미주경제 Re vol.2

Real Estate Market Monthly Review Vol.2 June 2016 Fairfax, VA New York, NY

Real Estate Market Monthly Review Miju Korean Biz Journal Research

Real Estate Market Review Vol. 2 June 2016

1. 금리 인상 당분간 없다

2. 하반기 부동산 시장 전망

3. 로컬 부동산 – 북버지니아 상업용

4. 플리핑 혹은 젠트리피케이션

5. 한국인 미국 부동산 투자 규모

6. 한국 부동산 – 팔아야 한다

Steven S. Hong, Ph.D

Head Analyst

[email protected]

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"The temporary relief from mortgage rates currently near three-year lows has helped

preserve housing affordability this spring, but there's growing concern a number of buyers

will be unable to find homes at affordable prices if wages don't rise and price growth

doesn't slow." The NAR's chief economy, Larry Yun

Real Estate Market Review vol. 2 June 2016

1. 금리 인상 당분간 없다


3. 로컬 부동산 – 북버지니아 상업용

4. 플리핑 혹은 젠트리피케이션

5. 한국인 미국 부동산 투자 규모

6. 한국 부동산 – 팔아야 한다

1. 금리인상 당분간 없다

이자율을 올릴 수 없는 근거는 여전히 존재하는 디플레이션의 징후 때문이다.

2015 년 12 월에 금리를 인상한 이후 실물경제는 실제로 후퇴하는 모습을 보이고 있는데

대공황으로 이어졌던 ‘에클스의 실수’와도 유사한 패턴을 보이고 있다.

FED 가 금리를 올리는 기준은 물가상승이 2%를 달성했을 경우다. 지난 3 개월여 동안 인위적인

오일가격의 상승을 유도하면서 소비자 물가를 올려 놓았지만, 1 분기 성장률은 0.8%에 그쳐

예상치 보다 작았다.

가장 큰 문제는 소득 증가가 없다는 사실이다. 소득증가가 없다는 것은 소비가 늘지 않아

고착되고 이로 인해 생산이 늘지 않아 재고에 의존하며 더 심하면 수입으로 대체한다는 점이다.

일부 비전문가들이 금리를 올려야 인플레이션이 생기고 이로 인해 경기가 살아난다고 하는데,

금리 인상은 쉽게 말하면 금융 비용이 인상되는 것이며 빚이 늘어나는 것을 말하는데 미국의

경제 주체가 모두 채권자만 있다면 가능한 얘기다.

물가가 낮아서 경기가 안 돌아 가는 게 아니라 벌어들인 수입, 즉 돈이 적어서 쓰지 못하고 있고

안 쓰기 때문에 구태여 더 만들어낼 이유가 없는 것이다.


소득이 늘지 않는 한 미국경제는 1.5% 성장도 불가능하며 물가는 1%대를 유지하기도 힘들다.

고용 지표가 실업률에서 신규고용자수로 넘어간 것은 실업률이 4.7%로 매우 좋아 보이지만

실제로 9,700 만명이 일자리 없이 놀고 있다는 것을 주목하기 때문이다.

골드만 삭스가 이미 한달 여전 금리인상은 9 월에나 가능하고 오일은 다시 50 달러대를 유지할

것이라고 한 것은 소름끼칠 정도로 다시 한번 투자시장의 대부가 왜 ‘골드만 삭스’인가를

보여주는 대목이다.

골드만 삭스는 Fed 가 금리를 가지고 위협(threatening)만 할 뿐 실제로 금리를 올리는 것은 한

두 번에 그칠 것이라고 못 박았다.

골드만 삭스가 주목하는 것은, SPX(S&P500)-주식시장의 과열 여부 보기 위해, USD(미국 달러

지수)-상품구매력으로 물가를 보기 위해, $/CNY (중국 위안화 대비 환율)- 외환시장의 추이를

보기 위한 것이다.


중국 위안화를 보는 이유는 기축통화로 자리잡으려는 중국을 견제하기 위함이고, 중국이

이제는 세계의 ‘굴뚝 공장’에서 세계의 ‘금융저장고’로 바뀌고 있다는 것을 인식하고 있기

때문이다.

가장 민감하게 보고 있는 생산주문지수와 산업가동률 두 개의 생산지표 PMI, ISM 모두 하락

추세에 있다.

이것은 금리를 올리고 물가가 오른다고 해결될 문제는 결코 아니다.



1) 주택시장

5 월까지 주요 지표동향

주택착공 13% 증가(대부분 아파트와 타운하우스)

신규주택 매매 25% 증가

기존주택매매 13% 증가

주택가격 2 년간 9.7% (Case-Shiller Index) 증가

낮은 모기지 금리로 주택시장은 견조한 회복세를 지속할 전망인데 주택건설과 투자가 회복되고

주택재고가 여전히 부족해 가격 상승이 지속될 것으로 보인다.

저금리 환경이 야기하는 특수성이 주택시장의 흐름을 주도하는 요인으로 매물이 여전히 적고

모기지 금리가 4% 이하로 계속 유지되면서 당분간 매매는 늘어날 것이다.

