LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS EN COPROPRIÉTÉ Me

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LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS

EN COPROPRIÉTÉ

Me Clément Lucas, avocat

Mardi, le 16 mai 2017

RTHQ

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

2

3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

3

En 2015, un sondage a été réalisé sur l’assurance en copropriété auprès 723

syndicats de copropriétaires,

représentant plus de 19 000 unités.

4

1,42 : sinistre, en moyenne, au cours des 5 dernières

années

5

90 % : vous a-t-on déjà refusé des couvertures

d’assurance? Oui.

6

36 % : refoulements 46 % : inondations

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le syndicat est « une personne morale qui a pour

objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et

l’administration des parties communes […]. » (Art. 1039, C.c.Q.)

11

Le syndicat est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut

d’entretien des parties communes […]. » (Art. 1077, C.c.Q.)

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Votre syndicat est donc :

- en charge des parties communes de l’immeuble;

- responsable des dommages causés par

celles-ci.

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le copropriétaire est, de son côté, propriétaire et a

l’usage exclusif de ses parties privatives. (Art. 1043, C.c.Q.)

15

« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome

de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis

aucune faute. » (Art. 1465, C.c.Q.)

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Vous êtes donc notamment présumé

responsable des dommages causés par

vos meubles ou vos parties privatives.

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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QUI ASSURE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le syndicat « doit souscrire des assurances […] couvrant la totalité de l’immeuble, à

l’exclusion des améliorations apportées par

un copropriétaire à sa partie. »

(Art. 1073, C.c.Q.)

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Votre syndicat doit donc assurer, outre sa responsabilité

civile, les parties communes (corridors, stationnements,

piscine, etc.), mais également les parties privatives :

c’est-à-dire votre condo.

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Toutefois, l’assurance que votre syndicat doit souscrire ne couvre ni

les améliorations à votre partie privative, ni

vos biens meubles.

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QUI ASSURE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Contrairement à ce qui est exigé pour votre syndicat, la Loi ne vous impose pas de souscrire une assurance.

Cependant, la plupart des

déclarations de copropriété l’exigent.

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En outre, si elle est adéquatement

souscrite, elle vous couvre en cas d’insuffisance

d’assurance du syndicat.

25

Votre assurance doit couvrir :

- votre responsabilité; - vos meubles;

- les améliorations à votre condo.

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Parent c. SSQ Assurances

générales, 2016 QCCQ 12798 (CanLII).

Assurance « classique »

« multirisques » souscrite en 2007 et renouvelée 5 fois.

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Sinistre de dégât d’eau en

2013 non couvert

« La police limite considérablement sa

couverture lorsque le sinistre provient d’un dégât d’eau. »

28

« À chacun de ces renouvellements, SSQ, par ses agents, se devait de s’assurer que la garantie offerte par la police répondait toujours aux

besoins des demandeurs. Voilà autant d’occasions que SSQ a manquées de vérifier que la

police convenait bien aux besoins de ses clients. »

29

« Puisque l’agent de SSQ a mal renseigné les demandeurs au moment de la souscription du

contrat d’assurance, il est responsable des dommages-

intérêts qui en découlent. Parce que SSQ est le

commettant de son agent, elle est tenue de réparer. »

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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Pour éviter les sinistres, il faut entretenir

régulièrement votre condo. Tout comme vous,

le syndicat doit, de son côté, faire les travaux requis sur l’immeuble.

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Parties communes :

- examen et entretien réguliers des systèmes

d’alimentation et d’évacuation d’eau;

33

- vérification et réparation

des infrastructures d’étanchéité de la toiture

et des terrasses;

34

- les tuyaux qui passent à

proximité de l'air extérieur doivent être protégés, afin

d’éviter les risques de formation de bouchons de

glace l’hiver;

35

- vérification ou installation

d’un clapet anti-retour.

