View
229
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
Gesellscha� für Immobilienwirtscha�liche Forschung e. V.
Society of Property Researchers, Germany
im Fokus
Startups, PropTechs und FinTechs auf dem BüroimmobilienmarktViele neue Begriffe sind in der Immobilienwirtschaft in den letzten Quartalen aufgetaucht:
Digitalisierung, Disruption, Design Thinking, …-Techs – alles natürlich sehr dynamisch und
verheißungsvoll. Chancen seien damit verbunden – wer nicht mitmacht, hat das Nachsehen.
Noch Fragen? Im aktuellen Heft werden Sie Antworten und Sichtweisen darauf finden.
2 / 2016
Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 37
»
Die zunehmenden
Anforderungen der
Immobiliennutzer, der
steigende Kostendruck bei
der Dienstleistungserbringung, aber auch neue
Geschäftsmodelle rund um die PropTech-
Branche stellen Investoren und Dienstleister
vor die Herausforderung, bestehende Geschäfts-
modelle und Leistungen zu überdenken und
ohne Medienumbrüche zu digitalisieren. Dabei
ist der reibungslose und effiziente Daten-Aus-
tausch zwischen Investoren sowie der einzelnen
Dienstleister untereinander ein wesentlicher Wett-
bewerbsvorteil, um Leistungen qualitativ hoch-
wertig und gemäß den jeweiligen Anforderungen
des Auftraggebers fristgerecht zu erbringen.
Die gif hat mit der national und international
anerkannten Richtlinie zum Immobilien-Daten-
Austausch („gif-IDA“) die Grundlage für einen
reibungslosen, anlassorientierten Daten-Aus-
tausch gelegt.
Digitale Infrastruktur der Immobilienwirtschaft – gif-Kompetenzgruppe definiert internationalen Standard zum Immobilien-Daten-Austausch – Dr. Stephan Seilheimer, Thomas Krings –
38 // gif im Fokus 2/2016 – Kompetenzgruppen Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 39
Abb. 1: Subsets der Richtlinien-Versionen 1.0 und 1.1
Neuerungen der
Richtlinienversion 1.1
Das Feedback auf die veröffentlichte Richtlinie war
positiv. Von den Anwendern wurde der Wunsch
an die KG herangetragen, basierend auf dem
bestehenden Datenfeldkatalog weitere Subsets zu
definieren. So wurden gemeinsam mit Praxispart-
nern in der im Mai 2016 veröffentlichten Richtlini-
enversion 1.1 drei neue Subsets aufgenommen und
als XML-Schema dem Fachpublikum bereitgestellt
(siehe Abbildung 1):
// Subset 5.5
BetriebskostenBenchmarking
// Subset 5.6
Lieferung Bewertungsgrunddaten
// Subset 5.7
Bewertungsgutachten
Bei den Subsets 5.6. und 5.7 konnte dabei auf die
bestehenden Datenkränze des Bundesverbands
der Immobilien-Investment Sachverständigen BIIS
zurückgegriffen werden (siehe Praxisbeispiel 2).
Rückblick
Von der Gründung der gif-Kompetenz-
gruppe Immobilien-Daten-Austausch
bis zur Veröffentlichung der Richtlinie
im Oktober 2014 vergingen insgesamt
drei Jahre, in denen die KG bestehen-
de Standards zum Daten-Austausch
analysierte, die Marktanforderungen
sammelte und einen neuen prozess-
bzw. anlassbezogenen Standard zum
Immobilien-Daten-Austausch definier-
te. Innerhalb der Greenpaper-Phase
wurden die Vorgaben der Richtlinie
durch ein Expertengremium geprüft.
Neben der eigentlichen Richtlinie
wurden die fachlichen und techni-
schen Vorgaben in verschiedenen
Datenkränzen („Subsets“) sowie die
verwendeten Datenfelder und Daten-
felddefinitionen in einer Knowledge-
base veröffentlicht (www.zgif.org). Mit
dem Gesamtdatenfeldkatalog sowie
dem zugrundeliegenden immobili-
enspezifischen Datenmodell wurde
damit die Grundlage für die Definition
weiterer Subsets gelegt (siehe gif im
Fokus 1/2014).
