Upload
suomen-metsaekeskus
View
85
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Tietoperusteinen metsäsijoittaminen
Kainuunmetsatilatkasvuun-koulutushankkeenseminaari”Kannattavametsäsijoitus”
Kajaani,KaukametsänKouta-Sali
perjantai18.11.2016klo8.30–15.00
KalleEerikäinentoimitusjohtaja,osakasdosentti,MMT,DI
Suomen Sijoitusmetsät Oy –
Forestland Investment Finland Ltd.
Suomen Sijoitusmetsät Oy – Forestland Investment Finland Ltd.
• Visio: YritysonlisäarvontuottajanaSuomenarvostetuinmetsäsijoittamisenpalveluntarjoajajasuunnannäyttäjä tietoperusteisenpäätöstuenkehittämisessämetsäsijoittajille.
• Missio:Metsäsijoittamisenedistäminenjanostaminenvertailukelpoiseksivaihtoehdoksimuidensijoitusmuotojenrinnalle.
• Perustettu: 2013
• Kotipaikka:Joensuu
Suomen Sijoitusmetsät Oy – Forestland Investment Finland Ltd.
• Tietointensiivinenyrityso henkilöstönosaamiseenperustuvapalvelutuotanto(7asiantuntijaa,joista2tohtoria)o tutkimus-,tieto- jakehityslähtöisyyso tietoteknologisetratkaisuttiedonvarastointiin,käsittelyyn,päivitykseenjaanalysointiinÞ tieto- jaanalyysiperusteiset,asiakasräätälöidytpalvelutuotteet
• Metsäsijoittajilleriippumattomastipäätöstukeatarjoavatoimija• Asemansavakiinnuttanutarvonjataloudellisentuotonmäärityksenosaaja
o kauppa-arvomenetelmäänperustuvamarkkinahintaennustino vastuukymmenientuhansienmetsähehtaareidenhallinnoinnista
• Metsäomaisuudenhankinnan,hallinnan jaarvonmäärityksen sekäsijoittamisentietotuotannon palvelut• Käytössämonipuolisetlaskenta- jaanalyysityökalutjakehittyväyhteistyöverkostoasiakaskunnanmetsäomaisuudenhallinnointiin
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
• Metsäkiinteistönhintaanvaikuttaviametsätaloudellisiatekijöitä• Sijainti
• markkinatilanne• alueellinenkiinteistökysyntäja-tarjonta
• kantohintataso• kasvullisettekijät(so.lämpösummankertymä)
• Puustonominaisuudet(hallittavattasot:metsäkiinteistö– metsikkö– puu)• ainespuunmääräpuutavaralajeittain• kasvupaikkatekijät• kehitys-/ikäluokkajakauma• hoitohistoria• puulajisuhteet• runkojenkokojalaatuÞ arvionettokassavirroistajaniidenajoittumisesta
• Fyysisettekijätjasaavutettavuus• koko(jayhtenäisyys)• tiestö:kauko- jalähikuljetus• metsämaankuvioidenkorjuukelpoisuus
Puustonkasvupotentiaaliarvosiirtymäpotentiaali
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
• Saatavillaolevatietokaupanolevistajakaupatuistametsäkiinteistöistä• Myynti-ilmoitustentiedot• Virallisetkauppahintatiedotjatilastot
• Maanmittauslaitoksenkauppahintarekisteri• Kauppalehdenkiinteistötietopalvelu(virallisetkiinteistöasiakirjatjakarttapalvelu)• Maanmittauslaitoksenvuotuisetyhteenvetotilastotedustaviksiluokitelluistametsäkiinteistökaupoista• MetsäntutkimuslaitoksenMetinfon tilastopalvelunkoontitiedoteriluokitusperustein• eivätsisällämetsävaratietoamyyntikohteista
• Epävirallisetkoonnit• mm.Metsälehdessäjulkaistava,HannuLiljeroosin toimittama”Hannunhintaseuranta”
Tilastotiedot(=historiatietoa)koonteinakinantavatmahdollisuudenvainkarkeallatasollatehtäväänmetsäkiinteistönhinnankäypyydenarviontiin.
