STH - Atelier Ouest Landais - 05/10/09

Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne

Ateliers territoriaux : «Ouest landais»

Place

1

2

1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur l’Ouest landais

2/ Quels éléments de prospective prendre en compte pour guider la stratégie habitat dans l’Ouest Landais ?

3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma de l’habitat pour l’Ouest Landais ?

4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

3

1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur l’Ouest landais

1.1/ L’Ouest landais s’inscrit dans une nouvelle dynamique d’accueil et participe à la dynamique d’ensemble observée à l’échelle du pays des Landes de Gascogne. Mais cette mutation s’inscrit de manière contrastée selon les composantes de ce territoire.

4

source INSEEPopulation

2006

répartition de

la populationcrois 99-06 solde 99-06

répartition des

gains

CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3%

CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7%

CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9%

Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299

1.2/ le territoire est structuré autour de bassins d’emplois traditionnels qui résistent.

L’activité industrielle (filière bois, chimie…) s’inscrit le long de la RN10 et dans le massif forestier.

L’offre de services se repartit sur plusieurs polarités (Morcenx, Labouheyre, Pissos, Sabres) qui structurent des bassin de vie de faible densité

Les rapports habitat/emplois sont ici les plus équilibrés.

5

nb d'habitants

pour un

emploi salarié

en 2006

CC du Gabardan 6,8

CC du Pays de Roquefort 4,9

CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac8,8

CC du Pays d’Albret 6,0

CC de la Haute Lande 3,9

CC du Pays Morcenais 4,0

CC du Canton de Pissos 4,7

CC de Captieux Grignols 7,3

CC du Bazadais 3,6

CC du Canton de Villandraut 7,4

CC du Pays Paroupian 8,4

Landes de Gascogne 5,1

6

nb de postes 2005

source INSEE-DADS

part des

actifs

travaillant au

sein de sa

CdC de

résidence

part des

actifs

travaillant à

l'extérieur du

Pays

part des actifs

travaillant sur

la CA du

Marsan

part des actifs

travaillant sur

la CU de

Bordeaux

part des actifs

travaillant sur

la CC du Pays

de Langon

part des actifs

travaillant sur

la CC de

Mimizan

CC de la Haute Lande 65% 26% 8% 4% 0% 7%

CC du Pays Morcenais 66% 31% 14% 1% 2%

CC du Canton de Pissos 74% 16% 5% 8%

Des petits bassins d’emplois traditionnels autonomes « attractifs » ouverts à l’extérieur

7

Des territoires peu dépendants des grandes agglomérations, même si les marges s’inscrivent dans de nouveaux fonctionnements

8

1.3/ Le développement résidentiel, porté par l’activité de la construction, constitue un fait de plus en plus manifeste notamment sur le canton de Pissos.

Source : *INSEE / **SitadelImpact

habita t

CC du Canton de Pissos 25%

CC du Pays Morcenais 20%

CC de la Haute Lande 16%

9

… la dynamique de construction touche tous les territoires dans une logique de diffusion

1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs et n’a donc pas les mêmes impacts selon les territoires :

- accueil de ménages travaillant dans les pôles d’emplois extérieurs dans le canton de Pissos (navetteurs),

- desserrement local de ménages en Haute Lande qui se réinstallent sur le territoire,

- desserrement local et accueil ponctuel dans le Pays Morcenais .

10

Origine du Maître d'ouvrage

Résidences principales de

particuliers pour usage

personnel

interne à la CdC

interne au PLG

externe au PLG

CA du Marsan

CU de Bordeaux

franges agglo Bx (CC Montesquieu,

Podensac, Cestas-Canéjan)

CC du Grand Dax

Pays du Bassin d'Arcachon

(COBAN, COBAS, Val de L'Eyre)

de la Haute Lande 66% 68% 32% 5% 5% 0% 1% 2%

du Canton de Pissos 46% 51% 49% 1% 13% 4% 0% 14%

du Pays Morcenais 47% 50% 50% 16% 1% 0% 5% 0%

Pays Landes de Gascogne 43% 49% 51% 9% 9% 5% 3% 3%

Origine du Maître d'ouvrage

Source : *INSEE / **SitadelPopulation

2006*

gains de

population

99-06*

RP

construites

99-06**

nb habitants

supplémentaires

pour une RP

construiteCC du Canton de Pissos 3351 387 225 1,7

CC de la Haute Lande 5600 144 239 0,6

CC du Pays Morcenais 9209 285 444 0,6

Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3

Permanence de bassins d’emplois traditionnels et affirmation d’une offre de services de proximité autour de bourgs qui s’efforcent de structurer des bassin de vie de faible densité

Emergence de nouvelles dynamiques d’accueil sur les « marges »

