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Proyecto de Ley que modifica
normas sobre arrendamiento
de predios urbanos
Relator : Salvador Makluf Freig
Fecha : 10 de enero de 2018
Lugar : Cámara de Diputados de la República de Chile
Capítulo .I.
Introducción
¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?
El contrato de arrendamiento de predios urbanos, entre los que se
encuentran las casas habitación, unidades en condominios, locales
comerciales y bodegas, entre otros, está regulado por normas especiales
establecidas en la ley Nº 18.101, de 1982 y, por la ley 19.866 de 11 de
abril de 2003, y, en forma supletoria en lo no previsto en dicha ley, por el
Código Civil (CC), cuerpo legal que contiene las normas relativas al
contrato de arrendamiento en sus artículos 1915 y siguientes, y también
es normado, por normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil
CPC), artículos 588 y siguientes.
¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?
• El proyecto de Ley plantea introducir un conjunto de modificaciones a la ley
N° 18.101, destinado a adecuar la normativa del contrato de arrendamiento
de predios urbanos a las actuales condiciones sociales y económicas que
sirven de base para el funcionamiento del mercado inmobiliario.
• La democratización del crédito hipotecario y de las distintas formas de
financiamiento, han posibilitado que la clase media chilena, pueda adquirir
una primera, segunda y tercera vivienda, inclusive, como modo de
inversión.
¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?
Sumado a lo anterior, como señaló en su oportunidad la Universidad de
Chile durante la discusión del proyecto de Ley que culminó en la ley N°
18.101, “Las razones económico jurídicas que determinaron esta tendencia
protectora del arrendatario no existen hoy en día y en numerosas
ocasiones es precisamente el arrendador la parte económicamente débil,
por cuanto muchas veces la renta de arrendamiento constituye su único
ingreso y obviamente si deja de percibirla por no pago de la misma por el
arrendatario, se encontrará en una situación bastante desmedrada desde el
punto de vista económico.”
¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?
• Más de 15.000 juicios de arrendamiento se presentan cada año a
tramitación, según datos de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia.
Sólo 1 de 4 casos se judicializa.
• 60.000 familias chilenas afectadas cada año.
• Tiempo de duración de los juicios: De acuerdo a nuestra experiencia, la
tramitación tiene una extensión de 6 a 8 meses, considerando hasta el
lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
• El legislador de la Ley N° 19.866, de acuerdo a su historia fidedigna,
pretendió que estos juicios duraren una semana.
¿Por qué es necesario modificar la ley 18.101?
• No obstante la última modificación realizada a la Ley 18.101 a través de la
Ley 19.866, de fecha 11 de Abril de 2003, que ha reducido los tiempos de
tramitación de los juicios en esta materia, es menester señalar que ella no
ha sido del todo efectiva en cuanto a disminuir esos plazos, ante lo cual,
resulta necesario perfeccionarla para cumplir finalmente con ese objetivo y
proteger de mejor manera al propietario del bien raíz que ha optado por
arrendarlo.
Capítulo .II.
Problemas en el arrendamiento
Causa basal de la modificación de esta normativa
• Si bien la modificación que ha tenido la ley de arrendamiento de predios
urbanos, mediante la Ley 19.866 del año 2003, ha tenido la intención de
fortalecer los derechos de los arrendadores, reconociendo el marcado
sentido protector que aun mantiene con los arrendatarios, no es menos
cierto que, el procedimiento judicial y la ley que la contiene, no cumple con
la tarea de facilitar un juicio rápido y eficaz.
• Piense el legislador que, habida consideración de la democratización del
crédito, aquella persona que, arrienda su vivienda adquirida por este
mecanismo y que tiene un arrendatario moroso, que le adeuda 4 meses de
renta, más los 6 u 8 meses que demora el proceso hasta el lanzamiento del
inquilino, no habiendo podido pagar los dividendos, perderá su inmueble.
Una Justicia que tarda, no es Justicia.
