asuntoradio.fi

Koulutuskierros Raksystems

Kauppakirjamerkinnät ja hyvä kuntotarkastus

J ussi Laaka

Asianajaja, Varatuomari

www.laaka.fi

asuntoradio.fi

Kuntokartoituksen merkitys asuntokaupan turvaamisessa

Kuntokartoituksen perimmäisenä tarkoituksena on saada kauppakirjan ehdot vastaamaan kaupan kohteen todellista tilaa

-kauppahinta -kohteen laadulliset seikat -osapuolten tehtävät ja vastuut

asuntoradio.fi

Kuntokartoituksen ajoittaminen toimeksiantoa hoidettaessa 1) Myyntitoimeksianto 2) Kuntotarkastus 3) Myyntihinnan ja kaupan ehtojen määrittely myyjän

sekä kiinteistövälittäjän kesken 4) Mahdolliset myyjän korjaustoimenpiteet 5) Ostajaehdokas löytyy 6) Uusi tilaisuus, jossa välittäjä, ostajaehdokas, myyjä

sekä kuntotarkastaja a. käydään läpi jo tehty kuntotarkastus b. sovitaan lisätutkimuksien suorittamisesta /

vastuunjaosta 7) Sovitut lisätutkimukset 8) Kaupan ehtojen muokkaaminen 9) Kauppakirjan allekirjoitus

asuntoradio.fi

Kuntotarkastajan ja välittäjän välinen vastuunjako

-kummankin vastuuperusteet harkitaan itsenäisesti

-kumpikin vastaa omassa toiminnassaan aiheuttamistaan virheistä ja niiden johdosta syntyneistä vahingoista

-vastuu suhteessa vahingonkärsijään voi olla yhteisvastuullista eli kumpikin voi joutua vastuuseen koko aiheutuneen vahingon määrästä

-keskinäisessä suhteessa vastuu voidaan jakaa. Tällöin merkitystä vastuunkantokyvyllä

asuntoradio.fi

Kuntotarkastajan valintaan vaikuttavat seikat -kuntotarkastajan vastuuvakuutus

-kuntotarkastajan vakiintuneet toimintamallit / sitoutuneisuus noudattaa annettua ohjeistusta -kuntotarkastajan ammattitaito sekä aiemmat referenssit

-valinnan suorittaa aina kuntotarkastuksen tilaaja -välittäjä voi antaa vaihtoehtoja

asuntoradio.fi

Vastuunrajoitukset / kuntotarkastusraportin sisällöin huomioiminen kauppakirjassa

-jos kuntotarkastuksen sisältöä ei ole purettu kauppakirjan ehtoihin, ei merkittävää vaikutusta virhearvioinnille -vastuunrajoitusten tavoitteena on riskien etukäteishuomiointi sekä kaupanjälkeisten riitelyiden sekä kustannusriskin välttäminen

asuntoradio.fi

Kuntotarkastuksessa havaitut puutteet ja riskit

-myyjä ei voi tehokkaasti rajoittaa vastuutaan kuntotarkastuksessa havaituista puutteista, joita ei ole kerrottu ostajalle (tahallisuus / törkeä huolimattomuus)

-myyjä ei saa salata näitä ostajalta

-myyjän ei tarvitse selittää näitä tarkemmin täyttääkseen tiedonantovelvoitteensa

-eivät yleensä ulota ostajan tarkastusvelvollisuutta rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin

-myyjällä ei ilman ehtoakaan vastuuta ostajan tietoon saatetuista puutteista (vastuunrajoitusehdolla vain informaatio / todistusarvo)

-havaitut riskit voidaan jakaa vastuunjakoehtoja käyttämällä

asuntoradio.fi

Kuntotarkastuksessa havaitsematta jääneet riskit

-riskinjakoon ei vaikuta kuntotarkastajan toimeksiantaja

-ostajalla tavanomainen tarkastusvelvollisuus

-myyjällä tavanomainen tiedonantovelvollisuus

-yleensä salaisia virheitä

-myyjän vastuun rajoittaminen vaikeaa

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtoja koskevat rajoitukset

-Kuluttajan ostaessa asunnon tai kiinteistön elinkeinonharjoittajalta virhevastuuta ei voida pätevästi rajoittaa (MK 2:10 ja AsKL 6:2) -Kun asunnon ostaja on kuluttaja, hänen oikeuttaan esittää vaatimuksia virheen perusteella voidaan rajoittaa ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (AsKL 6:2) -Kiinteistökaupassa kenen tahansa ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain ”sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (MK 2:9)

asuntoradio.fi

Yksilöintivaatimus

-Vastuunrajoitusehtoja tulkitaan oikeuskäytännön mukaisesti suppeasti / sanamuodon mukaan, minkä vuoksi muotoilu kattavaksi on haastavaa

