View
216
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Polecamy nasze publikacje:
Zygmunt Niewiadomski (red.)
PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 4
Komentarze Becka
Zygmunt Niewiadomski (red.)
PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE.
KOMENTARZ, wyd. 6
Komentarze Becka
Marcin Bejm (red.)
USTAWA O KONCESJI NA ROBOTY BUDOWLANE
LUB US£UGI. KOMENTARZ
Komentarze Becka
Jacek Jaworski, Marian Wolanin, Adam Tu³odziecki, Arkadiusz Prusaczyk
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŒCIAMI.
KOMENTARZ, wyd. 2
Komentarze Becka
Janusz Strzêpka (red.)
PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 3
Zarys Prawa
Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej
W£ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ
Komentarze Becka
Piotr Kunicki
UMOWA DEWELOPERSKA, wyd. 2
Nieruchomoœci
www.sklep.beck.pl
Redaktor prowadz¹cy: Natalia Adamczyk
© Wydawnictwo C.H. Beck 2011
Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa
Sk³ad i ³amanie: DTP Service
Druk i oprawa: Cyfrowe Centrum Druku, Bydgoszcz
ISBN 978-83-255-3339-7
ISBN e-book 978-83-255-3340-3
Spis treœci
Spis treœciSpis treœciWprowadzenie ................................................................................ VII
Wykaz skrótów ............................................................................... IX
Bibliografia ..................................................................................... XI
Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego jako strony
umowy budowlanej ........................................................................ 1
1.1. Uwagi wstêpne ...................................................................... 1
1.2. Inwestor ................................................................................. 1
1.3. Projektant ............................................................................... 6
1.4. Wykonawca ........................................................................... 7
1.5. Nadzór inwestorski ................................................................ 10
Rozdzia³ 2. Rodzaje umów o roboty budowlane ........................ 13
2.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 13
2.2. Umowa o generalne wykonawstwo......................................... 15
2.3. Umowa o wykonawstwo czêœciowe........................................ 18
2.4. Umowa o podwykonawstwo................................................... 19
Rozdzia³ 3. Przedmiot umowy o roboty budowlane ................... 25
3.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 25
3.2. Pojêcie ................................................................................... 26
3.3. Zakres przedmiotowy.............................................................. 27
3.4. Zakres czasowy....................................................................... 28
3.5. Sposób okreœlenia wynagrodzenia ......................................... 28
Rozdzia³ 4. Obowi¹zki stron .......................................................... 31
4.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 31
4.2. Obowi¹zki inwestora............................................................... 31
4.3. Obowi¹zki projektanta ............................................................ 37
4.4. Obowi¹zki wykonawcy........................................................... 38
4.5. Obowi¹zki nadzoru ................................................................. 42
Rozdzia³ 5. Zabezpieczenie prawid³owego wykonania umowy ... 45
5.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 45
5.2. Zabezpieczenia na rzecz inwestora ........................................ 45
5.3. Zabezpieczenie na rzecz wykonawcy...................................... 53
5.4. Gwarancja zap³aty................................................................... 53
5.5. Inne zabezpieczenia na rzecz wykonawcy .............................. 58
Rozdzia³ 6. Cena i sposób zap³aty................................................. 61
Rozdzia³ 7. Odpowiedzialnoœæ stron ............................................. 67
7.1. Uwagi wstêpne........................................................................ 67
7.2. OdpowiedzialnoϾ inwestora................................................... 71
7.3. OdpowiedzialnoϾ projektanta ............................................... 75
7.4. OdpowiedzialnoϾ wykonawcy ............................................... 77
7.5. OdpowiedzialnoϾ nadzoru .................................................... 85
Rozdzia³ 8. Zmiana umowy i odst¹pienie od umowy ................. 87
Rozdzia³ 9. Odbiory ........................................................................ 91
Rozdzia³ 10. Ubezpieczenia ............................................................ 95
Rozdzia³ 11. Rozpatrywanie sporów ............................................. 99
Rozdzia³ 12. Warunki ogólne umów o roboty budowlane
(FIDIC, VOB)................................................................................... 103
Rozdzia³ 13. Zakoñczenie ............................................................... 107
Rozdzia³ 14. Przyk³ady umów i gwarancji budowlanych .......... 111
14.1. Umowa o roboty budowlane ................................................. 111
14.2. Gwarancja dobrego wykonania ............................................. 127
14.3. Gwarancja usuniêcia usterek i wad ....................................... 128
14.4. Gwarancja zwrotu zaliczki .................................................... 129
14.5. Gwarancja zap³aty za roboty budowlane............................... 130
Rozdzia³ 15. Kodeks cywilny (wyci¹g) ......................................... 131
VI Spis treœci
Wprowadzenie
WprowadzenieWprowadzenieZawarcie umowy o roboty budowlane, tak powszechnej w obrocie
gospodarczym, zawsze oznacza dla ka¿dej ze stron podjêcie specyficzne-
go ryzyka oraz decyzji handlowych zwi¹zanych z procesem budowla-
nym. Szczególnie w Polsce, gdzie od oko³o 20 lat nadal nie ma ogólnie
obowi¹zuj¹cych warunków umów o roboty budowlane oraz brakuje
powszechnej standaryzacji stosunków prawnych miêdzy stronami, po-
wsta³ych w zwi¹zku z realizacj¹ inwestycji budowlanych. Nawet w sek-
torze zamówieñ publicznych nie ma jednolitych wzorców. Ka¿da umowa
o roboty budowlane zawierana jest na bazie odrêbnych postanowieñ
umownych i niesie ze sob¹ inne zagro¿enia handlowe, techniczne, finan-
sowe lub prawne. Opanowanie tych zagro¿eñ i znalezienie równowagi
w porozumieniu miêdzy stronami umowy jest kluczem do sukcesu.
