REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat

www.futurumcorfinan.com

Page 1

REIT “rasa Indonesia”: Kontrak Investasi Kolektif

Dana Investasi Real Estat (KIK-DIRE)

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 200/PMK.03/2015

- Suatu Pengantar

Sekuritisasi Aset dan REITs

Sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi jilid V, Pemerintah Indonesia menerbitkan

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 200/PMK.03/2015 tentang Perlakuan

Perpajakan bagi Wajib Pajak dan Pengusaha Kena Pajak yang Menggunakan Skema Kontrak

Investasi Kolektif Tertentu dalam rangka Pendalaman Sektor Keuangan (selanjutnya disingkat

PMK 200). Walaupun judul PMK 200 tidak mencantumkan kata-kata Dana Investasi Real Estate

(DIRE), namun pada prinsipnya PMK 200 adalah ketentuan terkait DIRE, suatu topik yang

sudah menjadi pembicaraan sejak lama di kalangan pengusaha real estat di tanah air.

Sukarnen

DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,

ATAU MENDISTRIBUSIKAN

SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN

INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS

DARI PENULIS

Untuk pertanyaan atau komentar bisa

diposting melalui website



Page 2

DIRE sendiri didefinisikan sebagai “wadah” yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari

masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat1, aset yang

berkaitan dengan Real Estat2, dan/atau kas dan setara kas.

Karena pada dasarnya DIRE adalah usaha penghimpunan dana dari masyarakat pemodal,

skema yang dipilih adalah Kontrak Investasi Kolektif (KIK), suatu skema yang sudah

diperkenalkan di bursa saham di Indonesia dan popular penggunaannya untuk Reksa Dana KIK

(yang melahirkan efek dalam bentuk Unit Penyertaan (disingkat UP), yang diperdagangkan di

bursa efek Indonesia) dan KIK Efek Beragun Aset (KIK EBA, yang juga melahirkan UP)3.

Bentuk UP di sini tidak sama dengan bentuk surat utang atau surat partisipasi4.

Skema KIK untuk DIRE itu bisa diikuti dengan pembentukan SPC (Special Purpose Company)5

atau bisa juga tidak diikuti dengan pembentukan SPC terpisah. Namun demikian, apabila

1 PMK 200 mendefinisikan Real Estat sebagai tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya.

2 PMK 200 mendefinisikan Aset yang Berkaitan dengan Real Estat sebagai Efek Perusahaan Real Estat yang

tercatat di Bursa Efek dan/atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat. 3 Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) No. IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek

Beragun Aset, atau dikenal Assets-Backed Securities. 4 Sebagaimana didapatkan pada skema KIK-EBA guna pembiayaan sekunder perumahan. Lihat Pasal 4 ayat (2)

Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan. 5 PMK 200 memberikan definisi Special Purpose Company (atau disingkat SPC) sebagai Perseroan Terbatas yang

sahamnya dimiliki oleh DIRE berbentuk KIK paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan per

seratus) dibentuk semata-mata berbentuk KIK.

Kata “SPC” kadang disamakan dengan Special Purpose Entity (SPE) atau Special Purpose Vehicle (SPV), namun

menurut Culp, SPC adalah salah satu bentuk dari SPE. Suatu SPE biasanya diorganisasi apakah sebagai suatu

perusahaan (corporation) atau sebagai suatu trust (dalam tradisi hukum Anglo Saxon), walaupun bentuk persisnya

akan bervariasi tergantung pada pertimbangan komersial, legal, perpajakan, akuntansi dan ketentuan peraturan yang

ada. Beberapa bentuk yang umum didapatkan untuk SPE mencakup:

Special Purpose Corporation/Company: usually a special purpose finance subsidiary of a corporation or a

licensed (re)insurance company that plans to issue new securities.

Master trust: can issue multiple series of securities backed by a common asset pool.

Owner trust: formed to hold pooled nonrevolving assets.

Grantor trust: passive tax vehicle that can issue a single class of securities or senior and subordinated

classes of pass-through securities backed by a common asset pool, but tranching of cash flows by maturity

or time is not allowed.

Regulated investment company: separate company that issues securities for investment management

purposes.

Investment trust (including real estate investment trust): assets may include cash, mortgage loans, debt

securities (other than issued by the owner of the trust), pass-through certificates, and certain real estate

mortgage investment conduit (REMIC) and financial assets securitization investment trust (FASIT) interests.


Page 3

dibentuk SPC, maka untuk kepentingan perlakuan Pajak Penghasilan (PPh) menurut PMK 200

ini, SPC dalam skema KIK tertentu merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan

KIK.

Selintas, kita bisa memperkirakan bahwa bentuk KIK-DIRE juga dalam rangka sekuritisasi aset.

Secara umum mekanisme dasar dari sekuritisasi aset ditunjukkan di bawah ini6.

Culp, Christopher L. Structured Finance & Insurance: The Art of Managing Capital and Risk. New Jersey (USA):

John Wiley & Sons, Inc. 2006. Bab 13: The Structuring Process. Halaman 283. 6 Miguel Segoviano Miguel; Bradley Jones; Peter Lindner; dan Johannes Blankenheim. Securitization: Lessons

Learned and the Road Ahead. IMF Working Paper, Monetary and Capital Markets Department WP/13/255.

November 2013. International Monetary Fund. Appendix II: The Basics of Securitization – an Overview.

Halaman 56. Diunduh dari situs https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13255.pdf pada tanggal 16

Desember 2015.

https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13255.pdf


Page 4

Standard&Poor’s, institusi pemeringkatan internasional menyatakan bahwa7:

What Is Securitization?

A securitization is a means of obtaining financing, but it is not accomplished through a

borrowing arrangement in the traditional sense. In a securitization, an asset or pool of assets

is sold in a "true sale" to a bankruptcy-remote entity, variously referred to as a securitization

trust, special-purpose vehicle (SPV), special-purpose entity (SPE), or variable-interest entity

(VIE). This entity funds the transaction by issuing debt, equity, or other forms of beneficial

interests. Subsequently, the debt is serviced exclusively with cash flow generated from the

trust's assets. Because the trust is bankruptcy-remote, its debtholders are insulated from the

default risk of the issuer. (Securitizations are often effected using a series of trusts to achieve

the desired legal isolation.)