Þ sijoittamisenpäätöstukeentarvitaantilastopohjaisenpäättelynlisäksitarkempia,monipuolisempiajaajantasaisempiaanalyysimenetelmiä
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
• Metsäkiinteistönarvonmääritysmenetelmiä• Summa-arvomenetelmä
• vainSuomessasovellettuarvonmääritysmenetelmä• perustuumetsäkiinteistönomaisuusosien(maapohja,taimikot,kasvatusmetsienjauudistuskypsienmetsien
puustot)metsiköittäisten erillisarvojensummaan,jotatarkistetaannk.kokonaisarvonkorjaustekijälläÞ subjektiivisenarvioijavaikutuksensisältyminenarvonmääritystuloksiin
• Tuottoarvomenetelmä• sovellettulaajaltiammattimaisestitoimiviensijoittajienparissajametsäalanorganisaatioidenkäyttämä• perustuutulevaisuudessasaatavientuottojenjakustannustennykyarvojenerotuksenasaatavaannettotulojen
estimointiin• kriittisettekijätkassavirtalaskentojenkannaltakatsottuna:
1) kasvumallienluotettavuus,2)metsävaratietojentarkkuusjaajantasaisuus,3)käsittelyjenvalintaanjaajoitukseenvaikuttavaoptimointialgoritmi,4)diskonttauskoronmääritys=>tuottovaade,markkinaehtoisuus,sisäinenkorko(nettotuotot=0),5)kantohintojenjakorjuukustannustenkehitystulevaisuudessatuntematonjne.
• Kauppa-arvomenetelmä• edellytyksenäajantasaisen jaalueellisestikattavan,edustavienverrokkikiinteistöjenkauppahinta- jaominai-
suustietoaineiston saatavuusÞ estänytkäytännössämenetelmänsoveltamisenaiemminko.omaisuusluokankohdalla• vaatiiluokitusperusteisenpäättelysäännönkohdekiinteistöävastaavienverrokkikiinteistöjenvalitsemiseksi• tuottaakohdemetsäkiinteistönmarkkina-arvonsuoraantoteutuneisiinmetsäkiinteistökauppoihinperustuen
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
• Metsälönmetsiköidenikä-/kehitysluokkajakauma:uudistamistoimet• huomattavaosavoimaperäisistäuudistamisinvestoinneistakannattamattomia5%:nreaalituotto-vaateella
• metsälakivelvoittaakuitenkinuudenpuusukupolvenaikaansaamiseenhakatuntilalle• ostajaeilasketaimikontainuorenmetsänperustamiskustannustenarvoavaanottaahuomioontulevienpuunmyyntitulojennykyarvot
Þ istutuskuluistasaavainnoinpuolettakaisintilaamyytäessäjaensiharvennuksessapoistettavienistutettujenrunkojensisäinenkorkoonvainprosentinluokkaa
Þ metsänostaminentuottaaenemmänkuinsenomistaminen
Kaupantekohetki
Puunmyyntitulot/ostajaVuosi0 Vuosi60
Uudistamis- jahoitokulut/myyjä
Miten metsäkiinteistön hintaa voidaan analysoida?
• Puustontilavuuskasvuvs.arvokasvu
Kuva1. Puustonrunkotilavuuden,arvonsekätilavuus- jaarvokasvunkehitysVT-männikössä(NyyssönenjaOjansuu1984)
1=arvo,rahayksikköä(ry)/ha2=runkotilavuus,m3/ha3=vuotuinenarvokasvu,ry/ha/v4=vuotuinentilavuuskasvu,m3/ha/v5=keskimääräinenarvokasvu,ry/ha/v6=keskimääräinentilavuuskasvu,m3/ha/v
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimensoveltaminen
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• Kauppa-arvomenetelmäänperustuvamarkkinahintaennustin
• SuomenSijoitusmetsätOy:nkehittämäjaylläpitämäanalyysityökalu• objektiivinen,luokitus- jatilastoperusteinenlaskenta-algoritmi• perustanajulkisestimyyntiintulleidenmetsätilojenverrokkikauppa-aineisto(tietokanta)
• metsäkiinteistökohtaisettiedotkooltaanyli10hehtaarinkaupoista• kattaakokoSuomen• edustaviksiluokitellutmetsätilat
• selitettävänmuuttujantiedotelikauppahinnatvirallisestakauppahintarekisteristä• ennustimen selittäjinämyynti-ilmoituksistametsätiloittainjohdetutominaisuustiedot
Þ systemaattisuus,kattavuusjavertailtavuus
• tuottaajulkisiltamarkkinoiltaverrokkikohteistajohdetunhintaennusteenkohdekiinteistölle• metsätilakohtaisetanalyysitkohdetilanominaisuuksienjaverrokkitilojenominaisuuksien
jakaumanpohjalta
Þherkkyysanalyysit
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• Myynti-ilmoitustenseurantaIlmoitusvälityspalvelut(1) etuovi.com jaoikotie.fi:lähinnäkiinteistövälitysyritystenilmoituksia(2) tori.fi janettimarkkina.com:yksityisethenkilöt(3) MetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivu:muutamatyrityksetjayksityisethenkilöt.
