Nothing down real_estate._robert_g._allen

Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213

1 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.

Nothing Down Real Estate Techniques

Ky thuât đay trong bât đông san

By Robert G. Allen and Richard Allen

NOTHING DOWN la môt quyên sach kinh điên vê cac ky thuât thâu tom bât đông san tư

chô không co gi đên sơ hưu nhưng bât đông san triêu đô. Cac ky thuât nay đươc dung va

truyên ba rông rai khăp moi nơi trên thê giơi. No đươc thưc hiên bơi Robert G. Allen,

ngươi thưc hiên ca trăm vu mua ban tư tay không va tưng đươc cac kênh truyên hinh thưc

tê My ghi hinh lai. Kê tư khi ra đơi đên nay sach đa đươc tai ban nhiêu lân va co nhiêu

phiên ban riêng biêt: Nothing Down for woman, Nothing Down 90s, Nothing Down 2000s

1. THE SELLER – Ngươi mua

Among the nine major sources of down payment funds for property acquisition, the seller

is no doubt the most important. If the buyer has done his selection job well he will be

dealing with a person who is anxious to sell and therefore flexible with financing

arrangements. The seller will need to take on a role that might be new for him – that of

lender. But if the buyer is sensitive to the needs of the seller, he will foster trust and see

to it that both parties win. (Lending can, after all be a lucrative business with its own

slate of benefits even for property sellers.)

Trong sô chin nguôn lưc thanh toan chinh trong mua lai bât đông san, ngươi ban la quan

trong nhât. Nêu ngươi mua đa lam tôt công viêc tuyên chon cua minh anh ta se thương

lương vơi môt ca nhân ngươi đang mong muôn ban va co nhưng linh hoat trong cơ chê tai

chinh. Ngươi ban se cân tinh đên vai tro co thê co mơi cua minh - đo la ngươi cho vay.

Nhưng nêu ngươi mua nhay cam vơi nhu câu cua ngươi ban, anh ta se nuôi dương sư tin

tương va nhin thây răng ca hai bên đêu chiên thăng. ( cho vay khi co thê, sau ca môt thương

vu sinh lơi vơi môt phân lơi ich riêng cho ngươi ban bât đông san.)

This section reviews eight nothing down techniques involving seller financing. Phân nay

đanh gia tam ky nghê “đay” bao gôm :



Technique No. 1 The Ultimate Paper Out KT1. Giây ra tôi hâu

An investor in Milwaukee was able to acquire a $48,000 triplex from a banker who not

only arranged for a new low-interest first mortgage, but also carried back virtually all the

remaining equity in the form of second at below-market rates. Another investor in West

Palm Beach, Florida, picked up a single family home for $66,500 by putting on a new

first and having the anxious seller carry back all the rest of his equity ($36,500) for five

years, no payments, no interest. Both of these investors were using the technique known

as – “The Ultimate Paper Out”. Here is how it works.

Môt nha đâu tư ơ Milwaukee co thê thâu tom đươc $48,000 nha ba tâng (ba gian, ba trai) tư

ngân hang – ngươi không chi săp đăt cho môt khoan thê châp đâu tiên vơi mưc lai suât mơi

rât thâp, va cung mang lai hâu như cac cô phân con lai dươi hinh thưc thư hai ơ mưc gia ty

lê thâp hơn thi trương. Môt nha đâu tư khac ơ West Palm Beach, Florida, đa chon môt căn

hô gia đinh đơn vơi gia $66,500 băng cach đăt môt nên tang mơi va co lo lăng ngươi ban

mang theo toan bô phân con lai cua vôn sơ hưu cua anh ta ($36,500) trong năm năm, không

thanh toan, không lai suât. Ca hai nha đâu tư nay đa sư dung ky thuât đa biêt như “Giây ra

tôi hâu”. Đây la cach no vân hanh.

When we are talking about buying or selling a piece real estate, we are really talking about

the problem of defining and dealing with the seller’s equity. Equity as a concept is

straightforward enough. Everyone knows that it represents that portion of the value of a

property that is not encumbered, that belongs lock, stock, and barrel to the owner. But

equity is a fluid concept. It can be specified only in relation to that mysterious shifting

quantity called the “fair market value”.

Khi chung ta đang noi vê mua hoăc ban môt manh đât, chung ta đang thưc sư noi vê vân đê

xac đinh va thoa thuân vơi vôn cua ngươi ban. vôn như môt khai niêm la đu minh bach.

Moi ngươi biêt răng no đai diên cho phân gia tri cua bât đông san chư không phai la lưc

can, no la khoa, la cuông va gôc cua chu sơ hưu. Nhưng đông thơi no cung la môt khai

niêm long. No co thê trơ nên đăc biêt chi trong môi quan hê vơi sô lương chuyên đôi bi ân

ma đươc goi la “ gia tri thi trương”

The owner has dreams about equity of such and such – usually an optimistically high

number. But the truth of the matter is that market forces determine his equity by

determining how much his property is really worth at any moment in time. The members



of the market club - you and I – gang up on the poor old seller and say collectively, “You

have a nice little place, but we’ve taken a vote around town, and the best we could come

up with is a price of such and such.” At that moment in time, the seller’s equity is

defined, and the problem becomes how to transfer to him value equal to the equity

involved.

Chu sơ hưu đa mơ vê vôn nhiêu va nhiêu hơn nưa – thương la môt con sô lac quan. Nhưng sư

thât cua vân đê la cac thê lưc cua thi trương se điêu hương vôn cua anh ta băng cach xac đinh

tai san cua anh ta thưc sư co gia tri trong bât ky thơi điêm nao. Thanh viên cua câu lac bô thi

trương – ban va tôi –nhưng ngươi ban cu ky kem coi va noi chung “ ban co môt nơi tương đôi

đep, nhưng chung tôi cân đi môt vong quanh thi trân va tim cai tôt nhât chung tôi co thê co vơi

môt mưc gia phai chăng”. Tai thơi điêm đo, vôn cua ngươi ban đươc đinh nghia lai, va vân đê

trơ nên thay đôi tư gia tri vôn cua anh ta đên gia tri bao ham.

The majority of sellers, of course, will want to hold out for a selling price at the high end of

the scale. They want their equity to be overweight. No one can blame them for that but

among the army of sellers in the marketplace at any given time, there are always a few –

perhaps five percent or less – who say to themselves, “We like our equity and want to

preserve it and derive benefit from it, but we are very anxious to sell. So anxious in fact,

that we might give up some of the equity in order to get rid of the property quickly.”

Alternately, these don’t-want sellers might be thinking – I don’t really feel like discounting

my equity for a quick sale, but I would be willing to wait until later for a part or all of my

equity to be converted to cash.”

Tuy nhiên, phân lơn ngươi ban se muôn giư mưc gia ban cuôi cung cao nhât co thê. Ho

muôn vôn cua ho sinh lơi. Không môt ai co thê trach ho cho điêu đo nhưng trong sô đôi

quân ngươi ban trên thi trương bât ky thơi điêm nao, nơi luôn co môt vai – co le rơi vao 5%

hoăc it hơn – nhưng ngươi tư noi vơi chinh minh, “ chung tôi muôn bao toan vôn cua chung

tôi hoăc co lơi tư no, nhưng chung tôi cung rât sôt xăng đê ban. Vi nhưng nôi lo trong thưc

tê ma chung tôi co thê bo môt sô vôn đê thoat khoi bât đông san môt cach nhanh chong.”

Hay noi môt cach khac, nhưng ngươi không muôn ngươi ban co thê đang nghi – tôi không

thưc sư thich nhưng chiêt khâu vôn cua tôi đê ban nhanh, nhưng tôi săn sang đơi cho tơi khi

môt phân hoăc tât ca vôn cua tôi đươc chuyên thanh tiên măt”

And that is the issue when it comes to “papering out” a deal. After the seller and the buyer

have determined what equity is involved, the next step is to decide how soon the equity is



to be converted. It all boils down to a matter of patience. The seller with infinite patience

(and infinite desperation) will say, “Here’s my equity, take it all and just get me out of

this place.” In a case like that the selling price is equal to the liens. But such cases are

rare.

Va đo chinh la vân đê khi – no đên – đê đưa ra môt thoa thuân. Sau đo ngươi ban va ngươi

mua co xac đinh nhưng vôn ma no co liên quan, bươc tiêp theo la quyêt đinh vôn cô phân

se đươc chuyên đôi trong bao lâu. Tât ca nhiêt đươc ha xuông đê sư kiên nhân lên ngôi.

Ngươi ban vơi sư kiên nhân vô han ( kem theo tuyêt vong) se noi “ đây la vôn cua tôi, hay

lây tât ca no va chi cân đưa tôi ra khoi nơi nay”. Trong trương hơp như vây gia ban la băng

quyên sơ hưu. Nhưng nhưng trương hơp như thê nay la vô cung hiêm hiêm.

The next best situation is the case in which the seller says, “Here’s my equity, pay me for

it when you can. Let’s work out the schedule.” That is the technique referred to as - The

Ultimate Paper Out.” All of the seller’s equity is converted to paper before it is converted

to cash. When the buyer takes over the property, he gives the seller paper for his equity

and obligates himself to redeem the paper according to mutually agreeable terms.

Tinh huông tôt nhât tiêp theo la trương hơp môt ngươi ban noi, “ đây la vôn cua tôi, hay

tra tôi khi ban co thê. Đê công viêc ngoai kê hoach.” Ky thuât đo đươc goi la “ Giây ra tôi

hâu” Tât ca vôn cua ngươi ban đươc chuyên đôi thanh giây trươc khi đươc chuyên đôi

thanh tiên măt. Khi ngươi mua chiêm giư bât đông san, anh ây cho ngươi ban giây cô

phân cua minh va buôc minh phai đôi giây theo cac điêu khoan cua hơp đông.

Not all sellers will agree to an “Ultimate Paper Out” but creative buyers should always

ask. You never know exactly what the seller is thinking or how anxious he really is to

sell. Perhaps only one seller in twenty will be wiling to enter into a nothing down deal

and of these, perhaps only one in ten will agree to an “Ultimate Paper Out” that means

that Technique No. 1 will show up in only one out of every 200 creative deals. But it

does happen from time to time – much to the surprise and delight of the creative buyer.

Không phai tât ca ngươi ban se đông y vơi “ giây ra tôi hâu” nhưng ngươi mua sang tao nên

luôn luôn yêu câu. Ban không bao giơ biêt chinh xac môt trong hai mươi ngươi ban se săn

sang đê tham gia vao môt thoa thuân đay trong nhưng điêu nay, co le chi môt trong mươi se

đông y môt “ giây ra tôi hâu” đông nghia vơi ky thuât sô môt se hiên thi môt trong 200 giao

dich sang tao. Nhưng no xay ra theo thơi gian – nhiêu sư kinh ngac va hai long cua ngươi



mua sang tao

Technique No. 2 The Blanket Mortgage ky thuât sô 2. Vay thê châp

The key to using the seller as lender in a real estate transaction is trust. The seller has to

trust us to pay him his equity according to the terms of the agreement we work out with

him. The conventional way to “buy” trust is to give the seller a large cash down payment

that way he knows that we will not likely walk away from the property. We are going to

stay around and take care of our obligations. Otherwise the seller will be able to take back

the property, and we will lose not only that big cash down payment but also any

appreciated value above the seller’s equity.

Chia khoa đê sư dung ngươi ban trong vai tro la ngươi cho vay trong giao dich bât đông san

la sư tin tương. Ngươi ban co tin chung tôi tra anh ta vôn cua anh ta theo ky han cua thoa

thuân chung tôi lam viêc vơi anh ta. Cach thông thương đê mua sư tin tương la xuông tiên

môt khoan thanh toan lơn cho ngươi ban, đo la cach cho anh ta biêt răng chung tôi se không

co kha năng đi khoi bât đông san đo. Chung tôi đang ơ vong quanh va chăm soc cho nghia

vu cua chung tôi. Măt khac ngươi ban se co thê lây lai tai san, va chung ta se mât không chi

khoan tiên măt thanh toan lơn ma con không co bât ky gia tri nao đươc đanh gia cao trên

vôn sơ huư cua ngươi ban.

But how do we develop trust when there is little or no cash put down on the property? How

does the buyer make the seller feel secure in such cases? Often the buyer can develop

personal trust with the seller simply on the basis of personal qualities and win/win attitudes.

Nhưng lam thê nao chung tôi phat triên long tin khi co it hoăc không co tiên măt đăt vao

bât đông san? Lam thê nao ngươi mua đê cho ngươi ban cam thây đươc bao vê trong

nhiêu trương hơp? Thương ngươi mua co thê phat triên long tin ca nhân vơi ngươi ban

đơn gian trên cơ sơ phâm chât ca nhân va gianh chiên thăng.

In such cases, the equity of the subject property itself is sufficient to close the deal.

Trong trương hơp nay, vôn chu sơ hưu tai san la đu đê kêt thuc giao dich.

In some instances, however, a little extra is needed to remove lingering suspicions on the

part of the seller. That is where the blanket mortgage comes into play. In any mortgage or

trust deed arrangement, there are two basic documents that are prepared. One is a note

given by the buyer to the seller setting forth the terms for converting the equity to cash, the

other is a security agreement in which the buyer says to the seller, in effect, “If I don’t



perform according to the terms of the note, then you can take back the property.” In a

cashless or near cashless transaction, the security of the subject property may not be

enough to satisfy the seller. Therefore, the buyer may choose to secure the note with

additional collateral – not only the subject property but also additional property (equity) he

may have in his portfolio.

Trong môt sô trương hơp, cân thêm môt chut nhưng nghi ngơ keo dai vê phia ngươi ban.

Đo la nơi nhưng khoan vay thê châp vao trong cuôc chơi. Trong bât ky thê châp hoăc săp

xêp tin cây cao, đây la hai điêu cơ ban đươc chuân bi. Môt giây ghi nơ đươc đưa ra bơi

ngươi mua đê ngươi ban đưa ra cac điêu khoan chuyên đôi vôn sơ hưu sang tiên măt, cai

con lai la môt thoa thuân bao vê trong cai ma ngươi mua noi vơi ngươi ban rât hiêu qua “

nêu tôi không thưc hiên cac điêu khoan như lưu y thi anh co thê lây lai bât đông san.”

Trong giao dich không co tiên măt hoăc gân như không co tiên măt, sư bao vê cua chu tai

san co thê không đu đê thoa man ngươi ban. Vi vây, ngươi mua co thê chon đê bao vê vơi

ghi chu tai san thê châp bô sung – ma không chi đôi tương sơ hưu ma con la tai san bô

sung (vôn cô phân) ma anh ta co thê co trong danh muc cua minh.

The note itself stays the same, but the security agreement is changed to increase the

collateral and build trust with the seller. Naturally, the buyer will want to arrange to have

the seller release the additional collateral as soon as the subject property appreciates to a

predetermined value or as soon as the buyer has proven himself to be dependable and

prompt in making his payments. The blanket mortgage technique is not among the most

frequently used in creative finance. The buyer hopes to build trust without having to tie up

his other equities. Still when a seller needs that extra bit of persuasion, the blanket

mortgage technique can come in handy.

Nhưng ghi nơ ban thân no vân giư nguyên, nhưng nhưng thoa thuân đươc thay đôi đê tăng

tai san thê châp va xây dưng long tin vơi ngươi ban. Ban chât, ngươi mua se muôn săp xêp

đê ngươi ban giai phong tai san thê châp bô sung cung như cac tai san chu thê đanh gia cao

đê xac đinh môt gia tri hoăc cung như ngươi mua đa chưng to minh la đang tin cây va nhăc

nhơ trong viêc thanh toan cua minh. Cac ky thuât thê châp la không thương đươc sư dung

trong sang tao tai chinh. Ngươi mua hi vong xây dưng long tin ma không co rang buôc vê

cac cô phiêu khac. Cho tơi khi ngươi ban cân thuyêt phuc thêm, ky năng thê châp co thê co

ich.

For example, one creative investor we know of recently acquired a nice four-bedroom,



three-bath home for $75,000. The investor put a new first on the property (which was

nearly free and clear) and had the sellers move their remaining equity ($35,000) to

another property owned by the investor. To build trust with the sellers, the buyer granted

them a blanket mortgage that also included his equity in another rental property he

owned. Although the buyer did not put any of his own money into the deal (the bank

provided all that was needed), he was able to persuade the sellers to agree on the basis of

his neck being on the line with the blanket mortgage.

Vi du, môt nha đâu tư sang tao chung ta biêt gân đây đa thâu tom môt căn nha đep vơi

bôn phong ngu, ba phong tăm vơi gia $75,000. Nha đâu tư đăt điêu khoan mơi đâu tiên

trên bât đông san ( gân như tư do va ro rang) va co môt vai ngươi ban di chuyên vôn cô

phân con lai cua ho ($35,000) đên môt bât đông san khac đươc sơ hưu bơi môt chu đâu

tư. Đê xây dưng long tin vơi nhưng ngươi ban, ngươi mua câp cho môt khoan vay thê

châp ma bao gôm vôn cua chu sơ hưu trong tai san cho thuê khac anh ta sơ hưu. Măc du

ngươi mua không đăt bât ky chut tiên nao anh ta co trong thoa thuân ( ngân hang cung

câp tât ca nhưng gi cân thiêt), anh ta co kha năng thuyêt phuc ngươi ban đông y trên cơ sơ

môt phân tai san cua anh ta trên đương dây thê châp.

Technique No. 3 Life Insurance Policy chinh sach bao hiêm nhân tho

There is another strategy the buyer can use to persuade the seller to play lender in a

transaction. As in the case of the blanket mortgage, the key is building trust. What if you

say to the still somewhat incredulous seller, “Since you are permitting me to pay off your

equity in cash over a period of time, how would it be if I took out an insurance policy in the

amount of the note and made you the beneficiary? That way you will feel secure that the

note will be paid off no matter what.”

Đây la môt chiên lươc khac ma ngươi mua co thê dung trong thuyêt phuc ngươi ban đê chơi

tro vay mươn trong môt giao dich. Như trong trương hơp vay thê châp, chia khoa la xây

dưng niêm tin. Điêu gi se xay ra nêu ban noi vơi ngươi ban hang vân con nghi ngơ “ vi ban

cho phep tôi tra tiên măt cho tai san cua ban trong môt khoang thơi gian, nêu đươc tôi se

đưa ra môt chinh sach bao hiêm trong khoan ghi chu va lam cho ban co lơi? Vơi cach đo

ban se cam thây đươc bao vê ma nhưng ghi chu se đươc tra hêt du co bât ky chuyên gi xay

ra.

This technique is not usually necessary. Still it is an inexpensive way to build trust if the



seller cannot quite see it your way and needs just a bit more persuasion.

Ky thuât nay không thương cân thiêt. Tuy no la môt cach không tôn kem đê xây dưng sư

tin tương nêu ngươi ban không thê nhin thây theo cach cua ban va cân thuyêt phuc thêm

nưa

Technique No. 4 Contract or Wraparound Mortgage

Ky thuât sô bôn. Hơp đông thê châp vong.

