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UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERÍA
DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
MAESTRIA EN INGENIERIA CIVIL – INGENIERÍA Y GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
TESIS DE GRADO DE MAESTRÍA
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios: Estudio de caso y propuesta de
esquema
JUAN FELIPE GARZÓN JULIO
ASESOR
DIEGO JAVIER OSPINA GARZÓN
BOGOTÁ D.C., diciembre de 2019
2
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................ 1
GENERALIDADES ............................................................................................................................. 1
ALCANCE DE LA TESIS ................................................................................................................... 2
OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 2
VIABILIDAD Y ASPECTOS SOCIALES .................................................................................................. 3
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................ 3
OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 3
ANTECEDENTES ............................................................................................................................... 3
CONTEXTO SOCIAL Y REGIONAL ................................................................................................ 6
PERFIL DEL BENEFICIARIO ............................................................................................................ 6
FINANCIACIÓN DE VIVIENDA ....................................................................................................... 7
MATRIZ DE RIESGO........................................................................................................................ 10
RESUMEN Y CONCLUSIONES ...................................................................................................... 16
VIABILIDAD Y ASPECTOS FINANCIEROS ......................................................................................... 17
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 17
OBJETIVOS ....................................................................................................................................... 17
BASES DEL MODELO PLANTEADO ............................................................................................ 17
VALORACIÓN DE ESCENARIOS .................................................................................................. 18
VALORACIÓN 1: EMPRESA CONSTRUCTORA.......................................................................... 22
VALORACIÓN 2: AGENCIAS INMOBILIARIAS .......................................................................... 23
VALORACIÓN 3: SECTOR PÚBLICO ............................................................................................ 23
RESUMEN Y CONCLUSIONES ...................................................................................................... 23
VIABILIDAD Y ASPECTOS LEGALES ................................................................................................. 24
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 24
MARCO JURIDICO ........................................................................................................................... 24
REQUISITOS Y ASPECTOS JURIDICOS ....................................................................................... 25
AGENTES .......................................................................................................................................... 25
RESUMEN Y CONCLUSIONES ...................................................................................................... 26
PROPUESTA DE VALOR ......................................................................................................................... 26
BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................................ 27
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
Maestría en Ingeniería Civil
1
INTRODUCCIÓN
GENERALIDADES
Semillero de Propietarios es un nuevo programa del Ministerio de Vivienda que busca beneficiar aquella
población que tiene como ingreso menos de 2 salarios mínimos, por medio de suscribir contratos de
arrendamiento con opción de compra por un periodo de 24 meses. Durante este lapso, el beneficiario
deberá destinar 200 mil pesos como ahorro y asumir el valor faltante del canon. Luego de esto, los hogares
beneficiados acumularán un monto de ahorro suficiente como parte de la cuota inicial para una vivienda
propia, accediendo al programa de Mi Casa Ya.
Algunos otros programas de gran acogida por parte de la población han sido Mi Casa Ya o Casa Digna
vida digna, estos han logrado cubrir un gran margen de personas que no tenían la posibilidad de adquirir
vivienda nueva y que a partir de estos programas han logrado acceder a ella por medio de un subsidio por
parte del Gobierno. Sin embargo, el margen que cubre estos programas llega aquella población que gana
entre 2 y 4 salarios mínimos, lo que deja un segmento de mercado desatendido para algún tipo de subsidio
y financiación de vivienda.
Esta nueva modalidad de adquisición de vivienda ha generado mucha controversia en el sector, sobre todo
por parte de las constructoras grandes del país. Desde una mirada optimista del esquema, se rescata
desde un punto de vista social, la facilidad de acceso a vivienda que va a tener este sector poblacional, al
igual que formalizar su trabajo en base a generar una nueva vida crediticia acompañada por un ahorro
programado y una posibilidad de subsidio de vivienda luego de 2 años. Por otro lado, se critica que la
estructura del programa no brinda las garantías necesarias para el constructor, en términos de que no
existe ningún compromiso legal que haga que el beneficiario luego de los 2 años de vivir en arriendo
compre la vivienda actual. Lo anterior, también lo respalda el hecho de que la entidad bancaria responsable
no tenga la obligación de otorgar el acceso al crédito hipotecario al beneficiario, pese a el monto ahorrado
durante los dos años de arriendo.
Comprender las ventajas y deficiencias que tiene este programa es un problema de alta relevancia para el
sector de la construcción. La viabilidad financiera, social y legal que se requiere por parte de los
constructores e inversionistas es necesaria para garantizar un éxito de este nuevo esquema. Por todo lo
anterior, la pregunta de investigación que surge es comprender la viabilidad de programa Semillero de
Propietarios, entender si la estructura actual es verdaderamente viable en términos financieros, explorar si
en verdad existe todo un marco legal que soporte la rentabilidad de todos los actores y, por último,
determinar si en verdad este esquema cubre todas las necesidades sociales que tiene este sector de la
población.
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
Maestría en Ingeniería Civil
2
De acuerdo con todo lo mencionado, el propósito de este trabajo surge en la hipótesis de estudiar la
viabilidad del programa de Semillero de Propietarios, desde tres focos de estudio (Financiero, legal y
social) y determinar aquellas deficiencias y ventajas que permitirán una reestructuración de este o
simplemente una nueva estructura propuesta.
ALCANCE DE LA TESIS
La metodología del proyecto empezará en primer lugar, por dar un recorrido investigativo por las bases
conceptuales del programa de Semillero de Propietarios. Luego, se estudiará las ventajas y desventajas
de este programa en relación con los distintos esquemas antiguos del Gobierno. Seguidamente, se
detallará la factibilidad del programa desde el punto de vista de todos los actores relacionados.
Consecutivamente, se estudiará un caso puntual de la viabilidad financiera para un proyecto de vivienda
de interés social desde la mirado del constructor.
En un cuarto punto, se discutirán aquellos aspectos legales que permitirán o no, dar una mayor seguridad
frente al riesgo, por parte de todos los actores relacionados. Por último, se propondrá un nuevo esquema
o modalidad del programa que permita corregir todos los vacíos que deja el programa actual de Semilleros
de Propietarios.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL • Analizar la viabilidad del programa Semillero de Propietarios desde una óptica legal, social y
financiera en el marco de los actores preponderantes beneficiarios, Gobierno, constructores,
agentes inmobiliarios, bancos e inversionistas.