W tym celu konieczna jest znajomoœæ zagro¿eñ budowlanych i umiejêt-
noϾ zapobiegania im.
Aktualnie, jesteœmy œwiadkami du¿ego kryzysu projektów inwesty-
cyjnych w Polsce. Roœnie iloœæ sporów s¹dowych i arbitra¿owych miêdzy
inwestorem a wykonawc¹. Niniejsze opracowanie ma s³u¿yæ praktyczne-
mu spojrzeniu na kwestiê umów o roboty budowlane. Ma przybli¿yæ
prawnikom, deweloperom, in¿ynierom i pracownikom firm budowlanych,
a tak¿e biznesmenom tematykê zagro¿eñ zwi¹zanych z robotami budowla-
nymi i sposoby ich unikania lub rozwi¹zywania.
Treœæ zawieranej umowy o roboty budowlane bardzo czêsto okazuje
siê najwa¿niejsza i decyduj¹ca w przypadku rozpatrywania sporów lub
niejasnoœci z ni¹ zwi¹zanych. Dlatego tak wa¿ne jest pe³ne zrozumienie
tekstu podpisywanej umowy. Treœæ umowy o roboty budowlane musi byæ
przystêpna i zrozumia³a dla wszystkich. Nie mo¿na wy³¹cznie pozostawiæ
jej do interpretacji wyspecjalizowanym prawnikom b¹dŸ in¿ynierom.
Takiemu zrozumieniu umowy o roboty budowlane ma s³u¿yæ niniej-
sze opracowanie. Byæ mo¿e czasem traktuje ono o rzeczach oczywi-
stych, ale doœwiadczenie pokazuje, ¿e sprawy oczywiste s¹ najczêœciej
lekcewa¿one.
Treœæ opracowania jest podzielona zgodnie z konstrukcj¹ umowy
o roboty budowlane i jej najwa¿niejszymi postanowieniami i traktuje
o: stronach umowy o roboty budowlane, przedmiocie umowy o roboty
budowlane, obowi¹zkach stron, zabezpieczeniu prawid³owego wykona-
nia umowy, sposobach zap³aty, odpowiedzialnoœci stron, zmianie i roz-
wi¹zaniu umowy, odbiorach, ubezpieczeniach i rozpatrywaniu sporów.
Z jednej strony ma ono na celu przybli¿enie treœci umowy o roboty bu-
dowlane wraz z zagadnieniami praktycznymi, które z niej wynikaj¹,
z drugiej strony – omówienie relacji miêdzy uczestnikami procesu bu-
dowlanego i wynikaj¹cych z umowy wzajemnych zobowi¹zañ stron.
Kolejnym wa¿nym elementem przy realizacji inwestycji budowlanej
jest ustalenie we wczesnym etapie negocjacji lub przygotowywania
umowy, co niepokoj¹cego mo¿e siê wydarzyæ z projektem podczas jego
wdra¿ania. Istnieje zatem koniecznoœæ sprecyzowania wyobra¿eñ stron
podpisuj¹cych umowê co do ewentualnych zagro¿eñ przedsiêwziêcia.
Takie „sygna³y ostrzegawcze” i mo¿liwoœæ wczesnego ich rozpoznania
przez strony umowy czêsto decyduj¹ o powodzeniu lub niepowodzeniu
ca³ego projektu.