An Albuquerque investor recently bought a triplex for $69,300 by putting down $1,000

and having the seller accept a contract for the remaining $68,300, 10.75% interest for 35

years, and payout after 12 years. The contract wrapped around a small underlying first

mortgage. Similarly an investor in Springfield, Massachusetts acquired an $80,000 free

and clear single-family house by putting a small sum down and having the seller carry

back the rest in the form of a contract. These are variations of the technique referred

under various names such as “contract, wrap-around, or owner carry back”.

Môt nha đâu tư Albuquerque hiên tai mua môt căn hô ba tâng vơi gia $69,300 đa xuông

tiên $1,000 va đươc ngươi ban châp nhân môt hơp đông cho phân con lai $68,300, 10.75%

lơi nhuân trong 35 năm, va thanh toan trong vong 12 năm. Hơp đông đươc bao quanh bơi

môt thê châp nho đâu tiên. Tương tư môt nha đâu tư ơ Springfield, Massachusetts đa thâu

tom nha ơ môt gia đinh tư do va sach gia tri gia $80,000 băng cach đăt môt khoan tiên nho

va cho ngươi ban mang theo phân con lai cua hơp đông dươi dang hơp đông. Đây la cach

biên thê khac cua ky thuât đươc goi dươi nhiêu cai tên khac “ hơp đông, quân quanh hoăc

cac chu sơ hưu mang trơ lai”

This technique is one of the most frequently used creative finance tools. It is the

foundation of seller financing rather than refinancing the property or formally assuming

the existing mortgage. The buyer uses a contract as the purchase instrument. Technically

he does not get title to the property until he has performed according to the provisions of

the agreement. In effect, he says to the seller, “I’ll pay your equity off in installments

over time. And as soon as I have paid everything off, you will give me the deed for the

property, and it will be mine. In the meantime, I will act as the owner by taking over the

management and getting all the tax benefits and the appreciated equity above what the

property is worth at the time of purchase. Of course, all the expenses in the meantime are

mine as well.”

Ky thuât nay la môt trong nhưng công cu tai chinh sang tao đươc sư dung nhiêu nhât. Đây



la nên tang tai chinh cua ngươi ban hơn la tai câp vôn cho bât đông san hay gia đinh thê

châp chinh thưc hiên thơi. Ngươi ban sư dung môt hơp đông như môt công cu mua hang.

Vê măt ky thuât anh ta không co quyên sơ hưu bât đông san cho tơi khi anh ta đa thưc hiên

theo cac quy đinh cu thoa thuân. Trong thưc tê, anh ây noi vơi ngươi ban “ tôi se tra vôn

cua anh theo thơi gian. Va chăng bao lâu tôi co thê tra toan bô, anh se cho tôi chuyên

nhương bât đông san, va no se la cua tôi. Trong thơi gian chơ đơi, tôi se hanh đông như ông

chu sơ hưu băng cach tiêp quan quan ly va lây tât ca cac lơi ich tư thuê va gia tri cao hơn tri

gia cua bât đông san luc mua. Tuy nhiên, tât ca cac chi phi trong khi chơ đơi cung la cua

tôi.

If the property is free and clear at the time of purchase, the seller pockets all the

installment payments on the contract if there are existing encumbrances on the property.

Then the contract is referred to as a wrap-around contract or wrap-around mortgage. It

“wraps around” the existing first and subsequent mortgages or trust deed. When the

seller receives the installment payments, he has to first make payments on the existing

notes before he can pocket the rest. The advantage to him is that the interest rate on the

total wraparound contract will be higher than on the underlying loans. Therefore, he will

be making an interest spread on the underlying part of the note – not a bad deal for a

seller-turned-lender. In addition, he will be able to spread his capital gains profit out over

time rather than receiving all of it during one year. The tax advantages are considerable.

With the recent liberalization of installment sale provisions by the IRS, sellers have great

leeway in how contracts are set up for maximum tax benefits. A competent tax

accountant can spell out the detail.

Nêu bât đông san la hoan toan sach va ro rang ơ thơi điêm giao dich, ngươi ban đut tui tât

ca nhưng thanh toan tra gop vao hơp đông nêu đo la nhưng trơ ngai hiên co trên bât đông

san. Sau đo hơp đông đươc goi la hơp đông bao quanh hoăc bao quanh thê châp. No “

quân quanh” nhưng khoan thê châp đâu tiên va sau đo hoăc tin dung uy thac. Khi ngươi

ban nhân thanh toan tưng lân, đâu tiên anh ta phai thanh toan cac khoan ghi nơ hiên tai

trươc khi anh ta co thê bo tui phân con lai. Lơi thê vơi anh ta la ty lê lai suât trên tông hơp

đông bao quanh se cao hơn cac khoan vay cơ ban. Vi vây, anh ta se tao môt sư quan tâm

lan rông trên cac khoan ghi nơ – môt điêu tôi tê trong thoa thuân cho ngươi ban trơ thanh

cho vay. Thêm vao đo, anh ta se mơ rông lơi nhuân thu đươc theo thơi gian hơn la nhân

tât ca trong môt năm. Lơi thê vê thuê la đang kê. Vơi viêc tư do hoa cac điêu kiên ban



hang cua IRS, ngươi ban co nhiêu thơi gian trong cach thưc hơp đông đươc thiêt lâp cho

cac khoan lơi tưc tôi đa. Kê toan thuê co thâm quyên co thê ghi ro chi tiêt.

The advantage to the buyer is that he does not need to come up with a large cash down

payment. Frequently a moderate amount down will close the deal. In addition, the interest

rates acceptable to sellers are usually far below conventional market rates for new

financing.

Lơi thê cho ngươi mua la anh ta không cân môt khoan thanh toan xuông tiên măt lơn.

Thương môt khoan tiên vưa phai se đong giao dich. Thêm vao đo, lai suât châp nhân đươc

vơi ngươi ban la thương thâp hơn nhiêu so vơi lai suât thi trương thông thương cho tai

chinh mơi.

In practice, a contract sale is bandied by an escrow company, which holds the pre-

executed deed from the seller in favor of the buyer until the latter satisfies the terms of the

contract. Generally the escrow or title company will also hold a quitclaim deed made out

by the buyer in favor of the seller, which is to be released to the seller in case of default.

It is in the best interests of the buyer if the escrow company is making the payments on

the underlying loans before disbursing the balance to the seller. That way the buyer can

be assured that his money winds up in the right places.

Trong thưc tê, môt hơp đông ban bi vây bân bơi môt công ty ky quy, no giư chưng tư tin

thac tư ngươi ban trong sư ung hô ngươi mua cho đên sau khi đap ưng cac điêu khoan cua

hơp đông. Noi chung cac đơn vi ky quy hoăc công ty tiêu biêu se giư văn ban huy bo do

ngươi mua tao ra cho ngươi ban, ma se phat hanh cho ngươi ban trong trương hơp vơ nơ.

Đo la lơi ich tôt nhât cho ngươi mua nêu công ty ky quy đang thưc hiên thanh toan cac

khoan vay cơ ban trươc khi giai ngân sô dư cho ngươi ban. Băng cach đo ngươi mua co thê

yên tâm răng tiên cua minh tăng lên đung nơi

An alternative form of the “contract wrap” technique is the situation where a buyer takes

title subject to the existing financing (agrees to take over the seller’s obligations) or goes

through the formal procedure of assuming the existing financing (qualification, credit

checks, transfer of title). The buyer then signs a contract with the seller for the equity

above the existing loans and makes payments according to a mutually agreeable schedule.

A note secured by the property itself covers the seller’s equity. The usual term for this

arrangement is “owner carry back”. The term refers to the fact that the seller carries back



paper to cover the unpaid equity on his property. Terms on the paper are negotiable and

vary from case to case

Môt ky thuât thay thê cho hơp đông bao quanh la tinh huông ma ngươi mua lây tiêu đê

tuy theo goi tai chinh hiên co ( đông y tiêp nhân nghia vu cua ngươi ban) hoăc đi qua thu

tuc chinh thưc cua viêc gia đinh tai chinh hiên co ( trinh đô chuyên môn, kiêm tra tin dung

va chuyên nhương quyên sơ hưu). Ngươi mua sau khi ky môt hơp đông vơi ngươi ban cho

phân vôn chu sơ hưu vươt qua cac khoan vay hiên tai va thưc hiên cac lich thanh toan

theo lich biêu phu hơp vơi nhau. Môt ghi nơ đươc đam bao băng chinh tai san nay bao

gôm phân vôn cua ngươi ban. Môt thuât ngư thông thương cho nhưng săp xêp nay la “

chu sơ hưu mang lai”. Thuât ngư nay đê câp đên thưc tê la ngươi ban mang giây tơ đê

trang trai cho vôn sơ hưu chưa thanh toan trên tai san cua minh. Cac điêu khoan trên giây

co thê thương lương khac nhau tuy tưng trương hơp

Technique No. 5 Raise the Price, Lower the Term

Ky thuât sô 5. Tăng gia, giam ky han

Seller financing has already become a convention for real estate transactions in the decade

of the 1980’s. Currently nearly two-thirds of all home sales involved contract sales or

assumptions with owner carry-back second mortgages. Tight money conditions always

foster seller financing of this type. Yet even though the concept of “seller as lender” is no

longer foreign to the American way of real property transfer, there are variations to the

game that give creative buyers the advantage over the competition.

Tai trơ cua ngươi ban đa trơ thanh môt quy ươc vơi cac giao dich bât đông san trong thâp

niên 80. Hiên tai gân 2/3 nha ban bao gôm hơp đông ban hoăc cac gia đinh vơi chu sơ hưu

đê mang thê châp trơ lai. Điêu kiên tai chinh cao luôn thuc đây ngươi ban tai trơ loai nay.

Măc du khai niêm ngươi ban la ngươi cho vay không con xa la vơi cac chuyên nhương bât

đông san ơ My, co cac biên thê trong tro chơi ma cung câp cho ngươi mua nhưng lơi thê

hơn đôi thu canh tranh.

One such variation is the important technique called “Raise the Price, Lower the Terms.”

Simply put, this technique calls for the buyer to offer the seller more than he is asking for

the property in exchange for flexibility with the terms. For example, one investor we know

of recently took an interest in Jacksonville, Florida estate house with adjoining triplex. He



offered to raise the sales price by $5,000 if the seller would lower the down payment

requirement and accept payments over 15 years. By using this technique, he out acted the

competition and won over the seller despite the hue and cry of all the relatives in the

background.

Môt biên thê la ky thuât quan trong đươc goi dươi cai tên “ tăng gia, giam thơi han”. Đơn

gian chi cân đăt ky thuât nay goi cho ngươi mua đê đê nghi ngươi ban nhiêu hơn anh ta

đang yêu câu cho tai san trong trao đôi vơi ky han linh hoat. Vi du, môt nha đâu tư chung ta

biêt gân đây đa quan tâm đên Jacksonville, bât đông san nha Florida vơi triplex liên kê.

Anh ta đê nghi nâng gia ban lên $5,000 nêu như ngươi ban châp nhân yêu câu xuông tiên

trong 15 năm. Bơi vi dung ky thuât nay, anh ta đa ra hanh đông canh tranh va chiên thăng

ngươi ban bât kê săc thai va tiêng kêu cua ngươi thân ơ phia sau.

Technique No. 6 The Balloon Down Payment Ky thuât sô 6. Bong Bong xuông tiên

An investor in Milwaukee recently bought a small rental home for $35,000 by putting on

a new first of $15,000 and having the seller “carry back” the rest (no payments, no

interest) after a small down. The seller would do so only after the buyer agreed to pay out

the indebtedness after five years. The buyer of a $245,000 7-plex in Lake Worth, Florida,

assumed the existing first and induced the seller to carry back the remainder of his equity

after the $50,000 down payment (obtained from a partner) in the form of a second at 12%.

The seller agreed, but only on the basis of a ten-year payout of the balance of the second.

môt nha đâu tư ơ Milwaukee hiên tai đa mua môt ngôi nha cho thuê nho gia $35,000 đươc

đăt trên môt gia mơi đâu tiên la $15,000 va co cho ngươi ban mang trơ lai phân con lai (

không tiên măt, không lai suât) sau xuông môt phân nho. Ngươi ban chi co thê lam như vây

khi ngươi mua đông y tra hêt nơ sau 5 năm. Ngươi mua $245,000 7-plex ơ Lake Worth,

Florida, gia sư hiên tai đâu tiên va bao gôm ngươi ban trơ lai phân con lai cua vôn sơ hưu

sau khi thanh toan $50,000 (thu đươc tư môt đôi tac) ơ dang 12%. Ngươi ban đông y,

nhưng chi trên cơ sơ thanh toan 10 năm cua lân cân băng thư hai

Both of these investors were using the technique referred to as a “balloon mortgage”.

Ca hai nha đâu tư đa sư dung ky thuât đê ghi “ qua bong thê châp”

It is not uncommon for seller-financing arrangements to include provisions for a balloon

payment in the future. In fact, balloons are an important inducement to get the seller to

play the part of the lender in the first place. Knowing that the major part of his equity is



coming in the near future, the seller is willing to carry the financing at rates below the

conventional market. Occasionally a seller is willing to amortize the entire amount of the

carry back over long period of time – fifteen or twenty years or longer. Most of the time,

however, the seller wants to be paid off sooner, in fact, as soon as possible. – short-fuse

balloon notes can rob the buyer of health, sleep, and sometimes the property itself. In

theory, the time of the balloon payment should be far enough away to take advantage of

interim appreciation. Property values and rents must grow enough to permit a refinance

solution to the balloon payment.

No la không phô biên cho cac thoa thuân tai chinh cua ngươi ban đê cung câp cho bong

bong trong tương lai. Trên thưc tê, bong bong la kich đông quan trong đê ngươi ban sư

dung môt phân cua ngươi vay trong nơi đăt đâu tiên. Biêt no la phân chinh trong vôn cua

anh ây se đên trong tương lai gân, ngươi ban se tai trơ ơ mưc thâp hơn so vơi thi trương

thông thương. Đôi khi ngươi ban se khâu hao toan bô sô tiên mang theo trong thơi gian

dai – mươi lăm, hai mươi năm hoăc dai hơn. Hâu hêt thơi gian, măc du, ngươi ban muôn

đươc tra sơm hơn, trong thưc tê la sơm nhât co thê.... bong bong ngăn han Va no la nguy

hiêm ma ngươi mua phai biêt co thê cươp cua ngươi mua sưc khoe, giâc ngu va đôi khi la

tai san cua chinh no. Theo ly thuyêt, thơi gian thanh toan băng bong bong nên ơ cach xa

đê tân dung lơi thê tam thơi. Gia tri tai san va tiên thuê phai đu lơn đê cho phep môt giai

phap tai câp vôn cho viêc thanh toan băng bong bong.

But what if local property values – particularly during a period of sustained high interest

rates and sluggish real estate sales – do not grow as anticipated? The buyer may be forced

to sell the property, or another piece of real estate in his control to pay off the balloon.

Alternately, he may have to bring in an equity-participation cash-partner to bail him out,

thus giving away important benefits. In the worst case, he might have to give the property

back to the seller and lose all his investment.

Nhưng nêu gia tri tai san đia phương – đăc biêt la trong môt khoan thơi gian duy tri lai

suât cao va kinh doanh bât đông san châm chap – không phat triên như dư đoan? Ngươi

mua co thê bi buôc phai ban tai san, hoăc môt manh bât đông san khac trong sư kiêm soat

cua anh ây đê tra hêt bong bong. Thêm vao đo, anh ta co thê phai mang theo trong sư

tham gia cô phân vơi đôi tac co vôn tiên măt bao anh ta ra, do đo đem lai nhưng lơi ich



quan trong. Trong trương hơp xâu nhât, he ta co thê cho bât đông san cua minh quay lai

vơi ngươi ban va mât tât ca đâu tư.

Despite its liabilities, the balloon payment technique can be a valuable way to get into a

property for little or nothing down up front. Buyers should resist pressures to accept

anything less than five years for payout seven years or more would be preferable.

Măc du nơ, ky thuât thanh toan bong bong co thê la môt cach co gia tri đê co đươc vao

môt tai san cho it hoăc không co gi xuông phia trươc. Ngươi mua nên chông lai ap lưc đê

nhân lai bât cư điêu gi it hơn 5 năm cho thanh toan 7 năm va nhiêu hơn se la thich hơp

hơn.

Technique No. 7 High Monthly Down Payments.

Ky thuât sô 7 xuông cac khoan thanh toan hang thang cao hơn

This technique is a variation of Technique No. 4, “Contract or Wrap-Around Mortgage”.

Usually a contract sale requires at least a token down payment to substantiate the good

faith of the buyer and put a little cash into the pocket of the seller. Sometimes a hefty

down payment is required, in which cases funds have to be “cranked” out of the property

(Techniques 32 and 33) or a cash partner must be brought in (Techniques 43, 44, and 45).

Ky thuât nay la môt biên thê cua KT sô 4, Hơp đông hoăc thê châp vong. Thương môt hơp

đông ban yêu câu it nhât môt khoan xuông tiên theo the tin dung đê chưng minh đưc tin tôt

cua ngươi mua va đăt môt it tiên măt trong tui cua ngươi ban. Thi thoang yêu câu phai

thanh toan triêt đê, trong trương hơp cac quy phai “ giât” ra khoi tai san ( ky thuât 32 va 33)

But what if the buyer has nothing at all to put down except an income that gives him the

ability to make monthly payments of several hundred dollars toward the purchase of a

piece of property? Perhaps the seller would permit him to purchase the property now and

make high monthly payments over a couple of years until a mutually acceptable down

payment had been constitute. It never hurts to ask.

Nhưng nêu ngươi mua đa không co gi đê đăt xuông ngoai trư môt thu nhâp ma cho anh ta

kha năng tra dân môi thang vai trăm đô la hương tơi viêc mua môt manh bât đông san? Co

le ngươi ban nên cho phep anh ta đê mua tai san bây giơ va lam thanh toan hang thang cao

trong môt vai năm cho đên khi co sư châp nhân khoan thanh toan chung đa đươc hinh

thanh. No không bao giơ la môi hai cho môi yêu câu.



Technique No. 8 Defer the Down Payment with No Mortgage Payment

Ky thuât sô 8 hoan xuông tiên thanh toan vơi không thanh toan thê châp

There are endless variations of how seller financing might be set up. Here is one more,

which could prove useful under certain circumstances. A seller of a free and clear

property who needed cash down only to build trust in his buyer might be induced to

forego rental income for a few months while the buyer accumulated enough to put

together the required down. It is not a common opportunity. But it has happened in the

past and will happen again in the future – perhaps to you.

Đây la biên thê cuôi cung cua nguôn tai chinh cua ngươi ban co thê đươc thiêt lâp như thê

nao. Đây la hơn môt lân, no co thê chưng minh sư hưu ich trong nhưng trương hơp nhât

đinh. Môt ngươi ban môt bât đông san ro rang va tư do – ngươi cân xuông tiên măt chi đê

xây dưng niêm tin trong ngươi mua cua anh ta co thê đươc gơi y đê bo qua thu nhâp cho

thuê trong môt vai thang trong khi ngươi mua tich luy đu đê kêt hơp cac yêu câu xuông

tiên. No không phai la môt cơ hôi phô biên. Nhưng no đa xay ra trong qua khư va se tiêp

tuc xay ra trơ lai trong tương lai – co le la vơi ban.