OBJETIVOS ESPECIFICOS • Evaluar financieramente la estructuración del programa para el flujo de caja de un proyecto de
vivienda de interés social, en términos de utilidad y tasa de retorno de interés
• Estudiar las ventajas y desventajas de este programa en relación con los distintos esquemas
propuestos por el Gobierno en el pasado y con los proyectos vigentes, desde una mirada social,
legal y financiera.
• Identificar y determinar aquellos aspectos legales del programa que contribuyen a un mayor riesgo
e incertidumbre
• Proponer un nuevo esquema que busque un mejor beneficio financiero y una mayor seguridad
legal para los usuarios, gobierno, constructores e inversionistas.
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
Maestría en Ingeniería Civil
3
VIABILIDAD Y ASPECTOS SOCIALES
INTRODUCCIÓN
El componente social dentro de cualquier programa gubernamental es vital, y refiriéndose a un derecho
fundamental como lo es la vivienda digna toma mucha más importancia. El acceso a la vivienda configura
una de las estrategias más importantes que tiene la política social, que interviene en gran medida al
crecimiento económico y en el desarrollo de un país. El programa de semillero de propietarios busca
ayudar a los colombianos que ganan menos de 2 salarios mínimos, es decir, $1.656.000. Dentro de las
expectativas del gobierno es otorgar para el año 2019, 40 mil subsidios y para el cuatrienio 200 mil
subsidios a familias colombianas, quienes podrán ahorrar y acceder a un crédito hipotecario.
En el país actualmente el 44% de los hogares viven en condiciones de arrendamiento (Dinero, 2017), por
lo que el objetivo del programa reconoce esta tendencia marcada. Dentro del marco de este capítulo, se
explorará un recorrido por todos los distintos programas que ha promovido el gobierno para la financiación
de vivienda. Por otro lado, se detallará el perfil del aspirante y luego, se explorará como ha sido y como
está actualmente el tema del financiamiento de inmuebles en el país. Por último, se expondrá la matriz de
riesgo elaboradas para determinar todas las posibles complicaciones que tenga el programa en su puesta
en marcha.
OBJETIVOS
• Realizar un recorrido por los diferentes programas de viviendas con subsidios promovidos por el
gobierno colombiano en los últimos años
• Entender el público objetivo y el perfil del aspirante atacado por el programa Semillero de
Propietarios
• Explorar el financiamiento de vivienda en Colombia, sus estadísticas, cobertura, medios y
tendencias de los últimos años
• Elaborar una matriz de riesgos para determinar la influencia y magnitud de estos para la viabilidad
del programa
ANTECEDENTES
Dentro del contexto colombiano, la política pública entorno a la financiación de vivienda ha sido motivo de
alto interés por parte del gobierno colombiano. Es por esto, que el Ministerio de Vivienda impulsa una alta
variedad de programas de vivienda, mostrados a continuación:
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
Maestría en Ingeniería Civil
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TABLA 1. BENCHMARKING PROGRAMAS DE SUBSIDIOS DE VIVIENDA
Rango de
Ingresos Tipo de Subsidio Generalidades
Mi Casa Ya 0 – 4 SMLMV Cuota Inicial (hasta 30
SMLMV) 47.850 subsidios
Mi Casa Ya – Tasa
de Interés 0 – 8 SMLMV Tasa de Interés (4 o 5%) 255.000 Subsidios
Ahorra tu Arriendo 2 – 8 SMLMV 80% de canon Sin opción de compra – tasas de
UVR +4% a UVR + 9,50%
Arriendo Social 0 – 4 SMLMV 90% de canon Sin opción de compra – tasas de
UVR +4% a UVR + 9,50%
Mi Casa Ya –
Ahorradores (VIPAS) 0 – 2 SMLMV De 25 a 30 SMLMV 55.710 Viviendas subsidiadas
Semillero de
Propietarios 0 – 2 SMLMV
$ 500,000 para canon de
arrendamiento 40,000 Viviendas subsidiadas
MI CASA YA
Este programa quizás el más reconocido actualmente dentro del contexto colombiano, busca beneficiar
aquellos hogares que tengan ingresos menores a 8 SMLMV para la compra de una vivienda nueva que no
exceda los 135 salarios mínimos. Dicho programa busca beneficiar con un subsidio que puede ser aplicado
tanto para la cuota inicial y la tasa de interés o simplemente a la tasa de interés de acuerdo al perfil del
beneficiario. Mi Casa Ya funciona bajo el esquema de “primer llegado, primer servido”, lo que implica que
no es necesario un proceso de selección, sino simplemente es de acuerdo con los ingresos y al tipo de
vivienda que desee adquirir.
Los hogares beneficiados tendrán entre 20 y 30 SMLMV para la cuota inicial y una cobertura a la tasa de
interés entre 4 y 5 puntos porcentuales. En el año 2019 el programa espera otorgar cerca de 62 mil
subsidios bajo la modalidad mixta (cuota inicial y tasa de interés) y 30 mil destinados solamente a la tasa
de interés.
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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ILUSTRACIÓN 1. DISTRIBUCIÓN DE SUBSIDIOS - PROGRAMA MI CASA YA 2019
Requisitos del programa
• Tener ingresos totales menores a 8 SMLMV ($6.624.928).
• No ser propietarios de una vivienda en el territorio nacional.
• No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda otorgado por una Caja de
Compensación Familiar.
• No haber sido beneficiarios de un subsidio otorgado por el Gobierno Nacional que haya sido
efectivamente aplicado.
• No haber sido beneficiarios a cualquier título, de las coberturas de tasa de interés.
• Contar con un crédito aprobado para la adquisición de una solución de vivienda o contar con una
carta de aprobación de un leasing habitacional emitida por un establecimiento de crédito o el Fondo
Nacional del Ahorro.