Metsäkiinteistöjenvälittäjät (tietoko.välittäjienverkkosivuilla):• MHY(Metsätilat.fi,paijannemhy.fi,mhy.fi/kainuu)• UPMBonvesta• OPKK(yrityksenomatverkkosivut+etuovi.com)• Laatumaa• Otso• Tornator• PJT-Forest (myösMetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivulla)• PunkaharjunMetsäpalvelu(myösMetsäkustannuksenMetsämaa-verkkosivulla)• Huutokaupat.com (nettihuutokauppa,jossaerityisestiulosotonilmoituksia;huom!ulosotonkaikkikohteetelimyösns.perinteisethuutokaupatlöytyvätosoitteestaoikeus.fi/ulosotto)
• Keski-PohjanmaanMetsämarkkinointi• Metsäkaupat.fi (eliSuomenselänKiinteistö- jaMetsävälitys)• Kiinteistömaailma• MetsäkiinteistötMetsäparoni(vainetuovi.com -sivuilla)• JaloKarhu(jalomaa.fi)• Yksityinen(erityisestitori.fi janettimarkkina.com,muttamyösetuovi.com jaoikotie.fi)• MUUVÄLITTÄJÄ(löytyvätlähinnäetuovi.com jaoikotie.fi -palvelujenkautta)
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• MetsätilojenseurantajatietojentallennusLuokitteluperusteetluokalle”epäedustava” (ml.alle10hehtaarinmetsätilat)(1)metsämaan(ml.tiet)pinta-alaalle10ha(2)kohdesijaitseesaaressa(3)laajavaikutteinenluontokohde(puustostavähintään10%onkäytönulkopuolella )(4)vanhatmetsä-/puustoarviotiedot(yliyksikasvukausi)taimuutoinpuutteellisetpuustotiedot(5)metsäkuljetusmatkayli1km,(6)kohteeseensisältyyasumiskelpoisetrakennukset(mukaanluetaanmyöskesäasunnoksikelpaavatrakennukset)(7)kohdeulottuurantaan,jossakaavanmukainen/mukaisiarantarakennuspaikka/-paikkojataiilmoituksessamainitaan,ettärannalleonpoikkeamisluvallamahdollistarakentaa(8)yksityiskohtaisissakaavoissakohteelleonosoitetturakennusoikeuttataikaavamerkinnätrajoittavatmerkittävästimetsätaloudenharjoittamista(9)kohteessaonviljeltyä,EU-tukikelpoistapeltoa(10)kohteeltaonmahdollistaottaamaa-aineksia(esim.sorajaturve)kotitarvekäyttöäenemmän(11)sisältääyhteismetsäosuuksia,joidenosuuseimääritettävissäjavähennettävissäkauppahinnasta(12)sukulaisluovutus(13)jokinmuuluovutustapa(lahja,määräosankauppajne.)(14)sijoittajakohde,(15)hiljainenmyynti(eijulkisessamyynnissä),(99)muusyy(mm.muutkuinluokan6rakennukset/rakennelmat,kauppaennentarjousajanpäättymistä,laskettelukeskus,tuulivoimapuistojne.)
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
Etelä-Suomi
Väli-Suomi
Pohjois-Suomi
Lappi 2hinta-aluetta
4hinta-aluetta
5hinta-aluetta
3hinta-aluetta
• Markkinahintaennustimen suuraluejakojahinta-alueet
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• Markkinahintaennustimen luokitusperusteinenparametrisointi
Tasokertoimet verrokkikaupoista Väli-Suomen hinta-alueella 3
*Puustonarvo:Hakkuuarvo+taimikoidenarvo+Etelä-Suomessamaanarvo.Hakkuuarvonlaskennassakäytössäkaksikorjuuolosuhteidenperusteellamääritettyäkantohintatasoa.Taimikoillapituudenjaalueenmukaankaksitasoa.
