Hyreslägenhet och BostadsrättKapitel 12

Kapitel 12

Hyreslägenhet

Hyresnämnd

Bostadsrätt

Ägarlägenhet

Hyreslägenhet

Hyresavtal

Hyran

Lägenhetens skick

Överlåta lägenhet

Hyra ut i andra hand

Besittningsskydd

Förlust av hyresrätten

Hyreslägenhet

Reglerna för att hyra en lägenhet finns i :Jordabalken 12 kapitlet, ”Hyreslagen”

Hyresavtalet träffat mellan hyresvärden o Hyresgästen.

(Flera bestämmelser i Jordabalken tvingande till hyresgästens fördel)

Hyresvärdens makt är stor, men inte obegränsad.

KO har satt stopp för hyresavtal med förbud mot husdjur, vilkor om ”befintligt skick” mm.

Hyreslägenhet

HyresavtalEtt hyresavtal skall vara skriftligt om hyresgästen eller hyresvärden begär det.

Hyresavtalet skall gälla för en bestämd tid eller tills vidare.

Uppsägning: Tre månader vid månadsskiftet som infaller efter uppsägning, om avtalet gäller tills vidare.

Hyreslägenhet

HyranLagens krav på hyran är sträng.

Dröjsmål mer än en vecka innebär att hyresavtalet kan sägas upp.

Hyresvärden ska då lämna skriftligt meddelande om att hyresrätten är förlorad hyresgästen sägs upp.

Hyresgästen kan återfå hyresrätten om hyran betalas inom tre veckor.

Hyreslägenhet

HyranHyresvärden kan inte fritt bestämma hyran.

Hyran får vara jämförbar med allmännyttans bostäder.

=Bruksvärdesprincipen.Enbart lägenheter, inte lokaler

Om inte Hyresvärden följer =B vänder man sig till Hyresnämnden.

Vanligtvis bestäms hyran genom en Hyresförhandlingsklausul, där hyresvärden och en organisation av hyresgäster, dvs. en Hyresgästförening.

Hyreslägenhet

Lägenhetens skickHyresgästen ska vårda lägenheten och visa hänsyn mot andra hyresgäster.

Hyresvärden skall med ”skäliga” tidsmellarum se till att lägenheten blir tapetserad, målad och reparerad.

Tiden varierar, 10-12 år.

Om ej nödvändiga reparationer. Kräva hyressänkning.

Om hyresvärden grovt vansköter fastigheten kan Hyresnämnden ställa fastigheten under tvångsförvaltnin

Hyreslägenhet

Överlåta lägenhetOm hyresgäst avlider/flyttar har närstående sammanboende rätt att överta lägenheten.

Man har rätt att överlåta sin lägenhet vid bostadsbyte.

Arbete/Studier på annan ort

Ändrade familjeförhållanden

Krävs att man bott viss tid för att kunna byta.

Hyresgästens Skyldigheter

Du måste bo i din lägenhet annars riskeras du att sägas upp

Du skall betala hyran i tid.

Du får inte störa grannarVarken innefrån lägenheten eller gemensamma utrymmen

Du måste sköta dig och lägenheten, utan att vålla problem.

Du ansvarar också för dina gäster.

Du kan inte neka värden eller förvaltaren tillträde f åtgärder.

Du får inte hyra utan lägenheten i andra handUtan värdens medgivande eller Hyresnämndens tillstånd.

Hyresgästens Rättigheter

Du kan få hyran prövad av Hyresnämnden, om hög

Du har rätt att bo kvar (Besittningsskydd) o rätt t. Reparationer

Du har rätt att måla o tapetsera, om fackmässigt.

Du får bo tillsammans med vem du vill i lägenheten.

Du får också ha inneboende utan värdens tillåtelse. Däremot kan du inte överlåta lägenheten till inneboende utan värdens tillåtelse.

Hyreslägenhet

BesittningsskyddInnebär att har rätt att få hyresavtalet förlängt när avtalstiden gått ut.

Den som med hyresvärdens tillstånd hyr lägenhet i andra hand har också rätt till besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av avtalet.

