Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – ngân hàng tmcp bắc á

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s. Phạm Văn Bình

LỜI MỞ ĐẦU

1. LÝ do chọn đề tài nghiên cứu

Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển và

trở thành nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng

khoán, bất động sản, ngân hàng…trong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục đích

định giá khác nhau và cách thức thực hiện cũng khác nhau.

Sau một thời gian tìm hiểu, tôi thấy rằng thực trạng định giá Bất động

sản ở các ngân hàng thương mại có rất nhiều vấn đề cần phải bàn đến. Từ

trước đến nay, tất cả các bất động sản bảo đảm ở ngân hàng đều do các cán bộ

tín dụng phụ trách, mà những người này lại không được đào tạo một cách bài

bản về định giá bất động sản nên họ chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân, do

đó kết quả định giá các bất động sản thế chấp thường không chính xác, điều

đó có thể không đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt

động tín dụng của ngân hàng.Từ đó ảnh hưởng đến toàn ngân hàng và có khi

ảnh hưởng đến cả nền kinh tế vì ngân hàng đóng góp nhiều trong việc ổn định

và kiểm soát nền kinh tế.

Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần

bắc á (hay còn gọi là BacA AMC) là công ty con của NHTMCP Bắc á. Với

vai trò là công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho

khách hàng đi vay vốn tại NHTMCP Bắc Á. Như vậy, sự có mặt của BacA

AMC đã tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi

trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân

hàng. Để thể hiện vai trò nhà cung ứng dịch vụ thì yêu cầu đặt ra đối với công

ty đó là: phải không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định giá để vừa đáp ứng

tốt cho nhu cầu khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng.

Trước thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn và hiệu

quả trong ngân hàng, tôi đã lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác thẩm định

SV: Vũ Thị Ngoan Líp: CQ46/16.01


giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác

tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á”.

2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài

chính vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh

tế thị trường hiện nay ở nước ta nói chung. Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên

cứu là một sự mở đường để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định

giá bất động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà Nước cũng như giúp

cho Ngân hàng thương mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an

toàn tín dụng trong ngân hàng cũng như đảm bảo lợi Ých của người đi vay.

3. Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn được viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hoá quy trình và các phương

pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giá

bất động sản trong ngân hàng

- Thứ ba: Đưa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện công tác

định giá bất động sản trong điều kiện hiện nay

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở lý

luận của việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu về

phương pháp và quy trình xác định giá trị bất động sản trong hoạt động tín

dụng của Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP), các Doanh nghiệp ngoài

quốc doanh (Bắc á Bank) Hà Nội. Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện và

nâng cao chất lượng công tác định giá tại Ngân hàng

5. Phương pháp nghiên cứu



Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống

kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm của

mình về toàn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra.

6. Kết cấu luận văn.

Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham

khảo và được sắp xếp thành 3 chương với 89 trang. Tiêu đề các chương cụ

thể nh sau:

Chương 1: Cở sở lý luận về thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo

đảm.

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản

bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc

Á.

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định

giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC.



CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI

SẢN BẢO ĐẢM.

1.1- Lí luận cơ bản về bất động sản và giá trị bất động sản.

1.1.1. Bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La Mã. ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong

hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất

Ýt sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài

sản cố định và tài sản lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như

trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được

hay không, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban

hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điệu 174

Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản (BĐS) như sau:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

1.1.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS

Hàng hóa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì vây, ngoài những đặc điểm

chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc

điểm riêng nh:

- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền



với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch,

khó có khả năng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài

nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai

của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các bất động sản

khác nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định

về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến

hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị

BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình

hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và môi trường cảnh quan cũng như

kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.

- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban

tặng, một loại tài nguyên được xem nh không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp

đặc biệt). Đồng thời, các công trình các công trình kiến trúc và vật kiến trúc

có thể tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và

“tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều

kiện thị trường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi Ých thu được từ

BĐS đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt

khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hang, không thể tiếp tục an

toàn cho việc sử dụng, trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,

nâng cấp công trình thu được lợi Ých lớn hơn là phá đi xây dựng mới thì có

thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự

khác biệt nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu kiến trúc; khác nhau

về quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các

vật ngoại cảnh… Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau

đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại

hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian



không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế.

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư… đều quan tâm đến tính dị biệt

hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng. Chính vì vậy, trên thị trường bất

động sản, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích

đất

đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…,

- Tính có giá trị lớn: thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát

từ

giá trị của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn, cả về mặt vật lý

và

kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong

trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật

và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các

công trình xây dùng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công

trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện

tượng phổ biến.

1.1.1.3. Phân loại BĐS

Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại

chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.

Đất đai bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp; - Đất đô thị;

- Đất lâm nghiệp; - Đất chưa sử dụng…

- Đất khu dân cư nông thôn;

Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:



- Công trình làm nhà ở;

- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng, …

- Công trình công nghiệp;

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh, …

Trong quá trình quản lý, căn cứ vào khả năng tham gia thị trường của

từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị

trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS được phân thành 3 nhóm:

BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ,

BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc, …Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là cơ bản,

chiếm tỷ trọng cao, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều

yếu tố chủ quan và khách quan, có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững nhưng quan trọng

hơn là nó chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta

cũng như thế giới.

Nhóm 2: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao

gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất

hiếm, đất chưa sử dụng,…

Nhóm 3: là những BĐS nh công trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể,

nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc biệt của nhóm này là

khả năng tham gia thị trường là rất thấp.

1.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với BĐS

Giá trị của BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với

BĐS - đây là yếu tố mang tính chất pháp lí.

Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai là sở

hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất. Trong điều kiện cụ thể

của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui



định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở

hữu tư nhân mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.

Đối với công trình: có hai hình thức là sở hữu vĩnh viễn và thuê theo

hợp đồng.

1.1.2. Giá trị BĐS

1.1.2.1. Khái niệm.

Theo C.Mác, hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị.

Việc đưa ra khái niệm “ giá trị hàng hoá” đã cho phép C.Mac phát hiện

ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của các quá

trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa. Trong thực tiễn

quản lí kinh tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú. Nhằm

tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã

chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường,

giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị trong sử dụng, … làm cơ sở cho các

giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết các tranh chấp quốc tế có thể xảy ra.

Trong đó, giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà tài sản

mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng

của nó là sự nghiên cứu có tính học thuật trong khoa học của ngành thẩm định

giá. Sự nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ các đối tượng

cũng như phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Có hai cơ sở giá trị

trong định giá tài sản nói chung cũng như BĐS nói riêng là: Giá trị thị trường

(GTTT) và giá trị phi thị trường (GTPTT)

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm

định giá, giữa một bêm là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua,



sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành

động một cách khách quan, hiểu biết và không bị Ðp buộc.

GTTT là mức giá được thị trường thừa nhận. Đôi khi được gọi là giá trị

công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, phản ánh tính hiệu quả về mặt

kinh tế – theo cơ chế giá cả thị trường: hàng hoá sẽ được chuyển đến người có

thể trả nhiều tiền nhất, hàng hoá sẽ được sản xuất bởi người có chi phí thấp

nhất.

GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết

các loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc

ước tính GTTT đối với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có

khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường. Được thực tiễn

kiểm chứng một cách khách quan. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài

sản cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất Ýt khi được mua bán, thậm

chí không có thị trường đối với chúng. Ví dụ, như: công viên, nhà ga, nhà thờ,

bệnh viện, trường học…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,

người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá

trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường:

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh

giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua

bán tài sản trên thị trường.

Trên thực tế chúng ta thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khác

nhau. Nhưng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở

chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trường.

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng xuất phát

trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi Ých mà tài sản

mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau. Nó tuỳ thuộc vào công

dụng hay tính hữu Ých của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh



sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở của việc ước tính giá

trị tài sản đối với mỗi người, là lÝ do dẫn đến sự phong phú của các khái

niệm giá trị. Từ những phân tích trên, chúng ta rót ra khái niệm về giá trị bất

động sản: “ Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà

bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Định giá tài sản thực ra là công việc ước tính. Kết quả định giá thường là

một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không

phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết

quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích

một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động

đến giá trị tài sản. Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa và đặc tính của giá trị,

có thể phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.

a) Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.

Mục đích của định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động

sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi Ých

mà bất động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao

dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục đích định giá được coi là một yếu

tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc

xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với bất động sản được thẩm định.

Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá bất động sản thường

là:

- Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu.

+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.

+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua.



+ Để thiết lập cơ sở cho sù trao đổi của bất động sản này với bất động sản

khác.

- Xác định giá trị bất động sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.

+ Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay thế chấp.

+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.

- Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng.

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho

thuê.

- Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản và đầu tư.

+ Để so sánh với cơ hội đầu tư vào bất động sản khác.

+ Để thực hiện quyết định khả năng thực hiện đầu tư.

- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn

đầu tư.

+ Để xác định giá trị doanh nghiệp.

+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.

+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách DNNN.

- Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản.

+ Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi bất động sản.

+ Để tính thuế khi một bất động sản được bán hoặc để thừa kế.

+ Để toà án ra quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án.

+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản

công.

+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu,

xung công quỹ.

b) Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.



Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật

thể

hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái thị trường tác

động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể hiện

ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng của họ.

Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ở

chỗ:

Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trường đôi khi không cung cấp

đủ các tài liệu cần thiết để ước tính theo giá trị thị trường. Hoặc phải tiến hành

định giá khi thị trường đang có sự thay đổi hoặc suy thoái. Trong những

trường hợp như vậy, họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân- đó là sự nhạy cảm

nghề nghiệp- là yếu tố chủ quan- chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ước

tính giá trị tài sản. Rất có thể xảy ra tình huống: 2 nhà định giá có tay nghề-

trình độ chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng một

tài sản sẽ đưa ra các kết luận khác nhau.

Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trường

vững vàng và có phương pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể

ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hưởng của

các yếu tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố

thường xuyên thay đổi.

Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu Ých và

có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá,

thẩm định viên trước hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu

tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu được thị

trường đánh giá tài sản đó như thế nào. Quy mô khảo sát thị trường tài sản

không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà phải phân tích xu



hướng thay đổi của từng yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh

và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản.

Theo tính chất ảnh hưởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tố

nh sau:

* Các yếu tố mang tính vật chất.

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà

bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng, nh: đối với đất đai, nhà cửa

là vị trí , diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao

thì giá trị tài sản càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản

được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người

trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu Ých vốn có của tài

sản. Do vậy bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần

phải xem xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn

loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp. Bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố

chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về

giá trị của khách hàng.

* Các yếu tố về tình trạng pháp lý.

Hai bất động sản có các yếu tố vật chất hay công dụng nh nhau, nhưng

khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với

việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng

pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất

động sản. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng

thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Tất nhiên, các quyền đó phải được sự

bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: được phép hay không được phép mua



bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua

bán…

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên

phải nắm được những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối

với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được

những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lí của tài sản, thẩm

định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lí hiện hành, xem xét một cách

cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào các tài

liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp.

* Các yếu tố mang tính kinh tế.

Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá

trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời

điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường. Khi

đó, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ

co giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trường. Trên thực

tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua

ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên

phong phó, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu là căn cứ quan

trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường

hay cần dựa vào giá trị phi thị trường và có cơ sở dự báo và ước lượng một

cách sát thực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định.

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lí, thẩm

định giá nhất thiết phải tiến hành thu nhập, lưu trữ các thông tin có liên quan

đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục

vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các thẩm định viên cần được

trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động



của giá cả thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò tư

vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

* Các yếu tố khác.

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ

ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác,

chẳng hạn như tập quán dân cư hay tâm lí tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách

đáng kể tới giá trị tài sản. Ví dụ: tâm lí không muốn ở nhà chung cư, tâm lí

muốn ở tầng thấp, tâm lí ngũ đại đồng đường, tâm lí xem thuật phong thuỷ,

xem tuổi để mua đất hay chọn hướng nhà, làm nhà… Một mảnh đất có thể đắt

với người này nhưng hoàn toàn có thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi

thẩm định viên, phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân

tích về yếu tố tâm lí trong một không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của

giao dịch chứng cớ có thể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường. Do sự

ảnh hưởng của yếu tố này đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời

nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, các nước thường không cho

phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một

cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự liên doanh với một tổ

chức nào ở trong nước.

1.2- Những vấn đề chung về tài sản bảo đảm và bất động sản làm tài sản

bảo đảm.

1.2.1. Khái niệm tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.

Tài sản bảo đảm có những đặc trưng sau: giá trị của TSBĐ phải lớn

hơn nghĩa vụ được bảo đảm, phải có sẵn thị trường tiêu thô, phải có đủ cơ sở

pháp lý.

Các loại tài sản bảo đảm:



- Tài sản cầm cố: là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát

sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thường là thời gian

nhận tài trợ). TS cầm cố thuộc ngân hàng quản lý và cất giữ, không làm ảnh

hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay.

- Tài sản thế chấp: là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho

khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở

hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho

ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ.

- Tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá

trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng.

Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc người vay bán

tài sản được hình thành từ vốn vay.

- Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với

ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng

đất của mình, đối với doanh nghiệp Nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý,

sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ

mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Khi khách hàng

vay vốn không có TS cầm cố hay thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo

lãnh của bên thứ ba dựa trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba.

1.2.2. Vai trò của tài sản bảo đảm với họat động cho vay trong nền kinh

tế.

- Giảm bít tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì mét lý do nào đó không

thùc hiện thanh toán được nợ cho ngân hàng. Gióp ngân hàng cã nguồn thu nợ

thứ 2

- Gắn trách nhiệm vật chÊt của người vay trong quá trình sử dông vèn. Làm

động lùc thóc đẩy khách hàng thùc hiện nghĩa trả nợ. NÕu không trả được nợ

sẽ mÊt tài sản và tèn kÐm chi phÝ nhiÒu hơn



- Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn mở rộng quy mô sản xuất

thúc đẩy nền kinh tế phát triển ổn định

- Góp phần quan trọng cho sự hoạt động ổn định của các ngân hàng , hạn chế

khủng hoảng kinh tế.

1.2.3. Điều kiện của bất động sản làm tài sản bảo đảm.

Trong thời gian bảo đảm bên ngân hàng đồng ý cho bên vay được tiếp

tục sử dụng bất thường tài sản và phải chịu sự kiểm tra giám sát của bên ngân

hàng.

BĐS phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản

pháp luật của Nhà nước ban hành nh những quy định riêng của từng ngân

hàng:

- BĐS bảo đảm cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu

hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai khách hàng

phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng

đất theo đúng quy định về đất đai.

- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,

quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm

bảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay.

- BĐS khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay chưa bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm vốn của bất

kỳ doanh nghiệp nào.

- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai

làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.

- Trong thời gian bảo đảm cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu chẳng may xảy



ra rủi ro thì mọi thiệt hại bên vay chịu và tìm mọi biện pháp để hoàn trả cả

gốc và lãi cho ngân hàng.

- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách

hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền

vay.

- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã

mang đI bảo đảm đều thuộc tài sản bảo đảm theo hợp đồng vay.

- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch

của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền( tài sản khác) được

đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ

1.3. Lý luận cơ bản về định giá BĐS làm tài sản bảo đảm.

1.3.1. Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo

đảm.

- Đối với cá nhân: Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa nói

chung và bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi

phối của các qui luật khách quan, chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cá nhân

người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông

tin và am hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS vì thế không đánh giá đúng giá

trị thị trường của BĐS. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà thẩm định giá với

vai trò là trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường

BĐS, các cá nhân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch.

- Đối với Nhà nước: Với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất

lớn các loại BĐS, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi

Ých kinh tế, gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại

BĐS mà Nhà nước sở hữu. Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị

trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm

bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá đúng BĐS, đặc biệt là đất đai



sẽ tạo động lực cho việc phân bổ đất đai – nh là một nguồn lực xã hội – một

cách hợp lý và hiệu quả.

1.3.2. Khái niệm định giá và thẩm định giá BĐS .

“Định giá” với “Thẩm định giá” có sự khác nhau trong cách dùng từ,

mặc

dù vậy đều là công việc ước tính giá trị. “Thẩm định giá” đôi khi gọi là định

giá lại. Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận

hành của nền kinh tế thị trường; là một dạng đặc biệt của xác định giá do các

nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung

thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.

Để phản ánh nét đặc trưng này, nhiều học giả trên thế giới đã đưa ra

khái

niệm thẩm định giá. Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra

định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản

phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn

của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Khái quát hóa các quan điểm có thể định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi Ých

mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

1.3.3. Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

1.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN )

- Nội dung : mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi

Ých khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong

điều kiện nó được SDTNVHQN.

- Ví dụ : một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây

khách sạn...đem lại các khoản thu nhập lần lượt là 50; 70; 80 triệu đồng/năm.



Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thu

nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi Ých mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi

phí bỏ ra.Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi Ých

cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa

nhận trong điều kiện nó được SDTNHQN.

- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên phải

chỉ được ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống

sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính.

Trong thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội

SDTNHQN cũng không đơn giản. Việc SDTNHQN còn tuỳ thuộc vào ý

nghĩa chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.

1.3.3.2. Nguyên tắc thay thế

- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi

phí để có một tài sản tương đương.

- Ví dô: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua BĐS

hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh

giữa hai cơ hội hay hai tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, múc

độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số

tiền nào đó, nếu anh ta tèn Ýt tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương

tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua

trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.

- Tuân thủ nguyên tắc:

“ Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lí thuyết

thẩm định giá. Nó là cơ sở lí luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh



trực, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí

sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở

để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định

giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS

tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất.

Do vậy, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng và

cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị

BĐS mà còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.

1.3.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých tương lai

- Nội dung: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi Ých tương

lai mà tài sản mang lại cho nhà đâù tư tại thời điểm nhất định.

- Ví dô: mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê. Đối với ngôi

nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi

Ých tương lai của việc sở hữu ngôi nhà này để ở là yếu tố rất định tính, tức là

rất khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị. Song có thể dựa vào giá trị

thường được ước tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế. Còn đối với nhà

cho thuê thì hoàn toàn có thề dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để

định lượng về giá trị.

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản.

Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi

Ých mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.

- Tuân thủ nguyên tắc : thẩm định viên phải dự kiến được những lợi Ých và

nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi Ých đó để ước tính giá trị tài sản. Theo

nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản. Tuy nhiên

nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền.



Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người

sở hữu và người đi thuê … đều phải dự báo về các điều kiện của thị trường

tương lai. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng

cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu

các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng

là ước tính giá trị của tài sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc này là một bổ sung quan trọng và

cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc

SDTNHQN và NTTT. Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập

– mét trong những phương pháp chủ yếu hiện nay.

1.3.3.4. Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản,

phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ

tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.

- Ví dụ: một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5 tỉ đồng.

Nhưng nếu có ga ra ở tầng một thì có thể bán với giá là 6 tỉ đồng khi đó giá trị

của ga ra được thừa nhận là 1 tỉ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực ra chỉ

hết 100 triệu đồng.

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là

biểu hiện bằng tiền về những lợi Ých mà tài sản mang lại cho chủ thể.


+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài

sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ

và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.

+ Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Chúng

ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch

để tính giá cho từng loại. Do đó cần phải làm phép tính ngược: khi xác định



giá trị của yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ SDTNHQN của mảnh đất,

nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có

nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ

đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây cũng là cơ

sở để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư.

1.3.3.5. Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. trên thị

trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa có tính khách

quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức Ðp

của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì

vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung

và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

- Ví dụ: chứng khoán sau khi niêm yết thường có giá cao hơn- do cầu cao hơn

mặc dù tình trạng sản xuất kinh doanh- dòng thu nhập của công ty nói chung

không có gì thay đổi. Việc niêm yết nhiều khi chỉ là sự hoàn tất về mặt thủ tục

tham gia thị trường chứng khoán mà thôi.

- Cơ sở của nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá trị tài sản là dựa vào giá tri thị trường của tài sản. Hai yếu tố này luôn thay

đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là

phải ánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ

và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần

thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở GTTT hay giá trị phi thị trường


+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường,

cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị Ðp

buộc hay có đủ tiêu chuẩn để sử dụng kĩ thuật “ thay thế so sánh ” hay không

–NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá



độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu

nhập – LITL.

+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao,

nhưng trên thị trường,bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá

rất rẻ. Khi đó việc định giá chủ yếu phải dựa trên NTCC và NTTT.

Như vậy, có thể thấy rằng, NTCC còn là sự bổ sung quan trọng và là sự

giải thích một cách cụ thể hơn các nguên tắc SDTNHQN, NTTT, LITL và

NTĐG. Trên thực tế, nó là nguyên tắc được ưu tiên trong qua trình vận dụng

để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử

dụng khác nhau.

1.3.4. Các phương pháp định giá BĐS:

1.3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

a. Cơ sở lí luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân

thủ nguyên tắc thay thế

b. Kĩ thuật định giá:

Bước 1: tìm kiếm thông tin về những bất động sản ( BĐS) đã được giao

dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các

mặt như: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm của

công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng

pháp lí, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch,…

Bước 2: tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, bao gồm: nguồn

gốc các giao dịch thị trường, đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch

thị trường.

Bước 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất, thường lấy

từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.



Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy BĐS mục tiêu làm

chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ.

Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã

điều chỉnh.

c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất.

+ Là phương pháp định giá Ýt gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

- Hạn chế:

+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực mới so

sánh được. Nếu có Ýt BĐS so sánh thì kết quả có độ chính xác kém.

+ Các thông tin chứng cớ thường mang tính chất lịch sử.

+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vào

kiến thức thị trường.

- Điều kiện áp dụng:

+ Chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra

được.

+ Thị trường phải ổn định.

Trên thực tế phương pháp này dùng để định giá các BĐS dùng cho mục

đích mua bán, thế chấp: Các BĐS có tính đồng nhất; các mảnh đất trống.

1.3.4.2. Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập).

a. Cơ sở lí luận: Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự

báo lợi Ých tương lai.

b. Kỹ thuật định giá.SV: Vũ Thị Ngoan Líp: CQ46/16.01


Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khái thu nhập hàng

năm, nh: chi phí quản lí, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải

nộp...

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này

có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.

Bước 4: dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

tiêu.

c. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:

+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất.

+ Là phương pháp đơn giản

+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được.

- Nhược điểm:

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:

tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê...

+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập

tương lai.

+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính

toán.


+ Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn

định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

+ Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là

DCF.



+ Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

1.3.4.3. Phương pháp chi phí

a. Cơ sở lí luận.

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa theo nguyên tắc thay thế.

b. Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi

nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện TNVHQN.

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất.

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên

nhân.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phi xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách ước tính giá trị

của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

b. Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:

+ Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.

+ Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch

và mục đích riêng biệt.

- Hạn chế:

+ Có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.

+ Ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan.

+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh

nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.




+ Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục

đích sử dụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trường học...

+ Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo

hiểm và các dạng bồi thường khác.

+Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đầu

thầu.

+ Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin

tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích

hợp để tạo ra giá trị của BĐS.

+ Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc

kiểm tra đối với các phương pháp khác.

1.3.4.4. Phương pháp thặng dư

a. Cơ sở lí luận: chủ yếu dựa trên nguyên tắc đóng góp.

b. Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định các cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục

tiêu có tính đến những quyđịnh vế xây dựng và hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính tổng gía trị của sự phát triển theo hướng

SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương

pháp đầu tư.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.

Bước 5: Xác định giá trị BDS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn

lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục.

c. Ưu điểm,nhược điểm và điều kiện áp dụng.

- Ưu điểm:



+ Được sử dụng đánh gía các BĐS có tiềm năng phát triển.

+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa các mức giá khi thực hiện đấu

thầu.

+ Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích , đánh giá cơ hội đầu

tư BĐS .Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa

về tiền cho thuê, tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

- Hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị

trường.

+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.


+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.

Các yếu tố ước tính có liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được

độ tin cậy cao.

+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về sự phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.

+ Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,

phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi

đánh giá các phương án phát triển BĐS.

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh

BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và

các cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh

giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho nhà có giá trị

cao hơn so với chi phí bỏ ra.

1.3.5. Quy trình định giá BĐS.



- Khái niệm:

Quy trình hay trinh tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm

giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định

giá.

Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các

nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở

và có thể đảm bảo được.

Quy trình định giá gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

- Mục đích là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và

xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể

và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch

định giá một cách chi tiết.

- Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản

sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước…

+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu, nh: các giấy tờ về

quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác,

chuyển nhượng…

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo

hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính,…

+ Xác định rõ loại giá trị sẽ ước tính: qua các thông tin ban đầu và mục

đích của khách hàng, thẩm định viên cần phảI khẳng định ngay loại giá trị sẽ

được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: giá trị thị trường, giá trị đầu

tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá bồi thường…

+ Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.

+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.



+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.

Bước 2 : Lên kế hoạch

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, quyền các tài sản, trạng

thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần

định giá.

- Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,

bao

gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên

quan, cách tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông

tin

các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm:

+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.

+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.

+ Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bầy báo cáo định giá.

Bước 3: Thu thập thông tin

Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định

viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các

loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có

thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản. Thời gian thu

thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh,

nh:

Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế



suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu,…

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên

quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Nói chung, thẩm định viên phải

thu thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền

khai thác các lợi Ých của BĐS.

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, nh: chỉ số

giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người

có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả

năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của

Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn,

các

tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện

nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ. Nó

giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động tháI thị trường và chỉ ra

những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá.

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin và ước tính giá trị

* Phân tích thông tin: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các

loại phân tích:

- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và

đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá.

- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những

đặc

điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của

nó.



- Phân tích so sánh: Mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa

ra

các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh

cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.

- Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

* Ước tính giá trị:

- Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp

định

giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham

chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế

của mỗi phương pháp.

- Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào thuộc tính của tài

sản,

khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ

yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương

pháp định giá.

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận

định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu

lầm có thể xảy ra. Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phảI được trình

bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các

phân tích, kết quả và kết luận.

Bước 6: Báo cáo định giá.

* Yêu cầu đối với báo cáo định giá.

- Giá trị tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá. Song thực ra nó

chỉ



là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ

liệu thị trường. Do vậy, để giúp khách hàng sử dụng thông tin hiệu quả, có

một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa

vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng

lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá

một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ

liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.

- Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ

tư

vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của

thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, các nội dung trình bày

trong báo cáo định giá còn phảI thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu

cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.

* Nội dung của báo cáo định giá

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc

định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tùy thuộc vào các điều khoản xác

định trong hợp đồng với khách hàng. Song, để đáp ứng được yêu cầu trên,

một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ 10 nội dung sau:

1. Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.

2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.

3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng

được.

4. Công bố về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.

5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị

trường làm cơ sở định giá.



6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được

chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương

pháp.

7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.

8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.

9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm:

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết

luận.

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì

hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.

10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng

thông tin định

giá.

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.

+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách

nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng.

Nừu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu

chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất

định.

Tóm lại, đÓ định giá giá trị một BĐS không phải là điều đơn giản nhất

là khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn thăng trầm như hiện nay , chỉ cần

một sự thay đổi nhỏ cũng làm cho việc xác định giá trị BĐS mất chính xác.

Để làm được điều đó ta phải tìm hiểu từ cái căn bản nhất như: khái niệm về

BĐS, đặc điểm, giá trị BĐS,… và muốn định giá được BĐS thì phải biết được



nguyên tắc định giá cũng như các phương pháp định giá BĐS để áp dụng cho

phù hợp với từng BĐS mà mình gặp để xác định đúng giá trị của nó. Chương

1 cung cấp cho những người định giá một cách căn bản những nguyên lí mà

họ phải biết thì mới làm tốt công việc của mình.

Thực tế cho thấy, hiện nay ở các Ngân hàng có một thực trạng chung là

việc xác định giá trị BĐS còn dựa nhiều vào yếu tố chủ quan mỗi ngân hàng

mà không dựa nhiều vào giá trị thị trường, nên việc thẩm định giá trị BĐS của

những người đi vay thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS được thế chấp.

Với tất cả những nền tảng kiến thức cơ bản đóng vai trò lí luận ta sẽ tìm hiểu

rõ hơn vấn đề này qua việc tìm hiểu thực trạng thẩm định giá ở BacA AMC.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC

TÀI SẢN – NGÂN HÀNG TMCP BẮC Á

2.1. Giới thiệu chung về công ty BacA AMC

2.1.1. Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân hàng TMCP Bắc Á

Ngân hàng TMCP Bắc Á được thành lập theo quyết định số 183/QĐ-

NH5 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 01/09/1994. Tên

giao dịch quốc tế là: BacABank. Trụ sở chính của ngân hàng được đặt ở

Thành phè Vinh, tỉnh Nghệ An và là Ngân hàng thương mại cổ phần có quy

mô hoạt động kinh doanh lớn nhất khu vực Miền Trung Việt Nam. Hiện nay

BacABank có 60 điểm giao dịch tại các thành phè lớn như: Hà Nội, Thanh

Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, TP Hồ Chí Minh,

Cần Thơ, Kiên Giang...

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, BacABank cũng không ngừng mở

rộng về quy mô, vốn, phạm vi hoạt động và các loại hình dịch vụ cung cấp.

Với số vốn điều lệ ban đầu là 155 tỷ đồng, nhưng đến nay con số đã đã là



4.000 tỷ. Ngân hàng cung cấp các dịch vụ ngân hàng chính như: mở tài khoản

nội tệ và ngoại tệ, nhận tiền gửi, đầu tư, cho vay, bảo lãnh thanh toán trong và

ngoài nước, tài trợ thương mại, chuyển tiền nhanh, kinh doanh ngoại hối, phát

hành và thanh toán thẻ… Bên cạnh hoạt động tín dụng có tỷ lệ nợ xấu rất

thấp, hoạt động đầu tư của Ngân hàng Bắc Á được đánh gía cao về hiệu quả

kinh tế - xã hội như: các dự án thuỷ điện, nhà máy xi măng, bệnh viện, siêu

thị, nhà máy sữa (nổi tiếng với thương hiệu sữa TH True milk) ....