Niniejsze, 6. wydanie zosta³o zaktualizowane w zwi¹zku ze zmiana-
mi wprowadzonymi do Kodeksu cywilnego. Szczegó³owo omówione zo-
sta³y przepisy dotycz¹ce gwarancji zap³aty za roboty budowlane. Zosta³o
ono równie¿ wzbogacone o najnowsze orzecznictwo S¹du Najwy¿szego
dotycz¹ce umowy o roboty budowlane.
Dariusz Okolski Dariusz Okolski
VIII Wprowadzenie
Wykaz skrótów
Wykaz skrótówWykaz skrótów1. �ród³a prawa
GwarZap³atU ....... ustawa z 9.7.2003 r. o gwarancji zap³aty za roboty bu-
dowlane (Dz.U. Nr 180, poz. 1758 ze zm.)
KC ....................... ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16,
poz. 93 ze zm.)
Konstytucja RP ... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r.
(Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)
PrBud .................. ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)
2. Organy i instytucje
NSA ..................... Naczelny S¹d Administracyjny
SA ........................ S¹d Apelacyjny
SN ........................ S¹d Najwy¿szy
3. Publikatory i czasopisma
Biul. SN .............. Biuletyn S¹du Najwy¿szego
Dz.U. ................... Dziennik Ustaw
GP ........................ Gazeta Prawna
KPP ..................... Kwartalnik Prawa Prywatnego
MoP ..................... Monitor Prawniczy
OSNC .................. Orzecznictwo S¹du Najwy¿szego, Izba Cywilna
OSP ..................... Orzecznictwo S¹dów Polskich
OTK .................... Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego
PPH ..................... Przegl¹d Prawa Handlowego
Pr. Gosp. ............. Prawo Gospodarcze
Pr. Sp. .................. Prawo Spó³ek
PUG ..................... Przegl¹d Ustawodawstwa Gospodarczego
R. Pr. ................... Radca Prawny
Rej. ...................... Rejent
Rzeczp. ................ Rzeczpospolita
4. Inne skróty
art. ....................... artyku³
itp. ....................... i tym podobne
nast. ..................... nastêpny (-a, -e)
niepubl. ................ niepublikowany (-a, -e)
np. ........................ na przyk³ad
Nr ........................ numer
poz. ...................... pozycja
s. .......................... strona
t. ........................... tom
t.j. ........................ tekst jednolity
tj. ......................... to jest
tzn. ....................... to znaczy
ust. ....................... ustêp
w zw. z ................ w zwi¹zku z
z. .......................... zeszyt
zd. ........................ zdanie
ze zm. .................. ze zmian¹ (-ami)
zob. ...................... zobacz
X Wykaz skrótów
Bibliografia
Wykaz literaturyW. Bia³oñczyk, E. Strzêpka-Frania, Przedmiot œwiadczenia wykonawcy
(generalnego wykonawcy) w umowie o roboty budowlane, MoP 2006,
Nr 15, s. 803.
M. Bielecki, Gwarancja zap³aty za roboty budowlane, Nieruchomoœci
2005, Nr 10.
P. Drapa³a, Glosa do uchwa³y SN z 28.6.2006 r., III CZP 36/06, OSP 2007,
Nr 7–8, poz. 86.
M. Gutowski, Odst¹pienie od umowy o roboty budowlane, PiP 2005, z. 9,
poz. 66.
J. Jerzykowski, K. KoŸmiñska, Zgoda inwestora na zawarcie przez wyko-
nawcê (generalnego) umowy z podwykonawc¹, R. Pr. 2005, Nr 5,
poz. 58.
M. Lemkowski, Glosa do wyroku SN z 19.3.2004 r., IV CK 172/03,
Rej. 2006, z. 1, poz. 136.
J. P. Naworski, Glosa do wyroku SN z 3.10.2000 r., I CKN 301/00,
MoP 2001, Nr 12, s. 649.
J. P. Naworski, Uprawnienia zamawiaj¹cego z tytu³u wad obiektu budo-
wlanego (uwagi na marginesie wyroku SN z dnia 12 lutego 1991 r.,
III CRN 500/90), PUG 1992, Nr 10–12, poz. 200.
J. Okolski, Stosunki umowne w procesie inwestycyjnym (umowa o robo-
ty budowlane), Warszawa 1976.
D. Okolski, R. Tymiec, Nowelizacja ustawy o gwarancji zap³aty za roboty
budowlane, Nieruchomoœci 2007, Nr 8.
