Рождественский саммит ГУД 2015.Рынок недвижимости...

2

Модераторы: Эксперты:

Андрей Бриль, Гильдия Управляющих и Девелоперов

Михаил Хорьков, Уральская палата недвижимости

Виктор Ананьев«Атомстройкомплекс»

Владимир Боликов Администрация г. Екатеринбурга

Сергей Воробьев«Форум-групп»

Татьяна Лобова «Сбербанк»

Руслан Музафаров «ЛСР. Недвижимость Урал»

Вера Сецкая«GVA Sawyer»

3

За последние 20 лет:• Численность населения Екатеринбурга выросла на 184 тыс. человек (+14 %)

Демография – базовый фактор для рынка недвижимости

Реальный рост заработной платы – основа для роста рынков

4

5

Розничная торговля – оперативный индикатор состояния экономики

6

Промышленность – базовая отрасль для региона

7

Инвестиции – отражение настроений и возможностей бизнеса

8

Ставки по кредитам слишком высоки

• Средневзвешенная ставка в сентябре 2015 – 14,2 %.

• Для малого и среднего бизнеса - 15,5 %

По данным ЦБ РФ:

Рынок коммерческой недвижимости

9

2015 – нулевое поглощение на рынке

10

Рынок насытился и перешел к качественной конкуренции

11

Свободных площадей все больше

12

Рынок бизнес-центров насытился

13

Вакантные площади, 3 кв. 2015 %Класс А 18Класс В+ 5Класс В 20

Количество компаний сокращается Офисный фонд растет

Торговые центры медленно теряют арендаторов

14

Объем свободных площадей растет Товарооборот падает

На рынке складов нет избыточного предложения

15

Класс А, В+ вакантно 3,3 % Класс В вакантно 5,7 %

Число мест в гостиницах продолжает расти

16

Количество номеров - 5650 Число мест - 10472

2010 2012 2013 2014 01.12.2015 2015 (план)

8633 8946 927110282 10472 10472

Источник: Администрация г. Екатеринбурга

Ставки снижаются

17

Изменение : 2014 год 1-3 кв. 2015 годБизнес-центры (класс В) 11 % 8 %Торговые центры 0,3 % 10 %Склады (класс А, В+) 4 % 5 %

Рынок торговой недвижимости. Стрит-ритейл

18

Изменение за: 2014 год 1-3 кв. 2015 годСредняя цена продажи 4 % 5 %

Средняя арендная ставка 1 % 21 %

Окружные ТЦ потеряли больше других

19

Избыточное предложение на рынке бизнес-центров

20

Ставки аренды, включая НДС и операционные расходы

Руб./кв. м/мес.

Изменение, %за 2014 1-3 кв. 2015

Класс А 1210 0 17 %Класс В+ 920 6 % 18 %Класс В 830 11 % 8 %Класс С 580 4 % 19 %

Рынок не готов к поглощению новых объектов

21

РАСЧЕТ СОСТАВЛЯЮЩИХ СТАВКИ АРЕНДЫ (СА)ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Себестоимость строительства 1 кв.м общей площадиофисного центра А, В+ - 40 тыс. руб./кв.м

Величина операционных и коммунальных расходов, руб./кв.м/месяц 300

Коэффициент арендопригодных площадей 0,85

В формулах * обозначена средняя годовая величина тела кредита, на которую начисляются проценты за период гашения кредита

22

Действующая процентная ставка, годовых - 20 %

•Срок кредитования - 10 лет

85,0

30012

2,024125

40 *

85,0

300400667 месмруб //1608 2СА =

= =

•Срок кредитования - 5 лет

85,0

30012

2,0221210

40 *

85,0

300367334 месмруб //1178 2СА = = =

•Срок кредитования - 15 лет

85,0

30012

2,036,211215

40 *

85,0

300356222 месмруб //878 2

СА = = =

23

•Срок кредитования - 10 лет

85,0

30012

06,024125

40 *

85,0

300120667 месмруб //1279 2СА =

= =

•Срок кредитования - 5 лет

85,0

30012

06,0221210

40 *

85,0

300110334 месмруб //875 2СА = = =

•Срок кредитования - 15 лет

85,0

30012

06,036,211215

40 *

85,0

300107222 месмруб //740 2

СА = = =

24

Действующая процентная ставка, годовых - 6 %

1. Рынок насыщен.2. Инвестирование остановилось.3. В течение 2-х лет с рынка должно уйти текущее

предложение и образоваться дефицит.4. Два сценария развития:

4.1. Строим дешево, коряво, распродаемся и убегаем от клиента.

4.2. Переходим к созданию качественных форматов.Основной, определяющий выбор сценария фактор – макроэкономика.5. Работа над ошибками. Заходим в новые проекты,

исходя из 2-го сценария.Спешить с новыми проектами нельзя.

