Eiendomsskatten - hva skjer nå?

Frokostseminar eiendomsskatt

5. November 2015

Advokatfirmaet Haavind AS

Eiendomsskatt i Oslo

Oslo hatt eiendomsskatt tidligere, ble vedtatt fjernet i 1999

Byrådet vil foreslå at bystyret gjeninnfører «moderat» eiendomsskatt med virkning

for

Boligeiendom fra og med 2016

Næringseiendom fra og med 2017

Formål: Øremerkes til barnehagedekning og eldreomsorg


Utgangspunkter

Lov om eiendomsskatt til kommunene (L06.06.1975 nr. 29)

Kommunal skatt – bestemmes lokalt (innenfor lovens rammer)

Hvilke eiendommer

Skattesats

355 kommuner (av 428) med eiendomsskatt i 2015

221 av disse med eiendomsskatt på alle eiendommer

Totalt: NOK 9,6 mrd.

ca. 43 % fra bolig


Grunnleggende prinsipper

Objektivitetsprinsippet

Likebehandlingsprinsippet


Hva er fast eiendom?

Eiendomsskatteloven § 4

«Til faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til,

huslause grunnstykke som hagar, lykkjer, vassfall, laste-, opplags-

eller arbeidstomter, bryggjer og liknande og likeeins verk og bruk og

annan næringseigedom.»


Næringseiendom

«Verk og bruk»

Underkategori av næringseiendom

Industri

Lovendring på trappene – maskiner skal ut av skattegrunnlaget

«Annen næringseiendom»

Kontorbygg, forretningsbygg, lagerbygg, hotell mv.


Hvilke eiendommer kan det

utskrives eiendomsskatt på?

Lovens system

Begrensninger i kommunens

valgfrihet

Oslo

Kun vært fokus på bolig og

næringseiendom

Hva med annen fast eiendom,

typisk tomter, båtopplagsplasser,

brygger/flytebrygger,

fritidseiendom? Kan neppe

unntas.



Fritak for visse eiendommer

Enkelte er fritatt etter eiendomsskatteloven § 5

Blant annet en rekke offentlig eide eiendommer (idrettsanlegg, museer, teatre

mv.), kirker o.l., gårds- og skogbruk, eiendom som helseforetak eier, eiendom

utnyttet til jernbane.

Andre kan fritas etter § 7

F.eks. allmennyttige institusjoner, fylkeskommunale videregående skoler,

bygning med historisk verdi.


Når tomt og bygning har

forskjellig eier

Hver av partene svarer eiendomsskatt

for det vedkommende selv eier.

Unntak:

tomtefestekontrakter av lengre

varighet enn 99 år

festeren har en ensidig rett til å

forlenge avtalen uten

tidsbegrensning


Skattesats

2 ‰ - 7 ‰

2 ‰ første året eiendomsskatt utskrives

Kan deretter økes med 2 ‰ hvert år inntil maksgrensen nås

Oslo

Boligeiendom: 2 ‰ for 2016, 3 ‰ 2017-2019

Næringseiendom: 2 ‰ for 2017, 3 ‰ 2018-2019


Verdsettelsen – hva skal man frem til?

Hovedregelen:

«Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at

eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli

avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»

Eiendomsskatten er en objektskatt som pålegges bruttoverdien, dvs.

uavhengig av gjeld knyttet til eiendommen, pr. 1.1. i skatteåret.

En «objektivisert omsetningsverdi», dvs. at det ses bort fra særlige

omstendigheter som har betydning for den verdien som eiendommen har for

den aktuelle eier. Eiendommens faktiske avkastning i utgangspunktet uten

betydning.


Verdsettelsen – hvordan?