Further protection is afforded to trust debtholders through "enhancement" in the form of

overcolleralization. That is, the debt issued by the securitization trust is less than the value of

the assets, and the difference between the two is the so-called "first-loss" exposure. This

exposure can take different forms, including subordinated interests in trusts, cash reserves,

and deposits due from trusts.

Another form of enhancement can be the accumulation by the trust of excess cash flow, also

referred to as "excess spread" or "interest-only strips." This is the difference between cash

inflows from the securitized assets and cash outflows related to debt service, servicing fees,

and other expenses. Some securitizations "trap" a portion of this cash within the deal structure

to further protect debtholders.

Securitizations also frequently incorporate enhancements provided through third parties,

including bond insurance, liquidity facilities, and credit derivatives. Furthermore, securitizations

commonly include performance-based early amortization and reserve funding triggers.

7 Standard&Poor’s Criteria & Methodologies. Criteria | Corporates | General: Securitization's Effect On Corporate

Credit Quality. Publikasi tanggal 28 November 2005.


Page 5

Securitizations can be amortizing, in which one asset or pool of assets is sold at the initiation

of the transaction and then is liquidated over a stipulated period. Or, they may be "revolving" in

the sense that liquidating assets are replaced by new assets sold by the issuer into the trust.

Securitization trusts may be associated with a single corporate seller of assets (single-seller

conduits) or incorporate several corporate sellers (multiseller conduits).

Corporations commonly securitize a wide range of assets, including-–to give just a few

examples--finance and lease receivables, trade receivables (including existing and future

export receivables), inventory, transportation equipment, timberlands, trademark licenses,

royalties, receivables from tax authorities, and stranded costs of electric utilities.

Tavakoli menyebutkan bahwa8:

A securitization is [a generic term for] a subset of structured finance, simply the creation and

issuance of securities backed by a pool of loans, bonds, receivables, or future flows. The

securities may be asset-backed bonds or notes issued by a special purchase entity that

purchase the underlying assets, which are used as collateral to back the notes. In either case,

the securities are backed by a pool of assets, and there are multiple obligors. The pool offers

the possibility of portfolio diversification, even when it doesn’t always deliver on this possibility.

In many asset securitizations, the pool of assets is called the portfolio.

Virtually any type of asset or right to cash flows can be securitized.

Hyderabad mengemukakan adanya 3 (tiga) bentuk sekuritisasi aset, yaitu9:

dengan membentuk (create) pranata trusts;

dengan mendirikan (establish) suatu Special Purpose Vehicle (SPV), yang tidak dapat

dipailitkan guna melindungi kepentingan pihak investor pemegang UP atau EBA

tersebut;

8 Tavakoli, Janet M. Collateralized Debt Obligations and Structured Finance: New Developments in Cash and

Synthetic Securitization. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2003. Bab 2: The Origins of Securitization.

Halaman 15. 9 Hyderabad, RL. Asset Securitization : A Financial Service to be Nurtured. Dimuat dalam buku berjudul

Financial Services: Text, Cases and Strategy. P. Mohana Rao dan RL Hyderabad. New Delhi (India): Deep &

Deep Publications Pvt. Ltd. 2002. Halaman 172. Dikutip dari Catatan Kaki Nomor 33 buku DR. Gunawan Widjaja

berjudul Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal Indonesia. Seri

Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 1 : Pendahuluan. Halaman 14.


Page 6

melalui conduit10.

Jadi kalau kita bisa menarik satu benang merah terkait sekuritisasi aset adalah bahwa ada

dibentuk suatu SPE (apapun bentuk hukumnya, namun pada umumnya bersifat tidak mudah

dipailitkan11) yang menerbitkan surat utang atau efek yang dipasarkan atau dijual kepada pihak

investor. Dana yang terkumpul bertujuan untuk diinvestasikan pada sekumpulan atau portofolio

aset atau “aset” (catatan: sengaja dalam tanda kutip) yang mendatangkan arus kas secara

teratur, untuk dibayarkan atau diteruskan kepada pihak investor.

Produk dari structured finance atau sekuritisasi aset diberi “label” yang cukup variatif di antara

pelaku pasar, misalnya CDO (Collateralized Debt Obligations), CBO (Collateralized Bond

Obligations), CMO (Collateralize Mortgage Obligations), MBS (Mortgage-Backed Securities),

ABS (Assets-Backed Securities), CLN (Credit-Linked Notes), REIT (Real Estate Investment

Trust), REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit), FASIT (Financial Asset

Securitization Investment Trust), dll - istilah-istilah yang dapat membingungkan pihak investor -

namun pada dasarnya, karena terkait dana yang dikumpulkan dari pihak investor akan

ditanamkan kembali dalam pembelian aset, maka yang menjadi perhatian utama, adalah aset

atau “aset” apa yang dibeli oleh SPE tersebut.

Di sini pada umumnya ada 2 (dua) bentuk utama aset atau “aset”, yaitu:

Aset riil, yaitu aset properti komersial, atau aset keuangan, misalnya [hak tagih] piutang

usaha; atau

“Aset” berupa efek surat utang/obligasi atau efek ekuitas atau bentuk lainnya yang

diterbitkan oleh perusahaan lain, yang bisa menggunakan aset riil atau aset keuangan

sebagai agunannya. Walaupun ditanamkan dalam efek surat utang/obligasi atau efek

saham sekalipun, tetap dari pihak SPE, ini disebut atau diberi label sebagai “aset”12.

10

A finance company, which purchases loan accounts or receivables from small lending institutions and securities

them for the benefits of institutions. Hyderabad, loc. cit. Halaman 173. 11

Ini supaya meng-insulasi pihak investor dari kemungkinan kepailitan pihak yang mengalihkan aset yang

disekuritisasi (umum disebut sebagai originator), sehingga tidak akan mempengaruhi hak klaim pihak investor

terhadap arus kas aset SPE tersebut. 12

padahal ia merupakan efek utang atau efek ekuitas.


Page 7

Terkait penerusan arus kas yang diperoleh dari aset atau “aset” investasi oleh SPE yang

bersangkutan kepada pihak investor, SPE bisa dikategorikan ke dalam 2 (dua) struktur13:

Pass-through, dimana dalam struktur ini, seluruh pembayaran pokok dan bunga yang

diperoleh dari aset investasi yang bersangkutan, diteruskan kepada pihak investor.