MI CASA YA – SUBSIDIO A LA TASA DE INTERÉS
Esta modalidad del programa Mi Casa Ya permite dar acceso a vivienda nueva, inferior a los 135 SMLMV,
a aquellos hogares con ingresos menores a 8 salarios mínimos El subsidio a la tasa de interés cubre en
unos 5 puntos porcentuales aquellas viviendas que no superen los 70 SMLMV, y en 4 puntos aquellos que
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
Maestría en Ingeniería Civil
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estén en el rango de 70 a 135 salarios mínimos vigentes, todas durante las primeras 84 cuotas (7 años)
del crédito hipotecario.
MI CASA YA – AHORRADORES (VIPA)
Este programa, anteriormente llamado VIPA, buscaba beneficiar a los hogares que tenian ingresos
menores a 2 SMLMV, que no hayan sido beneficiados a ningún tipo de subsidio, ni propietarios de vivienda,
contando con al menos el 5% de ahorro mínimo para el valor de la vivienda y que accedieran a un crédito
hipotecario por el valor restante de la vivienda.
El valor del subsidio familiar de vivienda que se otorgaba en este programa dependía de los ingresos
propios del hogar, así:
• Hogares con ingresos de hasta 1,6 SMLMV recibían un subsidio hasta por el monto equivalente a
30 SMLMV.
• Hogares con ingresos de más de 1,6 y hasta 2 SMLMV recibían un subsidio hasta por el monto
equivalente a 25 SMLMV.
Adicionalmente los hogares, recibirán una cobertura a la tasa de interés de 5 puntos porcentuales por los
primeros 7 años del crédito hipotecario. Este programa ya no se encuentra activo desde a mediados del
2018. Sin embargo, el Gobierno Nacional reporto alrededor de 55.710 viviendas subsidiadas en el marco
de este programa.
CONTEXTO SOCIAL Y REGIONAL
El programa de Semillero de Propietarios lleva inscrito a mas de 223.000 hogares en todo el país, lo que
permite entender la alta demanda que ha tenido en menos de 1 año de puesta en marcha. El reto que tiene
el Ministerio de Vivienda es consolidar la oferta de inmuebles para que esta se equilibre con la demanda
ya anunciada, permitiendo en primera instancia entregar 200.000 subsidios a los colombianos.
Por otro lado, el contexto social de vivienda en el país muestra que existe un déficit de vivienda, el cual
describe las carencias habitacionales que requiere la población en Colombia. Este hecho permite entender
que el Gobierno debe formular políticas, planes, programas y proyectos puntuales para atender esta
demanda de vivienda actual.
PERFIL DEL BENEFICIARIO
El perfil del beneficiario por el cual esta encaminado el programa esta abierto todo tipo de familias,
incluyendo a viviendas unipersonales, a continuación, se muestra los requisitos para candidatos al
programa:
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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• Tener ingresos inferiores a 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, $1.656.000.
• No ser propietario de una vivienda.
• No haber sido beneficiario de ningún subsidio familiar de vivienda.
• Después de inscribirse en el programa, contar con concepto favorable para suscribir el contrato
de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra.
FINANCIACIÓN DE VIVIENDA
El comportamiento y la evolución de la financiación de vivienda en el país nos permite dar un balance de
que tan fácil es para cualquier tipo de hogar acceder por medio un crédito a una vivienda nueva o usada.
Por lo anterior, el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), como institución
gubernamental de carácter técnico se encarga de proporcionar estadísticas asociadas al número y valor
de viviendas financiadas por medio de créditos hipotecarios de las diferentes entidades financieras del
país.
En la Ilustración 2. Estructura de familias financiadas* (millones de pesos) – tercer trimestre de 2019 se
evidencia que para el tercer trimestre de 2019 (Julio – Agosto – Septiembre) se financiaron alrededor de
35.048 viviendas en el país, de las cuales 18.719 fueron vivienda de interés social, lo que corresponde al
53.41%. De esta cifra es importante resaltar que más de la mitad de las viviendas financiadas en Colombia
corresponden a vivienda VIS, y más aun para este caso de estudio, 16.057 de esta cifra corresponde a
viviendas nuevas (85.78%) y 2.662 a viviendas usadas (14,22%).
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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ILUSTRACIÓN 2. ESTRUCTURA DE FAMILIAS FINANCIADAS* (MILLONES DE PESOS) – TERCER TRIMESTRE DE 2019 (DANE FIVI,
2019)
De acuerdo con el comportamiento de los últimos años del número de viviendas financiadas (ver Ilustración
3. Número de viviendas financiadas - total nacional ), se tiene que en el año corrido a septiembre de
viviendas nuevas con financiación a largo plazo ha tenido un decrecimiento del 1,3% y un crecimiento de
2,2% en la vivienda usada. Lo anterior permite concluir en un concepto inicial el alto margen de crecimiento
que esta teniendo la financiación de vivienda usada en el país en estos tres últimos años.
Otro factor importante que considerar son los resultados de viviendas financiadas en el país por entidad
financiadora. Por lo anterior, en la Ilustración 4. Participación del valor y número de créditos
desembolsados se evidencia el porcentaje de participación tanto el valor financiado como en número de
créditos desembolsados por la banca hipotecaria (83-87,5%), el fondo nacional del ahorro (12,4-16,9%) y
las cajas y fondos de vivienda (0,1-0,2%). Lo anterior se complementa con un aumento en el número de
viviendas financiadas en el tercer semestre de 2019 del 9,1% respecto al 2018.
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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ILUSTRACIÓN 3. NÚMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS - TOTAL NACIONAL (DANE FIVI, 2019)
ILUSTRACIÓN 4. PARTICIPACIÓN DEL VALOR Y NÚMERO DE CRÉDITOS DESEMBOLSADOS (DANE FIVI, 2019)
Para el tercer trimestre de 2019, de las 35.048 número de viviendas financiadas, el 53.41% fueron
destinadas para viviendas de interés social (ver Ilustración 5. Composición del valor de créditos y número
de viviendas financiadas , mientras que a lo largo del último año corrido se entregaron 46.923 unidades
vendidas, 2,3% más de las entregadas el año pasado.