Metsäkiinteistön ennustettu markkinahinta
Hinta-alue Luokittelu Lkm Kauppahinta(€/ha)
Vertailuarvo(€/ha)
Korjaus-kerroin1
Kauppahinta(€/m3)
Kokonais-kauppahinta (€)
Puustonarvo(€)
Korjaus-kerroin2
Hinta-alue3/Väli-Suo
mi 1Aa 17 2403 2596 0,93 35,75 91477 75831 1,21
1Ab 18 3652 3740 0,98 30,14 138555 128680 1,08
1Ba 6 2769 2777 1,00 36,92 66067 55251 1,20
1Bb 13 3860 3487 1,11 33,75 156273 140989 1,11
2Aa 26 2909 2847 1,02 36,33 112835 99867 1,13
2Ab 31 4343 3801 1,14 34,36 171530 169090 1,01
2Ba 73 2813 2501 1,12 49,95 86686 68625 1,26
2Bb 64 4745 4144 1,14 35,28 146066 135043 1,08
Metsäkiinteistön luokittelu
1 =Kivennäismaata<70%2 =Kivennäismaata>70%
A =Tuorettataiparempaa<70%B =Tuorettataiparempaa>70%
a =S0,A0,T1,T2,Y1,02yhteensä>55%b =03,04,05yhteensä>45%
Hyvätkorjuuolosuhteet,josmetsäkuljetusmatkakeskimäärin<400mjaturvemaita<30%,muutoinhuonotkorjuuolosuhteet.
Kauppahintarekisteri
Markkinahintaennusteen selittäjät
• ennustettukeskikauppahintaperhehtaari(€/ha)• kauppahintaperainespuukuutiometri(€/m3)• puustonarvo* (€)
Toteutuneista kaupoista estimoidaan hinta-alueittain (14 kpl) ja metsäkiinteistöluokittain (8 kpl):• hehtaarihinnankorjauskerroin,• ainespuustakeskimäärinmaksettukuutiohintaja• puustonarvonkorjauskerroin
Käyttäjän syöttämät metsävaratiedot
• Kunta• Metsämaanpinta-ala(ha)• Teidenpinta-ala(ha)• Ainespuuntilavuus(m3)• Kehitysluokkajakauma(%)• Kasvupaikkatyyppijakauma(%)• Turvemaidenosuus(%)
Erilliset ennusteyhtälön kiinteät kertoimet tukki-ja kuitupuuvaltaisille metsäkiinteistöille
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• Markkinahintaennustimen soveltaminen
Markkinahintaennuste kauppa-arvomenetelmällä
Kauppahintarekisteri Palvelu luokittelee metsäkiinteistön
Käyttäjä syöttää metsävaratiedot
Hinta-alue Luokittelu Lkm Kauppahinta(€/ha)
Vertailuarvo(€/ha)
Korjaus-kerroin
Kauppahinta(€/m3)
Kokonais-kauppahinta
(€)
Puustonarvo(€)
Korjaus-kerroin
Hinta-alue3/Väli-Suo
mi
1Aa 17 2403 2596 0,93 35,75 91477 75831 1,21
1Ab 18 3652 3740 0,98 30,14 138555 128680 1,08
1Ba 6 2769 2777 1,00 36,92 66067 55251 1,20
1Bb 13 3860 3487 1,11 33,75 156273 140989 1,11
2Aa 26 2909 2847 1,02 36,33 112835 99867 1,13
2Ab 31 4343 3801 1,14 34,36 171530 169090 1,01
2Ba 73 2813 2501 1,12 49,95 86686 68625 1,26
2Bb 64 4745 4144 1,14 35,28 146066 135043 1,08
0
20
40
60
80
100
±5% ±10% ±15% ±20% ±25% ±30% >±30%
%
kaikkikaupat väh.100000e
Kuva2. Ennustevirheluokkien(0- ±5%,0- ± 10%,…)kumuloitunutosuuskokoSuomenaineistossa(pl.LappijaAhvenanmaa)jaksolla01/2015–02/2016.
