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SUELO Y RESERVA TERRITORIALSUELO Y RESERVA TERRITORIAL
14ª Reunión Nacional del Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, A.C.
15‐17 de julio de 2009.Benito Juárez, Quintana Roo.
CONTENIDO
I. Suelo / Desarrollo urbano.
II. Reservas territoriales.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
1. Sistema urbano nacional.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
Composición del Territorio Nacional por Tipo de Propiedad(195.6 M. Has)
* Bienes Nacionales, Zona Federal, Cuerpos de Agua, etc., sin islas.
INEGI 2006
2. Propiedad suelo país.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
a.a. 51%51% del territorio nacional es propiedad social / régimen jurídico agrario derivado de la Reforma Agraria:
• Concebido como límite a la propiedad privada.
• Originalmente diseñado como régimen de protección para impedir la legal transmisión de la propiedad social: inalienable, inembargable, intransmisible e imprescriptible.
• Control social: propiedad de los poblados, no de los campesinos en lo personal.
• Reformas: 1992, reforma constitucional Art. 27; y 1993, Ley Agraria.
b.b. 11%11% está bajo algún régimen de propiedad federal con la consecuente dificultad administrativa y normativa para su desincorporación.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
3. Origen del suelo en territorio nacional.
1. Tierras regularizadas:
• Propiedad Privada / Federal / Estatal / Municipal.
2. Irregularidad: sin transmisión legal de la propiedad y sin licencias, autorizaciones o permisos en materia urbana y ambiental: Tierra ejidal o comunal / Propiedad Federal.
• Modelos de irregularidad: – Asociado a cultura de un sector social y pobreza.
– Asociado a actos ilícitos.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
4. Modelos de incorporación de suelo al desarrollo urbano.
En el paEn el paíís existen cerca de 25.7 millones de viviendas. Los rangos de s existen cerca de 25.7 millones de viviendas. Los rangos de estimaciestimacióón de irregularidad en ellas varn de irregularidad en ellas varíías, segas, segúún las clasificaciones, n las clasificaciones, desde 25desde 25--30% hasta 60%.30% hasta 60%.
Para atender el rezago en vivienda Para atender el rezago en vivienda habrhabríía que contar con un a que contar con un promedio anual de incorporacipromedio anual de incorporacióón de 15 mil has. de terreno urbano.n de 15 mil has. de terreno urbano.
Se han desincorporado de suelo social para el desarrollo urbano,Se han desincorporado de suelo social para el desarrollo urbano,159,039 has. en el periodo 1998159,039 has. en el periodo 1998--2008, lo que arroja un ritmo de 2008, lo que arroja un ritmo de incorporaciincorporacióón en promedio de aproximadamente 15 mil has. anuales n en promedio de aproximadamente 15 mil has. anuales ((ProcuradurProcuraduríía Agrariaa Agraria).).
Para 2030 se estima se deben agregar 17 Para 2030 se estima se deben agregar 17 –– 20 millones de viviendas, 20 millones de viviendas, lo que implicarlo que implicaráá incorporar al desarrollo urbano cerca de 315 mil Has incorporar al desarrollo urbano cerca de 315 mil Has (actualmente el SUN ocupa 1.4 millones de has.)(actualmente el SUN ocupa 1.4 millones de has.)
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
5. Demanda de suelo y vivienda.
La estimación de suelo para población de menos de 3 vsm será del orden de 45 mil has. para el periodo 2007‐2012, de un total estimado de 82 mil Has que se demandarán para vivienda en este período.
De las nuevas viviendas se necesitarán:• 54% para personas que ganan hasta 3 vsm.
• 36% para personas que ganan entre 3 y hasta 10 vsm.
• 10% para personas que ganan más de 10 vsm.
Del suelo que se incorpore al desarrollo urbano, 60% debería ser para uso habitacional y 40% para servicios, comercio y equipamiento, lo que daría una demanda de suelo de aproximadamente 136 mil Has. en el período 2007‐2012.
Se estima que 2 de cada 3 has. que se incorporen al desarrollo urbano serán de origen ejidal o comunal.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
5. Demanda de suelo y vivienda.
Hogares en pobreza
% que accede a créditos de vivienda
Alimentaria 3.9
Capacidades 5
Patrimonial 13.6
No pobres 37.6 Cálculos de la DGAP‐ SEDESOLcon base en la ENIGH 2006
La desventaja de los hogares de más bajos ingresos para acceder a créditos para vivienda es clara si se observan los datos de acuerdo a su condición de pobreza:
El acceso a crédito para vivienda es determinado fundamentalmente por el nivel de ingreso, que refleja la capacidad de ahorro para cubrir el pago del crédito. Los únicos hogares que se considera tienen la capacidad de ahorrar son aquéllos que se encuentran del decil cinco hacia delante (ingreso mensual por hogar mayor a $5, 929.00).
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
6. Financiamiento vivienda / pobreza.
Porcentaje de hogares con acceso a crédito para vivienda por decil de ingreso
0.744.49
11.70
17.93
25.3
30.87
39.38
45.26
55.69
60.26
0
10
20
30
40
50
60
70
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Deciles
Porc
enta
je
Pese al aumento del número de financiamientos para adquirir viviendas, los hogares ubicados en los cinco deciles más altos concentraron 79.4 % de tales créditos, mientras que dentro del primer decil sólo 0.74 % de los hogares accede a este tipo de créditos.