-Epäselvää, kuinka laajat vastuunrajoitukset ovat sallittuja (”myyjä ei vastaa rakennuksen, eikä maaperän kunnosta” ... ”myyjä ei vastaa kosteusmittauksessa havaitun kosteuden mahdollisesti aiheuttamista vaurioista”)

-MK ”sopimalla yksilöidysti, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä”

-AsKL ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta”

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtojen käyttäminen

-oikeutta luovat merkinnät

-vaikuttavat osapuolten väliseen vastuunjakoon

-informatiiviset merkinnät

-ei vaikutusta osapuolten väliseen vastuunjakoon

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtojen ulottuvuus

1) vastuun sulkeminen pois kokonaan 2) vastuun rajoittaminen joko tiettyjen rakenneosien

osalta tai tiettyyn euromäärään saakka tai tietystä euromäärästä lähtien

3) lakiin perustuvan vastuun ajalliset rajoittamiset 4) uusien toimintamallien / ratkaisukeinojen luominen

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtojen käyttämisestä ei ole vielä juurikaan oikeuskäytäntöä ja esimerkit perustuvat oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kannanottoihin. Myöhempi oikeuskäytäntö tulee selkeyttämään vastuunjakoehtojen käyttämistä, minkä vuoksi oikeuskäytäntö tulee huomioida vastuujakoehtojen käyttämisessä.

Vastuunjakoehtojen käyttämisessä on erityisesti huomioitava, että

-ehdot ovat selkeästi kirjoitetut -ehdot on käyty läpi kaupan osapuolten kanssa -on varmistuttu siitä, että kaupan osapuolet ovat ehdot ja niiden merkitykset ymmärtäneet -vastuunjakoehdot perustuvat todelliseen asiantilaan

asuntoradio.fi

1) Vastuun sulkeminen pois kokonaan (purkukuntoinen rakennus)

-kaupan kohteena on vuonna 1950 rakennettu rintamamiestalo, josta on kuntotutkimuksessa havaittu vakavia kosteus- ja lahovaurioita rakennuksen alapohja, ulkoseinä sekä yläpohjarakenteissa” Rakennus on ollut asumattomana ja lämmittämättömänä kauppaa edeltävät viisi vuotta. Tehdyn kuntotutkimuksen mukaisesti rakennusta ei ole taloudellisesti mielekästä korjata, koska korjauskustannukset ylittävät uudisrakentamisen kustannukset.

asuntoradio.fi

Ostajalla on tarkoitus purkaa rakennus sekä rakentaa sen tilalle uudisrakennus. Ostaja ja myyjä ovat tietoisia edellä mainitusta rakennuksen virheistä, eikä rakennukselle ole kaupassa laskettu laisinkaan arvoa. Ostaja sitoutuu olemaan esittämättä myyjää kohtaan, mitään rakennuksen kuntoon / ominaisuuksiin perustuvia vaatimuksia.”

Perustuttava todelliseen tilanteeseen eli kauppahinnan vastattava kauppakirjan merkintöjä.

Todellinen tilanne avattava vastuunjakoehdossa

asuntoradio.fi

1) Vastuun rajoittaminen joko tiettyjen rakenneosien osalta tai tiettyyn euromäärään saakka tai tietystä euromäärästä lähtien

-tulee kysymykseen esimerkiksi, kun ennen kauppaa havaittu korjaustarvetta tai riskejä

-korjaustarpeen osalta, kun korjauksen laajuus tai kustannukset eivät tarkoin tiedossa

-tai kysymykseen esimerkiksi, kun halutaan ottaa huomioon rakennuksen ikää tai muita vastaavia ominaisuuksia

asuntoradio.fi

-”Kuntotarkastuksessa on havaittu korjausta vaativia vaurioita kaupan kohteena olevan rakennuksen alaohjauspuussa sekä siihen liittyvissä ulkoseinän alaosien rakenteissa. Ostaja ottaa vastattavakseen edellä mainittujen rakenneosien korjaamisesta ja sitoutuu olemaan esittämättä myyjää kohtaan mitään niihin liittyviä vaatimuksia. Korjaustarve on otettu huomioon kauppahinnassa”

asuntoradio.fi

-”Kuntotarkastuksessa on havaittu korjausta vaativia vaurioita kaupan kohteena olevan rakennuksen alaohjauspuussa sekä siihen liittyvissä ulkoseinän alaosien rakenteissa. Ostaja ottaa vastattavakseen edellä mainittujen rakenneosien korjaamisesta ja sitoutuu olemaan esittämättä myyjää kohtaan mitään niihin liittyviä vaatimuksia. Korjaustarve on otettu huomioon kauppahinnassa. Mikäli korjauskustannusten määrä kuitenkin ylittää 35.000 euroa, myyjä on vastuussa yksikolmasosasta tarpeellista ja kohtuullisiksi harkituista korjauskustannuksista siltä osin, kuin korjauskustannusten määrä ylittää 35.000 euroa.”