고용시장이 안정되고 소득증가가 있어야 가계 펀더멘털 개선으로 주택시장은 완만한 성장세가

예상되나 대출기준 강화, 선행지표 둔화 등의 불안요인에 유의할 필요가 있다.

주택시장 관련 지표들이 신규 착공과 허가 투자 부문에서 다소 상반되는 결과를 보이고 있으나

낮은 모기지 금리가 지속되는 한 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.

다만, 9 월 이후 금리 인상이 현실화되면 대출기준 강화 가능성, 다세대 주택 착공허가건수 감소,

상업용 부동산 시장의 둔화 리스크 등 수급상 위험요인이 생길 수 있다.

주택시장의 경우, 매매증가와 가격 상승이 낮은 모기지 금리로 인해 올해 9 월까지는 이어갈

것으로 보이며 부동산 비수기인 10 월부터 다소 소강 상태에 접어들 것으로 보인다.


표 설명: 최근 지역별 거래 동향을 보면 동부 지역의 거래가 활발하기에 점차 전국적으로 퍼지면서 서부

지역도 나아질 전망이다. 다만, 일부 고급주택 시장의 과열로 인해 거래가 줄어들 수도 있으며 주요 10 개

도시에서 상승세는 계속될 것으로 봐야 한다. 거주 목적의 주택구입은 기존 주택, 투자 목적은 콘도나

타운하우스에 집중

2) 상업용 부동산

만약 투자를 한다면 오피스 빌딩 > 호텔 > 리테일 쇼핑센터 순서다.

특히, 쇼핑센터가 덩치가 작은 것부터 큰 것까지 다양해서 관심을 가지기 쉬우나 경기가 좋지 않다는

것을 제대로 파악하지 못하면 가격에 따른 투자 효율을 전혀 실현하지 못하는 수가 있다.

즉, 비싸게 주고 사서 테넌트와 임대 수익을 얻지 못할 우려가 크다.

그래서 리테일 쇼핑센터는 투자 가치 분석을 신중하게 검토하고 재분석해야만 한다.

올 해 내내 쇼핑센터는 고전을 면치 못할 것으로 보이며 호텔의 회복에 주목할 필요가 있다.

상업용 부동산 투자: 오피스 빌딩 ↑, 호텔 ↑, 리테일 쇼핑 몰 →


특히, 리테일 쇼핑센터는 2010 년부터 급격히 위축되고 신규 건설이 거의 없는데, 온라인 쇼핑

비율이 늘어나 매장 수요가 급격히 줄었고 소비가 늘지 않고 있기 때문이다.

여기에서 꼭 집고 넘어가야 할 것은 한인들의 자영업 대부분이 리테일 소매에 집중되어 있다는

사실이다.

미국경제의 흐름 안에서 볼 때 매장 영업이 줄고 매장 크기가 작아지는 현실을 그대로

감안한다면 비즈니스 매매 가격이 현실화되어야만 살아남는다는 사실이다.

예컨대, 미국 컨설팅 기업에서 사용하는 리테일 비즈니스의 가치 산정 기준은 3 개월치 현금

흐름인데 비용과 투자를 제외한 순수이익의 현금가치에 2.5 배를 한 것이다.

델리를 예로 든다면, 한 달에 10 만 불을 팔았더라도 비용을 제외한 현금수익이 5 천불이라면

15 만 달러가 적정 가치가 된다.

다른 비즈니스도 마찬가지다.

비즈니스에 키머니가 있다거나 권리금이 있다거나 하는 것은 이름이 난 유명회사이거나

상장회사일 경우에 해당한다. 그렇지 않은 한인들이 가장 많이 손대는 개인 리테일 비즈니스의

거래는 현금흐름에 의해서만 가치를 매긴다는 것을 명심해야만 망해가는 비즈니스를 인수하는

일이 발생하지 않는다.


◈ 참고: 주택 매물이 왜 적을까? 에 대한 답은 이 표에서 가장 잘 보여준다.

2012 년 이후 부실주택융자, 즉 모기지를 내지 못하거나 차압된 주택을 부동산 투자회사들이

매입해 왔다. 페니매, 프레디맥 그리고 연방주택청에서 팔아 넘긴 주택은 288 억 달러다.

이들 투자 회사가 수백만 채를 임대해 주고 렌트 수익을 얻고 있다고 볼 수 있다.

(평균 가격 그리고 부실주택의 가격 할인율을 감안하면 200~400 만 채로 추정할 수 있다)

임대수익이 떨어지면 매물로 전환해 팔고 렌트가 계속 상승하면 매물 부족은 지속된다.

투자자라면 이들 기관투자회사를 반드시 알아둘 필요가 있다.

왜냐하면, 이들 회사가 보유한 주택을 처분할 때 일정한 패턴을 보이고 그에 따라 처분할

것이기 때문이다.

만약, 페니매와 프레디맥이 통합되고 민간회사로 바뀐다면(모기지 사업에 정부가 손을 떼고

민영화 한다는 의미) 이들 회사가 관심을 갖고 참여할 가능성이 높다.


3. 로컬 부동산- 버지니아 상업용 시장

북버지니아의 사무실 임대 시장은 워싱턴 DC 의 영향을 받는다.