11

12

1.5/ Les communes portent des objectifs ambitieux qui se jouent au gré des stratégies communales

gains

prévus

taux

croissance

projeté

gains

prévus

taux

croissance

projeté

gains

prévus

taux

croissance

projeté

Total de la Haute Lande 171 0,4% 1138 2,7% 1288 3,0%

Total du Canton de Pissos 462 1,8% 1020 3,7% 1040 3,8%

Total du Pays Morcenais 315 0,5% 1250 1,8% 2100 3,0%

Total général 948 0,7% 3409 2,5% 4429 3,1%

Scénario du fil de

l'eau" à atteindre" " à ne pas dépasser"

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2/Quels éléments de prospective prendre en compte pour guider la stratégie habitat dans l’Ouest Landais ?

Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité duterritoire et de son habitat

La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), les activités économiques associées, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins affectés.

La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des services…),

La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…),

La mise en concurrence des sites de production dans l’économie mondialisée : elle s‘accompagne d’une vulnérabilité accrue des industries du territoire face à l’éloignement des centres de décision et devant les risques de relocalisation,

La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle,

Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement, diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat apte à répondre aux différentes situations.

Des atouts susceptibles de modifier l’attractivité résidentielle du territoire

Le territoire conserve sa bonne accessibilité d’ensemble, notamment vis-à-vis du grand corridor Nord/Sud (sécurisation de la RN 10, rail), même s’il s’inscrit à l’écart des grands aménagements structurants (A65, LGV) porteurs du désenclavement de l’Est Landais et d’une nouvelle inscription de Mont-de-Marsan et de Dax.

Il dispose de grands espaces et d’une qualité environnementale qui, en fonction des orientations qui leur seront donnés, pourront connaître différentes vocations : forestière (forêt de production raisonnée, forêt jardinée…), industrielle (accueil d’entreprises souhaitant s’installer à l’écart des tissus urbains, orientation vers les secteurs de l’environnement, développement d’entreprises à haute valeur ajoutée en lien avec les richesses produites par le territoire …), agricole (agriculture intensive ou tournée vers des circuits courts…. ).

Il s’inscrit le long d’une dorsale dont la vocation est à affirmer en arrière plan de l’espace littoral et des pôles urbains (bassin d’Arcachon, Mont de Marsan, métropole bordelaise).

Scénario 1 : le fil de l’eau ou vers la dissociation des territoires

•Les franges s’inscrivent de plus en plus dans la couronne péri-urbainedu bassin d’Arcachon et de la métropole bordelaise, voire celle de Mont-de-Marsan, dans un rapport de dépendance accrue et dans un jeu de dilution de l’urbanisation, •Le massif forestier éprouve des difficultés à développer son attractivité économique et résidentielle. Il est confronté au vieillissement de sa population,•Les pôles du territoire résistent mais voient leur fonction de référence contenue à leurs bassins de proximité.

Des enjeux à appréhender face aux développement de l’habitat

Scénario 2 : la recherche du couplage entre développement, identité et attractivité des territoires ou vers un développement solidaire

•Les bourgs structurent leur offre d’habitat et de services en se densifiant pour soutenir le développement économique, développer leur attractivité résidentielle et irriguer les territoires associés dans un jeu de complémentarités et de solidarités,•Les territoires forestiers de l’intérieur cultivent leur identité propre ou se tournent vers de nouveaux leviers de développement pour consolider leur image. Ils connaissent un développement résidentiel mesuré. Ils bénéficient de la structuration du territoire autour de ses pôles et de l’optimisation de l’offre de services de proximité,•Les franges contiennent le développement urbain à la mesure de leurs capacités d’accueil. Elles résistent à la banalisation portée par les formes urbaines.

3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma de l’habitat pour l’Ouest Landais ?

3.1/ La consolidation de l’habitat dans les polarités existantes: Morcenx, Sabres, Labouheyre, Pissos. Le développement de l’offre de logement vise à consolider l’armature de services et à s’inscrire à proximité des pôles d’emplois, existants ou nouveaux. L’habitat soutient ainsi l’offre de services et d’emplois des territoires. Il se décline à travers une diversité de produits et de fonctions. Les bassins de vie associés tirent parti de cette polarisation.

3.2/ La maîtrise du développement de l’habitat au bénéfice des bourgs de services au sein du massif forestier.L’organisation de l’habitat vise à renforcer les bourgs de référence, faire tenir et améliorer leur offre de services, préserver et valoriser l’identité du territoire. L’accueil est réorienté dans une démarche de développement mesurée, en se désindexant, notamment dans les franges, des effets d’aubaine que propose une offre foncière diffuse et abondante. La diversification et la requalification de l’habitat viennent soutenir l’identité du territoire et rendre possible le développement économique et résidentiel.