This technique, together with the other seven described and illustrated in this section,

should stimulate creative buyers to take advantage of seller flexibilities in financing.

Seller financing after all, is one of the major sources for a down payment capital.

Ky thuât nay, cung vơi bay ky thuât khac đa đươc mô ta va đươc minh hoa trong phân

nay, nên kich thich ngươi mua sang tao đê tiêp cân vơi ngươi ban linh hoat trong tai

chinh. Ngươi ban hô trơ sau tât ca, la môt trong nhưng nguôn chinh cho môt khoan

vôn thanh toan xuông.

2. THE BUYER – Ngươi mua

The second area of flexibility in solving the problem of down payments has to do with

the buyer’s own resources. “But,” you say, “If we are trying to spare the downtrodden,

cash-poor buyer from coming up with down payments in the first place. Why bother to

look to his personal resources?” The reason is that buyers often overlook valuable

resources right under their own noses. They frequently have personal property, talents,

expertise, or equity resources that could be used to acquire desirable income –

producing property without the need for cash. And sometimes they even have cash or

inheritances that could be applied – there’s no shame to that, if you have the money at

hand! This section reviews ten techniques in the area of buyer flexibility.



Vung linh hoat thư hai trong giai quyêt vân đê xuông tiên co liên quan đên nguôn lưc cua

ngươi mua. Nhưng, ban noi, “ nêu chung ta nô lưc đê danh cho nhưng ngươi bi ap lưc,

ngươi mua thiêu tiên măt trong lân xuông tiên đâu tiên. Tai sao phai quan tâm đên nguôn ca

nhân cua anh ta? Ly do la ngươi ta thương bo qua cac nguôn co gia tri ngay dươi mui cua

ho. Ho thương co tai san ca nhân, tai năng, chuyên môn hoăc nguôn vôn chu sơ hưu co thê

đươc sư dung đê co thu nhâp mong muôn – lam ra tai san ma không cân tiên măt. Va đôi

khi ho thâm chi co tiên măt hoăc thưa kê co thê đươc ap dung – không co gi đang xâu hô

cho điêu đo, nêu ban co tiên trong tay. Phân nay đanh gia 10 ky thuât trong vung ngươi

mua linh hoat.

Practitioners of the Nothing Down System sometimes get the notion that putting their

own money into a deal is somehow tantamount to failure. Nonsense! If you have it, use

it, buy use it with skill and creativity. The conventional buyer with $25,000 to spare will

go out into the marketplace and plunk the full amount down on a single property. He

might find a nice rental home worth $60,000 with a $35,000 mortgage. His first instinct is

to take his $25,000 and cash out the seller. There will be no contract payments or balloon

mortgages to worry about. Very likely there will be a modest positive cash flow after

expenses and debt service are taken care of. He is happy watching his rental unit

appreciate in value.

Ngươi thưc hanh hê thông đay thi thoang co đươc khai niêm đăt tiên cua ho trong giao dich

la môt cai gi đo tương tư như thât bai. Vô ly, nêu ban co no, sư dung no, mua no vơi ky

năng va sư sang tao. Ngươi mua thông thương vơi $25,000 đê tiêt kiêm se đi vao thi trương

va nem đây đu sô tiên vao môt tai san đơn le. Anh ta co thê tim thây môt căn nha cho thuê

đep tri gia $60,000 vơi khoan thê châp $35,000. Ban năng đâu tiên cua anh ta la lây

$25,000 cua anh ta va rut tiên khoi ngươi ban. Se không co khoan thanh toan hơp đông

hoăc thê châp bong bong phai lo lăng. Rât co thê se co môt dong tiên măt tich cưc sau chi

phi va dich vu nơ đươc đưa vê chăm soc. Anh ta vui khi xem nha cho thuê cua anh ta đươc

đanh gia cao vê gia tri.

By way of contrast, the creative buyer takes his $25,000 and distributes it over. Let’s say

five rental homes worth a total of $300,000. By using a combination of creative

acquisition techniques and strategies for avoiding negative cash flows. This buyer puts

down only $5,000 on each of the homes. He must be careful to structure his deal

advantageously, but the outcome us that he controls the growth of five times the real



estate for the same amount of investment. His yield will therefore be much greater.

Băng cach tương phan, ngươi mua sang tao dung $25,000 cua anh ta va phân phôi qua no.

Gia sư co 5 nha cho thuê co gia tri tông công la $300,000. Băng cach sư dung kêt hơp cac

ky thuât va chiên lươc thu nhâp sang tao đê tranh cac dong tiên âm. Ngươi mua đăt xuông

$5,000 cho môi căn nha. anh ta phai cân thân đê câu truc hơp đông cua anh ta thuân lơi,

nhưng kêt qua chung tôi cho răng anh ta kiêm soat tăng trương gâp năm lân bât đông san

vơi sô tiên đâu tư tương tư. Năng suât cua anh ta se lơn hơn nhiêu.

In either case, the best approach might be to use the cash resources as collateral to borrow

down payment funds. That way the cash assets can remain in the hands of the buyer and

earn a substantial amount of interest. The same might be true of coming inheritances that

would be acceptable as collateral on loans.

Trong ca hai trương hơp, cach tiêp cân tôt nhât co thê la sư dung nguôn tiên măt như thê

châp đê vay vôn thanh toan. Băng cach đo tai san tiên măt co thê vân con trong tay cua

ngươi ban va kiêm môt sô lơi nhuân đang kê. cung co thê đung vơi thưa kê se châp nhân

như tai san đam bao cho khoan cho vay.

Technique No. 10 Supply the Seller What He Needs

Ky thuât sô 10. Cung câp cho ngươi ban nhưng gi anh ta cân

The question of “seller needs” is a complex one. Often buyers resort to sophisticated

psychological observation and strategic interrogation in order to penetrate the seller’s wall

of secrecy. That is fine as far as it goes. But the best approach is nearly always the direct

one in the form of one simple question: “What do you need the money for?”

Câu hoi vê “ nhu câu ngươi ban” la môt điêu phưc tap. Thương ngươi mua sư dung quan

sat tâm ly phưc tap va chiên lươc thâm vân đê xâm nhâp vao bưc tương bi mât cua ngươi

ban. Điêu đo la tôt cung như nhưng điêu xa hơn thê. Nhưng tiêp cân tôt nhât gân như luôn

la môt câu hoi trưc tiêp đơn gian “ ban cân tiên đê lam gi?”

There are more subtle variations, such as, “What do you plan to do with the proceeds of

the transaction?” But it all boils down to the same thing – letting the seller know that you

can solve his problem best if you know what he plans to do with the cash coming to him as

a result of the sale.

Co nhiêu biên thê tinh tê hơn, như “ ban lam gi vơi sô tiên thu đươc tư giao dich?” Nhưng

tât ca bôc hơi cho cung môt điêu – cho phep ngươi ban biêt răng ban co thê giai quyêt vân

đê cua anh ây tôt nhât nêu ban muôn biêt cai kê hoach anh ây đinh lam vơi tiên măt đên



vơi anh ta như la kêt qua cua ban.

Often the seller has consumer needs that the buyer could satisfy by carrying the necessary

amounts on charge accounts or credit cards. In this way, the immediate upfront cash needs

are spread out over time. Frequently the seller will be anticipating financial obligations

that will require a set amount of cash each month beginning at some time in the future. If

the buyer is on his toes, he can help the seller translate the down payment into installment

payments that can be taken over by the buyer in lieu of a heavy cash down payment.

Thông thương ngươi ban co nhu câu tiêu dung ma ngươi mua co thê đap ưng băng cach

thưc hiên cac khoan tiên cân thiêt sô tiên trên tai khoan tinh phi hoăc the tin dung. Theo

cach nay, nhu câu tiên măt ngay lâp tưc đươc chia ra theo thơi gian. Thương la ngươi ban

se đươc dư đoan nghia vu tai chinh ma se yêu câu môt sô tiên măt môi thang băt đâu tai

môt thơi gian trong tương lai. Nêu ngươi mua la trên ngon chân cua anh ta, anh ây co thê

giup ngươi ban dich khoan thanh toan xuông thanh tưng phân co thê đươc lây qua cua môt

ngươi mua thay vi bo môt khoan tiên măt lơn xuông thanh toan.

One buyer we know of in Stanford, California, gained insight into the seller’s need for

future day-care funds and persuaded her to reduce the down payment by $13,500 in

exchange for his providing monthly payments toward her day care for the next thirty years

at very low interest. He was able to supply the seller what was needed and spare himself a

heavy down payment obligation.

Môt ngươi mua chung tôi biêt ơ Stanford, California, hiêu sâu hơn vê nhu câu cua ngươi

ban cho cac quy ngay chăm soc trong tương lai va đa thuyêt phuc giam thanh toan tiên măt

cua cô ây xuông con $13,500 trong giao dich do anh ta cung câp thanh toan hang thang

chuyên hương ngay chăm soc cua cô ây trong 30 năm tiêo theo vơi lai suât rât thâp. Anh ta

đa co thê cung câp cho ngươi ban nhưng gi cân thiêt va tư cho minh môt nghia vu thanh

toan năng.

Technique No. 11 Assume Seller’s Obligations

Ky thuât sô 11. Gia đinh nghia vu cua ngươi ban.

Often a seller is planning to apply down payment funds to debts he my have or payments

that may be overdue. If the buyer can arrange to assume these debts and then pay for them

over time, he can avoid having to come up with the down payment funds all at once. One

Cleveland buyer of a small rental home was able to take care of the seller’s arrears

mortgage payments and utility bills and then cover some consumer debt obligations



through installment payments. The result was the relaxation of the up front cash

requirements for the transaction.

Thương môt ngươi ban co kê hoach thanh toan cho cac khoan nơ anh ta co hoăc cac khoan

thanh toan cung co thê qua han. Nêu ngươi mua co thê săp đăt đê châp nhân nhưng khoan

nay va sau đo tra cho chung trươc thơi gian, anh ta co thê tranh phai đi lên vơi thanh toan

quy cho tât ca môt lân. Môt ngươi mua môt ngôi nha cho thuê nho ơ Cleveland đa co kha

năng chăm soc tiên nơ thê châp cua ngươi ban va cac hoa đơn tiên ich sau đo bao gôm môt

nghia vu nơ cua ngươi tiêu dung thông qua cac khoan thanh toan tưng lân. Kêt qua la sư

gian ra cua cac yêu câu tiên măt phia trươc cua giao dich.

Technique No. 12 Using Talents, Not Money

Ky thuât 12. Dung nhưng tai năng, không dung tiên

A buyer will often have professional expertise that can be “traded” in lieu of down

payment funds. Contractors, painters, landscapers, health-care professionals, lawyers,

realtors, insurance agents, car dealers, and merchants – all of these can provide valuable

services or discounts that could be used in place of down payments. The potential list is

not restricted to professional consideration either, sometimes a supply of plain elbow

grease can help swing a deal in the absence of funds.

Môt ngươi mua se thương sư dung chuyên gia giao dich thương mai thay cho cac quy

thanh toan xuông tiên. Nha thâu, hoa sy, nha quy hoach, chuyên gia chăm soc sưc khoe,

luât sư. Nha tư vân bât đông san, đai ly bao hiêm, đai ly ô tô, va cac thương gia – tât ca

nhưng điêu nay đêu co thê cung câp cac dich vu co gia tri hoăc cac giam gia co thê đươc

sư dung thay thê đươc cho cac khoan xuông tiên. Danh sach tiêm năng la không giơi han

trong xem xet chuyên nghiêp, thi thoang cung câp môt thư dâu bôi trơn cung co thê xoay

chuyên môt hơp đông trong trương hơp không co tiên măt.

One beginning investor we know of was able to assume a seller’s obligations and work

off part of the debt by providing maintenance and management services for the creditor.

As a result he picked up his first investment.

Môt ngươi đâu tư mơi băt đâu chung tôi biêt la co thê thưa nhân nghia vu cua ngươi ban

va lam viêc trên môt phân cua khoan nơ băng cach cung câp bao tri va dich vu quan ly

cho chu nơ. Như môt kêt qua anh ây co thê thu lươm đươc trong thương vu đâu tiên.



For example, a Eugene, Oregon, investor recently put together a deal on a duplex by

taking the property “subject to” the existing first, having the seller carry back a sizeable

second for five years, and generating the $8,000 down payment by borrowing it from the

cash value of his insurance policy at 5% interest. Another investor in San Jose, California,

set up a transaction involving a $57,500 single family house by assuming the existing first

of $25,400, planning to put on a hard-money second in the amount of $20,000, and

having the sellers carry back the rest in the form of a third. However, when he went to put

on the second, the lenders required him to come up with 10% down in the form of cash.

He solved this problem by going to the cash value of his life insurance policy and

borrowing $5,800 at 5% interest. The amount needed from the hard-money second was

now only $14,200, and everyone was happy. The beauty of insurance loans of this type is

that the principal need not ever be paid back (except out of the death or annuity benefits

of the policy).

Vi du, môt nha đâu tư ơ Eugene, Oregon hiên tai đăt ra môt thoa thuân vê môt căn hô

thông tâng (Duplex) băng cach lây tai san phu thuôc vao hiên tai ban đâu, co ngươi ban

mang trơ lai môt khoan thư hai kha hơn trong năm năm, va tao ra lân thanh toan $8,000

băng cach mươn no tư gia tri tiên măt trong chinh sach bao hiêm cua anh ây vơi lơi nhuân

5%. Môt nha đâu tư khac ơ San Jose, California, thiêt lâp môt giao dich liên quan đên căn

nha gia đinh tri gia $57,500 băng gia đinh hiên co đâu tiên $25,400, va dư đinh đăt môt

khoan tiên cưng thư hai vơi gia tri $20,000, va co ngươi ban mang phân con lai dươi dang

1/3. Măc du, khi anh ta đi đăt trong lân thư hai, ngươi thuê đa yêu câu anh ta giam xuông

10% tư tiên măt. Anh ta đa giai quyêt vân đê nay băng cach chuyên di sang gia tri tiên

măt trong chinh sach bao hiêm nhân tho va mươn $5,800 vơi lai xuât 5%

Technique No. 14 Anything Goes – ky thuât 14. Đi bât kê moi thư

Down payments need not be in the form of cash. We have already seen how professional

services can be used in lieu of cash. The same is true of personal property that the buyer

might offer the seller to satisfy down payment needs. Cars, boats, furniture, art, clothing,

musical instruments – anything acceptable to the seller might be used.

Cac khoan thanh toan trê không phai dươi dang tiên măt. Chung ta đa biêt cach sư dung

cac dich vu chuyên nghiêp thay cho tiên măt. Điêu tương tư cung đung vơi tai san ca nhân

ma ngươi mua co thê cung câp cho ngươi ban đê thoa man nhu câu thanh toan. Xe ô tô, du



thuyên, nôi thât, nghê thuâtt, quân ao, dung cu âm nhac – va bât kê điêu gi co thê châp

nhân đươc đôi vơi ngươi ban co thê đươc sư dung.

We have even heard of pets such as rare monkeys or valuable cats being used as down

payments. One buyer in San Diego acquired a luxurious new home by using gems –

diamonds, rubies, and emeralds – as the down payment. For another investor we know of,

five truckloads of topsoil did the trick. Anything goes if it satisfies the seller’s needs.

Chung tôi đa tưng nghe noi vê nhưng vât nuôi hiêm như khi hoăc meo co gia tri đang đươc

sư dung lam khoan thanh toan xuông tiên. Môt ngươi mua ơ San Diego mua lai môt ngôi

nha sang trong mơi băng cach sư dung cac loai đa quy như kim cương, hông ngoc, ngoc luc

bao như khoan xuông tiên. Môt nha đâu tư khac chung tôi biêt, đa sư dung năm xe tai lâp

đât trong giao dich. Co thê cho đi bât kê thư gi lam thoa man nhu câu cua ngươi ban.

Technique No. 15 Creation of Paper

Ky thuât sô 15. Tao giây

An investor in Sacramento, California, picked up a clean SFH for $56,000 as follows:

assume existing $28,000 first mortgage, assume existing $7,700 second due in 7 months,

have realtor carry back a third for $2,500, have seller carry back a note on another

property owned by the investor in the amount of $11,600, put down $6,000 cash

(borrowed from credit union). By having the balance of the seller’s equity carried back in

the form of a note secured on the other property, the buyer was able to put his equity in

the other property to use and leave himself in the position to be able to refinance the

newly acquired property with a new hard-money second in order to retire the existing

balloon second and pay off both the realtor and the credit union. In fact, he had a kitty of

$6,800 left over to handle the negative cash flows for several years. The central strategy in

this deal was creating paper against the other rental property already owned by the buyer.

Môt nha đâu tư ơ Sacramentom, California, đa chon môt nha phân lô vơi gia $56,000 như

sau: gia sư khoan vay thê châp đâu tiên vơi gia tri $28,000, khoan nơ thư hai co gia

$7,700 se đao han trong bay thang, co ngươi môi giơi mang vê 1/3 tri gia $2,500, co

ngươi ban mang vê môt ghi nơ vê tai san khac thuôc sơ hưu cua nha đâu tư co gia tri

khoang $11,600, đăt xuông $6,000 tiên măt ( mươn tư quy tin dung). băng cach cân băng

phân vôn cua ngươi ban mang lai trong cac hinh thưc cua môt ghi nơ đam bao trên môt tai

san khac, ngươi mua co kha năng đăt vôn cua anh ây trong tai san khac đê sư dung va đê

chinh anh trong vi tri co thê tai câp vôn trong tai san mơi mua vơi khoan tiên vay mươn



mơi thư hai trong lênh ân bong bong hiên thơi va tra hêt cho ngươi môi giơi cung như quy

tin dung. trong thưc tê, anh ta đa co môt con meo $6,800 con lai đê xư ly dong tiên âm

trong nhiêu năm. Chiên lươc trung tâm trong giao dich nay la tao giây thuôc sơ hưu cho

thuê khac đa thuôc sơ hưu cua ngươi mua.

Frequently a cashless buyer can solve down payment hurdles by applying the value of his

other equities to the deal at hand. If the seller is amenable, it is a simple matter to prepare a

note secured by the buyer’s equity in other properties and hand it to the seller as all or part

of the down payment on the subject property. In effect, the buyer says, “I don’t have the

cash to give you as a down payment, but I can give you this note in exchange for your

equity. The note will generate payments to you on mutually acceptable terms. I will

maintain the collateral property in excellent condition as security for the note.” Then the

buyer has a trust deed prepared in favor of the seller to back up the trust deed note.