그런데 타이슨 코너와 덜레스 공항 인근, 알렉산드리아를 중심으로 크게 변화하는 특징이

나타나고 있다.

2011 년 정부예산삭감에 따른 시퀘스트가 나타나면서 알링턴과 알렉산드리아 타이슨스 코너가

급부상했다. 정부와 관련된 기업의 임대 계약이 정부기관을 대신하여 늘고 빈 공간을 채우고

있기 때문이며 고용 창출이 안정적으로 지속되고 있기 때문에 2016 년이 지날수록 더욱 이런

추세는 확실해질 전망이다.

애넌데일 역시 이런 시각으로 접근하는 것이 한인에겐 필요하다.

정부의 임대 계약 감소와는 반대로 신생 기술기업의 임대 계약이 꾸준히 증가해, 빈 사무실

공간은 이런 기업이 새로 채워 나가고 있어 북버지니아는 새로운 IT 기업의 중심지로 성장하고

부상하고 있다.

이들은 기업 규모가 커지면서 임대 면적도 커지고 고용 인원도 증가하면서 오히려

정부기관보다 더 안정적인 테넌트로 자리잡고 있다.

유사 인근 산업과 관련 시설, 예를 들면, 덜레스 유로도로의 사용 급증, 타이슨스 인구 집중,

알링턴 주거 재개발 등이 꾸준히 추진됨에 따라 파급 효과 역시 만만치 않다.

새로 지은 오피스는 기존의 오피스와 달리, 구조와 모양새, 관련 시설이 밀레니얼의 기호에

맞춰 설계되었다.

그로 인해, 이들 오피스 빌딩은 짓기 전에 거의 테넌트가 결정되는 인기를 누리고 있다.

메트로가 걸을 수 있는 위치에 있다면 웃돈을 주더라도 얻으려 한다($50/sf). 그런데 여전히

문제는 기존 오피스의 공실률이 높아 신규 건설에 어려움이 있다.

이런 이유로 알링턴의 오피스 공간은 20%가 비어 있지만 새로 짓지 않고 기존 오피스를

재개발하는 프로젝트로 전환하고 있다.

반면, 타이슨스 코너의 경우, 신규 건설 프로젝트와 재개발을 혼합하여 대규모 프로젝트로 진행

중인데 이 프로젝트의 오피스 공간은 이미 50% 이상 계약이 진행된 상태로 신규 오피스 빌딩의

인기는 높다. 최소한 재개발을 통해 오피스 빌딩을 재단장하는 것이 남아 있는 오피스 빌딩의

활용도를 높일 수 있다.

비즈니스의 주소지를 옮기고 새로운 장소에 문을 여는 것은 기업으로서는 일종의 모험이다.

그래서 대개 75%는 옮기지 않고 재계약을 하는 것이 일반적인 추세지만, 북버지니아는 이사를

하는 것이 대세다.

가장 큰 이유는 공간의 확장 때문인데 레스턴으로 확장 이전하는 기업이 크게 늘고 있다.


이런 추세를 감안할 때 레스턴 지역이 1 급 오피스로서가 아니라 평범한 새로운 기업 중심지로

자리잡을 가능성이 높으며 이를 활용하는 비즈니스 상가가 뜰 것으로 전망할 수 있다.

레스턴 지역의 오피스는 자전거 보관대, 커피 라운지, 스넥 코너 임대에 경쟁이 치열해지고

있다.

타이슨스는 가장 투자 전망이 좋아서 향 후 24 개월 동안 2,000 개의 아파트 룸이 들어서면

맥클레인의 지역적 우위를 넘어설 것으로 확실시 된다. 이는 투자자 입장에서는 거의 황금알을

낳는 거위나 마찬가지다.

타이슨에 들어설 오피스를 선호하는 회사는 주거와 일을 한 지역 안에서 할 수 있는 걷거나

운동 삼아 조깅으로 갈 수 있는 지역, 메트로 한 정거장으로 닿을 수 있고 차를 이용하지 않는

친환경을 선호하는 기업이다.

투자에 관심 있는 한인이라면 작은 규모의 콘도와 소규모 아파트 건설 부지와 팬시한 소매점

입점을 노려 볼만 하다.

라우든 카운티에 퍼져 있는 제조 산업시설도 급속히 변화하고 있다.

대표적으로 28 번 루트 상에 있는 창고들이 상가 혹은 사무실 공간의 렌트 가격을 받고 있다는

사실인데 이는 대부분 렌트 계약이 되어 있고 데이터 센터로 운영하는 건물이 늘어나면서 부족

현상이 심화되고 있기 때문이다.

이런 창고와 공장 산업시설은 덜레스 남부로 확장되고 있다.

이와 같은 현상을 종합해 볼 때, 한인 스몰 비즈니스의 경우, 북버지니아의 신규 오피스밀집

지역이나 산업 시설 지역, 타이슨스와 알링턴 같은 지역의 특성을 명확히 파악하고 그 지역에

맡는 업종을 진출시키는 전략이 필요하다.


4. 한인 타운 플립핑( flipping), 재개발(Gentrification) 필요

부동산 시장의 거품이 꺼진 이후 급속도로 유행하고 있는 것이 재개발이다.

