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AVVOCATO
GENNARO MARASCIUOLO
del Foro di Trani
Rent to buy
Cosa è e come è stato disciplinato
D.L. 133/2014
Decreto Sblocca Italia
Art. 23: contratto che prevede l'immediata
concessione del godimento di un immobile,
con diritto per il conduttore di acquistarlo
entro un termine determinato imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte di
canone indicata nel contratto
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Rtb
Perché conviene al venditore
Molte più chance di trovare un acquirente.
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Rtb
Perché conviene all'acquirente
• entra subito in possesso dell'immobile;
• incomincia a pagare un canone che
comprende anche una somma da
scomputare dal prezzo di vendita;
• raggiungimento del c.d. equity bancario.
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Come funziona il rent to buy
Negozio bifasico:
I Fase: locazione;
II Fase: trasferimento della proprietà.
Decreto Sblocca Italia
Locazione
SOSTITUITA
DA
Diritto di godimento
Rinvio alle norme sull’usufrutto
a) redazione di un inventario e garanzie
(artt. 1002 – 1003 c.c.);
b) riparto delle spese di custodia, di
amministrazione e manutenzione
ordinaria (artt. 1004, 1005, 1006 e 1007
c.c.);
c) casi di usurpazione (art. 1012);
d) riparto delle spese di lite (art. 1013 c.c.).
Non applicazione
1) Legge 392/1978;
2) Legge 431/1998.
Es.:durata minima, rinnovo automatico,
disdetta, sfratto.
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Cosa succede in caso di
inadempimento
1)Inadempimento del proprietario –
concedente;
2)Inadempimento del conduttore –
acquirente.
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Inadempimento del proprietario –
concedente
Acquirente può:
1) agire per la risoluzione del contratto di rtb e ottenere la restituzione della parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
2) agire ex art. 2932 c.c., per ottenere trasferimento della proprietà dell'immobile.
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Inadempimento del conduttore –
acquirente
Risoluzione del contratto di rtb solo se il
mancato pagamento, anche non
consecutivo, di canoni è superiore ad un
ventesimo (1/20) del loro numero
complessivo.
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Inadempimento del conduttore –
acquirente
Una volta sciolto il contratto l'acquirente:
1) dovrà restituire l'immobile;
2) perderà interamente i canoni versati e
saranno definitivamente acquisiti dal
proprietario a titolo di indennità, salva
diversa pattuizione fra le parti.
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Inadempimento del conduttore –
acquirente
Se il conduttore non rilascia l’immobile, è
possibile sfrattarlo?
Applicazione dell’art. 474 c.p.c.
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La tutela del conduttore –
acquirente
1) trascrizione del contratto di locazione (art.
2643, comma primo, n. 8);
2) trascrizione del contratto preliminare di
compravendita (art. 2645 bis c.c.) con
validità decennale;
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Al rent to buy si applicano anche
1) l'art. 2668, quinto comma c.c., in materia di cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare;
2) l'art. 2775 bis c.c. conferisce al promissario acquirente, nel caso in cui la trascrizione sia ancora valida, un privilegio speciale sul bene immobile, in caso di procedura esecutiva (vendita all'asta azionata da un terzo creditore del proprietario – concedente);
3) l'art. 2825 bis c.c., estensione dell'ipoteca a garanzia del mutuo, anche alla porzione del fabbricato, oggetto di un preliminare di vendita, se il promissario acquirente si accolla la quota del debito derivante dal mutuo.
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