Das würde 1432 Personen im LK Harburg betreffen.
• Angenommene Belegungsdichte von 2,1 = Bedarf von mindestens 681
barrierefreien Wohnungen
Einwohner in 2025 60-74 Jahre 75 Jahre und älter Gesamt
Buchholz 1196 1765 2961
Winsen 1469 1077 2546
Seevetal 325 1385 1710
Neu Wulmstorf 831 602 1433
Rosengarten 545 434 979
Stelle 561 186 747
Elbmarsch 1018 513 1531
Hanstedt 592 410 1002
Hollenstedt 634 453 1087
Jesteburg 390 538 928
Salzhausen 683 358 1041
Tostedt 1118 809 1927
LK Harburg Gesamt 9362 8530 17892
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Prognose Wohnungsbedarf im
öffentlich geförderten Wohnraum
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Bedarf öffentlich geförderter Wohnraum
• Zwischen 4 und 8% der Bevölkerung erhält Leistungen nach SGB und
hat Anspruch auf die Finanzierung einer (sozialhilferechtlich
angemessenen) Wohnung (private oder gefördert)
• 30% dieser Gruppe ist erwerbstätig, benötigt aber Aufstockungen
• Zuwachs ist bei SGB XII Empfängern (Grundsicherung im Alter &
Erwerbsminderung) – demographischer Wandel macht sich bereits
bemerkbar
• SGB II – Arbeitslosigkeit – relativ konstant
• Anstieg wird erwartet sobald Flüchtlinge anerkannt sind und vom
AsylBLG ins SGB wechseln
• Öffentlich geförderter Wohnraum ist ungleich verteilt über LK und hat
sich deutlich reduziert in den letzten Jahren
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Bedarf öffentlich geförderter Wohnraum
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
2006 2008 2010 2012 2014 2015 Mrz 16
Prognose Entwicklung Bedarfsgemeinschaften
SGB II
SGB XII
Gesamt
0
200
400
600
800
1000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Anzahl geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung im Jahr…
Winsen
Seevetal
Buchholz
Neu Wulmstorf
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Prognose Wohnungsbedarf von
Flüchtlingen
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Wohnungsbedarf Flüchtlinge
• Über die Hälfte der 2015/2016 angekommenen Flüchtlinge hat bereits eine
Entscheidung von BAMF bekommen, 40% der Flüchtlinge im LK Harburg
kommen aus Herkunftsstaaten mit Bleibeperspektive (Syrien, Eritrea, Somalia,
Iran, Irak). Außerdem gibt es viele Duldungen und wenige Abschiebungen
• Ein Großteil der Betroffenen wird sich ein paar Jahre im SGB System befinden,
bis der Spracherwerb/Ausbildung abgeschlossen ist
• Fast alle 2015/2016 angereisten Flüchtlinge leben noch in
Gemeinschaftsunterkünften – 90% der Flüchtlinge sind einzelne, junge Männer
(viele in Dreierbelegung) – die anderen 10% oft große Familien (6 Personen und
mehr - auch in einem Zimmer untergebracht)
• Nachzug von Familienangehörigen erstmal ausgesetzt
• Unklar wie viele Personen im LK Harburg bleiben – Wohnsitzauflage?
• LK Harburg hat zu wenig 1-2 Zimmer Wohnungen, Wohnungen für große
Familien und günstige Wohnungen
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2015-2020 2021-2025 Gesamt
Prognose Anzahl Zugewiesener Flüchtlinge 2015 + 2016 mit
Schutzstatus im LK Harburg 2025
Prognose Anzahl Flüchtlinge die im LK Harburg verbleiben mit
Schutzstatus (25% weniger) 1.519
Zuzug von 3 Familienangehörigen pro Einzelflüchtling (90% der
anerkannten Flüchtlinge) 4.101
Gesamt mindestens von 2015-2016 Flüchtlingen 5.619
Geduldete/nicht abschiebbare nach 5 Jahren noch 25% nach 10
Jahren 12.5% 184 92
Neuüberweisung –nur noch aus Syrien direkt und mit Familie
(noch 612 in 2016, dann 936 pro Jahr) 100% Anerkennung 3420 4.680
Gesamt über 5 Jahre 9.223 4.772
Davon WBS und SGB II (90%) 8.300 4.294
Im LK Harburg Wohnraum suchend
(2015-2020 = 70-90%), (2021-2025 = 30-50%) 5.810 - 7.470 1.288 - 2.147
Nachfrage nach geförderten/bezahlbaren Wohnungen
(basierend 3,5 Pers. per WE) 1.660 – 2.134 368 – 613 2.028 – 2.747
Flüchtlinge - Zusammenfassung
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Handlungsempfehlungen
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Handlungsempfehlungen
• Baulücken- und Leerstandskataster auf Gemeindeebene
• Kommunale Entwicklungsagentur (Gemeinde- oder kreisebene) zur
Mobilisierung von Flächen/Immobilien (Lotsenfunktion)
• Überprüfung der Baulandreserven
• Anpassung der Bauleitplanung
• Aktive Wohnraumbeschaffung: kommunale
Wohnungsbaugesellschaft
• Zusätzliche Fördermaßnahmen bei Bau von sozialem
Wohnungsraum
• Kommunale Wohnungsbaumesse bzw. Teilnahme an Messen
• Ggf. Mietpreisbremse
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Fazit
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Fazit
- Städtebauliche Zielvorstellungen sind aus dem RROP abgeleitet
und gehen nicht über diese hinaus
- Vorliegende oder neue Handlungskonzepte der Gemeinden
wirken ergänzend
- Handlungsempfehlungen können der Politik auf kreis- und
gemeindeebene zukünftig als Orientierung dienen
- Landkreis und Gemeinden haben ein einheitliches Konzept,
dass auch als Grundlage für ein Monitoring dienen kann
- Das Konzept bietet einen Rahmen für die individuellen
Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinden
- Chancengleichheit für die Bewerbung um Fördermittel für den
Wohnungsbau
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!