CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA

CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA

Výnosová hodnota lesaDůchodová hodnota lesaKapitálová hodnota lesa

CELKOVÁ HODNOTA LESA

VĚCNÁ HODNOTA VÝNOSOVÁ HODNOTA

jako suma

hodnoty půdy + hodnoty porostu

(„rozdělená hodnota“)

Rovnoměrné podnikové poměry

Nerovnoměrné podnikové poměry

rWR = 0,0p

WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění

Z = B + H(dle VHF)

Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají

kapitalizací

konečných nebo věčných rent, které mohou být

roční nebo periodické

Kapitalizace

Kapitalizace je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok

Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

DůchodDůchod je tok mezd a platů, úrokových plateb,

dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období.

• Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů

• Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu– renty (vlastnictví půdy)– dividendy (vlastnictví cenných papírů)– úroků (vlastnictví finančního kapitálu)

Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

Renta

Renta je druhem důchodu.

čistý výnos (důchod) = renta + zisk

SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY

Absolutní renta

Diferenciální

renta

Průměrný zisk

Individuální výrobní náklady na jednotku produkce

nejlepší pozemky průměrné

nejhorší (marginální) pozemky

= vlastník

= nájemce DR I a II

ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) =

RENTA + ZISK

Pravidelná hospodářská skupinaha

věkové třídyIII III IV V

1000 ha

u = 100

200 200 200 200 200

1000Těžební předpis = = 10 ha mýtní těžby ročně 100

Nepravidelná hospodářská skupinaha

věkové třídyIII III IV V

1000 ha

u = 100

300 100 100 100 400

300

100 100 100

400

Hospodářská skupina -1Hospodářskou skupinou se rozumějí

části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory

stejného hospodářského tvaru s přibližně stejným hospodářským

způsobem a stejnou dobou obmýtí a se stejným hospodářským určením

Hospodářská skupina - 2

• Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hosp. skupiny přibližně souhlasné

• Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset

• Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

Hospodářská skupina - 3• Porosty, z nichž má být vytvořena hosp.

skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha

• S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hosp. skupině má být jednotná doba obmýtní

• Zásada co nejmenšího počtu hosp. skupin

(V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955)

Příklad periodického těžebního předpisu

Vých. stav 300 100 100 100 400

Stav za 20 let 250 300 100 100 250

-250

150Etát na 20 let 250 ha

(zbytek)

Stav za 40 let 175 250 300 100 175

-175

75

Etát na 20 let 175 ha

(zbytek)

Výnosová (důchodová) hodnota lesa

Normální zastoupení věkových tříd

Au + D - (c + u . v) rWR = = 0,0p 0,0p

Výnosová (důchodová) hodnota lesa

Normální zastoupení věkových tříd

Au + D - (c + u . v) F r FWR = . = . 0,0p u 0,0p u

F = plocha dřeviny (hosp. skupiny)

(model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

Model hospodářské skupiny - 1

Model hospodářské skupiny - 2

Model hospodářské skupiny - 3

Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu)

Normální zastoupení věkových tříd

Au + D - (c + u . v) r p = . 100 = . 100 H + u . B K

p …... efektivní úroková mírau …… doba obmýtní = celková plocha v haH …. suma porostních hodnotu. B … suma hodnot půdyK …… kapitál

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDYpodle Faustmannova vzorce (1849)

kde:Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení

těžebních nákladů∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b,

c, …) po odečtení těžebních nákladůNq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů

c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa)V = kapitalizované správní náklady

Vp

pcpNpDAuBE u

uquq

nun

10,10,1.0,1.0,1.

pvV0,0

VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRYZákladní statická rovnice

Au + Da . 1,0pu-a + …. = c . 1,0pu + (B + V) . (1,0pu – 1) hrubá půdní renta

Bez výnosů z probírek je pakAu = (B+ V + c) . 1,0iu – (B + V) kde i = interní (efektivní) úroková míra

Vnitřní úroková míra v lesním hospodářství ČR v roce 2011 Bonita 1 Bonita 3 Bonita 5 Bonita 7

DUB 0,64 0,55 0,41 0,23

BUK 0,46 0,33 0,19 0,06

SMRK 1,00 0,84 0,61 0, 39

BOR 0,29 0,15

1001

i

ucVBVBAui

0,1 100.1

ucVBvBAui

Výnosové ocenění nemovitostí

v oceňovací vyhlášce

Výnosový způsob oceňování staveb

NCV =

pkde

CV …. cena zjištěná výnosovým způsobemN ……roční nájemné upravené podle

následujících odstavcůp …… míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl.)

Roční nájemné u nemovitostí• Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z

jiných dokladů o placení nájemného• Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich

nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona

• Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna

• Roční nájemné je souhrn nájemného za …• Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb

poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí• Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 %

a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka…• Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z

ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

Číslopol.

Název položky Míra kapitalizace%

1-2 Nemovitosti pro výrobu a garážování 7,5-11

3-4 Nemovitosti pro obchod a administrativu 6,5-8

5 Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,5

6 Nemovitosti pro dopravu, spoje 7

7-8 Nemovitosti pro školství a kulturu 7-8

9 Nemovitosti pro zdravotnictví 8

10 Nemovitosti pro zemědělství 6-7,5

11-12 Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport 6,5-7

13-14 Bytové domy typové/netypové 5,5/4,5

15 Ostatní nemovitosti neuvedené 8

11 Majetková práva 12

Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky)

PoznámkaMíry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a

majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí.

Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa.

Jednou z příčin tohoto stavu bylo a stále je:- nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství,- neexistence jednotného ekonomického monitoringu

lesních podniků, - chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy

lesů k dané problematice, ale i - nedostatečné financování ekonomického výzkumu a

chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.