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� El mercado ocupacional de Barcelona hamostrado el indicio de una incipiente recuperaciónde la demanda de oficinas iniciada durante elúltimo trimestre de 2009, tras un año con muypoca actividad. El volumen de contratación delprimer trimestre de 2010 ha superado todas lasprevisiones, con un incremento de más del 130%con respecto al nivel de actividad del mismoperiodo de 2009.
� La entrada de nueva oferta al mercado ha sidoprácticamente nula. Para el resto del ejercicioesperamos la entrega de casi 224.000m2 denuevo stock, de los cuales el 60% saldrá almercado como oferta disponible, principalmenteen las Nuevas Áreas de Negocio. Esto provocaríauna previsible alza en la tasa de disponibilidadque podría llegar a alcanzar los niveles de 1994.
� Los valores de renta se mantienen en los mismosniveles del trimestre anterior en todas las zonasdel mercado de oficinas de Barcelona. La rentaprime CBD continúa en los 20€/m2/mes, querepresenta un descenso interanual del 16%. Estacorrección ha sido menos acusada en zonas dela Periferia y las Nuevas Áreas de Negocio.
� Durante los tres primeros meses del ejercicio sehan producido cinco operaciones de inversiónpor un monto total de 291 millones de euros. Sibien el nivel cualitativo del volumentransaccionado es peor del que la cifra podríainsinuar, se perciben señales de optimismo. Elnúmero de inversores monitorizando el mercadoes creciente y las rentabilidades prime continúancomprimiéndose sin pausa.
“El primer trimestre ha mostrado un excepcional dinamismo a nivelde contratación de oficinas. Esto, junto con la compresión de lasrentabilidades en el eje prime y una cierta estabilización de lasrentas ha cristalizado en un cambio de tendencia aparente en laevolución de los valores capitales que no será confirmado hastaque no se replique en varios trimestres consecutivos.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
Mercado de oficinas de BarcelonaPrimavera 2010
Absorción y tasa de disponibilidad Volumen de inversión
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
Economía y demandaEconomíaLa economía de la Unión Europea se estárecuperando gradualmente de la recesión más larga yprofunda desde la Segunda Guerra Mundial, aunquesigue enfrentándose a obstáculos que hacen que larecuperación sea aún frágil. Si bien a partir de veranode 2009 gran parte de los países de la Uniónempezaron a registrar crecimientos positivos del PIBque les hicieron salir “técnicamente” de la recesión,dicho crecimiento se moderó en el 4Q 2009 debido ala disipación gradual del efecto de algunas medidastácticas temporales.
En el caso español, el PIB cerró el 1Q 2010 con uncrecimiento intertrimestral del 0,1% y una contraccióninteranual del 1,3%. La economía española sale asíde la recesión tras encadenar seis trimestresconsecutivos en retroceso, el periodo destructivo másextenso entre los países avanzados.
Como dato positivo, el consumo y la inversióncontinuaron moderando los ritmos de crecimientonegativo durante el 1Q 2010. El consumo de loshogares pasa del -3,5% al -0,6%, especialmentefavorecido por el aumento del 30% en la venta decoches, aunque el resto de bienes (alimentación,vivienda, etc.) mantienen crecimientos negativos, peromenos intensos que en el 4Q 2009. La inversión enbienes de equipo reduce significativamente su caídaen este trimestre pasando del -15,3% al -2,5%. Si bienson datos positivos, esta mejora podría obedecer aestímulos fiscales (plan Prever) que se han podidoconvertir en un motor eventual para el consumo. Sinembargo, el gran nivel de endeudamiento quesoportan las familias y empresas, junto a la escasadisponibilidad de crédito, podría invertir de nuevo estatendencia.
No obstante, las tareas más difíciles de solucionarpara la economía española son sin duda el elevadodéficit público y una tasa de paro alarmante. Desde elinicio de la crisis internacional se han destruido másde 2,8 millones de empleos y se ha incrementado latasa de paro del 8% al 20%. Unas perspectivas deinversión poco favorables y la difícil recuperación delsector inmobiliario continuarán debilitando el mercadode trabajo. Como consecuencia, se producirá unprevisible freno del consumo privado (que hasta ahorahabía aportado aproximadamente un 50% del PIB).Difícilmente se podrá sustentar el crecimientoeconómico mediante el gasto público dada la difícilsituación de las administraciones públicas.
Si bien un entorno exterior mejor de lo previsto podríaestimular la economía española mediante lasexportaciones, existe el riesgo de que el BCEincremente los tipos de interés si considera que losmotores de la economía europea (Francia y Alemania)muestran síntomas de recuperación sólidos. El efectonegativo que esto conllevaría sobre el gasto de lasfamilias y la inversión podría superar el impactopositivo del aumento de la demanda de bienes de la
zona euro. Queda por ver hasta qué punto estarecuperación ayudará a España y si las medidas dereforma estructural que tomará el Gobierno seránefectivas y suficientes.
El Mercado de AlquileresDemanda y Absorción
El mercado ocupacional proyecta síntomas de mejoratras un 2009 con muy poca actividad. Durante elprimer trimestre de 2010 se cerraron 95 operacionesque acumularon una absorción bruta de 94.500m2
aproximadamente, que comparados con los 40.500m2
alcanzados durante el mismo periodo de 2009, suponeuna mejora en la actividad del 133%. Estarecuperación es menos significativa si la comparamoscon los niveles de absorción del primer trimestre de2008 (+9%), cuando el mercado de alquileres aún nohabía empezado a resentirse de una coyunturaeconómica en declive.