La tardanza en la administración de Justicia, se puede asimilar a la denegación de Justicia
Causa basal de la modificación de esta normativa
• Por su parte, la denominada institución del “mes de garantía”, no encuentra
una consagración legal vigente, dejándose su determinación y
procedimiento de pago y devolución, para los casos que sean procedentes,
a la voluntad de las partes y a la costumbre inmobiliaria sobre esta materia.
• Si bien el proyecto original no contiene esta materia, es importante que, a
través de la indicación presentada, se incluya en la normativa de la Ley en
análisis, y a la vez, resguardar este derecho del arrendatario.
• Antiguamente se establecía una restricción máxima en cuanto a la cantidad
que pudiere entregarse en garantía del fiel cumplimiento del contrato,
prohibición que, no correspondería aplicar en la actualidad.
Clases de arrendatarios morosos
1) Aquellos que han entrado en
cesación de pagos, por haber
perdido su fuente de ingresos,
haber sido despedido o por una
quiebra mercantil, una
enfermedad u otras contingencias.
Quieren pagar, pero no pueden.
2) El que denominamos Gurú de la
morosidad. Casos varios se dan en
arrendatarios que, conociendo las falencias y
lentitud del sistema judicial, arriendan un
inmueble, pagan un mes de arriendo y un
mes de garantía, y luego, no pagan más
rentas, hasta el momento que, se judicializa el
conflicto de interés, se le notifica la demanda,
y espera los seis u ocho meses de duración, y
antes del lanzamiento, desocupa la
propiedad, dejando deudas de arriendo,
gastos básicos domiciliarios y daños en el
inmueble.
Clases de arrendatarios morosos
Capítulo .III.
Juicios de arrendamiento
Etapas
Problemas en su aplicación
¿Qué normas regulan el contrato de
arrendamiento?
La enumeración va de lo especial a lo general:
1. Contrato de arrendamiento
2. Ley de arrendamiento de predios urbano 18.101, modificada por ley
19.866. Arrendamiento de predios rústicos por el Decreto Ley 993
3. Código Civil
4. La Costumbre
¿Qué normas regulan el contrato de
arrendamiento?
La enumeración va de lo especial a lo general:
1. Contrato de arrendamiento
2. Ley de arrendamiento de predios urbano 18.101, modificada por ley
19.866. Arrendamiento de predios rústicos por el Decreto Ley 993
3. Código Civil
4. La Costumbre
Etapas de los juicios de arrendamiento
El juicio de arrendamiento es uno especial, breve y concentrado,
de carácter declarativo, es decir, que los litigantes tiene por finalidad
que, la jurisdicción declare la existencia de un derecho. En virtud de
ello, podemos encontrar las siguientes etapas en esta clase de
procesos judiciales.
1) Etapa de discusión
2) Etapa de prueba
3) Etapa de ejecución
Procedimiento de juicios de arrendamiento
• Presentación de demanda – notificación (personal o subsidiaria 44 CPC) – audiencia al
quinto día hábil desde la última notificación – contestación de demanda – conciliación y
prueba.
• Puede ocurrir que se presente una demanda reconvencial (Audiencia dentro de quinto día)
• Pruebas solicitadas y pendientes de ejecución. (Oficios – informe peritos)
• Citación a las partes a oír sentencia
• Medida para mejor resolver
• Sentencia
• Notificación de sentencia
• Intimación
• Lanzamiento
• Lanzamiento con fuerza pública
Problemas que se presentan en la etapa de discusión
1. La presente Ley de arrendamiento de predios urbanos, contiene un vacio
regulatorio, por cuanto, se debe juramentar al momento de notificar la demanda al
arrendatario, de la posible existencia de subarrendatarios; en caso de notificarse
mediante el Art. 44 CPC este juramento no puede efectuarse. A su vez, en caso que
el arrendatario no asista a la audiencia de estilo, tampoco se le podrá efectuar este
juramento.
2. En la práctica se da que, en la etapa de ejecución de la sentencia, comparece
un subarrendatario, solicitando la nulidad de todo lo obrado por falta de
emplazamiento, y se anulan todas las actuaciones realizadas, hasta el estado de
ser notificada la demanda.
