Ejemplo de análisis locacional e inmobiliario

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m a n u e l d i a z @ a r q y u r b . 4 t . c o m ; s i l v i a n o r i v e r a @ a r q y u r b . 4 t . c o m

Análisis Locacional e Inmobiliario para el Predio Colonia Doctores

Manuel Elihú Díaz Bautista

Silviano Rivera López

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Análisis del sitio

El predio se encuentra en Dr. Andrade No. 156 Colonia Doctores, Delegación Cuauhtémoc, México D. F.

Tiene una forma rectangular con superficie aproximada de 520.00 M2 y sus dimensiones aproximadas son

de 15 metros de frente por 35 metros de fondo. Se encuentra bardeado y con una construcción existente

al interior del predio, utilizado aparentemente como bodega con altura aproximada de 6 metros. Se

localiza en un entorno intraurbano que permiten su accesibilidad a través de su estructura urbana

consolidada, la cual está caracterizada por una mezcla de usos que tiende hacia el comercio y servicios.

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Se ubica dentro de la Ciudad Central, cerca del Centro Histórico de la Ciudad de México en una de las

primeras colonias de México. Como breves antecedentes puede citarse que en el entorno Delegacional

algunas zonas industriales en decadencia han sido receptoras de inversiones para construir vivienda de

interés social, tales como: Atlampa, Obrera y Doctores. Colonias que cuentan con grandes predios que

eran industriales. Una circunstancia para resaltar es la presencia de usos de gran intensidad

(principalmente hoteles) que se ubican hacia el interior de las colonias, incluso en zonas donde la sección

de calles es reducida. Este tipo de servicios que no dependen necesariamente de una gran accesibilidad,

rompen con la relativa tranquilidad de algunas zonas habitacionales hacia el interior de las colonias

y provocan descontento entre la población residente. Otra circunstancia en este sentido es la estrecha

relación que guarda la prostitución con los hoteles, circunstancia que se agudiza cuando el hotel está

rodeado de viviendas.1

1 Programa Delegacional de Desarrollo Urbano (PDDU) de Cuauhtémoc. 2013. p. 23.

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En el caso de la Vivienda, desde 1970 a 2000 se perdieron 147,181 viviendas en la delegación, 59% de la

vivienda (88,983) se concentró en ocho colonias: Centro, Santa María La Ribera, Guerrero, Doctores,

Nonoalco Tlatelolco, Obrera, Morelos y Roma Norte. Entre 1990 y 2000 la colonia Doctores, concentró

71% de la vivienda nueva (3,779 unidades). El mayor crecimiento de vivienda en el período 1995-2000,

se presentó en las colonias: Doctores, Atlampa, Morelos, Esperanza, Ex Hipódromo de Peralvillo y

Tránsito,2 lo cual representa un nicho de mercado en el mercado inmobiliario habitacional, destacando la

presencia de toda clase de servicios en la zona a lo largo del tiempo, los cuales se han consolidado

ampliamente, por lo que es factible la inversión de cualquier giro inmobiliario.

2 Ibídem. p. 28.

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Documentación requerida y alcances de la firma (propietario)

Para planificar el proyecto inmobiliario es necesario recabar lo siguiente: Documentación que ampare la

propiedad del predio (Escritura pública con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad),

Identificación de la firma o del propietario (en caso de estar a nombre de una razón social se requiere

Escritura de constitución de la sociedad y última asamblea donde se otorgue poder de actos de dominio

al representante legal), Predial y demás impuestos actualizados, Cédula de zonificación de usos del suelo

o certificado de uso del suelo permitido expedido por la entidad local, Constancia de alineamiento y

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número oficial, certificado de clave y valor catastral, plano de levantamiento topográfico y constancias de

no adeudo de agua, predial, etc. La Firma o propietario amparan por sí misma la solvencia legal y

económica para realizar la inversión inmobiliaria del presente análisis y tomará la decisión final sobre el

giro a invertir.

Uso del suelo y densidad

El predio cuenta con uso del Suelo Habitacional con Comercio en Planta Baja (HC4/20) que permite la

construcción de hasta 4 Niveles dejando una área libre permeable del 20% del terreno, una superficie

máxima de construcción de 1,665 M2, Densidad A (1 Vivienda por cada 33 M2 de Terreno) que permiten

hasta 16 viviendas al interior del predio.