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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ILUSTRACIÓN 5. COMPOSICIÓN DEL VALOR DE CRÉDITOS Y NÚMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS (DANE FIVI, 2019)
ILUSTRACIÓN 6. NÚMERO DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL FINANCIADAS – 2017 /19 (DANE FIVI, 2019)
MATRIZ DE RIESGO
Un riesgo es aquel evento o condición incierta que, de suceder, tiene un efecto en algunos de los objetivos
de un proyecto. Estudiar e identificar los riesgos dentro de un programa permite identificar aquellas
amenazas o incertidumbres que se pueden presentarse durante la puesta en marcha del proyecto.
Para elaborar la matriz de riesgo del proyecto, primero se realiza una descripción jerárquica de los riesgos
asociados al programa Semilleros de Propietarios, se identifican y se organizan por categoría y
subcategorías de acuerdo con una clasificación preestablecida.
TABLA 2. ESCALAS DE IMPACTO
Objetivo
del
Proyecto
Muy bajo Bajo Moderado Alto Muy alto
0.05 0.10 0.20 0.40 0.80
Costo Aumento
Insignificante < 10% 10- 20% 20 y 40% > 40%
Tiempo Aumento
insignificante <5 % 5-10 % 10-20% >20%
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Alcance
Reducción
Apenas
detectable
Aéreas
menores
afectadas
Áreas
mayores
afectadas
Reducción
inaceptable
al sponsor
El proyecto
o el ítem
carecen de
utilidad
Calidad
Degradación
apenas se
nota
Solo algunas
aéreas muy
especiales se
afectan
Reducción en
Q requiere
aprobación
Reducción
inaceptable
al sponsor
El proyecto
o el ítem
carecen de
utilidad
A continuación, se presentará un detallado de todos los riesgos encontrados asociados al programa
Semilleros de Propietarios. En la Tabla 3. Riesgos y Causas se evidencian asociados a cada riesgo, las
causas que generan esta posible afectación al programa. Siguiente a este, están discriminados los actores
afectados y las posibles acciones para mitigar estos riesgos en la Tabla 4. Actores afectados y acciones de
mitigación de riesgos. Por último, se realiza un análisis cuantitativo de los riesgos en función una matriz
de probabilidad e impacto.
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Estudio de caso y propuesta de esquema
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TABLA 3. RIESGOS Y CAUSAS
Riesgos Causas
Oferta de beneficiarios exceda número de
inmuebles activos
Exceso de beneficiaros interesados en
contraste con poco inmuebles registrados
Capacidad credit icia de beneficiaros
insuficiente para cuota inicial de
apartamentos
Capacidad de ahorro generada no
garantiza aprobación de credito de
vivienda
Estabilidad de pagos por parte del
inmobiliario
Estado laboral del beneficiario puede
repercutir en perder capacidad de pago
Calidad del inmueble posterior a entrega de
inmueble arrendado
Daños, modificaciones o estado del
inmueble deteriorado luego de 2 años
Dificultad de venta de inmuebles posterior a
periodo de arrendamiento
No existen garantias que prevean una
venta inmediata o segura de inmueble
Poco balance de riesgos entre arrendatario
y arrrendador
Arrendatario posee muchas más garantias
dentro del programa que agente
inmobiliario
Poca rentabilidad de constructoras por línea
de negocio adicional
Gastos adicionales de constructoras para
entrar al programa no superan ut ilidad
futuras
Informalidad laboral de beneficiarios Estado laboral del beneficiario sin
estabilidad juridica real
Falta de criterios de selección de
beneficiarios e inmuebles
No existen criterios claros para la selección
de inmuebles y beneficiados del programa
Poca claridad de definición del valor del
canon de arrendamiento
No se encuentran definidos criterios para el
valor del canon de arrendamiento
Estabilidad de recursos por parte del EstadoInestabilidad polit ica por la durabilidad del
programa
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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TABLA 4. ACTORES AFECTADOS Y ACCIONES DE MITIGACIÓN DE RIESGOS
Riesgos Actores afectados Acciones de mitigación de riesgos
Oferta de beneficiarios exceda número de
inmuebles activos
Beneficiarios, Gobierno,
Agentes Inmobiliarios
Regulación de beneficiarios y mayor
promoción a agentes inmobiliarios
Capacidad credit icia de beneficiaros
insuficiente para cuota inicial de
apartamentos
Beneficiarios, Bancos Alternativas de financiación
Estabilidad de pagos por parte del
inmobiliario
Beneficiarios, Agentes
InmobiliariosGarantias por parte del Estado
Calidad del inmueble posterior a entrega de
inmueble arrendadoAgentes Inmobiliaros
Seguimiento del inmobiliario durante el
periodo de arrendamiento - Compromisos
previos
Dificultad de venta de inmuebles posterior a
periodo de arrendamientoAgentes Inmobiliaros
Alternativas de financiación para nuevos
beneficiarios
Poco balance de riesgos entre arrendatario
y arrrendador
Beneficiarios, Agentes
Inmobiliarios
Modificación a Decreto actual en donde se
haga un mayor balance de riesgos
Poca rentabilidad de constructoras por línea
de negocio adicional
Agentes Inmobiliaros,
Gobierno, Constructoras
Promoción y busqueda de beneficios claros
para constructoras grandes
Informalidad laboral de beneficiarios Beneficiarios, Gobierno Promoción de legalización de empleos
Falta de criterios de selección de
beneficiarios e inmuebles
Beneficiarios, Agentes
Inmobiliarios
Modificación a Decreto actual en donde se
definan los metodos de selección
Poca claridad de definición del valor del
canon de arrendamiento
Beneficiarios, Agentes
Inmobiliarios
Modificación a Decreto actual en donde se
definan criterios y estandares concisos
Estabilidad de recursos por parte del EstadoGobierno, Agentes
Inmobiliarios
Garantias nacionales para la continuidad
del programa y de los recursos del mismo
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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TABLA 5. MATRIZ DE RIESGOS - IMPACTOS
Riesgos Impacto I Alcance I Tiempo I Costo I Calidad
Oferta de beneficiarios exceda número de
inmuebles activos8 0.8 0.5 0.8 0.4
Capacidad credit icia de beneficiaros
insuficiente para cuota inicial de
apartamentos
8 0.8 0.8 0.7 0.3
Estabilidad de pagos por parte del
inmobiliario8 0.6 0.8 0.6 0.5
Calidad del inmueble posterior a entrega de
inmueble arrendado7 0.7 0.7 0.8 0.4
Dificultad de venta de inmuebles posterior a
periodo de arrendamiento5 0.7 0.6 0.6 0.5
Poco balance de riesgos entre arrendatario
y arrrendador7 0.6 0.6 0.4 0.8
Poca rentabilidad de constructoras por línea
de negocio adicional6 0.5 0.6 0.4 0.2
Informalidad laboral de beneficiarios 6 0.6 0.7 0.2 0.1
Falta de criterios de selección de
beneficiarios e inmuebles4 0.6 0.4 0.1 0.7
Poca claridad de definición del valor del
canon de arrendamiento4 0.5 0.3 0.2 0.6
Estabilidad de recursos por parte del Estado 7 0.8 0.7 0.7 0.3
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TABLA 6. MATRIZ DE RIESGOS - PROBABILIDADES
A continuación, se presentará la RBS del programa de Semillero de Propietarios, la cual es una descripción
jerárquica de los riesgos del proyecto clasificados en este caso, de acuerdo con los distintos actores
inmersos en el programa.