Hoạt động của BacABank: hoạt động kinh doanh, hoạt động tư vấn đầu

tư, dự án sữa sạch TH Milk True Milk, dự án khu đô thị sinh thái y học, dự án

dược liệu và xây dựng nhà máy tại chỗ Nghệ An cung cấp các sản phẩm, dự

án đầu tư nhà máy sản xuất ván sợi tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.

2.1.2. Giới thiệu về BacA AMC

2.1.2.1. Bối cảnh ra đờiNăm 2007, 2008 cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã lan ra toàn thế

giới, gây ra những bất ổn đối với nền kinh tế toàn cầu. Nền kinh tế Việt Nam

chịu ảnh hưởng của từ cuộc khủng hoảng này cũng đang phải đối mặt với

nhiều vấn đề như: Sự bất ổn của thị trường bất động sản, lạm phát, nhập siêu,

thâm hụt ngân sách... Điều này tạo ra các khó khăn cũng như các rủi ro tiềm

ẩn đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng.

Ngoài ra, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt đòi hỏi các ngân hàng cần

nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động, và cần thiết có các công cụ để

quản lý rủi ro và đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động. Sự chia tách các

nghiệp vụ cũ để hình thành nên các hoạt động chuyên môn hóa mới như

nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo, nghiệp vụ thu hồi nợ là điều tất yếu.

Từ đó hình thành một xu hướng mới đã là sự thành lập các công ty Quản lý

nợ và khai thác tài sản của các Ngân hàng.

Trước những xu hướng đã, Ngày 11/02/2010, Ngân hàng Nhà nước Việt



Nam (NHNN) đó có quyết định số 330/QĐ-NHNN chấp thuận cho Ngân

hàng thương mại cổ phần Bắc Á được thành lập công ty TNHH một thành

viên quản lý nợ và khai thác tài sản. Và ngày 08/5/2010 công ty chính thức ra

mắt và hoạt động chính thức tại thành phố Hà Nội. Công ty TNHH một thành

viên quản lý nợ và khai thác tài sản công ty Bắc Á ra đời trước tiên nhằm mục

đÝch phục vụ nhu cầu quản lý nợ và khai thác tài sản của công ty Bắc Á, định

giá tài sản đảm bảo và xử lý, mua bán nợ để thu hồi vốn, giúp phần làm sạch

bảng cân đối kế toán, làm lành mạnh, minh bạch tình hình tài chính, đảm bảo

kinh doanh an toàn và bền vững cho Ngân hàng TMCP Bắc á.

2.1.2.2. Các thông tin cơ bản

Tên gọi và loại hình:

- Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Một thành

viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Bắc Á.

- Tên giao dịch: Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản- Ngân hàng

Bắc Á.

- Tên Tiếng Anh: BacABank Asset Manager Company Limited.

- Tên viết tắt: BacA AMC.

- Loại hình: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.

Trụ sở chính: 11 Nguyễn Thị Định, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

Vốn điều lệ: 50.000.000.000 đồng (năm mươi tỷ đồng).

Vị trí và phạm vi hoạt động

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý nợ và khai thác tài

sản Ngân hàng Bắc Á (BacA AMC) là công ty con trực thuộc chủ sở hữu

Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á (dưới đây gọi tắt là BacA Bank).

Công ty hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản bảo đảm

nợ vay.

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động



Công ty BacA AMC được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt

Nam, thực hiện các hoạt động kinh doanh theo quy định của Ngân hàng Bắc

Á và pháp luật hiện hành.

BacA AMC hoạt động hạch toán độc lập, chịu trách nhiệm trong phạm vi

số vốn và tài sản thuộc sở hữu của Công ty do BacA Bank cấp. Công ty có tài

khoản và con dấu riêng.

Chức năng nhiệm vụ của Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân

hàng TMCP Bắc Á.

Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm của khách hàng vay vốn tại Ngân hàng

Bắc Á

Định giá tài sản đảm bảo của các khoản vay tại Ngân hàng Bắc Á

Quản lý tài sản đảm bảo của các khoản vay tại Ngân hàng Bắc Á

Phối hợp với Khối Quản Lý Rủi Ro và các Chi nhánh để định giá tài

sản đảm bảo và triển khai thu hồi các khoản nợ.

Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ xấu, nợ tồn đọng (bao gồm: nợ có tài

sản bảo đảm và không có TSBĐ) và TSBĐ nợ vay (tài sản bảo; tài sản

gán nợ; tài sản Tòa án giao cho BacA Bank) liên quan đến các khoản

nợ của BacABank để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất.

Hoàn thiện hồ sơ, thủ tục có liên quan đến các khoản nợ theo quy định

của pháp luật, trình BacABank cho phép BacABank AMC được xử lý.

Chủ động bán các TSBĐ nợ cho vay thuộc quyền định đoạt của

BacABank đã giao cho Công ty quản lý và khai thác theo giá thị trường

(giá bán tài sản có thể cao hoặc thấp hơn giá trị nợ tồn đọng) theo hình

thức sau:

- Tự bán công khai trên thị trường

- Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.

- Bán cho công ty mua, bán nợ của Nhà nước.



Lập và tổ chức thực hiện đề án cơ cấu lại nợ tồn đọng được BacABank

giao bằng các biện pháp: Giãn nợ, miễn giảm lãi suất, đầu tư thêm,

chuyển đổi nợ thành vốn góp theo chỉ đạo của Tổng Giám Đốc

BacABank.

Sử dụng nguồn vốn của Công ty để xử lý TSBĐ nợ vay được giao quản

lý và khai thác bằng các biện pháp thích hợp: Cải tạo, sửa chữa, nâng

cấp tài sản để bán, cho thuê, khai thác kinh doanh.

Riêng góp vốn, liên doanh bằng tài sản thực hiện theo đề án của Công

ty khi được Tổng Giám Đốc BacABank chấp nhận.

Mua, bán nợ tồn đọng của các TCTD khác, của các công ty quản lý nợ

và khai thác tài sản của các tổ chức tín dụng khác theo quy định của

pháp luật. Mở rộng quan hệ mua bán, thu hồi công nợ, triển khai công

tác mua bán nợ từ các tổ chức tín dụng khác.

Nghiên cứu, đề xuất, kiến nghị với các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xem xét, sửa đổi, bổ sung, ban hành các quy định, quy phạm

pháp luật liên quan trong quá trình tổ chức việc quản lý nợ và khai thác

TSBĐ nợ vay.

Dự thảo các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ liên quan đến quản lý nợ và

khai thác TSBĐ nợ tồn đọng được BacABank giao, trình các cấp có

thẩm quyền phê duyệt.

Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ theo quy định của Ngân hàng Bắc Á

và các cơ quan chức năng.

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội đồng Quản trị và Tổng Giám Đốc

giao.

2.1.2.3. Cơ cấu tổ chức

Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức BacA AMC

(Nguồn: Phòng Hành chÝnh kế toán BACA AMC)





Trong quy chế tổ chức hoạt động của BacA AMC có nêu rõ nhiệm vụ

và quyền hạn của các phòng ban như sau:

Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc công ty

Tiếp nhận vốn và các nguồn lực khai thác được BacABank giao cho

Công

ty quản lý và sử dụng.

Trình Chủ tịch Hội đồng thành viên và Tổng Giám đốc BacABank.

Tuyển dụng, kỷ luật và cho thôi việc các nhân viên của Công ty theo

đóng

quy định của pháp luật.


Phßng hành chÝnh – kế

to¸n

Phßng quản lý và mua

b¸n nợ

Trưởng phßng

Trưởng phßng

Phã phßng Phã phßng

Tổ bất động

sản

Tổ định gi¸

doanh

nghiệp

Tổ động

sản

Tổ quản lý nợ

Tổ mua

b¸n nợ

Tổ hành chÝn

h

Tổkế

to¸n

Phã phßng

Trưởng phßng

Phßng

ph¸p chÕ

Tổng gi¸m đốc

Phßng quản lý tài sản bảo

đảm


Thực hiện phương án hoạt động kinh doanh, phương án sử dụng lợi

nhuận

sau thuế khi được hội đồng thành viên BacA AMC phê duyệt

Điều hành và quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Công

ty

theo đóng quy định của pháp luật, điều lệ công ty và quyết định của Hội đồng

thành viên BacA AMC; chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh của Công ty.

Đại diện cho Công ty trong các quan hệ về dân sự, tố tụng, tranh chấp,

giải

thể.

Được áp dụng các biện pháp vượt thẩm quyền của mình trong các

trường

hợp khẩn cấp (thiên tai, hỏa hoạn, …) và chịu trách nhiệm về những quyết

định đã, sau đã phải báo ngay Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc BacABank

Chịu sự kiểm tra, kiểm soát của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát của

BacABank, của Ngân hàng Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền đối với việc

thực hiện các nhiệm vụ điều hành của mình.

Báo cáo Tổng giám đốc, Hội đồng quản trị BacABank, Ngân hàng Nhà

nước và các cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của Pháp luật về kết

quả kinh doanh của công ty

Các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định của Pháp luật, Điều lệ của

Ngân hàng thương mại và quyết định của Hội đồng quản trị BacABank.

Phòng quản lý tài sản bảo dảm

Nhân sự: 12 chuyên viên

Chức năng nhiệm vụ:

Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ tài sản đảm bảo từ các đơn vị kinh doanh của

BacA Bank, từ các khách hàng ngoài BacA Bank



Lập kế hoạch, thực hiện thẩm định giá tài sản của khách hàng

Định kỳ hàng tháng, quý, năm hoặc đột xuất kiểm tra tài sản đảm bảo

Lập báo cáo và nhận định về tình hình biến động của thị trường theo

các loại hình tài sản

Phòng quản lý và mua bán nợ

Nhân sự: 11 chuyên viên


Tiếp nhận quản lý các khoản nợ xấu, nợ tồn động (bao gồm nợ có

TSBĐ

và không cã TSBĐ) và TSBĐ nợ vay liên quan đến các khoản nợ của BacA

Bank để xử lý, thu hồi vốn

Chủ động khai thác TSBĐ hoặc bán các TSBĐ nợ vay thuộc quyền

định

đoạt của BacA Bank đã giao cho công ty quản lý và khai thác theo giá thị

trường

Lập và tổ chức thực hiện đề án cơ cấu lại nợ tồn đọng được BacA Bank

giao bằng các biện pháp: Giãn nợ, miễn giảm lãi suất, đầu tư thêm, chuyển

đổi nợ thành vốn gãp theo chỉ đạo của Tổng Giám Đốc BacA Bank

Mua bán nợ tồn động của các tổ chức tÝn dụng khác, của các công ty

quản

lý nợ và khai thác tài sản của các tổ chức tÝn dụng khác theo quy định của

pháp luật. Mở rộng quan hệ mua bán, thu hồi công nợ, triển khai công tác

mua bán nợ từ các tổ chức tÝn dụng khác.

Dự thảo các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ liên quan đến quản lý nợ và

khai thác TSBĐ nợ tồn đọng được BacA AMC giao, trình các cấp cã thẩm

quyền phê duyệt

Phòng hành chÝnh kế toán



Nhân sự: 3 nhân viên


Xây dựng và thực hiện quy chế tài chÝnh của toàn Công ty.

Thực hiện các nghiệp vụ kế toán theo pháp chế thống kê kế toán của

nhà nước.

Theo dõi và báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch tài chÝnh tháng, quý,

năm.

Xây dựng các kế hoạch tài chÝnh, kế hoạch vay vốn.

Xây dựng và tổ chức bộ máy kế toán cũng như kế hoạch báo cáo định

kỳ.

Phòng hành pháp chế

Xây dựng và tổ chức thực hiện các văn bản định chế của BacA AMC

Tư vấn, hỗ trợ pháp lý

Thực hiện hoạt động kiểm soát tuân thủ

Trực tiếp hỗ trợ nghiệp vụ hoạt động xử lý nợ theo sự phân công của

Giám đốc.

Lập các báo cáo về tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty theo

định kỳ hàng tháng, quý, năm hoặc đột xuất theo yêu cầu của Giám

đốc.

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc giao.

2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC

2.2.1. Mô tả sản phẩm

Công ty BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS cho các cá

nhân, tổ chức có mục đích sử dụng dịch vụ thẩm định BĐS để phục vụ cho:

Bảo toàn tài sản; Mua bán, chuyển nhượng; Biến động chủ quyền tài sản của

doanh nghiệp; Cầm cố, thanh lý; Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài



chính; Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; Đền bù giải tỏa; Chứng

minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng...

Bất động sản thẩm định bao gồm:

- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ.

- Nhà xưởng - kho tàng.

- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc.

- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất.

- Trang trại – các công trình công nghiệp và dân dụng khác.

2.2.2. Biểu phí dịch vụĐối với tài sản nằm tại địa bàn các quận nội thành Hà Nội gồm: Hoàn

Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai,

Tây Hồ và nội thành Tp. Hồ Chí Minh gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận

5, Quận 10 và Quận Phó Nhuận thì áp dụng biểu phí theo bảng sau:

Bảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản

Trị giá bất động sản Phí dịch vụ (Giá chưa thuế)

Thuế GTGT (10%)

Tổng giá trị (bao gồm thuế)

(triệu đồng) (đồng) (đồng) ≤1.000 1.200.000 120.000 1.320.000

1.000 2.000 1.600.000 160.000 1.760.0002.000 3.000 2.000.000 200.000 2.200.0003.000 5.000 2.400.000 240.000 2.640.0005.000 7.000 2.800.000 280.000 3.080.0007.000 9.000 3.200.000 320.000 3.520.0009.000 11.000 3.600.000 360.000 3.960.000

11.000 15.000 4.000.000 400.000 4.400.00015.000 20.000 6.000.000 600.000 6.600.00020.000 30.000 8.000.000 800.000 8.800.00030.000 40.000 11.000.000 1.100.000 12.100.00040.000 50.000 14.000.000 1.400.000 15.400.00050.000 70.000 18.000.000 1.800.000 19.800.00070.000 100.000 23.000.000 2.300.000 25.300.000



Trên 100.000 Theo thỏa thuận (Nguồn: Phòng Quản lý tài sản BACA AMC))

Tài sản nằm ngoài địa bàn các quận trên, trong địa bàn Hà Nội hoặc Tp.

Hồ Chí Minh mà bán kính <10km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm

200.000đ.


Hồ Chí Minh mà bán kính từ 10-20km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm

350.000đ.


Hồ Chí Minh mà bán kính từ >20km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm

500.000đ.

2.2.3. Căn cứ pháp lý BacA AMC sử dụng để thẩm định giá BĐS làm

TSBĐ.

- Căn cứ giấy đề nghị tư vấn giá tài sản của Ngân hàng TMCP Bắc á - tiếp

nhận của khách hàng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác

gắn liền với đất.

- Căn cứ kết quả khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập thông tin do thẩm định

viên lập.

- Căn cứ ngân hàng dữ liệu, quy trình thẩm định giá của BacA AMC.

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002.

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành

một số điều của Pháp lệnh giá.

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 170/2003/NĐ-CP.



- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị

định số 101/2005/NĐ-CP.

- Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam.

- Quyết định số 77/2005/NĐ-BTC về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá

Việt Nam (đợt 2).

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam (đợt 3).