Los usos del suelo permitidos son: Vivienda; Comercio al menudeo; Servicios técnicos, profesionales y

sociales; Producción Manufacturera básica e Infraestructura. Adicionalmente aplica la Norma 26 de

Ordenación General para el D. F. que facilita la construcción de vivienda de interés social, y se ubica dentro

de Zonificación en Área con Potencial de Reciclamiento, lo cual permite factibilidades de servicios en la

zona.

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Perfil Demográfico de la zona

Un alcance preciso de este estudio requiere definir el giro inmobiliario pretendido debido al perfil del

consumidor, a la distribución del mercado y a la cobertura de la competencia, donde la inversión también

puede variar en una participación local o regional. Para el presente análisis se tomará como referencia el

ámbito delegacional sur y las áreas geoestadísticas básicas (AGEBS) colindantes al emplazamiento, lo cual

no necesariamente reflejará el mercado potencial, ya que depende del giro específico al que se oriente.

No se tomaron en cuenta datos económicos en la zona, debido a que tanto su presencia local para el

comercio al menudeo representa una alta competitividad respecto a las colonias aledañas, como también

su grado de participación en el entorno regional, por lo que es necesario especificar este giro para analizar

las variables de demanda. Para tal fin se definió un área de influencia respecto a la vocación del suelo

local.

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Las AGEBS consideradas son las siguientes: 0901500011036, 0901500011055, 0901500011110,

090150001113A, 0901500011233, 0901500011267, 0901500011407, 0901500011479, 0901500011500,

0901500011534 y 0901500011549, conformando un entorno con superficie aproximada de 1,200

Hectáreas que comprenden las colonias Doctores y Obrera donde se observó lo siguiente con base en

información de INEGI y SCINCE 2010 para el Distrito Federal.

El área de estudio se alberga una población total de 49,653 habitantes, de la cual el 50.78% es

económicamente activa, siendo un factor favorable que comprueba la existencia de actividades

comerciales de bienes de consumo al menudeo, donde se observa que se presenta altamente

diversificado en su entorno inmediato. El rango de edad predominante se encuentra entre los 15 y los 49

años que representan el 54.68% de la población total en esta zona, en la que el 19.69% es originaria de

otras entidades federativas. Esto indica patrones de movilidad poblacional por inmigración que puede

representar un nicho de oportunidad en la zona debido al grado de atracción de habitantes de otros

lugares de origen y explica también que la mayor parte de la población es Joven. Las colonias Doctores y

Atlampa han presentado un gran incremento de viviendas de 1990 a 2000. Lo que resulta importante de

destacar es la tendencia a seguir perdiendo población, pero a un menor ritmo. Asimismo, la pérdida de

población no necesariamente significa pérdida de viviendas (tal es el caso de la Colonia Doctores), ya que

las nuevas viviendas son ocupadas por familias más pequeñas (de 3 miembros), lo que nos muestra un

nuevo tipo de familia que llega a la Delegación.3

De acuerdo a INEGI existe en la zona un total de 19,642 Viviendas de las cuales solo están habitadas el

84.47% para un total de 16,271 Hogares censales, derivando en un promedio de 3.05 habitantes por

vivienda y una densidad aproximada de 41 Habitantes/Ha. Al encontrarse en una Área con Potencial de

Reciclamiento implica la presencia de lotes amplios, equipamientos de gran extensión, baja intensidad de

construcción por lote, intensas actividades comerciales sobre el uso habitacional y presencia de predios

3 PDDU Cuauhtémoc. 2013. p. 22.

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abandonados o baldíos. La presión del comercio y servicios sobre el uso habitacional ha ocasionado

deterioro y abandono de viviendas, mismo que representa un área de oportunidad al contar con una sobre

demanda de bienes y servicios. Para consultar los datos geo estadísticos referenciados consultar el anexo

de análisis demográfico.

Infraestructura

Conforme a la normatividad vigente, al encontrarse en la zonificación señalada existen amplias

posibilidades de adquirir factibilidades de servicios en la zona. Será necesario recabarlas en la Delegación,

Comisión de Aguas del Distrito Federal y en la Comisión Federal de Electricidad. En cuanto a su

infraestructura vial, se encuentra con frente a vialidad secundaria con acceso a vialidad primaria entre las

que destaca el Eje Central Lázaro Cárdenas y Dr. Terrés. Existe amplia presencia de transporte público en

la zona, contando con la cercanía de la estación del metro Obrera y Doctores, entre otras.

