商圈理論與應用 -- 商用不動產投資開發 市場分析 ( Market Analysis) 可行性評估...

徐同慶 老師製作提供

. 為何要作可行性分析 ?

.如何評估不動產投資專案 ?

.如何決定經營管理方式 ?

.如何判斷財務評估結果 ?

收益性不動產開發商( 確保開發與投資可行性 )

零售業者( 了解設店潛力 )

金融機構 / 投資者( 融資資款 .集資募股 )

政府部門( 土地變更審核 )

建築師( 規劃設計依據 )

可行性分析

可行性分析的目的為何 ?可行性分析的目的為何 ?

可行性分

析 評估是否可

行 如何可

行

專業作法

一般認知

可行性分析常見誤解可行性分析常見誤解

可行性分析基本因子可行性分析基本因子

•開發潛力

•營運能力

•財務可行性

可行性評估基本流程可行性評估基本流程

經營模式評估

立地條件分

析市場調

查市場潛力評

估 產品規劃研

擬 投資計畫確

立財務分

析

計畫中止

可行

不可行

基地立地條件分析基地立地條件分析

基地條件

交通條件

•面積 .坡度•使用區分 .土地權屬•是否夾雜國有地

•聯外交通•停車狀況•等時圈實測

區域社經條件

商圈發展現況

•產業結構特性•家戶消費所得•人口數與組成•成長沿革與趨勢

•附近商業發展狀況•周遭重要設施與資源•地方人文特性 未來建設計畫

•政府重大建設與完工時間•私人開發計畫 .引進人口預估

市場調查 市場調查

消費者需求調查•購物 .外食 ,休閒習性•消費傾向•未滿足需求•客層分析

主力廠商調查•進駐意願•需求條件•租金期望

潛在競爭者調查•區位 .規模 .產品規劃•營業績效•經營者背景

市場分析的類型 I市場分析的類型 I

特定基地 (Specific Site)特定基地 (Specific Site)

•基地最經濟使用•基地作為住宅使用的潛力分析•基地作為商業使用潛力分析•基地作為大型專門店的潛力分析•基地作為工業的潛力分析•其地 ...

非特定基地 (No Specific Site)非特定基地 (No Specific Site)

•當地對住宅市場的需求•當地各類住宅類型的需求•當地商業設施的需求•當地辦公空間的需求•當地工業土地的需求•當地工業廠房的需求

市場分析的類型 II市場分析的類型 II

商圈範圍分析商圈範圍分析

主商圈 (Primary Zooe)•為購物中心主要營業頧來源之範圍•通常距離基地不超過 15分鐘車程距離

次商圈 (Secondary Zooe)•購物中心的第二個影響圈•通常離基地 15-20 分鐘車程距離

第三商圈 (Tertiary Zooe)•距基地較遠 ,但仍有影響力•通常離基地 30 分鐘車程距離

劃分商圈之主要指標劃分商圈之主要指標

購物中心之性質與規模

現有及未來可能競爭者

與基地間之車程距離

天然及人為界線 (山川 . 行政區界等 )

可及性 (現況及未來 )

人口集散程度

購物中心營業額預估購物中心營業額預估

商圈界定

商圈人口推估 商圈所得推估

商圈總購買力推估

商圈消費潛力推估

營業額預估市場 佔有率

.GAFO佔所得之比例

. 購物中心佔 GAFO比例

. 營業額 / 營業面積 =坪效

統計資料預估外插法

市場 佔有率推估法市場 佔有率推估法

市場 比例推估法(Share-of-the-Market)

市場 比較法(Market Approach)

專業研判法(Professional Judgement)

重力模式分析法(Gravity Model)

剩餘消費力預估法(Residual Analysis)