Dengan demikian, pihak SPE hanya kendaraan yang bersifat “pasif” (termasuk dari sisi

pajaknya), sehingga pada umumnya tidak dikenakan pajak pada tingkatan perusahaan

(entity level).

Pay-through, dimana dalam struktur ini, diperbolehkan pihak SPE memiliki peran yang

lebih “aktif”, misalnya melakukan, antara lain (i) reinvestasi atas arus kas yang diperoleh

dari aset investasi, (ii) restrukturisasi arus kas, dan (ii) pembelian tambahan aset-aset

yang lain. Sebagai contoh, dalam transaksi sekuritisasi piutang kartu kredit,

dimungkinkan untuk melakukan reinvestasi arus kas dari hasil penagihan piutang kartu

kredit, ke dalam portfolio kartu kredit lagi (jadi tidak langsung diteruskan ke pihak

investor). Hal ini mengakibatkan bahwa surat utang atau efek yang diterbitkan kepada

pihak investor bisa berjangka lebih panjang.

Di samping itu, selain tipe aset yang dipegang oleh pihak SPE, juga perlu memperhatikan efek

apa yang diterbitkan oleh pihak SPC kepada pihak investor, apakah dalam bentuk ekuitas

(equity) atau dalam bentuk surat utang, atau bahkan diterbitkan kedua-duanya, sebagaimana

ditunjukkan di bawah ini14.

13

Tavakoli, Janet M. Structured Finance and Collateralized Debt Obligations: New Developments in Cash and

Synthetic Securitization. Edisi kedua. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2008. Bab 2: Structured

Finance and Special Purpose Entities. Halaman 7. 14

Sumber: Moody’s (August 30, 2002).

Diambil dari Gary Gorton dan Nicholas S. Souleles. Special Purpose Vehicles and Securitization. Working Paper

11190. http://www.nber.org/papers/w11190. Massachusetts Avenue (USA): National Bureau of Economic Research.

Maret 2005. Halaman 53.

http://www.nber.org/papers/w11190


Page 8

SPE menerbitkan surat utang kepada pihak investor.

SPE menerbitkan awalnya surat utang untuk membeli aset, yang kemudian diterbitkan efek

ekuitas dari pihak investor untuk mengembalikan dana pihak kreditor, yang bersifat “bridging”,

sebagaimana ditunjukkan di bawah ini15.

15

Risks and Rewards. International Securitization Report Issue 89. June 2004. Halaman 36.


Page 9

Kembali ke KIK-DIRE, mengingat hadirnya aset real estat sebagai aset investasi dana yang

dikumpulkan dari para pihak investor, dan seluruh pembayaran kepada pihak investor akan

berasal dari komersialisasi (dan likuidasi) aset properti tersebut. Sekuritisasi aset properti di sini

sendiri merupakan suatu proses transformasi aset yang tidak likuid (dalam hal ini aset real estat

atau properti komersial) menjadi surat berharga (dalam hal ini UP) yang dapat diperdagangkan

sesuai dengan kebutuhan investor.

Sebagai tambahan, DIRE ini di dunia investasi real estat, umum dikenal sebagai REITs (Real

Estate Investment Trusts)16, dan banyak ditemukan di negara-negara dengan tradisi hukum

Anglo Saxon. Walaupun istilah REITs begitu umum disebut dalam berbagai literatur terkait

investasi real estat, namun tampaknya dengan sengaja, tidak dipergunakan dalam ketentuan

perpajakan PMK 200 ini maupun dalam ketentuan-ketentuan di pasar modal di Indonesia

mengingat Indonesia menganut hukum tradisi hukum Eropa Kontinental. Pendapat secara

16

Dibaca “reet”.


Page 10

umum adalah bahwa trusts tidak mungkin ada dalam tradisi hukum Eropa Kontinental, karena

tidak mengenal (atau dianggap tidak mengenal) sistem equity (atau equitable principles)17.

Para investor dalam REITs pada dasarnya memegang kepemilikan bersama (catatan: dalam

KIK-DIRE, kepemilikan bersama itu dituangkan dalam Kontrak Investasi Kolektif) atas investasi

aset real estat. Bentuk kepemilikan bersama mungkin kurang umum di Indonesia, namun Fama

dan Jensen (1983a, 1983b, 1985) memberikan 4 (empat) bentuk organisasi yang dibedakan

terutama oleh sifat klaim kapital keuangan yang diterbitkan oleh organisasi tersebut dan model

hubungan antara pihak yang memegang klaim kapital keuangan dengan pihak yang

menjalankan perusahaan, sebagai berikut18.

i. An open organization issues residual claims usually in the form of unrestricted

common stock. Common stock entitles each shareholder to a proportional claim on the

net cash flows or value of the assets of the firm. If the firm has issued N shares, each

shareholder will receive S(T)/N upon liquidation of the firm on date T or a similar

proportional dividend payment in any preliquidation period that the firm pays dividends.

Shares issued by open corporations can be freely bought and sold in a secondary

market once they have been issued. The company’s permission is usually not required

for a transfer of share ownership to occur.

ii. A closed corporation or proprietorship also issues residual claims in the form of

equity shares, but the equity of a closed corporation usually cannot be bought

17

Namun menarik menyimak terkait Civil Law Trusts:

“Civil Law Trusts adalah suatu istilah yang menunjuk pada keberadaan bentuk-bentuk pranata-pranata hukum dalam

negara-negara yang bertradisi hukum Eropa Kontinental yang di dalamnya terdapat pranata hukum yang serupa atau

yang memiliki ciri-ciri dan karakteristik yang dimiliki oleh trusts yang berkembang di negara-negara dengan tradisi

hukum Anglo Saxon dan yang mempunyai fungsi yang hampir serupa dengan trusts yang ada dan berkembang di

negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon. Pada mulanya, dan mungkin hingga saat ini masih sangat

banyak para ahli hukum yang tidak mengakui eksistensi dari Civil Law Trusts karena dalam pandangan mereka ini,

trusts merupakan suatu hal yang mutlak hanya ada di negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon. Namun

demikian, analisis yang dilakukan oleh berbagai ahli hukum di berbagai negara dengan tradisi hukum Eropa

Kontinental juga telah menunjukkan bahwa dalam negara-negara tersebut juga dikenal dan diakui eksistensi pranata

hukum yang memiliki ciri-ciri, karakteristik, dan fungsi yang hampir serupa dengan trusts yang ada dan berkembang

di negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon.”