Equipamiento

Existe amplia variedad de equipamientos educativos; de salud y asistencia, religiosos y; de comercio y

abasto en la zona, entre los cuales destacan: Mercado Hidalgo, Sistema de Aguas de la Ciudad de México,

Parque Lázaro Cárdenas, Jardín Artes Gráficas, Secretaría del Trabajo, Museo del Juguete Antiguo,

Instituto Nacional de Salud Pública, Centro Médico Siglo XXI, Hospital General, plazas públicas de diversa

índole, entre otras. Se concluye que en este rubro es donde existe mayor atracción en el mercado

inmobiliario.

Afectaciones

El predio presenta una restricción de 20% de área libre permeable, de acuerdo al Programa Delegacional

de Desarrollo urbano vigente, sin embargo se desconocen afectaciones al interior del predio.

Propuesta de negocios

Conforme a lo anterior y derivado del análisis realizado se proponen los siguientes proyectos de inversión:

1. Vivienda de tipo interés social, popular o medio. En este giro es factible su desarrollo debido a la

aplicación de la norma 26 de Ordenación general y al encontrarse en la Ciudad Central, lo cual no

se contrapone con el Bando número 2, haciendo congruente la construcción de vivienda de

interés social, lo cual trasciende en la rápida obtención de factibilidades de servicios y la gran

demanda de personas adquirientes de vivienda. Este giro permitiría la construcción de hasta 16

viviendas en 3 niveles con Planta Baja de Estacionamiento sin elevador, divididos en dos edificios

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con módulos vivienda con superficie aproximada de 45 a 66.30 M2 con 16 cajones de

estacionamiento (32.5 M2 por cajón unitario). Su característica en este caso es su baja inversión

y el reducido tiempo de recuperación, el cual puede ser en menos de dos años.

2. Oficinas. En este giro requiere cambio de uso del suelo a HO 4/20 para ser viable la venta o renta

de espacios a servicios técnicos y profesionales como oficinas, consultorios, despachos y

academias. Para este uso se requiere 1 cajón por cada 30 M2 de construcción y permite un total

de 52 Oficinas de hasta 12.00 M2, 28 cajones de estacionamiento en Planta Baja y semi-sótano.

Para este proyecto requiere la construcción de un sótano y planta baja para cumplir con los

requerimientos de estacionamiento, el cual eleva en gran medida el costo de inversión respecto

al caso anterior aunque también eleva el margen de utilidad, donde el tiempo de recuperación

del monto invertido (dependiendo si se venden o rentan) puede ser alrededor de tres años.

3. Hotel. Este giro requiere cambio de uso del suelo a HM 4/20 y visto bueno de Seguridad y

Operación en la delegación Cuauhtémoc para ser viable. Se requiere de 1 cajón por cada 50 M2

de construcción en planta baja y semisótano, donde depende el tipo de alojamiento pretendido,

siendo viable construir 88 habitaciones de hasta 10.00 M2 y 25 cajones de estacionamiento. Al

igual que el caso anterior, eleva el costo de construcción y el monto de inversión inicial, donde el

tiempo de recuperación estimado puede ser de corto plazo manteniendo una ocupación

promedio del 75% de las habitaciones y de largo plazo si el promedio de ocupación es alrededor

del 50% al año.

Distribución del mercado y anteproyecto

En la zona de estudio se existen los tres giros inmobiliarios anteriormente propuestos en una mezcla

heterogénea de especialidades. En todos los casos existe un equilibrio de la oferta y demanda que pueden

ser factibles de desarrollar en la zona, por lo que se realizaron tres propuestas de anteproyecto con su

respectivo estudio de mercado conforme a lo siguiente.

Vivienda. Se encontró que existe una oferta favorable de venta de vivienda nueva y usada desde el tipo

interés social como también medio y residencial, los cuales tienen una antigüedad de hasta 3 años, lo cual

depende de su velocidad de venta conforme a su plan de marketing, donde algunas se anuncian en medios

electrónicos y otras en el sitio mediante carteles y anuncios espectaculares. De acuerdo a un estudio de

mercado se encontraron los siguientes precios.

