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características de los parques industriales
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Ventaja de los Parques Industriales Privados en
MéxicoLorenzo Berho
Presidente AMPIP
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¿Qué es un parque industrial?• EN MEXICO, es un terreno para uso industrial que cuenta
con TODA la infraestructura urbana necesaria para la operación eficiente de manufacturas o centros de distribución.
READY TO USE o “Listo para Usarse”
• EN OTROS PAISES, operan como zonas económicas especiales que además de la infraestructura, ofrecen incentivos fiscales especiales a sus inquilinos.
© Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C.
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Asociación Mexicana de Parques Industriales
¿Qué es la AMPIP?
Organismo privado (asociación civil) creado en 1986.
Los parques industriales surgen en 1965, con la creación del programa de la Industria Maquiladora de Exportación (IME).
Representa los intereses de los desarrolladores industriales en México, en acciones para incrementar su competitividad.
Es un foro permanente para la discusión de temas que impactan a los parques industriales en México.
Ofrece una amplia red de contactos en México y en el extranjero para la promoción de nuevos negocios e inversiones.
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¿Cómo está integrada?
+ 55 socios corporativos: desarrolladores, fondos de inversión y gobiernos estatales.
+ 170 parques industriales con naves industriales y terrenos disponibles.
+ de 2,000 empresas multinacionales (Fortune 500).
+ $2,000 mdd de inversión promedio anual.
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Parques Industriales en la Ampip
Entidad Federativa ParquesBaja California 22
Chihuahua 26Coahuila 11
Distrito Federal 1Estado de México 37
Guanajuato 1Hidalgo 5Jalisco 11
Michoacán 3Nuevo León 14
Puebla 12Querétaro 2
San Luis Potosí 3Sonora 2Tabasco 2
Tamaulipas 6Tlaxcala 3Veracruz 10Yucatán 1
Zacatecas 3
TOTAL 175
19 Estados y el Distrito Federal
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El concepto de parque industrial, para un inversionista (manufactura o distribución) implica:
CERTEZA– En la propiedad de la tierra.– En la factibilidad de los servicios.– En los permisos de operación.– En la calidad de los edificios y la infraestructura interna.
UBICACIÓN CERCA DE:– Las principales RUTAS DE COMERCIO: Tierra, aire o mar.– Asentamientos humanos y centros de educación. – Proveedores en la cadena productiva.
SERVICIOS– Administración interna: Mantenimiento y atención a inquilinos.– Financiamiento / Construcción (built-to-suit o lease-back).– Naves industriales disponibles: Arrendamiento.
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¿Qué es un parque tecnológico?• Edificios de oficina con sofisticada infraestructura de
telecomunicaciones. (banda ancha, wi-fi, voz y datos, etc.)
• Areas verdes y recreativas, incubadoras de empresas, centros de investigación y otros servicios complementarios.
• Alta calidad urbanística tipo “Campus”.
GE Tech
Center
Int’l Tech Park
BANGALORE
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Diferencias (físicas) entre un
parque industrial y un parque
Tecnológico.
Parque Industrial Tres Rios, Tultitlán
Parque Tecnológico Infosys, Bangalore
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Industrias en los parques tecnológicos
• De alta tecnología con actividades de Investigación-Desarrollo e Innovación Tecnológica.
• Software, electrónicos, transporte, equipo médico, farmacéutico, etc.
Ejemplos de empresas: AOL, Yahoo, Sanyo, IBM, GM, GE , SHARP, DELPHI, Wipro Technologies , IPsoft, Inc.
• Incubadoras, vinculación con universidades en red, centros de investigación, etc.
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Industrias en los parques industriales
• No intensivas en mano de obra: intensivas en capital.• Principales sectores:– Logística, autopartes, aeroespacial, metal-mecánico,
químico-farmacéutico, equipo médico, electrodomésticos, alimentos procesados.
Ejemplos de empresas:Wal-Mart, Delphi, Procter & Gamble, Office Depot, Michellin, Electrolux, Bombardier,etc.
• No hay vinculación con universidades en red, no albergan incubadoras, sólo es manufactura y distribución.