asuntoradio.fi

-”ostaja ja myyjä toteavat, että kaupan kohteena on yli 30 vuotta vanha rakennus, joka ei siitä tehdyn kuntotutkimuksen mukaisesti kaikilta osin vastaa nykymääräyksiä ja rakenteet ovat osin huolto- ja peruskorjaustarpeessa. Ostaja on tietoinen, että kaupan kohteena olevan ikäisessä rakennuksessa saattaa olla odotettavissa hyvinkin pian kaupan tekemisen jälkeen korjaus- ja/tai peruskorjaustarvetta. Ostaja ja myyjä ovat sopineet, että myyjällä ei ole oikeutta esittää kaupan kohteena olevan rakennuksen laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia siltä osin, kuin korjauskustannusten määrä ei ylitä 40.000 euroa. Ostaja ja myyjä ovat ottaneet edellä mainitun huomioon kauppahinnassa.”

asuntoradio.fi

3 Lakiin perustuvan vastuun ajalliset rajoittamiset

”Ostaja ja myyjä ovat sopineet keskenään poiketen Maakaaren 2 luvun 25 § :n säännöksestä seuraavasti: ”J ollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 § :n 1 momentissa tai 24 § :ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle kolmen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen” Ostaja ja myyjä ovat tietoisia siitä, että tällä määräyksellä lyhennetään myyjän Maakaaren mukaista vastuuaikaa”

asuntoradio.fi

4. Uusien toimintamallien / ratkaisukeinojen luominen

Mahdollista hyvin vapaasti kaupan ehdoista siten, että kauppakirja ”räätälöidään” kuhunkin tapaukseen sopivaksi

Voidaan ottaa huomioon kaupan kohteen yksilölliset piirteet tai kaupan osapuoliin liittyvät seikat (esim myyjä rakennusalan ammattilainen)

asuntoradio.fi

-”Ostaja ja myyjä toteavat, että ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa riskirakenteeksi on mainittu rakennuksen alajuoksupuu sekä ulkoseinän alaosan rakenteet. Tehdyissä tutkimuksissa rakenteista ei ole löydetty vaurioita. Mikäli rakenteista löydetään kaupan tekemisen jälkeen vaurioita, ostajan on ilmoitettava asiasta välittömästi myyjälle sekä varattava myyjälle tilaisuus vaurioiden laajuuden sekä korjaustarpeen selvittämiseen sekä varattava myyjälle tilaisuus kustannuksellaan korjata havaitut vauriot. Ostajalla on oikeus nimetä korjaukseen valvoja, jonka kustannuksista vastaa myyjä. Mikäli myyjä ei ole vaurioita korjannut kohtuullisessa ajassa, ostajalla on oikeus vaatia laatuvirheen seuraamuksia Maakaaren mukaisesti, eikä tämä kauppakirjan ehtokohta miltään osin rajoita ostajan Maakaaren mukaisia oikeuksia”

asuntoradio.fi

-”Ostaja ja myyjä ovat sopineet, että mikäli ostaja esittää myyjälle Maakaareen perustuvia vaatimuksia, joiden määrä ylittää 50.000 euroa, myyjällä on oikeus vaatia tehtyä kauppaa puretuksi. Kaupan purkamisessa noudatetaan maakaaren kaupan purkamista koskevia määräyksiä”

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtojen käyttäminen suositeltavaa aina, kun kaupan kohteeseen liittyy joitain erityispiirteitä.

Niiden käyttäminen osa kiinteistövälittäjän ammattitaitoa ja tuo kauppaan huomattavan lisäarvon.

Nykyisin käyttäminen ei tavanomaista, mutta jatkossa tulevat yleistymään.

Merkitys kaupan osapuolille suuri, koska ovat paras keino avata kuntotutkimuksia kauppakirjaan

asuntoradio.fi

KUOLINPESÄ

-KUN HENKILÖ KUOLEE HÄNEN OMAISUUTENSA SIIRTYY HÄNEN KUOLINPESÄNSÄ OSAKKAIDEN J AKAMATTOMAAN YHTEISHALLINTAAN

-OSAKKAILLA EI OMISTUSOIKEUTTA MIHINKÄÄN TIETTYYN ESINEESEEN, VAAN OSAKKAAT OMISTAVAT TIETYN SUURUISEN OSUUDEN KAIKESTA KUOLINPESÄN OMAISUUSMASSASTA

-OMISTAJ UUS MERKITÄÄN ”XX:N KUOLINPESÄ OSAKKAINAAN YY, ZZ, NN (ELI ERIKSEEN LUETELLUT HENKILÖT, J OTKA OVAT OSAKKUUSASEMASSA)