=> Nhận xét: BacA AMC sử dụng Pháp lệnh giá và 12 Tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam để làm căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS. Tuy nhiên, trên thực

tế còn rất nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành liên quan đến định

giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Ngoài những văn bản

BacA AMC sử dụng, có thể kể sơ lược một số văn bản pháp luật như sau:

- Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai.

- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/ QH11 ngày 29/6/2006.

- Luật xây dựng năm 2003.

- Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.


thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.



- Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác

định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004

của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 153/2007/ NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Thông tư số 110/2004/TT- BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài Chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/ NĐ- CP ngày 02/09/2004 của

Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.

- Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 145/2007/ TT- BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị

định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP.

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT- BTC- BXD ngày 26/04/2004

của Bộ Tài Chính- Bộ Xây dựng hướng dẫn việc thông báo và kiểm soát giá

vật liệu xây dùng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

- Thông tư liên bộ số 13/LB- TT ngày 18/08/1994 của Liên Bộ Xây

dựng- Bộ Tài Chính- Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác

định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

- Thông tư số 29/2006/TT- BTC ngày 04/04/2006 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định



giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 66/2005/TT- BTC ngày 18/08/2005 của Bộ trưởng Bộ

Tài Chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 74/2005/QĐ- TTg ngày

06/04/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc sử dụng tiền chuyển quyền sử

dụng đất, tiền bán nhà xưởng và các công trình khác khi tổ chức kinh tế phải

di dời trụ sở, cơ sở sản xuất kinh doanh theo quy hoạch.


Tài Chính hướng dẫn việc quản lý và sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước khi

dự án kết thúc.


Tài Chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát

giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định số

188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

khung giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 05 BXD/ĐT ngày 09/12/1993 của Bộ Xây dựng hướng

dẫn cụ thể phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.

- Quyết định số 206/2003/ QĐ- BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính

về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

- Quyết định số 21/2004/QĐ- BTC ngày 24/02/2004 của Bộ Tài Chính

ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá.

- Quyết định số 06/2005/QĐ- BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ

Tài chính ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

2.2.4. Khảo sát ứng dụng thực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất

động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC:

Khi thẩm định giá, ngân hàng cho vay phải kiểm tra, xem xét giá thực

tế chuyển nhượng tại vị trí đó, khả năng sinh lời, giá đất trên các bảng thông



tin thị trường, các thông tin giao dịch nhà đất, giá nhà, giá đất thực tế chuyển

nhượng ở các khu vực lân cận tại thời điểm nhận thế chấp, bảo lãnh. Giá được

định giá thế chấp phải thấp hơn giá mặt bằng chung.

Đối với loại bất động sản của khách hàng vay là hộ gia đình, cá nhân,

Ngân hàng địng giá dựa trên đơn giá xây dựng /m2 nhà có tính đến khấu hao

cơ bản của ngôi nhà đó tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.

Khi định giá cán bộ tín dụng tiến hành xác định các thông số liên quan

như: Ngôi nhà được xây dựng trên diện tích là bao nhiêu, tổng diện tích thực

của ngôi nhà, đã được xây dựng bao lâu, cấu trúc nhà, thực trạng và mức độ

hiện đại của tài sản gắn liền với ngôi nhà đó,… Trên cơ sở các thông số trên,

dựa trên mức giá thị trường và theo xu hướng biến động giá cả cũng như nhu

cầu thị trường về loại tài sản này trong khoảng thời gian vay vốn, BacA AMC

xác định giá trị tài sản để làm căn cứ cho vay vốn.

Khi xác định giá chuyển nhượng thực tế nói trên, để kết quả định giá

được chính xác thì cán bộ tín dụng của Ngân hàng phải tham khảo khung giá

đất do UBND thành phố Hà Nội quy định, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá và khung giá đất và

khung giá các loại đất, cũng như quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội

tại địa phương và hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người

vay.

Ta có thể xem xét qua các ví dụ mà BacA AMC thực hiện:

2.2.4.1. Ví dụ 1: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

BĐS của ông Lê Văn Huy và bà Đỗ Minh Hà tại số 24, Ngõ 73, Tổ 7,

Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội. Diện tích đất cấp trong

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là 51.9m2, mặt tiền

4.01m2, chiều sâu 12.89m2, đất ở, sử dụng lâu dài. Hướng đông, tây, nam giáp

hộ lân cận, hướng bắc là ngõ đi 2m. Giao thông thuận tiện, hệ thống điện và



cấp thoát nước thành phố, chiếu sáng bình thường, môi trường kinh doanh

được, cảnh quan thoáng mát, an ninh và dân trí bình thường. Sử dụng đúng

mục đích, đúng quy hoạch, không có tranh chấp.

Đặc điểm công trình xây dựng: Nhà khung bê tông cốt thép 04 tầng,

xây năm 2011, diện tích xây dựng là 49.1m2, tổng diện tích sàn sử dụng là

180m2, móng cột còn tốt, nền gạch men còn mới, kết cấu đỡ mái trần còn tốt,

tường gách trát xi măng cát, cửa kéo sắt, vệ sinh hoạt động tốt, điện nước tốt.

Phân tích và đánh giá các BĐS dùng làm so sánh:

TSSS1: Sè 4, Ngõ 346, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội.

TSSS2: sè 7, Ngõ 73, tổ 7, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội.

TSSS3: Ngõ 362 Nam Dư, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà

Nội.

Bảng tính kết quả thẩm định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp

so sánh:



Nội dung Thửa đất TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3Tổng diện tích (m2) 51.9 34 30.3 36

Giá tham khảo Chưa biết 1,428,000,000 1,424,100,000 1,620,000,000Đơn giá (vnd/m2) Chưa biết 42,000,000 47,000,000 45,000,000

Thời điểm giao dịch đang rao bán Giao dịch đã thành công

Giao dịch đã thành công

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Yếu tố thị trường Ổn định ổn định ổn định biến độngTỷ lệ điều chỉnh 0% 0% -1%

Tình trạng pháp lý SĐCC Tương đồng Tương đồng Tương đồngTỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%

Hình dạng Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắnTỷ lệ điều chỉnh 0.0% 0.0% 0.0%Điều kiện thanh

toán Trả ngay Tương đồng Tương đồng Tương đồng

Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0.0% 0%Điều kiện giao thông Ngõ 2 m Ngõ 1,5 m Ngõ 3 m Ngõ 2,5 m

Tỷ lệ điều chỉnh 2% -4% -3%Môi trường kinh

doanhKhông KD

đuợc Tuơng đồng Tuơng đồng Tuơng đồng

Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%Hướng Đông Bắc Bắc Nam Đông Nam

Tỷ lệ điều chỉnh 0% -1.0% -1%Cảnh quan, môi

trường Thuận tiện đi lại Kém hơn Tương đồng Kém hơn

Tỷ lệ điều chỉnh 1% 0% 1%Yếu tố khác

Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%Tổng giá trị điều

chỉnh thuần 3% -5% -4%

Mức giá sau điều chỉnh 43,260,0

00 44,650,0

00 43,200,00

0 Giá bình quân 43,703,333

Giá lựa chọn 43,000,000

Giá làm tròn 43,000,000



Xác định chất lượng còn lại của nhà ở là:

TTKết cấu chính

TLGT các KC chính

(%)

TLCL còn lại (%)

(B) =[(O) x (A)]/100

(%)

TLCL còn lại của BĐS

(C) = [(B)/ (A)] X 100 (A) (O) (B) (C)1 Móng 10 97 9.7 97%2 Khung cột 3 Tường 18 97 17.46 4 Nền, Sàn 13 97 12.61 5 Đỡ mái 6 Mái 16 97 15.52

Tổng 57 55.29

=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, nhà 04 tầng trên có tỷ lệ

phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà ở là 97%.

* Kết quả cuối cùng:

- Sau khi thu thập và đánh giá các thông tin về BĐS so sánh tại địa

điểm BĐS cần thẩm định tọa lạc, phòng thẩm định xác định đơn giá thị

trường là 43.000.000 đ/m2.

- Đơn giá xây dựng áp dụng là 5.000.000 đ/m2

- Giá trị ước tính quyền sử dụng đất = 51.9m2 x 43.000.000 đ

=2.231.700.000 đồng (làm tròn 2.230.000.000 đồng)

- Giá trị ước tính công trình xây dựng = 180m2 x 5.000.000 x 97%

= 873.000.000 đồng (làm tròn 870.000.000 đồng).

Tổng giá trị thẩm định là: 2.230.000.000 đồng + 870.000.000 đồng =

3.100.000.000 đồng.

Như vậy với cách định giá trên ta thấy có những ưu điểm và hạn

chế sau:

- Ưu điểm:



+ Cán bộ tín dụng đã áp dụng được phương pháp chi phí để xác định

giá trị của ngôi nhà và phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị của

quyền sử dụng đất đảm bảo tính chính xác cho tài sản cần thẩm định.

+ Việc định giá theo cách thức trên thực hiện một cách đơn giản, dễ

dàng, không đòi hỏi nhiều nghiệp vụ định giá, các BĐS so sánh khá tương

đồng, phương pháp chi phí chủ yếu là dựa vào nghiệp vụ kế toán để tính toán

một cách chính xác hơn những chi phí để hoàn thiện công trình, như vậy nếu

như việc ghi chép phản ánh đầy đủ thì số liệu sẽ có độ tin cậy cao.

+ Qua cách định giá này ta thấy việc định giá tài sản không chỉ dừng

lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn định giá làm cơ

sở trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản đảm bảo có những biến động

nào, nó giúp cho việc theo dõi tài sản đảm bảo chặt chẽ hơn.

+ Công ty ước lượng được tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây

dựng.

- Hạn chế:

+ Trong phương pháp chi phí, chi phí xây mới công trình theo giá hiện

hành… thì cần phải tính đến các loại chi phí như: chi phí xây thô công trình,

chi phí hoàn thiện công trình nên kết quả định giá chưa được chính xác lắm.

Nhân viên định giá chỉ ước tính giá trị còn lại của ngôi nhà theo quan sát thực

tế mà không thực hiện tính toán theo lý thuyết của phương pháp chi phí. Hơn

nữa lại định giá theo quy định mét vuông xây dựng do UBND Thành phố Hà

Nội quy định nên giá ước tính của ngôi nhà thấp hơn thực tế rất nhiều, làm

giảm lợi Ých của khách hàng.

+ Để áp dụng phương pháp chi phí thì cán bộ tín dụng phải là người có

nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Ưu

cầu này không phải chuyên viên thẩm định nào cũng thành thạo, mà chủ yếu

dựa vào kinh nghiêm.



+ Cán bộ tín dụng thu thập các chứng cớ thị trường để định giá giá trị

quyền sử dụng đất nên còn định giá theo chủ quan.

+ Việc định giá nh vậy khách hàng sẽ chỉ vay được một khoản nhỏ,

cũng gây ra việc hạn chế cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường..

2.2.4.2. Ví dô 2: Phương pháp thặng dư.

Căn cứ vào số liệu do anh Đặng Quốc Hoàng – thẩm định viên BacA

AMC cung cấp. Một BĐS được BacA AMC định giá như sau: (trích bảng

tính)

- Bảng tính dự kiến doanh thu từ đầu tư phát triển BĐS thẩm định:

Stt Chỉ tiêu Đơn

vị Ghi chú1 Diện tích đất 435 m2

2 Diện tích sử dụng/ tầng = (1)*0.8 = 348 m2Diện tích đất

sử dụng là 0.8 3 Số căn/ tầng 7 căn 4 Số tầng 11 tầng

4.1 Tầng để xe 1 tầng

4.2Tầng làm TT Thương mại 1 tầng

5 Giá bán chung cư 1,500,000,000 đồng

6Thu nhập từ bán nhà chung cư

= (5)*(3)*[(4) - (4.1) - 4.2)] = 94,500,000,000 đồng

7 Giá cho thuờ/m2/năm 4,492,800 đồng

8Thu nhập từ cho thuê TT TM/năm = (7)*(2) = 1,563,494,400 đồng

9Giá trị thu được từ cho thuê TTTM = (8)/0.16 = 9,771,840,000 đồng

10 Tổng thu nhập = (6) + (9) =

104,271,840,000 đồng



- Bảng tính chi phí dự kiến đầu tư phát triển BĐS thẩm định:

Stt Chỉ tiêu Đơn vị Ghi chú11 Số m2 XD = (1)*(4) = 4785 m2

12Chi phí giải phóng mặt bằng 200,000,000 đồng

13 Chi phí pháp lý 500,000,000 đồng

14 Đơn giá XD/m2 7,200,000 đồng

15 CP XD= (11)*(14)

= 34,452,000,000 đồng

16 Tổng CP XD= (12)+(13)+(15) =

35,152,000,000 đồng

17 CP lãi vay/năm= (16)*0.18

= 6,327,360,000 đồng Lãi suất tiền vay 18%

18Giá vốn hàng bán

= (16)+(17) = 41,479,360,000 đồng

19 Cp bán hàng= (18)*0.05

= 2,073,968,000 đồngCp bán hàng bằng 5%

giá vốn hàng bán

20Lợi nhuận của chủ ĐT BĐS

= [(18)+(19)]*0.15 = 6,532,999,200 đồng

Lợi nhuận kì vọng của NĐT là 15%

21Tổng CP đầu tư 50,086,327,200 đồng

- Bảng tính giá trị lô đất trống được thẩm định:Stt Chỉ tiêu Đơn vị Ghi chú22 Tổng CP đầu tư 50,086,327,200 đồng 23 Tổng thu nhập 104,271,840,000 đồng 24 Giá trị Lô đất trống 54,185,512,800 đồng = (23) – (22)

=> Nhận xét: BacA AMC đã sử dụng phương pháp thặng dư bằng cách dự

kiến doanh thu và chi phí phát triển để đánh giá BĐS có tiềm năng phát triển

một cách rõ ràng, dễ hiểu, cách tính và kết quả khá chính xác. Tuy nhiên nó

khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, chi phí và



giá bán có thể bị thay đổi theo thị trường và nó không tính đến giá trị thời

gian của tiền.