집을 하나 사서 헐고 낡은 곳을 수리해서 다시 파는 주택 플립핑(flipping)에서부터 텅 빈

오피스 빌딩을 콘도로 바꾸는 것, 지역 일대를 통째로 사들여 필요한 공간으로 재배치하는

대규모 젠틀리피케이션까지 모두 재개발 프로젝트에 속하는 부동산 투자의 수단이다.

도심재개발(gentrification)은 영국 산업혁명 이전에 존재했던 귀족을 의미하는 ‘젠트리’(gentry)

계층이 특정 지역으로 유입되면서 그 지역의 경제 환경을 바꾼다는 의미를 지닌 용어이다.

영국이 산업화로 진입하면서 이 젠트리(gentry)계급은 돈을 관리하고 돈을 다루는 금융회사에

근무하는 사람으로 그 의미가 바뀐다.

즉, 금융회사 직원은 수트와 넥타이, 모자와 드레스 슈즈 그리고 가방을 들고 다니는 드레스

코드가 있었고 사람들은 이 옷차림을 보고 젠틀맨(gentleman)이라고 부르기 시작했다.

그리고 런던 도심의 황폐한 저소득 주거지역에 중산층이 진입해 지역 경관이 업그레이드되고

저소득층이 밀려나는 현상을 발견하고, 이를 도심재개발(Gentrification)이라 명명했다.

도심재개발은 주로 커뮤니티에서 전면철거방식 등을 통해 물리적 환경이 개선되고 주거비용이

상승하여 기존에 거주하던 저소득층 가구가 외곽으로 밀려나면서 고소득 가구로 대체되는

과정을 의미한다.

미국의 경우 제 2 차 세계대전 이후 중산층 백인이 대거 교외로 이주하면서 도심 쇠퇴와 퇴근

후 오피스가 밀집된 도심이 텅 비는 현상이 급격히 진행됐고 뉴욕, 보스턴, 시카고 등 대도시

도심은 남부에서 온 흑인들과 동유럽 이민자들을 비롯한 소수민족의 게토(getto)로 변해갔다.

도심재개발은 이러한 도심 지역에 백인 중산층이 편리함 때문에 다시 이주하면서 시작됐다.

적어도 초기 단계에서 미국의 도심재개발은 중간계급이 적극 동참하면서 가능했다.

이 과정에서 중요하게 작용한 것이 다양성의 문화다.

1950 년대 산업구조조정 이후 로어맨해튼 지역에는 방치된 창고와 공장이 넘쳐났다.

이러한 공간은 자연스레 예술가나 기타 창의적인 산업 종사자들에 의해 값싼 작업 및

주거공간으로 사용됐다.

이 과정에서 공업지역에서 주거 및 창의적인 지역으로 변형됐고, 이는 본의 아니게 자본의

본격적 유입과 부유층의 이주를 촉진하는 계기로 작용했다.

이처럼 값싼 작업공간을 찾아 예술가들이 어떤 장소에 정착하고 그들의 활동을 통해 지역의

문화가치가 상승하면, 개발자들이 들어와 이윤을 획득하는 방식은 현재까지도 도심재개발의

정석처럼 여겨지고 있다.

중산층과 밀레니얼이 고객

도심재개발은 두 단계를 거쳐 이뤄지는 것으로 이해할 수 있다.


첫 단계에서는 자신의 생활환경 개선을 위해 제 손으로 직접 낙후한 건물과 지역의 미화를

수행한다. 이것을 고전적 도심재개발 또는 개척자 도심재개발이라 한다. 이에 이어서 개발자

주도의 두 번째 단계가 시작된다. 대자본이 투입되고 표준화되고 획일화된 대규모 프로젝트가

도심재개발 공간을 바꿔가는 것이다.

그런데 2000 년대 이후 도심재개발 경향은 첫 번째 단계가 생략되고 두 번째 단계로 직접

돌입하는 모습을 보인다.

도심재개발이 정부와 자본력에 의해 기획되는 대규모 건설 프로젝트로 변화된 것이다.

이를 지칭하는 말이 슈퍼 도심재개발과 신건축 도심재개발이다.

슈퍼 도심재개발은 공공임대주택이나 기타 싼 주거지를 최고급 주택단지나 상업시설로

대체하는 것을 뜻하고, 신건축 도심재개발은 나대지나 버려진 산업용지에 대규모 주거시설이나

상업시설을 짓는 것을 의미한다.

밀레니얼과 중상층이 이들 재개발된 산뜻한 아파트와 콘도 오피스를 채우는 주요 고객이다.

워싱턴 DC 흑인지역은 슈퍼 도심재개발, 뉴욕 브룩클린은 신건축 도심재개발의 모습을

보여주는 사례들이다.

이제 뉴욕, LA, 워싱턴 DC 등 대도시는 중간 수준의 임금생활자조차 살기 버거운 곳이 돼가고

있다. 도심 생활이 이처럼 소수 고소득자와 젊은 전문직 밀레니얼만 누릴 수 있는 특권이

되면서 도심의 사회적 구성은 점점 더 동질화돼 간다. 70 년대 교외의 획일성이 2010 년대에

도심에서 재현되고 있는 것인데 문화의 다양성과 인종의 다양성이 점차 한 쪽 구석으로

밀려나고 있음을 보여준다.