-OSAKKAAT KÄYTTÄVÄT PÄÄTÄNTÄVALTAA YHDESSÄ ELI KAIKKIEN SUOSTUMUS SAATAVA KAIKKIIN OIKEUSTOIMIIN

-MYYJ Ä MERKITÄÄN TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEEN J A KAUPPAKIRJ AAN, KUTEN YLLÄ MAINITTU OMISTAJ UUS

asuntoradio.fi

KUOLINTAPAUS – PERUKIRJ OITUS

-NIIN SANOTTU RAUHOITUSAIKA

-J OS RYHDYTÄÄN PESÄÄN, MAHDOLLINEN SEURAAMUS OSAKKAIDEN HENKILÖKOHTAINEN VELKAVASTUU

-PERIAATTEESSA KUOLINPESÄÄN KUULUVAA OMAISUUTTA VOIDAAN MYYDÄ, MUTTA EI MISSÄÄN NIMESSÄ SUOSITELTAVAA J A AINOASTAAN POIKKEUSTAPAUKSISSA

-HANKALA NÄHDÄ TILANTEITA, MILLOIN ASUNTO-OSAKKEEN TAI KIINTEISTÖN MYYMINEN TÄSSÄ VAIHEESSA OLISI PERUSTELTUA

-MYYNNISSÄ ONGELMANA VARMISTUA SIITÄ, ETTÄ SAADAAN KAIKKIEN OSAKKAIDEN SUOSTUMUS (ONGELMANA TESTAMENTTI)

-USEIN VÄLITTTÄJ Ä TÄSSÄ VAIHEESSA MUKANA ANTAMASSA HINTA-ARVIOTA KUOLINPESÄÄN KUULUVASTA ASUNTO-OSAKKEESTA TAI KIINTEISTÖSTÄ

-ARVIOITAVA AINA KÄYPÄÄN ARVOON

asuntoradio.fi

PERUKIRJ OITUKSEN J ÄLKEINEN AIKA ENNEN OSITUSTA / J AKOA

-MYYNTITOIMEKSIANTO EDELLYTTÄÄ KAIKKIEN OSAKKAIDEN SUOSTUMUKSEN:

-OSAKKAINA LESKI OSITUKSEEN ASTI, PERILLISET SEKÄ YLEISTESTAMENTIN SAAJ AT SEKÄ MYÖS EX –LESKI, J OS AVIOVARALLISUUSSUHDETTA EI OLE PURETTU

1. PARENTEELI (RINTAPERILLISET ELI LAPSET J A LASTEN LAPSET)

2. PARENTEELI (VANHEMMAT J A HEIDÄN LAPSENSA / LASTENSA LAPSET)

3. PARENTEELI (ISOVANHEMMAT J A HEIDÄN LAPSENSA –SERKUT EIVÄT PERI

asuntoradio.fi

-J OS VAINAJ A OLLUT NAIMISISSA, EIKÄ RINTAPERILLISIÄ, LESKI PERII J A VAIN HÄNEN SUOSTUMUKSENSA TARVITAAN

-TÄLLÖIN LESKEN KUOLEMAN J ÄLKEEN HÄNEN PERILLISIKSEEN TULEVAT ENSIKSI KUOLLEEN PUOLISON TOISEN PARENTEELIN PERILLISET (TOISSIJ AISET PERILLISET)

-KOLMANNEN PARENTEELIN PERILLISET EIVÄT TULE PERILLISIKSI LESKEN J ÄLKEEN, VAAN TÄLLÖIN LESKI PERII PUOLISON TÄYDELLÄ OMISTUSOIKEUDELLA J A HÄNEN PERILLISENSÄ PERIVÄT HÄNET

-J OS EI 1 / 2 / 3 PARENTEELIN PERILLISIÄ, EIKÄ OLLUT NAIMISISSA, PERINTÖ MENEE VALTIOLLE

asuntoradio.fi

-EROAVAISUUS YLEISTESTAMANTTI / ERITYISTESTAMENTTI

-YLEISTESTAMENTILLA MÄÄRÄOSUUS KUOLINPESÄN J AKAMATTOMAAN OMAISUUSMASSAAN

-EI SUORAA MÄÄRÄOSAISTA OMISTUSOIKEUTTA KUOLINPESÄÄN KUULUVIIN YSKITTÄISIIN ESINEISIIN –OLIVATPA NE IRTAIMIA TAI KIINTEISTÖJ Ä

