КОТ - Новая Площадь

Перспективы проектов комплексногоосвоения территорий в России

Якубовский ЕвгенийЗаместитель генерального директораООО «Новая Площадь Девелопмент»

2

Содержание

История проектов развития территорий

Современный международный опыт

Предпосылки для реализации проектов комплексного освоения

территорий в РФ

Ограничения и сдерживающие факторы

Подход компании «Новая Площадь» к комплексному освоению

территорий, Case-study

3

I. История проектов развития территорий

4

История проектов развития территорий

Урбанизация – управляемый процесс

Упрощенное понимание – неуправляемая миграция сельского населения вгорода

Историческое понимание – процессы образования новых городов былистратегически продуманны и теоретически обоснованны

Греческая колонизация в VIII-V вв. до нашей эры

Колонизация пространства городамиСеть первых городов – четко управляемыймеханизм строительстваДревние Рим и Греция, Америка и РоссияОсновы черты колонизации:

− сбор информации о местоположении− подбор переселенцев− планирование местности− разбивка участков на лоты под

застройку

5

История проектов развития территорий

Рост промышленных центровСначала процесс развивался стихийноВпоследствии проекты промышленнойурбанизации продумывались и четкопланировалисьНаиболее яркие примеры – СССР всередине 20-го века и Китай наших дней

План и фактреконструкцииПарижасередина 19 века

Промзоны

Жилые районыРедевелопмент городской средыПлан Оссмана – крупнейший проектредевелопмента ПарижаРезультат: привлекательность, статус икапитализация города резкоувеличилась и принесла доход частныминвесторамЗа ним последовали аналогичныепроекты в других европейских городах.

6

II. Современный международный опыт

7

Современные формы урбанизацииНовое городское планирование

Строительство городов-спутников вокругкрупнейших мегаполисов (наиболееизвестный проект - План Аберкромби поперестройке Лондонской агломерации)

Субурбанизация

Особые формы урбанизации

Строительство бизнес-, промышленных-, и логистических парков

Развитие «технополисов» и «городовнауки»

План АберкробмиБольшой Лондон

Деловые парки вокруг Токио(2007)

Сеть технополисови научных парков

Европе

8

Современные формы урбанизации

Новые проекты Дубаи

Появление мега проектов

Тренд последнего десятилетия -увеличение размеров проектовкомплексного развития территорийдо нескольких тысяч гектаров

Leidsche Rijn Нидерланды 2500 Га

Stapleton США 1902 Га

El Florido Park Мексика 2000 Га

Дубаи ОАЭ

1 city 9 towns Китай 32400 Га

TEDA Китай 35000 Га

Suzhou Китай 7000 Га

Новые проекты Дубаи

9

Примеры мега-проектов

China-Singapore Suzhou Industrial Park

Китай - 1994 год

7 000 га

10

Примеры мега-проектов

Stapleton

США, штата Колорадо - 1995 год

1 902 га

11

Примеры мега-проектов

Leidsche Rijn

Нидерланды – 2005 год

2 500 га

12

Примеры мега-проектов

One City nine Towns

9 городов вокруг Шанхая - 1995 год

32 400 га

13

III. Предпосылки для реализации проектов

комплексного освоения территорий в РФ

14

Российский рынок недвижимости

Источник: Госкомстат. Dailystroy

За последние 7 лет цены продажижилья в среднем по стране выросли в8,5 раз

За аналогичный период показательежегодного объема строительствавырос на 83%

В 2006 г. размер прямых инвестиций вРФ составил 31 млрд. долл. США(рост в 2.5 раза по сравнению с 2005) Основными отраслями экономики, кудабыли направлены эти средства, сталинефтегазовый сектор и строительныйрынок

15

Российский рынок недвижимости

ВосточнаяЕвропы Россия

Обеспеченность жильем (м²/чел.) 30 - 45 20.5

Обеспеченность офисами (м²/1000 чел.) > 1500 < 100

Обеспеченность торговыми площадями (м²/ 1000 чел.) > 500 < 100

Потенциал для дальнейшего роста рынка

Изношенность, необходимость масштабной замены первых серийдомостроения

Рост доходов, развитие институтов кредитования

Недостаточная обеспеченность всеми видами недвижимости

Источник: Госкомстат, Jones Lang LaSalle

16

Комплексное освоение территории

Урбанизация территорий (реализация крупномасштабных проектовкомплексного развития ) - единственный способ устранениявышеуказанных диспропорций .

