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Réinvestir nos centres bourgs : l’impossible défi ?Les études de gisements fonciers

EPF Vendée

Séminaire du 24 mai 2013

La structure QuelleVille?

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BET créé en 2008 Situé à PARIS

Initialement 2 personnes (Manuel

VERRIER et Suzanne FRITELLI)

Croissance des activités dans toute la France

Diversification des thèmes

(développement éco, foncier, pollution…)

Aujourd’hui 9 personnes

Compétence historique autour des politiques de l’habitat,

d’urbanisme

… et des politiques foncières et

d’aménagement.

Définition et évaluation des

politiques publiques

Un projet de R&D financé par le FEDER

avec l’IGN

Plan de l’intervention

• Encore des études ? … pour quoi faire ?

• Où et comment trouver du foncier aujourd’hui ?• Quelles méthodes permettent d’identifier le foncier disponible ?

• Comment développer une connaissance de ce foncier et prendre en compte les tendances du marché?

• Comment hiérarchiser la sortie des terrains sur le marché

• Comment traduire ce projet local en actions ?

• Comment mettre en œuvre une politique foncière efficace sur le long terme?• Quels types de partenariats mettre en place entre les collectivités et

leurs partenaires?

POURQUOI ENCORE UNE ÉTUDE ?LES ENJEUX

Etudes de gisements fonciers

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A quels enjeux répond-on ?

� Le territoire cherche à se donner les moyens de son développement dans un contexte de péri-urbain sous forte pression. Comment accueillir les jeunes ménages qui doivent aller toujours plus loin pour trouver une offre accessible financièrement ?

A quels enjeux répond-on ?

� La commune cherche à préserver son potentiel économique agricole, et à ne pas considérer le foncier agricole comme une réserve inépuisable d’urbanisation : quel foncier protéger ? Quel foncier ouvrir à l’urbanisation ? Sous quels délais ?

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A quels enjeux répond-on ?

� Sur quelle emprise puis-je projeter la construction d’un équipement structurant ? Quel budget y accorder ?

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A quels enjeux répond-on ?

� Le programme local de l’habitat prévoit la construction de N logements par an dont 30% en locatif social :• Quelle territorialisation de ces objectifs globaux par commune ?

• Quelles emprises foncières réalistes et échelonnées dans le temps pour y répondre ?

• Le marché foncier actuel permet-il un équilibre d’opération acceptable ? Sinon quel volume de subvention doit-on trouver dans le tour de table ?

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A préconiser dans la durée…

� Une étude de gisement foncier n’est pas une étude !!

� Son objet premier est d’orienter l’action de façon opérationnelle :• Programmatique : volet stratégique d’un document de planification

• Pré-opérationnelle : lancement d’une opération d’aménagement

• Faisabilité/ réceptivité : permet de calculer le potentiel d’un site identifié.

• Ses résultats doivent être valables dans la durée…. • Base d’un conventionnement EPF

• Base d’une contractualisation avec d’autres partenaires

• Base de travail évolutive et mise à jour pour les services du territoire.

Une définition

� Un gisement foncier sera toute parcelle, ensemble de parcelles (ou fraction de parcelles)• Bâti ou non bâti

• Public ou privé

• Mono ou pluri propriétaire

� Qui peut être le support d’une opération d’aménagement• Quelque soit la destination du projet

• Quelque soit le zonage au document de planification

� Exemples : Des dents creuses, des fonds de parcelles, des friches, des fonciers agricoles…

COMMENT IDENTIFIER LE FONCIER DISPONIBLE ?

Etudes de gisements fonciers

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Identification des sites potentiels

� Un repérage du foncier potentiellement support d’opérations

croisant :

• informations techniques (parcellaire, photo aérienne, document

d’urbanisme, bases de données renseignant sur les propriétaires,

l’usage du sol (destination et intensité), les contraintes et risques)

• Et informations stratégiques (connaissance de terrain, état du bâti,

souhait des élus.

� Constituer un socle d’informations géographiques pertinentes

et à pérenniser.

La hiérarchisation des sites

� Selon les priorités de la commune• Développement de l’habitat : démographie

• Besoins en équipements publics

• Développement économique

• Préservation des fonciers naturels et agricoles

• …

� Selon les schémas de cadrage supracommunaux (SCoT, Programme Local de l’Habitat, …)

� Confronter le gisement potentiel aux besoins recensés selon les politiques d’aménagement.

Mise en adéquation des besoins en logements et du potentiel foncier

� Réponse aux « besoins » fonciers liés à la stratégie habitat

• Quantitativement : surface utile pour accueillir la production de logements nécessaires�Accompagner le développement du territoire

�Eviter la pénurie et ses effets inflationnistes

• Qualitativement : charge foncière, localisation�Faire émerger l’offre que le marché ne produit pas ou peu sans

incitation (logement « social »)– la charge foncière freine la production de logements à coût maîtrisé

– des sites doivent être valorisés afin de favoriser leur réinvestissement par le logement intermédiaire (mixité)

�Prendre en compte des objectifs de rééquilibrage urbain

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La qualification du foncier : long terme, moyen terme, ou court terme ?

� Cette classification est difficile mais nécessaire pour confronter lepotentiel foncier avec les objectifs de programmation : elle dépend descontraintes techniques, réglementaires, financières juridiques ou depropriété à dépasser, de la maturité d’un projet et de ses acteurs, de lavolonté politique : c’est un pronostic.

� Des terrains dont la mobilisation semble compromise peuvent se retrouversur le marché plus vite que prévu (ex: succession, départ d’une entreprise,forte valorisation, changement d’équipe…).

� la politique foncière consiste à trouver les moyens de faire évoluer lepronostic à la hausse si les besoins le justifient.

� En conséquence : Le pronostic foncier est provisoire, l’observation foncièredoit permettre de le réajuster en permanence.

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LA MISE EN PLACE D’UN PLAN D’ACTION FONCIÈRES

Etudes de gisements fonciers

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Le plan d’actions

• Etude de gisement foncier en préalable à la révision du PLU

• Quelle action réglementaire (modification de PLU, de densité…) sera appropriée pour rendre le projet possible ? A quel moment l’effectuer ?

• Éclairer le plus en amont possible l’action publique• Quel foncier acquérir ? (motivation de préemption)

• Mais surtout … quel foncier ne pas acquérir !

• Favoriser les négociations, les partenariats et la coproduction.

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