D. Okolski, J. Hasiewicz, Kolizja przepisów reguluj¹cych proces inwesty-
cyjny, Nieruchomoœci 2011, Nr 10.
E. Rott-Pietrzyk, Glosa do wyroku SN z 12.2.2002 r., I CKN 486/00,
OSP 2003, Nr 3, poz. 36.
J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001,
Nr 4.
J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Umowa o roboty budowlane w znowelizowa-
nym Kodeksie cywilnym – odpowiedzialnoœæ za zap³atê wynagrodze-
nia podwykonawcy, MoP 2003, Nr 21, s. 975.
J. A. Strzêpka, E. Zieliñska, Z problematyki prawnej umowy o roboty
budowlane, PPH 2002, Nr 12.
A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialnoœci cywilnej za zawalenie siê budow-
li, KPP 1995, z. 2.
M. Wawrykiewicz, M. Wroñski, Kto odpowiada za zap³atê, Rzeczp. 2005,
Nr 8, poz. 18.
E. Zieliñska, Adaptacje, remonty, prace wykoñczeniowe…, Rzeczp. 2003,
Nr 10, poz. 30.
XII Bibliografia
Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego
jako strony umowy budowlanej
Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…1.1. Uwagi wstêpne
Proces budowlany to kosztowny i z³o¿ony proces przygotowania
i realizacji inwestycji budowlanej sk³adaj¹cy siê z faz projektowa-
nia, realizacji oraz odbioru wybudowanego dzie³a lub obiektu.
W ramach organizacji procesu budowlanego kluczowym jego ele-
mentem jest umowa o roboty budowlane, której g³ównym przed-
miotem œwiadczenia jest wykonanie prac budowlanych lub wybu-
dowanie zamówionego przez inwestora obiektu. Charakter umowy
o roboty budowlane nale¿y oceniaæ w kontekœcie przepisów Kodek-
su cywilnego oraz Prawa budowlanego, ale ¿eby lepiej rozumieæ jej
specyfikê, na wstêpie nale¿y siê przyjrzeæ wszystkim uczestnikom
procesu budowlanego i ich wzajemnym relacjom. Zgodnie z przepi-
sami Prawa budowlanego, uczestnikami procesu budowlanego s¹:
inwestor, projektant, wykonawca oraz nadzór inwestorski. Dobrze
skonstruowana umowa o roboty budowlane obejmuje prawa i obo-
wi¹zki wszystkich uczestników procesu budowlanego.
1.2. Inwestor
1.2. InwestorNajwa¿niejszym uczestnikiem procesu budowlanego, dzia³a-
j¹cym jako strona umowy o roboty budowlane, jest inwestor.
Inwestorem jest osoba fizyczna lub prawna (lub inna forma praw-
na), która posiada tytu³ prawny do nieruchomoœci, na której pro-
wadzone bêd¹ prace budowlane oraz zapewnia finansowanie plano-
wanej inwestycji budowlanej. Na inwestorze spoczywa obowi¹zek
zorganizowania procesu budowlanego poprzez zapewnienie opra-
cowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych
przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Podstawowym obowi¹zkiem inwestora jest wy³onienie profe-
sjonalnych firm lub osób z odpowiednimi kwalifikacjami do popro-
wadzenia zamierzanej inwestycji budowlanej (patrz rozdzia³ 4).
W zwi¹zku z powy¿szym, inwestor jest stron¹ najbardziej nara¿on¹
na ryzyko niepowodzenia inwestycji oraz sankcji odpowiedzialno-
œci wzglêdem osób trzecich b¹dŸ nawet rozbiórki, w przypadku bu-
dowy niezgodnej z prawem (patrz rozdzia³ 7).
Najwa¿niejsze dla pozosta³ych uczestników procesu budowla-
nego elementy czyni¹ce inwestora wiarygodnym i zdolnym do roz-
poczêcia inwestycji to: udokumentowany tytu³ prawny do nieru-
chomoœci, zapewnione mo¿liwoœci finansowania inwestycji oraz
realny zamiar wykonania danej inwestycji.