2.2.4.3. Ví

dô 3: Phương pháp thu nhập:

Căn cứ số liệu đầu vào do BacA AMC cung cấp. Tháng 5/2011 công ty

định

giá mét BĐS , dù tính hoạt động đến năm 2017 sẽ chuyển đổi mục đích sử

dụng

để xây lại, tổng chi phí xây dựng ban đầu là 173.000 triệu đồng, khấu hao

trong

20 năm. Được biết doanh thu năm 2009 là 36.889 triệu đồng, năm 2010 là

43.764 triệu đồng. Căn cứ vào khảo sát hiện trạng tài sản tại thời điểm định

giá

chuyên viên thẩm định giá dự kiến doanh thu của các năm còn lại cho thuê

trong

tương lai như sau: năm 2011 doanh thu tăng 5% so với 2010, năm 2012-2013

doanh thu mỗi năm tăng 2,5% so với năm trước, năm 2014 – 2016 doanh thu

tăng mỗi năm 2%, năm cuối doanh thu tăng 2,5% so với 2016. Lợi nhuận năm

2009 là 2.500 triệu đồng, năm 2010 tăng 52% so với 2009, các năm tiếp theo,

chuyên viên thẩm định giá dự kiến mức tăng lợi nhuận như sau: năm 2011

tăng 50% so với 2010, năm 2012 tăng 20% so với 2011, hai năm tiếp theo

mỗi năm tăng 10% so với năm trước, 3 năm cuối mỗi năm tăng 15%. Số vốn

vay ban

đầu là 165.000 triệu đồng, lãi vay dự tính từ năm 2011 – 2017 là 14%

Các thông tin khác thu thập được về BĐS: (đơn vị tính: triệu đồng)

Khấu hao GV HB CP khác = GVHB – Khấu hao CP QL DN



2009 8.650 17.421 8.771 3582010 8.650 16.896 8.246 1.796

Chuyên viên định giá BĐS theo phương pháp thu nhập như bảng sau:

Chỉ

tiêu

Năm

2009

Năm

2010

Năm

2011

Năm

2012

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

Doan

h thu 36.889 43.764 45.952,2 47.101,005 48.278,53 49.244,1 50.228,98 51.233,56 52.514,4

Vốn

vay 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000

Lợi

nhuận 2.500 3.800 5.700 6.840 7.524 8.276,4 9.517,86 10.945,539 12.587,369

Khấu

hao 8.650 8.650 8.650 8.650 8.650 8.650 8.650 8.650 8.650

Lãi

vay 21.621 25.799 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100

Đầu

tư bổ

sung

TSCĐ

Tăng giảm VLĐ TX

Dòng tiền

thuần 32.771 38.249 37.450 38.590 39.274 40.026,4 41.267,86 42.695,539 44.337,369

Tỷ lệ chiết khấu 0,165 0,15 0,14 0,14 0,14 0,14

Hệ số vốn hóa

1/(1+0,165)

= 0,858

1/(1+0,15)2

= 0,756

1/(1+0,14)3

= 0,675

1/(1+0,14)4

= 0,592

1/(1+0,14)5

= 0,519

1/(1+0,14)6

= 0,455

Giá trị hiện tại 33.110,22 29.691,144 27.017,82 24.430,57 22.158,98 20.173,50

Dòng tiền thuần = Lợi nhuận + Khấu hao + Lãi vay

Giá trị hiện tại = Hệ số vốn hóa x Dòng tiền thuần.



Giá trị thu hồi BĐS vào năm 2017 là:

44.337,369 triệu đồng/14% = 316.695,49 (triệu đồng)

Giá trị hiện tại của dòng tiền thu được do thu hồi BĐS ở năm 2017 là:

316.695,49 triệu đồng / (1 + 14%)6 = 144.282,21 (triệu đồng)

=> Giá trị của bất động sản ước tính tại thời điểm thẩm định giá theo phương

pháp thu nhập là: 33.110,22 + 29.691,144 + 27.017,82 + 24.430,57 +

22.158,98 + 20.173,50 +144.282,21 = 300.864,444 (triệu đồng)

=> Nhận xét: Chuyên viên thẩm định giá đã sử dụng phương pháp thu nhập

để ước tính giá trị BĐS – phương pháp này đơn giản, có cơ sở lý luận chặt

chẽ nhất, tiếp cận trực tiếp đến những lợi Ých mà BĐS mang lại cho nhà đầu

tư. Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ đầy đủ có thể dự báo

trước với độ tin cậy cao. Tuy nhiên, vì mục đích định giá cho ngân hàng nên

các thẩm định viên ước tính mức tăng doanh thu có hơi thấp để hạn chế rủi ro

tín dụng cho ngân hàng.

2.2.5. Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm

Mục đÝch: Áp dụng trong việc quản lý và hướng dẫn chung để thực

hiện nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo.

Mô tả quy trình

1. Thủ tục nhận yêu cầu tư vấn giá:

- Trưởng phòng thẩm định trực tiếp nhận yêu cầu tư vấn giá. Lấy số và

đăng ký vào sổ nhận yêu cầu. Trưởng phòng thẩm định trực tiếp hoặc giao

chuyên viên thẩm định soát xét hồ sơ tài liệu. Trong trường hợp thiếu tài liệu,

hoặc phát sinh tài liệu thì Trưởng phòng hoặc chuyên viên được giao soát xét

hồ sơ tài liệu liên lạc với đơn vị kinh doanh yêu cầu bổ sung đầy đủ.

2. Trưởng phòng chuyên môn nghiên cứu yêu cầu cùng các tài liệu thẩm

định giá và thực hiện các công việc sau:

- Phân công chuyên viên thẩm định thực hiện vụ thẩm định giá tài sản.



- Viết hướng dẫn công việc hoặc kế hoạch chất lượng trong trường hợp

vụ thẩm định giá cần có nhiều Phòng/đơn vị tham gia phối hợp; vụ thẩm định

giá thực hiện ở nước ngoài phải trình Giám đốc phê duyệt.

3. Chuyên viên thẩm định thực hiện vụ thẩm định giá theo Các bước

được quy định trong Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản được

ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ

Tài chính.

4. Trong quá trình khảo sát tại hiện trường, chuyên viên thẩm định phải

ghi chép đầy đủ nội dung và thông tin thu thập được vào các mẫu ấn chỉ do

Công ty ban hành phù hợp với loại tài sản cần thẩm định giá.

5. Trường hợp vụ thẩm định giá bị ngưng hoặc huỷ, chuyên viên thẩm

định phải báo cáo về đơn vị chủ quản bằng phương tiện thuận tiện nhất để

nhận được chỉ đạo, hướng dẫn cuối cùng trước khi rời khỏi hiện trường.

6. Sau khi thực hiện khảo sát tại hiện trường, chuyên viên thẩm định thu

thập các thông tin trong ngân hàng dữ liệu về giá của BacA AMC, báo chí,

bảng giá do UBND Tỉnh/Thành phố/Bộ, ngành ban hành, qua internet, trên thị

trường, nhà cung cấp, các chuyên gia hoặc thông tin từ nước ngoài.

7. Căn cứ vào mục đÝch thẩm định giá, tính chất, đặc điểm của tài sản

cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin trên thị trường mà chuyên

viên thẩm định lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.

8. Báo cáo kết quả tư vấn giá (theo mẫu quy định).

9. Chứng thư tư vấn giá (theo mẫu quy định)

- Trưởng phòng thẩm định duyệt nội dung chứng thư tư vấn giá trước

khi cấp ra, bảo đảm đáp ứng các yêu cầu chính đáng của người sử dụng chứng

thư..



- Chứng thư tư vấn giá phải có chữ ký của người có thẩm quyền (ở phía

dưới, bên phải), Chữ ký của chuyên viên thẩm định (ở phía dưới, bờn trái).

Đóng dấu hành chính trên 1/3 chữ ký của lãnh đạo.



Hình 2.2: Sơ đồ dòng chảy quy trình thẩm định giá

(Nguồn: Phòng Quản lý tài sản BACA AMC)



=> BacA AMC đã xây dựng được cho mình 1 quy trình chung cho hoạt động

thẩm định giá tài sản. Nã khá bài bảng, rõ ràng và thể hiện tính chuyên

nghiệp, thuận tiện cho công tác quản lý và không gây khó khăn cho các

chuyên viên thẩm định giá.

2.3. Đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tại BacA AMC

2.3.1. Kết quả hoạt động thẩm định giá của BacA AMC trong những năm

gần đây.

* Trước khi BacA AMC ra đời, kết quả hoạt động định giá nằm trong kết quả

kinh doanh chung của Công ty mẹ – BacABank.

- Năm 2004, huy động được 2.362 tỷ đồng trong đó có tiền gửi của các

tổ chức kinh tế là: 1.668 tỷ đồng, chiếm 70,62%, tiền gửi của dân cư đạt 694

tỷ đồng, chiếm 29,38%.

- Năm 2005 NH huy động được 2.581 tỷ đồng, trong đã tiền gửi của

các tổ chức kinh tế đạt 1.775 tỷ đồng, chiếm 68,8%.

- Năm 2006, tổng số vốn NH huy động được là 3.621 tỷ đồng, trong đã

tiền gửi của các tổ chức kinh tế đạt 2.416 tỷ đồng chiếm 66,7%, tiền gửi của

cá nhân đạt 1.205 tỷ đồng, chiếm 33,3%.

Như vậy, nguồn vốn huy động của NH năm sau cao hơn năm trước.

Điều này cho thấy niềm tin của khách hàng với NH ngày càng lớn, các dịch

vụ của NH ngày càng phong phó, đa dạng, các chiến lược kinh doanh của NH

đã phát huy có hiệu quả.

Về dư nợ tín dụng: Năm 2004 tổng dư nợ đạt 1.663 tỷ đồng; năm 2005

đạt 2.155 tỷ đồng, tăng 29,6% so với 2004; năm 2006 đạt 3.036 tỷ, tăng

40,9% so với năm 2005.

Cùng với sự gia tăng khối lượng tín dụng thì tỷ lệ nợ quá hạn ngày

càng giảm: Năm 2003 chiếm 9,265 tỷ đồng. Năm 2004 chiếm 8,1 tỷ đồng.

Năm 2005 chiếm 4,078 tỷ đồng.



Trong những năm qua Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á vẫn đạt

được mức tăng trưởng ổn định, hoạt động tín dụng chủ yếu tập trung vào khu

vực kinh tế ngoài quốc doanh, trong đó các doanh nghiệp vừa và nhỏ được

chó trọng, chất lượng tín dụng đạt hiệu quả cao. Với tình hình hoạt động kinh

doanh trên, năm 2003 ngân hàng đạt 5,9 tỷ đồng lợi nhuận, năm 2004 đạt 7,1 tỷ

đồng, đến năm 2005 đạt 10,95 tỷ đồng và luôn hoàn thành xuất sắc nghĩa vụ

nộp thuế với nhà nước.

Tính đến 31/10/2009, tổng tài sản của BacABank đạt 12.937 tỷ đồng,

tổng dư nợ là 8.545 tỷ đồng. Hệ thống mạng lưới gần 50 điểm giao dịch trên

cả nước, cho thấy BacABank ngày càng phát triển mạnh mẽ.

Từ khi BacA AMC ra đời và đi vào hoạt động chính thức từ 08/5/2010,

công ty hoạt động hạch toán độc lập, chịu trách nhiệm trong phạm vi số

vốn và tài sản thuộc sở hữu của Công ty do BacA Bank cấp. Công ty có

tài khoản và con dấu riêng, từ đó kết quả hoạt động thẩm định giá được

tách riêng và được tổng hợp cụ thể qua bảng sau:



Bảng 2.2: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp vụ thẩm định bất động sản.

ThángSố vụ thực hiện

Số vụ chậm

Số phàn nàn Số vụ thực hiện lại

Phàn nàn kết quả

Phàn nàn thời gian

Phàn nàn

thái độ

Tổng số phàn nàn

06/2010 11 0 1 0 0 1 007/2010 67 3 2 0 0 2 008/2010 82 4 3 1 0 4 109/2010 92 7 4 2 0 6 110/2010 94 6 3 4 0 7 111/2010 65 1 1 0 0 1 012/2010 40 0 1 1 0 2 001/2011 67 2 1 0 0 1 102/2011 38 2 1 0 0 1 003/2011 83 4 2 3 0 5 004/2011 80 7 0 5 0 5 005/2011 57 2 4 0 0 4 006/2011 57 1 1 0 0 1 107/2011 34 0 2 0 0 2 008/2011 39 0 0 0 0 0 009/2011 61 1 1 0 0 1 0

Tổng 967 40 27 16 0 43 5Phần trăm 100% 4,137% 2,792% 1,655% 0% 4,447% 0,517%

(Nguồn: Phòng Quản lý tài sản BACA AMC)



Hình 2.3: Biểu đồ tổng hợp theo dõi vụ thẩm định bất động sản từ

tháng 6/2010 đến tháng 9/2011

Biểu đồ tổng hợp theo dõi vụ thẩm định bất động sản từ tháng 6/2010 đến 9/2011

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Tháng

Số v

ụ

Số vụ thực hiệnSố vụ chậmPhàn nàn kết quả Phàn nàn thời gianPhàn nàn thái độTổng số phàn nànSố vụ thực hiện lại

- Như vậy, trong thời gian từ tháng 6/2010 đến tháng 9/2011 số phàn

nàn về kết quả thẩm định giá là: 43, chiếm 4,447% số vụ thẩm định cung cấp,

trong đã số vụ thực hiện lại việc thẩm định giá là: 5, chiếm 0,517% số vụ

thẩm định cung cấp.

+ Nguyên nhân của phàn nàn do sự chậm trễ là 16 vô, chiếm 1,655% số

vụ thẩm định; do kết quả định giá là 27 vô, chiếm 2,792% số vụ thẩm định;

do thái độ phục vụ là 0.

- Số vụ thực hiện chậm hơn 2 ngày của BacA Bank là: 40 chiếm 4,137%

số vụ thẩm định. Trong đã:

+ 21 vụ có thỏa thuận với khách (theo số liệu từ sổ theo dõi vụ thẩm

định của phòng QLTS của BACA AMC) chiếm 2,172% số vụ thẩm định.



+ 19 vụ không có thỏa thuận với khách; chiếm 1,965% số vụ thẩm định.

2.3.2. Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí của BacA AMC

2.3.2.1. Ưu điểm, nhược điểm của công tác thẩm định giá tại BacA AMC.a) Ưu điểm:

- Về chất lượng dịch vụ: được đánh giá là khá tốt, theo kết quả ở trên

thì:

+ Nguyên nhân phàn nàn do thái độ phục vụ là 0%

+ Độ tin cậy của dịch vụ được đánh giá dựa trên chất lượng của báo cáo

và chứng thư thẩm định giá là chính xác, khách quan, nguyên nhân phàn nàn

do kết quả thẩm định chỉ chiếm 2.792% số vụ thực hiện.

+ Thời gian cung ứng dịch vụ: nguyên nhân phàn nàn do sự chậm trễ

chiếm 1.655% số vụ thẩm định.

+ BACA AMC theo đuổi chính sách cạnh tranh về giá, cố gắng đưa đến

khách hàng dịch vụ với mức phí cạnh tranh nhất.

- Về nhân lực: Hiện tại của BacA AMC chuyên viên thẩm định là 12

người, trong đó có 2 người có thẻ thẩm định viên do Bộ Tài chính cấp, 5

người chứng chỉ định giá bất động sản của Sở xây dựng cấp và tất cả đều có

trình độ đại học hoặc trên đại học, ngoài những nòng cốt có kinh nghiệm

nhiều năm trong nghề thẩm định giá thì 75% là chuyên viên trẻ có tuổi đời

dưới 26 tuổi (nguồn: Phòng Hành chính kế toán). Mặt khác, theo kết quả ở

trên cho thấy: có 83,3% khách hàng hài lòng về sự sẵn sàng phục vụ, 71,7%

hài lòng về tác phong chuyên nghiệp, 61,7 % hài lòng về giao tiếp lịch sự,

điều này thể hiện thái độ phục vụ khách hàng tốt của đội ngũ nhân viên trẻ có

nhiệt huyết, năng động; có khả năng học hỏi kinh nghiệm, kỹ năng nhanh của

công ty, đảm bảo tốt các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp.