Widjaja, DR. Gunawan. Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal

Indonesia. Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 3: Equity dan

Trusts pada Tradisi Hukum Eropa Kontinental (Civil Law Trusts). Halaman 177.

18 Diambil dari buku Structured Finance & Insurance: The Art of Managing Capital and Risk, tulisan Christopher

L. Culp. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2006. Bab 1: Real and Financial Capital. Halaman 12.


Page 11

and sold freely. In proprietorships, equity shares usually take the form of partnership

shares or interests. These interests are often obtainable only by managers of the firm

and cannot usually be sold or transferred to just anyone, unlike common stock which can

be freely bought and sold by about anyone with the cash to buy it.

iii. A financial mutual or syndicate. The residual claimants in these types of firms are also

the customers of the firms. Shares in an open-end mutual fund or real estate investment

trust (REIT), for example, represent pro rata claims on the assets in which the fund or

trust invests the proceeds it receives from the share sales. But the only reason the

fund/trust has collected funds from investors in the first place is to reinvest these funds

on behalf of investors in some specific asset class or investment program. This may

seem like circular logic, when in fact it is merely evidence that the residual claims of the

firm are also its users. Shares in some financial mutual are listed for trading in organized

markets, whereas others are available only through private negotiations or auctions.

iv. Nonprofits are organizations that have no residual claimants per se.

Yang menarik bahwa REITs tidak berbeda dalam konteks penerbitan kapital keuangan oleh

suatu organisasi (terlepas ini skema apapun yang digunakan, apakah kontrak investasi kolektif,

atau tidak, suatu organisasi bagaimanapun terbentuknya, tetap merupakan “a nexus of

contracts”19) adalah suatu upaya untuk organisasi tersebut tidak hanya dalam memperoleh

dana uang, tapi juga untuk mem-pool investasi dalam suatu perusahaan supaya resiko bisnis

perusahaan tersebut dapat tersebar (dispersed) dalam berbagai kelompok investor. Jadi

bagaimanapun ini adalah upaya menyebar resiko bisnis melalui penerbitan efek, yang lalu akan

terkait langsung dengan pemilihan bentuk organisasi yang akan dipilih.

Pada intinya, suatu skema REIT mencakup hal-hal sebagai berikut.

Memecah kepemilikan dari suatu aset individual properti komersial atau seringkali satu

grup properti komersial (bisa bangunan pusat perbelanjaan, hotel, apartemen sewa,

perkantoran sewa, resort, ruang ritel) menjadi unit-unit penyertaan (UP, participating

units) dimana UP tersebut kemudian dipasarkan dan dijual kepada pihak investor, baik

melalui pasar modal maupun tidak melalui pasar modal. Dengan kata lain, ada terjadi

proses “sekuritisasi” aset properti.

19

Jensen, Michael C; dan W.H. Meckling. Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and

Ownership Structure. Journal of Financial Economics 3 No. 4. 1976.


Page 12

Sumber arus kas utama dari skema ini tentunya adalah aliran sewa dari para pihak

penyewa aset komersial tersebut.

Hampir sebagian besar laba dari pengelolaan aset properti, bisa sekitar 90%-95% akan

didistribusikan langsung kepada pihak investor (pass-through) dalam bentuk dividen

yang dilakukan secara teratur, misalnya dua kali dalam satu tahun.

Terjadi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pemilik aset real estat

kepada KIK-DIRE atau SPC, sehingga dikategorikan ke kontrak “pindah tangan” (true

sale)20.

Dari skema REIT di atas dimana sebagian besar laba REIT dibagikan dalam bentuk deviden21,

dimana secara implisit, laba tersebut hanya “numpang lewat” (pass-through) melalui REIT, ada

kecenderungan di banyak negara, untuk memperbolehkan apa yang disebut sebagai

“transparansi pajak (tax transparency)”, yaitu pengenaan PPh atas laba bersih hanya terjadi

pada tingkatan pihak investor (investor level) dan bukan pada tingkatan perusahaan (corporate

level). Hal ini akan mengakibatkan bahwa skema REIT demikian akan lebih mendekati konsep

kepemilikan aset properti (melalui kepemilikan UP) oleh orang pribadi atau perusahaan

investor.

Dari sudut pandang pihak investor individual, skema REIT jelas lebih menguntungkan, karena

pengenaan PPh hanya dikenakan 1 (satu) kali atas seluruh pendapatan pengelolaan aset

properti komersial, yang berarti, akan lebih banyak arus kas yang mengalir atau tersisa bagi

pihak investor, dibandingkan apabila dikenakan PPh sebanyak 2 (dua) kali sebagaimana

ditunjukkan pada tabel di bawah ini.

20

Memperhatikan bahwa pada prinsipnya, bentuk transaksi dalam melakukan sekuritisasi atas aset keuangan dapat

dibagi dalam 3 (tiga) kelompok, yaitu:

Agunan (biasa) – perusahaan yang mempunyai aset komersial menerbitkan efek (assets-backed securities)

dengan dasar (agunan) aset komersial tersebut; atau

Pindah tangan (pass through) – aset komersial suatu perusahaan dijual kepada pihak lain yang kemudian

menerbitkan efek, sehingga kepemilikan atas aset komersial beralih dari kreditur awal kepada para investor

→ true sale → KIK EBA; atau

Salur bayar (pay through) – kepemilikan aset komersial tetap berada pada kreditur awal, namun setiap

pelunasan atas aset komersial tersebut (misalnya dalam hal ini, akun piutang usaha) langsung disalurkan

kepada para investor.

Perbanas Pascasarjana. Slide Presentasi: Pengantar Sekuritisasi di Indonesia. Jakarta. Januari 2010 21

Dalam manajemen keuangan, disebut sebagai dividend payout ratio perusahaan adalah tinggi. Misalkan 90%,

maka dari total angka laba bersih perusahaan dalam satu tahun, sebesar 90% akan dibagikan sebagai dividen

kepada pihak pemegang saham perusahaan.