Udokumentowanym tytu³em prawnym jest aktualne prawo
w³asnoœci wzglêdnie u¿ytkowania wieczystego do nieruchomoœci
b¹dŸ obowi¹zuj¹ca umowa z w³aœcicielem, wzglêdnie u¿ytkowni-
kiem wieczystym nieruchomoœci przyznaj¹ca inwestorowi jedno-
znaczne prawo do prowadzenia prac budowlanych na danej nieru-
chomoœci. Bez w³aœciwego tytu³u prawnego do nieruchomoœci, na
której maj¹ byæ prowadzone prace budowlane, inwestor nie bêdzie
mia³ prawa do rozpoczêcia prac. Niestety, doœæ czêsto zdarza siê, i¿
posiadany przez inwestora tytu³ prawny obarczony jest roszczenia-
mi lub prawami osób trzecich (np. roszczenia reprywatyzacyjne
by³ych w³aœcicieli), które skutecznie uniemo¿liwiaj¹ lub blokuj¹
rozpoczêcie prac budowlanych na danej nieruchomoœci. Dopiero
ostateczne uregulowanie lub wygaœniêcie takich roszczeñ powodu-
je, ¿e realizacja inwestycji stanie siê mo¿liwa. Z tych wzglêdów wy-
konawca w razie jakichkolwiek w¹tpliwoœci co do tytu³u prawnego
inwestora do nieruchomoœci, na której prowadzona ma byæ inwesty-
cja, ma prawo, a nawet obowi¹zek prosiæ inwestora o udostêpnienie
dokumentacji prawnej dla tej nieruchomoœci lub z³o¿enie odpo-
wiedniego oœwiadczenia. Odmowa wgl¹du lub brak kompletnej
dokumentacji prawnej do nieruchomoœci mo¿e stanowiæ sygna³
2 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
ostrzegawczy dla wykonawcy, skutkuj¹cy opóŸnieniem lub nieroz-
poczêciem prac budowlanych.
Drugim czynnikiem, decyduj¹cym o powodzeniu inwestycji,
jest zapewnienie mo¿liwoœci finansowania inwestycji przez inwe-
stora. Œrodki finansowe na inwestycjê mog¹ pochodziæ ze œrodków
w³asnych inwestora lub finansowania zewnêtrznego (banków lub
innych instytucji finansowych). Bez zapewnienia finansowania in-
westycji przez inwestora wykonawca nara¿ony jest na ryzyko opóŸ-
nienia p³atnoœci, zawieszenia lub rozwi¹zania umowy, a nawet
nieotrzymania zap³aty za wykonane prace. Poniewa¿ w Polsce na-
gminn¹ praktyk¹ staje siê brak rzetelnego rozliczenia miêdzy inwe-
storem a wykonawc¹, fundamentaln¹ kwesti¹ dla wykonawcy jest
sprawdzenie kondycji finansowej inwestora i uzyskanie od niego
stosownych zapewnieñ o posiadaniu dostatecznych œrodków na re-
alizacjê inwestycji (patrz rozdzia³ 6). Nale¿y podkreœliæ, ¿e inwestor
o dobrej kondycji finansowej nigdy nie powinien obawiaæ siê udo-
wodnienia wykonawcy tego faktu. Odmowa udowodnienia dobrej
kondycji finansowej inwestora mo¿e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy
dla wykonawcy skutkuj¹cy problemami z rozliczeniem prac budo-
wlanych w trakcie ich realizacji. Dodatkowo, nale¿y przypomnieæ
o przepisach dotycz¹cych gwarancji zap³aty za roboty budowlane,
w myœl których inwestor ma obowi¹zek udzielenia wykonawcy na
jego ¿¹danie gwarancji zap³aty za wykonanie robót budowlanych.
Realny zamiar wykonania danej inwestycji wymagaj¹cej
przeprowadzenia prac budowlanych, to kolejny element decyduj¹cy
o byciu wiarygodnym inwestorem. Najczêœciej jest on wyra¿ony
w ten sposób, ¿e inwestor posiada ju¿ sprecyzowane plany i projekt
planowanej inwestycji. Przygotowany przez inwestora projekt
mo¿e mieæ charakter projektu wstêpnego, ale musi byæ zgodny
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
obowi¹zuj¹cym dla miejsca po³o¿enia nieruchomoœci, na której
maj¹ byæ prowadzone prace budowlane. W przypadku braku MPZP,
plany i projekt inwestycji musz¹ byæ zgodne z obowi¹zuj¹cymi
przepisami szczególnymi, tzn. musz¹ uwzglêdniaæ aktualne przepi-
sy ustawy z 27.4.2001 r. – Prawo ochrony œrodowiska (t.j. Dz.U.
z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.), ustawy z 16.4.2004 r. o ochronie
1.2. Inwestor 3
przyrody (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 151, poz. 1220 ze zm.), ustawy
z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.
