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Des opportunités à saisir pour les entreprises en quête de productivité Une offre de bureaux à double vitesse Face à ce marché porteur, les entreprises font massivement le choix de la rationalisation Demain : dans un contexte toujours chahuté, d’intéressantes opportunités à saisir
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Perspectives Entreprises Ile-de-France 1er trimestre 2013
Des opportunités à saisir pour
les entreprises en quête de
productivité
Une offre de bureaux à double vitesse
- A l’issue du 1er trimestre, l’offre de bureaux
immédiatement disponible en Ile-de-France reste
stable, autour de 3,6 millions de m² , l’équivalent d’un
taux de disponibilité de 6,8% de l’ensemble des bureaux
franciliens.
- Toutefois, les disponibilités restent très inégalement
réparties, et la part des immeubles neufs disponibles
continue de s’amoindrir.
- Résultat : des disparités notables subsistent d’un secteur
à l’autre en termes de disponibilités, avec dans
l’ensemble un marché parisien sous-offreur, par
opposition à la 1ère périphérie
- Ces importantes disponibilités en banlieue parisienne
peuvent s’expliquer par deux phénomènes marquants :
d’abord, d’importants programmes de bureaux neufs,
récemment livrés et toujours disponibles ; ensuite, un
nombre non négligeable de bureaux de seconde main
venant d’être libérés et peinant à retrouver preneur.
- Le marché est donc toujours à la faveur des
locataires, avec des loyers qui continuent de s’éroder et
des conditions de négociation – ou renégociation -
toujours plus intéressantes, de la part de propriétaires-
bailleurs prêts à beaucoup de concessions pour attirer de
nouveaux locataires... ou pour sécuriser leurs loyers
actuels, via des renégociations de baux.
- Les loyers « haut de gamme » actent ainsi de
nouvelles baisses ce trimestre : passant de 770 €/m² fin
2012 à 760 €/m² dans le Quartier Central des Affaires et
de 530 €/m² à 520 €/m² à La Défense.
- Au-delà de ces valeurs prime, l’Ile-de-France offre une
large gamme de loyers ; mais si les écarts entre zones
centrales et périphériques tendent à se creuser, le loyer
moyen de seconde main, quant à lui, reste stable.
Face à ce marché porteur, les entreprises font
massivement le choix de la rationalisation
- Depuis maintenant de longs mois, les entreprises
baignent dans un contexte morose et incertain, peu
propice aux décisions de déménagement, qui pousse à la
recherche d’économies, via l’optimisation des mètres
carrés, ou la renégociation des loyers.
- Lorsqu’elles franchissent le cap du déménagement,
les entreprises sont essentiellement motivées par
des regroupements d’effectifs.
- Grâce aux conditions financières attractives qu’elles
peuvent obtenir, les entreprises choisissent la
plupart du temps de rester dans le même secteur ou
à proximité. Une façon de limiter le risque social
éventuellement lié à un changement trop important de
localisation. La 2ème couronne est ainsi moins
plébiscitée, son attrait financier diminuant avec l’érosion
des valeurs dans les marchés centraux.
1er Trim.
2012 1er Trim.
2013 Évolution
Offre immédiate de bureaux disponibles
3586 000 m² 3581 000 m² -
Taux de disponibilité des bureaux
6,8% 6,8% -
Part des bureaux neufs ou restructurés dans l'offre de bureaux
25% 20% -20%
Loyer "haut de gamme"
820 €/m² 760 €/m² -7%
Loyer moyen de seconde main
318 €/m² 314 €/m² -1%
Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2013 - Page 2
- Par ailleurs, tant qu’à déménager, les entreprises font
le choix de la qualité. Une orientation particulièrement
marquée dans le cas des grosses opérations : en effet,
80% des déménagements dans des surfaces
supérieures à 5.000 m² se portent sur des immeubles
de grade A au cours des 12 derniers mois, alors
qu’aucun d’entre eux ne concerne un immeuble de grade
C. La recherche de locaux performants pousse de ce fait
les grandes entreprises à se positionner en amont sur
des projets non livrés. De cette manière, l’importante
demande d’immeubles de grade A vient se porter, au
choix, sur des immeubles immédiatement disponibles ou
sur des projets non livrés, et l’anticipation des acteurs
permet d’éviter un éventuel goulot d’étranglement sur les
immeubles de qualité.
Demain : dans un contexte toujours chahuté,
d’intéressantes opportunités à saisir
- L’érosion des loyers faciaux, qui avait débuté l’an
passé, devrait se confirmer dans les mois qui
viennent sur l’ensemble des secteurs de l’Ile-de-
France. De plus, les loyers économiques, obtenus après
négociation, devraient continuer à être particulièrement
attractifs, compte tenu des mesures
d’accompagnement que les propriétaires sont
aujourd’hui prêts à accorder.
- L’offre, déjà bien pourvue, pourrait évoluer à la
hausse dans certains secteurs : la majeure partie des
développements disponibles se situe en effet en 1ère
périphérie, notamment dans le Croissant Ouest - et
en particulier à La Défense - en raison de l’arrivée de
grandes opérations qui seront livrées en blanc, et qui
pour le moment n’ont pas encore trouvé preneur.
- Pour les entreprises à la recherche de bureaux, et de
productivité, d’intéressantes opportunités
continueront donc à se présenter, avec la possibilité
de s’installer dans de très beaux immeubles, dotés des
dernières certifications environnementales, à des niveaux
de loyers particulièrement attractifs.
Evolution du nombre de transactions > 5 000 m²
par secteur et par année glissante
Comparaison entre Offre et Demande
en Grade A sur les 12 derniers mois
M² consommés sur du Grade A hors pré-commercialisations sur
les 12 derniers mois
Pré-commercialisations sur du
Grade A sur les 12 derniers mois
M² de Grade A immédiatement disponibles (immeubles livrés)
M² de Grade A livrables en 2013 et disponibles à la commercialisation
Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 3
Part et nombre de mètres carrés neufs dans l’offre
disponible de bureaux
Source: Jones Lang LaSalle
Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France
Cartographies de l’offre de bureaux immédiatement disponible
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2013 - Page 4
Loyers haut-de-gamme
(en €/m²/an)
Cartographies des loyers
Loyers moyens de seconde main (en €/m²/an)
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 5
Les livraisons d’immeubles attendues : nombre de mètres carrés actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation
Cartographie des livraisons de bureaux pour demain et de
l’évolution des loyers « haut-de-gamme »
Source: Jones Lang LaSalle
Evolution des loyers « haut-de-gamme » sur les 12 derniers mois
2013
2014
Source: Jones Lang LaSalle
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