이 현상이 정치적으로 드러나는 것이 아마도 트럼프 돌풍이라고도 볼 수 있다.

지금 도심재개발의 모습을 보면 거의 획일적인 요소를 담고 있는데 부유한 중년 이상이

선호하는 것들과 밀레니얼이 좋아하는 간편함과 편리함이다.

산업사회 유물인 창고와 공장건물은 가난한 예술가들의 거주지를 거쳐 부유층의 ‘트로피같은’

주거공간으로 업그레이드되고 있는 현상이 미국의 곳곳에서 벌어지고 있는 것이다.

구획되지 않은 내부와 벽돌이 드러난 벽면, 높은 천장 등으로 대표되는 ‘뉴욕 로프트’ 스타일은

도시적 ‘쿨함과 본능적 질감’의 상징이 돼 전세계로 퍼질 복제 대상이 된다.

대도시 중심부에 형성된 슬럼지역들은 2008 년 부동산 시장 붕괴가 신용위기로 나타나자

급격히 썰물에 밀려나듯 사라지기 시작했다.

LA 다운타운 지역, 뉴욕의 브룩클린과 브롱크스 워싱턴 DC 와 시카고 남부 그리고 마이애미가

대표적이다.

아직, 어떤 부작용이 생길지 모르지만 밀레니얼과 고소득층이 주도하는 이런 수요는 당분간

재개발의 핵심 동력이 될 전망이다.

한인타운 정체성 살린 젠트리피케이션 이뤄져야

변화하는 커뮤니티, 혹은 이민자 커뮤니티가 갖고 있는 문화적인 독창성으로 인해 지역이

사람들의 관심을 받게 되고, 비투자 지역이었던 동네가 투기 중심지역으로 변모하는 문화예술

젠트리피케이션도 발생한다.

지역의 예술과 문화가 젠트리피케이션의 원동력이 되기도 하는데 기존 장소가 갖고 있던

문화적 특성이 초기 젠트리피케이션의 발생요인이 되어 투자와 인구를 유입시킨다.


결과적으로 외부인을 위한 관광지로 변모하면서 상업화된다는 특성은 상업 젠트리피케이션과

유사하다.

한인타운이라고 불리는 지역들이 경제력을 회복하고 자생력을 키우기 위해서 꼭 필요한 것이

문화적 젠트리피케이션이다.

미국에 자리잡은 한인커뮤니티 역시 이런 현상 한가운데 있다.

한인타운이 가끔 LA 타임즈나 뉴욕타임스 워싱턴포스트 등에 등장할 때 항상 ‘신기함’에 초점을

맞추는데 이는 어느새 ‘구경거리’ 와 ‘볼거리’에 지나지 않을 뿐 ‘즐길 거리’와 ‘생활의 일부’는

결코 되지 못함을 단적으로 보여준다.

좋고 비싼 동네는 소득과 주도적인 산업이 없이 점차 싼 동네 경제기반이 약한 커뮤니티로

변질된다. 결국은 재개발이 진행되고 한인들은 이 계획에서 배제되면서 그 동네 혹은

커뮤니티를 만든 지역에서 밀려나야만 한다.

백인 중간계급 인구가 늘어날수록 오히려 도심은 사회적 불평등의 공간으로 바뀔 수가 있는데

LA 폭동 당시 외곽으로 밀려난 소수인종간의 갈등으로 번진 것은 젠트리피케이션의 어두운 한

단면으로 인식해야 할 것이다.

뉴욕과 DC LA 시카고 지역의 백인 고소득층의 집단적 도심 이주는 유색인종과 하층계급을

도심에서 추방하는 결과를 불러온다. 초기 젠트리피케이션은 도심의 사회적·인종적 다양성에


대한 중간계급의 매혹이었다. 그런데 원래 거주하던 유색인종과 하층계급이 임대료 압박을

견디지 못하고 ‘밖으로 옮기는’ 상황에서 애초의 사회적 혼합은 유지하기 어렵다.

젠트리피케이션을 좀 비싼 까페가 들어서서 허세 가득한 바리스타가 라떼 값을 좀 올려 받는

정도의 불편함으로만 여기는 식이다.

여전히 불고기와 김치는 비싸고 맛이 없더라도 한번 먹어 볼 것이라는 것뿐이지 음식 문화에

꼭 필요한 것으로 받아들여지지는 않는다.

그래서 한인타운은 항상 대도시의 푼돈에만 의존하는 변방에 있는 주변부에 불과한 것이다.

언젠가 이 한인타운들은 다시 또 더 외진 지역 이를테면 LA 가 아닌 주변도시, 애넌데일과

센터빌이 아닌 더 외곽지역으로 밀려날 가능성이 높다는 사실이다.

커피값은 비할 바가 안 되는 주거 문제가 걸린 사안이지만 정작 개발 당사자는 돈방석에

오르기 때문에 재개발에 적극 나서고 있는 것이 지금 LA 한인타운에서 벌어지고 있는 현실이다.

LA 한인타운, 뉴욕 플러싱, 버지니아 애넌데일 등지가 앞으로 젠트리피케이션이 조만간 진행될

지역이다.