-ERITYISTESTAMENTILLA OSUUS TIETTYYN TESTAMENTISSA MÄÄRITELTYYN KUOLINPESÄÄN KUULUVAAN ESINEESEEN TAI MUUHUN OMAISUUTEEN

-J OS EPÄSELVYYTTÄ, KUMMASTA TESTAMENTISTA KYSYMYS, MYYNTITOIMEKSIANTOON J A MYYNTIIN KAIKKIEN TESTAMENTIN SAAJ IEN SUOSTUMUKSET TAI OIKEUDEN VAHVISTUSKANNE

asuntoradio.fi

-ERITYISTESTAMENTIN SAAJ AT EIVÄT OLE KUOLINPESÄN OSAKKAITA, MINKÄ VUOKSI EIVÄT KÄYTÄ PÄÄTÄNTÄVALTAA, EIKÄ KUOLINPESÄN OMAISUUDEN MYYNTIIN TARVITA HEIDÄN SUOSTUMUSTAAN –VAIKKA MYYNNIN KOHTEENA OLISI ERITYISTESTAMENTIN KOHTEENA OLEVA OMAISUUS

-PÄÄSÄÄNTÖISESTI KUOLINPESÄSTÄ EI SAA MYYDÄ OMAISUUTTA, J OKA ERITYISTESTAMANTIN KOHTEENA. MYYNTI EI KUITENKAAN EDELLYTÄ ERITYISTESTAMENTIN SAAJ AN SUOSTUMUSTA. VOIDAAN MYYDÄ, J O OMAISUUS PESÄN SELVITTÄMISEKSI MYYTÄVÄ –ESIM VELKOJ EN MAKSUN TURVAAMISEKSI

asuntoradio.fi

ADOPTIOT

-HEIKKO ADOPITIO

-PERUSTUU VUODEN 1925 OTTOLAPSILAKIIN

-SUHDE BIOLOGISIIN VANHEMPIIN EI KATKEA ELI PERINTÖOIKEUS HEIHIN SÄILYY

-SUHTEESSA OTTOVANHEMPAAN SOVELLETAAN PERINTÖKAAREN 4 LUVUN (KUMOTTUJ A SÄÄNNÖKSIÄ), J OS OTTOLAPSISUHDE PERUSTETTU ENNEN 1.1.1980, J OLLOIN OTTOLAPSILAKI TULI VOIMAAN J A PERITTÄVÄ ON KUOLLUT 1.1.1966 TAI MYÖHEMMIN

-HEIKOSSA ADOPTIOSSA OTTOLAPSELLA EI OLE VÄLITÖNTÄ PERINTÖOIKEUDELLISTA SUHDETTA OTTOVANHEMMAN SUKULAISIIN J A

-OTTOLAPSELLA ON OMAA LASTA HEIKOMPI LAKIOSASUOJ A NÄIDEN OLLESSA YHDESSÄ PERILLISIÄ

asuntoradio.fi

-VAHVA ADOPTIO

-J OS OTTOLAPSISUHDE PERUSTETTU 1.1.1980 TAI SEN J ÄLKEEN

-SUHDE OMIIN BIOLOGISIIN VANHEMPIIN KATKEAA, EIKÄ PERINTÖOIKEUTTA

-OTTOVANHEMPIIN NÄHDEN TÄYSIN VASTAAVASSA ASEMASSA, KUIN HEIDÄN BIOLOGISET LAPSENSA

asuntoradio.fi

VÄLITTÄJ ÄN VELVOLLISUUTENA TARKISTAA, ETTÄ TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN ALLEKIRJ OITTAVAT J OKO ITSE TAI VALTAKIRJ ALLA KAIKKI KUOLINPESÄN OSAKKAAT

-EI RIITTÄVÄÄ TARKISTAA OSAKKUUKSIA AINOASTAAN PERUKIRJ OISTA TAI ISÄNNÖITSIJ ÄN TODISTUSKESTA, VAIKKA PÄÄSÄÄNTÖISESTI OVAT OIKEIN MERKITYT, J OSKUS VIRHEITÄ, EIKÄ VOIDA LUOTTAA OKEELLISUUTEEN.

-J OS VIRHEELLISYYKSIÄ, EIKÄ VÄLITTÄJ Ä TARKISTANUT ALKUPERÄISISTÄ ASIAKIRJ OISTA, MUISSA ASIAKIRJ OISSA OLEVAT VIRHEELLISYYDET EIVÄT POISTA VÄLITTÄJ ÄN VASTUUTA

asuntoradio.fi

-VÄLITTÄJ ÄLLÄ OLTAVA KÄYTÖSSÄ SUKUSELVITYS, J OKA VÄLITTÄJ ÄN TULEE KÄYDÄ LÄPI

-SUKUSELVITYS KATKEAMATON VIRJ ATODISTUSKETJ U KAIKILTA VAINAJ AN ASUINPAIKOILTA, KUN TÄYTTÄNYT 15 VUOTTA SEKÄ ELOSSA OLEVILTA VIRKATODISTUS NYKYISELTÄ REKISTERINPITÄJ ÄLTÄ. KUOLLEILTA PERILLISILTÄ KATKEAMATON VIRKATODISTUSKETJ U KAIKILTA ASUINPAIKOILTA, KUN TÄYTTÄNEET 15 VUOTTA