Page 13

Investasi pada efek (saham)

perusahaan real estat di

bursa saham

Investasi UP pada REITs

Pajak Penghasilan atas

penghasilan kena pajak

perusahaan

PPh dikenakan 2 (dua) kali,

yaitu (i) pada tingkatan

perusahaan, yaitu PPh Badan,

dan juga (ii) pada saat laba

bersih tersebut dibagikan

sebagai deviden, yaitu PPh

atas deviden.

PPh hanya dikenakan pada

saat pembagian deviden

kepada pihak investor.

Dengan kata lain, pihak

investor hanya membayar

PPh atas deviden dengan tarif

PPh Wajib Pajak Orang

Pribadi.

REITs secara konsep dapat dipasarkan kepada pihak investor karena tentunya karena ia

melibatkan kepemilikan aset properti. Berbicara aset properti, dan perkembangan harganya

properti komersial yang cenderung naik dari tahun ke tahun, maka tidaklah mudah bagi pihak

investor [individual] untuk membeli beberapa unit sekaligus, apalagi 1 (satu) kompleks

bangunan komersial, yang bisa melibatkan jumlah uang sebesar ratusan milyar Rupiah. Di

samping itu, pihak investor juga dihadapkan pada likuiditas aset properti itu sendiri, yang

cenderung relatif tidak selalu mudah dijual setiap saat pada saat pihak investor memerlukan

dana kas. Mengingat bahwa transaksi jual-beli aset properti tidak selalu terjadi setiap saat,

menentukan nilai pasar suatu [kompleks] aset properti dengan sendirinya relatif sulit.

Kehadiran REITs ini akan sangat membantu pihak investor terkait kemungkinan memiliki aset-

aset properti, karena REIT memungkinkan pihak investor memutuskan sendiri berapa jumlah

uang yang akan diinvestasikan untuk membeli UP aset properti, dan terutama, karena UP

tersebut dicatatkan dan diperdagangkan di lantai bursa saham, maka pihak investor:

dapat mengetahui setiap saat harga pasar nilai investasi propertinya;

likuiditas UP juga baik, karena pihak investor tidak perlu kuatir untuk tidak dapat menjual

UP tersebut pada saat memerlukan dana tunai; dan

dapat mengakses informasi dan data-data terkait operasional REITs serta informasi aset

yang dikelola dan informasi pasar properti komersial secara umum.


Page 14

Dari Sisi Perdagangan UP REITs

Investasi pada REITs secara umum dipandang sebagai “separuh mirip investasi pada efek

saham” dan “separuh lagi mirip investasi pada efek obligasi atau surat utang”.

Mengapa demikian?

Seperti efek obligasi atau surat utang, dimana pihak debitur diwajibkan untuk melakukan

pembayaran berupa beban bunga kepada pihak investor/kreditur secara periodik. Dapat

dikatakan, adanya aliran dana tunai secara teratur ini mengimplikasikan investasi pada REITs

akan mendatangkan pendapatan deviden yang teratur dan relatif aman22.

Investasi REIT yang dilakukan pada aset properti komersial, dengan sendirinya dipandang

merupakan investasi yang relatif aman, dibandingkan pada investasi pada bisnis atau saham

perusahaan, karena yang dipegang adalah aset riil. Bahkan dalam kondisi perekonomian yang

kurang kondusif atau prospek perekonomian yang kurang menjanjikan, pihak investor pada efek

saham perusahaan dapat memindahkan dana investasinya ke efek investasi yang dipandang

mendatangkan arus kas yang lebih stabil, misalnya unit REIT. Adanya kenaikan permintaan

akan unit REIT dengan sendirinya akan mendorong kenaikan harga unit REIT yang

diperdagangkan. Harga unit REIT yang naik akan mengakibatkan yield (atau tingkat imbal hasil

yang diminta pelaku pasar) akan turun.

Namun perilaku perubahan harga unit REIT di pasar modal justru lebih mengikuti perilaku harga

seperti investasi pada efek saham perusahaan, dibandingkan pada investasi pada efek obligasi

22

Sama seperti bahasa investasi di pasar modal, biasanya tidak digunakan kata-kata “pendapatan deviden”, namun

yield deviden, yaitu rasio perbandingan (dinyatakan dalam persentase) antara angka deviden per lembar unit REIT

dibagi dengan harga pasar per unit REIT. Katakan per unit REIT diperdagangkan pada harga pasar sebesar US$

100, dan ada pengumuman distribusi deviden tahunan sebesar US$ 9 per lembar, maka yield deviden adalah

sebesar 9.0% (= US$ 9/US$ 100).

Karena unit REITs diperdagangkan di lantai bursa saham, maka harga per unit REITs akan bisa berubah-ubah.

Dalam kondisi harga unit REITs naik, maka dengan jumlah distribusi deviden yang sama, dapat dilihat bahwa yield

deviden akan turun. Katakan, harga unit REITs naik dari US$ 100 menjadi US$ 110, maka dengan deviden US$ 9

per unit REIT akan menurunkan yield deviden dari semula 9% menjadi 8,18%. Kalau seorang investor, pada saat

membeli unit REIT dilakukan pada harga US$ 100, maka kenaikan harga unit REIT akan mendatangkan: (i)

keuntungan dari kenaikan harga unit REIT (capital gain) sebesar 10% (= (US$ 110 – US$ 100)/US$ 100), dan

dividend payout sebesar 9% (= US$ 9/ US$ 100), atau jumlah keseluruhan sebesar 10% + 9% = 19%, suatu tingkat

imbal hasil yang relatif tinggi di pasar modal.


Page 15

atau surat utang perusahaan pada umumnya. Hal ini terjadi karena reaksi pihak investor REIT

atas perubahan ekspektasi kondisi ekonomi mendekati reaksi pihak investor efek saham,

sesuatu yang tentunya bisa dipahami mengingat ada keterkaitan yang relatif tinggi antara siklus

ekonomi dengan siklus bisnis properti23.