Nr 162, poz. 1568 ze zm.), ustawy z 24.8.1991 r. o ochronie prze-
ciwpo¿arowej (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380 ze zm.), ustawy
z 21.3.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19,
poz. 115 ze zm.) itp. W praktyce inwestor najczêœciej posiada
w chwili negocjacji umowy o roboty budowlane co najmniej wa¿n¹
decyzjê o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, a osta-
tecznoœæ takiej decyzji stanowiæ mo¿e o realnoœci wykonania plano-
wanej inwestycji na danej nieruchomoœci. Brak wa¿nej decyzji
o warunkach zabudowy, przy jednoczesnym napiêtym harmonogra-
mie prac nad rozpoczêciem inwestycji, stanowi sygna³ ostrzegaw-
czy dla wykonawcy skutkuj¹cy opóŸnieniem terminu rozpoczêcia
prac budowlanych.
Inwestor mo¿e pe³niæ funkcjê inwestora bezpoœredniego, tzn.
inwestora realizuj¹cego inwestycje dla w³asnych celów lub mo¿e
dzia³aæ poprzez inny podmiot reprezentuj¹cy inwestora bezpoœred-
niego, tzw. inwestora zastêpczego, dzia³aj¹cego na podstawie
odrêbnej umowy o zastêpstwo inwestycyjne, odpowiedzialnego za
przygotowanie, organizacjê procesu inwestycyjnego oraz jego w³aœ-
ciw¹ realizacjê. Inwestorem zastêpczym jest najczêœciej wyspe-
cjalizowana firma (czêsto budowlana) zawodowo trudni¹ca siê za-
stêpowaniem inwestora w procesie inwestycyjnym i zawieraniem
w jego imieniu b¹dŸ swoim (w zale¿noœci od konstrukcji umowy
o zastêpstwo inwestycyjne) umów z poszczególnymi projektantami,
wykonawcami i nadzorem inwestorskim (patrz rozdzia³ 4). Coraz
czêœciej, w praktyce, inwestorzy dzia³aj¹ poprzez profesjonalnych
inwestorów zastêpczych, na których spoczywa obowi¹zek zorgani-
zowania ca³ego procesu budowlanego. Umowa o zastêpstwo inwe-
stycyjne jest umow¹ nienazwan¹. W wyroku z 16.2.2001 r., IV CKN
269/00 (OSNC 2001, Nr 9, poz. 139) SN uzna³, ¿e umowa o zastêp-
stwo inwestycyjne nale¿y do tych umów, które nie daj¹ siê przy-
porz¹dkowaæ jakiemukolwiek typowi ustawowemu, a zatem stosuje
siê do nich bezpoœrednio normy dotycz¹ce umów w ogólnoœci oraz
w drodze analogiae legis przepisy dotycz¹ce tych umów nazwa-
nych, do których umowy nienazwane s¹ najbardziej zbli¿one swym
4 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
charakterem prawnym. Umowa ta mo¿e byæ zakwalifikowana jak
umowa o œwiadczenie us³ug, nieuregulowana innymi przepisami,
do której na podstawie art. 750 KC maj¹ zastosowanie przepisy
o zleceniu. Zgodnie z wyrokiem SN z 16.6.2004 r., III CK 158/03
(niepubl.), w œwietle postanowieñ przepisów Kodeksu cywilnego,
inwestor zastêpczy zobowi¹zany jest m.in. do przeniesienia na in-
westora bezpoœredniego przedmiotu inwestycji, zaœ obowi¹zkiem
inwestora bezpoœredniego jest pokrycie kosztów inwestycji i przejêcie
jej przedmiotu przekazanego przez inwestora zastêpczego, natomiast
o tym, co jest przedmiotem inwestycji, a w konsekwencji, co obo-
wi¹zany jest przej¹æ inwestor bezpoœredni, decyduje wola stron
wyra¿ona w umowie o inwestorstwo zastêpcze (wiêcej o umowie
o zastêpstwo inwestycyjne: J. A. Strzêpka, Umowy powiernicze
w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001, Nr 4, poz. 32).
Szczególnym, rodzajem inwestora, jest deweloper. Realizuje on
inwestycjê przede wszystkim w celu jej sprzeda¿y osobom trzecim.