Thương môt ngươi mua thiêu tiên măt co thê giai quyêt cac rao can thanh toan băng cach

ap dung cac gia tri cua cac khoan vôn khac cua anh ta đê giao dich trong hiên tai. Nêu

ngươi ban co trach nhiêm, no la môt vân đê đơn gian đê chuân bi cho nhưng ghi nơ đươc

đam bao bơi vôn cua ngươi mua trong tai san khac va trao cho no đê ngươi ban như tât ca

hoăc môt phân thanh toan đôi vơi tai san cua chu thê. Ngươi mua noi, “Trong tinh hiêu

qua, tôi không co tiên măt đê tra cho anh như môt khoan thanh toan, nhưng tôi co thê trao

cho anh giây ghi nơ nay đê đôi lây vôn sơ hưu cua anh. Giây ghi nơ se tao thanh toan cho

anh theo cac điêu khoan đươc châp nhân chung. Tôi se duy tri tai san đam bao trong điêu

kiên tôt nhât như đam bao cho ghi nơ”. Sau đo ngươi mua co giây uy thac đươc chuân bi

trong lơi ich cua ngươi ban đê sao lưu cac ghi nơ uy thac.

What the buyer has done is magic – he has created paper out of thin air. But his paper has

value. It is solid consideration for the seller’s equity and is used in good faith in lieu of all

or part of the cash down payment required. If the seller is dependent on such an exchange

to consummate the deal but hungry for the cash just the same, he can always sell the note at

a discount for cash. (Technique No. 40, explained later on)

Nhưng gi ngươi mua đa hoan thanh la môt phep thuât – anh ta đa tao ra giây thông hanh

ngoai không khi mong. Nhưng giây cua anh ta co gia tri. No la môt yêu tô vưng chăc cho

vôn cua ngươi ban va đươc dung trong đưc tin đê thay thê môt phân hay tât ca thanh toan

tiên măt đươc yêu câu. Nêu ngươi ban phu thuôc vao viêc trao đôi như vây đê hoan thanh



thoa thuân nhưng thiêu tiên măt, anh ây luôn co thê ban ghi nơ ơ mưc chiêt khâu đê lây tiên

măt ( ky thuât sô . 40, giai thich phân sau )

Not only is the Creation of Paper technique valuable in property acquisition, it permits

that complete leveraging of a buyer’s other holdings. Usually commercial lenders will

lend only up to 80% of the value of a collateral property. If an owner wants to borrow

against his assets at levels higher than 80%, he can readily create paper against the top

20% value and use it for exchange purposes. Rarely will a seller ask for credit checks or

complicated paperwork to back up such a technique.

Không chi la ky thuât tao giây co gia tri trong viêc mua lai bât đông san, no cho phep

hoan thanh đon bây sơ hưu ngươi mua khac. Thông thương trong vay thương mai ngươi

vay se chi đươc vay 80% gia tri tai san đam bao. Nêu môt ngươi sơ hưu muôn mươn tai

san ơ mưc cao hơn 80%, anh ta se săn sang tao ra giây chông lai 20% gia tri hang đâu

va sư dung no cho muc đich trao đôi. Hiêm khi môt ngươi ban yêu câu kiêm tra tin dung

hoăc giây tơ phưc tap đê sao lưu như la môt ky thuât.

Technique No. 16 The Two-Way Exchange

Ky thuât sô 16. Trao đôi hai chiêu.

In the Creation of Paper Technique, the buyer retains ownership of the property used to

secure the note given to the seller as down payment on the subject property. In an

exchange, the seller actually receives the buyer’s property in exchange for his own. Title

transfers. Buying property by means of an exchange, if correctly done, provides great

benefits in the form of tax deferrals. Section 1031 of the Internal Revenue Service Code

permits trading of properties without triggering taxation on the gains. This is one of the

single most important strategies in building up a real estate portfolio.

Trong ky thuât tao giây, ngươi mua giư lai quyên sơ hưu bât đông san đươc dung đê bao vê

ghi nơ trao cho ngươi ban như thanh toan trên tai san chu thê. Trong môt trao đôi, ngươi

ban thưc sư nhân đươc tai san cua ngươi mua trong trao đôi cho sơ hưu cua anh ta. Chuyên

nhương tiêu đê. Mua bât đông san băng môt trao đôi co nghia, nêu thưc hiên đung, no se

cung câp lơi ich lơn dươi hinh thưc tri hoan thuê. Phân 1031 trong bô luât thuê nôi bô cho

phep kinh doanh bât đông san ma không gây ra thuê đanh vao lơi ich. Đây la môt trong

nhưng chiên lươc quan trong nhât trong xây dưng môt danh muc bât đông san

One Milwaukee investor we know of recently traded his $170,000 7-plex for a more



desirable $280,000 12-plex by means of a two-way exchange. In another illustration, the

owners of a free and clear $150,000 home in Palo Alto, California, traded their property

for three other homes in the area and enhanced their tax and cash flow situation. There are

countless variations of this type of exchange going on all the time.

Môt nha đâu tư Milwaukee chung tôi biêt đa giao dich tô hơp 7 căn hô tri gia $170,000

cua anh ây cho môt điêu hâp dân hơn tô hơp 12 căn tri gia $280,000 băng cach trao đôi

hai chiêu. Trong môt minh hoa khac, nhưng ngươi chu sơ hưu hoan toan căn nha tri gia

$150,000 ơ Palo Alto, California, giao dich bât đông san cua ho cho ba căn nha khac

trong vung va tăng thuê cung như tinh trang dong tiên măt. Đây la vô sô cac biên thê cua

trao đôi loai nay diên ra liên tuc trong moi thơi điêm.

Technique No. 17 The Three-Way Exchange

Ky thuât sô 17 . Trao đôi ba chiêu

The principles are the same in the two-way exchange except that the seller, while anxious

to get rid of his own property, is not willing to accept the buyer’s property in exchange.

However, if someone with a property acceptable to the seller is willing to take over the

buyer’s property, then everything will fall into place. The end result is the same as a

simple exchange except that an extra link is added to the chain. Theoretically any

number of links might be added. As a result, the business can get complicate – but the

outcomes can be spectacular.

Vê nguyên tăc la giông như trao đôi hai chiêu trong ngoai trư ngươi ban, trong khi lo lăng

đê thoat khoi bât đông san cua minh, se không châp nhân đôi lây tai san cua ngươi mua.

Măc du, nêu ngươi co tai san châp nhân đê ngươi ban săn sang châp nhân tai san cua

ngươu mua, sau đo moi thư se rơi vao đung vi tri. Va kêt qua cuôi cung la giông như môt

trao đôi đơn gian ngoai trư môt liên kêt đươc thêm vao chuôi. Vê măt ly thuyêt môt sô

lương cac liên kêt bât ky co thê đươc thêm vao. Như môt kêt qua, viêc kinh doanh co thê

trơ nên phưc tap – nhưng kêt qua co thê la ngoan muc.

Technique No. 18 Lemonading

Ky thuât sô 18. Nươc Chanh

In exchanging parlance, lemonading refers to the technique of adding cash to a property

that, for one reason or another, has not sold as readily as the seller had hoped (a

“lemon”). The new package of property-plus-cash is then offered in exchange for any

acceptable package on the market with the cash sweetener added, the lemon is supposed



to become more palatable to the marketplace – “lemonade.”

Trong cach noi chuyên trao đôi, lemonading đê câp đên ky thuât thêm tiên măt đên BDS

đo, vi ly do nay hay ly do khac, đa không đươc ban dê dang như ngươi ban mong đơi (

môt qua chanh). Cac goi mơi cua tai san công tiên măt se đươc cung câp đê đôi lây goi

co thê châp nhân đươc trên thi trương vơi cac chât ngot lam nên, chanh đươc cho la trơ

nên ngon miêng hơn vơi thi trương “ nươc chanh”

3. THE REALTOR – Ngươi tư vân

The third major source of down payment capital is the realtor. By convention, most people

assume that the real estate commission for listed properties is a fixed cash element of a

transaction and that a seller is responsible for paying it. In fact, the commission is not

fixed in any of its dimensions: rate, form, or source.

Nguôn lưc chinh thư ba cua quy thanh toan xuông tiên măt la ngươi tư vân. Theo quy ươc,

hâu hêt moi ngươi gia đinh răng Hoa hông bât đông san cho cac tai san đươc liêt kê la môt

yêu tô tiên măt cô đinh cua môt giao dich va môt ngươi ban chiu trach nhiêm thanh toan.

Trong thưc tê, hoa hông la không cô đinh trong bât ky chiêu kich nao: thơi han, hinh thưc,

nguôn.

Like almost anything else, the percentage rate for calculating the commission is

negotiable. Indeed, there would be legal problems if the real estate industry were to

publish uniform fixed rates. Moreover, there is nothing written dictating that one must pay

a commission in cash and cash only. Of course, almost all real estate professionals would

prefer cash. It makes a deal clean and tidy and allows one to buy bread for the family

table.

Giông như hâu hêt moi thư khac, ty lê phân trăm đê tinh hoa hông la co thê chuyên nhương

đươc. Thât vây, se co nhưng vân đê phap ly nêu nghanh công nghiêp bât đông san phai ban

hanh mưc ty lê cô đinh thông nhât. Hơn nưa, không co văn ban nao chi ra răng môt ngươi

phai tra hoa hông băng tiên măt va chi co tiên măt. Tuy nhiên, hâu hêt cac chuyên gia bât

đông san đêu thich tiên măt. No lam cho hơp đông sach se va gon gang cung như cho phep

ngươi ta nuôi sông gia đinh.

However, most informed agents know that some transactions may involve commissions

in the form of paper – promissory notes that may provide for monthly payments or a

single payment balloon note at the end of an acceptable period. Generally the time



involved does not exceed a year or two. Occasionally the commission may be in the form

of a share of ownership, with cash emerging upon sale of the property down the pike. Still

other possibilities include commissions paid in personal property. In Technique No. 14,

the agent received a beautiful 0.81-carat diamond for his services. He was delighted, as

are most agents who are shrewd enough to realize that a commission in an alternative

form is better than no commission at all.

Măc du, hâu hêt cac đai ly đươc thông bao răng môt sô giao dich bao gôm hoa hông băng

giây như hôi phiêu nhân nơ co thê cung câp cho cac khoan thanh toan hang thang hoăc môt

ghi nơ bong bong thanh toan đơn le vao cuôi thơi điêm châp nhân đươc. Noi chung thơi

gian tham gia không qua môt hoăc hai năm. Đôi khi hoa hông con dươi hinh thưc chia se

quyên sơ hưu, vơi tai san tiên măt nôi lên khi ban tai san dươi chia. Cac kha năng khac bao

gôm cac khoan hoa hông đươc tra trong tai san ca nhân. Trong ky thuât sô 14. Khi cac đai

ly nhân đươc môt viên kim cương đep tri gia 0.81-carat cho giao dich cua minh. Anh ta se

rât hai long, như hâu hêt cac đai ly đu khôn ngoan đê nhân ra răng hoa hông dươi hinh thưc

thay thê tôt hơn la không co hoa hông nao ca.

One of the important techniques available to the buyer who is interested in reducing the

cash down payment for a deal is the technique of “Borrowing the Realtor’s Commission”

(No. 19).

Môt ky thuât quan trong săn co đê ngươi mua co quan tâm đên giam tiên măt cho môt thoa

thuân la ky thuât “ Mươn hoa hông cua ngươi môi giơi BDS” (sô. 19).

While it is true that according to current agency practice, the seller pays the commission,

the buyer is at liberty to negotiate alternative arrangements with either the listing or

selling agents (or both). If the buyer can induce the agents to defer the commission, the

down payment can be reduced by the same amount because the seller’s immediate

obligation is relieved.

Trong khi no la thưc tiên cua cac đai ly hiên tai, ngươi ban tra hoa hông, ngươi mua tư do

đam phan cac thoa thuân thay thê vơi danh sach đai ly ban hang hoăc ca hai. Nêu ngươi ban

co thê giam cac đai ly đê tri hoan hoa hông, thanh toan co thê giam bơi sô tiên tương tư vi

nghia vu cua ngươi ban ngay lâp tưc đươc giam bơt

Who pays for the deferred commission in the final analysis? It is negotiable. If the buyer

can strike a nothing down deal with the seller paying the commission over time, is all the

better. In many cases the buyer himself assumes the seller’s obligation (Technique No.11)



and pays the deferred commission. Occasionally they share.

Ai tra hoa hông bi hoan trong phân tich cuôi cung? Điêu đo đươc thương lương. Nêu ngươi

mua co thê tân công môt thoa thuân không co gi vơi ngươi ban tra hoa hông theo thơi gian,

la tôt hơn tât ca. Trong nhiêu trương hơp ngươi mua tư minh gia đinh thưc hiên nghia vu

cua ngươi ban ( ky thuât sô 11 ) va tra hoa hông bi hoan. Hiêm khi ho chia se.

The whole point is that the flexibility of the realtor may be an important factor in whether

the deal comes together. Since the commission is usually the largest cash obligation of the

seller in a transaction, the power of this technique cannot be overestimated.

Tât ca cac điêm cua nhân viên môi giơi bât đông san la linh hoat co thê la môt nhân tô

quan trong trong thoa thuân măc du no co hơp nhât hay không. Kê tư khi hoa hông la môt

nghia vu phai tra tiên lơn nhât cua ngươi ban trong giao dich, sưc manh cua ky thuât nay

không đươc đanh gia qua cao.

There are examples that illustrate how “Borrowing the Realtor’s Commission” works in

practice. In one Albuquerque transaction we heard of recently, the seller of an 8-plex

arranged to pay $3,000 of the commission on a note, the balance being paid in the form

of a real estate contract invested in the deal by the buyer’s partner. The two notes not

only constituted the entire commission, but the entire upfront cash needs as well. In

another deal, this time in St. Petersburg, Florida, a 35-unit motel and restaurant were

acquired using, among other approaches, the technique of borrowing $30,000 in

commissions ($15,000 in the form of a personal unsecured note signed by the buyer, and

$15,000 in the form of a third mortgage on the buyer’s home). Similarly, a note for the

commissions was instrumental in closing a deal on two duplexes acquired by an investor

in Homestead, Florida. This technique is very frequently used. As a matter of fact, our

research among the investors shows that as many as 20% of the transactions involve

some degree of realtor carry back of commissions.

Đây la vi du minh hoa vê cach “ Mươn hoa hông cua ngươi ban” hoat đông trong thưc

tiên. Trong môt giao dich ơ Albuquerque chung tôi đươc nghe, ngươi ban môt tô hơp 8 căn

đa đươc săp xêp đê tra $3,000 hoa hông cho môt ghi nơ, sô dư đươc tra theo hinh thưc hơp

đông bât đông san đâu tư trong giao dich vơi đôi tac cua ngươi mua. Hai ghi nơ không chi

tao thanh toan bô hoa hông, ma ca nhu câu tiên măt tra trươc. Trong môt giao dich khac,

thơi gian nay ơ St. Petersburg, Florida, 35 đơn vi motel va nha hang đa đươc thu thâp băng

cach tiêp cân khac, ky thuât mươn $30,000 trong hoa hông (($15,000 dươi dang môt ban



ghi không co đam bao ca nhân do ngươi mua ky, va $15,000 dươi dang thê châp thư ba

trong nha cua ngươi mua). Tương tư, môt ghi nơ cho hoa hông la công cu đê kêt thuc môt

giao dich vê hai thương vu thâu tom mua lai bơi môt nha đâu tư ơ Homstead, Florida. Ky

thuât nay rât thương xuyên đươc dung. Như môt vân đê cua thưc tê, nghiên cưu cua chung

tôi trong sô cac nha đâu tư cho thây co đên 20% cua giao dich bao gôm mưc đô cua ngươi

môi giơi mang lai hoa hông.

4. THE RENTERS

Ngươi thuê

In nearly every real estate transaction involving rental property, the renters are

instrumental in helping the buyer with the down payment. Of course, they are not aware of

it. And few buyers are conscious ahead of time of how important the role of rents and

deposits is to their success in reducing the cash down payment.

Trong hâu hêt cac giao dich bât đông san bao gôm bât đông san cho thuê, nhưng ngươi thuê

la công cu đê giup ngươi mua thanh toan. Tuy nhiên, ho không nhân thưc đươc no. Va môt

vai ngươi mua co y thưc vê thơi điêm va vai tro quan trong cua tiên thuê cung như đăt coc

thanh công cua ho trong viêc giam tiên măt thanh toan

Technique No. 20 Rents

Ky thuât 20. Gia thuê

Since rents are paid in advance, a buyer who closes on the first of the month when rents

are due stands to receive the gross rental income for that month. The first mortgage

payment is generally not due until thirty days after closing so the buyer has a thirty-day

breather. His immediate cash down payment obligation has therefore been offset by an

amount equal to the rents.

Vi tiên thuê đươc thanh toan trươc, môt ngươi mua đong tiên vao đâu thang khi cac khoan

tiên thuê đên han se nhân đươc tông thu nhâp cho thuê trong thang đo. Thanh toan thê châp

đâu tiên noi chung la không đao han cho đên 30 ngay sau khi kêt thuc vi ngươi mua co 30

ngay nghi ngơi. Nghia vu thanh toan tiên măt ngay lâp tưc cua anh ây co đươc bu đăp băng

khoan tiên thuê.

Technique No. 21 Deposits

Ky thuât 21. Đăt coc

The situation with tenant security deposits is similar. It is not uncommon for the landlord

to require the tenant to pay an amount equal to the first and last month’s rent as a damage



deposit. If a property is sold, the deposits are passed along to the new buyer. Unless state

law prohibits the commingling of deposit funds with the rental accounts, the buyer can

effectively use the deposit funds given to him at closing as an offset to the cash down

payment obligation. Of course, when a tenant moves out, all or part of the deposit must

be returned. If the new buyer is a wise manager, he will require a buffer period before

returning the deposit. This will give him some protection against the possibility that the

tenant may have neglected to pay some bills and will allow him meanwhile to find a new

tenant who can add to the deposit kitty.

Tinh hinh vơi tiên coc thuê nha cung tương tư. No không phô biên cho chu đât đê yêu câu

ngươi thuê tra môt khoan băng vơi tiên thuê thang đâu tiên va thang cuôi cung như môt

khoan coc cho nhưng hư hai. Nêu môt bât đông san đươc ban, đăt coc đươc chuyên đên

ngươi mua mơi. Trư khi luât tiêu bang nghiêm câm cac khoan quy tiên coc vơi cac tai

khoan cho thuê, ngươi mua co thê sư dung hiêu qua quy huy đông tư tiên coc trao cho anh

ta khi đong như môt sư bu đăp cho nghia vu tra tiên măt. Tuy nhiên, khi ngươi thuê di

chuyên ra ngoai, tât ca hoăc môt phân tiên coc phai đươc hôi tra. Nêu môt ngươi mua mơi

la môt ngươi quan ly khôn ngoan, anh ta se yêu câu môt giai đoan trao đôi trươc khi tra tiên

măt. Điêu nay se trao cho anh ta môt sô bao vê chông lai kha năng ma ngươi thuê co thê đa

bo bê môt vai hoa đơn va se cho phep anh ta tim kiêm môt ngươi thuê nha mơi co thê thêm

vao tiên coc

Virtually every real estate transaction involving rental property has the potential of

providing access to these two techniques. For example, the buyer of a $325,000 mobile

home park in Cheyenne, Wyoming was able to raise $8,000 of the $25,000 down

payment from tenant rents and deposits in a recent transaction. We know of another case

from our Los Angeles files where the buyer of a 72-unit apartment complex received

$7,000 in rents and deposits at closing to apply to the transaction.