-SUKUSELVITYS VAADITAAN OSTAJ ALTA, KUN HAKEE LAINHUUDATUSTA TAI REKISTERÖI KAUPPAA OSAKASLUETTELOON ISÄNNÖITSIJ ÄN KAUTTA

-J OS MAISTRAATTI VAHVISTANUT PERUKIRJ AN OSAKASTIEDOT, RIITTÄÄ PERUKIRJ A, J OSSA MERKINTÄ MAISTRAATIN VAHVISTUKSESTA

asuntoradio.fi

-J OS KUOLINPESÄN OSAKKAINA VAJ AVALTAISIA, KIINTEÄN OMAISUUDEN SEKÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN OSAKKEIDEN MYYMINEN J A HANKKIMINEN EDELLYTTÄÄ HOLHOUSTOIMILAIN MUKAISESTI HOLHOUSVIRANOMAISENA TOIMIVAN MAISTRAATIN LUVAN

asuntoradio.fi

LESKEN OIKEUS MYYDÄ OMAA OMAISUUTTAAN

-LESKELLÄ OIKEUS MYYDÄ OMAA OMAISUUTTAAN

-J OS KAUPAN KOHTEENA ASUNTO, J OTA KÄYTETTY PUOLISOIDEN YHTESENÄ KOTINA, TARVITAAN MYYNTIIN KUOLINPESÄN OSAKKAIDEN SUOSTUMUS AVIOLIITTOLAIN VALLINNANRAJ OITUSSÄÄNNÖSTEN PERUSTEELLA

-J OS KAUPAN KOHDE OLLUT LESKEN J A VAINAJ AN OMISTUKSESSA, MYYJ ÄNÄ LESKI SEKÄ KAIKKI KUOLINPESÄN OSAKKAAT (HUOMAA LESKEN OSAKKUUSASEMA, MINKÄ VUOKSI LESKI MUKANA MYYJ ÄNÄ MYÖS KUOLINPESÄN OSAKKAANA)

asuntoradio.fi

PERINTÖOSUUDEN LUOVUTUS / PERINNÖSTÄ LUOPUMINEN

PERINTÖOSUUDEN LUOVUTUS

-PERINTÖOSUUS VOIDAAN LUOVUTTAA KAUPALLA, VAIHDOLLA TAI LAHJ ALLA

-HUOMIOITAVA VEROSEURAAMUKSET (PERINTÖVERO LUOVUTTAJ ALLA J A LAHJ AVERO LAHJ AN SAAJ ALLE / LUOVUTUSVOITTOVERO LUOVUTTAJ ALLE)

-PERINTÖOSUUDEN LUOVUTTAJ A SÄILYTTÄÄ OSAKASASEMAN. LUOVUTUKSENSAAJ A EI TULE OSAKASASEMAAN.

-LUOVUTUKSENSAAJ ALLA J A LUOVUTTAJ ALLA RINNAKKAISLEGITIMAATIO

-LUOVUTUKSENSAAJ ALLA PERINTÖKAAREN 23 LUVUN MUKAISET OIKEUDET

asuntoradio.fi

PERINNÖSTÄ LUOPUMINEN

-PERINNÖSTÄ VOIDAAN LUOPUA.

-TÄLLÖIN ASIAKIRJ ASSA EI MAINITA, KENELLE PERINTÖOSUUS TULEE, VAAN OMISTAJ UUS MÄÄRÄYTYY PERINTÖKAAREN MÄÄRÄYSTEN MUKAISESTI. VASTAAVA TILANNE KUIN, J OS LUOPUJ A OLISI KUOLLUT ENNEN PERITTÄVÄÄ

-LUOPUMINEN MAHDOLLISTA SIIHEN SAAKKA, KUNNES PESÄÄN ON RYHDYTTY TAI KUOLINPESÄOSUUS ON ULOSMITATTU

-EI PERINTÖVEROSEURAAMUKSIA PERINTÖOSUUDESTA LUOPUJ ALLE

-PERINTÖOSUUDESTAAN LUOPUNUT EI OLE KUOLINPESÄN OSAKAS ENÄÄN LUOPUMISEN J ÄLKEEN, VAAN HÄNEN SIJ AANSA TULEVAT HÄNEN PERILLISENSÄ

-OIKEUSJ ÄRJ ESTYKSEN HYVÄKSYMÄ KEINO YLIVELKAISELLE OSAKKAALLE SIIRTÄÄ LAILLISESTI OMAISUUTTAAN OMILLE PERILLISILLEEN

asuntoradio.fi

PESÄNSELVITTÄJ Ä J A/TAI PESÄNJ AKAJ A

PESÄNSELVITTÄJ ÄN J A PESÄNJ AKAJ AN MÄÄRÄÄMINEN

-PESÄNSELVITTÄJ ÄN J A PESÄNJ AKAJ AN MÄÄRÄÄ VAINAJ AN VIIMEISEN ASUINPAIKKAKUNNAN ALUEELLISESTI TOIMIVALTAINEN YLEINEN ALIOIKEUS (KÄRÄJ ÄOIKEUS)