Nierzadko deweloper posiada ju¿ docelowego odbiorcê i u¿ytkow-
nika inwestycji i w takim przypadku jego rola zbli¿ona jest w prak-
tyce do roli inwestora zastêpczego. W innym przypadku deweloper
inwestuje na w³asne ryzyko i we w³asnym imieniu w celu sprzeda¿y
w trakcie lub pod koniec inwestycji. Najczêœciej œrodki na finanso-
wanie inwestycji s¹ œrodkami osób trzecich (banków lub przysz³ych
w³aœcicieli/u¿ytkowników obiektu), a rola dewelopera sprowadza
siê do sprawnego zorganizowania i zrealizowania procesu in-
westycyjnego. Deweloperzy anga¿uj¹ œrodki finansowe w³asne (co
najmniej w znacznej czêœci), bior¹c ca³e ryzyko powodzenia inwe-
stycji oraz zysku na siebie. W ostatnich czasach w Polsce bardzo po-
pularna sta³a siê dzia³alnoœæ deweloperska (g³ównie w zakresie pro-
jektów mieszkaniowych i biurowych), co doprowadzi³o do eskalacji
rozpoczêtych inwestycji deweloperskich za pieni¹dze osób trzecich.
Wiele z tych inwestycji nie zosta³o ukoñczonych z powodu wyczer-
pania siê œrodków finansowych, b³êdnej lokalizacji, wad prawnych
lub fizycznych inwestycji itp. Brak odpowiedniego doœwiadczenia
u dewelopera oraz referencji dla dotychczas zrealizowanych projek-
tów mo¿e stanowiæ sygna³ ostrzegawczy dla wykonawcy, skut-
1.2. Inwestor 5
kuj¹cy niepowodzeniem inwestycji, a co za tym idzie – np. nierozli-
czeniem prac budowlanych z wykonawc¹.
Profesjonalny deweloper powinien byæ osob¹ zawodowo trud-
ni¹c¹ siê inwestycjami budowlanymi z wymagan¹ wiedz¹ z zakresu
finansów, budownictwa, prawa oraz marketingu. Tylko takie przy-
gotowanie do realizacji projektów deweloperskich mo¿e gwaranto-
waæ ich powodzenie. Deweloperzy s¹ „ko³em zamachowym” dla
budownictwa, gdy¿ to dziêki nim powstaje du¿o bardzo intere-
suj¹cych i œmia³ych projektów, których realizacji inwestor bezpo-
œredni, w obawie o niepowodzenie, sam nie rozpocz¹³by.
W przypadku inwestora bezpoœredniego, który realizuje inwe-
stycje dla potrzeb w³asnych i niejednokrotnie nie jest odpowiednio
doœwiadczony w zakresie realizacji swojej inwestycji, partnerska
pomoc projektanta oraz wykonawcy przy skomplikowanym proce-
sie przygotowania inwestycji jest oczekiwana i jak najbardziej
wskazana. Z tych wzglêdów dobór w³aœciwego dla inwestora pro-
jektanta oraz wykonawcy staje siê spraw¹ priorytetow¹.
1.3. Projektant
1.3. ProjektantDrugim wa¿nym uczestnikiem procesu budowlanego jest pro-
jektant – osoba odpowiedzialna za wykonanie, zgodnie z obo-
wi¹zuj¹cym w Polsce prawem, dokumentacji projektowej i tech-
nicznej dla inwestycji budowlanej. Projektantem jest architekt,
samodzielne wyspecjalizowane biuro studiów i projektów, a w nie-
których przypadkach to samo przedsiêbiorstwo, które jest wyko-
nawc¹ obiektu. Podstawow¹ cech¹ w³aœciwego doboru projektanta
jest posiadanie przez niego wymaganych prawem uprawnieñ
budowlanych niezbêdnych do projektowania w zakresie zamie-
rzonej przez inwestora inwestycji. Dla inwestycji, dla których ko-
nieczne jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowê, wy-
magany jest projekt budowlany, który podlega zatwierdzeniu przez
w³aœciwy organ pañstwowego nadzoru budowlanego. Konieczne
jest zatem zawarcie przez inwestora odrêbnej umowy z projektan-
tem o wykonanie prac projektowych. Umowa o prace projektowe
6 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
jest umow¹ o dzie³o. Do podstawowych obowi¹zków projektan-
ta nale¿y opracowanie zamówionego projektu budowlanego w spo-
sób zgodny z ustaleniami okreœlonymi w decyzji o warunkach zabu-
dowy, w decyzji o œrodowiskowych uwarunkowaniach zgody na
realizacjê przedsiêwziêcia, o której mowa w ustawie – Prawo ochro-
ny œrodowiska lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a
ustawy z 21.3.1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Pol-
skiej i administracji morskiej (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502
ze zm.) oraz obowi¹zuj¹cymi przepisami technicznymi, normami
itd., w celu uzyskania pozwolenia na budowê (patrz rozdzia³ 4). Bar-
dzo czêsto ten sam podmiot – firma projektowo-budowlana – jest od-
powiedzialny za ca³okszta³t prac zwi¹zanych z realizacj¹ inwestycji.
