Lars Aasen, Leierboerforeningen

Drammenskonferansen 2012 26. mars

Lars Aasen

Leieboerforeningen

Medlemsorganisasjon 4000 medlemmer

Juridisk bistand - spisskompetanse

Prosjektorganisasjon Boligsosiale prosjekter

Utredninger

Interesseorganisasjon

Organisasjon/økonomi 4-5 årsverk

Omsetning 4-5 mill.

Medlemskontingenten ca. 1 mill.

Advokatinntekter ca. 1 mill.

Prosjektinntekter ca. 1 mill.

Driftsstøtte ca 1,5 mill.

3 nettsteder: www.leieboerforeningen.no

www.boligjegeren.no

www.utkastelse.no

NOU 2011:15 Rom for alle

Finanstilsynets krav til egenkapital ved boliglån

Debatten behov for flere boliger

behov for mindre mindre plan- og bygningsbyråkrati

rett til å få bygge mindre boliger

krav til boligen øker pris, jf universiell utforming, stikkontakter, parkering, isolering, ventilering etc etc

IGLO bolig-tenke-tank

Bygg flere boliger

Fjern kravene til egenkapital

Færre krav som fordyrer boligen

Tillat mindre boliger

Kommunal tilrettelegging for økt boligbygging

Mer startlån

Mer boligtilskudd

Forsterk eierlinja

Boligskattesubsidier 2011

Lavere inntektsbeskatning 41 milliarder

Rabatt i formuesskatt 21 milliarder

Dokumentavgift, bolig/fritidseiendom - 4,9 milliarder

Eiendomsskatt, bolig/fritidseiendom -2,8 milliarder

Netto skatteutgifter 54,3 milliarder

Rentefradragsordningen koster 20-50 milliarder i tapt skatteproveny ifl FD.

Boligskattesubsidier fører til økt etterspørsel og økte boligpriser.

Boligskattesubsidier blir kapitalisert inn i boligene.

Boligskattesubsidier har ofte en motsatt fordelingseffekt.

Boligskattesubsidier gir økt risiko for prissvingninger.

Nøytral skattesystemer gir bedre balanse mellom leie og eie, som gir mer stabile boligmarkeder.

Velfungerende utleiemarkeder bidrar til å redusere pris-svingninger i boligeiermarkdet.

1850 – 1914: Spekulantene herjer

1914 – 1940: Kommunen tar grep

1945 – 1980: Den kooperative æraen

1980 – ….?: Markedet tar grep

”Ingen skal tjene penger på

å eie andres bolig”

Leie - eie: 20 - 80

60 % under 30 år

20 % er vanskeligstilte

Halvparten av leieboligene er sokkelboliger

Studentboliger har en dekningsgrad på 16%

Leieboligene små og dårlig kvalitet (50 % ett og to-romsboliger)

20

15 10

40 15

Storskalautleiere

Kommunal utleie

Samskipnader

Småskalautleiere

Familie/venner

Antall unge vokser med 10.000 pr år

25.000 arbeidsimmigranter pr år

Urbanisering – Oslo øker med 11.000 i året

Økt mobilitet – flytter til studie- og arbeidsplasser

Inngangsbilletten til eiermarkedet

Prisutviklingen i leiemarkedet

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Pris pr kvm 41 500 45 650 50 215 55 138 60 651 66 716

Pris 70 kvm 2 905 000 3 195 500 3 515 050 3 859 660 4 245 570 4 670 120

Øk. pr år 290 500 319 550 344 610 385 910 424 550

Øk. sml. med 2011

290 500 610 050 954 660 1 340 570 1 765 120

Utfordringen – II

Vi trenger: Flere profesjonelle utleiere

Flere utleieboliger i pressområdene ◦ Private

◦ Kommunale

◦ Ikke-kommersielle

◦ Studentboliger

Økt botrygghet for leieboere

Økt status til leieboeren

Oslo kommune ”tilbyr” private investorer HBs grunnlån til nye utleieboliger

OK får en tilvisningsavtale for 20 år.

Dersom OK ikke benytter tilvisningsretten, kan boligene leies ut midlertidig av eier.

Oslo kommune/bydel er ikke part i leiekontrakten, i det løpende leieforhold eller ved leieforholdets avslutning

Stor interesse for ordningen

Majviken: 300 kommunale utleieboliger bygget på 60-tallet.

Medvirkningsprosesser: arbeidsgrupper, workshops, studier av andre boligprosjekter, Leieboerforeningen

Resultat:

1. Stor lobby i inngangspartiet

2. Bovert som bistår ved behov og arrangerer foredrag, matlagingskurs, bridgeklubb, teaterbesøk etc.

3. Bibliotek med bøker, magasiner, tidsskrifter, aviser, PC-er, trådløst internett.

4. Hverdagsrom med TV, filmprosjektor og kjøkken .

5. Hver leilighet har en kommunikasjonsenhet opplysninger om aktiviteter, kommunikasjon med boverten, strøm og vannforbruk, feilmeldinger osv osv.

6. Club Majviken (medlemskap) Hobbyrom, ulike behandlingsrom, hvilerom, film- & spillrom, badstu, aktivitetsrom, treningsrom

Husleia:

Før: 2 roms leilighet (ca 55 kvm) før opp-rustningen ca 4000 SEK pr mnd.