Eigentümer, Fonds-/ Investment Manager
Portfolio Manager
Asset Manager
Property Manager
Facility Manager
Bilanzbuchhalter
Vermarktungskanal
Gutachter
Benchmarketing- Dienstleister
Architekt
Bauunternehmen
Finanzaufsicht
ROLLE /
KERNPROZESSE
KONZEP-
TION
PLANUNG ERRICHTUNG/
UMBAU
VERMARKTUNG/
BESCHAFFUNG
1.1
BETRIEB/
LEERSTAND
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.94.3
4.24.13.1
2.1
2.2
SENDER EMPFÄNGER SUBSET GIF IDA 1.0 NEUES SUBSET GIF IDA 1.1 SUBSET GEPLANT
VERWER-
TUNG
Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 39
»
Internationa li-
sierung
Analog zur gif arbeiten international
mehrere Non-Profit-Organisa tionen
an jeweils lokalen bzw. funk-
tions spezifischen Standards zum
Immobilien-Daten-Austausch. FIDJI
(Format d’Inter-échanges de Données
Juridiques et Immobilières) etablierte
in Frankreich einen Standard zum
Daten-Austausch. INREV (European
Association for Investors in Non-
Listed Real Estate Vehicles) ist als
Datensammelstelle an einer internati-
onalen Normierung sehr interessiert.
OSCRE (Open Standards Consortium
for Real Estate) hat ein umfängliches
Datenmodell für den US-amerika-
nischen Raum entwickelt. Mit der
Fusion von PISCES (Property Infor-
mation Systems Common Exchan-
ge Standard) deckt diese Organisation
funktional auch Großbritannien ab. In
Holland etabliert sich das an OSCRE
angelehnte Redex-System. Es ermög-
licht über eine Internetplattform den
Daten-Austausch zwischen Sender
und Empfänger.
FIDJI, gif, INREV, OSCRE und Redex
haben im Mai 2016 eine Kooperations-
vereinbarung geschlossen und das In-
ternational Real Estate Data Exchange
Council (IREDEC) gegründet. Ziel von
IREDEC ist es, die unterschiedlichen
Datenstandards zu harmonisieren,
um dem wachsenden Bedarf bei
der Dienstleistungserbringung von
Cross-Border-Investments gerecht
zu werden. In einem ersten Schritt
beabsichtigt IREDEC das Subset 5.6
Lieferung Bewertungsgrunddaten zu
harmonisieren.
Konvertierung
bestehender Aus-
tauschstandards
über IC-RED
Die fruchtbare Diskussion mit Teilneh-
mern des Expertengremiums sowie
die Reflexionen der Pilotprojekte führ-
te zur Erkenntnis, dass sich Unterneh-
men und oben genannten Verbände
damit schwertun, etablierte Standards
zum Datenaustausch über Bord zu
werfen. Daneben bieten moderne
XML-basierte Formate zwar erstmals
die Möglichkeit, Daten bereits beim
Sender zu validieren und somit die
Qualität und Effizienz des Datenaus-
tausches deutlich zu erhöhen, jedoch
ist die Erstellung im Vergleich zu
Exceltabellen sehr komplex. Seitens
der Kompetenzgruppe wurde deshalb
ein Prototyp des International Conver-
ters for Real Estate Data (IC-RED) in
einem Open-Source-Projekt entwickelt
und zum Download bereitgestellt
(www.icred.eu).
Über den Konverter werden die
be stehenden nationalen und interna-
tionalen Datenstandards (BIIS, FIDJI,
gif, INREV, OSCRE, Redex) über ein Da-
tenfeldmapping angebunden (siehe
Abbildung 2).
Sobald ein Standard einmal an den
Konverter angebunden ist, ermöglicht
IC-RED eine Konvertierung in jeden
der bereits angebundenen Standards.