Riesgos Probabilidad E Alcance E Tiempo E Costo E Calidad
Oferta de beneficiarios exceda número de
inmuebles activos70% 0.56 0.35 0.56 0.28
Capacidad credit icia de beneficiaros
insuficiente para cuota inicial de
apartamentos
60% 0.48 0.48 0.42 0.18
Estabilidad de pagos por parte del
inmobiliario30% 0.18 0.24 0.18 0.15
Calidad del inmueble posterior a entrega de
inmueble arrendado40% 0.28 0.28 0.32 0.16
Dificultad de venta de inmuebles posterior a
periodo de arrendamiento10% 0.07 0.06 0.06 0.05
Poco balance de riesgos entre arrendatario
y arrrendador25% 0.15 0.15 0.10 0.20
Poca rentabilidad de constructoras por línea
de negocio adicional20% 0.10 0.12 0.08 0.04
Informalidad laboral de beneficiarios 50% 0.30 0.35 0.10 0.05
Falta de criterios de selección de
beneficiarios e inmuebles20% 0.12 0.08 0.02 0.14
Poca claridad de definición del valor del
canon de arrendamiento15% 0.08 0.05 0.03 0.09
Estabilidad de recursos por parte del Estado 15% 0.12 0.11 0.11 0.05
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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ILUSTRACIÓN 7. R.B.S - PROGRAMA DE SEMILLEROS DE PROPIETARIOS
RESUMEN Y CONCLUSIONES
Para concluir este capítulo, se evidenciaron las diferentes alternativas de financiación de vivienda
promovidas por el Gobierno nacional en donde podemos ver que Semilleros de Propietarios es una
alternativa muy diferente a las demás. Primero, va enfocada a un amplio sector desatendido por cualquier
otro programa de financiación, en donde esta población no posee unos ingresos mínimos establecen que
permitan acceder a una vivienda digna. Segundo, ningún otro programa del Gobierno había incursionado
en implementar bajo la modalidad de arriendos un subsidio para luego financiar una vivienda nueva.
Tercero, este esquema permite el beneficio tanto de beneficiarios al programa como de agentes
inmobiliarios que también harían parte de este modelo obtenido una rentabilidad apropiada.
En un segundo punto, se realizo un marco conceptual de las estadísticas de financiación de vivienda en
Colombia, en donde vemos que el sector que mayor demanda financiación son los proyectos VIS. Por otro
lado, entidades gubernamentales como el Fondo Nacional del ahorro financian alrededor del 15% de las
viviendas en el país.
Por último, se realizó una evaluación de riesgos en la cual se realizó un análisis cuantitativo y probabilístico
en donde se tiene que los riesgos que mayor probabilidad de ocurrencia tienen son: La oferta de
beneficiarios exceda número de inmuebles activos, esta es muy importante debido a que este factor
permite dar la estabilidad del programa. Por otro lado, la capacidad crediticia de beneficiarios no garantiza
el acceso a un crédito futuro luego del periodo de dos años, lo que genera un alto riesgo para estos de no
poder acceder a una vivienda nueva.
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VIABILIDAD Y ASPECTOS FINANCIEROS
INTRODUCCIÓN
La viabilidad financiera del programa Semillero de Propietarios es determinante para poder evaluar la
factibilidad de este esquema para los diferentes actores inmersos en este. Por lo anterior, el Gobierno
Nacional, actor proponente de esta modalidad de esquema, tiene la responsabilidad de establecer un
balance de riesgos para que tanto los beneficiarios como los agentes inmobiliarios tengan un beneficio a
través del programa.
Para este módulo se analizarán desde la perspectiva de cada actor, la viabilidad financiera y beneficios
que tendría este esquema de financiación de vivienda. Para esta valoración se tendrán algunas bases
teóricas iniciales como porcentajes de valorización, tiempo promedio de arrendamiento, tasa de
rentabilidad, entre otras.
OBJETIVOS
• Evaluar la factibilidad financiera del programa para los distintos agentes dentro del programa:
Empresas constructoras, agencias inmobiliarias y sector público
• Establecer aquellas bases conceptuales y su variabilidad de acuerdo con la utilidad de cada actor
• Analizar y concluir para que diferente actor inmobiliario es más atractivo el esquema actual del
gobierno
BASES DEL MODELO PLANTEADO
Para poder realizar la valoración financiera de cada actor dentro del programa es importante definir
aquellas variables y parámetros iniciales de acuerdo con las tendencias actuales y a la proyección de estos
en el tiempo. A continuación, se presentan las bases iniciales fijas de acuerdo a los establecido en el
decreto del programa y luego, los parámetros variables:
• Salario Mínimo Vigente:
El salario mínimo legal vigente (SMMLV) es decretado por el gobierno nacional anualmente, por lo que
para esta valoración se establece el monto para el año 2019: $828.116 pesos colombianos.
