Hoivatilat analyytikon silmin

Nordnet aamiaistilaisuus 23.5.2017

Jesse Kinnunen

Suomen Hoivatilat lyhyesti

Suomen Hoivatilat on päivä- ja hoivakotikiinteistöjen sekä palvelukortteleiden tuottamiseen, omistamisen ja vuokraamiseen keskittynyt yhtiö.

2

2008PERUSTAMISVUOSI

2016LISTAUTUMINEN

PÖRSSIIN

100 %KIINTEISTÖJEN

VUOKRAUSASTE

Martelan EBIT on

palannut kasvu-

uralle

10 1442

90

155

246

370

481

2012 2013 2014 2015 2016 2017e 2018e 2019e

Kasvua

osakeanneilla.

Yhtiö kerää

pääomaa 9,3

MEUR vuonna

2014 ja 7,1

MEUR vuonna

2015.

Listautuminen

pörssiin ja

osakeanteja.

Listautuminen

First Northiin

2016 ja päälistalle

2017. Portfolion

arvo 155 MEUR

vuoden 2016

lopussa.

Kasvu

jatkuu.Tavoite:

2019 Suomen

johtava

vuokrahoiva- ja

vuokrapäiväkoti-

tilojen omistaja.

Toiminnan

ylösajoa.

Kiinteistöport-

folion arvo 10

MEUR vuoden

2012 lopussa ja

14 MEUR

vuoden 2013

lopussa.

14,1VUOKRASOPIMUSTEN

K.A. PITUUS VUOSINA

Pohjoismaisten ainoaHOIVAKIINTEISTÖIHIN KESKITTYNYT LISTAYHTIÖ

155 MEUR (+72 % vs. 2015)KIINTEISTÖPORTFOLION ARVO 2016

6,9 % NETTOTUOTTONETTOVUOKRATUOTTO-% 2016

3Lähde: Inderes, OMXH

3

4

5

6

7

8

9

Osa

keku

rssi

(eu

roa)

Lisää Osta Vähennä

Lisää

Osta

Lisää

Suositushistoria

Lisää

Vähennä

Lisää

8,50€

Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto-%, 2016 Erityispiirteet

4

Hoivakiinteistöt kiinteistösijoituksena

+ Pitkät vuokrasopimukset, tyypillisesti 10-15 vuotta (toimistoissa yleensä 3-5v)

+ Vuokrausaste tyypillisesti 100 % (toimistoissa usein 85-95 %)

+ Vuokralaisriski matala, koska vuokralaisina usein kunnat ja julkinen sektori, sekä ns. Hoivaoperaattorit

+ Tyypillisesti kaupallisia kiinteistöjä vähemmän suhdanneherkkä

+ Usein luvanvaraisia kiinteistöjä, vähentää osaltaan tarjontaa

+ Tällä hetkellä kilpailukykyiset tuotot

– Usein rajattu käyttötarkoitus

– Liittyy paljon lainsäädäntöä ja rajoituksia, poliittinen riski

Lähde: KTI

4.0 %4.8 %

6.0 %

8.0 %

9.8 %

5

Markkinan kasvuajurit

Julkisen sektorin

velkaantuminen

• Kunnat hakevat aktiivisesti yksityisiä sijoittajia ja tulevat

mielellään itse vuokratiloihin, jotka eivät kasvata kuntien

velkataakkaa

Väestön keskittyminen• Vahva kysyntä ja tarve sadoille uusille päiväkodeille ja myös

hoivakodeille

SOTE-uudistus ja

palvelusetelin

yleistyminen

• Valinnanvapaus tulee lisääntymään erityisesti päivähoidossa, missä

yksityisen sektorin osuus on vasta noin 13 % (tehostettu

palveluasuminen noin 50 %)

Väestön ikääntyminen • Tarvitaan 30 000-40 000 uutta hoivakotipaikkaa, mikä

tarkoittaa 3-4 miljardin euron investointeja

6

Toimintamalli ja kilpailuedut

Toimialalla on yleisesti vaikea saavuttaa kestäviä kilpailuetuja. Arviomme mukaan

Hoivatiloilla on joitain operatiivisen toimintaan liittyviä kilpailuetuja:

• Kokonaisvaltaisuus ja helppous asiakkaalle

• Nopeus ja tehokkuus

• Skaalautuvuus

• Hioitunut konsepti

• Sitoutettu henkilöstö

Vanhus/Lapsi/ Vammainen

KuntaPäiväkoti/Hoiva-operaattori (yritys tai kunta)

Rakennusliike Rakennuttajayhtiö Kiinteistörahasto

Sijoittajat Pankit

Asiakas valitsee itse (palveluseteli-malli) tai kunta päättää, mistä ostetaan (perinteinen malli).