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El modelo de negocio de los parques industriales en México
Es un negocio de riesgo por las inversiones que se requieren:- Adquisición de reservas territoriales;- Urbanización: Calles, alumbrado, agua, luz, drenaje, etc.; - Construcción de naves;- Proceso de venta;- Mantenimiento. Servicio post-venta. MUY IMPORTANTE
Implica una compleja estrategia financiera. Su éxito se mide en función de la Tasa de Capitalización o “cap rate”, que es la proporción de ingresos anuales en relación con el valor de la propiedad.
Se basa en la demanda del mercado que ahora se concentra en el arrendamiento de naves industriales de alta calidad, denominadas de “Clase A”.
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El dilema entre gobiernos y desarrolladores privados en la planeación de nuevos parques.
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El reto de México…
Reposicionar al país en las nuevas condiciones de competencia global para:
Evitar la migración de empresas a mercados como Brasil, Rusia, China e India (BRIC), Vietnam, etc.
Maximizar la atracción de la IED, como un país de excelencia tecnológica e instrumento para diversificar el riesgo chino.
Revertir la erosión de preferencias arancelarias para competir en términos de ventajas permanentes.
Lograr mayor crecimiento económico y de empleos.
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• Incertidumbre financiera mundial.
• Competencia más intensa y disminución de la IED.
• El factor de atracción no sólo es el costo de mano de obra sino “eficiencia de ubicación” y talento.
• Los incentivos y el apoyo de gobierno son muy importantes.
• La SEGURIDAD.
• No nos confiemos sólo en el TLCAN y la ubicación estratégica.
Tendencia reciente
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Industrias:•Aeroespacial•Automotriz•Otras
Asia:•Potencial•Impacto ($)
USA:•Potencial•Impacto ($)
Europa:•Potencial•Impacto ($)
Consorcio Universidad de Texas A&M
Logística es el nuevo factor de competitividad
¿Qué proponemos?
Una alianza entre gobiernos estatales y desarrolladores industriales bajo el siguiente esquema:
Gob. Estatal AMPIP
Reservas territoriales.
Infraestructura básica.
Gestión de permisos y licencias.
Incentivos.
Promoción de inversión.
Urbanización de terrenos uso industrial.
Infraestructura básica.
Construcción de naves industriales.
Financiamiento.
Promoción de inversión.
Empleos. Ingresos fiscales. Rendimiento-negocio. Ordenamiento urbano. Competitividad.
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Las 5 acciones estratégicas de la AMPIP:
1. Contribuir en la competitividad del país a través del desarrollo de infraestructura industrial
con los más altos estándares de calidad para atraer empresas de mayor valor agregado.
2. Fortalecer la logística del país como factor de cambio, para hacer más eficientes las
cadenas productivas, los costos de transporte y los tiempos de entrega.
3. Lo anterior, a través de nuevas inversiones en parques y naves industriales y parques
tecnológicos, así como en centros de distribución y terminales íntermodales, por un
monto de $9,300 millones de dólares.
4. Contribuir en la atracción de 500 nuevas empresas de manufactura de sectores de alto
valor agregado y centros de distribución
5. Contribuir en la generación de 200,000 nuevos empleos en los sectores de la
construcción, ingeniería, manufactura, logística y promoción.
Plan 2006 – 2012
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Secretarios en la Ampip
SLP, marzo 2007 Ixtapa, noviembre 2007
Guadalajara, abril 2008Guanajuato, mayo 2008 18
CONCLUSIONES Los Parques industriales y tecnológicos no deben
desarrollarse “por decreto”.
Es determinante un estudio previo para saber: vocaciones industriales, costos de operación y de transporte, perfil de mano de obra, tierra disponible
Es necesario definir quién hace qué, cuándo y cómo?
Lo más importante: Ubicación dentro de las rutas de comercio, terreno legal, infraestructura básica, recursos humanos, costos, distancias.
Hoy más que nunca debemos hacer alianzas para fortalecer la atracción de IED con los parques industriales como estrategia de competitividad.
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