Problemas que se presentan en la etapa de prueba
1. Se debe modificar la prueba de absolución de posiciones o confesión de parte,
estableciéndose la obligación de acompañar las preguntas o pliego en sobre
cerrado al momento de presentar la demanda o su correspondiente
contestación, y que no sea necesario que se cite a una segunda audiencia, en
caso de incomparecencia de la primera. En la misma primera resolución que cite a
audiencia, se deberá citar al absolvente a comparecer a esta prueba.
• Para lo anterior el proyecto propone:
Modifíquese el Artículo 8° de la siguiente forma:
En el número 3: Reemplácese el punto y coma ";" por un punto"." y agréguese a
continuación la siguiente frase: "El pliego para la absolución de posiciones deberá
presentarse conjuntamente con la presentación de la demanda o su contestación;".
Problemas que se presentan en la etapa de prueba
En el número 6: Intercálese un nuevo inciso segundo, pasando los actuales
segundo y tercero a ser tercero y cuarto, respectivamente:
"Ofrecida oportunamente como prueba la absolución de posiciones, si el
absolvente no comparece o si, compareciendo, se niega a declarar o da
respuestas evasivas, se le dará por confeso, a petición de parte, en todos
aquellos hechos que estén categóricamente afirmados en el escrito en que se
pidió la declaración, sin ser necesaria una segunda citación.".
Problemas que se presentan en la etapa de prueba
2. Un segundo problema que se da en la etapa de prueba, es la ejecución de
probanzas de lato conocimiento, como el informe de peritos. El Art. 1943 del CC,
señala que “si hubiera disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no
se produjere prueba legal de lo estipulado, se estará al justiprecio de peritos.”
Si bien, esta norma se encuentra en el párrafo “De las obligaciones del arrendatario
en el arrendamiento de cosas”, y, existe una presunción simplemente legal en la Ley
18.101, en caso de no existir contrato por escrito, se presumirá la renta que declare
el arrendatario, (Art. 20), hay tribunales que acceden a esta prueba, lo cual,
prolonga por meses, la dictación de la sentencia.
• La ley de arrendamiento de predios urbanos no contiene una norma en especifico,
que señale el plazo para la dictación de la sentencia, desde la dictación de la
resolución judicial que decreta el “cítese a las partes a oír sentencia”. Sin perjuicio de
lo anterior, los tribunales, en su mayoría, entienden que, corresponde aplicar el plazo
señalado para el procedimiento sumario, el cual, es de 10 días del citado “cítese”
• Ahora bien, en la práctica, algunos tribunales, no dictan el “cítese a oír sentencia”
luego de haberse efectuado la audiencia de contestación, conciliación y prueba, y
haberse recibido la prueba en la misma, sino que, dictan una resolución judicial:
“autos”
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• Como no se ha dictado el “cítese a las partes a oír sentencia”, no le corre plazo al
juez para dictarla, ante lo cual, el presente proyecto de Ley, contiene una norma que
pretende subsanar esta situación:
• En el número 7 del artículo 8°: Agréguese después de la expresión "prueba," la frase
"y en la misma audiencia," y reemplácese el punto y coma (;) por un punto (.) y
agréguese a continuación la frase "El tribunal tendrá un plazo de 10 días hábiles
para dictar la sentencia definitiva desde que se cita a las partes a oír sentencia;“
• Ahora bien, como indicación, se podría agregar a esta misma frase que, la citación a
oír sentencia, se deberá dictar una vez concluida la o las audiencias de que trata
el artículo 8°, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de
Procedimiento Civil.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
Artículo 431 CPC.- No será motivo para suspender el curso del juicio ni será
obstáculo para la dictación del fallo el hecho de no haberse devuelto la prueba
rendida fuera del tribunal, o el de no haberse practicado alguna otra diligencia
de prueba pendiente, a menos que el tribunal, por resolución fundada, la estime
estrictamente necesaria para la acertada resolución de la causa. En este caso,
la reiterará como medida para mejor resolver y se estará a lo establecido en el
artículo 159. En todo caso, si dicha prueba se recibiera por el tribunal una vez
dictada la sentencia, ella se agregará al expediente para que sea considerada
en segunda instancia, si hubiere lugar a ésta.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• En nuestro sistema procesal civil, una vez que se ha dictado la sentencia, se debe
notificar esta resolución a todas las partes intervinientes a través de un receptor
judicial. Al ser una sentencia definitiva, el plazo para apelar es de diez días hábiles,
contados desde su notificación.