25

Выводы по рынку коммерческой недвижимости:

Рынок жилья

26

27

Для российского рынка жилья характерно:• Медленный рост цен с 2010 по 2014• Снижение продаж и цен с 2015 года

28

Ввод жилья за 15 лет вырос в 3 раза. В последние 5 лет этот показатель не растет.

29

Итог 2014-2015 гг:среднероссийский показатель.

30

Стратегический ориентир – обеспеченность 30 кв. м на 1 жителя.

• США – около 60

• Западная Европа – около 45

• Восточная Европа – около 30

Обеспеченность жильем растет медленнее жилого фонда

• Россия - 23,7 • Свердловская область – 24,4• Екатеринбург – 23,9

Обеспеченность на 1 жителя, кв. м:

31

Объем жилья в стадии строительства и предложение на рынке будут снижаться.

32

Большинство проектов находится на конечных стадиях строительства.

33

За 20 лет:• цены выросли в 43 раза в рублях,

в 3 раза в долларах• 3 кризиса и ажиотаж 2006 года

Можно ли проводить параллели между этими периодами?

34

• До 2007 года темпы роста цен обгоняли инфляцию• С 2007 цены в реальном выражении снижаются

35

Рынок жилья стал более доступным.

36

2008 2014

2016-2017 гг. Строить будут меньше. Будет ли падать доля первичного рынка жилья?

Итоги 10 лет: спрос сместился в пользу новостроек

37

2015: Продажи упали, но находятся заметно выше уровня 2009 года.

Что делать если спад на рынке продолжится?

38

«Горшочек не вари»

2015: Объем предложения на первичном рынке превышает годовой объем продаж.

39

Рынок ипотеки вернулся в 2012 год

40

Просроченная задолженность по ипотеке растет

Источник: АИЖК, по данным ЦБ РФ

Роль банков на рынке жилья продолжает расти

41

42

Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %

43

Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %

44

Рынок ипотеки в 2015 году в Свердловской области сократился на 41%

45

46

Структура себестоимости строительства

47

Себестоимость строительства

1. Цены на нефть2. Объемы поглощения и объемы незавершенного

строительства по основным сегментам рынка3. Работа финансовой системы

3.1. Денежная масса и ее динамика3.2. Объемы и условия кредитования3.3. Ставка рефинансирования

4. Демография

48

Основные параметры, которые необходимо учитывать при бизнес-планировании

49

НЕФТЬ

50

Источники финансирования девелоперских проектов

1. Собственные средства застройщика

2. Кредиты (проектное финансирование краткосрочные кредиты)

3. Средства дольщиков

4. Средства внешних инвесторов

1. Несоответствие сроков окупаемости проектов сроку, на который выдан кредит

2. Пункт кредитных договоров об одностороннем повышении банком ставок по кредиту

3. Отсутствие реальной реструктуризации кредитов при повышении ставки % в кризисных условиях

4. Оценка залогов

5. Использование поручительств и залогов собственников заемщика и всех связанных с ним компаний группы

6. Ставки кредитования, соответствующие уровням доходности венчурного финансирования

ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ КРЕДИТОВАНИЯ

51

ВЫВОДЫ:

1. Фактически доступные источники финансирования девелоперских проектов1.1. Средства дольщиков

1.2. Собственные средства (прибыль девелоперов)

2. Кредитование неоправданно повышает риски заемщиков и банков и делает неэффективной экономику проектов

3. При ухудшении экономической конъюнктуры девелоперы должны быть готовы к повышению процентных ставок по кредитам, к требованиям досрочного возврата кредитов и неготовности банков реструктурировать (удлинить) кредиты

52

53

ДЕМОГРАФИЯ

• Состав покупателей будет постепенно меняться• Старение населения неизбежно• Квартиры-студии перестанут быть хитом продаж

54

Рынок изменился.Быстрого восстановления не будет.

Готовимся к структурным изменениям и новому росту рынка не ранее чем

через 2-3 года.

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:

1. Изменение длины и формы цикла

2-3 года 12-14 лет2. Изменение горизонта планирования

3. Дно достигнуто, но «лежать на дне» будем еще 2 года.

4. Что поддержит рынок:4.1. Девальвация

4.2. Поддержка ипотеки (на первичном и вторичном рынке)

5. Профиль инвесторов и поставщики демпинга

6. Время покупать и арендовать

7. Новый запрос к консультантам

55

Спасибо!

Михаил Хорьков, Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости+7 (343) 367-67-61, 367-67-62www.upn.ru, www.index.estate analitic@upn.ru

56

Андрей Бриль, Полномочный представитель

ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области

+7 (343) 253-12-10http://www.gud-estate.ru/