購物中心經營模式層級購物中心經營模式層級

Level 2

Level 1

Level 3

Level 4

地主

開發商

經營公司

零售商

開發經營模式開發經營模式

地主 開發

商 經營公

司 零售

商

.自行興建

.設定地上權

.出租

.售地

.現物出資

.入售予新公司

. 成立自營團隊

.委託經營

.合作 / 合資經營

.出租

.抽成

.包底抽成

分租

經營

投入購中心經營之評估因子投入購中心經營之評估因子

•公司多角化經營計畫與市場 策略•是否 具備足夠之企圖心•是否 尋求長期資金流入•是否 具備適當經營主管或經營顧問•公司人力與關係企業資源•與零售商及戶之關係

經營模評估注意事項經營模評估注意事項

•衣服比布值錢，但需好的設計師，裁縫與行銷．如果缺乏經營能力，衣服價值可能不如布．•有經驗的經營團隊可降低成本並提高營業績效．•國外經營顧問不易了解本地市場 ，最終仍須靠國內經驗．•好的租戶組成（ Tenant Mix) 與招商可降低經營風險．

產品規劃分析產品規劃分析

•整體定位理念•目標市場•業種與業態組成•配坪計畫•租戶組成（ Tenant Mix)

產品規劃決定因 素產品規劃決定因 素

產品定位

集客動線策略

國外案例經驗

商圈市場分析

招商可行性

財務分析項目財務分析項目

•開發成本•營運收入•營運支出•現金流量分析•投資效益分析•風險分析

開發成本開發成本

•土地成本 (Land Cost)

•硬體成本 (Hard Cost)

•軟體成本 (Soft Cost)

•購置成本 .市場 價格

•營建成本 .裝潢設備 .整地景觀費等

•規劃設計費 .開辦費 .行銷費 .興建期利息

土地成本評估土地成本評估

•市場 比較法•成本法•收益還原法

硬體成本硬體成本

甲工程 Base Shell 建築主體與外觀

乙工程 Vanilla Shell Improvement (VSI) 公共空間 ( 梯間 .天花板 . 地板 . 空調等 )之裝潢，通常位總裝潢空間之 20%~50%

丙工程 Tenant Improvement (TI) 櫃內裝潢，通常由承租廠商自行負責

軟體成本軟體成本

•設計規劃費•招商仲介費•籌備期間之人事管銷費•營建期間之利息 (利息資本化 )

經驗法則 :軟體成本約佔硬體成本之 10%~15%

營業收入營業收入

•固定租金 .抽成 .包底抽成

•管理費•裝補費

•依業種項目分別預估•各業種抽成比例可由招商部門得知•需考量 Lease up period之空屋率及穩定期之週轉率

•停車收入

營業支出營業支出

•人事費•水電費•廣宣費•設備維修費•稅捐 . 保全 . 保險 . 雜支等

採抽成之業種比例愈高則管理費用愈高 .如採委託經營通常需另付 5%之顧問費 .

現金流量分析現金流量分析

•通常預估營運二十年現金流量•需另計入下列支出

•最後計入不動產殘值收入

•利息 (不動產融資通常為 1:1)•裝潢重置費 (通常每五年一次 )•營利所得稅 (如計算稅後 )

•推估期末不動產銷售總值•需扣除土地增值稅

不動產殘值推估方式不動產殘值推估方式

•以不動產增值比例推估

•以資本還原率 (Cap. Rate)推估

可併用上述二種方法交互檢視

•以期末次一年之預估營業淨收益，除以資本還原率而得．

•以期末土地增值價格加上房屋折舊後之殘值，每年地價上漲率可參考過去地價上漲比率酌減之．

投資效益分析投資效益分析

•ＮＰＶ (淨現值 )必須大於零•ＩＲＲ (內部報酬率 ) 通常需大於 12%•ＰＢ (回收年限 )•ＲＯＡ ( 資產報酬率 )•ＲＯＥ ( 權益報酬率 )

常用ＤＣＦ評估指標

風險分析風險分析

•對重要參數如造價 . 租金 .物價上漲率 . 使手率等作悲觀與樂觀之不同假設之敏感性分析

•一般作法 :•成本面上下漲幅 10%~20%•收益面上下漲幅 10%~20%

財務修正試算財務修正試算

•假設計畫報酬率 <目標報酬率 ,則1.降低開發成本降低土地成本作價 .利用新工法或減少裝潢降低營建成本 .尋求低利息資金等 .

2.增加營業收入修正產品規劃 ，增加或調整其他獲利較高之業種．