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4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

source DGI/enquête pays

Logements

vacants

vérifiés par

communes

Logeme

nts

vacants

vérifiés

et non

nb logts

2006

taux de

vacance

du Canton de Pissos 32 171 1883 9,1%

de la Haute Lande 85 128 2994 4,3%

du Pays Morcenais 195 215 4619 4,7% 20

4.1/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ?

Constats :

• Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des gisements vacants qui se réduisent

CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT

BAZADAIS

PAYS MORCENAIS

GABARDAN

PAYS DE ROQUEFORT

CAPTIEUX-GRIGNOLS

PAYS PAROUPIAN

VILLENEUVE-DE-MARSANEN ARMAGNAC LANDAIS

PAYS D'ALBRET

HAUTE LANDE

21


CAPTIEUX-GRIGNOLS

CANTON DE VILLANDRAUT

PAYS PAROUPIAN

GABARDAN

PAYS MORCENAIS

PAYS DE ROQUEFORT

BAZADAIS

VILLENEUVE-DE-MARSANEN ARMAGNAC LANDAIS

PAYS D'ALBRET

CANTON DE PISSOS

HAUTE LANDE

Constats :• Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des situations de mal-logement récurrentes

Taux d'insalubrité potentielle - en %(enquête Pays - juillet 2009)

< à 7 (40)

7 à 10 (23)

10 à 15 (24)

15 à 20 (10)

> à 20 (21)

Logements potentiellement insalubres(enquête Pays - juillet 2009)

10

50

100

source : DGI/enquête PaysPotentiellement

insalubre

Nb RP en

2006

Taux

insalubrité

du Pays Morcenais 408 3804 11%

de la Haute Lande 185 2045 9%

du Canton de Pissos 44 608 7%

Pays 2010 20283 9,9%

22

Constats :•Les préoccupations des Maires : entrelutte contre le mal-logement etreconquête de la vacance,

•Les actions menées dans le cadre desOPAH : des effets positifs ?


sans réponse

ou sans

importance

important ou

très important

Reconquête du vacant 43% 57%

Amélioration du parc de

logement existant0% 100%







CC de la Haute Lande

CC Canton de Pissos

CC du Pays Morcenais

EFFETS DES OPAH modeste encourageant très important

GLOBALEMENT 47% 37% 16%

SUR CONFORT ET CONDITIONS DE LOGEMENT 35% 47% 18%

SUR PATRIMOINE 38% 44% 19%

SUR L'ACCUEIL ET INSTALLATION DE NOUVEAUX HABITANTS 41% 47% 12%

LA BAISSE DES COUTS DE L'OFFRE LOCATIVE 47% 33% 20%

SUR LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE 24% 47% 29%

SUR LE MAINTIEN DES PERSONNES AGEES A DOMICILE 33% 47% 20%

SUR LES RETOMBEES ECONOMIQUES 47% 40% 13%

23


Les freins• des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir desdispositifs incitatifs ?

• un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ?

• une structure de propriété difficile à mobiliser ?

Les enjeux• la mobilisation du parc existant offre t-elle pas des marges de manœuvrepour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbainesexistantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ?

• les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiquesdes territoires ?

24

4.2/La diversification des produits habitat

Constats

• L’offre nouvelle de logements tournée vers un produit de référence (la maison individuelle en accession), mais le développement du parc locatif est significatif sur les pôles urbains

Une offre suffisamment diversifiée?La présence du parc locatif, qui apporte davantage de souplesse dans le déroulement des parcours résidentiels, est significative nettement au dessus de la moyenne landaise. Le parc HLM est une composante stratégique de cette offre locative. Le parc communal offre t-il encore des gisements à mobiliser

source FILOCOM 05 total ménages 2005 PO HLM LP

CC de la Haute Lande 2305 61% 11% 23%

CC du Canton de Pissos 1360 61% 13% 20%

CC du Pays Morcenais 3838 61% 13% 22%

Pays Landes de Gascogne 26104 64% 8% 23%

Gironde 603101 55% 13% 29%

Landes 151167 64% 7% 25%

25

Le parc locatif

• des investissements privés récents significatifs

Source : Sitadel 99-08

MO privé

tota l

logements

MO privé

logements

destinés à la

loca tion

Poids du

loca tif privé

CC du Canton de Pissos 255 50 20%

CC de la Haute Lande 256 54 21%

CC du Pays Morcenais 485 95 20%

Pays 3923 667 17%

• un parc locatif privé ancien qui présente des signes d’inconfort parfois problématiques

source : FILOCOM CD-

ANAH

taux locatif en

mauvais état

(TH 78)