-J OKAISELLA OSAKKAALLA SEKÄ ERITYISTESTAMENTIN SAAJ ALLA OIKEUS TEHDÄ HAKEMUS

-MUILLE OSAKKAILLE VARATAAN TILAISUUS ANTAAA LAUSUMA

asuntoradio.fi

PESÄNSELVITTÄJ Ä

-PESÄNSELVITTÄJ ÄN TEHTÄVÄNÄ SAATTA KUOLINPESÄ J AKOKUNTOON ELI SELVITTÄÄ VASTUUT J A OMAISUUS

-PESÄNSELVITTÄJ ÄN TULEE MAKSAA KUOLINPESÄN VASTUUT

-PESÄNSELVITTÄJ ÄLLÄ OIKEUS MYYDÄ IRTAINTA OMAISUUTTA, MUTTA EI KIINTEÄÄ OMAISUUTTA.

-KIINTEÄN OMAISUUDEN MYYMINEN EDELLYTTÄÄ

-NIMENOMAISET YKSILÖITYYN KIINTEISTÖÖN KOHDISTUVAT VALTAKIRJ AT KAIKILTA OSAKKAILTA (KAHDEN ESTEETTÖMÄN TODISTAJ AN TODISTUKSIN) TAI

-OIKEUDEN ANTAMA MYYNTILUPA, J OSSA MENETTELYSSÄ KAIKILLE OSAKKAILLE VARATAAN TILAISUUS TULLA KUULLUKSI (HUOMIOITAVA LAINVOIMAISUUS)

-NÄISSÄKIN MYYNNEISSÄ HUOMIOITAVA AVIOLIITTOLAIN VALLINNANRAJ OITUSSÄÄNNÖKSET

-KUN PESÄNSELVITTÄJ Ä MÄÄRÄTTY, OSAKKAAT EIVÄT VOI ENÄÄN MYYDÄ KUOLINPESÄÄN KUULUVAA OMAISUUTTA

asuntoradio.fi

PESÄNJ AKAJ A

-PESÄNJ AKAJ AN TEHTÄVÄNÄ SUORITTAA OSITUS SEKÄ J AKAA KUOLINPESÄÄN KUULUVA OMAISUUS KUOLINPESÄN OMAISUUDEN TULTUA SELVITETYKSI

-PESÄNJ AKAJ ALLA EI OIKEUTTA MYYDÄ KUOLINPESÄN OMAISUUTTA

-OIKEUS VOI ANTAA PESÄNJ AKAJ ALLE MYYNTILUVAN PERINTÖKAAREN 23:8 § :N MUKAISESSA TILANTEESSA (KUOLINPESÄN J AKAMINEN EI MUUTOIN MAHDOLLISTA)

-PÄÄSÄÄNTÖISESTI SAMA HENKILÖ MÄÄRÄTÄÄN SEKÄ PESÄNSELVITTÄJ ÄKSI, ETTÄ PESÄNJ AKAJ AKSI

-KÄYTÄNNÖSSÄ KUOLINPESÄN SELVITYS J A J AKOTOIMENPITEET LIMITTYVÄT TOISIINSA

asuntoradio.fi

OSITUKSEN / OMAISUUDEN EROTTELUN SEKÄ KUOLINPESÄN J AKAMISEN MERKITYS

OSITUS / OMAISUUDEN EROTTELEMINEN

-OSITUKSESSA PURETAAN AVIOVARALLISUUSSUHDE

-TULEE TEHTÄVÄKSI SILLOIN, KUN PUOLISOILLA OLLUT AVIO-OIKEUS TOISTENSA OMAISUUTEEN

-OMAISUUDEN EROTTELUSSA J AETAAN OMAISUUS PUOLISOIDEN KESKEN OMISTUSTEN MUKAISESTI

-TULEE TEHTÄVÄKSI SILLOIN, KUIN PUOLISOILLA EI AVIO-OIKEUTTA TOISTENSA OMAISUUTEEN

-OSITUKSEN J A OMAISUUDEN EROTTELUN YHDISTELMÄ MAHDOLLISTA

-TULEVAT TEHTÄVÄKSI SILLOIN, KUIN PUOLISOILLA AVIO-OIKEUS VAIN OSITTAIN

-LESKEN ASEMA OSAKKAANA PÄÄTTYY, KUN AVIOVARALLISUUSSUHDE ON LAINVOIMAISESTI PURETTU

-HUOMATTAVA, ETTÄ MYÖS EX –PUOLISOT OSAKKAINA SIIHEN SAAKKA, KUNNES AVIOVARALLISUUSSUHDE ON PURETTU OSITUKSESSA

asuntoradio.fi

KUOLINPESÄN OMAISUUDEN J AKAMINEN

-KUOLINPESÄÄN KUULUVA OMAISUUS J AETAAN OSAKKAIDEN KESKEN

-VOIDAAN TEHDÄ MYÖS OSITTAISENA SITEN,E TTÄ VAIN OSA OMAISUUDESTA J AETAAN J A OSA J ÄTETÄÄN EDELLEEN KUOLINPESÄN YHTEISHALLINTAAN