• Pendiente el recurso de apelación, se pude pedir el cumplimiento de la sentencia.
• En este punto, no se ha uniformidad en nuestra Jurisprudencia, en orden a como se
debe proceder.
• Existen Tribunales que luego de la notificación de la sentencia, y transcurrido el plazo
señalado de diez días, exigen que se solicite el cumplimiento de la sentencia con
citación de la parte contraria. Artículos 233 y siguientes del CPC.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• Es decir, que se debe volver a notificar al (los) demandado (s) solicitando que proceda
al cumplimiento con lo prescrito en la sentencia, teniendo un plazo de seis días para
defenderse.
• Si opone excepciones a la ejecución, se forma un incidente, se da traslado por tres días,
y luego, se haya o no evacuado sus argumentaciones, el tribunal debe decidir si lo recibe
a prueba. Si ello sucede, se le otorga a las partes un plazo de 8 días para rendir la prueba,
luego de ello, se debe fallar la incidencia.
• Si el demandado pierde la incidencia, se debe proceder a solicitar al tribunal la
intimación del demandado. Es decir, un receptor judicial, debe entregar copia de la
solicitud y su resolución, señalando que debe abandonar el inmueble, o en caso contrario
se realizará el lanzamiento.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• Luego del trámite de la intimación, el demandado debe proceder a pedir al tribunal
que acceda al lanzamiento con fuerza pública.
• La mayoría de los tribunales, no accede en este momento a la fuerza pública,
ante lo cual, el receptor judicial, debe, nuevamente, concurrir a notificar al
demandado y señalarle que si no desocupa el inmueble será desalojado.
• Una vez devuelto el expediente de manera virtual, el demandante debe realizar
una nueva presentación al Tribunal, solicitando el auxilio de la fuerza pública.
Se debe dictar una resolución, en donde se accede a ello, y se debe confeccionar
materialmente un oficio, el cual, debe ser enviado a Carabineros de Chile, a efectos
de que preste su colaboración para esta actuación.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• Una vez recibido el oficio por parte de Carabineros de Chile, el receptor judicial
debe proceder a efectuar la coordinación para efectuar el lanzamiento con el
auxilio de la fuerza pública.
• Como hemos visto, el proceso de ejecución de la sentencia, es complejo y costoso,
por cuanto, cada diligencia que realice el receptor judicial debe ser pagada por el
demandante, es decir, por el propietario a quien se le adeudan las rentas de
arrendamiento, servicios domiciliarios y gastos comunes, a más de los daños que en
muchas veces se ocasionan en los inmuebles.
• El solo lanzamiento puede llegar a costar una suma que va entre los $ 300.000.- a
los $ 700.000.-
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
• Otra problemática que ocurre en la práctica, es que una vez decretado el lanzamiento, aun
cuando el arrendatario deba 12 o más meses de renta, por ejemplo, puede solicitar por una vez, y
en casos graves y calificados, la suspensión del lanzamiento.
• Una vez presentada esta incidencia, el tribunal, por lo general, dará traslado por tres días para
que el demandado argumente, y luego de ello, se deberá dictar un auto de prueba, notificar y
otorgar un plazo de 8 días para que las partes rindan su prueba, y luego de ello, deberá dictar
sentencia sobre este incidente.
• En la práctica, este artículo sobre la suspensión del lanzamiento, puede demorar la entrega
del inmueble arrendado, entre 1 a 3 meses, inclusive. Se debe legislar en el sentido de eliminar
la posibilidad de pedir la suspensión del lanzamiento, o en subsidio, que solo se podrá pedir, en
caso que el arrendatario esté al día en el pago de las rentas; esto último, fue propuesto mediante
indicación del entonces diputado Eugenio Tuma, opinión que, lamentablemente, no prosperó en
el Parlamento.