• Valor tope vivienda de interés social (VIS):
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
Estudio de caso y propuesta de esquema
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El tope máximo de viviendas de interés social es decretado de acuerdo con un número de salarios mínimo
legal vigente decretados por el gobierno nacional, para la fecha de este análisis el monto establecido es
de 135 SMMLV ($ 111.795.660)
• Canon de arrendamiento – Distribución de subsidio:
El Gobierno nacional financia entre el 45 y 77% del canon mensual, que para el tope VIS son $500.000. El
aporte del beneficiario se divide en dos partes, primero un monto de $200.000 el cual hace parte de un
ahorro programado por dos años, el cual es manejado por la entidad estatal encargada y luego disponible
para la cuota inicial de una vivienda nueva al cabo del plazo marcado. Luego, la otra parte del canon
corresponde al monto restante para cumplir el valor total, el cual para este ejercicio se toma el limite de
$800.000, por lo que este seria de $350.00.
Por otra parte, existen otras variables que se asumieron para el propósito de este ejercicio:
• Porcentaje de Valoración
Este porcentaje hace referencia al incremento por valoración del inmueble anual, para este ejercicio se
tomo en cuenta porcentajes estadísticos de los dos últimos años, el cual es del 4%
VALORACIÓN DE ESCENARIOS
Para determinar la valoración de los distintos escenarios se tomaron en cuenta las siguientes
características:
TABLA 7. PARÁMETROS INICIALES
Por otro lado, los parámetros establecidos para el canon de arrendamiento dentro del programa de
Semilleros de Propietarios son los siguientes:
SMLMV $
Salario Minimo 1 828,116$
Valor del Inmueble 135 111,795,660$
Cuota Inicial 30% 31,538,698$
Credito Hipotecario 70% 78,256,962$
Separación 2,000,000$
Gastos Notariales 2,559,820$
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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TABLA 8. PARÁMETROS PROGRAMA SEMILLERO DE PROPIETARIOS
Dentro del análisis de esta valoración se consideraron tres escenarios: Pesimista, Optimista y Promedio,
de los cuales se desprenden tres condiciones de evaluación, explicados a continuación:
• Venta inmediata
El inmobiliario realiza el pago de la cuota inicial mensual y luego en el momento de la entrega del
inmueble procede a vender el inmueble con el precio real en la fecha de entrega.
• Arrendamiento durante 3 años y venta
El inmobiliario realiza el pago de la cuota inicial mensual y luego en el momento de la entrega del
inmueble procede a poner en arriendo durante 3 años y luego se realiza la venta del inmueble.
• Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta
El inmobiliario realiza el pago de la cuota inicial mensual y luego en el momento de la entrega del
inmueble procede a poner en disposición del programa de semilleros de propietarios en donde se
arrienda durante 2 años y luego se realiza la venta del inmueble.
Posterior a esto se tiene el Estado de Resultados por año de la valoración realizada para cada escenario
mostrada a continuación:
TABLA 9. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO PESIMISTA
Valor Mensual
Aporte Estado 500,000$
Aporte Beneficiado 350,000$
Ahorro Programado 200,000$
Valor de Arriendo 650,000$
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$
Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$
Gastos de Admin -$ 500,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 76,404,881$ -$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ 118,996,579$ -$ -$
Ingresos -$ -$ 119,753,063$ -$ -$
FCL 18,520,270-$ 18,153,079-$ 43,348,182$ -$ -$
Venta Inmediata - Escenario Pesimista
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TABLA 10. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO PESIMISTA
TABLA 11. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO PESIMISTA
TABLA 12. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO PROMEDIO
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 14,007,906$ -$
Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$ 1,800,000$ 1,650,000$
Gastos de Admin -$ 500,000$ 3,000,000$ 129,863,715$
Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 18,807,906$ 15,807,906$ 44,789,068$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ -$ 129,863,715$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 131,513,715$
FCL 18,520,270-$ 5,503,079-$ 14,007,906-$ 14,007,906-$ 86,724,647$
Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Pesimista
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 58,946,974$ -$
Intereses Credito -$ 26,086$ 156,514$ 1,650,000$ -$
Gastos de Admin -$ 500,000$ 3,000,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,153,079$ 18,807,906$ 60,596,974$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ 126,030,380$ -$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 127,680,380$ -$
FCL 18,520,270-$ 5,503,079-$ 14,007,906-$ 67,083,406$ -$
Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Pesimista
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$
Intereses Credito -$ 23,260$ 139,558$
Gastos de Admin -$ 400,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 76,322,928$ -$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ 121,494,318$ -$ -$
Ingresos -$ -$ 122,168,849$ -$ -$
FCL 18,520,270-$ 18,050,253-$ 45,845,921$ -$ -$
Venta Inmediata - Escenario Promedio
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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TABLA 13. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO PROMEDIO
TABLA 14. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO PROMEDIO
TABLA 15. VENTA INMEDIATA - ESCENARIO OPTIMISTA
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 13,990,951$ -$
Intereses Credito -$ 23,260$ 139,558$ 1,800,000$ 1,650,000$
Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ 136,502,120$
Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 18,190,951$ 15,790,951$ 44,741,027$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ -$ 136,502,120$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 138,152,120$
FCL 18,520,270-$ 5,500,253-$ 13,990,951-$ 13,990,951-$ 93,411,093$
Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Promedio
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 58,881,977$ -$
Intereses Credito -$ 23,260$ 139,558$ 1,650,000$ -$
Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,050,253$ 18,190,951$ 60,531,977$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ 131,158,520$ -$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 132,808,520$ -$
FCL 18,520,270-$ 5,500,253-$ 13,990,951-$ 72,276,542$ -$
Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Promedio
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$
Intereses Credito -$ 21,738$ 130,428$
Gastos de Admin -$ 400,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 76,278,800$ -$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ 125,335,518$ -$ -$
Ingresos -$ -$ 125,965,921$ -$ -$
FCL 18,520,270-$ 18,048,731-$ 49,687,122$ -$ -$
Venta Inmediata - Escenario Optimista
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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TABLA 16. ARRENDAMIENTO DURANTE 3 AÑOS Y VENTA - ESCENARIO OPTIMISTA
TABLA 17. SEMILLERO DE PROPIETARIOS - ESCENARIO OPTIMISTA
TABLA 18. VPN ESCENARIOS
VALORACIÓN 1: EMPRESA CONSTRUCTORA
Este actor tiene como línea de negocio, se toma en cuenta constructoras grandes, la compra de lotes,
promoción de proyectos, ventas y construcción. Estas empresas generalmente poseen una estructura
organizacional amplia que abarca todos estos sectores, sin embargo, llegan hasta la entrega del inmueble
y posteriores postventas, no son administradoras de inmuebles. Por lo anterior, el programa Semilleros de
Propietarios implica generar una nueva línea de negocio para estas empresas, en donde tendrían en
posesión inmuebles los cuales deberán administrar durante todo el periodo de dos años del programa y
posterior venta, si es el caso.