그럼에도 그에 대한 대책을 한인커뮤니티가 가지고 있거나 문제의식을 제기 조차 하지 않는다.

부동산 투자는 대개 다른 경제적 투자를 끌어들이는 효과가 있다.

일자리가 늘어나고 각종 인프라도 덩달아 좋아지면 해당 지역의 저소득층에게도 그 혜택이

돌아갈 수 있다.

젠트리피케이션이 한인커뮤니티에 실제로 일어날 때 한인들의 손으로 이를 이뤄내지 못하면

변방으로 다시 밀려날 수 밖에 없다.

문화와 상업적 젠트리피케이션을 완전히 수용하고 이를 소화해야만 살아날 수 있다.


5. 한국, 미국 부동산 투자는 얼마나?

2015 년 외국인 투자의 3.5%, 30 억 달러

미국 부동산은 전세계의 개인과 기관이 투자하는 안전 자산이다.

안전자산이란 여러 이유로 불안정과 불확실성을 해소하기 위해 수익이 적더라도 안심하고

투자할 수 있는 상품이다.

미국 부동산은 이미 버블이 터진 이후 꾸준하게 상승하고 있으나 여타 세계 부동산 여건이나

경제 조건은 불안이 증가한다. 이럴수록 미국 부동산은 상대적으로 더 큰 인기를 누린다.

지난 한 해 많은 해외 투자자들이 미국으로 몰려 들었다.

안전자산으로 평가 받는 미국 부동산에 대한 외국인들의 투자가 끊이지 않고 이어 오는 가운데

한국인이 차지하는 비중은 총 30 억달러에 가까운 3.5% 규모인 것으로 파악한다.

지난 해 외국인이 미국 부동산에 투자한 규모 는 850 억 달러다.

2016 년 1 분기까지 누계로는 191 억 달러의 외국 자본이 미국 부동산에 유입됐다.

중국 정부의 자본 유출 제한 조치에도 불구하고 중국 투자자가 안방보험과 같은 대기업을

중심으로 호텔 투자 등이 급증해 76 억 8,000 만 달러를 투자했다.

국가별로는 여전히 캐나다가 전체 투자자의 30.4%로 가장 많았고 중국이 18.8%로 2 위를

차지했다. 싱가포르와 노르웨이도 각각 9%와 8.5%로 미국 투자 비율이 높은 국가다.

아랍에미레이트(UAE)는 최근 미국 투자를 늘리면서 5.4%, 독일은 4.4% 그리고 한국도 3.5%로

상당히 비중 있는 투자자의 위치를 차지하고 있다.

투자 도시 별로 보면 뉴욕이 전체 외국인 부동산 투자의 22%를 차지해 가장 인기 있는

투자처다. 뉴욕 외에는 샌프란시스코 7.6%, LA 5.1% 그리고 시카고 4.7% 그밖에 워싱턴 DC

휴스턴 의 순서대로 투자자의 관심을 모았다.

도시별 통계에서는 캐나다와 유럽, 중국, 한국, 그리고 일본의 투자자들은 뉴욕시, 특히

맨해튼에 투자를 집중한 것으로 나타났다. 최근 맨하튼 상업용 부동산의 가격이 다소 주춤한

것은 이들 외국투자자의 발걸음이 뜸해진 것과 무관하지 않다.

이는 개인보다 기관 혹은 기업 투자자들이 상업용 부동산 시장의 호황을 겨냥해 대형 빌딩을

집중 매입한 때문인 것으로 풀이된다.

외국 기업의 미국 부동산 매입은 투자의 효율보다는 과시용이나 ‘누구나 아는 건물을 샀다’는

전시효과(이런 빌딩을 Trophy property 라 부른다) 에 치중하고 있어 투자의 리스크도 상당하다.

오히려, 한국기관투자자라면 한인 부동산 시장 상황에 적합하고 특성을 고려한 부동산에

초점을 맞출 필요가 있다.


6. 한국 부동산 팔아야

환율, 가계부채, 주택 대출 부실이 근본 문제

한국의 총선 이후 대선으로 가는 길목에서 가장 큰 관심사는 부동산을 비롯한 경제문제다.

한인들 입장에서는 환율이 고려되어야 하는데 이를 감안하면, 무조건 한국의 부동산은 일단

팔았다가 다시 매입하는 것이 바람직하다.

시기적으로 손실이 많기 때문에 구태여 안고 있을 이유가 없다. 미국의 부동산시장이 어떻게

망가졌는지 겪어 본 한인이라면 더욱 절실하게 이 상황을 느끼고 있을 것으로 본다.

한국에서는 대출규제 강화, 주택 공급과잉, 전월세 급등을 부동산 시장에 악재가 되는

원인이라고 간주하지만 미주 한인에게는 다른 이유가 있다.

대부분 전세를 주거나 임대를 준 상황이기 때문에 전세와 임대 수입이 꾸준히 보장이 된다면

구태여 한국의 부동산을 걱정하거나 우려할 필요가 없다.

그런데 임대 수입이 줄거나 임대가 안되어 비어 있거나 전세가 안 나가고 비어 있다면 이것이

가장 큰 문제며 가장 우려해야 할 점이다.