Aufgrund des Open-Source-Projektes
kann der Konverter auch direkt in be-
stehende Softwareprodukte integriert
werden. Neben der Konvertierung
von bestehenden Formaten bietet der
Konverter die technische Grundla-
ge zur nachhaltigen Erhöhung der
Datenqualität sowie zur Effizienzstei-
gerung. Der Konverter ermöglicht
die Validierung der gelieferten Daten
bereits beim Sender. Somit können
Dienstleister bereits vor dem Daten-
versand die Rohdaten u. a. auf Voll-
ständigkeit und Plausibilität anhand
eines Fehlerprotokolls prüfen.
Derartige Qualitäten und Effizienzstei-
gerungen sind wesentliche Grundla-
gen der neuen digitalen Infrastruktur.
Unter der Leitung von Immobilien-
Scout24 haben sich mehrere Soft-
warehäuser aus Deutschland, der
Schweiz und Frankreich zu einer
Entwicklungspartnerschaft zusam-
mengeschlossen, um den Konverter
vom Prototypen zum hochwertigen
Softwareprodukt weiterzuentwickeln.
Abb. 2: International Converter for Real Estate Data (IC-RED)
PlugIn FIDJI
PlugIn gif
PlugIn OSCRE
PlugIn INREV
PlugIn REDEX
PlugIn MSCI
...
PlugIn FIDJI
PlugIn gif
PlugIn OSCRE
PlugIn INREV
PlugIn REDEX
PlugIn ...
International Converter for Real Estate Data (IC-RED)
Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 4140 // gif im Fokus 2/2016 – Kompetenzgruppen
1
Inhalt: Laufendes operatives und buchhalterisches Berichtswesen
(Subsets 5.1 und 5.2)
Sender: HEICO Property Partners und MEC METRO-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG
(beide Property Manager)
Empfänger: CORPUS SIREO International S.à r.l. (Asset Manager) und Swiss Life Fund Management (LUX) S.A.
(Fondsmanager)
Hintergrund: CORPUS SIREO und Swiss Life erhalten für das gesamte Fondsportfolio monatlich alle Mietvertrags-,
Flächen- und Buchungsinformationen von einer großen Anzahl unterschiedlicher Property Manager
aus ganz Europa. CORPUS SIREO erprobte bereits unterschiedliche Methoden zur Übergabe der er for-
derlichen Bewirtschaftungsinformationen. Unter anderem wurden die Property Manager aufgefordert,
die Datenpflege im Fondsmanagementsystem RE-VC (IRM) der CORPUS SIREO/Swiss Life durchzuführen.
Dadurch wurden zwar Schnittstellen vermieden, jedoch Doppelarbeiten ausgelöst. Daneben waren per-
manente Systemschulungen erforderlich. Erprobt wurden auch Schnittstellen zwischen den Systemen
des Property Managers und den Systemen der CORPUS SIREO/Swiss Life. Die Schwachstelle beider An-
sätze ist die Abhängigkeit von den Systemen des Property Managers und des Asset- bzw. Fondsmanagers.
Bei Wechseln in den Mandaten oder Systemen mussten erneut Schnittstellen realisiert und Schulungen
durchgeführt werden. Darüber hinaus war bei beiden Methoden die erreichte Datenqualität unzureichend.
Mit dem zgif-Format wurde von allen Beteiligten bewusst eine systemunabhängige Methode des Daten-
transfers gewählt.
Umsetzung: Die durch die Property Manager HEICO Properties Partners und MEC Properties aus SAP (MEC) bzw.
iX-Haus (Crem Solutions) standardisiert exportierten Daten werden vor Versand an den Asset Manager
CORPUS SIREO International über den Konverter IC-RED geprüft und in das zgif-Format umgewandelt.
Die im Fehlerprotokoll des Validators aufgeführten Meldungen (z. B. unvollständige oder inkonsistente
Datensätze, unvollständige Währungs- oder Zahlenformate etc.) werden geprüft und vor Versand an den
Asset Manager korrigiert. Bei CORPUS SIREO erfolgt eine zweite Validierung der gelieferten Rohdaten und
der Import in die Fondsmanagement-Software. Die identischen Daten werden zugleich dem Fondsmana-
gement zur Verfügung gestellt. Geplant ist nun auch, weitere Adressaten (u. a. Accounting) an diesen
Datenworkflow zu koppeln.