Крупномасштабные проекты, разработанные «с чистого листа», позволяютснизить себестоимость строительства и избежать перегруженностикоммунальных систем, решить проблему перенаселенности итранспортного сообщения, создать эффективные условия для жизни иработы.

Важность проектов урбанизации уже нашла отражение в государственнойполитике РФ.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданамРоссии» отдает приоритет реализации проектам с общей площадьюзастройки более 1 млн. м².

17

IV. Ограничения и сдерживающие факторы

18

Ограничения и сдерживающие факторы

Развитие урбанизации в России идет с существенным отставанием отмировых трендов

Основная проблема увеличивающегося отставания настоящего от образабудущего остро проявляется в трех взаимодействующих плоскостях:

− кризис генерального планирования

− инфраструктурный кризис

− финансовые ограничения возможностей городов

Общество и муниципалитеты не могут самостоятельно найти решениепроблемы

Бизнес в виду отсутствия механизмов взаимодействия с муниципальнойвластью не способен участвовать в решении вышеуказанных проблем

19

Ограничения и сдерживающие факторыКризис стратегического и генерального планированияотсутствие документов стратегического и территориального планирования, дефицит профессиональных организаций в этой сферекадровый состав организаций сформирован в иной исторический период, стратегией занимается архитектор, без учета социально-экономическогообоснования

Кризис городской инфраструктурыдлительный период недофинансирования и недооцененное ранее увеличениенагрузки на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуруотсутствием должного понимания того, как должна быть устроена городскаясреда в будущем

Отсутствие системы привлечения инвестицийбюджетная недостаточностьотсутствие эффективных механизмов привлечения частных инвесторов кразработке стратегий развития и генеральных планов городов

20

V. Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий

21

Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий

Компания «Новая Площадь Девелопмент» на основе изучения мировогоопыта и собственной научно-исследовательской деятельности в областиградостроительства сформировала комплекс мер, который позволитбизнесу, частным и институциональным инвесторам объединить усилиядля совместной реализации проектов развития территорий:

− Мобилизационный подход (пропаганда ускоренного преобразованиягородской среды на основе механизма ЧГП, привлечение лучшихмировых специалистов, создание и пропаганда пилотных проектов)

− Организационный подход (разработка правовой базы, созданиекорпораций развития городов, актуализация планировочных решенийна основе экономических стратегий развития)

− Финансовый подход (создание фондов развития городов и территорий)

Данный комплекс мер в виде Федеральной Инициативы «Новая городскаясреда России – путь в будущее» совместно с организацией ОПОРАРОССИИ был предложен к реализации на уровне Президента РФ

22

Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий

«Новая Площадь» разработала и активно применяет на практикетехнологию управляемой урбанизации, основанную на:

− Предварительном проведении стратегического макроэкономическогоанализа региона, определении точек роста

− Проведении анализа международной практики реализации проектов сосхожей идеей

− Осуществлении всестороннего анализа конкурентной среды, рынков ипотенциальных рисков проекта

Уникальный для страны подход был услышан и поддержан рядомкрупнейших землевладельцев и муниципальных образований (подуправлением Компании находится более 7 тыс. гектар в различныхрегионах России)

23

Case study: «АгроСити»

24

Case study: «АгроСити»

Описание участка

Местоположение: Шаховскойрайон Московской области

Площадь проектируемойтерритории: 2500 га

Количество участков – более 30

Участки разрознены

Назначение: земли с/х

Участки свободны от застройки

Окружение - с/х угодья, складская, рекреационная и жилая застройкаэконом класса

25

Case study: «АгроСити»Разработка концепции проекта

• Формированиеконцепциипроекта• Анализконкуренции длякаждойфункциональнойзоны• Определениестратегиидевелопмента• Мастер-плантерритории

Анализ земельногоучасткаАнализмакроэкономикирегионаКластерный анализрегиональнойэкономики, выборцелевых кластеровАнализ развитиядевелоперскойактивностиМаркетинговыйанализ сегментоврынканедвижимости