Rango de precios de Departamentos en la zona

Dirección del inmueble Tipo de

inmueble

Tipo de

operación Precio

Superfi

cie

(M2)

Costo/M2

http://www.rentasyventas.com/departamentos-en-

venta-en-cuauhtemoc-distrito-federal/depto-en-venta-

2-recms-1-bano-en-la-doctores-colonia-

doctores/i481154.html

Departamento Venta $725,000.00

42.00 $17,261.90

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Dr. Martínez del Río 74E Departamento Venta $500,000.00

45.00 $11,111.11

Dr. Martínez del Río 74G Departamento Venta $400,000.00

45.00 $8,888.89

Dr. Martínez del Río 61 Departamento Venta $750,000.00

50.00 $15,000.00

Dr. Barragán 127 Departamento Venta $750,000.00

55.00 $13,636.36

Dr. Carmona 182 Departamento Venta $800,000.00

50.00 $16,000.00

Dr. Andrade y Vertiz

http://www.adoos.com.mx/post/29227236/se_vende_

departamento


49.00 $14,285.71

Dr. Lucio. esquina Dr. Navarro

http://www.adoos.com.mx/post/25905868/coinmver_

vende_excelente_departamento_en_col


96.00 $9,583.33

Dr. Andrade esquina Eje 3 Sur Departamento Venta $550,000.00

52.00 $10,576.92

Dr. Andrade esquina Obrero Mundial Departamento Venta $1,533,000.0

0

73.00 $21,000.00

Dr. Barragán y Dr. Navarro Departamento Venta $750,000.00

49.00 $15,306.12

Dr. Durán 37 Departamento Venta $570,000.00

45.00 $12,666.67

Dr. Jiménez http://mx.melrom.com/inmuebles-distrito-

federal/cuauhtemoc/venta-departamento-21370 Departamento Venta $650,000.00

65.00 $10,000.00

Dr. Navarro 63 Departamento Venta $880,000.00

45.00 $19,555.56

http://mx.clasifimas.com/anuncio/3568346 Departamento Venta $1,100,000.0

0

60.00 $18,333.33

El precio promedio de la zona es de $ 14,200.00 por metro cuadrado en módulos de vivienda con

superficies de dimensiones promedio de 54.73 M2. Con base a la normatividad y al análisis cuantitativo

se propone el siguiente escenario de anteproyecto.

Anteproyecto de inversión en Vivienda

Concepto Superficie

(M2) Notas

Superficie del terreno 520.00

Uso Actual del Suelo HC 4/20 Factible

COS 0.80

Superficie de Desplante 416.00

CUS 4

Superficie Máxima construida 1,664.00

Viviendas máximas permitidas 16

Cajones de Estacionamiento 16 PB

Superficie bruta construida 1,248.00

Circulaciones e indivisos 187.20 15.00%

Superficie neta habitacional 1,060.80

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Superficie máxima por vivienda 66.30

Superficie mínima por vivienda 45.00

Tomando en cuenta el valor comercial de la zona y la superficie promedio sugerida, se propone la corrida

con un precio de $ 5,000.00 por metro cuadrado de construcción, conforme a lo siguiente.

Análisis Económico

Precio aproximado por vivienda $777,964.70

Monto de la operación $12,447,435.23 100%

Construcción e indirectos $6,240,000.00 50.13%

Costo del Terreno $2,473,204.66 19.87%

Margen de Utilidad $3,734,230.57 30.00%

Tiempo 2 años

Utilidad neta aproximada $6,207,435.23

Se concluye que la inversión en este predio para la construcción de 16 viviendas es de aproximadamente

6.24 MDP de los cuales es factible una utilidad neta aproximada de 6.21 MDP en 2 años, dependiendo de

su velocidad de construcción y de venta. Adicionalmente tiene la ventaja de contar con el uso del suelo

permitido, lo cual hace factible el desarrollo de este giro en el corto plazo.

Oficinas. En este giro se presentan mayoritariamente adaptadas en inmuebles previamente remodelados

y existen algunos inmuebles que presentan predios de dimensiones similares al terreno propuesto los

cuales no cumplen con cajones de estacionamiento, lo cual es desfavorable para la demanda de estos

espacios y en ocasiones no se encuentran rentados la totalidad de espacios, donde destacan las oficinas

contables, servicios profesionales y de diseño. De acuerdo a un estudio de mercado se encontraron los

siguientes precios.