Kauppa-arvomenetelmä ja siihen perustuvan markkinahintaennustimen soveltaminen
• Markkinahintaennustimen selittäjistä• Mallillaennustettukeskikauppahintaperhehtaari(€/ha)
o perustuuedustaviinkauppoihinilmanluokitteluao muotolooginen(kuva3)jaantaaarvon>0myöstaimikkovaltaisilla(T1jaT2)tiloillao suurillakeskipuuston( ,m3/ha)arvoillatukinosuuskasvaa=>hehtaarihintakasvaao voisikäyttääjotätämarkkinahinnanennustamiseeno eiotahuomioonmittaajavaikutuksellealtistatukkiosuuttaÞ tasoittaaarvioijienvälisiäerojaÞ neutraaliarvoonvaikuttavillelaatueroille
• Kauppahintaperainespuukuutiometri(€/m3)o ostokriteerinäkäytettyo lähessamakuinHannuLiljeroosin raportoimatunnuslukuo taimikotsekäkitu- jajoutomaattulevathinnoittelemattaeli“kaupanpäälle”
• Puustonarvo=hakkuuarvo+taimikoidenarvo(€)o MerkityskasvaauudistuskypsienmetsiköidenosuudenkasvaessaÞ korreloivoimakkaastihyväpuustoisillakohteillakauppahinnankanssa
o Etelä-Suomessalisätäänmyösmaapohjalle500euroa§ Faustmannin kaavallapäästäänsamaann.4%korkokannalla(DCF)§ summa-arvolla(MT,paljasmaa/Tapio):470–520euroa
Kuva3.Keskikauppahinnanperhehtaari(euroa/ha)mallillaennustettukehitysennen(sininenkäyrä)jajälkeen(punainenkäyrä)03/2016suoritetunparametripäivityksenEtelä-Suomenaineisto-ositteessa.
V
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
• Kantohintojenkehitys
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
euroa/m
3
vuosi
Mäntytukki Kuusitukki Koivutukki Mäntykuitu Kuusikuitu Koivukuitu
Kuva4.Puutavaralajeittaisten reaalistenkantohintojenkehityskokomaassa01/2001–02/2016(lähde:Luonnonvarakeskus).
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
• Kauppahintojenalueellinenvaihtelu
Kuva5.Vuosina2001–2015toteutuneidenmetsätilakauppojen(yli10ha)hintakehitys(euroa/ha)maaneriosissa(lähde:Maanmittauslaitos).
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kauppahinta(€/ha)
Vuosi
Etelä-Suomi
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kauppahinta(€/ha)
Vuosi
Väli-Suomi
0
500
1000
1500
2000
25002001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kauppahinta(€/ha)
Vuosi
Pohjois-Suomi
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kauppahinta(€/ha)
Vuosi
Lappi
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
SuomenSijoitusmetsätOy|Y-tunnus2546378-1|Länsikatu15,80110JOENSUU|http://www.sijoitusmetsat.fi/
5
Kuva3.Metsäkiinteistöjenkauppahintaperusteisen indeksin (kuva3A) jamarkkinahintaennusteperusteisen
indeksin(kuva3B)kehityslaskenta-ajankohdissa1–9Etelä-Suomen(vihreäviiva),Väli-Suomen(harmaaviiva)
jaPohjois-Suomen(mustaviiva)aineisto-ositteessasekäkolmensuuralueenaineistotyhdistävässäaineistossa
(mustakatkoviiva).Niinperusajankohta0,jollemerkitään31.12.2015=100,kuinkukinlaskenta-ajankohdista
1–9kattoi laskenta-ajankohtaaedeltäneiden12kuukaudenajanjakson,jotakäytettiinrajaamaanindeksilas-
kennanmetsäkiinteistökauppahavainnotarvoineen.
Indeksitarkastelunperusteellavoidaanpäätellä,ettämarkkinahintaennustimenkäyttömetsäkiinteistökaup-
pojenhintaindeksientuottamisessajohtaaindeksoituuntunnuslukuun,jokaottaaimplisiittisestihuomioon
metsäkiinteistöjenhintoihinkeskeisestivaikuttavattekijät,joitaovat:1)puustonarvoelitaimikoidenarvoja
hakkuuarvo,2)ainespuunmääräänsuhteutettukauppahintaja3)suuraluekohtaisellamallillapuustonkes-
kitilavuudenfunktionaennustettuhehtaarihinta.Kolmeedellämainittuamarkkinahintaennustemallinosa-
tekijää eli selittäjää johtavat hintaindeksiin, joka heijasteleemetsäkiinteistöjen arvojen vaihtelua tavalla,
johonpelkkienmetsäkiinteistökauppojenkauppahintojenjapinta-alasummienavullajohdettuindeksieiyllä.