애물단지는 아니더라도 임대 수익이 보장되지는 않는다는 것은 확실하다.

서울의 인구가 천만 명에서 줄었다는 것은 주택가격이 살인적이라는 사실을 그대로 보여주며

이를 견뎌낼 수 있는 사람이 줄고 있다는 것을 말해준다.

간단하게 말하면, 집을 살 수 있는 실제 생산인구의 감소와 아파트 공급과잉이 부동산 시장이

붕괴되는 가장 주요한 요인이다.

가구수는 늘어났으나 일인 가구가 25%를 차지해 수요는 줄어드는 반면 주택시장은 구조적인

공급과잉 상태에 빠져 있다.

자녀들을 출가시키고, 직장에서 은퇴한 베이비부머들은 자녀들의 대학(원) 교육이나 결혼 자금

마련, 노후생활 등을 충당하기 위해 부동산 자산을 매각할 수밖에 없다.

집을 살 경제력을 갖춘 세대는 줄어드는 반면 집이 필요하지 않은 가구가 늘어나고 집을

팔아야 하는 가구수도 증가한다. 이것은 순수한 주택시장의 수요와 공급에 관한 현상으로 어쩔

수 없이 주택가격이 떨어질 수 밖에 없는 현실이다.

1,200 조원을 넘어선 가계부채 문제는 언제든 부동산 시장뿐 아니라 한국 경제 전체의 근간을

흔들 수 있는 뇌관이다. 가계부채가 늘어난 원인은 다양하지만 2013~2014 년 부동산 시장을

살리기 위해 대출 기준을 완화해 수많은 가구가 은행에서 돈을 빌려 집을 샀기 때문이다.

주택이 더 이상 자산증식의 수단으로 여겨지지 않게 되면서 집값 하락을 부채질하고, 집값이

오른다는 믿음이 깨지니까 구입을 기피하고 월세수요로 몰리게 된다. 반대로 주택 보유자는

전세 보증금을 받아봐야 저금리 기조 하에서 수익을 낼 수 없기 때문에 월세를 선호한다.


집값 하락이 지속되면 한국 특유의 임대제도인 전세도 사라질 수 있다.

그 동안 연착륙을 외친 정부의 정책이 부동산 거품을 키우고 있어 단기적으로는 일정한 충격을

받더라도 부동산 거품을 뺄 수 있는 정책을 착실히 밀고 나가야 더 큰 위기를 막을 수 있다.

환율 감안 30% 이상 손해 볼 수도

미국은 언제든 금리를 올릴 수 있는 상황이며 한국은 언제든 단기적 위험을 가리기 위해 돈을

풀 준비가 되어 있다.

이는 언제든 원화 가치가 떨어지고 달러가치가 오른다는 것을 말하는데 순식간에 환율이

1,300 원을 넘어 갈 수도 있다.

- - =

예를 들어, 매월 300 만원의 임대 수입을 얻는 부동산을 가진 한인의 경우를 보자.

매월 300 만원의 임대 수입을 얻고 미국으로 달러로 환전해 오면 2,600 달러다.

미국이 금리를 올리고 한국의 경제 여건이 원화하락을 가져 오는 결과를 가져오면 1400 원에

육박하는 상황이 될 수 있다. 원화가 20% 절상된다고 할 때 부동산 경기 사정은 더욱 악화되고

월세 혹은 임대료는 20% 떨어질 수 있다.

임대료 하락 20%와 원화 하락 20%를 감안해 미국으로 들어 오는 액수는 1,740 달러로

860 달러가 줄고 이는 33% 즉, 1/3 이 줄어든 것이다.

다시 말하면, 한국 부동산은 한인에게 1/3 까지 가치가 폭락한 셈이며 당분간 이런 상황이

지속된다면 한 해에 10,000 달러 손해가 된다.

그러므로, 만약 지금 이 부동산을 팔 수 있다면 처분하는 것이 손실을 줄이는 유일한 방법이다.

환율이 아직 오르지 않았으므로 달러로 가지고 있다가 환율이 본격적으로 오르고 부동산

가격이 실제로 떨어진다면 다시 원화로 환전해 부동산을 다시 사는 것이 올바른 전략이다.

한국적 양적 완화- 신용경색 ‘돈맥경화’ 시작

한국 경제는 가계부채 증가(전세대출 명목이 대부분 차지)로 인한 부실 대출 우려로 은행

문턱이 높아지고 있다.

월 300 만원

임대수입

환율 하락

1150 원

1,380 원

20% 감소

임대료

(전세가) 하락

20%

달러로 환전

2,600 달러

1,740 달러

매달 860 달러

(33% 감소)


이는 은행이 부실대출을 막기 위해 어쩔 수 없이 행하는 수단이지만 길게 보면 신용경색을

가져오는 현상이다.

신용경색이란 서민경제와 실물경제에 돈이 돌지 않고 소위 ‘돈맥경화’를 가져 오는 것을 말하며

미국의 경험에서 보듯이 돈이 부실 기업을 막고 은행 부실 막는 것에만 쓰여질 뿐 가계 소득을

높이는데 쓰이지 않는 결과를 가져온다.