Rango de precios de Venta de Oficinas en la zona

Dirección del inmueble Tipo de

inmueble

Tipo de

operación Precio

Superficie

(M2) Costo/M2

http://venta-

casas.vivastreet.com.mx/compra-

casas+cuauhtemoc-df/excelente-

edificio-en-

doctores/64013734/r?utm_source=mitu

la&utm_medium=Aggregator&utm_ter

m=housing-

housing_for_sale&utm_campaign=Mexi

co-Aggregator-Mitula-premium-

housing-housing_for_sale

Oficina Venta $25,000,000.00

1,198.00 $20,868.11

Doctores Tel. 55-55501060 Oficina Venta $450,000.00

60.00 $7,500.00

Dr. Liceaga 103 Oficina Venta $20,000,000.00

1,900.00 $10,526.32

http://espaciosyterrenos.com/terreno-

comercial/en-venta/distrito-

federal/cuauhtemoc/colonia-

obrera/Terreno-Comercial-en-Venta-en-

Colonia-Obrera-Cuauhtemoc-Distrito-

Federal-en-9000000-MXN-con-0.00-

m2/0093803

Oficina Venta $9,000,000.00

642.00 $14,018.69

15 w w w . a r q y u r b . 4 t . c o m


www.inmuebleshahn.com tel. 55-46-75-

31 Oficina Venta $3,160,960.00

439.00 $7,200.36

Rango de precios de Renta de Oficinas en la zona

Dirección del inmueble Tipo de inmueble Tipo de operación Precio Superficie (M2) Costo/M2

Doctores Tel 52646408 Oficina Renta mensual $180,000.00 1,198.00 $150.25

Dr. Balmis 43993310 Oficina Renta mensual $3,500.00 25.00 $140.00

Dr. Barragán 144 Oficina Renta mensual $5,000.00 50.00 $100.00

Dr. Barragán 181 Oficina Renta mensual $53,000.00 530.00 $100.00

Dr. García Diego 20A Oficina Renta mensual $16,000.00 200.00 $80.00

Dr. Jiménez Oficina Renta mensual $150.00 1.00 $150.00

Dr. Lavista y Dr. Lucio Oficina Renta mensual $23,400.00 195.00 $120.00

Dr. Lavista y Dr. Lucio Oficina Renta mensual $59,400.00 495.00 $120.00

Dr. Olvera 111 Oficina Renta mensual $2,700.00 20.00 $135.00

Dr. Valenzuela 69 Oficina Renta mensual $2,200.00 14.00 $157.14

[email protected] y 0445529-

44-9146 Oficina Renta mensual $2,500.00 20.00 $125.00

Lázaro Cárdenas esquina Dr. Durán

(Amuebladas) Oficina Renta mensual $3,000.00 9.00 $333.33

La relación de precio y superficies en la zona está en un rango de $ 12,000.00 por metro cuadrado a la

venta y de $ 142.56 por metro cuadrado a la renta, con superficies variables. Con base a la normatividad

y al análisis cuantitativo se propone el siguiente escenario de anteproyecto.

Anteproyecto de inversión en Oficinas

Concepto Superficie

(M2) Notas


Uso Actual del Suelo HC 4/20

Uso requerido del suelo HO 4/20 Cambio de uso

COS 0.80


CUS 4


Cajones de Estacionamiento 28 PB y sótano

Superficie bruta construida 832.00

Circulaciones, Estacionamiento e indivisos 208.00 25.00%

Superficie neta oficinas 624.00

Superficie máxima por oficina 12.00

Número de Oficinas o Despachos 52 52

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En esta propuesta se tomaron en cuenta la elaboración de 52 espacios de oficinas de hasta 12 M2 con 28

cajones de estacionamiento en planta baja y semi-sótano. Tomando en cuenta un precio de construcción

de $ 7,000.00 por metro cuadrado de construcción y considerando un tiempo estimado al mediano plazo

por un cambio de uso del suelo, se tiene la siguiente corrida si los espacios se comercializan a la venta.


Inversión en Venta

Valor comercial $/M2 oficinas $12,022.70

Precio por oficina $ 144,272.36

Monto de la operación $7,502,162.97 100%

Construcción e indirectos $5,824,000.00 50%

Costo del Terreno $1,500,432.59 20%

Margen de Utilidad por venta $2,250,648.89 30%

Tiempo 2.5 años

Utilidad neta aproximada $1,678,162.97

En esta propuesta se estima que el costo de construcción es alrededor de 5.82 MDP donde la utilidad neta

aproximada es de solo 1.68 MDP en 2.5 años, siempre y cuando se vendan en este lapso de tiempo la

totalidad de espacios comerciales y se minimice el tiempo por cambio de uso del suelo, por lo cual el costo

de recuperación se torna de mediano plazo. Para el caso de estos espacios en renta se tiene lo siguiente.