Problemas que se presentan en la etapa de dictación de la sentencia
Conclusiones respecto de la
etapa de ejecución
1. Que, la sentencia que decrete la entrega del inmueble, deberá señalar un día en
especifico para que dicha obligación se cumpla. Por ejemplo: Que, el demandado
deberá hacer entrega del inmueble ubicado en calle Arlegui N° 10.250, Viña del Mar,
Quinta Región de Valparaíso, el día 20 de febrero de 2018, bajo apercibimiento de
lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública”.
2. Que, una vez notificada la sentencia, y aun pendiente de recursos, se procederá a
efectuar el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, si no se ha cumplido con
esta obligación, eliminándose el trámite de la intimación y del lanzamiento sin auxilio de
Carabineros de Chile.
3. Que, se elimine la posibilidad de pedir la suspensión del lanzamiento, o en su
defecto que, se pueda suspender solo cuando el arrendatario se encuentre al día en el
pago de las rentas, gastos por servicios básicos y gastos comunes, si procediere.
Capítulo .IV.
Otras modificaciones propuestas
Otras modificaciones que proponemos
1. De acuerdo al artículo 2° de la Ley 18.101, se excluye de la aplicación
de esta ley, dentro de otros bienes, a los estacionamientos. Acá, la norma
debiera distinguir, entre los estacionamientos ubicados en centros y locales
comerciales, drugstore, supermercados, y los estacionamientos que se
arriendan en condominios, lo que constituye una práctica habitual. Los
primeros tienen una normativa especial, mas, los segundos, debieren
quedar bajo el amparo de la presente Ley.
Otras modificaciones que proponemos
2. En la etapa de discusión de la Ley 19.866, se debatió sobre la posibilidad de crear
un tipo penal, a más del ilícito del depositario alzado, que corresponde, cuando el
arrendatario sustrae los bienes sobre los cuales ha recaído el derecho legal de retención.
De esta forma, el Artículo 23 ter, (que no fue incluido en la reforma) sería una norma de
carácter penal, que describe y sanciona un nuevo delito que cometerá el arrendatario que
defraudare al arrendador, abandonando el inmueble arrendado o extrayendo los objetos a
que se refiere el artículo 1942 del Código Civil, sin su autorización o la del juez, en
subsidio, sin haber pagado o afianzado la rentas de arrendamiento o las indemnizaciones
adeudadas al arrendador en conformidad a la ley, sancionándolo, de acuerdo a las reglas
generales, con la pena de presidio menor en su grado mínimo.
Otras modificaciones que proponemos
3. Modificar el artículo 598 CPC. Si el arrendatario pretendiere burlar el derecho
legal de retención señalado en el Art. 1942 del CC, podrá el arrendador solicitar el
auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir la sustracción de estos
objetos sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo se le
exhiba copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal
competente.
Institución del salvo conducto
Plazo debiere aumentar a 15 días corridos, habida consideración de los tiempos de
la administración de Justicia.
Cargas al propietario y necesidad de modificación
El Estado al haber aumentado la carga impositiva de los contribuyentes que
adquieren y venden bienes raíces, de acuerdo a la última reforma tributaria,
gravando el hecho de la compraventa de inmuebles en determinados casos con el
Impuesto al Valor Agregado y estableciendo un impuesto a las utilidades en esta
clase de operaciones sobre las 8.000 Unidades de Fomento, tiene la obligación, de
resguardar su derecho de propiedad, creando procedimientos rápidos y eficaces, que
permitan la movilidad del mercado inmobiliario y la creación de un procedimiento
eficiente y eficaz para el caso de conflictos de interés en los arrendamiento de
predios urbanos. He ahí vuestra responsabilidad.
ESPERAMOS QUE ESTA NORMATIVA SEA UNA REALIDAD EN EL PRESENTE
GRACIAS
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