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 13,981,821$ -$
Intereses Credito -$ 21,738$ 130,428$ 1,800,000$ 1,650,000$
Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ 147,089,972$
Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 18,181,821$ 15,781,821$ 44,715,159$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ -$ 147,089,972$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 1,800,000$ 148,739,972$
FCL 18,520,270-$ 5,498,731-$ 13,981,821-$ 13,981,821-$ 104,024,813$
Arrendamiento durante 3 años y venta - Escenario Optimista
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Cuota Inicial 18,520,270$ 15,018,428$ -$ -$ -$
Credito Hipotecario -$ 2,608,565$ 15,651,392$ 58,846,979$ -$
Intereses Credito -$ 21,738$ 130,428$ 1,650,000$ -$
Gastos de Admin -$ 400,000$ 2,400,000$ -$
Egresos Final 18,520,270$ 18,048,731$ 18,181,821$ 60,496,979$ -$
Venta del Inmueble -$ -$ -$ 139,235,969$ -$
Ingresos -$ 12,150,000$ 1,800,000$ 140,885,969$ -$
FCL 18,520,270-$ 5,498,731-$ 13,981,821-$ 80,388,989$ -$
Semillero de Propietarios: Arrendamiento durante 2 años y venta - Escenario Optimista
Resultados Esc. Pesimista Esc. Promedio Esc. Optimista
VPN (Venta Inmediata) $ 2,919,629.29 $ 5,137,739.76 $ 8,414,043.81
VPN (Arrendamiento 3 años y venta) $ 12,979,758.09 $ 17,527,367.97 $ 24,714,881.16
VPN (Semillero de Propietarios) $ 14,075,999.48 $ 17,893,003.72 $ 23,838,490.25
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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VALORACIÓN 2: AGENCIAS INMOBILIARIAS
Este actor se encarga de administrar viviendas para venta o arrendamientos con el fin de obtener una
utilidad sobre la intermediación de este. Estas empresas pueden ser tanto propietarias del inmueble como
solamente administradoras del mismo, y su promoción se hace generalmente desde publicidad en internet,
revistas o avisos publicitarias. Dentro del programa de Semilleros de Propietarios, el perfil del arrendador
se asemeja al perfil de una agencia inmobiliaria, por lo que para estas no es necesario crear o generar una
nueva línea de negocio independiente a este. Además de esto, las agencias inmobiliarias no tendrían que
incurrir con costos de publicidad o mercadeo, sino que el gobierno se encargaría de la asignación de
viviendas de acuerdo con la demanda de este.
Otro punto importante permite entender que para las agencias inmobiliarias no es tan factible no tener la
facultad de escoger el perfil del arrendatario del inmueble, dado que las condiciones económicas del mismo
puede ser un factor determinante para la estabilidad del bien. Si bien, el Gobierno blinda económica y
legalmente al beneficiario durante los dos primeros años, luego de este no se hace responsable de las
condiciones en las cuales se entregue el inmueble.
VALORACIÓN 3: SECTOR PÚBLICO
Para esta última valoración del inmueble, la cual por ahora no esta contemplada por el Gobierno, se
propone la creación o restructuración de una entidad estatal cuya función contemple la compra,
administración y venta del inmueble durante el plazo estipulado de 2 años para el programa de Semilleros
de Propietarios y posterior, venta a un beneficiario del programa Mi Casa Ya.
Esta nueva modalidad tendría beneficios para el Gobierno, dado que se aseguraría de regular la oferta de
inmuebles, si bien podría ser no en un 100% sino compartida con otros agentes inmobiliarios. Otro factor
importante es que esta entidad estatal se apropiaría de la utilidad generada por la administración y venta
de los inmuebles la cual en cierta medida generaría una rentabilidad por bien.
Por otro lado, esta propuesta también tiene riesgos para el Gobierno dado que necesita de un fuerte
apalancamiento para la compra de los inmuebles iniciales, la cual no tendría exactitud de la demanda que
tenga el programa. Por otro lado, esta entidad deberá tener un perfil que le permita administrar los
inmuebles durante el periodo de arrendamiento, la cual implica un alto gasto administrativo y una
movilización de recursos y personal para cubrir todo este campo.
RESUMEN Y CONCLUSIONES
Para resumir este capítulo encargado de analizar la viabilidad financiera del programa Semillero de
Propietarios, es importante recordar que se utilizaron distintas premisas iniciales para la formulación
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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conceptual del programa, las cuales pueden ser variables de acuerdo con el tipo de inmueble, la ciudad,
zona, entre otras. Definir una utilidad o rentabilidad del programa para los distintos agentes es subjetiva
según la percepción y características de este, por lo que este ejercicio se realizó bajo un marco conceptual
pesimista, optimista y promedio.