LP en

classe

TH78

Locatif

privé

CC du Canton de Pissos 18% 48 272

CC du Pays Morcenais 28% 232 832

CC de la Haute Lande 24% 126 532

•Un parc locatif HLM significatif issu des traditions industrielles et de développement local

source INSEE / EPLS 2007densité pour

1000 habitants

Population

2006

Parc Locatif

socialCC de la Haute Lande 40,2 5600 225

CC du Canton de Pissos 46,3 3351 155

CC du Pays Morcenais 42,6 9209 392

Landes de Gascogne 22,4 62446 1399

• Une contribution majeure à la prise en compte des besoins de mobilité résidentielle

source FILOCOM 05

poids du parc

locatif (LP-

HLM)

fonction

locatif ds

mobilités

résidentielles

CC de la Haute Lande 34% 47%

CC du Canton de Pissos 33% 45%

CC du Pays Morcenais 35% 45%

…dans l’ensemble des territoires et quels que soient les statuts d’occupation

26


Constats

• La population du territoire présente des vulnérabilités qu’il convient de prendre en compte face à la mobilité résidentielle,

…dans un contexte de fragilisation croissante des ménages

situtation des ménages face

aux plafonds HLMsource FILOCOM05

nb ménagesinférieur aux

plafonds HLM< à 60% de 60 à 100% plus de 100%

CC du Canton de Pissos 1360 72% 41% 31% 28%

CC de la Haute Lande 2305 75% 45% 30% 25%

CC du Pays Morcenais 3838 75% 41% 35% 25%

PLG 26104 75% 43% 31% 25%

Source FILOCOM05évolution globale

des ménages

évolution des

ménages < à

60% des

plafonds

CC du Canton de Pissos 15% 19%

CC de la Haute Lande 5% 17%

CC du Pays Morcenais 4% 12%

PLG 6% 15%

27

Constats

• Les préoccupations des communes rendent compte d’une diversification des profils des publics : jeunes actifs, jeunes…


sans réponse

ou sans

importance

important ou

très

important

Le logement des jeunes 14% 86%

le logement des actifs 14% 86%

le logement des personnes âgées 43% 57%

le logement des personnes en difficulté29% 71%

Le logement des jeunes 11% 89%

le logement des actifs 11% 89%

le logement des personnes âgées 11% 89%

le logement des personnes en difficulté22% 78%

Haute

Lande

Pays

Morcenais

28


Les freins•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement étroit etdétendu ainsi que dans les zones de faible densité,

•Observation insuffisante des différentes demandes,

•Maîtrise foncière insuffisante dans de nombreuses communes pour orienter etdiversifier les types de produits.

Les enjeux•La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manièreindifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre deservices, d’emplois et de déplacements ?

•La consolidation des différents projets des communes à l’échelle desCommunautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponsesadaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schématerritorial de l’Habitat?

29

Constats :

A la différence de l’Est Landais, la plupart des communes de l’Ouest se sont engagées de longue date dans l’élaboration de documents d’urbanisme.

D’autres s’ouvrent aujourd’hui à l’accueil.

Globalement le territoire dispose d’une offre foncière à court ou moyen termes abondante au regard des rythmes d’accueil et des besoins en logement.

4.3/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat

30


Constats :

L’offre nouvelle de logements se développe principalement dans le cadre d’une urbanisation en diffus.

Mais les pratiques d’urbanisme et d’aménagement (recours aux lotissements) sont contrastées selon les territoires.

Source : Sitadel

hors

document

d'urbanisme

hors zone

opéra tionne ll

e

lotissementhors zone

opérationnelle

Lotissem

ent

du Canton de Pissos 82% 70% 30% 217 84

de la Haute Lande 2% 54% 45% 181 154

du Pays Morcenais 8% 53% 47% 426 282

Pays Landes de Gascogne 48% 69% 30% 3790 1418

Taille moyenne des

surfaces bâties

hors zone

opérationnelleen lotissement globa lement

du Canton de Pissos 2 570 1 459 2 235

de la Haute Lande 2 688 1 207 2 030

du Pays Morcenais 2 387 1 350 1 839

Landes de Gascogne 2 837 1 460 2 386

Résidences principales

construites entre 1999 et

2008

CollectifIndividuel

groupéIndividue l pur

du Canton de Pissos 9% 13% 78%

de la Haute Lande 7% 18% 75%

du Pays Morcenais 9% 18% 73%

Landes de Gascogne 7% 14% 79%

terrains bâtis

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Les freins

•Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développementurbain.

•Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressourcespermettant de lisser les charges d’équipements,

• Une ouverture foncière diffuse sur l’ensemble du territoire qui privilégie la stratégie desménages à celles d’un développement maîtrisé

Les enjeux

• L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat,alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limitesurbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis?

• La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrementdit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et descapacités d’accueil des communes ?

•L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit dediversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différentsbesoins ?

•L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selonles problématiques des territoires ?


Technology

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