Hâu như moi giao dich bât đông san bao gôm bât đông san cho thuê co tiêm năng cung

câp tiêp cân vơi hai ky thuât. Vi du, ngươi mua công viên nha di đông tri gia $325,000 tai

Cheyenne, Wyoming đa co thê nâng lên $8,000 cua $25,000 thanh toan tư ngươi thuê va

đăt coc trong giao dich hiên tai. Chung ta biêt môt trương hơp khac đên tư Los Angeles

nơi co dư liêu ngươi mua 72 căn chung cư phưc hơp nhân $7,000 trong tiên thuê va coc đê

kêt thuc môt giao dich



5. THE PROPERTY bât đông san

The fifth source of down payment capital is the property itself. The buyer who is on his

toes learns to recognize aspects of a given property that might be sold off to raise funds

for the purchase. The variations are endless – everything from fixtures to parts of the land

itself. There are two techniques that belong to this category.

Nguôn vôn thanh toan thư năm la chinh bât đông san đo. Ngươi mua trên nhưng bươc đi đa

hoc cach ghi nhân cac khia canh cua môt tai san nhât đinh ma co thê bi ban đi đê gây quy

lam điêm tưa. Cac biên thê la vô tân – moi thư tư đô đac đên cac bô phân cua chinh manh

đât đo. Đây la hai ky thuât thuôc thê loai nay.

Technique No. 22 Splitting Off Furniture and Other Items

Ky thuât sô 22. Chia tach nôi thât va cac hang muc khac

Two years ago, one of the Nothing Down graduates in Florida was $5,000 short of funds

needed to purchase an option on a valuable tract of land near Orlando. While wandering

over the property one day pondering how he might come up with the necessary capital, he

noticed a large area overgrown with beautiful ferns of the type one finds offered for sale in

florists shops. Since problems often lead to creative solutions, he put two and two together

and arranged to split off the ferns to raise enough money to bring the deal together. Today,

the property is being developed into a multi-million dollar recreational park all because of

a patch of ferns – and a creative mind.

Hai năm trươc, môt ngươi tôt nghiêp Nothing Down tai Florida đa thiêu $5,000 tiên vôn

cân thiêt đê mua môt manh đât gia tri gân Orlando. Môt ngay trong khi lang thang trên bât

đông san ma anh ta đang cân nhăc xem nên lam cach nao đê co vôn cân thiêt, anh ta lưu y

môt khu vưc rông rai răc nhưng hang rao dương xi đep, loai co thê tim thây đê cung câp

cho cac cưa hang ban hoa. Vi cac vân đê thương dân đên cac giai phap sang tao, anh ta đăt

hai cai cung nhau rôi săp xêp va tach hang rao cac cây dương si va kiêm đu tiên đê tra giao

dich đông thơi. Ngay nay, bât đông san đươc phat triên thanh ca môt công viên giai tri

nhiêu triêu đô – vi môt miêng va dương si va môt tri tuê sang tao.

Technique No. 23 Splitting Off Part of the Property

Ky thuât sô 23. Chia môt phân cua bât đông san

In some cases a given property is structures so that parts of it – extra lots or individual

buildings – can be split off and sold to raise funds for the acquisition. Here is how it



worked recently for an investor we know in West Bend, Wisconsin. He had located an

attractive single family home on a large lot with a package price of $99,000. Since he

needed to come up with a hefty down payment – he resurveyed the property and

established two lots on either side of the house. By the time of closing one lot had sold

for $15,000 and the other for $10,000. Contributing the bulk of the down payment to

acquire the property in the first place. It was all taken care of in a simultaneous closing.

Trong môt vai trương hơp môt tai san nhât đinh la cac câu truc đê hơp thanh cac phân cua

no – nhiêu lô hoăc cac toa nha riêng le – co thê đươc tach ra va ban đê nâng quy cho viêc

mua lai. Đây la cach no hoat đông gân đây cho môt nha đâu tư chung tôi biêt ơ West Bend,

Wisconsin. Anh ây ta đa đăt môt căn nha gia đinh hâp dân trên môt lô lơn vơi môt goi gia

$99,000. Vi anh ta cân phai tra môt khoan tiên không lô – anh ta đa lam lai BDS va va

thanh lâp hai lô ơ hai bên ngôi nha. đên thơi điêm kêt thuc lô đa ban tri gia $15,000 va lô

con lai la $10,000. Đong gop phân lơn vao sô tiên thanh toan đê co đươc tai san ơ nơi đâu

tiên. Tât ca đươc sư quan tâm trong sư kêt thuc đông thơi.

6. HARD MONEY LENDERS – mang lươi ngươi cho vay tiên

Hard money refers to funds borrowed from banks under strict conditions of qualifying

and repayment, generally at market interest rates. Soft money from sources like sellers

comes more cheaply with terms that are generally much more flexible. For that reason

creative buyers tend to exhaust soft money sources before turning to the banking

industry. Nevertheless, hard-money lenders are an important, if not indispensable source

of down payment capital to which buyers, sooner or later, must turn. This section outlines

eleven techniques for using hard-money funds in creative ways.

Tiên “cưng” la khoan phai đi vay tư ngân hang dươi cac điêu kiên nghiêm ngăt vê tiêu

chuân cho vay va hoan tra, gân như theo lai suât thi trương. Tiên “ mêm” tư cac nguôn như

ngươi ban co gia re hơn vơi thơi han linh hoat hơn. Vi ly do đo, ngươi mua sang tao co

khuynh hương giam nguôn tiên mêm trươc khi chuyên sang ngân hang. Tuy nhiên, nhưng

ngươi cho vay tiên cưng cung la môt điêu quan trong, nêu la nguôn không thê thiêu cua

thanh toan vôn đên ngươi mua sơm hoăc muôn hơn phai tra lai. Phân nay phac thao 11 ky

thuât sư dung quy tiên cưng theo nhưng cach sang tao.

Technique No. 24 Small Amounts of Money From Different Banks

Ky thuât sô 24. Sô tiên nho tư cac ngân hang khac nhau

Investors getting started are well advised to cultivate their credit at several banks in their



area. Often credit can be built up quickly by borrowing small amounts from different

banks and lending institutions and then repaying the loans promptly, even ahead of time.

The strategy is to build up credit in sufficient amounts so that funds will be available

when that promising deal suddenly surfaces and cash is needed quickly.

Cac nha đâu tư mơi băt đâu nên đươc tư vân đê tich điêm tin dung ơ môt vai ngân hang

trong vung cua ho. Thương tin dung co thê đươc xây dưng nhanh chong băng cach cho

mươn khoan nho tư nhưng ngân hang khac nhau va cac tô chưc cho vay cung như sư tra nơ

ngay sau đo, thâm chi trươc thơi han. Chiên lươc la xây dưng tin dung vơi sô tiên đu cho

cac quy la co săn khi ma trong tinh huông đôi pho bê măt bât ngơ va cân tiên măt nhanh

chong.

Technique No. 25 Cash-By-Mail Companies Ky thuât sô 25. Cac công ty tai chinh

Certain specialized lending institutions and finance companies appeal to executives and

other well-qualified borrowers through ads in flight magazines and professional journals.

The advantages are privacy and speed.

Môt sô tô chưc cho vay đăc biêt va công ty tai chinh hâp dân cac giam đôc điêu hanh va

nhưng ngươi vay co đu điêu kiên khac thông qua quang cao trên tap chi cac chuyên bay

va tap chi chuyên nghanh. Ưu điêm cua no la sư riêng tư va tôc đô

Technique No. 26 Credit Cards Ky thuât sô 26. The tin dung

In the past little while we have learned of two cases involving small properties (in this

case mobile homes) where the buyers contributed the down payments by using credit

cards. In one case an investor raised $500 for the down payment on a 12’ X 60’

Flamingo which then rented out for a $137/mo. positive cash flow. In another case a

fortunate buyer in Phoenix picked up a spotless two bedroom Schultz mobile home by

putting down $1,700 borrowed on a revolving charge account.

Trong qua khư it khi chung ta đa hoc đươc hai trương hơp bao gôm bât đông san nho

(trong trương hơp nha di đông) khi ngươi mua đong gop cac khoan thanh toan băng the

tin dung. Trong trương hơp môt nha đâu tư nâng $500 cho môi lân thanh toan trong

môt chiêc xanh Flamingo12’ X 60’ va sau đo thuê vơi gia $137/thang. Dong tiên măt

dương. Trong môt trương hơp khac môt ngươi mua may măn ơ Phoenix đa mua môt

căn nha di đông phong hai ngu Schultz băng cach đăt xuông $1,700 mươn đươc tư tai

khoan tinh phi xoay vong,

Except in unusual cases where the investor has acquired dozens of credit cards and uses



them in strategic and coordinated way, the amounts of cash generated by this technique

are not generally large. However, where the buyer comes up with a few hundred (or

een a few thousand) dollars short, credit cards can make the difference.

Trư nhưng trương hơp bât thương nơi ma cac nha đâu tư đa mua hang ta the tin dung va

phôi hơp dung chung co chiên lươc, lương tiên măt đươc tao ra bơi cach nay nhin chung

không lơn. Măc du, nơi ma ngươi mua đi kem vs môt vai trăm ( hoăc môt vai nghin) đô

ngăn, the tin dung co thê lam nên sư khac biêt.

Technique No. 27 Home Improvement Loans

Ky thuât sô 27. Cho vay nâng câp nha cưa

Often hard-money funds borrowed to complete improvements to a property can relieve

the pressures on cash-poor buyer and rejuvenate accounts set aside for down payments

and fix-up. Allocation of home improvement funds has to comply with the lender’s

policy, of course. For example, in a recent Kansas City, Missouri, transaction we heard

of a $6,000 long-term Title 1 Home Improvement loan was an important ingredient in the

over-all acquisitions process of a single- family house.

Thương quy tiên cưng đươc mươn đê hoan thanh nâng câp môt bât đông san co thê lam

giam ap lưc trên quy tiên măt ngheo nan ngươi mua va tre hoa cac tai khoan danh riêng cho

cac khoan thanh toan cung như sưa chưa. Đương nhiên viêc Phân bô quy cai tao nha phai

tuân theo chinh sach cua ngươi cho vay. VD, trong môt giao dich hiên tai ơ Kansas City,

Missouri, chung tôi đa nghe khoan vay $6,000 dai han cho viêc cai thiên môt nha tiêu đê la

môt thanh phân quan trong vươt qua han mưc trong qua trinh mua lai môt căn hô gia đinh

đơn.

Technique No. 28 Home Equity Loans

Ky thuât sô 28. Vay vôn nha

Even in tight-money times, there are mortgage finance companies willing to make

second-mortgage loans secured by the equity in a buyer’s home. Often the beginning

investor will get his or her start in this way. We know of a couple in Arizona who

used a $20,000 home equity loan to acquire two single family rental homes and get

their investment ball rolling. They even came out with a modest positive cash flow.

Ngay ca trong nhưng khoang thơi gian kho khăn vê tiên bac, cac công ty tai chinh thê châp

săn sang cho khoan vay thê châp thư hai đươc đam bao băng vôn sơ hưu trong căn nha cua

ngươi mua. Thương nha đâu tư mơi se băt đâu băng cach nay. Chung ta biêt môt căp đôi ơ



Arizona ngươi đa sư dung khoan vay tri gia $20,000 đê mua hai căn hô gia đinh cho thuê

va co đươc đâu tư quay tron cua ho. Thâm chi ho con nhin thây dong tiên măt dương khiêm

tôn.

Technique No. 29 Refinance Boat, Car, Stereo, or Other Personal Property

Ky thuât sô 29. Tai câp vôn tư du thuyên, xe hơi, dan âm thanh, hoăc nhưng tai san ca

nhân khac.

Hard-money lenders are often willing to loan money secured against valuable personal

property. In a counseling session recently, a client was asking how to come up with the

last $2,000 needed to consummate a deal on an excellent condo. He had no family, no

partners to turn to, and no more money in savings that he could use, but he did not want

to pass up the deal. I asked whether he owned a car or truck. He replied that he owned a

new Datsun pickup free and clear. “Why don’t you try to refinance the truck for

$2,000?” I suggested. A light went on, and he headed for the banks to see what could be

done. Not all lenders will welcome him with open arms, but he will eventually find one

who will.

Ngươi cho vay tiên cưng thương săn sang cho vay tiên đươc đam bao băng tai san ca nhân

co gia tri. Trong môt buôi tư vân gân đây, môt khach hang đa đươc hoi vê cach đê đi lên

vơi $2,000 cuôi cung cân thiêt đê hoan thanh môt thoa thuân trên môt căn hô tuyêt vơi.

Anh ta không co gia đinh, không co đôi tac đê chuyên tơi, va không co tiên tiêt kiêm ma

anh ta co thê sư dung, nhưng anh ta đa không muôn vươt qua thoa thuân. Tôi đa hoi măc du

anh ta đa sơ hưu môt ô tô va môt xe tai. Anh ta đa tra lơi răng anh đa sơ hưu môt xe ban tai

Datsun. “ tai sao ban không cô găng tai câp vôn xe tai đê lây $2,000?” tôi đê ghi. Môt tia

hy vong loe lên va anh ta đi đên ngân hang xem co thê lam đươc gi. Không phai tât ca

ngươi cho vay se chao đon anh ta vơi canh tay rông mơ, nhưng anh ta se tim đươc môt

ngươi cân thiêt

Technique No. 30 VA Loans Ky thuât sô 30. Khoan vay VA

For the buyer who qualifies for a Veterans Administration loan, the down payment on a

property is quite manageable – zero! VA loans are also possible even if the qualifying

borrower is buying a duplex or 4-plex with the idea of living in one of the units. Anyone

can assume a VA loan with a minimum of hassle and cost (around $50). That leaves

energy to spare for dealing creatively with the down payment challenge.



Đôi vơi ngươi mua đu điêu kiên cho khoan vay cua cưu chiên binh, thanh toan trên môt tai

san la kha dê quan ly – 0! Khoan vay VA cung co thê nêu ngươi vay đu điêu kiên mua môt

Duplex hoăc bôn plex vơi y tương sông môt trong nhưng đơn vi đo. Bât cư ai cung co thê

gia đinh môt khoan vay VA vơi it răc rôi va chi phi (khoang $50). Điêu đo đê lai năng

lương đê danh cho viêc giai quyêt môt cach sang tao vơi nhưng thach thưc cua viêc thanh

toan trê.

Technique No. 31 FHA Loans

Ky thuât sô 31. Khoan vay FHA

Buyers who want to acquire their own residence for little down will find a loan

guaranteed by the Federal Housing Administration to their liking. Down payments can

be as low as 5%; although the FHA, like the VA, is particular about the quality of home

they will accept FHA loans are always readily assumable with a minimum of hassle and

cost (around $50).

Ngươi mua muôn thâu tom khu cư dân sơ hưu cho ho cho xuông it se thây môt khoan vay

đam bao bơi cuc quan ly nha ơ Liên bang theo sơ thich cua ho. Xuông tiên thanh toan co

thê thâp hơn 5%; măc dâu FHA cung giông như VA, đăc biêt vê chât lương nha ho se châp

nhân khoan vay FHA luôn săn sang châp nhân đươc vơi it răc rôi va chi phi nhât (khoang

$50).

Investors who are sensitive to the modern problems of negative cash flow will keep their

eyes open for properties with assumable FHA and VA loans. Due-on-sale clauses are

never a worry with such loans, and the interest rates are usually somewhat lower.

Nha đâu tư ngươi nhay cam vơi cac vân đê hiên tai cua dong tiên âm se giư măt cua ho mơ

rông cho tai san vơi gia đinh khoan vay FHA va VA. Cac điêu khoan cho vay khi ban

không bao giơ la môt lo lăng vơi cac khoan vay như vây, va lai suât thương thâp hơn môt

chut.

Technique No. 32 The Second Mortgage Crank

Ky thuât sô 32. Cac y tương thê châp thư hai

This technique is one of the foundation stones of creative finance. Named by Robert G.

Allen, the second mortgage crank is a strategy that will work equally well with fussy

sellers as well as “don’t wanters.” The term “crank” is an old exchanger’s term that refers

to the process of generating hard-money funds by originating new loans against a



property. One speaks of “cranking” money out of the property in this way. Here’s how

the technique works.

Ky thuât nay la môt trong nhưng nên tang cua tai chinh sang tao. Đươc đăt tên bơi Robert

G.Allen, y tương thê châp thư hai la môt chiên lươc ma se lam viêc tôt hơn vơi nhưng

ngươi ban ken chon cung như “ không mong muôn”. Thuât ngư “ Crank” la môt thuât ngư

trao đôi cu ma đê câp đên qua trinh tao ra quy tiên cưng bơi môt khoan vay mơi thê châp

băng tai san. Môt ngươi noi vê tiên “ Cranking” ra khoi tai san theo cach nay. Đây la cach

ma no lam viêc.

The buyer looks for properties that are free and clear or have relatively low loan to value

ratios. A new hard-money first (or second) is obtained in order to generate enough

money to satisfy the seller’s needs. The remainder of the seller’s equity is carried back on

terms that are mutually agreeable. None of the cash comes out of the buyer’s pocket.

Naturally, the hard-money lender’s policies and requirements will have to be satisfied. It

may be that the carry back will have to be secured by another property in the buyer’s

portfolio in order that the subject property will have no secondary financing (anathema to

most hard-money lenders who are asked for refinance funds for this type).

Ngươi mua nhin thây nhưng tai san tư do va sach hoăc co khoan vay tương đôi thâp đê

đanh gia ty lê. Môt khoan tiên cưng đâu tiên hoăc thư hai la thu đươc đê tao ra đu tiên đap

ưng nhu câu cua ngươi ban. Phân con lai vôn sơ hưu cua ngươi ban đươc mang trơ lai trong

thơi han co thê thoa thuân lân nhau. Không co khoan tiên nao đi ra tư tui cua ngươi mua.,

vê ban chât, chinh sach va yêu câu cua ngươi cho vay khoan tiên cưng se phai thoa man. Co

thê mang lai se đươc đam bao băng tai san khac trong danh muc đâu tư cua ngươi mua đê

tai san cu thê se không co tai trơ thư câp ( sư thơ ơ vơi hâu hêt ngươi cho vay tiên cưng –

ngươi yêu câu tai câp vôn cho loai nay)

Because of the importance of this technique, let us give you several examples from our files of how

it has been used successfully by investors in the past year or two. A buyer in Chico, California,

acquired four SFH’s for $159,000 by taking the property subject to an existing first mortgage of

$64,000, then putting on a new hard-money second for $55,000 (out of which the down payment

was generated), the balance of the obligation to the seller being carried back in the form of paper

against another investment property. In another situation, an investor in Oklahoma bought two

SFH’s by putting on a new first mortgage (proceeds to the seller) and having the seller carry back

the rest in the form of paper secured by the property. In both cases, the down payment was



“cranked” out of new had-money encumbrances against the property, rather than out of the buyer’s

pocket. There are countless other illustrations for this technique, which becomes all the more

important in periods of lowering interest rates and easier access to bank funds.

