Hãy TĐG bất động sản trên mặt tiền đường X cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 09/2012:

Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m), Diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung bê

tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic. Khảo sát hiện trạng nhà tại thời điểm thẩm định giá có tỷ lệ hao

mòn các kết cấu chính như sau: móng khung cột 20%, tường 15%, nền sàn 18%, kết cấu đỡ mái 15%, mái 18%.

Tỷ trọng các kết cấu chính trong căn nhà: móng khung cột 10%, tường 18%, nền sàn 13%, kết cấu đỡ mái 7%, mái 16%.

Chi phí xây dựng 1m2 nhà mới tương tự như sau:

o Chi phí trực tiếp: 3 triệu đồng/m2

o Chi phí gián tiếp: bằng 50% chi phí trực tiếp o Lợi nhuận nhà thầu: bằng 20% tổng chi phí.

Biết: đơn giá xây dựng 1m2 sàn = chi phí trực tiếp + chi phí gián

tiếp + lợi nhuận nhà thầu.

Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 09/2012 như sau:

BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.220 triệu đồng, có đặc điểm sau: o Nằm ở hẻm 820 đường X o Diện tích đất: 80m2 (4m x 20m), o Diện tích xây dựng: 50m2, nhà 1 trệt, 3 lầu. Kết cấu khung

bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic. o Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ kinh tế là 40 năm. Năm

2005 có sửa chữa lớn làm tuổi đời hiệu quả giảm 4 năm. o Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 5 trđồng/m2

BĐS 2: giá chào bán 980 triệu đồng, giá thương lượng: 950 triệu đồng o Mặt tiền đường X o Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m), o Diện tích xây dựng: 55m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu. Kết cấu

khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic.

o Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ kinh tế: 50 năm o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,6 trđồng/m2

BĐS 3: giá chào bán 1.300 triệu đồng, thương lượng chủ nhà đồng ý giảm 5%

o Nằm ở hẻm 220 đường X o Diện tích đất: 100m2 (4m x 25m), o Diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung

bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic, o Nhà xây dựng năm 2006. Tuổi thọ kinh tế: 55 năm. Do

điều kiện bảo dưỡng không tốt làm tuổi đời hiệu quả của nhà tăng thêm 3 năm.

o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,8trđồng/m2

Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, vị trí và diện tích QSDĐ như sau:

Vị trí o Tài sản nằm trong hẻm 820 có đơn giá bằng 80% đơn giá

tài sản ở mặt tiền. o Tài sản nằm trong hẻm 220 có đơn giá bằng 90% đơn giá

tài sản ở ở hẻm 820 Chiều rộng:

o <4m: 80% o Từ 4m trở lên: 100%

Quy mô diện tích: o Từ 60m2 đến 79m2: 100% o Từ 80m2 đến 100m2: 95%

ĐÁP ÁN.

NỘI DUNG

1. Tính giá trị công trình xây dựng trên đất:

BDS TĐ:

Hao mòn =

10%*20% + 18%*15% + 13%*18% +

7%*15% + 16%*18% =

17,14% 10% + 18% + 13% + 7% + 16%

CLCL = 1 – 17% = 83,86%

Đơn giá xây dựng mới gồm:

o Chi phí trực tiếp: 3tr

o Chi phí gián tiếp: 3tr * 50% = 1,5tr

o Lợi nhuận nhà thuầu: (3tr + 1,5tr) *20% = 0,9tr

o Đơn giá xây dựng mới 1m2 sàn: 3tr + 1,5tr + 0,9tr =

5,4tr/m2

Giá trị CTXD = 5.4tr * 60m2 * 3 * 83,86% = 805,39(trđ)

BDS1:

Hao mòn: [(2012 – 2000) -4]/40 = 20%

CLCL = 1 – 20% = 80%

Giá trị CTXD = (5tr * 50m2 * 4 * 80%) = 800(trđ)

BDS2:

Hao mòn: [(2012 – 2004) ]/50 = 16%

CLCL = 1 – 16% = 84%

Giá trị CTXD = (4,6tr * 55m2 * 2,5 * 84%) = 531,3(trđ)

BDS3:

Hao mòn: [(2012 – 2006) + 3 ]/55 = 16,36%

CLCL = 1 – 16,36% = 83,64%

Giá trị CTXD = (4,8tr * 64m2 * 3 * 83,64%) = 770,83(trđ)

2. Tính đơn giá quyền sử dụng đất các BDS so sánh

BDS1: (1220 – 800) / 80m2 = 5,25 (trđ/m

2)

BDS2: (950 – 531,3) / 64,6m2 = 6,48 (trđ/m

2)

BDS3: (1235 – 770,83) / 100m2 = 4,64 (trđ/m

2)

3. Lập bảng mô tả tài sản:

Yếu tố

BĐS

TĐG BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3

Vị trí

Mặt

tiền

Hẻm

820 Mặt tiền

Hẻm

220

Chiều rộng 4 4 3,8 4

DT đất 15 20 17 25

Đơn giá QSD đất 5,25 6,48 4,64

4. Điều chỉnh BDS 1 về BDS thẩm định:

Vị trí: (100% - 80%) / 80% = 25%

Chiều rộng: -

Diện tích: (100% - 95%) / 95% = 5,26%

5. Điều chỉnh BDS 2 về BDS thẩm định:

Vị trí: -

Chiều rộng: (100% - 90%) / 90% = 11,11%

Diện tích: -

6. Điều chỉnh BDS 3 về BDS thẩm định:

Vị trí: (100% - 72%) / 72% = 39%

Chiều rộng: -

Diện tích: (100% - 95%) / 95% = 5,26%

7. Lập bảng tổng hợp điều chỉnh

Yếu tố

BĐS

TĐG BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3

Đơn giá QSD đất

trước đ/c 5,25 6,48 4,64

Vị trí

Mặt

tiền

Hẻm

820 Mặt tiền

Hẻm

220

Đánh giá 100% 80% 100% 72%

Tỷ lệ điều chỉnh 25% 0% 39%

Chiều rộng 4 4 3,8 4

Đánh giá 100% 100% 90% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh 0,0% 11,11% 0,0%

DT đất 60 80 65 100

Đánh giá 100% 95% 100% 95%

Tỷ lệ điều chỉnh 5,26% 0,00% 5,26%

Tổng % điều chỉnh

thuần 30,26% 11,11% 44,15%

Đơn giá QSD đất

sau đ/c 6,84 7,20 6,69

Số lần điều chỉnh 2 1 2

Tổng giá trị đ/c

thuần 1,59 0,72 2,05

% đ/c gộp 30,26% 11,11% 44,15%

Tổng giá trị đ/c gộp 1,59 0,72 2,05

8. Chọn mức giá chỉ dẫn và tính giá trị tài sản thẩm định

Chọn mức giá chỉ dẫn là BDS 2 (có số lần điều chỉnh nhỏ nhất, giá

trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất và giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất):

7,2trđ/m2

Giá trị quyền sử dụng đất tài sản thẩm định: 7,2tr/m2 * 60m2 =

432,095 triệu

Giá trị công trình xây dựng: 805,39tr

Giá trị tài sản thẩm định: 432,095 + 805,39 = 1237,448 trđ.