Nutzen: Die Datenvalidierung des monatlichen Berichtswesens und der Objektbuchhaltung durch den Konverter
IC-RED ermöglicht eine zuverlässige Datenprüfung schon beim Property Manager sowie vor Upload in
die Fondsmanagement-Software. Anhand des Fehlerprotokolls können unvollständige und fehlerhafte Ob-
jekt- und Buchhaltungsdaten vor dem Versand bzw. Upload in die Fondsmanagement-Software korrigiert
werden. Die Korrektur der Objekt- und Buchhaltungsdaten im Quellsystem führt zu einer deutlich höheren
Datenqualität. Ebenso ist der Aufwand zur Anbindung neuer Mandate gesunken. Mit der Entscheidung
zur Nutzung des zgif-Formates haben sich alle Beteiligten für eine standardisierte Lösung mit hohen Qua-
litätsstandards ausgesprochen. Die Abhängigkeit von den Systemen des Senders und des Empfängers ist
durch die gemeinsame Einigung auf einen internationalen Standard aufgehoben. Durch den höheren Au-
tomatisierungsgrad bei der Datenvalidierung konnte der Prozess des Datenimports in die Fondsmanage-
ment-Software deutlich verschlankt werden. „Es ist, als ob wir erstmals eine gemeinsame Sprache über die
gesamte Wertschöpfungskette sprechen!“ (Franziska Feitzinger, Head Portfolio Management, Swiss Life
Fund Management (LUX) S.A.)
Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 41
Ausblick Richt linie gif-IDA 2.0
In der Version 2.0 der gif-Richtlinie zum Immobilien-Daten-Austausch werden die Methoden der
Datenqualitätsprüfung deutlich erweitert. Darüber hinaus sollen die Ergebnisse und Verbesse-
rungsvorschläge aus den Praxisprojekten sowohl bei der Richtlinie als auch bei den bereitgestellten
Subsets einfließen. Unter anderem haben sich Vertreter von führenden Kapitalanlagegesellschaften
zum Ziel gesetzt, das Berichtswesen an Dachfonds sowie den Bereich der Researchdaten in eigenen
Subsets auf Basis des bestehenden Datenfeldkatalogs zu definieren. Die Veröffentlichung der Richt-
linienversion 2.0 ist für das vierte Quartal 2016 geplant.
Inhalt: Bewertungsgutachten (Subset 5.7)
Sender: LEHN & PARTNER Sachverständigenbüro (Gutachter)
Empfänger: RREEF Spezial Invest GmbH (Eigentümer, Fondsmanager)
Hintergrund: Die RREEF Spezial Invest GmbH steht vor der Herausforderung, alle Immobilien quartalsweise bewerten
zu lassen. Neben der Berücksichtigung der ermittelten Verkehrswerte im Fondsvermögen werden alle
Gutachten geprüft und als Basis in die Prognosen zur Verkehrswertentwicklung übernommen. Eine
Vielzahl unterschiedlicher Gutachterbüros, wie z. B. LEHN & PARTNER, sind an diesem Prozess beteiligt.
Die Übertragung der Daten zu den Wertgutachten geschah bisher auf Basis von Excel-Listen bzw. dem
val-XML-Format der BIIS. Eine automatisierte Validierung der gelieferten Daten hinsichtlich der Vollstän-
digkeit und Richtigkeit fand weder bei dem Sender noch bei dem Empfänger statt.
Umsetzung: Die durch den Gutachter gelieferten Bewertungsdaten im val-XML- und Excel-Format werden nun vor
Versand über den Konverter IC-RED geprüft und in das zgif-Format umgewandelt. Bei der RREEF erfolgt
eine zweite Validierung und der Import in die Fondmanagement-Software. Der Validator prüft dabei die
Richtigkeit der gelieferten Bewertungsdaten (z. B. Währungsformate, Zahlenformate) und erzeugt ein
Fehlerprotokoll mit den zu korrigierenden Werten.