La primera premisa encontrada en este ejercicio permite resaltar que para los distintos tres escenarios
(Pesimista, Optimista y Promedio) la rentabilidad esperada del programa es positiva. Lo anterior va atado
también con fac
VIABILIDAD Y ASPECTOS LEGALES
INTRODUCCIÓN
La estructura legal del programa de Semilleros de propietarios es fundamental para la sostenibilidad
jurídica del mismo, la cual es garantía para todos los actores dentro del proceso. Mediante el Decreto 2413
de 2018 se crea el programa, el cual, como propósito fundamental, definir y aplicar las operaciones de
arrendamiento y arrendamiento con opción de compra y su vinculación dentro del subsidio familiar en el
programa de Semillero de Propietarios (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2018)
El propósito de este capitulo es describir conceptualmente el marco jurídico del programa, luego se
mencionan los requisitos y aspectos jurídicos enmarcados dentro del Decreto 2413 de 2018. Luego de
esto, se describen los distintos agentes que intervienen en el programa y por último, se concluye la
viabilidad jurídica y aspectos legales finales
MARCO JURIDICO
• Decreto 2413 de 2018
“Por el cual se creó el Programa de arrendamiento con opción de compra – Semillero de Propietarios-”
• Ley 1955 de 2019 -PND 2018-2022
“Artículo 223: Restitución del subsidio y del inmueble objeto del subsidio de arrendamiento”
• Resolución 168 de 2019 de Min vivienda
“Por la cual se fijan condiciones para la ejecución de la fase inicial del Programa “Semillero de Propietarios”
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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• Circular 0011 de 2019
“Por la cual se invita a participar en la presentación de cotización en el marco de un estudio del mercado
relacionado con la necesidad de contratar una empresa de verificación documental en el programa de
arrendamiento y arrendamiento con opción de compra – Semillero de Propietarios-”
REQUISITOS Y ASPECTOS JURIDICOS
Todos los inmuebles deben postularse a través de una inmobiliaria, por lo que la solicitud de anticipo
deberá ser concertada entre la inmobiliaria y el dueño de la vivienda. El Gobierno subsidia entre el 45 % y
el 77 % del canon mensual. Adicional a esto las viviendas suscritas en el programa tendrán una garantía
o fianza que respaldará el canon, la cuota de administración y el pago de los servicios públicos. Otro punto
importante dentro del marco jurídico es que en caso de incumplimiento la aseguradora podrá tomar los
ahorros como contragarantía al no pago.
Respecto a la cobertura del canon de arrendamiento por parte del Gobierno, este girará directamente al
agente inmobiliario desde la fiducia encargada de la administración de este. Del contrato establecido se
respalda una póliza que respalda los recursos, en donde se programan un anticipo anual del subsidio al
canon.
AGENTES
• Hogar Beneficiario
Es aquel conformado por una o más personas que integren el mismo núcleo familiar, incluidos los
cónyuges y las uniones maritales de hecho incluidas las conformadas por parejas del mismo sexo, y/o el
grupo de personas unidas por vínculos de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad, primero
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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de afinidad y (mico civil y que, al cumplir con los requisitos de acceso, puede ser beneficiario del subsidio
familiar de vivienda de que trata el presente capítulo.
• Gestor Inmobiliario
Son aquellas personas jurídicas o patrimonios autónomos encargados de la suscripción de los contratos
de arrendamiento y de arrendamiento con opción de compra en calidad de arrendador, así como de
efectuar la administración de las unidades de vivienda, sean propietarios o no de las mismas. Su gestión
se enmarcará en lo resuelto en el presente capítulo para efectos del programa "Semillero de Propietarios",
y le serán aplicables en su integralidad las disposiciones de la Ley 820 de 2003 y demás normas que
regulen la actuación del arrendador de vivienda urbana.
• Sociedad Fiduciaria
Entendida como aquella que, en virtud de un contrato de fiducia mercantil, administra en calidad de vocera,
el Patrimonio Autónomo que se constituya con los recursos que transfiera FONVIVIENDA y los demás que
reciba de terceros para la ejecución del programa. En virtud de lo anterior, esta entidad podrá suscribir
contratos a nombre del patrimonio autónomo y efectuar los desembolsos de recursos necesarios para la
ejecución del programa
RESUMEN Y CONCLUSIONES
En resumen, el marco legal establecido en el Decreto 2413 de 2018 establece claramente el
funcionamiento del programa, define a cada uno de los agentes que participan, sus obligaciones, derechos
y deberes. Sin embargo, pese a que este describe claramente el funcionamiento conceptual de cada actor
dentro del esquema, existen poca claridad sobre las procesos de salida del contrato de arrendamiento, el
proceso de selección tanto de beneficiarios como de agentes inmobiliarios y por último, no se tiene claridad
sobre la definición del monto del canon de arrendamiento, y como debería variar según las condiciones
del inmueble y del beneficiario.
PROPUESTA DE VALOR
De acuerdo con los tres enfoques mencionados anteriormente, el programa Semilleros de Propietarios
presenta una estructura social enfocada en atender a un sector poblacional que tiene pocas posibilidades
de acceso a vivienda.
El programa presenta una estructura legal sólida, posee un decreto institucional que reglamenta todo el
proceso de inscripción, funcionamiento y garantías para cada uno de los agentes inmersos. El gobierno,
por otro lado, garantiza 452 millones de recursos para los próximos 6 años de funcionamiento, buscando
Viabilidad del programa Semillero de Propietarios:
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beneficiar a más de 200.000 familias colombianas a cumplir su anhelado de tener una vivienda propia. Sin
embargo, pese al gran respaldo gubernamental al programa, la estructura legal, basada en el Decreto
2413 de 2018 no presenta una estructura de riesgos balanceada para cada uno de los actores del sistema.
La normativa esta claramente enfocada en proteger al arrendador y generar pocos incentivos y seguridad
contractual al arrendatario, por eso la propuesta de valor de este proyecto busca generar una política
pública que defienda y busque el balance de riesgos, en donde:
1. El arrendatario tenga garantías de que primero, su vivienda va a tener un respaldo financiero ante
el desistimiento forzado o no del arrendador. Esto con el fin de que el propietario de la vivienda se
sienta respaldo y seguro de prestar su inmueble a una persona que no tiene en principio garantías
y segura de pago bancario.
2. El Gobierno garantice una metodología clara y justa entorno a la definición del valor del canon de
arrendamiento del inmueble. Pese a que se tiene un tope salarial del valor máximo mensual, no
se establece en que condiciones este precio es fijo o puede fluctuar de acuerdo con la localización,
capacidad de pago y potestad del arrendatario. Por otra parte, se da libertad al dueño de la vivienda
de establecer y acordar el precio y plan de pagos con el beneficiario, pero no se garantiza las
condiciones de cada uno.
3. La entidad financiera gubernamental, FONVIVIENDA, no establece en su marco institucional el
proceso de selección de beneficiarios al programa de manera clara y veraz. Una política inclusiva
debe tener una estructura que establezca claramente este proceso de selección y la definición de
los criterios de asignación de vivienda, que garantice una protección al arrendatario y mayor
seguridad al beneficiario.
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