Wykonanie dokumentacji projektowej przez projektanta ma na
celu stworzenie modelowego planu inwestycji i stanowi etap przy-
gotowania inwestycji do realizacji przez wykonawcê. Na tym etapie
inwestor dokonuje wyboru kszta³tu obiektu, technologii wykonania,
sposobu wykoñczenia planowanej inwestycji, u¿ytych materia³ów
itp., co równie¿ œciœle wi¹¿e siê z kontrol¹ kosztów planowanej in-
westycji.
Decyduj¹cym kryterium dla inwestora przy doborze w³aœciwego
projektanta inwestycji powinno byæ dotychczasowe doœwiadczenie
projektanta oraz referencje dotycz¹ce wykonanych dotychczas
przez projektanta prac. Brak koniecznego doœwiadczenia projektan-
ta b¹dŸ referencji stanowiæ mo¿e istotny sygna³ ostrzegawczy dla
inwestora, skutkuj¹cy opóŸnieniem lub w najgorszym przypadku
– nieotrzymaniem ostatecznego pozwolenia na budowê na podsta-
wie sporz¹dzonej przez projektanta dokumentacji projektowej.
1.4. Wykonawca
1.4. WykonawcaKolejnym uczestnikiem procesu budowlanego jest wykonawca
– najczêœciej wyspecjalizowana firma budowlana zatrudniaj¹ca in-
nych wykonawców jako swoich podwykonawców. Wykonawc¹ jest
osoba fizyczna lub prawna (b¹dŸ inna forma prawna) przyjmuj¹ca
zamówienie na wykonanie inwestycji lub wchodz¹cych w jej zakres
1.4. Wykonawca 7
obiektów, ich czêœci lub robót budowlanych poza obiektami oraz
remontów budowlanych, instalacyjnych itp. W roli wykonawcy
mo¿e wyst¹piæ:
a) generalny wykonawca,
b) wykonawca czêœciowy,
c) podwykonawca.
Czêsto przy bardzo du¿ych projektach jako wykonawca mo¿e
wyst¹piæ konsorcjum z³o¿one z dwóch lub wiêcej firm budowla-
nych, dzia³aj¹cych wspólnie na podstawie odrêbnej umowy konsor-
cjalnej.
Najwa¿niejszymi cechami charakteryzuj¹cymi dobrego wyko-
nawcê s¹: doœwiadczenie, wiarygodnoœæ i terminowoœæ.
Doœwiadczenie wykonawcy, a zarazem jego profesjonalizm,
najproœciej mo¿na udowodniæ poprzez wykazanie portfolio dotych-
czas zrealizowanych przez niego projektów oraz poprzez poziom
uprawnieñ budowlanych personelu wymaganych przy planowanej
inwestycji. Szczególnie inwestycje w zakresie wysokich budynków
lub wyspecjalizowanych obiektów, takich jak lotniska, mosty, tune-
le i autostrady, wymagaj¹ specjalnych kwalifikacji zawodowych
personelu wykonawcy. W innych przypadkach decyduj¹ce jest do-
œwiadczenie w zakresie realizowanego projektu. Wykonawca na
etapie przetargu b¹dŸ negocjacji umowy o roboty budowlane z po-
tencjalnym wykonawc¹ musi zweryfikowaæ doœwiadczenie i posia-
dane kwalifikacje kandydata do realizacji planowanej przez inwe-
stora inwestycji. RzetelnoϾ i terminowoϾ wykonanych przez
wykonawcê prac mo¿na udowodniæ referencjami od inwestorów
z dotychczas zrealizowanych przez niego projektów. Brak udoku-
mentowania dotychczas zrealizowanych przez wykonawcê pro-
jektów, jak i zweryfikowanych referencji od inwestorów, mo¿e
stanowiæ istotny sygna³ ostrzegawczy dla inwestora, skutkuj¹cy
opóŸnieniem lub z³ym wykonaniem prac budowlanych przez ta-
kiego wykonawcê.
Kolejn¹ istotn¹ cech¹ decyduj¹c¹ o wiarygodnoœci wykonawcy
jest jego sytuacja i p³ynnoœæ finansowa. Szczególnie w obecnej,
trudnej sytuacji na rynku budowlanym i zwi¹zanymi z t¹ sytuacj¹
upad³oœciami firm budowlanych, p³ynnoœæ finansowa konieczna
8 Rozdzia³ 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
Recommended