-KUN KAIKKI OMAISUUS J AETTU LAINVOIMAISESTI, OSAKKAIDEN OSAKKUUSASEMA PÄÄTTYY J A OMISTAJ UUS ON PERINNÖNJ AKOKIRJ AN MUKAINEN

-KUOLINPESÄN J AON TULTUA LAINVOIMAISEKSI, OMAISUUS LUOVUTETAAN OSAKKAILLE PERINNÖNJ AKOKIRJ AN MÄÄRÄYSTEN MUKAISESTI

asuntoradio.fi

-PERINNÖNJ AON SEKÄ OSITUKSEN / OMAISUUDEN EROTTELUN MUOTOVAATIMUKSET SOPIMUSOSITUKSESSA:

-KIRJ ALLISESTI

-KAIKKIEN OSAPUOLTEN ALLEKIRJ OITTAMA

-KAHDEN ESTEETTÖMÄN TODISTAJ AN OIKEAKSI TODISTAMA

-PERINNÖNJ AKON SEKÄ OSITUKSEN / OMAISUUDEN EROTTELUN MUOTOVAATIMUKSET TOIMITUSOSITUKSESSA

-KIRJ ALLISESTI

-PESÄNJ AKAJ AN ALLEKIRJ OITTAMA

asuntoradio.fi

-PERINNÖNJ AON SEKÄ OSITUKSEN / OMAISUUDEN EROTTELUN LAINVOIMAISUUS J A MOITE

-SOPIMUSJ AKO SEKÄ SOPIMUSOSITUS / SOPIMUS OMAISUUDEN EROTTELUSTA

-VOI MOITTIA VAIN MUOTOVIRHEEN PERUSTEELLA

-MOITEAIKA KUUSI KUUKAUTTA

-MOITITTAVA ALUEELLISESTI TOIMIVALTAISESSA YLEISESSÄ ALIOIKEUDESSA

-LAINVOIMAISEKSI, KUN VIIMEISIN OIKEUSASTE ON ANTANUT TUOMION / TUOMION VALITUSAIKA KULUNUT UMPEEN, EIKÄ VALITUSTA OLE TEHTY

-J OS OSAPUOLET HYVÄKSYVÄT J A SITOUTUVAT OLEMAAN MOITTIMATTA, TULEE HETI LAINVOIMAISEKSI

asuntoradio.fi

-TOIMITUSJ AKO SEKÄ TOIMITUSOSITUS / PESÄNJ AKAJ AN RATKAISU OMAISUUDEN EROTTELEMISESTA

-VOI MOITTIA MUOTOVIRHEEN J A SISÄLLÖN PERUSTEELLA

-MOITEAIKA KUUSI KUUKAUTTA

-MOITITTAVA ALUEELLISESTI TOIMIVALTAISESSA YLEISESSÄ ALIOIKEUDESSA

-LAINVOIMAISEKSI, KUN VIIMEISIN OIKEUSASTE ON ANTANUT TUOMION / TUOMION VALITUSAIKA KULUNUT UMPEEN, EIKÄ VALITUSTA OLE TEHTY

-J OS OSAPUOLET HYVÄKSYVÄT J A SITOUTUVAT OLEMAAN MOITTIMATTA TULEE HETI LAINVOIMAISEKSI

asuntoradio.fi

KIINTEISTÖVÄLITTÄJ ÄN TEHTÄVÄNÄ TOIMEKSIANTOA VASTAANOTTAESSA J A/TAI KAUPPAKIRJ AA LAATIESSA SELVITTÄÄ PERINNÖNJ AON SEKÄ OSITUKSEN LAINVOIMAISUUS

-PERINNÖNJ AKOKIRJ A SEKÄ OSITUSKIRJ A / ASIAKIRJ A OMAISUUDEN EROTTELEMISESTA

-KAIKKIEN OSAPUOLTEN HYVÄKSYMISET

-LAINVOIMAISUUSTODISTUS OIKEUDESTA

-HUOMIOITAVA, ETTÄ MOITEPROSESSI VOI KESTÄÄ VUOSIA ELI LAINVOIMAISUUTTA EI VOI PÄÄTELLÄ SEN PERUSTEELLA, ETTÄ ASIAKIRJ AN LAATIMISESTA ON KULUNUT VUOSIAKIN AIKAA

asuntoradio.fi

KIITOS J A HYVÄÄ PÄIVÄN J ATKOA