Vi sư quan trong cua ky thuât nay, chung tôi se cho ban môt vai vi du tư cac dư liêu cua chung tôi

vê cach cac nha đâu tư sư dung no thanh công trong môt vai năm qua. Môt ngươi mua ơ Chico,

California, đa mua bôn SFH co tri gia $159,000 băng cach lây tai san chu thê mang thê châp môt

khoan đâu tiên hiên co cua $64,000, sau đo đăt trên môt khoan tiên cưng thư hai $55,000 ( đê thanh

toan khoan đa đươc tao ra), sô dư băt buôc cua ngươi ban se đươc trơ lai dươi hinh thưc giây câm

cô bât đông san đâu tư khac. Môt tinh huông khac, môt nha đâu tư ơ Oklahoma mua hai SFH băng

cach đăt môt khoan vay thê châp đâu tiên ( chuyên cho ngươi ban) va co ngươi ban mang trơ lai

phân con lai dươi hinh thưc giây đam bao băng tai san. Trong ca hai trương hơp, thanh toan la đa

đươc giât ra khoi nhưng trơ ngai mơi nhât vê tai san, thay vi ra khoi tui cua ngươi mua. Co vô sô

nhưng minh hoa khac cho vi du nay, điêu nay cang trơ nên quan trong trong thơi ky ha lai suât va dê

dang tiêp cân cac quy ngân hang.

Technique No. 33 Variation of the Crank: Seller Refinance

Ky thuât sô 33. Sư biên đông cua Crank: Tai câp vôn cua ngươi ban

In some instances it might be difficult to persuade conservative lending institutions to

refinance a property or provide secondary financing as part of a “crank” purchase. They

may regard the substitution of collateral on the owner carry back as too complicated. To

them, it might seem as though the owner carry back still looks suspiciously like an

encumbrance against the subject property (even though the mortgage has been moved to

another property).

Trong môt sô trương hơp co thê la kho khăn khi thuyêt phuc cac tô chưc bao thu cho vay

hoăc câp nguôn tai chinh thư hai như phân cua giao dich đa mua giât. Ho co thê coi viêc

thay thê tai san thê châp cho chu sơ hưu mang trơ lai qua phưc tap. Đôi vơi ho, no co ve

như mang chu sơ hưu mang trơ lai cho đên khi thây nghi ngơ giông như môt can trơ đôi vơi

tai san chu thê ( măc du thê châp đa đươc di chuyên đên môt tai san khac)

One variation of the second mortgage crank technique calls for the seller to refinance his

own property and then pass the new loan on to the buyer. No one at the bank is going to

object to his refinancing his own property or putting on a new second mortgage. In this

way the seller’s need for cash can be taken care of, the balance of the equity being carried

back in the form of a second or third mortgage.

Môt biên thê cua ky thuât thê châp “ giât” thư hai kêu goi ngươi ban tai câp vôn cho tai



san cua minh va sau đo chuyên khoan vay mơi cho ngươi mua. Không môt ai ơ ngân hang

phan đôi viêc tai câp vôn tai san cua minh hoăc đăt môt khoan thê châp thư hai. Theo cach

nay nhu câu cua ngươi ban cho tiên măt co thê đươc chăm soc, sô dư vôn trơ lai trong môt

hinh thưc thê châp thư hai hoăc thư ba.

A case we heard of in Tucson recently is a good example of this alternative approach to

the second mortgage crank. The seller agreed to obtain a $12,000 hard-money second to

generate needed capital before the property was passed on to the buyer, who in turn gave

the seller a third mortgage for the remaining equity.

Môt trương hơp chung tôi nghe đươc ơ Tucson hiên tai la môt vi du tôt cua cach tiêp cân

thay thê khoan thê châp giât lân thư hai. Ngươi ban đông y nhân môt khoan $12,000 tiên

cưng đê tao vôn cân thiêt trươc khi tai san đươc chuyên cho ngươi mua, ngươi lân lươt trao

cho ngươi ban cho phân vôn chu sơ hưu con lai.

Technique No. 34 Buy Low, Refinancing High

Ky thuât sô 34. Mua châm, tai câp vôn cao

This is the old “buy low, sell high” strategy transferred from the stock market to creative

real estate. The basic strategy is to locate a property discounted substantially below market

levels and then refinance it with a new hard-money first in order to achieve higher

leverage or generate funds to satisfy the needs of the seller (and buyer as well). This

technique is particularly suited to tight-money times where negative cash flows can be a

deterrent to investing.

Đây la môt chiên lươc cu “ mua châm, ban cao” đa chuyên đôi hinh thưc thi trương chưng

khoan sang bât đông san sang tao. Chiên lươc cơ ban la đê xac đinh vi tri môt tai san đươc

chiêt khâu đang kê dươi mưc đô thi trương va sau đo tai câp vôn vơi môt khoan tiên cưng

đâu tiên trong yêu câu đê đat đươc đon bay cao hơn hoăc quy chung đê đap ưng nhu câu

cua ngươi ban ( va ngươi mua cung như vây). Ky thuât nay đăc biêt phu hơp vơi thơi điêm

kho khăn vê tiên bac nơi ma dong tiên âm co thê la môt răn đe cho đâu tư.

A woman investor from California recently put herself in a position to make $1.5 million

on 180 discounted town homes in Arizona by using the “buy low, refinance high

technique.” A buyer in Pennsylvania was able to pick up $10,000 in instant equity by

refinancing a discounted duplex acquired for nothing down. When he goes to sell the

duplex, he can “sell high” and convert the equity to cash. Still another investor in Tulsa

picked up three duplexes for $165,000. Since they were appraised at nearly $240,000 for



all three, he was able to put on a new first mortgage at a high enough level to generate over

$30,000 cash to buyer at closing. When he goes to sell he can convert the rest of his profit

to cash. And so it goes with “buy low, refinance high” technique.

Môt nha đâu tư nư tư California hiên tai đăt minh vao vi tri đê kiêm 1.5 triêu đô trên 180

giam gia nha phô ơ Arizona băng cach sư dung “ ky thuât mua thâp, tai câp vôn cao”. Môt

ngươi mua ơ Pensylvania đa co thê nhân $10,000 trong vôn chu sơ hưu tưc thi băng cach

tai câp vôn môt duplex chiêt khâu tư đay. Khi anh ta đi ban Duplex, anh ta co thê ban cao

va chuyên đôi vôn chu sơ hưu thanh tiên măt. Con môt nha đâu tư khac ơ Tulsa lưa chon

3Duplex gia tri $165,000. Vi ho đa đươc đanh gia trong khoang $240,000 cho ca ba, anh ta

vân co thê đăt môt khoan thê châp mơi ơ mưc đô cao hơn đê tao ra > $30.000 tiên măt đê

ngươi mua kêt thuc giao dich. Khi anh ta đi ban anh ta co thê chuyên đôi phân con lai lơi

nhuân cua minh đê kiêm tiên. Va no đi kem vơi ky thuât “ mua châm, tai câp vôn cao”

7. UNDERLYING MORTGAGES – Giam Thuê.

The seventh area of flexibility in acquiring property for nothing down is the area of

underlying mortgages. Three vital questions for the analysis phases are: What mortgages

(trust deeds, lien) are there against the property? Who holds them? Would these holders

of underlying mortgages be flexible with their assets? In most cases the mortgages are

banks. For that reason conventional wisdom assumes that there will be no flexibility

whatsoever. Hard-moneylenders, after all are “tightwads” who never yield on the terms

of their loans. Conventional wisdom is usually correct in this, and yet even hard-money

lenders can soften up if it is in their best interests to do so. The unprecedented rise in

interest rates in the last few years has caused some agencies and institutions to develop

flexibilities with their mortgage holdings that can benefit real estate investors.

Vung thư bay cua tinh linh hoat trong viêc mua tai san tư đay la vung giam thuê. Ba câu

hoi quan trong cho cac giai đoan phân tich la: nhưng gi thê châp ( tin thac, thê châp)

đang câm cô bât đông san? Ai giư chung? Liêu nhưng ngươi năm giư cac khoan thê châp

căn ban nay co linh hoat vơi tai san cua ho hay không? Trong hâu hêt cac trương hơp

khoan thê châp la cac ngân hang. Vi ly do đo theo le thông thương se gia đinh răng se

không co sư linh hoat nao. Ngươi cho vay tiên cưng, sau tât ca la “chăt che” ngươi không

bao giơ mang lai cho cac khoan vay cua ho. Theo le thông thương la chinh xac trong

trương hơp nay, va thâm chi ca nhưng ngươi cho vay tiên cưng co thê lam diu đi nêu no

la lơi ich tôt nhât cua ho đê lam như vây. Sư gia tăng chưa tưng thây vê lai suât trong môt



vai năm gân đây đa co ơ môt sô đai ly va cac tô chưc phat triên linh hoat vơi nhưng thê

châp ho năm giư, co thê mang lai lơi ich cho cac nha đâu tư BDS.

With private mortgage holders, the opportunities for creative finance techniques are even

greater. The mortgages may be sellers who have accepted paper back for part of their

equity when they sold the property. Now they are receiving payments over times,

sometimes at interest rates far below the current market. Often such private mortgage

holders realize that their assets are not well invested in relation to current investment

opportunities and yields, so they become open to suggestions from creative buyers who

present more beneficial solutions to the problem.

Vơi nhưng chu nơ thê châp, cơ hôi cho cac ky thuât tai chinh sang tao thâm chi con lơn

hơn. Cac khoan thê châp co thê la ngươi ban đa châp nhân giây tra lai phân vôn cô phân

cua ho khi ho ban tai san. Hiên tai ho đang nhân thanh toan theo thơi gian, đôi khi lai

suât thâp hơn nhiêu so vơi thi trương hiên tai. Thông thương cac chu nơ thê châp tư nhân

như vây nhân thây răng tai san cua ho không đươc đâu tư tôt trong môi quan hê vơi cơ

hôi va lơi tưc đâu tư hiên tai, vi vây ho trơ nên cơi mơ vơi cac đê xuât khac tư ngươi mua

sang tao, ngươi đưa ra giai phap co lơi cho vân đê nay.

This section outlines five techniques from this area of flexibility. Phân nay vach ra năm ky

thuât tư vung linh hoat nay.

Technique No. 35 Use Discounts from Holders of Mortgages

Ky thuât sô 35. Sư Dung Giam gia tư ngươi năm giư cac khoan thê châp

The basic approach to the private holders of underlying financing is this: Mr. Mortgage,

you are receiving monthly payments on this note at a moderate rate of interest, and you

must wait patiently until the note is paid off. Would you not rather have this mortgage

redeemed for cash right away? If the holder of the mortgage is willing to discount his note

for cash, the buyer can look for new financing to put on the property in order to pay off

the existing private mortgage. The strategy is to have enough refinance funds to pay off

the private mortgage and still have sufficient funds to take care of part or all of the down

payment needed to acquire the property in the first place. It might turn out that the private

mortgage holder will be willing to discount only a part in cash (at a discount) and the rest

in new secondary financing above the refinance mortgage, possibly with an improvement

in his interest rate or other terms.

Cach tiêp cân cơ ban đôi vơi cac chu sơ hưu tư nhân tiêm ân la: Mr. Thê châp, ban nhân



thanh toan hang thang trên ghi nơ nay vơi lai suât vưa phai, va ban phai kiên nhân chơ đơi

cho đên khi ghi nơ nay đươc tra hêt. Ban tha không co khoan thê châp nay đê chuôc lai tiên

măt ngay lâp tưc? Nêu chu sơ hưu thê châp săn sang chiêt khâu ghi nơ cho tiên măt, ngươi

mua co thê tim kiêm tai chinh mơi đê đăt trên tai san trong thư tư tra hêt khoan thê châp ca

nhân hiên tai. Chiên lươc la co đu vôn đê quay vong tai chinh tra hêt thê châp riêng va vân

co đu tiên đê chăm soc môt phân hoăc tât ca cac khoan thanh toan cân thiêt đê co đươc tai

san ơ nơi đâu tiên se săn sang chiêt khâu chi môt phân tiên măt ( ơ môt chiêt khâu) va phân

con lai trong tai chinh thư câp trên khoan vay quay vong vôn thư câp, co thê vơi môt sư

cai thiên trong lai suât hoăc cac điêu khoan khac.

There are many variations to this technique, but the basic idea is to redeem the underlying

mortgage at a discount for cash (using borrowed funds), with the balance being applied to

the down payment. For example, a buyer of a rental home in Los Angeles has induced a

seller to take back a single payment second of $11,000 for three years. After the closing,

the buyer approached the seller and offered to buy back the second for $7,000 cash. When

the seller agreed, the buyer borrowed $10,000, paid off the note, and had $3,000 to offset

the small cash down payment he had made to get into the property.

Nhưng biên thê cua ky thuât nay, nhưng y tương cơ ban la mua lai thê châp vơi chiêt khâu

băng tiên măt ( sư dung quy mươn), nhưng sô dư đươc sư dung đê xuông tiên măt. VI du,

môt ngươi mua môt nha cho thuê ơ Los Angeles co bao gôm môt ngươi ban đê lây lai môt

lân thanh toan duy nhât la $11,000 trong ba năm. Sau khi kêt thuc, ngươi mua tiêp cân

ngươi ban va đê nghi mua lai khoan thư hai vơi gia tri tiên măt $7,000. Khi ngươi ban đông

y, ngươi mua mươn $10,000, tra cho ghi nơ, va co $3,000 đê bu đăp cho cac khoan tiên nho

thanh toan ông đa thưc hiên đê sơ hưu bât đông san

Technique No. 36 Moving the Mortgage

Ky thuât sô 36. Di chuyên thê châp

A mortgage consists of two basic documents: one is a note setting forth the terms for

paying back the funds that are borrowed, the other is a security agreement that provides

collateral for the loan in case of default. The security agreement promises, in essence, to

back up the performance of the borrower in repaying the note. If the buyer fails to live up

to his commitments, then the lender is entitled to the collateral (property) pledged as

security for the loan.

Môt thê châp bao gôm hai tai liêu cơ ban: môt la giây ghi nơ đưa ra cac điêu khoan đê hoan



tra lai cac khoan tiên vay, cai con lai la môt hơp đông đam bao cung câp tai san thê châp

cho khoan vay trong trương hơp vơ nơ. Hơp đông đam bao vê cơ ban hưa hen sao lưu

nhưng nghia vu cua ngươi vay trong viêc hoan tra nơ. Nêu ngươi mua không thưc hiên

đươc cac cam kêt cua minh, thi ngươi cho vay se dung nhưng tai san thê châp đê cam kêt

đam bao khoan cho vay

What conventional wisdom fails to grasp is the idea that while the terms of the note are

fixed, there may be dozens of ways to satisfy the security needs of the seller other than

using the subject property itself as collateral. As the procedures of Technique No. 36,

“Moving the Mortgage” will make clear it is always wise in negotiating a real estate

purchase to include a “substitution of collateral” clause in the purchase agreement. Such a

clause allows the buyer to substitute other collateral as security for the note in the future,

subject to the approval to the seller. It is sometimes possible, even after the fact, to induce

a seller or the holder of an underlying mortgage to “move the mortgage” to another

property (substitute other collateral). Frequently sweeteners are needed to get the job done

– an increase in the interest rate or the principal amount, an improvement in the

position of the note (e.g. from, third to second or from second to first), an increase in the

amount or quality of the collateral, etc.).

Theo le thông thương không năm băt đươc y tương trong khi cac điêu khoan ghi nơ la cô

đinh, co hang ta cach đê đap ưng nhu câu bao mât cua ngươi ban khac hơn la sư dung tai

san chu thê như tai san thê châp. Như quy trinh cua ky thuât sô 36, “ Di chuyên thê châp”

se lam cho no ro rang luôn la khôn ngoan trong đam phan mua bât đông san đa bao gôm

môt điêu khoan“ thay thê tai san thê châp” trong hơp đông mua ban. Như môt điêu khoan

cho phep ngươi mua thay thê tai san thê châp khac như bao vê cho ghi nơ trong tương lai,

tuy thuôc vao sư châp thuân cua ngươi ban. Đôi khi co thê, ngay ca trong thưc tê, đê du dô

môt ngươi ban hoăc ngươi năm giư môt khoan thê châp cơ ban đê “ di chuyên thê châp” tơi

môt bât đông san khac ( thay thê tai san thê châp khac). Chât tao ngot thương xuyên la cân

thiêt đê công viêc đươc hoan thanh – môt sư gia tăng vê lai suât hay hay khoan tiên gôc,

môt sư cai tiên trong vi tri cua ghi nơ (VD: tư cai thư ba đên cai thư hai hay tư cai thư hai

đên cai đâu tiên), sư gia tăng cua sô tiên hay chât lương cua tai san thê châp....

Why is it beneficial to move a mortgage? The key is this: if property owned by a buyer can

be “de-financed” (freed of encumbrances, in this case by having the existing mortgages

moved to other properties), then the buyer will be free to put new financing on the



property and “crank” out funds that can be used, for example, as down payments.

Alternately, the de-financed property can be sold to raise capital for the same purposes.

Now here is the twist that boggles conventional wisdom: What if the down payment

funds generated in this way are used to acquire the very property to which the mortgages

we have been talked about are to be moved? Is it possible to arrange for a simultaneous

escrow involving both properties? Certainly!

Tai sao lai co lơi ich khi di chuyên thê châp? Điêu quan trong la: nêu tai san thuôc sơ hưu

cua ngươi mua co thê không đươc hô trơ tai chinh ( giai thoat khoi nhưng trơ ngai, trong

trương hơp nay băng cach cho môt tai san thê châp chuyên sang môt tai san khac), sau đo

ngươi mua se đươc tư do đăt nguôn tai chinh mơi trên tai san va “ mươn tam” cac khoan

tiên co thê sư dung đươc, VD, như nhưng khoan thanh toan. Ngoai ra, tai san không đươc

tai trơ co thê đươc ban đê huy đông vôn cho muc đich tương tư. Hiên tai đây la hinh xoăn

ma nhưng ngươi thông thương đang theo: điêu gi se xay ra nêu cac quy thanh toan băng

tiên măt phat sinh theo cach nay đươc sư dung đê thâu tom đươc bât đông san ma chung tôi

đa noi vê khoan thê châp ma chung tôi đa di chuyên? Co thê săp xêp môt khoan ky quy

đông thơi bao gôm ca hai loai tai san không? Tât nhiên co.

Here’s an example from the community of Olaho, Oregon – An investor acquired a 10-

plex in the following way: using funds he had cranked out of an earlier investment

property. He bought a SFH whose owners were willing to accept security for their carry

back against the 10-plex out investor wanted to acquire. He then traded the de-financed

SFH to the owners of the 10-plex – who in turn put new financing against the SFH to get

capital they needed – Brilliant!