Inversión en Renta

Precio de Renta de oficinas $ 20,528.72 Anual $1,710.73 Mensual

Monto general por Renta de todo el edificio $ 1,067,493.40 Anual $ 88,957.78 Mensual

Mantenimiento $ 53,374.67 5.00%

Administración $ 53,374.67 5.00%

Margen de utilidad anual $ 960,744.06

Tiempo estimado de recuperación 6.1 años después de la inversión

Se tomó en consideración el valor comercial de $142.56 por metro cuadrado al mes, en donde los precios

de renta por la totalidad de los 52 espacios tendrían una utilidad anual de $ 960,744.06 lo cual tardarían

más de 6 años en recuperar la inversión inicial del coso por construcción e indirectos requeridos para este

proyecto. Se concluye que no es factible la venta de espacios de oficinas por el bajo nivel de utilidad neta,

sin embargo es factible en renta siempre y cuando se recupere a largo plazo; esto debido a dos factores,

el primero que tiene que ver con la participación del costo por cajones de estacionamiento que elevan el

precio de construcción por metro cuadrado al utilizarse una planta baja y semi sótano, y por otro lado las

propias dimensiones del predio, que no permiten un incremento de niveles donde pueda aumentarse su

intensidad de construcción.

Hotel. Existe una amplia diversidad que no es posible homogeneizar, donde será necesario realizar un

estudio específico de mercado para el esquema de hotel pretendido en el predio propuesto, debido a que

existen alojamientos de alto nivel turístico con amplios espacios, servicios complementarios como son

17 w w w . a r q y u r b . 4 t . c o m


restaurante, hasta tipos de hoteles de paso con alojamientos que se cobran por hora para un mercado

particular. De acuerdo a un estudio de mercado se encontraron los siguientes precios.

Rango de precios de Hoteles en la zona

Dirección del inmueble Tipo de inmueble Tipo de operación Precio promedio

Dr. Andrade 69 Tel. 55788419 y 57611500 Hotel Habitación promedio / Día $395.00

Dr. Erazo 33 Tel. 55883488 Motel Habitación promedio / Día $365.00

Dr. García Diego 67 Tel. 55784761 Hotel Habitación / Día / 4 horas $250.00

Dr. Liceaga 143 Tel. 55786169 Hotel Habitación promedio / Día $240.00

Dr. Valenzuela 40 Tel. 55780955 Hotel Habitación promedio / Día $170.00

Dr. Velasco 17 Tel. 57614077 Hotel Habitación promedio / Día $687.00

Fernando de Alba Ixtlilxochitl 23 Tel. 57617079 Motel Habitación promedio / Día $472.00

Fernando Ramírez 162 Tel. 57402283 Motel Habitación promedio / Día $210.00

Fray Servando 121 Tel 55881700 Hotel Habitación promedio / Día $276.00

Lucas Alamán 73 Tel. 55782917 Hotel Habitación promedio / Día $110.00

Roa Bárcenas 117 Tel. 57400491 Hotel Habitación promedio / Día $100.00

San Antonio Abad 161 Tel. 57401432 Hotel Habitación promedio / Día $290.00

Para homologar los precios y tipologías se tomaron en cuenta los siguientes tipos de habitaciones: sencilla,

Suite, con cama King Size, Junior, Master, con Cama Matrimonial, Doble, de lujo con diversas categorías

(Villa Solarium y Villa Luxury) y Presidencial, encontrando precios estimados promedio en la zona de $

297.00 por noche y tiempo corto. Este valor solo será tomado en cuenta a nivel general para determinar

el parámetro de anteproyecto, lo cual no significa que sea un indicador universal, sino hasta elaborar un

estudio específico de mercado para el tipo de hotel pretendido. Con base a la normatividad y al análisis

cuantitativo se propone el siguiente escenario de anteproyecto.

Anteproyecto de inversión en Hotel

Concepto Superficie (M2) Notas


Uso Actual del Suelo HC 4/20

Uso requerido del suelo HO4/20 ; HM4/20 Cambio de uso

COS 0.80


CUS 4


Cajones de Estacionamiento 25 PB y semisótano

Superficie bruta construida 1,248.00

Circulaciones, Estacionamiento e indivisos 374.40 30.00%

Superficie neta Hotel 873.60

Superficie máxima por habitación 10.00

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Número de habitaciones 88 87.36

En esta propuesta se obtendrían 88 habitaciones y 25 cajones de estacionamiento en planta baja y semi-

sótano, tomando en consideración un precio de construcción de $ 10,000.00 por metro cuadrado, lo cual

genera una inversión inicial de 12.48 MDP por costo de construcción e indirectos para este predio.