Utgangspunkt:

Allmenn taksering i kommunen hvert tiende år

Taksering foretas av en takstnemnd oppnevnt av kommunestyret. Normalt

engasjeres profesjonelle takstmenn til å bistå nemndene med utkast til takster

Befaring av hver enkelt eiendom obligatorisk

Omtaksering i tiårsperioden – obligatorisk/frivillig

Alternativ for boligeiendom - etter kommunens valg:

Bruk av ligningsverdi pr. 1. januar året før skatteåret


Verdsettelsen – nærmere om

boligeiendom

Verdsettelsen av boligeiendom kan skje

ved taksering som nevnt foran, eller, etter

kommunens valg

ved bruk av ligningsverdien pr. 1. januar året

før skatteåret multiplisert med 4 og fratrukket

et «sikkerhetsfradrag» på 20%:

Ligningsverdi x 4 x 0,8 =

Eiendomsskattetakst

Sistnevnte verdsettelsesmåte vil bli brukt i

Oslo (med tillegg av et bunnfradrag)


Verdsettelsen – nærmere om boligeiendom

Hvorfor ligningsverdi x 4?

Ligningsverdi er produktet av boligens areal og en kvadratmetersats fastsatt til

25% av en beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter, der det er tatt hensyn til

boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Kvadratmetersatsen

fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra SSB.

Sekundærbolig: Ligningsverdi x 1,43

Hvorfor bare 80%?

Reduksjonsfaktor på 20% som «sikkerhet» mot for høye verdsettelser


Verdsettelsen – reduksjon av bruttoverdien

Bunnfradrag:

For boligeiendom kan kommunestyret fastsette et bunnfradrag

I Oslo vil bli foreslått et bunnfradrag på kr. 4 mill pr. boenhet.

Skattegrunnlag = Ligningsverdi kr. 2 mill x 4 x 0,8 – kr. 4 mill = kr. 2,4 mill

Skatt 2016: kr. 2,4 mill x 0,002 = kr. 4 800,-

Skatt 2017: kr. 2,4 mill x 0,003 = kr. 7.200,-

Maks. ligningsverdi for å unngå eiendomsskatt:

Ligningsverdi kr. 1 250 000 x 4 x 0,8 – kr. 4 000 000 = 0

Ulovlig bunnfradrag i Oslo hvis det medfører at bare hver femte bolig rammes av eiendomsskatten?


Verdsettelsen – nærmere om

næringseiendom

Verk og bruk

Hovedregel: Substansverdi

Gjenanskaffelsesverdi redusert for slit, elde og

eventuell utidsmessighet («teknisk verdi»)

Unntak: Avkastningsverdi hvis ikke lønnsom drift

Mulig endring på gang: Maskiner og produksjonsutstyr

foreslått tatt ut av skattegrunnlaget.

Forenklings- og likebehandlingshensyn


Verdsettelsen – nærmere om næringseiendom

Annen næringseiendom

Taksering basert på en neddiskontering av objektiviserte fremtidige leieinntekter (sjablonger) til nåverdi. Ansett å være i samsvar med allmenne verdsettelsesprinsipper ved taksering av næringseiendom og anses dermed å gi uttrykk for eiendommens objektiviserte omsetningsverdi.

NB! Den aktuelle eiers faktiske leieinntekter eller andre subjektive forhold ved den aktuelle eiers drift av eiendommen altså uten betydning.

Hva inngår i sjablongen?

Observerte kvadratmeterpriser, gitte kvalitetskriterier og strøksavgrensninger i kommunen

For næringseiendom åpner ikke loven for bunnfradrag. I praksis gis ofte reduksjon ved en reduksjonsfaktor som kommunen fastsetter, f.eks 20% .


Verdsettelsen – Hva skjer ved konvertering av næringseiendom

til boligeiendom?

Kan være betydelig forskjell på verdsettelsen avhengig av om eiendommen klassifiseres

som næringseiendom eller boligeiendom

Eiendommens art pr. 1. januar i skatteåret er avgjørende for klassifiseringen

Obligatorisk omtaksering ved konvertering

Verdi i konverteringsperioden

Tom bygning - bare tomteverdi? Ingen entydig praksis

Etter riving - tomteverdi

Når er konverteringen gjennomført? Når brukstillatelse foreligger?

Kostnader ved omtaksering?


Verdsettelsen - utbyggingsprosjekter

Boligbygg

Følger boligregler selv om prosjektet er næring for utbygger

Hva med bunnfradrag?