Etter: Total månedsleie etter rehabilitering, SEK 5500 pr mnd NOK 4600 pr mnd.

Segregeringsproblemer; Lav- og mellominntekts-grupper flytter ut av København pga høye bokostnader

Problemer med å rekruttere arbeidskraft

– Nøkkelpersonell

– Lavinntektsgrupper

Miljøproblemer; Økt biltrafikk på grunn av pendling fører til støy- og luftforurensning.

Politisk mål ◦ 5 000 boliger (85 – 100 kvm.)

◦ Månedlig bokost på 5 000 DKK ◦ Bygges over 5 år

Målgruppe ◦ Nøkkelpersonell (helse- og omsorg)

◦ Offentlig ansatte ◦ Husstander med gjennomsnittsinntekter

Nettverksorganisasjon med 12.000 ”medlemmer”

Deltar aktive i boligdebatten og ulike aksjoner

Politisk mål: Flere og rimeligere boliger for ungdom

Krever ung brukermedvirkning

Gjennomført idekonkurranse sammen med arkitektstudentene,

Sveriges Arkitekter og Sveriges Byggindustrier

«VillBo» - 31 enheter med rekordlave

produksjonskostnader

«Råckstad» - 100 nye boliger

(byggestart vår 2012)

Mye annet spennende på gang

80 % av innbyggerne bor i leieboliger 50 % av leieboligene er kommunale 80 % av leieboerne er fornøyde med egen bosituasjon

“Housing for poor shall not be poor housing!” Østerikes fremste arkitekter har gjennom 100 år hatt ansvaret for å bygge opp det boligsosiale tilbudet

Boligfakta om Østerrike: (Guidelines on social housing - FN2006):

◦ De totale utgiftene til boligsubsidier er 1% av BNP ◦ Østerrikere har ca 41m² boareal per innbygger ◦ 90 % av boligmassen er såkalt ”A-standard” og i god eller meget god

stand. ◦ Gjennomsnittlige bokostnader er 18% av husholdningsinntekten ◦ Det er finnes nesten ikke segregering, ghettoer eller bostedsløshet. ◦ Høy sosial kvalitet i boområdene.

20.000 ikke-kommersielle utleieboliger og 20.000 studentboliger de neste 5 årene

Utleieboligene finansieres 70-80% med Husbankens grunnlån ◦ Inntil 50 års nedbetaling, fast rente på 20 år – i dag

3,1%

20 – 30 % tilskudd

Leilighet 50 kvm: 2 000 000 ◦ Grunnlån: 1,6 mill ◦ Tilskudd: 400.000

◦ FDV: kr 700,- pr kvm pr år ◦ Avkastning 2% ◦ Mnd husleie: 9.800,-

Rentefradraget (28%) settes på leieboers BSU-konto.

En studentsamskipnad er en organisasjon som tar seg av studenters velferdsbehov ved universiteter, statlige høgskoler, vitenskapelige høyskoler samt andre utdanningsinstitusjoner … Studentsamskipnaden står for organiseringen av velferdstilbud, slik som boliger, barnehager …

En immigrantsamskipnad er en organisasjon som tar seg av immigranter velferdsbehov ved opphold i Norge under arbeid og/eller utdanning. Immigrantsamskipnaden står for organiseringen av velferdstilbud, slik som boliger, barnehager …

Leiekontrakter for inntil ett år av gangen.

Kontrakten kan fornyes og totale botiden er inntil fem år.

Ved særskilte forhold kan kontrakten forlenges med inntil 2 x 1 år.

Samskipnaden har rett til å kontrollere at leieboerne er boberettiget.

Depositum i underkant av 2 mnd. leie

Varierte løsninger – hybler, familier, ….

Innst. S nr 100 (1998-99): ◦ ” Komiteen mener at det er nødvendig med en konkret

opptrapping fra år 2000 når det gjelder ulike typer boliger. Disse

boligene bør være fordelt på utleieboliger, lavinnskuddsboliger,

bokollektiv, studentboliger og små nøkterne eierleiligheter.

Hovedmålet må imidlertid være å prioritere de vanskeligst stilte på

boligmarkedet.

◦ Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig

Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at det

bør settes i gang minst 1.000 flere nøkterne og rimelige

utleieboliger i år 2000 enn det som bygges i dag, og hvor en

sannsynligvis må opp mot 4.000-5.000 flere pr. år i de

kommende år.

Innst. O. Nr. 43 (1998-99):

◦ ” Flertallet (Ap, Krf og Sp) mener imidlertid at det er en ubalanse i

markedet fordi antall utleieboliger og leiligheter som leies ut har

gått ned. Dette har resultert i at leieprisen, særlig i

pressområdene, er for høy bl.a. i forhold til pris på selveid bolig.

◦ Det er derfor flertallet mener at trenden må snus når det gjelder

antall utleieboliger, og at staten bør medvirke til å få bygget flere

utleieboliger i pressområdene.”

Nødvendig med et krafttak i leiesektoren

Betydelige flere leieboliger i pressområdene

Økte HB-rammer øremerket utleieboliger

Sats på profesjonelle utbyggere og forvaltere

Fokus på kvalitet og god design

Fleksible,varierte og lekne løsninger

Trygge boforhold for leieboere