SEDESOL / IN
EGI 2006
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
7. Acceso a vivienda económica.
Los esquemas actuales de financiamiento privilegian a las personas que ganan más de cinco salarios mínimos (reciben la mitad de los créditos y apoyos que se otorgan anualmente). En este segmento, solamente se encuentra el 12.2% de la población ocupada, esto es más de 12 millones de personas (con hasta 3 vsm estarían aproximadamente 60 millones de personas, 44.6 de ellos en pobreza).
14%
35%
21%16% 14%
10%
27% 27%23%
12%
0%
10%
20%
30%
40%
Hasta 1 sm Más de 1 y hasta 2sm
Más de 2 y hasta 3sm
más de 3 y hasta 5sm
Más de 5 sm
2000 2005
Distribución del ingreso de la población ocupada2000- 2005
SHF / INEGI
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
8. Acceso a vivienda económica.
La problemática descrita genera una demanda de vivienda que tiene dos
vías de satisfacción:
• A través de la autogestión de vivienda / mercado informal del suelo.
• A través de créditos de vivienda.
Las tendencias demográficas apuntan que, en un horizonte de 25 años
(2005 – 2030) se integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por
año. Con este ritmo, la demanda de vivienda alcanzará una cifra cercana a
los 3.9 millones de viviendas entre 2006‐2012 que, sumados a las 2.1
millones de familias que hoy requieren de habitación independiente,
representa la necesidad de impulsar la oferta de 6 millones de viviendas.
PND 2007-2012
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
9. Crecimiento poblacional – urbanización.
I. SUELO / DESARROLLO URBANO
10. Vivienda económica y suelo.
Problemáticapara
satisfacerla
Problemáticapara
satisfacerla
Demanda alta de vivienda
para población de hasta 4 vsm
Demanda alta de vivienda
para población de hasta 4 vsm
FACTORES
II. RESERVAS TERRITORIALES
Necesidad creciente de considerar al suelo como el eje articulador del desarrollo urbano, al tratarse del único insumo que permite a las ciudades crecer ordenadamente.
Una opción es la constitución de reservas territoriales de desarrollo urbano y vivienda económica para detonar la oferta de servicios de vivienda a sector de hasta 4 vsmm. La CORETT cuenta con la Regla de Operación 04/08, “para la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales prioritarias para el desarrollo urbano y la vivienda”.
Con base en una estrategia de viabilidad financiera que:
• Permita un proyecto con usos de suelo que faciliten subsidios cruzados de usos rentables a no rentables, que detone oferta de vivienda a sector de hasta 4vsmm, cuando el costo del suelo constituya un cuello de botella para el desarrollo de este tipo de proyectos.
• Incluya la concurrencia de fuentes de financiamiento múltiple para el desarrollo total del proyecto: federal, estatal, municipal e inversión privada.
Federación Estados Municipios IP
II. RESERVAS TERRITORIALES
Acuerdos de colaboración
1. Objetivo.
II. RESERVAS TERRITORIALES
2. Modelo operativo CORETT, Regla 4.
1. Definición de proyecto (SEDESOL, CORETT, CONAVI, en su caso otras instituciones, como SHF y BANOBRAS/ Gobiernos locales: estado y Municipio): énfasis de CORETT en oferta de vivienda para sector de hasta 4 vsmm.
2. Gestión de recursos federales para adquisición de suelo.
3. Adquisición por parte de CORETT del terreno: propiedad social/propiedad federal.
4. Aportación del terreno al proyecto de desarrollo urbano y vivienda.a. Convenios con Gobiernos Federal, Estatal o Municipal, estableciendo comités para
su operación con participación de todas las instancias y grupos sociales: DUIS.b. Proyectos que incorporen la recuperación de los costos para reconstituir el Fondo
de Reserva Territorial para nuevos proyectos.
5. Desarrollo del proyecto por el comité e instancias ejecutoras respectivas con la coordinación y supervisión de las dependencias federales participantes.
6. Recuperación de la inversión del suelo en el proyecto en conjunto.
7. Reinversión en otros proyectos.
2. Modelo operativo CORETT, Regla 4.
II. RESERVAS TERRITORIALES
CORETT
SEDESOL, CONAVI, CORETT en su caso otras instituciones /
Gobiernos locales: estado y municipio
1
2
3
45
6
7
Reinversión en otros proyectos
Definición de proyecto
Gestión de recursos federales
para adquisición de suelo
Adquisición del terreno: propiedad social/propiedad federal
Aportación del terreno al proyecto de
desarrollo urbano y vivienda.
Desarrollo del proyectopor el comité e
instancias ejecutoras respectivasen coordinación y bajo supervisión
Recuperación de la inversióndel suelo en el proyecto
en conjunto.
II. RESERVAS TERRITORIALES
3. Beneficios de la operación de Regla 4.
Debe ser un instrumento adicional y complementario (gobiernoslocales / desarrolladores privados) para incorporar suelo al desarrollourbano: énfasis en oferta de vivienda para sector de hasta 4 vsmm.
De preferencia asociado a un proyecto DUIS, que permita lacoordinación de esfuerzos y recursos de distintos sectores de lasociedad.
Constituiría la inversión inicial de un proyecto de desarrollo urbano,que permitiría que los demás participantes puedan dirigir sus recursosa las siguientes etapas de desarrollo del mismo.
Se considera como un mecanismo preventivo para evitar losAsentamientosHumanos Irregulares
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