Næringsbygg

Offentlig regulering av ubebygd areal tilstrekkelig til næringskvalifisering

Fra tomt til tomt + næringsbygg


Klage og søksmål

Skattyter kan klage på den utskrevne eiendomsskatten og over verdsettelsen

Klagefrist 6 uker fra det seneste tidspunkt av kunngjøringen av at skattelisten

er utlagt eller den dagen skatteseddelen er sendt skattyter. (Normalt

sammenfaller disse tidspunktene)

Klagen behandles i første hånd av takstnemnda. I den utstrekning klagen ikke

gis medhold sendes den til behandling i overtakstnemnda

Søksmål kan reises mot kommunen innen 6 måneder etter tidspunktet i første

strekpunkt eller etter vedtak i overtakstnemnda.


Hvem av eier og leier betaler

eiendomsskatten

Lovens utgangspunkt

Skatteobjektet er eiendommen

som sådan

Normalt eier som mottar kravet

Kommunene aksepterer i stor

grad å sende kravet til leietaker


Hvem av eier og leier betaler eiendomsskatten

Kommunen har legalpant i eiendommen

Tvangssalg

Tvist mellom eier og leier om betalingsansvar angår ikke kommunen

Normalt «tryggest» for eier å betale til kommunen og evt. hente inn kostnaden hos

leietaker gjennom

Økt husleie

Som del av felleskostnadene

Fordeling mellom flere leietakere

Etter areal, som del av felleskostnader, etter leievederlag


Kan eier kreve at leietaker dekker eiendomsskatten når den

innføres i 2017?

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler)

«I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter

og/eller avgifter, skal leietaker betale sin forholdsmessige del (belastes leietakerne

i eiendommen som en del av de ordinære felleskostnader, jf. dette punkt 8 femte

avsnitt). Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell

eiendomsskatt betales av utleier.»

Meglerstandarden for «bare house» legger ansvaret for å dekke eiendomsskatten

på leietaker.

Reforhandling av husleien


Vil eiendomsskatten slå ut på markedsverdien til den enkelte

eiendom?

Ulike beregninger på hvor mye Oslo kommune vil få inn

Anslagene varierer mellom MNOK 800 og 1,7 milliarder med en sats på 5 ‰

Eiendomsskatten er fradragsberettiget

Inntektsskattesatsen på vei nedover

Fra 28 % til 27 % f.o.m 2014

Foreslått fra 27 % til 25 % f.o.m 2016

Scheelutvalgets forslag: ned til 20 %

Eiendomsskattesatsen oppover?

Maks 7 ‰

Vil eiendommer i nabokommuner uten eiendomsskatt bli mer attraktive?



eiendom?



eiendom?

De dyreste eiendommene vil relativt sett få det største verditapet ved innføring av

eiendomsskatt

Eiendomsskatt på 3 ‰

Eiendom priset til yield på 5 % - reduksjon i markedsverdien på 6 %.

(0,3%/5% = 6%)

Eiendom priset til yield på 10 % - reduksjon i markedsverdien på 3 %.

(0,3%/10% = 3%)



eiendom?

Antydet at de beste eiendommene (prime)

I verste fall får en verdireduksjon på 4 til 6 %.

Sannsynlig verdireduksjon på 2 til 4 %.

Normal eiendom

Antydet verdireduksjon på 1 til 3 %.

Merk at dette er anslag basert på at:

Eier dekker skatten i sin helhet.

Skattesatsen blir liggende på 3 ‰.

Markedsleien påvirkes ikke av innføring av eiendomsskatt.


Takk for oss!

Arne Haavind

Partner

Corporate

Telefon: +47 922 45 279

E-post: [email protected]

Marit Bonnevie Wollebæk

Senioradvokat

Eiendom

Telefon: +47 922 36 909


Lars Rønningen Sandbu

Advokatfullmektig

Corporate

Telefon: +47 467 98 733


mailto:[email protected]



Real Estate

Eiendomsskatten - hva skjer nå?