- Hệ thống cơ sở dữ liệu: Do tầm quan trọng của cơ sở dữ liệu và giúp

chuyên viên thẩm định giá có cái nhìn tổng quan về thị trường. Việc này còn

giúp tăng khả năng phân tích, đánh giá, nhận định của chuyên viên về thị

trường. BacA AMC yêu cầu tất cả thẩm định viên viết báo cáo về thị trường

bất động sản 6 tháng một lần. Báo cáo gồm có các nội dung: mô tả thị trường

trong 6 tháng, phân tích các yếu tố biến động và các nhân tố ảnh hưởng, đưa

ra dự báo về xu hướng trong tương lai. Báo cáo có 2 loại là: báo cáo tổng

quan về thị trường, và báo cáo về mức giá đất trong từng khu vực. Báo cáo

của tất cả thẩm định viên sẽ được tập trung cho trưởng phòng thẩm định giá

tổng hợp và báo cáo chung lên giám đốc.

- Về phương pháp: Trong thời gian vừa qua, BacA AMC đã sử dụng cả

4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương

pháp thặng dư, phương pháp thu nhập. Đây là những phương pháp được sử

dụng phổ biến, không phức tạp, có cơ sở lí luận chặt chẽ, khả năng cho kết

quả chính xác là khá cao. Về cơ bản các thẩm định viên đều nắm vững được lí

thuyết và có trình độ chuyên môn cao áp dụng các phương pháp này rất linh

hoạt đem lại hiệu quả cao, đưa ra được kết quả thẩm định giá vừa an toàn cho

ngân hàng vừa đảm bảo được theo tiêu chuẩn thÈm định giá Việt Nam đồng

thời tạo điều kiện cho khách hàng được vay nhiều nhất trên cơ sở TSBĐ của

mình.

- Về quy trình: BacA AMC đã xây dùng được quy trình riêng của mình

áp dụng chung cho tất cả các tài sản, rất khoa học và hệ thống, có trật tự, chặt

chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, đảm bảo theo Tiêu chuẩn sô

05 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.

- Về công tác đào tạo: đa phần nhân sự của BACA AMC đều là nhân

viên trẻ có nhiệt huyết, nên công ty rất coi trọng việc đào tạo nhân sự để phục

vụ cho nhu cầu hiện tại và trong tương lai của công ty. Mỗi nhân viên mới



vào đều được đạo tạo dưới 2 hình thức: kèm cặp và cử đi học để nâng cao

nghiệp vụ. Một nhân viên mới vào sẽ được một nhân viên cũ hướng dẫn, giám

sát công việc. Đối với toàn bộ nhân viên, cả nhân viên cũ và mới đều được cử

đi học các lớp đào tạo nghiệp vụ như khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm

định giá của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, khóa bồi dưỡng kiến thức về

thẩm định giá của Goldland… Thời gian học ngoài giờ làm việc giúp người

được đào tạo nhanh chóng thích nghi với công việc.

- Về chính sách khuyến khích lao động: BACA AMC khuyến khích

nhân viên thông qua chính sách thăng tiến và tiền lương rất đóng đắn, lôi kéo

được sự nhiệt tình và hi vọng gắn bó lâu dài của nhân viên đối với công ty.

Đối với nhân viên có năng lực và nỗ lực trong công việc, công ty sẽ đưa họ

vào vị trí tốt hơn với mức thu nhập cao hơn. Xây dựng cơ cấu tiền lương theo

năng lực và năng suất.

b) Nhược điểm:

- Về dịch vụ: Đối với ngân hàng thì những tiêu chuẩn đạo đức và trình

độ chuyên môn đã phần nào bị vi phạm, tính khách quan độc lập hay tự

nguyện không có, vì tất cả tài sản đảm bảo cho khoản vay đều do ngân hàng

tự định giá, nên kết quả định giá luôn theo xu hướng bị đánh giá thấp đi, do

đó hạn chế khoản vay của khách hàng. Từ đó ta thấy ngân hàng đã vi phạm

nguyên tắc hành nghề thẩm định giá.

Từ những phân tích trên ta thấy do hạn chế khả năng thu thập thông tin,

số liệu, khả năng điều tra và tính khách quan, độc lập, tự nguyện trong các

giao dịch là không tồn tại, dẫn đến xảy ra mâu thuẫn lợi Ých giữa người đi

vay và ngân hàng, do vi phạm quy trình định giá nên kết quả định giá của

ngân hàng đưa ra chưa hợp lý, có độ tin cậy thấp.

Trong giai đoạn kinh tế thị trường như ngày nay, các ngân hàng hoạt

động tự do cạnh tranh, mà quyết định cho vay của ngân hàng luôn thiên về độ



an toàn, như vậy sẽ tách biệt khả năng trả nợ và cho vay, tuy có những ưu

điểm nhưng không thể không nhắc đến hạn chế này, đó là cách thức định giá

có thể khiến ngân hàng thiếu tính cạnh tranh, bỏ lỡ những khách hàng tốt thực

sự.

- Về nhân sự: Sự hạn chế về kinh nghiệm và kỹ năng của đội ngũ nhân

viên trẻ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá. Thị trường bất động sản Việt

Nam có nhiều đặc thù, và sự biến động giá cả rất phức tạp nên gây khó khăn

cho các nhân viên mới vào nghề, còn Ýt kinh nghiệm. Ngoài ra, các chuyên

viên trẻ cũng chưa có sự tích lũy các kỹ năng thu thập và xử lý thông tin, nên

họ bị hạn chế hơn so với chuyên viên có kinh nghiệm.

- Hệ thống cơ sở dữ liệu: Thời gian làm báo cáo thường chỉ trong vòng

một tháng cuối của kỳ 6 tháng, và một người được giao phụ trách nhiều khu

vực nên khả năng nhìn nhận sâu sắc về thị trường của báo cáo không cao. Báo

cáo chỉ đưa ra mức giá chung của từng vị trí trong từng khu vực nên chỉ có tác

dụng tham khảo trong kiểm soát, không có ý nghĩa trong việc sử dụng làm

nguồn dữ liệu so sánh trong các vụ thẩm định. Hệ thống cơ sở pháp lý còn

thiếu và chung chung, cần được bổ sung.

- Về phương pháp: Việc thẩm định trong ngân hàng chỉ có tính chất

phục vụ trong công việc của ngân hàng nên ngân hàng có cách thẩm định

riêng: áp đặt đơn giá, tỉ lệ, hệ số,… nhìn chung thấp hơn giá thị trường. Nhân

viên định giá lại không nhắc đến điều kiện thị trường hiện tại. Khi thị trường

yếu, số lượng các giao dịch Ýt, không đủ bằng chứng thì độ chính xác sẽ bị

hạn chế.

Công ty áp dụng chủ yếu vẫn là phương pháp so sánh và chi phí để định

giá BĐS, thông tin thu thập thực tế cũng như kết quả đưa ra còn phụ thuộc

nhiều vào yếu tố chủ quan và kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định. Việc

lựa chọn phương pháp đôi khi còn chưa phù hợp dẫn đến kết quả chưa chính



xác. Việc định giá chủ yếu phục vụ ngân hàng và bị chi phối bởi các qui định

do Hội sở chính đưa ra nên giá trị BĐS thường thấp hơn so với giá trị thị

trường gây thiệt thòi cho khách hàng.

- Về quy trình định giá: một vài bước còn tiến hành sơ sài một số bước.

Cơ sở pháp lý còn nêu ra khá chung chung, chưa cụ thể. Ví dô nh chưa nói

đến BĐS này đã được mang đi làm TSBĐ lần nào chưa. Việc thu thập thông

tin về BĐS tương tự còn thiếu chi tiết, chưa rõ được nguồn thông tin được thu

thập từ đâu? thời gian nào? ai cung cấp?... Vẫn còn hiện tượng “nhìn mặt mà

bắt hình dong”. Điều này có thể dẫn tới tình trạng tín dụng đen. Người này có

thể thuê người kia đi thế chấp. Trong công tác thẩm định tài sản, nhiều cán bộ

không đến tận nơi có BĐS mà chỉ dựa vào hồ sơ, sổ đỏ mà khách hàng đưa

(nếu khách hàng uy tín) để đưa ra mức giá cho vay. Việc kiểm tra tính pháp lý

của hồ sơ, nhiều cán bộ định giá không trực tiếp làm việc với phương trâm

một cửa và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện mà

hầu như khoán trắng cho khách hàng tự xin xác nhận nên không biết được

những xác nhận này là thật hay giả. Do đó có thể xảy ra nhiều trường hợp,

một BĐS được thế chấp ở nhiều ngân hàng cùng một lúc.

- Công tác đào tạo: Chính sách đào tạo nhân viên còn chưa liên tục, chưa

tận dụng được thời gian rảnh rỗi mang tính mùa vụ của việc cung cấp dịch vụ

trong công tác đào tạo.

- Chính sách khuyến khích người lao động: Việc triển khai thực hiện

các định hướng của chính sách khuyến khích lao động đôi khi còn chậm, gây

ảnh hưởng đến tâm lý lao động của nhân viên.

2.3.2.2. Nguyên nhân của những ưu điểm và nhược điểm trong công tác

thẩm định giá tại BacA AMC.

a) Nguyên nhân của ưu điểm:



- Nguyên nhân chủ quan: Do sự nhận thức đúng đắn của Ban lãnh đạo

ngân hàng về vai trò định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của

ngân hàng nên đã, ban hành những quy chế, trình tự thủ tục, chức năng nhiệm

vụ của công tác định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng một cách cụ thể. Do

ngân hàng có đội ngũ cán bộ thực hiện thẩm định trẻ, nhiệt tình năng động, dễ

thích ứng với công việc.

Căn cứ vào hoạt động thực tế của nghiệp vụ thẩm định, cùng với ý kiến

đóng góp và các bên liên quan đến vụ thẩm định (khách hàng, đơn vị kinh

doanh của BacA Bank). BacA AMC đã đưa ra được các tiêu chí chính về chất

lượng dịch vụ thẩm định giá bất động sản.

- Nguyên nhân khách quan:

+ Nhà nước ban hành khung giá đất và đơn giá mét vuông xây dựng,

điều đó là cơ sở để ngân hàng dựa vào để thực hiện công tác định giá của

mình.

+ Thị trường BĐS ngày càng hoàn thiện, mặt khác nhà nước cũng có

đường lối chính sách về quản lý đất đai rõ ràng hơn

+ Từng bước hoàn thiện chính sách về định giá tài sản đảm bảo tiền

vay trong trong giai đoạn.

+ Nhu cầu sử dụng vốn của khách hàng là vô cùng lớn

b) Nguyên nhân của nhược điểm.

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Hạn chế về khả năng định giá tài sản đảm bảo: thẩm định giá ở nước

ta hiện nay đều ở giai đoạn mới bắt đầu, các thẩm định viên chưa qua đào tạo

dài hạn và tích lũy kinh nghiệm, chưa có thử thách về đạo đức nghề nghiệp,

thiếu sự kiểm tra giám sát, nên trong cách làm, suy nghĩ thường đơn giản dễ

chạy theo lợi nhuận, chiều theo yêu cầu của khách hàng hoặc làm qua loa.



Dẫn đến nguy cơ thẩm định thiếu cơ sở hợp lý và tin cậy, và vậy, rủi ro đối

với khách hàng cũng nh đối với nghề thẩm định sẽ rất cao.

Việc xác định giá trị cho BĐS còn mang nhiều tính chủ quan vì để làm

đúng theo quy trình định giá thì rất tốn kém và mất nhiều thời gian do trong

mét quy trình định giá bước thu thập thông tin so sánh phải tìm từ 3-6 BĐS so

sánh, sau đó tiến hành điều chỉnh.

+ Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về thông tin BĐS so sánh đã thu thập

trên thị trường.

+ Do quy trình bắt buộc từ Hội sở

Từ trước đến nay việc định giá bất động sản để đảm bảo cho vay, thế

chấp, bảo lãnh đều do Hội sở quy định. Tất cả các quy trình, cách thức,

phương pháp mà cán bộ tín dụng làm đều có quy định cả. Điều đó đã làm

giảm sự linh hoạt trong hoạt động định giá của các cán bộ tín dụng.

Hơn nữa, khi ngành định giá bắt đầu phát triển, tất cả vấn đề lý thuyết

căn bản nhất của việc áp dụng các phương pháp, quy trình định giá chung lại

tỏ ra có hiệu quả hơn trong việc định giá bất động sản, thì quy trình định giá

của Hội sở đã không còn phù hợp nữa. Vậy mà các cán bộ tín dụng vẫn phải

sử dụng, nên không tránh khỏi sự rủi ro trong tín dụng là cao.

- Nguyên nhân khách quan

+ Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua có những biến

động mạnh. Giá bất động sản biến động lên xuống với biên độ rộng, nhanh.

Mặt khác, tính thiếu minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam thể

hiện trong tất cả các khâu bao gồm: đầu tư, tạo lập bất động sản, giao dịch,

mua bán, chuyển nhượng, cho thuê... Sự không ổn định của nền kinh tế, thị

trường tài chính, các yếu tố chính sách... Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm,

trốn lậu thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường thiếu bền

vững.



+ Quy hoạch đất đai và tính chất pháp lý của bất động sản là những nhân

tố lớn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên quản lý đất đai của nhà

nước còn tồn tại những bất cập gây ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá.

+ Ngành thẩm định giá tại Việt Nam còn non trẻ. Nguồn nhân lực hoạt

động trong lĩnh vực thẩm định giá còn yếu kém cả về số lượng và chất lượng,

cung chưa kịp theo cầu. Hiện nay, ở nước ta có khoảng trên 500 người hoạt

động không hẳn có tính chất chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá và

còn phân tán ở các bộ ngành, các tỉnh thành phố. Hầu hết họ đều có trình độ

đại học, trên đại học xong số này có Ýt người được đào tạo một cách chính

quy. Thiếu hụt lớn hiện nay là các thẩm định viên có trình độ chuyên môn

cao.

+ Công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá còn nhiều bất cập: tuy đã

có Pháp lệnh giá nhưng việc hướng dẫn vẫn còn lung tung; chưa xây dựng

được mô hình quản lý thẩm định giá thống nhất từ trung ương tới địa phương

và các tổ chức hành nghề.

+ Về phía khách hàng: Sự không hợp tác của khách hàng, thông báo

thông tin sai lệch, không đúng sự thật, giấy tờ giả mạo… dẫn đến người định

giá gặp khó khăn trong việc xác định giá trị và tính hợp lệ của BĐS.

Tóm lại, Qua việc tìm hiểu thực trạng thẩm định giá ở BacA AMC,

chóng ta có thể thấy được cách thức mà công ty thực hiện để xác định giá trị

BĐS làm TSBĐ. Việc định giá của họ chủ yếu còn dựa vào ý kiến chủ quan

của người đi thẩm định, chủ yếu là xác định giá trị bất động sản thấp hơn giá

trị thực của nó để cho vay. Ngoài ra còn có rất nhiều yếu tố tác động bên

ngoài đến việc định giá bất động sản làm cho việc định giá của các cán bộ tín

dụng gặp nhiều khó khăn từ đó ảnh hưởng đến giá trị thực của bất động sản.

Như vậy, có thể gây thiệt thòi cho người đi vay có TSBĐ là bất động sản. Để

làm được điều này thì cần tìm ra các biện pháp khắc phục các hạn chế để việc



định giá được tốt hơn và ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn trong những

năm tới.

CHƯƠNG 3

MỘT SÈ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BACA AMC.

3.1. Mục tiêu và định hướng của BacA AMC trong thời gian tới năm

2015.

