Asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymiä, Elias oikarinen

Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics

ASUNTOMARKKINOIDEN

TULEVAISUUDEN NÄKYMIÄ

Elias Oikarinen

KTT, Akatemiatutkija

Turun yliopiston kauppakorkeakoulu & Suomen akatemia

Kiinteistösijoittamisen dosentti, Oulun yliopisto

[email protected]

Kestävät kaupunkiympäristöt –seminaari

25.11.2014, Finlandia-talo

1


Esityksen sisältö

• Hintojen ja vuokrien yhteys sekä tuleva kehitys

• Omistusasumisaste vs. vuokra-asuntojen osuus

tulevaisuudessa

• Alueelliset erot hinnoissa ja hinta-vuokra –suhteissa

2


• Arvo perustuu odotettuihin kassavirtoihin (laskennallisiin tai todellisiin)

• Teorian pohjalta hinta-vuokra –suhteessa voi

tapahtua pysyviä rakennemuutoksia

Hinta = vuokra / (korko + riskipreemio – kasvuodotus)

• Todellisuudessa hinnat ja vuokrat ovat kulkeneet

käsi kädessä pitkällä aikavälillä

Hinnat kulkevat linjassa vuokrien kanssa

3


Hintojen ja vuokrien kehitys

pääkaupunkiseudulla 1975-2014

Vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintakehitys ja vapaarahoitteisten vuokra-

asuntojen vuokratason kehitys, nimellishinnat. Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat

4

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

250

500

750

1000

1250

1Q

197

5

3Q

197

6

1Q

197

8

3Q

197

9

1Q

198

1

3Q

198

2

1Q

198

4

3Q

198

5

1Q

198

7

3Q

198

8

1Q

199

0

3Q

199

1

1Q

199

3

3Q

199

4

1Q

199

6

3Q

199

7

1Q

199

9

3Q

200

0

1Q

200

2

3Q

200

3

1Q

200

5

3Q

200

6

1Q

200

8

3Q

200

9

1Q

201

1

3Q

201

2

1Q

201

4

Hinta Vuokra Ero pitkän aikavälin suhteeseen (oikean puol. asteikko)


Mikä sitten määrää vuokratason?

• Kysyntä:

• Asuintilan kokonaiskysyntä (ei vain vuokrakysyntä!)

• Väkiluku ja väestörakenne

• Tarjonta:

• Asuintilan kokonaistarjonta (ei vain vuokra-asuntotarjonta!)

• Hallinnolliset ja maantieteelliset rajoitteet (”Helsinki on

väärässä paikassa”)

Tiukemmat rajoitteet

→ korkeampi vuokrataso

→ nopeampi vuokratason nousu kasvualueella

• Rakennuskustannukset

• Hintataso

• Suuremmassa kaupungissa vuokrataso on korkeampi

5


Tasapainovuokrataso ja sen

tulevaisuuden skenaariot 1985-2020(pääkaupunkiseutu, logaritminen asteikko)

6

5

5,5

6

6,5

7

7,5

1Q

19

85

2Q

19

86

3Q

19

87

4Q

19

88

1Q

19

90

2Q

19

91

3Q

19

92

4Q

19

93

1Q

19

95

2Q

19

96

3Q

19

97

4Q

19

98

1Q

20

00

2Q

20

01

3Q

20

02

4Q

20

03

1Q

20

05

2Q

20

06

3Q

20

07

4Q

20

08

1Q

20

10

2Q

20

11

3Q

20

12

4Q

20

13

1Q

20

15

2Q

20

16

3Q

20

17

4Q

20

18

1Q

20

20

Nimellisvuokraindeksi

Pitkän aikavälin tasapaino

kuten 15 viim. v.: tulotaso 3.9%, väestö 1.0%

Kasvu: tulotaso 3%, väestö 0.5%

Kasvu: tulotaso 1.5%, väestö 0%


Asuntohintojen syklit vuokratason ympärillä

• Asuntohintojen pitkän aikavälin trendi = vuokrataso

• Lyhyemmän aikavälin heilahtelut = korko, riskipreemio,

kasvuodotus, likviditeettirajoitteet

• Nyt: talouskehityksen heikkous ja epävarmuus vs.

matala korkotaso

• Muutokset likviditeettirajoitteissa

• Erityisesti lainarahan saatavuus, lainaehdot

• Nopea ”lainahanojen löystymien” on suuri riskitekijä

• Tyypillinen hintakuplan aiheuttava tekijä (esim. Suomi 1980-

luku, Viro 2000-luku, USA 2000-luku)

• Asuntotarjonnan jäykkyys voimistaa hintasyklejä

7


Asuntojen hintaindeksi ja uudistuotannon

aloitukset, Suomi 1987-2013

8

Uustuotannon määrä kausitasoitettu; Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat

60

80

100

120

140

160

180

4000

6000

8000

10000

12000

14000

160001

Q1

98

7

1Q

198

8

1Q

198

9

1Q

199

0

1Q

199

1

1Q

199

2

1Q

199

3

1Q

199

4

1Q

199

5

1Q

1996

1Q

199

7

1Q

199

8

1Q

199

9

1Q

2000

1Q

200

1

1Q

200

2

1Q

200

3

1Q

200

4

1Q

200

5

1Q

200

6

1Q

200

7

1Q

200

8

1Q

200

9

1Q

201

0

1Q

2011

1Q

201

2

1Q

201

3

Hin

tain

deksi

Uu

stu

ota

nto

, a

loitu

kse

t

Uustuotanto, aloitukset

Reaalihintaindeksi (oik. asteikko)


Tasapainohintataso ja sen

tulevaisuuden skenaariot 1985-2020(pääkaupunkiseutu, logaritminen asteikko)

9

5

5,5

6

6,5

7

7,51

Q1

98

5

2Q

19

86

3Q

19

87

4Q

19

88

1Q

19

90

2Q

19

91

3Q

19

92

4Q

19

93

1Q

19

95

2Q

19

96

3Q

19

97

4Q

19

98

1Q

20

00

2Q

20

01

3Q

20

02

4Q

20

03

1Q

20

05

2Q

20

06

3Q

20

07

4Q

20

08

1Q

20

10

2Q

20

11

3Q

20

12

4Q

20

13

1Q

20

15

2Q

20

16

3Q

20

17

4Q

20

18

1Q

20

20

Nimellishintaindeksi

Pitkän aikavälin tasapaino

kuten 15 viim. v.: tulotaso 3.9%, väestö 1.0%

Kasvu: tulotaso 3%, väestö 0.5%

Kasvu: tulotaso 0.5%, väestö 0%


Vuokra-asumisen houkuttelevuus

suhteessa omistusasumiseen kasvaa

• Asuntolainakorkojen verovähennysoikeus

• Preferenssien muutokset

• Pienempi halukkuus sitoutua tiettyyn työnantajaan ja

sijaintiin

• Suurempi vaihtelunhaluisuus

Pienempi omistusasumisaste &

”eläväisemmät” vuokramarkkinat

• Parhaimmillaan itseään voimistava prosessi: muutos

luo mahdollisuuksia suuremmalle ja monipuolisemmalle

vuokra-asuntokannalle, mikä lisää entisestään vuokra-

asumisen houkuttelevuutta

10


Alueelliset erot tulevat

kasvamaan entisestään

• Väestön ja työpaikkojen alueellinen keskittyminen

jatkaa kasvuaan

• Maan vuokran/hinnan keskeinen rooli

• Mitä suuremmaksi alue kasvaa, sitä enemmän

vuokrat ja hinnat nousevat väkiluvun ja tulotason

noustessa (talouden luonnonvoima: asuntotarjonnan

joustavuus heikkenee kaupungin kasvaessa)

• Hallinnollisin toimenpiteiden voidaan hillitä

pidemmän aikavälin hinta- ja vuokranousua sekä

heikentää syklejä – mutta vain jossain määrin

11


• Suuret alueelliset erot hinta-vuokra –suhteessa ovat

perusteltuja:

• Riskipreemio (ml. likviditeettipreemio)

• Kasvuodotus

• Tuleva kehitys?

• Hinta-vuokra –suhde esimerkki:

Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat

12

0

10

20

30

40

50

60

70

19

85

19

87

19

89

19

91

19

93

19

95

19

97

19

99

20

01

20

03

20

05

20

07

20

09

20

11

Pori

Keskiarvo 1985-2012

0

10

20

30

40

50

60

70

19

85

19

87

19

89

19

91

19

93

19

95

19

97

19

99

20

01

20

03

20

05

20

07

20

09

20

11

PKseutu

Keskiarvo 1985-2012


• Kaupunkialueiden sisäisen kehityksen uusi kuva:

(Talouselämä, 31/2014)

• Muuttoliike entistä enemmän keskuskaupunkeihin ja

niiden keskustoihin

→ Hintaero keskustan ja reuna-alueiden välillä

• Kaupunkirakenteen tiivistymisen yllättävä seuraus:

Kun huomioidaan dynaamiset vaikutukset,

tiivistyminen ei välttämättä vähennä päästöjä (mahd.

päinvastoin: Gaigné ym., Journal of Urban Economics, 2012)

13


Lopuksi: Lähitulevaisuuden kehityksestä

• Hidas talouskasvu hidastaa hinta- ja vuokranousua

• Epävarmuuden kasvun vaikutus: hintataso

• Kokonaisvaikutus on suurempi hintoihin kuin

vuokriin

• Vähentävä vaikutus myös uudistuotantoon

• Vastapainona matalana pysyvä korkotaso

(= korkeammat hinnat & matalammat vuokrat)

• Alueelliset erot kasvavat

• Myyntiajat / kauppamäärät ovat hintakehitystä

nopeampi kysyntämuutoksen indikaattori

• Omistus- vs. vuokra-asumisen houkuttelevuusero

14


”Loppukevennys”:

Kaikki on suhteellista,

myös asumiskustannusten suuruus

Locus 4/2014

15

Real Estate

Asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymiä, Elias oikarinen