• Формированиеосновной бизнес-идеи проекта• Определениеосновныхфункциональныхэлементов• Анализ мировогоопыта реализациикрупных проектовсо схожей идеей•Анализроссийскойпрактикиреализациисхожих проектов

Этап IIIЭтап IIЭтап I

26

Case study: «АгроСити»

Схема развития транспортно -логистических узлов

На основе макроэкономического анализабыли определены основные точки ростарайона – сельхоз производство ипереработка, логистика, экологическийтуризм

Привлечение специализированныхмаркетинговых агентств позволило выбратьперспективные направления развитиясельскохозяйственного кластера в масштабеЦФО

В результате глубинного интервьюированияосновных игроков рынка производства ипереработки с/х продукции, логистическихоператоров были определены потребностирынка в специализированных форматахнедвижимости Схема развития c/х

промышленных округов

27

Case study: «АгроСити»Анализ международного опытаБыло проанализировано более 10 проектовкомплексного развития территории в составкоторых входят агропромышленные парки вАзии, США, Европе и Америке

Проанализированы предпосылкиреализации проектов и определеныфакторы, влияющие на успех проектов

Определен состав функциональных зон: зоны с/х назначения, перерабатывающийформат, логистические мультимодальнныецентры, склады оптовой торговли и с/хярмарки, офисно - деловые центры, «академические» и жилые зоны

28

Case study: «АгроСити»Бизнес-идея проектаКомплексное освоение территории.

Центральным элементом концепции являетсяАгропромышленный Парк, по своей значимостиопределяющий девелоперскую и социально -экономическую стратегию развития западныхрайонов МО

Сочетание различных функциональных зон, входящих в состав проекта, создающее мощныйсинергетический эффект

Логическая взаимосвязь всех функциональныхзон Агропромпарка позволяет продукции пройтиполный цикл от производства до конечногопотребителя / перераспределения в пределахразвиваемой территории

29

Концептуальная схема размещения функциональных зон ПроектаЛогистика & процессинг• 538 гектар• 1,6 млн. кв.м.С/х производство• 960 гектарЖилая застройка• 240 гектар• 0,30 млн. кв.м.Рекреация & туристическая• 540 гектар• 0,55 млн. кв.м.Специализированныеформаты• «Авиа деревня» 118 га• Научно-образовательнаязона 54 га

Case study: «АгроСити»

30

Case study: «АгроСити»

Участок «ДО»

31

Case study: «АгроСити»

Участок «ПОСЛЕ» (3D визуализация)

32

Текущее состояние проекта и выполненные работыпо проекту

Сформирована команда проекта: «Новая Площадь Девелопмент», «ИАМ», Step_by_Step, AS&P GmbH, WGF Objekt, РосАгроЛизинг

Разработана концепция проекта: мастер-план всей территории и отдельныхфункциональных зон, сценарии девелопмента территории, бизнес-план, юридическая и финансовая схема проекта

Проект получил одобрение в Администрации Шаховского района МО

Определены первые 3 пилотные проекта (432 га, 1,5 млн.кв.м.)

В настоящее время:

Разрабатывается градостроительная документация на всю территорию(генплан района) и проекты планировки на 3 пилотных проекта

Ведется работа по привлечению инвесторов. Крупнейшая российскаялизинговая компания – РосАгроЛизинг намерена предоставлять лизинговыеуслуги и услуги по кредитованию резидентам Парка

33

Эффект от реализации проекта

Для региона:Создание условий для эффективного сотрудничества малых фермерских

хозяйств, средних предприятий и гигантов FMCG-сектораИмпортозамещение продукцииФормирование благоприятной среды для привлечения инвестиций в

районУвеличение налоговых поступлений в местный и региональный бюджетыСоздание рабочих мест, сокращение маятниковой миграции населения и

возникновение притока населения за счет мигрантов из соседних областей

Для собственника земельного участка:Повышение капитализации земельного актива в 20 раз

34

Эффект от реализации проекта

35

Благодарим за внимание

Компания «Новая Площадь Девелопмент»

105005, г. Москва

ул. Бауманская, д.58/25, стр. 2

Тел.: +7 (495) 790 77 07

Факс: +7 (495) 790 77 08

www.newsquare.ru