Distribución geográfica de la absorción
Fuente: Savills Research
Las operaciones de superficie superior a los 1.000m2
han sido las protagonistas durante este primertrimestre, acumulando el 75% de la superficiecontratada en tan sólo 13 operaciones. Gran parte deestas operaciones se han dirigido a las Nuevas Áreasde Negocio (64%) y el resto se han repartido demanera homogénea entre el Centro y la Periferia. Así,la consultora Sellbytel Group ha escogido el 22@ paraubicar sus nuevas oficinas, donde ha alquilado cuatroplantas del edificio D197, propiedad de Credit Suïsse yque suman 4.358m2. Por su parte, el banco catalánBankpime ha optado por una dirección cercana al ejeprime, alquilando un edificio completo de 2.753m2 sitoen la calle Pere i Pons.
Otras operaciones de envergadura han sido la nuevasede 17.500m2 que el Grupo Ferrer proyecta en elBiopol, en l’Hospitalet de Llobregat, y la venta de unedificio de más de 2.000m2 en la calle Consell de Centde Barcelona.
Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2010 2
Rentas y mercado de inversiónPor zonas, las Nuevas Áreas de Negocio confirman suconsolidación. Prácticamente el 54% de la superficiecontratada y el 23% de las operaciones se han dirigidoa éstas zonas. La disponibilidad de ampliassuperficies, edificios de nueva construcción yaltamente eficientes así como una red decomunicaciones y servicios en continua mejora atraena las empresas a zonas como el distrito 22@ o laPlaça Europa, donde la operación media se sitúa en1.060m2. Las operaciones de superficie inferior a500m2 siguen dirigiéndose principalmente al eje Primeo al Centro de la ciudad.
Oferta y Tasa de disponibilidad
La entrada de nueva oferta al mercado durante elprimer trimestre de 2010 ha sido prácticamente nula.Como consecuencia, el stock total de oficinas deBarcelona se mantiene en los 5,3 millones de metroscuadrados, cifras similares al trimestre anterior. Sinembargo, la tasa de disponibilidad ha repuntado entérminos intertrimestrales del 10,2% al 10,7%. Esteincremento de medio punto porcentual respondeprincipalmente a la reducción de espacios alquiladospor las empresas que se han visto obligadas a reduciru optimizar su capacidad productiva.
A pesar de la fuerte reducción en el desarrollo deproyectos de oficinas, la entrega de casi 224.000m2
de nuevo stock a lo largo de 2010 ocasionará unprevisible incremento en la tasa de disponibilidad. Sibien tan sólo el 60% saldrá al mercado comosuperficie disponible, prevemos que hacia finales de2010 la tasa de disponibilidad superará ampliamenteel 12%, en un optimista escenario de absorción netaneutra.
Rentas y rentabilidades prime
Fuente: Savills Research
Rentas
Tras seis trimestres consecutivos de descensos, elprimer trimestre de 2010 ha puesto un stop en la caída
de los precios de alquiler, que se han mantenido enlos mismos niveles del trimestre anterior en todas laszonas del mercado de oficinas de Barcelona.
Así la renta prime CBD continúa en los 20€/m2/mes,que representa un descenso interanual del 16%. Estedescenso ha sido menos acusado en zonas de laPeriferia y en las Nuevas Áreas de Negocio como eldistrito 22@, donde la variación interanual ha sido deun -11% y -5% respectivamente. Prevemos ligerosdescensos (o incluso mantenimiento) en los niveles delas rentas en los próximos meses si bien es probableque se empiecen a ver conatos de recuperación haciamediados de 2011, cuando el mercado empiece aabsorber un stock que no crecerá de manerasignificativa hasta al menos 2012.
El Mercado de InversiónLa atonía en el mercado de inversión ha continuado,como muy bien expresan los escasos cierres deoperaciones que se han perfeccionado. Durante losprimeros tres meses del ejercicio se han producidocinco operaciones de inversión por un monto total de291 millones de euros, aunque el limitado número detransacciones en que se ha alcanzado esta cifra y elhecho de que algunas de las operaciones estuvieranya acordadas con anterioridad dan un mensajesubyacente a nivel cualitativo peor de lo que la simplecifra de volumen transaccionado podría insinuar aprimera vista.
No obstante el mercado también está dando algunaseñal de optimismo. El número de inversoresmonitorizando el mercado es creciente y lasrentabilidades en las mejores zonas continúancomprimiéndose sin pausa. La principal dolencia delmercado es sin duda la falta de oferta de activos decalidad en venta, lo que conduce a verdaderosprocesos competitivos cuando un buen inmueble sepone en el mercado a precios de salidarazonablemente meditados.
PrevisionesPrevemos un 2010 con muchos elementos a nivelmacroeconómico que todavía van a constituir unaespada de Damocles hasta que la reactivación no seaya ampliamente constatable y reconocible, lo cual noes previsible que suceda en los próximos nuevemeses.
En consecuencia estimamos que si bien el mercadoocupacional continuará mostrando mejores niveles quelos de 2009 también es cierto que nuestrasprevisiones apuntan a que esta mejora será leve. Conesta realidad en mente se producirá un perceptiblerecrudecimiento de la tasa de disponibilidad quepodría empezar a remitir en el transcurso de 2011,momento en el que se empezaría a reducirse el stockexistente y cuando la recuperación debería mostrarseya con ciertos niveles de vigor y consistencia.
Mercado de Oficinas de Barcelnoa - Primavera 2010 3
Mercado de oficinas de Barcelona
Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd May 2010
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