Hoivatilat vastaa monen ”perinteisen” toimijan roolista verkostonsa ja konseptiosaamisensa avulla. Ei tuota itse hoivaa eikä ole rakennusyhtiö, mutta tuo osaavat operaattorit ja kilpailuttaa rakennusliikkeet hankkeisiin.

Taustalla tilojen tarve lakisääteisille palveluille

Ennusteet

10 1442

90

155

246

370

481

2012 2013 2014 2015 2016 2017e 2018e 2019e

8

Hoivatilojen kasvu jatkuu vahvana lähivuodet

Hoivatilojen kiinteistöportfolion käypä arvo (MEUR)

Lähde: Hoivatilat, ennusteet Inderes

• Kiinteistöportfolion käypä arvo oli Q1’17 n. 173 MEUR (+78 %)

• Hankekanta 21.3.2017 oli 77,3 MEUR (hankinta-arvo)

• Maaliskuun jälkeen sovittu 23 MEUR:n hankkeista

• Inderesin ennuste: 160 MEUR:n edestä hankkeita 2017-2018

• Kasvuun liittyvä riski pieni (tilat vuokrattu 100 %)

7.6 %

7.1 %6.9 %

6.5 %

6.1 %

4.5 %4.20%

4.0 %

9

Tuottovaatimukset ovat laskussa

Lähde: Inderes, Catella, KTI, Savills

”Verrokit”

Suomen Hoivatilat

10

NAV per osake kasvaa voimakkaasti

Lähde: Inderes

NAV kasvaa 40 % 5,6

euroon per osake vuoteen

2018 mennessä

kehityshankkeiden avulla

NAV nousee arviomme

mukaan tästä noin 21 %,

mikäli kiinteistöjen

tuottovaatimus laskisi 6,1

%:n tasolle (2016: 6,9 %)

Spekulatiivinen

tuottoMatalan riskin tuotto

Arvostus

12

Arvostustaso

42%

75% 76% 79%

93%

175%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

Orava Sponda Technopolis Citycon InvestorsHouse

Hoivatilat

P/NAV*

*22.5.2017 tilanne, Q1’17 NAVPS

Lähde: Inderes

13

Arvostustaso vs. tuotto

8.0 %7.0 %

7.7 %

1.6 %

18.6 %

24.5 %

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Sponda Citycon Technopolis Orava InvestorsHouse

Hoivatilat

ROE-%, 2016

42%

75% 76% 79%

93%

175%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

Orava Sponda Technopolis Citycon InvestorsHouse

Hoivatilat

P/NAV*

*22.5.2017 tilanne, Q1’17 NAVPS

Lähde: Inderes

14

Inderesin näkemys Hoivatilojen osakkeen arvosta

• Osakekohtainen NAV noin 6,8 euroa vuonna 2018

• Tämä jälkeen oman pääoman tuotto vakiintuu 11 prosenttiin (2016: 24,5 %)

• Tällä ennustamallamme tuottotasolla sekä arvioimallamme tuottovaatimuksella

osakkeelle voidaan mielestämme perustella 25 %:n preemio NAV:iin (8,50 euroa

tavoitehinta)