Đây la môt vi du tư công đông Olaho, Oregon – môt nha đâu tư thâu tom môt tô hơp mươi

căn theo cach nay: dung quy anh ta co tư cac khoan đâu tư trươc đo. Anh ta mua môt SFH

ma chu sơ hưu cua ho săn sang châp nhân đam bao cho viêc mang trơ lai thê châp 10 căn

hô cho nha đâu tư muôn thâu tom. Sau đo anh ta giao dich SFH không đươc tai trơ tơi chu

sơ hưu cua 10 căn – ngươi đăt môt tai chinh mơi thê châp SFH đê lây vôn ho cân – thât

tuyêt.

In another transaction in Evergreen, Colorado, the problem was not one of generating

cash for the down payment but rather in assuming a first mortgage without violating

the policy of the lender prohibiting secondary financing on the property. The buyer

simply induced the seller to carry back the difference on a note secured against other



properties. By moving the mortgage off the subject property, the buyer prepared the

way for a future refinance or dare to raise capital for the next big deal.

Trong môt giao dich khac ơ Evergreen, Colorado, vân đê không chi la tiên măt cho

thanh toan ma con hơn thê nưa trong gia đinh môt khoan thê châp đâu tiên ma không

vi pham chinh sach cua ngươi cho vay câm tai chinh thư câp vơi tai san. Ngươi mua

chi đơn gian bao ham ngươi ban mang lai sư khac biêt trên môt ghi nơ đam bao câm

cô tai san khac. Băng cach di chuyên thê châp ra khoi tai san cua chu thê, ngươi mua

đa chuân bi đương cho viêc tai câp vôn trong tương lai hoăc chiên thăng trong viêc

huy đông vôn cho nhưng giao dich lơn tiêp theo

Technique No. 37 Creative Refinance of Underlying Mortgage

Ky thuât sô 37. Tai câp vôn sang tao cua nơ thê châp

In general the only flexible holders of underlying mortgages are private parties. Hard-

money mortgages are for the most part not cooperative when it comes to techniques

discussed in this section. However, there is one aspect of underlying financing where

even the hard-money people are beginning to show flexibility: refinancing. The

unprecedented flight of interest rates in recent years has left financial institutions holding

large portfolios of undesirable low-interest mortgages. With the advent of high yield

money market funds, deposits in savings and loan associations have been withdrawn in

record amounts, making the situation even worse. The result is that the lenders are

desperate to rid their holdings of the older, low interest loans made yesteryear. A

symptom of the malaise is the aggressiveness of many banks in upholding the due-on-

sale provisions of conventional loans made during the last decade, they want those loans

paid off or assumed at higher interest rates.

Nhin chung chu sơ hưu linh hoat duy nhât cua cac khoan thê châp căn ban la cac bên tư

nhân. Thê châp tiên cưng phân lơn la không co sư phôi hơp khi no đên đê thao luân ky

thuât trong phân nay. Măc du, đây la môt khia canh cua tai chinh tiêm ân ngay ca vơi

nhưng ngươi cho vay tiên cung băt đâu cho thây sư linh hoat: tai câp vôn. Cu nhay vot

không thê co vê ty lê lai suât trong môt vai năm gân đây đa đê lai cho cac tô chưc tai

chinh năm giư danh muc đâu tư lơn cua thê châp lai suât lơn bât lơi. Vơi sư ra đơi cua

cac quy thi trương lai suât cao, tiên gưi tiêt kiêm va hiêp hôi cho vay đa đươc thu hôi vơi

sô vôn ky luc, lam cho tinh huông trơ nên tôi tê hơn. Kêt qua la nhưng ngươi cho vay



đang tuyêt vong đê xoa bo sư năm giư cua ho vơi ngươi cao tuôi. Cac khoan vay lai suât

thâp đa qua. Môt triêu chưng cua sư kho chiu la sư tich cưc cua nhiêu ngân hang trong

viêc duy tri cac khoan dư phong cua cac khoan vay thông thương đươc thưc hiên trong

suôt thâp ky qua.

The current situation will bring about a softening of hard-money hearts in the interests of

institutional solvency. One major example of this has already become policy. The Federal

National Mortgage Association, which holds a vast portfolio of home mortgages acquired

from lenders around the country is offering to refinance their own mortgages at rates

below the market for both owner-occupied as well as investment situations. Since they

will go as high as 90% for owner-occupants and 80% for investors, the program offers

interesting possibilities for the creative buyer. FNMA calculates the new interest rate on

eh refinanced loan by averaging the yield on the old amount with the yield on the added

amount according to an internal formula. The combination is always lower than the

market rate. Although FNMA guidelines must be met, buyers should consider taking

advantage of the opportunities the refinance program offers to raise funds.

Tinh huông hiên nay se lam mêm đi trong tâm tiên cho vay trong lơi ich kha năng thanh

toan cua tô chưc. Môt vi du điên hinh vê điêu nay đa trơ thanh chinh sach. Hiêp hôi thê

châp liên bang quôc gia, giư môt danh muc đâu tư rông lơn cua cac khoan thê châp nha đa

thâu tom đươc tư ngươi cho thuê quanh đât nươc đang đê nghi tai câp vôn thê châp cua

minh ơ mưc gia thâp hơn thi trương cho ca hai chu sơ hưu chiêm đong cung như cac tinh

huông đâu tư. Vi chung se tăng cao 90% cho ngươi chu sơ hưu va 80% cho nha đâu tư,

chương trinh cung câp cac kha năng thu vi cho ngươi mua sang tao. FNMA đa tinh toan lai

suât mơi cho vay tai câp vôn băng cach tinh trung binh lơi tưc trên sô tiên cu vơi vôn trên

sô tiên bô sung theo môt công thưc nôi bô. Sư kêt hơp luôn thâp hơn gia tri thi trương. Măc

du cac nguyên tăc FNMA phai đươc đap ưng, ngươi mua nên xem xet tân dung cac cơ hôi

ma chương trinh tai câp vôn đê nghi vôn huy đông.

The Fannie Mae program is not the only “creative refinance” opportunity available.

Many primary lending institutions around the country are devising innovative ways to

divest themselves of unprofitable low-interest loans in ways that might be beneficial to

investors. Investors should explore opportunities for working creative deals with

lenders in their own areas. The next period of time will be marked with increased

hard-money flexibilities that could lead to win/win deals for everyone involved.



Chương trinh Fannie Mae không phai la cơ hôi duy nhât “ quay vong vôn sang tao” săn co.

Nhiêu tô chưc cho vay chinh thông trên toan quôc đang đăt ra cac khoan vay sang tao đê tư

loai minh khoi cac khoan vay lai suât thâp không co lơi theo nhưng cach ma co thê co lơi

cho nha đâu tư. Nha đâu tư nên tim hiêu cơ hôi đê lam viêc vơi cac chu nơ sang tao trong

khu vưc cua ho. Khoang thơi gian tiêp theo se đươc đanh dâu vơi sư gia tăng kha năng tiên

măt linh hoat co thê dân đên giao dich win-win cho tât ca moi ngươi tham gia

Of special interest also are the R.E.O.’s – “Real Estate Owned” properties that the

lending institutions have had to take back through foreclosure and now want to get rid of

Foreclosure activity increases during tight-money times, and investors should cultivate

relationships with lenders who might be very anxious to sell R.E.O.’s to them on soft

terms.

Lơi suât đăc biêt cung la cua R>E>O – tai san “ sơ hưu bât đông san” ma cac tô chưc cho

vay đa phai lây lai thông qua viêc tich thu nha va hiên tai đang muôn thoat khoi hoat đông

tăng thuê cua Foreclosure trong thơi ky kho khăn vê tiên bac, va nha đâu tư nên trau dôi cac

môi quan hê vơi nhưng ngươi cho vay co thê lo lăng khi ban R>E>O cho ho vê nhưng điêu

khoan mêm.

Recently in Freemont, California, one buyer used the program to generate $15,000 toward

the down payment on a condo. The existing FNMA first at $41,000 was refinanced at

$56,000, with the excess proceeds going to the seller. The new interest rate was 12.25%,

far below market levels at the time.

Hiên tai ơ Freemont, California, môt ngươi mua sư dung chương trinh tao ra $15,000 đôi

vơi khoan thanh toan cân xuông tiên trên môt căn hô. hiên tai FNMA ban đâu ơ mưc

$41,000 la tai quay vong vôn ơ $56,000, vơi sô tiên vươt qua se đên ngươi ban. Ty lê lai

suât mơi la 12.25%, thâp hơn nhiêu so vơi thi trương vao thơi điêm đo.

Technique No. 38 Pulling Cash Out of Buildings You Own But Don’t Want To Sell

Ky thuât sô 38. Keo tiên măt ra khoi toa nha ban sơ hưu nhưng không muôn ban

Many variations in the basic approach of dealing creatively with holders of underlying

mortgages are possible. Here is one other example of how a creative investor might pull

investment funds out of a property without actually selling it. Let’s suppose that a private

party holds a mortgage against a property our investor wants to keep. He needs to raise

investment capital but a refinance of the property would not net a large amount of cash

because most of the proceeds, let’s suppose, would go to pay off the existing private



mortgage. What can he do? Perhaps the private mortgage would agree to share the

proceeds of the new loan with the investor and take back the balance in the form of a new

second mortgage against the property. The investor may have to sweeten the deal (perhaps

in the form of a higher interest rate, higher monthly payments, or a shorter pay

out period), but at least he gets to keep his property and achieve his goal of raising

capital.

Co nhiêu biên thê khac nhau trong tiêp cân cơ ban cua giao dich sang tao vơi chu sơ hưu

thê châp cơ ban la hoan toan co thê. Đây la môt vi du khac vê cach môt nha đâu tư sang tao

co thê keo khoan đâu tư khoi bât đông san nhưng không thưc sư muôn ban no. Gia sư môt

tô chưc tư nhân đang giư môt khoan thê châp môt tai san ma nha đâu tư muôn giư lai. Anh

ta cân huy đông quy đâu tư nhưng tai câp vôn cua môt bât đông san co thê không kiêm

đươc môt khoan tiên lơn vi hâu hêt sô tiên thu đươc, gia sư, se tra hêt khoan thê châp ca

nhân hiên tai. Anh ta co thê lam điêu gi? Co le thê châp tư nhân se đông y chia se sô tiên

thu đươc tư khoan vay mơi vơi nha đâu tư va mang lai sô dư trong hinh thưc thê châp thư

hai mơi đôi vơi tai san. Nha đâu tư co thê lam mêm giao dich ( co le dươi hinh thưc lai suât

cao hơn, thanh toan hang thang cao hơn, hoăc tra ky han ngăn hơn), nhưng it nhât ông vân

giư đươc tai san cua minh va đat đươc muc tiêu tăng vôn

Technique No. 39 Making A Partner of the Holder of an Underlying Mortgage

Ky thuât sô 39. La môt công sư cua ngươi năm giư thê châp

What other ways are there to induce a private mortgage-holder to cooperate in creative

arrangements such as moving the mortgage? One could offer to give the party one half

interest in the property if he would release his mortgage so that a refinance could take

place. Out of the refinance would come the funds to buy the property from its’ owner.

Co nhưng cach nao khac đê ru môt chu thê châp tư nhân cung hơp tac trong cac dan xêp

sang tao như di chuyên thê châp? Ngươi ta co thê đê nghi cung câp cho đôi tac môt nưa lơi

nhuân cua bât đông san nêu anh ta phong thich thê châp cua anh ây đê tai câp vôn co thê

diên ra. Ngoai viêc tai câp vôn se co cac quy đê mua BDS tư chu sơ hưu cua no.

Short of an equity position, one might offer the holder of an underlying mortgage a higher

interest rate in exchange for certain concessions that would facilitate the purchase. In a

recent Santa Fe, New Mexico, transaction, on buyer came up against a non- assumable

private mortgage on the property he wanted to buy. By giving the holder a three-point

interest increase, he eliminated the hurdle and bought the property. In effect – the holder



became an investment partner who said, “Help me make more money and I will see to it

that you get the property.” The variations are endless.

Môt nguôn vôn ngăn han, ngươi ta co thê đê nghi ngươi năm giư thê châp môt lai suât cao

hơn trong trao đôi cho môt sô nhương bô nhât đinh ma se tao điêu kiên cho viêc mua. Hiên

tai trong môt giao dich ơ Santa Fe, New Mexico, môt ngươi mua đa câm cô môt khoan thê

châp ca nhân không thê châp nhân đươc trên tai san anh ta muôn ban. Băng cach cung câp

cho chu sơ hưu tăng lai suât lên 3. Anh ta đa loai bo đươc trơ ngai va mua tai san. Trong

hiêu qua, chu sơ hưu đa trơ thanh môt đôi tac đâu tư – ngươi noi “ giup tôi lam ra nhiêu tiên

hơn va tôi se xem xet no đê anh co đươc tai san”. Cac biên thê la vô tân.

8. INVESTORS nha đâu tư

In the eighth area of creative financing flexibility. We turn to investors for help with down

payments. Our interest is in a particular kind of investor – the kind specializing in buying

and selling second trust notes. When a note is created, it tends to have a life of its own. It

can move from master to master as it continues to generate monthly payments in

accordance with the terms its originators gave to it. The person to who it is first given –

as for example in a real estate transaction where the seller carries back paper in his equity–

can turn around and sell it in the marketplace for cash. In order to convert it to cash, he

will have to sell it at a discount, anywhere from, say, twenty to fifty percent, depending on

the nature of the note, how seasoned it might be, its collateral, etc. But the seller is willing

to do this for the privilege of having at least a major part of the face value of the note in

the form of immediate cash.

Trong vung thư tam cua sang tao tai chinh linh hoat. Chung tôi quay sang cac nha đâu tư đê

đươc trơ giup xuông tiên thanh toan. Lai suât cua chung tôi la năm trong môt nha đâu tư cu

thê – ngươi co chuyên môn đăc biêt trong mua va ban ghi nơ tin thac lân thư hai. Khi môt

ghi chu đươc tao ra, no co xu hương co cuôc sông riêng cua minh. No co thê di chuyên tư

chu nay đên chu khac vi no tiêp tuc tao ra cac thanh toan hang thang vơi cac điêu khoan ma

ngươi khơi tao đa trao cho no. Đo la môt ca nhân đâu tiên đưa ra, vi du trong môt giao dich

bât đông san nơi ngươi ban mang lai giây trong vôn sơ hưu cua minh – co thê quay lai va

ban no trên thi trương đê lây tiên măt. Đê chuyên đôi no thanh tiên măt, anh ta se ban no

trên thi trương vơi cac chiêt khâu trong bât kê khoang nao tư 20-50%, phu thuôc vao ban

chât cua ghi nơ, cach lam không co thê cho tai san thê châp. Nhưng ngươi ban săn sang lam

điêu nay vi cac đăc quyên co it nhât môt phân gia tri ghi nơ trong hinh thưc tiên măt ngay



lâp tưc.

It is marketability of the note, as well as the difference between its face value and its cash

value, that makes it interesting to real estate buyers. There are two major possibilities to

keep in mind. If a buyer can acquire second trust notes in the marketplace at a discount,

and then use them at face value as down payments on real estate, he has effectively

picked up the difference between the discounted value (cash value) and the face value.

That difference has now been converted to equity in the property he has purchased and

since the note traded into the subject property is secured by another piece of property

altogether, he can “crank” funds out of his newly acquired real estate to take care of

buying the note in the first place. It is a remarkable chain of events that can yield

handsome rewards. The other major role for the second trust notes in creative real estate

is generating cash for the seller who needs more money down than the buyer can provide.

The following technique illustrates the approach: trên thi trương ghi nơ, cung như nhưng

khac biêt giưa mênh gia va gia tri tiên măt cua no, điêu đo tao nên lai suât cua ngươi mua

bât đông san. Đo la hai kha năng chinh đê giư no trong tâm tri. Nêu môt ngươi mua co

thê thâu tom ghi nơ tin thac thư hai trên thi trương ơ thơi điêm chiêt khâu, va sau đo co

thê dung chung ơ mênh gia cung như thanh toan trên bât đông san, anh ta đa nhân đươc

hiêu qua sư khac biêt giưa gia tri chiêt khâu ( gia tri tiên măt) va mênh gia. Khac biêt đo

hiên tai co thê chuyên thanh vôn trong bât đông san anh ta đa mua va ghi nơ thương mai

trong tai san chinh đươc bao vê môt manh khac cua bât đông san cung no, anh ta co thê

“mươn tam” quy ngoai cua môt giao dich bât đông san mơi đê chăm soc cho mua ghi nơ

nơi đâu tiên. đo la môt chuôi ghi nơ đang chu y co thê mang lai phân thương sang lan.

Trong vai tro chinh khac cho ghi nơ tin thac thư hai trong bât đông san sang tao đang tao

ra tiên măt cho ngươi ban ngươi co thê xuông nhiêu tiên măt hơn ngươi mua co thê cung

câp. Theo cac ky thuât sau đây minh hoa cach tiêp cân

Technique No. 40 Selling of Second Trust Notes

Ky thuât sô 40. Ban ghi nơ tin thac sô hai

If a buyer cannot supply the seller with a large enough cash down payment, he can give

the seller a note – fully secured by the property – with a face value just large enough to

yield the required cash proceeds when sold to an investor in the marketplace. Of course,

the buyer has to make payments on the note according to the terms agreed upon, no



matter who holds the note. Alternately, the buyer can give the seller a note secured by

another property in the buyer’s portfolio. The same process of selling the note at a

discount can be used to generate the cash needed by the seller. By moving the mortgage,

however, the buyer has the advantage of fully leveraging other assets that may have

already been encumbered beyond the threshold tolerated by commercial lenders. He also

can now “crank” funds out of the newly acquired property more readily since it is left

with less secondary financing or none at all.

Nêu môt ngươi mua không thê cung câp đu cho ngươi ban trong lân thanh toan tiên măt đu

lơn, anh ta co thê trao cho ngươi ban môt giây ghi nơ – co đam bao băng tai san – vơi gia tri

đu lơn đê co đươc tiên măt băt buôc khi ban cho môt nha đâu tư trên thi trương. măc nhiên,

ngươi mua phai thưc hiên thanh toan trên ghi nơ theo cac điêu khoan đa đươc châp thuân,

bât kê ai giư giây ghi nơ. Ngoai ra, ngươi mua co thê trao cho ngươi ban môt giây ghi nơ

tai thơi điêm môt chiêt khâu co thê dung đươc đê tao ra tiên măt cân thiêt cho ngươi ban.

Khi di chuyên thê châp, măc du ngươi ban co lơi thê la tân dung tôi đa cac tai san khac co

thê vươt qua ngương châp nhân cua cac nha cho vay thương mai khac. Anh ta cung co thê

“mươn tam” cac quy tư bên ngoai cua tai san mơi thâu tom đươc môt cach dê dang hơn vi

no năm ngoai nhưng tai chinh thư câp hoăc không co gi ca.