En ”andrahandshyresgäst” kan avstå detta besittningsskydd i ett särskilt avtal med ”förstahandshyrsgästen”. Så att Hyresinnehavaren kan återflytt till lägenheten.

Måste dock lämnas till Hyresnämnden för att gälla.

Besittningsskydd gäller inte för den som hyr möblerat rum, fritidshus eller del av bostad.

Hyreslägenhet

Förlusta av hyresrättenHyresrätten kan gå förlorad (”bli förverkad”) om hyresgästen missköter sig.

Inte betalar hyran i tidVanvårdar lägenhetenHyr ut i 2ndra hand utan tillåtelseUppträder störande.

Hyresvärden kan då säga upp avtalet inom två månader

Sedan kan hyresgästen vräkas med hjälp av handräckning av Kronofogden (om ej frivillig avflyttning)

Hyresnämnden

Om en hyresvärd och en hyresgäst inte kan komma överens kan de vända sig till Hyresnämnden.

Hyresnämnden lägger fram förslag till hur konflikterna ska lösas och försöker medla mellan parterna.

Om de inte kan enas beslutar Hyresnämnden i frågor om:

Besittningsskydd

Bestämmande om hyran

Överlåtelse av hyresrätt

Uthyrning av bostadsrätt i andra hand.

Skyldighet för hyresvärden att reparera en bostadslägenhet.

Bostadsrätt

Medlemmarna i föreningen äger tillsammans hela fasigheten.

Genom att vara medlem får man ”nyttja och förvalta” bostaden.

Man äger alltså inte bostadsrätten utan istället en andel i bostadsrättsföreningen.

Bostadsrätt

När en bostadsrättsförenings bildats och en bostadsrätt överlåts för första gången, betalar medlemmarna en insats (grundavgift).

Medlemmarna betalar därefter en hyra (årsavgift) för att få använda lägenheten.

Varje förening har tillgångar och skulder, netto = föreningens förmögenhet. Varje medlem har sin andel i denna förmögenhet.

HSB, Riksbyggen, SCB el. privata BRF.

Hyresgäster kan gemensamt köpa en fastighet och bilda Brf.

Kan få förköpsrätt om fastigheten säljs.

Bostadsrätt

ÅrsavgiftFöreningen är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation för yttre underhåll

Fasader, trappor, stamledningar, avlopp m.m.

Bostadsrättsinnehavaren måste själv bekosta reparation av den egna lägenheten.

Tapetsering, byte av spis. Kan finnas fond för inre underhåll.

Bostadsrätt

BesittningsskyddI motsats till hyreslägenhet gäller bostadsrätten för obegränsad tid.

Besittningsskyddet kan förloras om man bryter mot stadgarna.

Ex.vis hyrt ut i andra hand utan styrelsens tillstånd.

Bostadsrätt

ÖverlåtelseKan ske genom försäljning, gåva eller bodelning.

Ett köp av bostadsrätt måste vara skriftligtUnderskrivet av säljare och köpare

Make/sambo måste godkänna.

En kopia av försäljningen skall lämnas till Brf.

Köpet är inte giltigt förränman antagits som medlem.

Köparen bör noggrant undersöka lägenheten före köp.

Bostadsrätt

Checklista före köp:Kolla Bostadsrättsföreningens ekonomi

Hör med föreningens ordförande om ev. ökande kostnader för drift, skatter, räntor etc.

Kolla inventarier, tvättmaskin, frys

Studera lägenhetens skick. Även fastighetens skick.

Be om intyg om inre reparationsfond.

Kontrollera om lägenheten är pantsatt för säljarens lån.

Hör med fler mäklare om prisnivån,

Ägarlägenhet

En ägarlägenhet är en fastighet i ett flerbostadshus.

Man skall ansöka om lagfart (ägarbevis) på samma sätt en fastighet. Man kan då pantsätta för att få säkerhet för lån.

Lägenheten kan överlåtas eller hyras ut utan tillstånd.

Det som är utanför lägenheten ägs av samfällighetsföreningen.

Ägarlägenheter ska registreras i fastighetsregistret på samma sätt som fastigheter.