3.1.1. Mục tiêu quản lí chất lượng:

- Phục vụ nhanh chóng, kịp thời với chất lượng đảm bảo để thỏa mãn

tốt nhất nhu cầu khách hàng. Cung cấp kết quả chính xác, kịp thời, khoa học

theo đúng tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế.

- Không ngừng nâng cao và cải tiến chất lượng dịch vụ: nghiên cứu thị

trường và nhu cầu khách hàng, điều chỉnh hợp lí thiết kế dịch vụ phù hợp.

- Thực hiện tốt tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng đến các tiêu

chuẩn quốc tế.

- Giảm chi phí trên cơ sở nâng cao chất lượng các khâu trong quy trình.

3.1.2. Định hướng chung:- Mở rộng dịch vụ kinh doanh thẩm định giá, trong đó lấy dịch vụ định

giá BĐS làm nòng cốt.



- Nâng cao năng lực, kiến thức về thẩm định giá tài sản cho nhân viên

thẩm định giá.

- Tăng cường công tác quản lý chất lượng, hoàn thiện hệ thống quản lý

chất lượng.

- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về định giá, thẩm định giá Việt

Nam và trên thế giới.

- Nghiên cứu pháp lí và pháp luật Việt Nam, đưa ra các kiến nghị nâng

cao khả năng hỗ trợ Nhà nước cho các doanh nghiệp Việt Nam.

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại

BacA AMC

3.2.1. Giải pháp về nhân sự

3.2.1.1. Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên thẩm định giá

tài sản trong doanh nghiệp.

Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người

định giá. Bởi vậy, muốn nâng cao trình độ sử dụng các phương pháp định giá

để nâng cao chất lượng dịch vụ, thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình

độ chuyên môn cho người định giá. Bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng thì cần

quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá, điều này nhằm

hạn chế những trường hợp đặc biệt định giá bất động sản không đúng với giá

trị thực của nó trên thị trường.

Quy định về trách nhiệm chuyên môn

Năng lực chuyên môn là một trong những yêu cầu tiên quyết và cơ bản

để thẩm định viên có thể hành nghề thẩm định giá. Để nâng cao vai trò của

tính chuyên nghiệp, công ty cần ban hành quy định rõ ràng về trách nhiệm

chuyên môn trong việc hành nghề thẩm định giá.

Trách nhiệm chuyên môn được xác định khi thẩm định viên vi phạm

các nội dung:



- Hành nghề thiếu khách quan và công bằng, thiếu thận trọng, không

tuân theo các quy định của pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định.

- Không thường xuyên học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn.

- Không giữ bí mật những số liệu, thông tin có được khi hành nghề.

- Không thực hiện công việc thẩm định giá với sự nhiệt tình và khả

năng chuyên môn cao nhất.

Quy định về trách nhiệm chuyên môn đòi hỏi bắt buộc phải hiểu biết về

những vấn đề đó, chứ không đơn thuần là có những kiến thức đó, để việc định

giá tránh được những rủi ro không đáng có xảy ra.

Đào tạo

Tạo điều kiện cho các chuyên viên thẩm định được đi học ở các lớp bồi

dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá tài sản, hoặc mời các giảng viên các

trường đại học, chuyên gia đầu ngành về tại cơ quan hướng dẫn, trao đổi để

các chuyên viên thẩm định có được cái nhìn căn bản, nền tảng cho đến những

kinh nghiệm thực tiễn trong công việc định giá.

3.2.1.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp

- Xây dựng, tuyên truyền bộ tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định

giá.

- Răn đe các hành vi tiêu cực.

- Xây dựng cơ chế lương thưởng, chế độ đãi ngộ thích hợp.

3.2.1.3. Chính sách khuyến khích lao động

Để thực hiện tốt định hướng về chính sách về lao động của BacA

AMC, công ty có thể thực hiện các giải pháp sau:

Một là, xây dựng lại hệ thống cấp bậc làm căn cứ cho việc xây dựng

chế độ tiền lương. Cụ thể:

- Thẩm định viên bậc 1: là nhân viên thẩm định chưa có thẻ hành nghề.



- Thẩm định viên bậc 2: là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm

định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp, có kinh nghiêm hoạt động trong

nghề < 3 năm.

- Thẩm định viên bâc 3: là nhân viên thẩm định có thẻ hành nghề thẩm

định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp, có kinh nghiệm hoạt động trong

nghề >3 năm, có thời gian phục vụ cho công ty > 1 năm.

- Chuyên viên thẩm định bậc 1: là nhân viên thẩm định có thẻ hành

nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài Chính cấp.


nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài Chính cấp. Có kinh nghiêm hoạt động

trong nghề >5 năm.


nghề thẩm định giá tài sản do Bộ Tài Chính cấp. Có kinh nghiêm hoạt động

trong nghề >5 năm, có thời gian phục vụ cho công ty > 2 năm.

Hai là, xây dựng cơ chế lương theo năng suất. Đối với mỗi vụ thẩm

định, thẩm đinh viên sẽ được trích thưởng một khoản tiền. Khoản tiền lớn, bé

tùy vào khoảng cách tài sản so với văn phòng công ty.

3.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệuMột cơ sở dữ liệu đầy đủ, toàn diện, có hệ thống sẽ là công cụ tốt trợ

giúp cho công tác quản lý, cũng như công tác nghiệp vụ. Các vấn đề cần có

trong hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty bao gồm:

3.2.2.1. Xây dùng cơ sở pháp lý.

Như đã thấy ở trên, căn cứ pháp lý mà BacA AMC áp dụng để thẩm

định giá BĐS còn chưa được đầy đủ. Nhiều văn vản pháp luật liên quan chưa

được thống kê sử dụng cho công tác thẩm định giá tài sản. Vì vậy, trong

tương lai, xét thấy BacA AMC cần xem xét bổ sung các văn bản pháp luật

còn thiếu được liệt kê ở trên để kết quả thẩm định giá có sức thuyết phục và



chính xác hơn. Bên cạnh đó, cần chú trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật sự thay

đổi, bổ sung của các văn bản pháp luật này cũng như việc ra đời của các văn

bản mới để kịp thời thực hiện.

3.2.2.2. Xây dựng Bảng so sánh tỷ lệ giá đất

Mỗi địa phương hàng năm đều ban hành Báng giá đất của địa phương

mình làm cơ sở cho công tác hành chính. Trong bảng này cung cấp thông tin

về mức giá các vị trí trên cùng một tuyến phố trong mét khu vực, bao gồm:

- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có Ýt nhất một

mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết

định này.


mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ (là

mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.


mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị

trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5 m.


mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị

trí thửa đất) dưới 2m.

Như vậy, BACA AMC cần trên cơ sở Bảng khung giá đất do UBND

tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất quy định, xây dựng Bảng so

sánh tỷ lệ giá đất.

Nội dung Bảng so sánh tỷ lệ giá đất giữa các khu vực gồm các nội dung

chính sau đây:

3.2.2.3. Xây dựng Bảng đơn giá đất từng khu vực

Phòng QLTS thường xuyên thu thập thông tin thị trường.



Trên cơ sở phân tích các số liệu thống kê, Phòng QLTS xây dựng Bảng

đơn giá đất thị trường để áp dụng trong từng thời kỳ.

Nội dung Bảng đơn giá thị trường gồm các nội dung chính sau đây:

- Vị trí BĐS (tên đường; đoạn đường; khu vực…).

- Đơn giá đất của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

- Đơn giá thị trường đề xuất

3.2.2.4. Xác định đơn giá giá trị các công trình kiến trúc, xây dựng trên đất

Trường hợp có Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch toán xây dựng… do

cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy

định thì tính theo Đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng của các cơ

quan này.

Trường hợp không có Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch toán xây

dựng… do Cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc quan nhà nước có thẩm

quyền quy định, thì dự tính theo mức chi phí thực tế để hình thành BĐS.

3.2.2.5. Xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo

Phòng QLTS thường xuyên thu thập các thông tin liên quan đến giá

chuyển nhượng BĐS trên thị trường . Các thông tin tham khảo thu thập được

cần phải khảo sát kiểm tra thực tế, sao chụp, ghi chép và lưu giữ trong phần

mềm, hồ sơ theo dõi, thống kê.

Dựa trên các thông thu thập này cùng với thảo luận của các chuyên

viên thẩm định để đề xuất xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo.

Nội dung Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo gồm:

- Các yếu tố điều chỉnh

- Mức đánh giá

- Hệ số điều chỉnh giữa các mức đánh giá

3.2.2.6. Thông tin thị trường về tài sản so sánh



Phòng thẩm định và quản lý tài sản cần thường xuyên tổ chức thu thập

và quản lý các dữ liệu về thị trường bất động sản, các tài sản so sánh . Các

thông itn thu thập cần phải được xác minh hiện trạng, được chụp ảnh và ghi

hình để làm cơ sở dữ liệu tài sản so sánh phục vụ công tác thẩm định về sau.

3.2.3. Sửa đổi quy trình và phương pháp định giá cho phù hợp.

3.2.3.1. Về quy trình:

Mặc dù BacA AMC đã xây dùng cho mình một quy trình khá bài bản

nhưng với mét quy trình sẵn có như vậy cán bộ tín dụng chỉ việc áp dụng mà

không có một sự linh hoạt nào trong cách vận dụng. Mà thực tế quy trình định

giá của ngân hàng cũng đã không phù hợp với thực tế nữa.Việc định giá như

thế không phản ánh giá trị thị trường của tài sản, mà theo giá trị phi thị trường

là chủ yếu. Như ta đã xem ở các ví dụ trên, khi định giá thì cán bộ tín dụng

chỉ xác định giá trị bất động sản thế chấp, bảo lãnh bằng 70% giá trị thực của

bất động sản trên thị trường, và khi cho vay thì chỉ cho vay bằng 49% giá trị

của bất động sản. Điều đó sẽ gây khó khăn cho các khách hàng khi nhu cầu

vay vốn của họ lớn, họ cần một lượng vốn lớn hơn mà ngân hàng cho vay để

sản xuất kinh doanh.

Để thu hút được khách hàng, Hội sở cần nghiên cứu và sửa đổi lại quy

trình định giá bất động sản để có thể đưa ra mức giá mà khách hàng có thể

chấp nhận khi họ đem bất động sản thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng, đáp ứng

được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Quy trình định giá nên phản ánh về

giá trị thị trường, nên dựa vào quy trình chuẩn của ngành định giá để xây

dựng quy trình định giá cho phù hợp với ngân hàng

3.2.3.2. Sửa đổi phương pháp.

Như ta đã xem xét ở phần thực trạng việc sử dụng các phương pháp

định giá ở Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VP Bank

Hà Nội, việc định giá các bất động sản làm TSBĐ ở đây rất đơn giản. Họ thu



thập được rất Ýt thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá, tất cả

những gì họ có về bất động sản chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc

điểm đất và nhà ở. Họ không có thông tin thị trường về bất động sản đó, do đó

việc định giá chủ yếu là dựa vào cách định giá chủ quan của họ. Do đó, kết

quả định giá có thể sẽ không chính xác. Để định giá một cách chính xác cán

bộ tín dụng phải làm thêm một số công việc sau: tham khảo thị trường bất

động sản tại thời điểm định giá, tìm kiếm các bất động sản tương tự như bất

động sản cần định giá để so sánh, thu thập các cuộc giao dịch bất động sản

diễn ra gần nhất,… Từ đó, so sánh bất động sản cần định giá với các bất động

sản tương tự nh vậy để rót ra được giá trị của bất động sản cần định giá. Đó

là dùng theo phương pháp so sánh trực tiếp. Cán bộ tín dụng cũng có thể dùng

các phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư để tiến

hành và việc dùng phương pháp nào còn tuỳ thuộc vào đặc điểm, tính chất

của bất động sản cần định giá cho phù hợp.

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, tính chất, đặc điểm của tài sản cần

thẩm định giá; điều kiện, tính chất thông tin trên thị trường, BacA AMC có

thể lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất trong các phương pháp

quy định tại bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do bộ tài chính ban hành.

Chuyên viên thẩm định có thể tham khảo để lựa chọn phương pháp thích hợp

theo bảng dưới đây:

Bảng 3: Bảng tham khảo các phương pháp sử dụng trong thẩm định giá

Tài sản thẩm định PP So sánh

PP Chi phí

PP Thu nhập

PPThặng dư

- Khu công nghiệp - Nhà - Đất - Công viên, khu giải trí - Tàu biển



- Nhà máy hoá chất - Xà lan - Nhà xưởng - Khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng... x

Khi cần thiết công ty có thể áp dụng nhiều phương pháp để đối chiếu,

so sánh kết quả. Trường hợp khác xét thấy các phương pháp trên không phù

hợp thì vận dụng Khoản1, Điều 11, Nghị định về thẩm định giá số

101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 để áp dụng các phương pháp theo Hiệp hội

Thẩm định giá quốc tế (IVSC).

Đối với dự án đầu tư cần phải xem xét đánh giá xem dự án đầu tư đó có

khả

thi hay không để dựa vào đó có căn cứ cho vay sau đó tuỳ thuộc vào mục đích

của tài sản hình thành đó để sử dụng phương pháp định giá cho phù hợp để

quyết

định cho vay bao nhiêu là hợp lý và có thể đa dạng hóa cách tính toán đối với

từng phương pháp theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Chẳng hạn nh ví du về phương pháp thu nhập nh ở trên ta có thể tính giá trị

BĐS theo cách sau:

Khấu hao GV HB CP khác = GVHB – Khấu hao CP QL DN2009 8.650 17.421 8.771 1.5002010 8.650 16.896 8.246 1.796

Chi phí bình quân hai năm :

= (8.771 + 1.500 + 8.246 + 1.796)/2 = 10.156,5 triệu đồng

Giả sử các khoản chi phí này không đổi. Ta có bảng tính giá trị BĐS:



Đơn vị tính: triệu đồng

Chỉ tiêu Năm

2009

Năm

2010

Năm

2011

Năm

2012

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

Doanh thu

36.889 43.764 45.952,2 47.101,005 48.278,53 49.244,1 50.228,98 51.233,56 52.514,4

Chi phí

10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4

Thu nhập

26.732,6 33.607,6 35.795,8 36.944,605 38.122,13 39.087,7 40.027,58 41.077,16 42.358

Tỉ lệ chiết

khấu 0,165 0,15 0,14 0,14 0,14 0,14

Hệ số vốn hóa

1/(1+0,165)

= 0,858

1/(1+0,15)2

= 0,756

1/(1+0,14)3

= 0,675

1/(1+0,14)4

= 0,592

1/(1+0,14)5

= 0,519

1/(1+0,14)6

= 0,455

Giá trị hiện

tại 31.698,47 28.820,33 26.384,19 23.696,33 21.319,05 19.272,89

Giá trị hiện tại = (Hệ số vốn hóa) x (Lợi nhuận)

Giá trị thu hồi BĐS vào năm 2017 là:

42.358 triệu đồng /14% = 302.557,14 (triệu đồng)

Giá trị hiện tại của khoản thu hồi này là:

302.557,14 triệu đồng x 0,455 = 137.663,5 (triệu đồng)

=> Giá trị của bất động sản ước tính tại thời điểm thẩm định giá theo phương

pháp thu nhập là:

31.698,47 + 28.820,33 + 26.384,19 + 23.696,33 + 21.319,05 + 19.272,89 +

137.663,5 = 288.854,76 (triệu đồng).