당장, 조선업 구조조정에 돈을 쓰고 창조경제 명목으로 정부가 주도하는 사업에 돈이 몰리며

일부 대기업의 적자를 면해주기 위해 임시직과 부분직 고용만 쉽게 만들어주면 결국,

가계소득의 안정성이 떨어져 가계 위험은 커지고 부동산 매매와 전세자금의 부실이 더 커지게

된다.

돈은 풀렸으나 가계 위험이 커지는 반면, 기업구조 조정이 당장 수익을 가져 오는 것이

아니어서 국가신용등급은 떨어지고 환율은 오르게 된다.

여기에, 미국의 금리 인상이 다시 현실화되면 개도국인 한국의 채권 등급은 하락하고 안전

자산인 달러에 대한 수요가 증가하면서 한국의 환율은 현재보다 20%까지 오를 가능성이 높다.

가계부채 증가에 대한 우려가 커지고 국가 부채가 다시 늘면서 전반적인 자산가치의 하락을

가져오기 때문이다. 또한 중국경제가 아직 살아나지 않아 수출에 문제가 생기고 일본이

지진으로 인한 회복을 구실삼아 다시 양적 완화를 시행할 가능성이 높아 한국산의 일본산에

대한 가격경쟁력이 악화될 수 있다.

정부 재정당국인 재정부가 한국은행으로부터 돈을 빌리는 대신 국가채권을 발행하여

한국은행이 보유하는 고전적인 확장 정책을 쓸 가능성이 매우 높다.

그런데 이러한 정책이 부실기업 부채 정리, 기업 구조조정 명목으로 고용 축소 비용 부담,

정부주도 사업 진행에 있기 때문에 고용증가, 산업투자 확대, 내수증가로 연결되지 못해 경제를

살리는 것과 거리가 먼 것이 되고 만다.

한국 부동산 언제 무너지고 언제까지?

물론, 이런 과정이 한꺼번에 당장 일어나지는 않으며 내년 대선이 끝날 때까지 서서히 진행될

가능성이 매우 높다.

즉, 올해는 전반적인 부동산의 소강 상태가 이어질 것이다. 이때는 단지 월세와 전세 값만

급등하지만 지역적으로 차별이 나타나 수도권의 경우 생존경쟁에 가까울 정도로 전세대란이

나타날 전망이다.

한인의 경우, 수도권에 부동산을 소유하고 있다면 올해까지는 가지고 있더라도 환율 변화

폭보다는 월세 증가가 더 크므로 손실은 거의 없다.

그러나 내년에는 유심히 살펴볼 필요가 있는데 상업용인 경우와 주거용 주택인 경우 서로

상반된 결과를 가져올 수도 있다.


부실을 우려한 엄격한 대출로 실수요자의

소비 심리가 위축돼 매매전환 수요가

줄어들고 있어 그만큼 전세 수요는 늘어날

수밖에 없지만 실제로 집주인은 월세만

원하는 추세여서 전세는 점차 사라질 수도

있다.

그렇다면 한국의 적정한 부동산 가격

수준은 무엇인가?

한국의 부동산의 최고점은 2008 년이다.

수도권 아파트 가격은 2008 년 고점 대비

30~50% 가량 하락해야 하고 지방의 경우

지역별로 다르지만 역시 25~30% 가량은

하락해야만 정상적인 수준으로 가는

것이라고 보고 있다.

그러나, 서울의 주택이 너무 오르고 있는 반면 가계소득이 오르지 못해 오히려 수도권 수요만

높이고 있어 오히려 서울의 가격 하락과 더불어 수도권은 15~25% 정도만 조정이 있을 것으로

보는 것이 타당하다.

이는 서울의 주택가격이 최소 10% 이상 떨어져야 하며, 수도권으로 밀려난 사람들이 쉽게

서울로 회귀할 가능성이나 비율이 높지 않다고 보기 때문이다.

- 한국 부동산 가격 얼마나 떨어지나?

서울 최소 10% 하락

수도권 15~25% 하락

지방 20~30% 하락

- 추가 하락 가능성은?

가계소득회복, 내수 활성화, 투자증가,

고용 안정이 없으면 추가 10% 이상 하락

- 언제 팔아야 하나? 다시 매입은?

2017 년 상반기까지 팔아서 2019 년 이후 매입

- 상업용? 주택?

상업용 먼저 조정된 후 주택 가격 하락

- 이런 것을 어떻게 알 수 있나?

실물경제의 돈이 돌지 않는 신용경색

2016 년 현재 2016 년

하반기 2017 년 2018 년

수도권 전월세↑

지방 도심 ↑

서울 매물 ↓

지방 부도심 ↓

재정확대 정책

환율 1,200 대

수도권 강세 ↑

나머지 지역 ↓

주택과 상업용

양분화 현상

가계부채 한계

정부부채 급등

상업용 부동산↓

주택시장 지역별

분화 (지방↓)

월세 비율↑

전세대출 부실↑

부동산 금융 ↓

신용경색 시작

상업용, 주택 ↓

서울 주택 ↓

전세값 ↓

월세 가격 ↑

주택가격 하락

대출 부실 ↑

신용경색 최고

Economy & Finance

미주경제 Re vol.2