Penting diperhatikan bahwa walaupun aset properti komersial mendatangkan arus kas yang

relatif tetap karena hampir sebagian besar hasil pengelolaan aset properti (yang mayoritas

adalah uang sewa) dibagikan dalam bentuk deviden secara teratur kepada pihak investor unit

REIT, namun jumlah laba tersebut tidak tetap angkanya dari satu periode ke periode lainnya,

sehingga dapat dikategorikan sebagai efek arus kas tidak tetap. Dengan kata lain, yield deviden

unit REIT tidak tetap.

Apa yang menyebabkan yield deviden ini tidak tetap?

Sebagaimana disebutkan di atas bahwa sebagian besar aliran dana pendapatan REIT adalah

dalam bentuk uang sewa yang berasal dari pihak penyewa24, dan tarif sewa (dan juga nilai

pasar aset properti komersial) tentunya dapat naik, namun dapat juga stagnan dan bahkan

turun, yang cenderung dipengaruhi beberapa kondisi menyangkut kondisi ekonomi dan kondisi

pasar properti secara umum, misalnya sebagai berikut.

Siklus ekonomis yang ekspansif, kontraktif, atau bahkan stagnan.

Kondisi (over-/short-)supply bangunan komersial baru di area atau lokasi tertentu.

Perpindahan kantor pelaku usaha ke wilayah-wilayah tertentu.

Pembangunan akses jalan tol yang akomodatif.

Pembangunan jalur kereta api di bawah tanah yang justru dapat mengganggu nilai

komersial aset properti komersial.

Kondisi aset properti komersial itu sendiri yang kurang cepat mengikuti perkembangan

selera pasar terkait tampilan dan kurang direnovasi.

Arus kunjungan (traffic) [calon] konsumen yang bergeser sehingga pusat perbelanjaan

di lokasi tertentu tidak menjadi tujuan destinasi belanja lagi.

23

Perubahan angka statistik atau angka indeks pembelian properti termasuk salah satu indikator ekonomi yang

menunjukkan adanya perubahan siklus bisnis (leading economic indicators). 24

Di samping itu, terdapat juga uang pendapatan kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain dari unit Hotel.


Page 16

Perginya penyewa utama (anchor tenant) dari pusat perbelanjaan tertentu yang dapat

memberikan pengaruh signifikan terhadap arus kunjungan konsumen.

Peran pengelola REITs semakin tinggi saat ini dimana karena ini menyangkut pengelolaan

dana pihak investor yang tentunya mengharapkan nilai unit REIT bisa meningkat dari tahun ke

tahun, diimbangi dengan kenaikan yield deviden, maka pengelola REITs diberikan insentif25

guna memaksimalkan usaha untuk menaikkan nilai komersial dan yield deviden dari unit REITs

yang bersangkutan. Berbagai usaha bisa dilakukan oleh pihak pengelola REITs baik melalui

misalnya:

efisiensi penggunaan energy gedung guna menekan biaya operasional;

meningkatkan luas lantai atau jumlah unit yang dapat disewakan (tenantable/leasable

area);

merubah target segmen penyewa, remodeling ruang sewa guna menarik lebih banyak

penyewa; atau

menjalankan berbagai program promosi dan event guna menarik arus kunjungan (traffic)

[calon] konsumen.

Namun ujung-ujungnya, diusahakan tingkat sewa/okupansi dan tarif sewa bisa dipertahankan

dan dinaikkan, sehingga bahkan basis pihak investor bisa semakin luas dan meningkatkan

jumlah pembelian unit REITs. Dengan tambahan dana investasi, maka pihak pengelola REITs

bisa mencari (atau bahkan membangun dan mengembangkan) aset-aset properti komersial

yang bisa memberikan pendapatan dan laba yang lebih tinggi daripada yield deviden saat ini26.

Istilah REIT sebetulnya bukan sesuatu benar-benar baru terkait kepemilikan dan pengelolaan

aset real estat komersial di Indonesia, karena sebelumnya sudah dikenal Lippo Malls Indonesia

Retail Trust (LMIR Trust) yang sudah tercatat dan diperdagangkan unit-nya di bursa efek di

Singapore (SGX-ST) sejak tanggal 19 November 200727.

25

Ada fee yang dibayarkan ke manajer REITs, manajer properti, dan juga ke pihak trustee. 26

Umum dikenal sebagai akuisisi “yield-accretive”. 27

Diambil dari situs http://www.lmir-trust.com/ pada tanggal 16 Desember 2015.

http://www.lmir-trust.com/


Page 17

Struktur LMIR Trust sendiri ditunjukkan di bawah ini28.

Dari struktur LMIR Trust di atas tampak ada SPC yang dibentuk di Singapore dan di Indonesia

juga guna menangani portofolio aset properti mall dan ritel di beberapa mall di Indonesia.

PMK 200

Namun demikian, terlepas apapun istilah yang dipergunakan, baiknya dilihat struktur

Kepemilikan Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK-DIRE) dapat ditunjukkan di

bawah ini.

28

Lippo Malls Indonesia Retail Trust. Investor Presentation. June 2015. Slide halaman v. Diunduh dari situs

http://lmir.listedcompany.com/misc/LMIRT_Investor_Presentation.pdf pada tanggal 16 Desember 2015.

http://lmir.listedcompany.com/misc/LMIRT_Investor_Presentation.pdf


Page 18

Sedangkan perbandingan pengenaan pajak antara ketentuan di Indonesia (sebelum PMK 200

diterbitkan) dengan perpajakan di luar negeri secara umum adalah sebagai berikut29.

29

Bagi pembaca yang tertarik membandingkan lebih detil untuk setiap negara, bisa membaca:

KPMG International Cooperative. Taxation of Real Estate Investment Trusts : An Overview of the REIT

Regimes in Europe, Asia and the Americas. December 2013.

(https://www.kpmg.com/Global/en/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/taxation-real-estate-

investment-trusts-v2.pdf)

Asia Pacific Real Estate Association (APREA). Asia Pacific REITs : A Comparative Regulatory & Tax

Study. June 2014.

(http://www.aprea.asia/file/Asia%20Pacific%20REITs%20-

%20a%20comparative%20regulatory%20&%20tax%20study.pdf)

PwC. Compare and Contrast: Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes. June 2013.