36

Parties privatives :

- remplacez votre chauffe-eau avant la fin de sa

durée de vie utile;

37

- ne quittez jamais votre domicile en laissant une

fenêtre entrouverte;

- vérifiez régulièrement la bonne étanchéité des

fenêtres;

38

- évitez de faire fonctionner la laveuse à linge ou le lave-vaisselle pendant votre absence;

- entretenez les installations d'arrivée d'eau, y compris les robinets d'arrêt des

installations;

39

- surveillez l'état des joints autour des installations

sanitaires (ex. : baignoire et douche)

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

2

3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

41

En cas de sinistre, vous devez aviser

immédiatement votre assureur ou courtier.

42

« L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie, dès qu’il en a eu

connaissance. » (Art. 2470, C.c.Q.)

43

Il faudra « décrire les circonstances du

sinistre, au mieux de vos capacités ».

(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

44

Vous devez également prendre toutes les

mesures conservatoires pour limiter les

dommages.

45

Il faudra aussi :

- aviser le service de sécurité incendie;

- couper l’électricité en cas de dégât d’eau;

- vérifier s’il y a eu des dommages ailleurs;

- etc.

46

En revanche, il ne faut faire « aucune

réparation permanente » sans l’accord de votre

assureur. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

47

Aucuns travaux ne peuvent être faits ou toute autre décision prise qui pourraient

avoir une incidence sur les droits de l’assureur sans l’accord de ce dernier.

48

« Afin d’éviter l’aggravation des dommages, des travaux d’urgence peuvent être nécessaires » : votre

assureur doit vous en donner l’autorisation. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

49

Attention! Votre police d’assurance peut ne

pas couvrir : à vérifier dans votre contrat.

(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

50

Vous devez également documenter votre

dossier :

- photographies; - factures;

- preuves de paiement.

51

Vous devez aviser le conseil d’administration

de votre syndicat qui devra, le cas échéant,

déclarer le sinistre à sa compagnie d’assurances.

52

Vous pensez ne pas devoir déclarer un sinistre :

- pour éviter une augmentation de prime;

- car vous n’êtes pas fautif; - puisque le sinistre est inférieur à la

franchise.

53

« Lorsque l’assureur n’a pas été ainsi informé et qu’il en a subi un préjudice, il est admis

à invoquer, contre l’assuré, toute clause de la police qui

prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation dans un tel

cas. » (Art. 2470, C.c.Q.)

54

En d’autres termes, vous pourriez être privé de votre droit à l’indemnité.

55

Votre assurance est, pour partie, une assurance sans recherche de

responsabilité.

56

C’est également le cas de celle du syndicat.

57

Un sinistre peut être plus important

qu’estimé au départ.

58

Ne pas déclarer un sinistre est souvent une mauvaise décision.

59

En outre, on peut prendre cette décision à votre place.

« Tout intéressé peut faire

cette déclaration. » (Art. 2470, C.c.Q.)

60

L’assureur va désigner un expert en sinistre pour enquêter sur votre réclamation (cause

du sinistre, évaluation des dommages) : vous devez collaborer avec lui.

61

Une fois le sinistre déclaré, votre assureur

a 60 jours pour vous répondre.

(Art. 2473, C.c.Q.)

62

Après cette évaluation, l’assureur va rendre sa décision. Elle porte sur divers aspects :

- couverture applicable (exclusions, franchise);

- montant de l’indemnité (valeur à neuf / valeur au jour du sinistre);

- paiement de l’indemnité (bénéficiaire du chèque);

- choix de l’entrepreneur (qualification, licence, assurance).

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Si votre assureur néglige de vous répondre dans le délai de 60 jours, vous pouvez lui adresser une lettre de rappel.

64

Si vous êtes en désaccord avec la décision de l’assureur, vous pouvez consulter un avocat.

Ce dernier saura évaluer votre dossier et vous conseiller sur vos recours et moyens

d’action.

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Pour en savoir plus :