Tuotto omalle pääomalle

9 % 10 % 11 % 12 % 13 %

10 % 8,2 % 9,1 % 10,0 % 10,9 % 11,8 %

15 % 7,8 % 8,7 % 9,6 % 10,4 % 11,3 %

20 % 7,5 % 8,3 % 9,2 % 10,0 % 10,8 %

25 % 7,2 % 8,0 % 8,8 % 9,6 % 10,4 %

30 % 6,9 % 7,7 % 8,5 % 9,2 % 10,0 %

35 % 6,7 % 7,4 % 8,1 % 8,9 % 9,6 %Osa

kk

ee

n p

ree

mio

15

Verrokkiryhmän arvostus tukee näkemystämme

Lähde: Inderes, Bloomberg

Verrokki NAV* Osinko Osake MCAP** Preemio Osinkotuotto

Aedifica SA 47,17 2,25 72,7 1299 54,1 % 3,1 %

Care Property Invest 16,86 0,63 20,4 301 21,0 % 3,1 %

Cofinimmo S.A. 108,9 5,5 105,7 2281 -2,9 % 5,2 %

Gecina SA 136,65 5,2 121,1 8656 -11,4 % 4,3 %

Primary Health Properties plc 91,1 5,13 113 784 24,0 % 4,5 %

Target Healthcare REIT Limited 101,5 6,28 118,0 347 16,3 % 5,3 %

Keskiarvo 2278 17 % 4,3 %

Mediaani 1041 19 % 4,4 %

*EPRA NAV

**MEUR 22.5.2017 GBP/EUR-kurssilla

16

Sijoitusnäkemys

Plussat

• Voimakkaasti kasvava hoivakiinteistöjen loppukysyntä luo hyvät edellytykset tulevalle kasvulle

• Skaalautuva kulurakenne (ei hallinnointipalkkioita)

• Tuottovaatimukset laskussa, tuo osaltaan lisätuottoja

• Pitkät vuokrasopimukset, 100 %:n vuokrausaste ja matala vuokralaisriski

• Arvostus ei ole korkea huomioiden erittäin korkea pääoman tuotto ja defensiivisyys

• Osinkotuotto on absoluuttisesti matala noin 1-2 % lähivuosina, mutta osingon kasvu on voimakasta (Inderesin ennuste 25 %:n osingon kasvu lähivuosina)

Riskit

• Kilpailun kiristyminen rakennuttamisessa ja vuokraamisessa

• Poliittinen riski ja SOTE-epävarmuus

• Maineriski toimialan luonteesta johtuen

• Hoivatilojen asiakasportfoliossa kahden asiakkaan osuus suhteellisen korkea (2016: 56 %)

• Arvostusriski, iso osa ennustamastamme tuloskasvusta nojaa arvonmuutoksiin, jotka eivät ole yhtiön käsissä

Lisää

8,50€

Vastuuvapauslauseke

Raporteilla esitettävä informaatio on hankittu useista eri julkisista lähteistä, joita Inderes pitää luotettavana. Inderesin pyrkimyksenä on käyttää luotettavaa ja kattavaa tietoa, mutta Inderes ei takaa esitettyjen tietojen virheettömyyttä. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa raporttien perusteella tehtyjen sijoituspäätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista.

Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes ei vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän raportin perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Raportilla esitettyjen tietojen perustana oleva informaatio voi muuttua nopeastikin. Inderes ei sitoudu ilmoittamaan esitettyjen tietojen/kannanottojen mahdollisista muutoksista.

Tuotetut raportit on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten raportteja ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Asiakkaan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Tehdessään päätöksiä sijoitustoimenpiteistä, asiakkaan tulee perustaa päätöksensä omaan tutkimukseensa, sekä arvioonsa sijoituskohteen arvoon vaikuttavista seikoista ja ottaa huomioon omat tavoitteensa, taloudellinen tilanteensa sekä tarvittaessa käytettävä neuvonantajia. Asiakas vastaa sijoituspäätöstensä tekemisestä ja niiden taloudellisesta tuloksesta.

Inderesin tuottamia raportteja ei saa muokata, kopioida tai saattaa toisten saataville kokonaisuudessaan tai osissa ilman Inderesin kirjallista suostumusta. Mitään tämän raportin osaa tai raporttia kokonaisuudessaan ei saa missään muodossa luovuttaa, siirtää tai jakaa Yhdysvaltoihin, Kanadaan tai Japaniin tai mainittujen valtioiden kansalaisille. Myös muiden valtioiden lainsäädännössä voi olla tämän raportin tietojen jakeluun liittyviä rajoituksia ja henkilöiden, joita mainitut rajoitukset voivat koskea, tulee ottaa huomioon mainitut rajoitukset.

Lisätietoa Inderesin tutkimuksesta: http://www.inderes.fi/research-disclaimer/

www.inderes.fi

Sijoitustutkimus luettavissa maksutta

www.inderes.fi