(https://www.pwc.com/sg/en/real-estate/assets/pwc-compare-and-contrast-complete-worldwide-reit-regimes-

2013.pdf)

\ /

Jasa management

KIK DIRE

(REIT versi Indonesia) ---------->

Jasa Pengelolaan

(99,99%)

\ /

Transaksi Jual Beli Assets

<------------------------------------> (Special Purpose Company)

\ /

- - - - - - - - - - - - - - - - >Assets Property

Pemilik Lama

Manager Property

Manager Investasi

Pemegang Unit Penyertaan DIRE ( Investor REIT)

PT. DIRE

Assets Property

(Mal, Office, Hotel, Horpital dll)

http://www.aprea.asia/file/Asia%20Pacific%20REITs%20-%20a%20comparative%20regulatory%20&%20tax%20study.pdf

http://www.aprea.asia/file/Asia%20Pacific%20REITs%20-%20a%20comparative%20regulatory%20&%20tax%20study.pdf


Page 19

*) Menurut UU PPh30, dividen merupakan objek pajak PPh. Namun, tidak semua dividen

termasuk objek pajak, ada beberapa dividen yang dikecualikan sebagai objek pajak dan ada

juga yang dikenakan bersifat final31.

Sebelum ketentuan PMK 200 ini diterbitkan, KIK-DIRE ini diperlakukan sebagai subjek pajak

Badan, yang disamakan dengan perkumpulan modal yang tidak terbagi atau tidak terdiri atas

saham, dan dikenakan PPh Badan apabila memiliki penghasilan kena pajak32.

Pembagian dividen dari PT DIRE ke KIK-DIRE merupakan objek PPh dan distribusi [sebagian

besar] laba dari KIK-DIRE ke Pemegang UP KIK-DIRE tidak merupakan objek PPh mengingat

PPh hanya dikenakan satu kali di level KIK.

Terdapat 2 (dua) kemudahan (baca: transparansi) perpajakan terkait PPh yang difasilitasi

dalam PMK 200 ini yaitu bahwa:

30

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana telah beberapa kali diubah

terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008. 31

Tulisan berjudul Pajak atas Dividen tertanggal 26 Januari 2015 yang dibaca dari situs

http://www.ortax.org/ortax/?mod=studi&page=show&id=57.

32

Kemungkinan alur berpikir bahwa KIK-DIRE dikenakan PPh Badan tersendiri, adalah [walaupun tidak ada

ketentuan yang eksplisit demikian], namun apapun bentuk hukum yang dipergunakan untuk melakukan investasi,

sepanjang aktivitas investasi tersebut dikelola dan dimanajemen seperti layaknya suatu perusahaan (corporation),

maka aktivitas bentuk hukum tersebut akan dikenakan pajak penghasilan seperti suatu perusahaan (corporation).

Catatan

Perpajakan Indonesia Perpajakan di Luar Negeri

1 Transfer Aset ke Special Purpose Company

-- Melalui Transaksi Jual Beli Aset Properti PPN 10% Tidak Dikenakan PPh

PPh Final 5%

Bea Balik Nama 5%

-- Melalui Transaksi Jual Beli Saham PT PPh capital gain 25% Tidak Dikenakan PPh

(dari selisih nilai buku vs nilai transaksi)

2 Pendapatan PT DIRE

-- Dari Penyewaan Mal & Office PPh Final 10% Dikenakan PPh Badan

-- Dari Pendapatan Hotel & Hospital PPh Badan 25% Dikenakan PPh Badan

3 Distribusi Dividen dari PT. DIRE kepada KIK DIRE PPh Badan 25% Tidak Dikenakan PPh

4 Dividen hasil investasi dari KIK DIRE kepada Investor Dikenakan PPh dengan pengecualian* Tidak Dikenakan PPh


Page 20

Dividen yang diterima oleh KIK-DIRE dari SPC dalam skema KIK-DIRE tertentu tidak

diperhitungkan dalam penghitungan penghasilan kena pajak KIK-DIRE. Dengan kata

lain, distribusi deviden dari SPC ke KIK-DIRE bukan merupakan objek PPh bagi KIK-

DIRE yang bersangkutan, dan dengan demikian, tidak dilakukan pemotongan PPh Pasal

23 UU PPh.

Pengalihan real estat33 dari pihak yang mengalihkan real estat kepada SPC atau KIK-

DIRE dalam skema KIK-DIRE tertentu tidak termasuk dalam cakupan pengalihan hak

atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) PP 48

Tahun 199434 yang dikenai PPh Pasal 4 ayat (2) angka d UU PPh. Karena ia bukan

merupakan objek PPh yang dikenal tariff bersifat final yaitu 5% dari jumlah bruto

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, maka penghasilan yang berasal dari

pengalihan real estat yang bersangkutan merupakan objek PPh berupa keuntungan atas

pengalihan harta bagi pihak yang mengalihkan real estat. Pengalihan real estat itu

(terlepas apakah dibukukan sebagai persediaan, tanah investasi untuk pengembangan,

atau aset tetap) diperlakukan seperti pengalihan (pelepasan, penjualan) aset tetap,

dimana selisih antara jumlah bruto pengalihan dengan nilai buku aset yang

bersangkutan, yang diakui sebagai keuntungan atau kerugian pengalihan (atau bisa

disebut sebagai capital gain atau capital loss) dan digabungkan dengan penghasilan

kena pajak lainnya dari pihak perusahaan yang mengalihkan real estat tersebut. Di sini,

karena digabungkan dengan penghasilan kena pajak lainnya, maka belum tentu

perusahaan yang mengalihkan real estat akan membayar PPh dalam tahun pajak

bersangkutan35.

33

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan menurut Pasal 1 ayat (2) PP 48 Tahun 1994 adalah sebagai

berikut.

a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau

cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;

b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan

pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak

memerlukan persyaratan khusus;

c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna

pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus. 34

Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari

Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan, sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan

Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008. 35

Seumpama perusahaan tersebut memiliki rugi fiskal yang dapat dikompensasi atau ada rugi usaha dari kegiatan

usaha lainnya, yang dapat mengakibatkan posisi perpajakan perusahaan menjadi rugi dalam tahun pajak tersebut.