Vậy kết quả của hai cách tính này là khá sát nhau, thẩm định viên có

thể tham khảo hai kết quả này để đưa ra mức giá phù hợp.

Tư vấn cho ngân hàng: Ngân hàng có thể sử dụng kết quả này để: Cho

vay để đảm bảo an toàn, ngân hàng có thể sử dụng biên độ giao động của giá

từ 5%-15%, hoặc theo quy định chung ngân hàng cũng có thể cho vay khoảng

30% giá trị định giá để hạn chế rủi ro.



Tuy nhiên khi theo mét quy trình chuẩn như vậy, đã có mức giá hợp lý thì

cho vay bao nhiêu là theo quy định của ngân hàng và tuỳ thuộc vào bất động

sản bảo đảm đó có tính thanh khoản( có bán được hay không) khi người vay

không trả được nợ. Nếu bất động sản thế chấp có giá trị rất lớn nhưng tính

thanh khoản thấp, thậm chí không có tính thanh khoản thì ngân hàng cũng sẽ

quyết định không cho vay.

Vì thời gian định giá là ở thời điểm hiện tại, nhưng những khoản vay

thường có thời gian dài nên khi chúng được bán thì giá của nó đã thay đổi

không còn ở mức giá tại thời điểm định giá nữa mà bán nó trong tương lai, và

có thể tại thời điểm tương lai đó thị trường bất động sản rất trầm lắng, do đó

ngân hàng cũng không thể bán được để thu hồi nợ. Đây cũng là lý do khiến

kết quả thẩm định giá trong ngân hàng thấp hơn so với thị trường.

3.2.4. Xây dựng phần mềm thẩm địnhHiện tại trong công tác thẩm định giá, BacA AMC sử dụng các phần

mềm tin học văn phòng căn bản như: Word, Excel, Easy treet draw…để hỗ

trợ cho nghiệp vụ định giá, tuy nhiên, công ty vẫn chưa có một phần mềm

chuyên dụng cho công tác thẩm định giá. Vì vậy công ty cần xây dựng phần

mềm thẩm định giá để phục vụ hoạt động nghiệp vụ cũng như công tác quản

lý.

Phần mềm sẽ giúp công tác thẩm định giá một cách nhanh chóng khoa

học và bao gồm các chức năng chính sau đây:

- Quản lý vụ thẩm định: quản lý thông tin vụ thẩm đinh.

- Quản lý dữ liệu thị trường: quản lý thông tin thị trường của các tài sản

so sánh.



3.2.5. Giải pháp về Marketing dịch vụVới mục tiêu quản lý chất lượng và định hướng chung mà BacA AMC

đưa ra ở trên thì việc xây dựng chương trình Marketing cụ thể trong thời gian

tới là rất cần thiết để hạn chế các nhược điểm và hoàn thành đạt được mục

tiêu mà công ty đã đề ra.

3.3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý

3.3.1. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá

Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá, Chính Phủ

cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm:

- Xây dựng luật về giá thay cho pháp lệnh về giá bởi trong luật kinh

doanh bất động sản có những điểm phủ định lại pháp lệnh về giá. Mặt khác,

cần áp dụng linh hoạt luật kinh doanh bất động sản.

- Xã hội hoá ngành thẩm định giá bằng việc cấp phép, tạo sân chơi

công bằng cho các tổ chức, doanh nghiệp có đủ điều kiện và tư cách pháp

nhân để thực hiện công việc thẩm định giá. Không cần phân biệt là của Nhà

nước hay của tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy

chế chung.

3.3.2. Ổn định và minh bạch thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản thời gian qua biến động rất nhanh, sự biến

động thành các cơn sốt đất ở một số vùng khu vực, khiến cho mức giá đất

vượt xa giá trị sử dụng của nó. Bản chất của vấn đề tạo nên cơn “sốt” là cầu

của thị trường bất động sản vượt quá “cung”, làm cho cán cân cung- cầu mất

cân bằng đã đẩy giá lên cao, vượt quá bản chất thực của nó.

Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất, giải pháp

trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công

nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy



nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ

cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các

tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển

thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án

đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài

chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử

dụng hoặc xuống cấp.

Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư, điều chỉnh

một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn

thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được

vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách

các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị

trường bất động sản.

Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường

bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ

động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung-cầu về đất; đẩy

nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm

đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn

đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tư

để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung,

đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.

Kết luận



Với mỗi ngân hàng thương mại thì mục tiêu hàng đầu được đặt ra là lợi

nhuận, tăng trưởng, ổn định. Để đạt các mục tiêu đó thì ngân hàng phải nâng

cao chất lượng các hoạt động dịch vụ của mình trong đó có hoạt động tín

dụng vì đây là hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận, nguồn thu chính của

ngân hàng. Để nâng cao hoạt động tín dụng thì phải nâng cao chất lượng của

công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm. Do đó nhằm đáp ứng những đòi hỏi

bức xúc trong thực tiễn và giải quyết những vấn đề lí luận về hoàn thiện công

tác thẩm định giá bất động sản là nội dung tư tưởng cơ bản của luận văn: “

Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại

Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á”.

Luận văn đã nghiên cứu và làm sáng tỏ những cơ sở lý luận cơ bản

quyết định tính khoa học của việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động

sản. Chúng bao gồm: định nghĩa, quan điểm, quan niệm về bất động sản, giá

trị bất động sản; sự cần thiết khách quan phải thẩm định giá bất động sản, các

yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Bằng cách phân tích, đánh giá

chúng về mặt lượng và chất, giới hạn chúng về mặt không gian và thời gian,

luận văn đã khẳng định và thừa nhận chúng xứng đáng được coi là nền tảng

để dựa vào đó người ta xây dựng hoàn thiện công tách thẩm định giá bất động

sản có tính khoa học.

Sử dụng các phương pháp liệt kê, so sánh, phân tích luận văn đã làm

nổi bật những ưu diểm cũng như hạn chế của từng phương pháp định giá bất

động sản từ đó khẳng định có 4 phương pháp định giá bất động sản cơ bản

nhất đáng được sử dụng trong các cuộc thẩm định giá.

Trên nền tảng các kiến thức lí luận đã trình bày, luận văn đã đi sâu vào

tìm hiểu thực trạng của việc thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay tại BacA

AMC để từ đó rót ra ưu điểm, hạn chế của các cách thức thẩm định giá mà

BacA AMC đã áp dụng để tìm ra nguyên nhân của các hạn chế đó.



Với những nguyên nhân được tìm ra, luận văn đã đưa ra một số giải

pháp vừa mang tính vĩ mô vừa mang tính vi mô để khắc phục, hoàn thiện và

nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại ngân hàng, đó là:

Giải pháp về nhân sự

Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu

Sửa đổi về quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS cho phù hợp

Xây dựng phần mềm thẩm định giá

Giải pháp về Marketing dịch vụ.

Kiến nghị đối với Chính Phủ, Ngân hàng nhà nước và các cơ quan bộ

ngành có liên quan về việc ban hành, sửa đổi các văn bản pháp quy liên

quan đến định giá

Vì đây là một vấn đề hết sức phức tạp, nhận thức còn hạn chế cho nên

không tránh khỏi những thiếu sót và sai lầm. Vì vậy tôi rất mong nhận được

những ý kiến đánh giá quý báu của thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn

thiện hơn. Một lần nữa, xin được trân trọng cảm ơn Thạc sĩ. Phạm Văn Bình -

Phó trưởng khoa tài chính doanh nghiệp – Bé môn: Định giá tài sản và kinh

doanh bất động sản và các anh chị làm việc tại Công ty quản lý nợ và khai

thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á đã giúp tôi hoàn thành luận văn này.



MỤC LỤCLêi më ®Çu.................................................................................................1

Ch¬ng 1 C¬ së lý luËn vÒ thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n b¶o ®¶m...........................................................................41.1- LÝ luËn c¬ b¶n vÒ bÊt ®éng s¶n và gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.....................................................................................................41.1.1. BÊt ®éng s¶n..............................................................................4

1.1.1.1......................................................Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n4

1.1.1.2..................................................§Æc ®iÓm c¬ b¶n cña B§S4

1.1.1.3..............................................................................Ph©n lo¹i B§S6

1.1.1.4........................................QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi B§S7

1.1.2. Gi¸ trÞ B§S.....................................................................................8

1.1.2.1.....................................................................................Kh¸i niÖm.8

1.1.2.2..........................Çc yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ B§S9

1.2- Nh÷ng vÊn ®Ò chung vÒ tài s¶n b¶o ®¶m và bÊt ®éng s¶n làm tài s¶n b¶o ®¶m...................................................15

1.2.1. Kh¸i niÖm tài s¶n b¶o ®¶m..............................................15

1.2.2. Vai trß cña tài s¶n b¶o ®¶m víi häat ®éng cho vay trong nÒn kinh tÕ......................................................................16

1.2.3. §iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n b¶o ®¶m..............................................................................................................16



1.3. Lý luËn c¬ b¶n vÒ ®Þnh gi¸ B§S làm tài s¶n b¶o ®¶m..............................................................................................................17

1.3.1. Sù cÇn thiÕt kh¸ch quan ph¶i ®Þnh gi¸ B§S làm tài s¶n b¶o ®¶m........................................................................................

...........................................................................................................17

1.3.2. Kh¸i niÖm ®Þnh gi¸ và thÈm ®Þnh gi¸ B§S ..........18

1.3.3. Nguyªn tắc thẩm định gi¸ trong nền kinh tế thị trường..........................................................................................................18

1.3.3.1. Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt (SDTNVHQN )..........................................................................................18

1.3.3.2. Nguyªn t¾c thay thÕ.......................................................19

1.3.3.3. Nguyªn t¾c dù kiÕn çc kho¶n lîi Ých t¬ng lai20

1.3.3.4. Nguyªn t¾c ®ãng gãp....................................................21

1.3.3.5. Nguyªn t¾c cung cÇu......................................................22

1.3.4. Çc phương ph¸p định gi¸ B§S:..........................................23

1.3.4.1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp...................................23

1.3.4.2. Ph¬ng ph¸p ®Çu t (ph¬ng ph¸p thu nhËp).......24

1.3.4.3. Ph¬ng ph¸p chi phÝ..........................................................26

1.3.4.4. Ph¬ng ph¸p thÆng d.......................................................27

1.3.5. Quy tr×nh định gi¸ B§S........................................................28

Ch¬ng 2 Thùc tr¹ng c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n b¶o ®¶m t¹i C«ng ty qu¶n lý nî vµ khai th¸c tµi s¶n – Ng©n hµng TMCP B¾c ¸....................................35

2.1. Giới thiệu chung về c«ng ty BacA AMC.....................................35

2.1.1. Giới thiệu về c«ng ty mẹ - Ng©n hàng TMCP Bắc Á..........35

2.1.2. Giới thiệu về BacA AMC...............................................................36

2.1.2.1. Bối cảnh ra đời................................................................................36



2.1.2.2. Çc th«ng tin cơ bản..........................................................37

2.1.2.3. Cơ cấu tổ chức........................................................................39

2.2. Thực trạng thẩm định gi¸ bất động sản tại BacA AMC...........43

2.2.1. M« tả sản phẩm..............................................................................43

2.2.2. Biểu phÝ dịch vụ............................................................................44

2.2.3. C¨n cø ph¸p lý BacA AMC sö dông ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ B§S lµm TSB§...................................................................................45

2.2.4. Kh¶o s¸t øng dông thùc tiÔn çc ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n b¶o ®¶m t¹i BacA AMC:.................................................................................................48

2.2.4.1. VÝ dô 1: ph¬ng ph¸p so s¸nh vµ ph¬ng ph¸p chi phÝ........................................................................................................49

2.2.4.2. VÝ dô 2: Ph¬ng ph¸p thÆng d...................................54

2.2.4.3......................................VÝ dô 3: Ph¬ng ph¸p thu nhËp:56

2.2.5. Quy tr×nh thẩm định gi¸ tài sản bảo đảm..................58

2.3. Đ¸nh gi¸ chÊt lîng c«ng t¸c thẩm định gi¸ tại BacA AMC....61

2.3.1. KÕt qu¶ ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ cña BacA AMC trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y............................................................61

2.3.2. Đ¸nh gi¸ chất lượng dịch vụ thẩm định gi¸ theo tiªu chÝ của BacA AMC.............................................................................................65

2.3.2.1. ¦u ®iÓm, nhîc ®iÓm cña c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ t¹i BacA AMC....................................................................................................65

2.3.2.2. Nguyªn nh©n cña nh÷ng u ®iÓm vµ nhîc ®iÓm trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ t¹i BacA AMC.......................69

Ch¬ng 3 Mét sè Gi¶i ph¸p Hoµn thiÖn c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n b¶o ®¶m t¹i baca SV: Vũ Thị Ngoan Líp: CQ46/16.01


amc...............................................................................................................73

3.1. Môc tiªu vµ ®Þnh híng cña BacA AMC trong thêi gian tíi n¨m 2015.....................................................................................................73

3.1.1. Môc tiªu qu¶n lÝ chÊt lîng:.......................................................73

3.1.2. §Þnh híng chung:..........................................................................73

3.2. Một số giải ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c thẩm định gi¸ bất động sản tại BacA AMC.............................................................................74

3.2.1. Giải ph¸p về nh©n sự..................................................................74

3.2.1.1. N©ng cao tr×nh độ chuyªn m«n cho çc chuyªn viªn thẩm ®Þnh gi¸ tài sản trong doanh nghiệp................74

3.2.1.2. N©ng cao đạo đức nghề nghiệp...................................75

3.2.1.3. ChÝnh s¸ch khuyến khÝch lao động..........................75

3.2.2. X©y dựng cơ sở dữ liệu...............................................................76

3.2.2.1. X©y dùng c¬ së ph¸p lý.................................................76

3.2.2.2. X©y dùng B¶ng so s¸nh tû lÖ gi¸ ®Êt...................76

3.2.2.3. X©y dùng B¶ng ®¬n gi¸ ®Êt tõng khu vùc.......77

3.2.2.4. X¸c ®Þnh ®¬n gi¸ gi¸ trÞ çc c«ng tr×nh kiÕn tróc, x©y dùng trªn ®Êt...................................................................77

3.2.2.5. X©y dùng B¶ng hÖ sè ®iÒu chØnh tham kh¶o.........................................................................................................................78

3.2.2.6. Th«ng tin thÞ trêng vÒ tµi s¶n so s¸nh................78

3.2.3. Sửa đổi quy tr×nh và phương ph¸p định gi¸ cho phï hợp................................................................................................................78

3.2.3.1. VÒ quy tr×nh:......................................................................78

3.2.3.2. Söa ®æi ph¬ng ph¸p......................................................79

3.2.4. X©y dựng phần mềm thẩm định..............................................82

3.2.5. Giải ph¸p về Marketing dịch vụ................................................83



3.3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý...............................................83

3.3.1. X©y dựng một khung ph¸p lý cho hoạt động định gi¸...................................................................................................................83

3.3.2. Ổn định và minh bạch thị trường bất động sản........83

KÕt luËn.....................................................................................................85


Engineering

Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản – ngân hàng tmcp bắc á