Selkeimmin tämänmarkkinahintaindeksin taustalla vaikuttavan, selittäjärakenteen aikaan saaman ilmiön
osoittaaedellätodettuindeksiestimaattorinkäyttäytyminenEtelä-SuomenjaPohjois-Suomenaineisto-osit-
teissa:indeksikykeneeottamaanhuomioonvoimistuvaaarvojenvaihteluaettäniissäalueidenvälilläesiin-
tyviätasoerojasekärunsaspuustoistenjahakkuuarvoltaanarvokkaidenmetsätilojenmääränkasvaessa,mikä
ontilanneerityisestiEtelä-Suomenaineistossa,ettäniukkapuustoistenjavähempiarvoistenmetsäkiinteistö-
jenpainottuessa,mikäonyhtäpitävääPohjois-Suomenaineisto-ositteessa.
Indeksienkäyttöanalyysissätarjoaamyöskeinonyhteismitallistaaabsoluuttisiltahintatasoiltaantoisistaan
poikkeavienalueidenkauppa-taimarkkinahintojajalaatianiillemielekkäällätavallavertailtavissaoleviake-
hitystäkuvaaviatrendikäyriä.Vaikkayleisestikäytettyjenkauppahintojenmediaanijakvartiilikuvaajienpoh-
jaltavoidaankintehdäpäätelmiäerihinta-taisuuralueillatapahtuvistakaupattujenmetsäkiinteistöjenarvo-
jenkehityskuluista,einiidenpohjaltaoletehtävissäyhtäselkeitäjohtopäätöksiäesimerkiksimetsäkiinteistö-
jensuhteellistenmarkkina-arvojenkehityksistä,jotavoidaanyksiselitteisestitehdäindeksoitujenkauppa-ja
markkinahintaindeksikuvaajienpohjalta.Nyttehtyanalyysiosoittaamuidenmuassasen,ettäEtelä-Suomes-
tahankittumetsäkiinteistöonmarkkinahintaindeksillämitattunakasvattanutarvoaankeskimäärinneljänin-
deksiyksikön verran vuoden alusta syyskuun loppuun siirryttäessä. Väli-Suomen kohdallamarkkina-arvot
Kuva6.Metsäkiinteistöjenkauppahintaperusteisenindeksin(kuva3A)jamarkkinahintaennusteperusteisenindeksin(kuva3B)kehityslaskenta-ajankohdissa1–9Etelä-Suomen(vihreäviiva),Väli-Suomen(harmaaviiva)jaPohjois-Suomen(mustaviiva)aineisto-ositteessasekäkolmensuuralueenaineistotyhdistävässäaineistossa(mustakatkoviiva).Niinperusajankohta0,jollemerkitään31.12.2015=100,kuinkukinlaskenta-ajankohdista1–9kattoilaskenta-ajankohtaaedeltäneiden12kuukaudenajanjakson,jotakäytettiinrajaamaanindeksilaskennanmetsäkiinteistökauppahavainnotarvoineen.
• Kauppahintojenindeksöitykehitys
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
• Metsäkiinteistö-kauppojenvolyymi
Kuva7.Yli10hehtaarinmetsätilojenedustavienkauppojenlukumääränkehityskokomaassaAhvenanmaatalukuunottamattavuosina2002–2015(lähde:Maanmittauslaitos).
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Metsätilakaupp
ojenlukumäärä
vuosi
Metsäkiinteistömarkkinan kehityksestä
• Metsäsijoituksenreaalituottopitkälläaikavälillä
• Kokonaistuotto=nettokassavirta+arvonnousu• Puunhinnanmuutoksetnäkyvätkuviossavainkassavirrankautta• Markkina-arvonestimaattinakäytettyhakkuuarvoa• Suhdannevaikutuksetmetsäsijoituksenreaalituottoonolleethyvinmaltillisia
Lähde:Metsäntutkimuslaitos,Metla.
Kiitos!