Page 21

PMK 200 ini sendiri secara tidak langsung menyatakan bahwa real estat yang menjadi objek

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah tetap merupakan objek Pajak

Pertambahan Nilai (PPN), sehingga tetap terutang 10% dari jumlah bruto pengalihan, dan baik

pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan aset real estat (dalam hal ini, SPC

atau KIK-DIRE) merupakan wajib pajak PPN. Faktur pajak yang diterbitkan oleh pihak yang

mengalihkan dan memenuhi syarat ketentuan yang ada, dapat dikreditkan oleh pihak KIK-DIRE

atau SPC. Namun demikian, pihak KIK-DIRE atau SPC, apabila memenuhi syarat sebagai

pengusaha kena pajak dengan kategori resiko rendah, dapat mengajukan permohonan kepada

Direktur Jenderal Pajak terkait pengembalian pendahuluan kelebihan pajak atas PPN.

Mengingat tidak ada struktur yang secara spesifik yang diberikan dalam PMK ini, namun

adanya klausul terkait pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak pemilik aset

real estat kepada pihak KIK-DIRE atau SPC, tampaknya ini merupakan KIK-DIRE yang

dimaksudkan dalam PMK ini adalah equity Trusts, dan bukan mortgage trusts atau hybrid

trusts. Jadi dapat kita samakan dengan bentuk EBA bersifat ekuitas yang menerbitkan pass-

through securities, yang diterbitkan oleh suatu trusts. Pass-through securities ini berbentuk

surat partisipasi atau serupa dengan UP. Jadi pada pokoknya, KIK-DIRE (atau melalui SPC)

sebagai suatu persekutuan khusus yang memiliki kegiatan usaha sekuritisasi aset tertentu

(dalam hal ini mengakuisisi aset-aset real estat atau properti komersial). Aset real estat yang

diperoleh oleh KIK-DIRE tersebut menjadi dan merupakan harta milik bersama dari seluruh

pemegang KIK-DIRE sehingga KIK-DIRE menunjukkan bagian pemilikan bersama dari seluruh

pemegang KIK-DIRE yang merupakan surat-surat partisipasi atau unit penyertaan (dalam

konsepsi Reksa Dana KIK). Konsepsi kepemilikan bersama yang diambil dari konsepsi Reksa

Dana KIK dapat terjadi karena Manajer Investasi, yang mewakili investor sebagai trustee

pengurus melakukan pembelian aset-aset real estat dari pihak originator/sponsor, atas nama

KIK-DIRE untuk kepentingan pihak investor. Manajer Investasi kemudian menerbitkan bagian-

bagian pemilikan atas seluruh aset-aset real estate asal terebut dalam bentuk surat-surat

partisipasi atau UP. Dalam konteks yang demikianlah berarti KIK-DIRE yang dihasilkan adalah

DIRE bersifat ekuitas36.

36

Widjaja, DR. Gunawan. Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal

Indonesia. Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 5: Analisis

Transplantasi. Halaman 535-536. Dengan modifikasi dari penulis.


Page 22

Perbedaan antara aset yang dipegang oleh equity trust dengan yang dipegang oleh mortgage

trust jelas dapat dibedakan37.

Equity trust (dalam hal ini KIK-DIRE) memperoleh atau mengakuisisi atau menerima

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak originator/sponsor. Jadi yang

dipegang adalah aset properti itu sendiri.

Mortgage trust membeli surat-surat utang dengan agunan hak hipotik atas aset

(mortgage obligations), sehingga perannya menjadi pihak kreditor, dimana bisa dengan

hak diutamakan di atas pemegang saham.

Di samping itu, pemegang aset real estat awal (originator) bisa juga ikut sebagai pemegang UP

yang diterbitkan oleh KIK-DIRE (atau SPC), jadi di sini kepemilikan atas aset real estat yang

semula kepemilikan atas hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi kepemilikan atas UP KIK-

DIRE.

Apakah ini berarti ketentuan PMK 200 sudah tepat dimana transaksi pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan properti tersebut dari pemilik awal kepada KIK-DIRE (atau SPC)

diperlakukan layaknya transaksi penjualan atau pelepasan aset tetap (yang akan dikenakan

PPh jika ada capital gain, atau tidak ada PPh terhutang kalau penggabungan capital gain

dengan penghasilan bruto lainnya mengakibatkan posisi penghasilan kena pajak menjadi

minus), dan bukan penjualan atau pelepasan aset real estat kepada pihak konsumen (yang

dikenakan tarif pajak 5% bersifat final)?. Hal ini menjadi pertanyaan tersendiri, mengingat aset

real estat yang dialihkan dari pihak originator/sponsor kepada KIK-DIRE (atau SPC), memang

bukan merupakan persediaan (inventory), karena ia adalah aset sewa atau aset hotel atau aset

properti, yang pada umumnya dibukukan sebagai pos Aset Tetap dalam pembukuan pihak

originator/sponsor.

Tapi tidak ada pembatasan juga, bagaimana kalau yang dialihkan adalah aset persediaan?

Yang memang akan menjadi cadangan tanah (land bank), yang bisa kemudian dikembangkan

menjadi aset komersial untuk disewakan atau dikomersialkan di kemudian hari.

~~~~~~ ####### ~~~~~~

37

Brueggeman, William B; dan Jeffrey D. Fisher. Real Estate Finance and Investments. New York (USA): McGraw-

Hill/Irwin, a business unit of The McGraw-Hill Companies, Inc. 2011. Bab 21: Real Estate Investment Trusts

(REITs). Halaman 682.


Page 23

Sumber Bacaan

Whiting, Dominic. Playing the REITs Game: Asia’s New Real Estate Investment Trusts.

Singapore: John Wiley & Sons (Asia) Pte. Ltd. 2007.

Imperiale, Richard. Getting Started in Real Estate Investment Trusts. New Jersey (USA):

John Wiley & Sons, Inc. 2006.


Page 24

Disclaimer

This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the

date of writing and are subject to change. The information and analysis contained in this

publication have been compiled or arrived at from sources believed to be reliable but

FUTURUM does not make any representation as to their accuracy or completeness and does

not accept liability for any loss arising from the use hereof. This material has been prepared for

general informational purposes only and is not intended to be relied upon as accounting, tax, or

other professional advice. Please refer to your advisors for specific advice.

This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission

of the authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at

www.futurumcorfinan.com.

© FUTURUM. All Rights Reserved

Economy & Finance

REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat