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Programma Culturale Experimentdays Milano 2015
#xdaysmi15
A cura di Legacoop
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
Introduzione Rossana Zaccaria, Legacoop Abitanti
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
LE FORME DELL’ABITARE COLLABORATIVO
L’abitare collaborativo si sta diffondendo in varie forme: fenomeno sociale spontaneo, spesso urbano, a livello di
condominio o di quartiere, autopromosso e autogestito (dall’orto urbano, al cohosuing, alla social street…);
fenomeno storicamente organizzato dalle cooperative dove i soci si mettono insieme per dare risposta a un bisogno abitativo e intorno a questo creano un sistema di comunità e servizi;
un fenomeno promosso da attori pubblici locali come sperimentazione di welfare: Comune di Milano ha avviato un progetto sperimentale di incrocio domanda offerta di servizi a livello condominiale/quartiere aggregando esigenze degli abitanti;
Un fenomeno promosso da investitori pubblici e privati in insediamenti abitativi, talvolta di molti alloggi (FIA (con fondi CdP e altri investitori - 20.000 nuovi alloggi)
I GESTORI SOCIALI
In diversi contesti, quelli non strettamente auto-promossi/nati dal basso, si sta quindi strutturando un’esperienza di organizzazione dell’abitare collaborativo dove agiscono dei soggetti che svolgono una funzione di Gestione Sociale: Selezione degli abitanti Start-up della comunità Promozione di pratiche collaborative Offerta di servizi sociali e culturali all’abitare in connessione
con altri attori del territorio Il Gestore Sociale si sta quindi configurando come un nuovo “mestiere” che prevede diverse competenze per attività che variano a seconda dei contesti: Facility Management / Property Management/ Community Management/ altro.
HOUSING SOCIALE: UN SISTEMA A TRE POLI
Nel documento emerso da Urban Promo 2014 si afferma che:
• “ L’Housing Sociale genera una forma particolare di welfare; è importante dotarsi di una metrica finanziaria e sociale per misurarlo valutandone le performance economiche e sociali.”
• “L’Housing sociale diviene un luogo dove costruire un partenariato a tre: c’
il pubblico, c’
il privato e c’
l’abitante
che diventa soggetto attivo in quanto portatore di pratiche collaborative. Quindi l’abitante va visto come un elemento fondamentale di questo sistema, che
ternario e non binario”.
VERSO UNA CODIFICAZIONE….
Da parte di alcuni attori che promuovono interventi di Housing Sociale inteso come forma di secondo welfare, è stato espresso il bisogno di codificare il Gestore Sociale , di specificarne funzioni e competenze, in un’ottica di accreditamento.
Laddove esiste un investitore, seppur in un’ottica di capitali pazienti, si aspetta un ritorno economico da garantire e in questo caso la capacità del Gestore diventa essenziale sia a garanzia dell’impatto sociale che del rendimento finanziario.
Questa può essere una direzione interessante che spinge verso la professionalizzazione, la qualità, la strutturazione di competenze complesse.
Allo stesso tempo tuttavia esistono espressioni complementari di auto organizzazione o di modalità di gestione cooperativa che stanno assumendo nuove forme a partire da una lunga tradizione.
Cooperative di Abitanti
Il mondo della cooperazione esprime da più di un secolo la possibilità di aggregarsi per rispondere a dei bisogni. In questo mondo sono nate le cooperative edifictarici prima, poi le cooperative di abitazione, che dal congresso del 1998 hanno deciso di auto-definirsi cooperative di abitanti.
Questa definizione corrisponde a un passaggio culturale importante, che ha messo al centro gli abitanti, portatori di bisogni e risorse, e le cooperative come costruttrici di comunità.
Legacoop Abitanti: costituita nel 1961, ha organizzato oltre 3.000 cooperative che hanno realizzato circa 300.000 alloggi, distribuiti sull’intero territorio nazionale e una base sociale formata da oltre 400.000 soci.
Alloggi in locazione: 15.000 in Lombardia/49.000 in totale in Italia
UN PRINCIPIO FONDANTE
MUTUALITA’ COME ABITARE COLLABORATIVO
L’articolarsi del discorso delle Cooperative di Abitanti ruota intorno al carattere integrante della mutualità.
La mutualità non è solo governance, non è solo patrimonio e trasmissione intergenerazionale, non è solo un rapporto con i soci, né un principio ideale.
La mutualità è qualcosa che unisce tutti questi aspetti, è il collante che tiene uniti questi elementi ed è contemporaneamente il mezzo che li mette in movimento e li integra.
BILANCI SOCIALI (Studio del 2014 Facoltà di Sociologia di Bologna)
PRINCIPI COOPERATIVI International Cooperative Alliance
1. Libertà 2. Sicurezza 3. Parità 4. Dinamismo 5. Vicinanza 6. Comunità 7. Fiducia 8. Equità 9. Collaborazione 10.Solidarietà
LE COOPERATIVE E LA GESTIONE SOCIALE
Rispetto alla Gestione Sociale di modalità di abitare collaborativo declinano la propria competenza come costruttrici di comunità: con i propri soci in un’attività mutualistica che si sta rinnovando; Presso patrimoni di terzi in scenari diversi dove si stanno
sperimentando scenari e rapporti sociali diversi. Cooperativa Degradi, fondata nel 1909, attualmente 6000 soci. Ha mantenuto una tradizione di proprietà indivisa (alloggi in
affitto con un canone calmierato). Ha un patrimonio storico che sta riqualificando con strategie
interessanti di valorizzazione Ha sviluppato interventi recenti innovativi come Zoia a Milano Opera come Gestore Sociale a Borgo Sostenibile, intervento del
FIA di 350 alloggi.
LE COOPERATIVE E LA GESTIONE SOCIALE
Cooperativa Dar Casa, nasce all’inizio degli anni novanta per offrire una risposta al bisogno di casa dei cittadini stranieri. A fronte di a un bisogno abitativo sempre più diffuso, estende l’azione a tutti, italiani o stranieri, alla ricerca di case in affitto a prezzi ragionevoli. Opera come Gestore Sociale nel progetto del FIA Cenni di
cambiamento: un progetto innovativo ed è il più grande intervento in Europa che utilizza un sistema di strutture portanti in legno per realizzare 123 alloggi in classe energetica A.
Il complesso offre appartamenti in affitto a canone calmierato e in affitto con patto di futuro acquisto.
Sta sperimentando in varie forme una gestione del patrimonio pubblico ERP
LE COOPERATIVE E LA GESTIONE SOCIALE
La Cooperativa Di Vittorio nasce nel 1972 dalla fusione di tante piccole cooperative a proprietà indivisa nate all’interno delle fabbriche. L’unione di tutte le esperienze avviate portò in dote un patrimonio di oltre 5000 iscritti.
Nel 1995 primi alloggi per anziani
Nel 2008 Fondo di solidarietà per il sostegno di famiglie in difficoltà.
Nel 2013 Prima collaborazione con CdP con un ruolo di promotore e di futuro Gestore Sociale per vari interventi tra cui NEXT TO, 350 alloggi che stanno per essere costruiti a Torino
ECO COURTS www.cortiliecologici.it
Tutte insieme le famiglie possono fare la differenza: le scelte quotidiane di acquisto, mobilità e gestione della casa possono
tradursi non solo in un vantaggio ambientale ma anche economico.
2.000 piani d’azione
Consumo energetico
Produzione di rifiuti
Consumo idrico
3.000 famiglie coinvolte
-15%
-30%
-15%
IL PORTALE DELL’ABITARE SOSTENIBILE
Selezionando gli eco-consigli più adatti alle proprie esigenze, si può comporre un Piano d’Azione che
resterà memorizzato sulla pagina utente.
I RISULTATI DEL PROGETTO ECO COURTS
Grazie al progetto al progetto Eco Courts sono stati risparmiati: 4.450.016 kWh di energia elettrica 337.453 mc di acqua 41.895 mc di gas 721.557 kg di rifiuti Evitando di emettere 2.579 tonnellate di CO2 In termini di risparmi percentuali i condomini che hanno dimostrato le migliori performance hanno permesso di ridurre i propri consumi: Risparmio di acqua: -23,5% Risparmio energia termica/riscaldamento: -30,6% Risparmio energia elettrica: -35,8%
DOMANDE AI RELATORI
Quali novità state sperimentando come gestori sociali di vostri patrimoni o di patrimoni di terzi? Se gli abitanti non sono vostri soci ci sono delle sostanziali differenze? Si possono trovare degli strumenti che definiscano un modello da seguire per l’amministrazione dei condomini collaborativi? In che modo si possono integrare e valorizzare l’autogestione e la presenza di spazi e servizi gestiti? Di quali strumenti si stanno dotando i gestori sociali?
La gestione sociale in due direzioni: servizi innovativi in proprietà indivisa e in nuove esperienze di Housing Sociale Federico Ugliano, Cooperativa Ferruccio Degradi
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
Federico Ugliano Cooperativa Edificatrice Ferruccio Degradi
LA GESTIONE SOCIALE IN DUE DIREZIONI: SERVIZI INNOVATIVI IN EDIFICI A PROPRIETA’
INDIVISA E IN NUOVE ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE
NATA NEL 1909 PER SODDISFARE IL BISOGNO ABITATIVO DEI PROPRI SOCI
DUE PAROLE SULLA COOPERATIVA DEGRADI
DA ALLORA COSTANTE INCREMENTO DEL PATRIMONIO CHE RAGGIUNGE OGGI 1000 APPARTAMENTI DIVISI IN 4 QUARTIERI E DATI IN GODIMENTO I SOCI
NEL 2014 OLTRE 6000 SOCI, PATRIMONIO NETTO DI CIRCA 50 MILIONI, DEPOSITO SOCIALE DI CIRCA 27 MILIONI
DA SEMPRE GRANDE ATTENZIONE ALLA SOCIALITA’, AI RAPPORTI TRA LE PERSO-NE, ALLA CULTURA: TANTE ATTIVITA’ RICREATIVE E UN TEATRO IN PROPRIETA’ E GESTIONE
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‣ INNOVAZIONE TECNOLOGICA‣ SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE
‣ EFFICIENZA ENERGETICA
L’ESPERIENZA DI ZOIA - COOPERAZIONE
- Riscaldamento e acqua calda sanitaria con pompe di calore alimentate da acqua di falda
- Cassette wc e irrigazione giardini con acqua di falda
- Impianto fotovoltaico
- Ventilazione meccanica controllata
- Involucro con cappotto da 16 cm
- Infissi con vetri basso emissivi
- Cucine con piastra di cottura ad induzione
- Classe Energetica A
L’ACQUA? E’ UN PUNTO FISSO
L’attenzione per la sostenibilità ambientale, per la riduzione dei rifiuti e dei materiali inquinanti, per il riciclo, è parte integrante della modalità di agire della Cooperativa A fronte di ciò la Cooperativa ha predisposto, un
per portare beneficio all’ambiente incentivando la riduzione di circolazione di materiale plastico, e per portare miglioramenti alla quotidianità degli abitan-ti, grazie ad un impianto che fornisce acqua refri-gerata e gasata a “domicilio”, nonché un risparmio economico non trascurabile.
Un contributo alla quotidianità degli abitanti ma anche un’iniziativa volta a mantenere vivi i rapporti tra vicini.
Il servizio infatti è stato pensato per per-mettere ai Soci di non dover acquistare una lavatrice (con relative spese da non effettuare ma anche un notevole rispar-mio di spazio nell’appartamento), ma anche per favorire momenti di incontro tra il vicinato. Inoltre, un sistema con-cepito con questa modalità, consente risparmio di acqua e di detersivi a bene-ficio dell’ambiente.
I PANNI SPORCHI LI LAVIAMO INSIEME
I PANNI SPORCHI LI LAVIAMO INSIEME
Gli spazi commerciali al piano terra sono stati messi a bando: il concorso (Zoia Offi-cine Creative) era rivolto a creativi, artigia-ni, associazioni e chiunque avesse voglia di svolgere la propria attività restituendo occasioni e eventi al quartiere.A vincere un liutaio, una gallerista d’arte, delle architette, delle scenografe
LA CREATIVITA’ E’ D’OBBLIGO
LA CREATIVITA’ E’ D’OBBLIGO
qui la cucina e’ di casa
In merito ai singoli alloggi, la Cooperativa offre ai soci un servizio innovativo ed economicamente molto utile:tutti gli alloggi sono stati dotati di arredo dell’angolo cottura.La cucina è fornita di piano cottura ad induzione.
D.I.T.: DO IT TOGETHER
Per incentivare la mobilità sostenibile è statorealizzato uno spazio pubblico dedicato aldeposito delle biciclette.
Inoltre, per incentivare la socialità, tra sociabitanti e residenti del quartiere, è statoaperto uno spazio “fai-da-te”, con banchi dilavoro e attrezzi necessari per realizzare piccoli lavori di falegnameria, hobbistica, ecc.Sono peratlro stati organizzati anche corsisul ri-uso con architetti e designer.
la piazza pubblica
Nell’ambito del progetto, è sta-to concordato il rifacimento della piazza, prima adibita a semplice parcheggio e ad ospitare il merca-to settimanale: nel nuovo progetto la piazza diventerà centro pulsante del quartiere e sarà luogo per ospi-tare feste, eventi o semplici mo-menti di convivialità
la piazza pubblica
LA SFIDA DI “BORGO SOSTENIBILE”
323 APPARTAMENTI IN HOUSING SOCIALE A FIGINO DI PROPRIETA’ DELLA SGR INVESTIRE
CIRCA IL 40% IN PATTO DI FUTURA VENDITA A 8 ANNI, L’ALTRA META’ IN AFFITTO DIVISO TRA CANONE MODERATO, CONVENZIONATO E SOCIALE
DIVERSITA’ NELLE MODALITA’ DI ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI (BANDI E INCONTRI PUBBLICI)
PERCORSI CONDIVISI OLTRE CHE CON LA PROPRIETA’ ANCHE CON FONDAZIONE HOUSING SOCIALE, ADVISOR DEL PROGETTO
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I SERVIZI PROPOSTI
ATTIVITA’ DI FACILITY
ATTIVITA’ DI PROPERTY
ATTIVITA’ DI SPORTELLO PUBBLICO DEL BORGO
ATTIVITA’ DI SOSTEGNO ALLA CREAZIONE DELLA NUOVA COMUNITA’ E INTEGRAZIONE CON QUELLA ESISTENTE
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LE ATTIVITA’ GIA’ SVOLTE
INSEDIAMENTO DEL 50% DEGLI INQUILINI
GESTIONE DELLE PRIME PROBLEMATICHE ABITATIVE
ASSEGNAZIONE DEI RUOLI DI RAPPRESENTANZA (CAPISCALA) AGLI INQUILINI
PRIMI INCONTRI CONVIVIALI ED OPERATIVI PER LA PROGETTAZIONE DEGLI SPAZI COMUNI
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Federico Ugliano Cooperativa Edificatrice Ferruccio Degradi
LA GESTIONE SOCIALE IN DUE DIREZIONI: SERVIZI INNOVATIVI IN EDIFICI A PROPRIETA’
INDIVISA E IN NUOVE ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE
Il Progetto Ospitalità Solidale Sara Travaglini, Cooperativa Dar Casa Cristina De Michele, Cooperativa Comunità Progetto Ilaria Scovazzi, Arci Lombardia
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
Esperienze di mutualità e progettazione condivisa dell’abitare in cooperativa a Torino Massimo Rizzo, Presidente Cooperativa di Vittorio, Torino
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
sabato 7 novembre, milano Experimentdays
Esperienze di mutualità e progettazione condivisa dell’abitare in cooperativa a Torino
La Cooperativa Edilizia “G. Di Vittorio” a proprietà indivisa
Cooperative a proprietà indivisa
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Lo scopo della Cooperativa è quello di ottenere ……… a condizioni possibilmente migliori ………. il soddisfacimento dei propri bisogni abitativi mediante l’assegnazione in godimento di unità immobiliari
Patrimonio della cooperativa dati al 31 dicembre 2014
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alloggi consegnati
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La Cooperativa nasce all’inizio degli anni ‘70, affondando le sue radici nelle rivendicazioni del movimento operaio, nella volontà delle persone di unirsi e cooperare per costruire insieme un futuro attraverso la partecipazione, la mobilitazione e l’auto organizzazione per rispondere al bisogno primario della casa.
Le origini
Cooperativa G. Di Vittorio – Le origini
La Cooperativa a proprietà indivisa è la risposta ad un welfare che lo Stato non riesce più a sostenere, risponde a coloro che sono troppo ricchi per usufruire di una casa popolare e troppo poveri per permettersene una sul libero mercato. Le prime realizzazioni rispondono all’estremo bisogno di alloggi in tempi brevi, e di conseguenza le scelte, premiano soluzioni essenziali, economiche e quantitativamente importanti.
1981, Torino , via Tempia 4 semitorri all’ingresso della Torino Milano 240 alloggi
Cooperativa G. Di Vittorio – Le origini
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Da metà degli anni ‘80 la Cooperativa inizia un percorso di innovazione nel modo di costruire sia architettonico che urbanistico. Gli interventi hanno dimensioni più ridotte, la costruzione di pochi grandi complessi lascia spazio ad un alto numero di cantieri, composti di pochi decine di alloggi ognuno. L’integrazione tra le risorse derivanti dal piano decennale nazionale per la casa e le politiche regionali di agevolazione per le cooperative a proprietà indivisa, consentono alla Cooperativa di crescere e di strutturarsi.
2003, Torino via Tasca - 76 alloggi
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2009, Torino, via Artom – 39 alloggi
Il punto di svolta è rappresentato dalla fine del piano per la casa, che vede il suo ultimo bando nel 1994. Da questo momento, le politiche per l’edilizia sociale si sviluppano attraverso bandi che presuppongono la disponibilità delle aree edificabili a carico degli operatori. Così la Cooperativa consolida la propria struttura economica e finanziaria e migliora la capacità di muoversi sul mercato, sfruttando le opportunità presenti e crescendo anche come soggetto imprenditoriale.
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Consegna delle chiavi da parte del cantautore Ron e della Presidente della Regione Piemonte Mercedes Bresso
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La spina 3
Com’era Com’è
Cooperativa G. Di Vittorio – I soci 34
Abitare in cooperativa, per noi, è non lasciare sole le persone
un nostro amministratore/socio è presente per tutto
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è comunque un condominio
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ma anche grande solidarietà e aiuto reciproco dal basso
Cooperativa G. Di Vittorio – Mutualità interna
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La crisi ha prodotto effetti gravi sulla capacità della famiglie di far fronte agli impegni economici, allargando le fasce di povertà all’interno della popolazione. La Cooperativa Di Vittorio, osservatorio privilegiato di questi cambiamenti, nel 2008 ha deciso di istituire un Fondo di Solidarietà destinato ai soci assegnatari, che attraversano gravi problemi economici. Il Fondo è gestito dalla Cooperativa Sociale “Synergi-ca”, nata per iniziativa di un gruppo di volontari impegnati nell’associazionismo cittadino e attiva principalmente nell’housing sociale e nell’accompagnamento al lavoro.
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Soci assegnatari
2 euro al mese
Cooperativa
2 euro mese
per alloggio
Socio assegnatario
da euro 800 ad euro 2.000 max/anno
(a seconda del nucleo familiare)
Importo finanziato da agosto 2008 a dicembre 2014
Totale finanziato
euro 714.102
Cooperativa
euro 357.051
Soci assegnatari
euro 357.051
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Media dell’importo erogato per famiglia
euro 932
Soci che hanno usufruito del fondo
740
Fondo erogato ai soci
euro 689.847
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Riepilogo del numero delle domande liquidate per tipologia di spesa
utenze domestiche varie
spese scolastiche
visite mediche e medicine
spese odontoiatriche
acquisto di elettrodomestici diprima necessità
acquisto occhiali
spese funerale
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costo dell’abitare
canone
burocrazia
tasse
ed
imposte
utenze
Torino, via Tasca
il graffito “Walzer with Katrina”
eseguito dall’artista milanese Bros
sulla parete della nostra casa in
via Tasca
Le sinergie come modalità di agire
Cooperativa “G. di Vittorio”
altri soggetti istituzionali
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Collegno (TO) villa 5 Insieme ad un consorzio costituito ad hoc è stata ristrutturata una villa dell’ex manicomio dove hanno trovato collocazione 22 alloggi in locazione temporanea, un circolo arci, un baby parking, un hamman e alcuni uffici
Il vescovo di Torino Nosiglia alla cerimonia di inaugurazione della “casa di nonno mario”
L’alloggio in corso Mortara messo a disposizione dalla Cooperativa Di Vittorio per il progetto “ancora papà”
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Dal 2010 tramite la Fondazione Monaco si è iniziato un percorso di accompagnamento con borse di studio ai figli dei soci della cooperativa.