Derivado de lo anterior se tiene la siguiente corrida de acuerdo al nivel de ocupación esperado.

Anteproyecto de Utilidades

Ocupación al

100% Ocupación al

75% Ocupación al

50% Ocupación al

25%

Reservación por habitación promedio Día

$297.08 $297.08 $297.08 $297.08

Ganancia Diaria $26,143.33 $19,607.50 $13,071.67 $6,535.83

Ganancia Anual $9,411,600.00 $7,058,700.00 $4,705,800.00 $2,352,900.00 100%

Costo de Mantenimiento $941,160.00 $705,870.00 $470,580.00 $235,290.00 10%

Costo de Administración $941,160.00 $705,870.00 $470,580.00 $235,290.00 10%

Impuestos $941,160.00 $705,870.00 $470,580.00 $235,290.00 10%

Indirectos $941,160.00 $705,870.00 $470,580.00 $235,290.00 10%

Utilidad neta aproximada anual

$5,646,960.00 $4,235,220.00 $2,823,480.00 $1,411,740.00 60%

Tiempo estimado de recuperación

2.2 2.9 4.4 8.8 año

s

Se concluye que en este giro es factible al mediano y largo plazo siempre y cuando sea posible un cambio

de uso del suelo, donde se propone una utilidad neta aproximada de 4.23 MDP anuales con una ocupación

media del 75% que pueden hacer posible la recuperación de su inversión inicial en un lapso de 3 años

aproximadamente. En este giro, a diferencia de los demás, a pesar de obtener utilidades netas a partir del

tercer año, se obtendrían los mayores rendimientos económicos, sin embargo requiere de mayores costos

de mantenimiento y sufre mayores cambios por depreciación, dependiendo del tipo de hotel que se

proponga finalmente.

Conclusiones y Recomendaciones

En la zona existen excedentes de infraestructura y equipamientos que pueden hacer factible la inversión

inmobiliaria de prácticamente cualquier giro, sin embargo la vocación comercial en la zona es compatible

con la oferta habitacional que existe en la ciudad central del Distrito Federal, donde sucede a mayor oferta

de vivienda en el ámbito metropolitano.

Este estudio no consideró el costo de demolición de una construcción existente, la cuál será necesario

verificar mediante un levantamiento topográfico previo a un proyecto ejecutivo, donde es altamente

recomendable invertir en este predio en una obra nueva.

19 w w w . a r q y u r b . 4 t . c o m


Se encontró que el giro inmobiliario más débil para la inversión en este predio es en el rubro de oficinas

por los costos de construcción, número considerable de cajones de estacionamiento y cambio de uso del

suelo. El que mayores utilidades genera es el giro de hotel, sin embargo éste está condicionado también

al cambio de uso del suelo y a un alargado tiempo de recuperación de inversión inicial, los cuales podrían

llevar este proyecto al mediano o largo plazo, aunado a que éste giro posiblemente genere rechazo entre

los residentes locales, por lo que se recomienda tomar en cuenta que el costo beneficio puede ser lento

y gradual, dependiendo de la experiencia en la administración de este giro. Se concluye que el giro con

mayores atributos es el habitacional, siendo factible a nivel normativo, genera la mejor recuperación de

la inversión inicial en el menor precio, ofrece mayor plusvalía lo cual genera menor riesgo de inversión, es

compatible con la zona, genera menor costo de construcción y ofrece mayores beneficios dado que la

zona ofrece un alto factor de demanda de viviendas, como se explicó anteriormente.

Por último es necesario consolidar una plataforma de valores comerciales (metas, objetivos y

aspiraciones) de la firma o propietario que defina cuál es su fuerte para el giro inmobiliario deseado,

establecer clientes potenciales, suministro de insumos, posibles proveedores y clientes, lo cual será un

sólido argumento para la toma de decisión final sobre en qué invertir, aunado a un estudio específico de

mercado donde se analicen las particularidades del giro: perfil sociodemográfico de la demanda, patrones

de consumo, características y distribución espacial de la competencia específica, etc.

Real Estate

Ejemplo de análisis locacional e inmobiliario