Nutzen: Durch die Verwendung des etablierten Datenformats val-XML konnte auf ein bestehendes Datenformat
zurückgegriffen werden. Die Validierung der Bewertungsdaten durch den Konverter IC-RED ermöglicht
eine zuverlässige Prüfung vor Versand der Daten sowie vor Upload in die Fondsmanagement-Software.
Anhand des Fehlerprotokolls können unvollständige und fehlerhafte Bewertungsdaten somit vor dem
Versand bzw. Upload in die Fondsmanagement-Software korrigiert werden. Insgesamt konnte eine spür-
bare Senkung der Fehlerquote und somit eine deutliche Erhöhung der Prozessqualität erreicht werden.
2
Anfragen an die Kompetenzgruppe
„Immobilien-Daten-Austausch“ richten Sie
bitte an: ak-datenaustausch@gif-ev.de
Links:
www.zgif.org
www.icred.eu
Termine und Veranstaltungen
gif
Di. 04.10. – Do. 06.10. 2016
EXPO REAL, München, B2.030
Do. 06.10.2016
CareerDay
Preisverleihung gif-Immobilien-Forschungspreis
EXPO REAL, München
Di. 08.11.2016
Regionaltreffen Leipzig (gefma)
„Nachhaltigkeit im Facility Management“
Mi. 07. 12 . 2016
gif-Forum „Bewertung“, HypoVereinsbank, München
Dezember 2016
Regionaltreffen Leipzig:
Leipziger Weihnachtsmarkt
Do. 18.05.2017
Mitgliederversammlung
Hochschullehrer-Konferenz
Doktoranden-Seminar
Frankfurt/Main
Herausgeber & Vertrieb
gif Gesellschaft für Immobilien-
wirtschaftliche Forschung e. V.
Mosbacher Str. 9 · 65187 Wiesbaden
Tel. +49 (0)611 23681070
Fax +49 (0)611 23681075
info@gif-ev.de
Redaktion
Dr. Thomas Beyerle,
Dr. Barbara Hermes,
Prof. Dr. Kristin Wellner
Junior-Redakteure
Christina Laumen,
Lutz Vorhof
ISSN Print 2198-6894, Online 2198-8013
Partner
Fr. 14. 10. 2016
ERES-Industry-Seminar
„Investments in Spanish real estate market, especially
in green buildings“
Madrid, Spanien
Fr. 09.12 . – Sa. 10.12 .2016
ERES Education Seminar
School of Architecture Design & Built Environment
Nottingham Trent University
Fr. 31.03.2017
ERES-Industry-Seminar
„Rent regulation in housing markets”
Technische Universität Berlin
Di. 04.04. - Sa. 08.04.2017
ARES Annual Meeting
San Diego, California
Mi. 28.06. - Sa. 01.07.2017
ERES Annual Conference
TU Delft, Niederlande
So. 09.07. - Di. 11.07.2017
AsRES International Conference
Taichung, Taiwan
Grafik, Satz & Litho
Michaela Decker
www.elbenstein-design.de
Druck
Druckerei Lattreuter, Nierstein
Bildnachweise
soweit nicht anders an gegeben:
Fotolia (S. 1, S. 5, S. 6-7, S. 17-21, S. 22,
S. 30-31, S. 37/40-41).
by Freepik.com (S. 24-25)
Alle anderen Fotos und Grafiken: gif
Namentlich gekennzeichnete Bei-
träge geben nicht unbedingt die
Meinung des Herausgebers und der
Redaktion wieder. Für unverlangt
eingereichte Manuskripte und Fotos
wird keine Haftung übernommen.
Alle in dieser Publikation veröffent-
lichten Beiträge sind urheberrechtlich
geschützt. Wir bedanken uns für das
veröffentlichte Bildmaterial sowie
Grafiken, die uns freundlicherweise
von den Autoren und gif-Mitgliedern
zur Verfügung gestellt wurden.
Impressum
Recommended