Cooperative a proprietà indivisa 51
- Sicurezza
- Convenienza
- Qualità
- Residenze per anziani
Cooperative a proprietà indivisa 52
una casa per sempre nessun rinnovo contrattuale diritti certi anche per gli eredi
Cooperative a proprietà indivisa
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canoni inferiori al mercato aumenti programmati del 75% Istat costi di manutenzione con fondi pre-accantonati
Cooperative a proprietà indivisa
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gestione accurata e partecipata innovazione progettazione delle tipologie attente ai bisogni delle famiglie
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La Cooperativa Di Vittorio si è impegnata da tempo per risolvere il problema casa agli anziani seguendo principalmente due criteri; il primo è costruire gli interventi in zone urbanizzate, possibilmente centrali, con servizi di mobilità pubblica e servizi sanitari facilmente accessibili, il secondo criterio è stato quello di costruire alloggi piccoli ed in parte già arredati (cucina attrezzata) e spazi comuni all’interno dell’edificio e nel giardino esterno in modo da favorire la socializzazione, così facendo si riesce ad ottenere un canone molto contenuto che permette, anche a chi ha la pensione minima, di poter vivere dignitosamente.
56 Borgaro (TO) – 35 alloggi destinati principalmente ad anziani
Housing Sociale
• Il 23 dicembre 2013 abbiamo sottoscritto con Polaris SGR il primo contratto per un intervento edilizio finanziato dai Fondi immobiliari
• Il finanziamento copre l’intero costo dell’operazione, euro 5 milioni
• La strada scelta è stata sinteticamente descritta “chiavi in mano”
• La Cooperativa al termine della costruzione cederà al Fondo la proprietà dell’intervento
• L’intervento è nella città di Alba per 38 alloggi
• Un attimo dopo il Fondo cederà alla Cooperativa il diritto di superficie per 13 anni
• La Cooperativa gestirà gli alloggi come patrimonio sociale (assegnati a soci)
• La Cooperativa garantisce il vuoto per pieno e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
• La Cooperativa, a fronte dell’attività svolta, avrà un ritorno economico
• settembre 2015
prime consegne ad Alba
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HOUSING SOCIALE ORBASSANO - area Arpini
Nel 2016 partiranno i lavori per la realizzazione di 96 alloggi con il sistema dei Fondi Immobiliari
74 alloggi saranno assegnati in locazione per la durata di 15 anni
22 alloggi saranno assegnati con patto di futura vendita
lavoriamo per divenire costruttori di comunità
Esperienze avanzate di abitare collaborativo e gestione sociale a Berlino Michael La Fond, id22 Institut für kreative Nachhaltigkeit
Amministrare e gestire il condominio collaborativo
Dr. Michael LaFond
CoHousing +
Community
Development
id22:
Institute for
Creative
Sustainability
Berlin
cultures of sustainable
urban development
co housing
co working
co mmunity gardening
best practices sustainable
housing cultures
Bau- und Wohn Genossenschaft
Spreefeld
residents architects
sub-projects working groups
cooperative association
community development
Spreeacker
Spree WG 1
Spree-WG_DSC3275
Alte Schule Karlshorst
residents cooperative network
non-profit foundation architects
sub-projects cooperative association
community development
self-organisation community-orientation
sustainability
CoHousing +
Community
Development