Here’s how it worked recently in a Phoenix transaction: The buyer of a $65,000 SFH

gave the seller two notes for his equity, one of which was sold by the seller at a discount

to raise the needed down payment cash. The other note remained as a third with a single-

payment balloon after three years.

Đo la cach no lam viêc trong môt giao dich ơ Phoenix: Môt ngươi mua SFH tri gia

$65,000 trao cho ngươi ban hai ghi nơ băng vôn cua anh ta, môt cai đa đươc ban tai môt

chiêt khâu đê nâng tiên măt thanh toan cân thiêt. Giây ghi nơ con lai vân giư vi tri thư ba

như vơi môt khoan thanh toan bong bong đơn sau ba năm

9. PARTNERS đôi tac

The ninth area of flexibility in creative finances is the use of partners for those who

rationalize their investment inactivity on the basis of having no money, no credit, no

financial statement, no equity, etc., Robert Allen has the following response: “If you

don’t have it, someone else does.” The strategy is to make that someone your partner if



you cannot bring the deal off any other legitimate way. Assuming that the buyer has

exhausted all other areas of flexibility, there are many quid pro quo arrangements he

might use involve a partner. Five of them are covered in this section.

Vung linh hoat thư chin trong sang tao tai chinh la sư dung nhưng đôi tac cho nhưng ngươi

muôn hơp ly hoa thiêu tiên đâu tư, không co tin dung, không co bao cao tai chinh, không co

vôn,... Robert Allen đa co câu tra lơi sau: “ nêu ban không co tiên, ngươi khac không co

thơi gian đê lam”. Chiên lươc la lam cho ngươi đo trơ thanh đôi tac cua ban nêu ban không

thê mang đên môt thoa thuân hơp phap bât ky theo cach nao khac. Gia đinh ngươi mua đo

đa thoat ra tât ca cac vung linh hoat khac, co rât nhiêu điêu kiên trao đôi đươc săp đăt đê

anh ta co thê sư dung bao gôm môt đôi tac

Technique No. 41 Borrow Partner’s Financial Statement -

Ky thuât sô 41. Mươn bao cao tai chinh cua đôi tac

Many investors without strong financial statements feel they must approach sellers with

fear and trembling. Not necessarily. If the deal requires partnership support in this area,

a successful investor will add to his team the strength he needs and go into the

marketplace with confidence.

Nhiêu nha đâu tư không co bao cao tai chinh đu manh ho phai tiêp cân ngươi ban vơi

nhưng run rây sơ hai. Không cân thiêt. Nêu thoa thuân yêu câu đôi tac hô trơ trong linh

vưc nay, môt nha đâu tư thanh công se thêm vao nhom cua anh ta sưc manh cân thiêt đê

đi vao thi trương vơi sư tư tin.

For example, a creative buyer in Albuquerque induced a seller to discount an 11-plex by

over 20% and the carry most of his equity on a wrap, largely on the strength of his

partners’ financial statements. Both of the buyer’s partners happened to be millionaires,

not bad company to keep when facing an experienced seller.

Vi du, môt ngươi mua sang tao ơ Albuquerque đa can thiêt đê ngươi ban giam gia tô

hơp tô hơp 11 căn hô vơi mưc chiêt khâu 20% va mang hâu hêt vôn cua anh ây trong

môt goi, phân lơn dưa trên bao cao tai chinh manh me cua cac đôi tac. Ca hai đôi tac cua

ngươi mua đa trơ thanh triêu phu, không tôi cho công ty đê giư khi đôi măt vơi ngươi

mua co kinh nghiêm.

Technique No. 42 Borrow Partner’s Money for Down Payment

Ky thuât sô 42. Mươn tiên cua đôi tac đê thanh toan

Frequently an investment partner can be persuaded to loan the buyer all or part of a down



payment. The loan may or may not be secured by a trust deed on the property. In any case,

the buyer who is just short on funds for the down payment is probably better off to avoid

giving the partner an equity position in the property unless absolutely necessary. Equity

sharing partnerships are costly when calculating over the entire life of the investment.

Thông thương môt đôi tac đâu tư co thê thuyêt phuc cho vay nơ đê ngươi mua thanh toan

môt phân hoăc toan bô. Khoan vay co thê hoăc không đươc đam bao bơi tin thac uy quyên

trên môt bât đông san. Trong bât ky trương hơp nao, ngươi mua chi la ngươi thiêu vôn ngăn

han đê thanh toan co le la tôt hơn đê tranh trao cho đôi tac môt vi tri vôn trong bât đông san

cua minh trư khi no hoan toan cân thiêt. Hơp tac chia se cô phân la tôn kem khi tinh toan

toan bô thơi gian đâu tư.

Two case studies in this section show how investment partnerships can contribute to the

success of real estate purchases. In one St. Charles, Missouri, transaction, an equity-

sharing partner on a 4-plex deal was able to raise $5,000 of his contribution by borrowing

it from his mother. The buyer of a 6-plex in Seattle did a similar thing. His mother came

up with $10,000 as an investment to help him buy the property. (It was not just a case of

maternal support – the women were shrewd investors who received a good return on their

money.)

Hai trương hơp nghiên cưu trong phân nay chi ra cach hơp tac đâu tư co thê đong gop sư

thanh công cho viêc mua bât đông san. Trong môt giao dich ơ St. Charles Missouri, môt

thoa thuân vôn chia se đôi tac trên bôn căn hô cua 6 căn ơ Seattle đa lam môt điêu tương

tư. Me cua anh ta đa đong gop $10,000 như môt nha đâu tư đê giup anh ta mua bât đông

san ( no không chi la trương hơp hô trơ cua me – nhưng ngươi phu nư la nha đâu tư thông

minh khi nhân đươc lơi nhuân cao tư tiên cua ho )

Technique No. 43 Borrow Partners Money for Down Payment Until Your Money

Comes

Ky thuât sô 43, mươn tiên cua đôi tac đê thanh toan cho đên khi tiên cua ban vê

In this variation, the partner does not have to leave his cash investment tied up in the

property in exchange for an equity position: he gets it all back plus interest as soon as the

buyer can put together the case. The partner puts his money to good use and still comes out

with part interest in the property.

Trong biên thê nay, môt đôi tac không phai đê lai khoan đâu tư tiên măt cua minh găn liên

vơi tai san đê đôi lây vi tri cô phân: ông ta đa nhân tât ca trơ lai công vơi lai suât ngay khi



ngươi mua co thê đăt cac trương hơp cung nhau. Đôi tac đăt tiên cua anh ây đê đươc sư

dung tôt va vân liên quan đên môt phân trong bât đông san

Technique No. 44 You’re Cash Flow/My Equity Or Some Combination

Ky thuât sô 44. Ban la dong tiên măt/ vôn cua tôi hoăc môt sư kêt hơp

Often the partner provides something other than cash to make the deal fall together.

There are many illustrations of this technique. For example, a partner in a SFH

transaction in Southern Florida recently provided property to which a created second

mortgage was moved. In another Florida case involving a large motel a partner was

brought into the deal because he had some stock that was used as collateral in order to

borrow $20,000 essential to the deal. Like Bob says: “If you don’t have it, someone else

does.”

Thương thi đôi tac cung câp môt thư khac hơn la tiên măt đê lam cho thoa thuân xuông

cung nhau. Co rât nhiêu minh hoa cua ky thuât nay. Vi du, môt đôi tac trong môt giao dich

SFH ơ phia nam Florida hiên tai cung câp bât đông san đa đươc tao ra bơi sư di chuyên cua

môt thê châp thư hai. Môt trương hơp khac ơ Florida liên quan đên môt nha nghi lơn ma

đôi tac đa đươc đưa vao trong thoa thuân bơi vi anh ta co môt sô cô phiêu ma đa đươc sư

dung như thê châp đê mươn $20,000 đê giao dich. Như Bob noi: “ nêu ban không co no,

môt ai đo cung se lam”

Technique No. 45 You Put Up the Cash; I Put Up the Time and Expertise

Ky thuât sô 45. Ban đăt tiên măt, tôi đăt thơi gian va chuyên môn

This is the most common partnership arrangement: In exchange for cash needed at the

front end, and sometimes cash to offset negative cash flows and balloons, the partner

receives an equity position in the property.

Đây la hinh thưc hơp tac phô biên nhât: đê đôi lây tiên măt cân thiêt ơ phân đâu, va thi

thoang tiên măt đê bu đăt dong tiên âm va bong bong, đôi tac nhân môt phân vôn trong bât

đông san.

In a case from our Atlanta file, for example, a beginning investor with only $100 rent

money in his pocket was able to close his first deal using $2,000 from a partner. In a

recent San Diego case, a father and son team located a partner with the $7,000 needed to

get into a condo. Somewhat bigger stakes were played for in a Los Angeles transaction

completed by one of our colleagues in the recent past: the buyer lined up several partners

to provide the cash needed ($148,000) to close on a 72-unit property. Regardless of the



amount invested by partners, the principles are always the same.

Trong môt trương hơp đên tư dư liêu Atlanta cua chung tôi, VD: môt nha đâu tư mơi băt

đâu vơi $100 tiên thuê trong tui cua anh ây đa co thê kêt thuc giao dich đâu tiên cua anh

ây băng cach sư dung $2,000 tư đôi tac. Trong môt trương hơp hiên tai ơ Diego, môt

nhom bô va con trai đa đăt môt đôi tac vơi $7,000 cân thiêt đê sơ hưu môt căn hô. Môt

phân vôn lơn hơn đa đươc sư dung đê hoan thanh môt giao dich ơ LosAngeles bơi môt

ngươi đông nghiêp cua chung tôi trong thơi gian qua: ngươi mua đa xêp hang môt sô đôi

tac đê cung câp tiên măt cân thiêt ($148,000) đê kêt thuc giao dich 72 đơn vi BDS. Bât kê

sô tiên do cac đôi tac đâu tư, nguyên tăc la luôn như nhau.

10. OPTIONS lư a chon

This final section treats a group of special creative finance techniques that permit a buyer

to gain control of significant amounts of real estate with little down, even though

ownership may be many months or years away – if ever. The principle is simple: the

person buying the option gives the seller a sum of money in exchange for the right to buy

the property at a given price within a defined period of time. The buyer then benefits by

locking in the price and gaining control of the property without a large investment. The

seller also benefits by retaining the tax advantages of ownership while locking in the sale

at an acceptable price or picking up the option money in the event the buyer decides to

back out. The Nothing Down System includes five variations of the option.

Trong phân cuôi nay xư ly môt nhom ky thuât tai chinh sang tao đăc biêt ma cho phep

môt ngươi mua đê đat đươc môt lương bât đông san đang kê vơi rât it tiên xuông, măc du

quyên sơ hưu co thê keo dai nhiêu thang hoăc nhiêu năm – nêu đa tưng. Nguyên tăc rât

đơn gian: ngươi đang mua trao cho ngươi ban môt sô lưa chon tông sô tiên trong giao

dich cho quyên mua bât đông san ơ môt mưc gia nhât đinh trong môt khoang thơi gian

xac đinh. Ngươi mua sau đo co lơi ich trong gia va gianh quyên kiêm soat bât đông san

ma không phai bo môt khoan đâu tư lơn. Ngươi ban cung co lơi ich băng cach duy tri lơi

thê thuê vê quyên sơ hưu trong khi khoa trong gia ơ môt mưc đa đươc châp nhân hoăc

lây môt lưa chon tiên trong dư kiên ngươi mua quyêt đinh đê trơ lai. Hê thông đay bao

ham 5 biên thê lưa chon.



Technique No. 46 The Rolling Option

Ky thuât sô 46. Con lăn tuy chon

In this approach, a large tract of land is optioned piecemeal by the buyer. Rather than

taking control of the whole package at once, which would be very expensive, the buyer

purchases a segment for development or resale while at the same time buying an option

on the next segment. The option can then be rolled from segment to segment until the

whole package is developed the option dropped.

Trong tiêp cân nay, môt vung đât rông lơn đươc ngươi mua lưa chon. Thay vi kiêm soat

toan bô goi cung môt luc , no se rât đăt đo, ngươi mua thâu tom môt phân khuc đê phat

triên hoăc ban lai đông thơi xuông tiên mua môt phân khuc kê tiêp. Lưa chon co thê sau đo

lăn tư phân khuc nay tơi phân khuc khac cho đên khi co ca goi đươc phat triên lưa chon đa

bo.

Technique No. 47 Equity for Options

Ky thuât sô 47. Vôn sơ hưu lưa chon

Other assets besides cash can be used as an option payment. Personal property (cars,

trucks, equipment, collectibles), equity resources, and even services can work just as

well.

Cac tai san khac ngoai tiên măt co thê đươc sư dung như môt lưa chon thanh toan. Tai san

ca nhân ( xe hơi, xe tai, trang thiêt bi, đô sưu tâm), nguôn vôn va thâm chi nhưng dich vu

co thê lam viêc tôt

Technique No. 48 Sale Option Back

Ky thuât sô 48. Ban lưa chon trơ lai

What if a property owner needs to sell a piece of property now in order to raise capital but

wishes he could eventually have it back to take advantage of predicted appreciation and

future growth? What can be done for him? The Sale Option Back technique is cut to

order: the seller disposes of his property at a moderate discount but with the option to buy

it back within a specific time frame at a price fixed now. Whether or not the option is

exercised, the buyer wins: and the seller has the choice of getting his property back if

future conditions develop as planned.

Điêu gi xay ra nêu môt chu sơ hưu bât đông san cân ban môt mang đât ngay bây giơ đê

huy đông vôn nhưng mong muôn cuôi cung cua anh ta co thê mang no trơ lai đê tân dung

lơi thê dư đoan tăng gia va nhưng tăng trương trong tương lai? Nhưng gi co thê đươc thưc



hiên cho anh ta? Ky thuât ban lưa chon trơ lai la căt theo thư tư: ngươi ban điêu chinh tai

san cua anh ta ơ mưc chiêt khâu vưa phai nhưng vơi môt lưa chon đê ngươi mua no trơ lai

trong môt khung thơi gian đăc biêt ơ môt gia đươc ân đinh săn. Măc du co thưc hiên hay

không, ngươi mua chiên thăng: va ngươi ban co lưa chon nhân lai tai san cua minh nêu

cac điêu kiên trong tương lai phat triên theo kê hoach

Technique No. 49 The Earnest Money Option

Ky thuât sô 49. Lưa chon kiêm tiên nhiêu nhât

Every Earnest Money Agreement is an option. For a short period of time, the potential

buyer has control of the disposition of the property. If he fails to follow through as

agreed, he loses the earnest money (option payment) as liquidated damages. Meanwhile,

if he has executed the offer to purchase in his own name with the additional phrase

And/Or Assigns, he can choose to sell his interest in the property to whomever he will. If

he has stuck a good bargain, it is possible the assignment of the earnest money rights to

some other investor could be very profitable.

Môi thoa thuân tiên tư chi la môt lưa chon. Cho môt giai đoan ngăn, ngươi mua tiêm năng

co quyên kiêm soat viêc bô tri tai san. Nêu anh ta không tuân theo như đa thoa thuân, anh

ta mât nhiêu tiên nhât (lưa chon thanh toan) như thanh ly thiêt hai. Trong khi đo, nêu anh

ta thưc hiên đê nghi mua băng tên riêng cua minh vơi nhưng xac nhân bô sung, anh ta co

thê chon đê ban lơi nhuân cua anh ta trong bât đông san cho bât cư ai anh ta muôn. Nêu

anh ta co cô phiêu như môt mon hơi, no co thê xac minh kha năng kiêm đươc nhiêu tiên

đê môt vai nha đâu tư khac co lơi

Technique No. 50 Lease With An Option To Purchase

Ky thuât sô 50 . Cho thuê vơi môt lưa chon mua

This is the most common form of the option. Buyers who don’t have enough cash for a

down payment or who wish to build up a portfolio of properties using this technique can

use their available funds as option money and then maneuver for purchase later on.

Meanwhile, if monthly payments have been carefully structured, the buyer (option

holder) might be able to pick up a little extra cash on sublease payments.

Đây la môt hinh thưc lưa chon phô biên nhât. Ngươi mua không đu tiên măt đê thanh toan

trươc hoăc nhưng ngươi muôn xây dưng môt danh muc tai san sư dung ky thuât nay co thê

sư dung cac quy săn co cua ho như lưa chon tiên va sau đo cơ đông đê mua sau nay. Trong



khi đo, nêu tiên tra hang thang co câu truc chăt che, ngươi mua ( ngươi giư lưa chon) co thê

nhân thêm môt khoan tiên măt cho cac thanh toan cho thuê lai

There are numerous examples of this technique, which is used frequently by investors. For

example, the buyer of a 14-plex in Bremerton, Washington, initiated his program recently

with a six-month lease option. The reason? He did not yet have the down payment funds,

and besides, the seller needed to hold the property a little longer to qualify for long-term

capital gains. In a Nashville, Tennessee, purchase, a homebuyer we know picked up an

estate property for $1,000 on a six-month lease option. The breathing room permitted him

to get together the down payment needed for closing. And so it goes.

Đây la môt sô vi du vê ky thuât nay, no thương đươc sư dung bơi cac nha đâu tư. VD:

ngươi mua tô hơp 14- căn hô ơ Bremerton, Washington, đa băt đâu chương trinh cua minh

gân đây vơi môt lưa chon cho thuê lai trong sau thang. Ly do? Anh ta không co đu quy đê

thanh toan, va bên canh đo, ngươi ban cân năm giư tai san lâu hơn nưa đê đu điêu kiên đê

co lơi nhuân vôn dai han. Trong môt giao dich ơ Nashville, Tennessee, môt ngươi mua nha

chung tôi biêt đa lươm môt bât đông san vơi gia $1,000 trong sau thang cho thuê. Phong

chơ cho phep anh ta xuông tiên đê thanh toan cân thiêt kêt thuc giao dich. Va tiêp tuc đi.

The important thing to remember in applying these techniques to advance your own real

estate portfolio is that not all of them are essential to your success. Find the approach that

suits your needs and matches your resources and goals. Most purchases we have

researched across the country involve combinations of one, two, three, or four of these

techniques. Many times an investor will hit on just the right approach for his/her situation

and use it over and over again. It becomes a cookie cutter “that punches out the dough”

time after time.

Điêu quan trong cân nhơ trong ưng dung ky thuât nay đê nâng cao danh muc đâu tư bât

đông san cua chinh ban nhưng không hăn tât ca nhưng điêu đo la cân thiêt cho thanh công

cua ban. tim kiêm môt tiêp cân phu hơp vơi nhu câu cua ban đê đat đươc nguôn lưc va muc

tiêu cua ban. hâu hêt mua ban chung tôi co nghiên cưu trên khăp đât nươc thương bao gôm

môt, hai , ba ..hay nhiêu ky thuât nay. Nhiêu khi môt nha đâu tư đanh vao đung tiêp cân

trong tinh huông minh cân va sư dung no lai nhiêu lân. No trơ thanh môt may căt banh

quy “ nhao bôt” theo thơi gian

Best of luck in putting these powerful and effective tools to use! Chuc ban may măn

trong viêc sư dung nhưng công cu manh me va hiêu qua nay