Межотраслевые объединения как

инструмент взаимодействия при

разработке эффективных бизнес-решений

Репин М.А., САКР РГР Зыкова А.И., САКР РГР

Решения и рекомендации

Стандарты

Методические рекомендации

Аналитические исследования рынка недвижимости

Коллективные экспертные исследования рынка недвижимости

Решение многих других важных задач

Совет экспертов:

2009 г. – первое заседание рабочей группы на базе Комитета по оценке и аналитике НП «Омский союз риэлторов». Проведено 3 заседания. Состав группы 5 человек.

2010 г. – проведено 4 заседания. Состав увеличен до 9 человек.

2011 г. – проведено 3 заседания. Состав увеличен до 12 человек.

2012 г. - рабочая группа получила статус Сибирской Сертификационной комиссии при НП РГУД. Проведено 4 заседания. Состав группы – 14 человек.

2013 г. – рабочая группа переименована в Омский межотраслевой совет экспертов рынка недвижимости. Проведено 4 заседания. Состав группы – 16 человек

2014 г. – Проведено 4 заседания. Состав увеличен до 18 человек.

История создания

Состав совета

Оценщики Аналитики Риэлторы Брокеры Строители Девелоперы Маркетологи Управляющие

недвижимостью Преподаватели

профильных вузов

Представители: НП РГР НП РГУД НП ОСР СРО ПРОО ООО РОО СРО Первая гильдия

строителей ИСИ СибАДИ МФПУ «Синергия» ОГИС

Целями работы эксперты рынка недвижимости определяют для себя создание качественной прозрачной структуры рынка, создание актуальных и необходимых для работы профессиональных участников материалов.

Задачи совета:1. Создание и внедрение единой системы  типизации и классификации объектов недвижимости. Присвоение качественного статуса объектам. 2. Анализ экономического потенциала и ценовое зонирование территорий. Развитие геоинформационных систем.3. Анализ рынка недвижимости.  Рецензирование аналитических материалов.4. Проведение исследований на рынке недвижимости.

Цели и задачи

2009 г. – первое заседание рабочей группы. Обсуждение плана работ, выбор

группы экспертов, определение статуса рабочей группы.

2010 г. – создание системы классификации многоквартирных жилых домов

вторичного рынка, глоссария терминов, утверждение формы предоставления

аналитических данных по рынку жилой недвижимости в соответствии со

стандартами НП РГР

2011 г. – разработка ценового зонирования территории города, проведение

исследования рынка недвижимости.

2012 г. – сертификация бизнес-центров г.Омска по версии НП РГУД,

классификация многоквартирных жилых домов первичного рынка, проведение

исследования рынка недвижимости, аналитика рынка коммерческой

недвижимости.

2013 г. – разработка единой типизации объектов недвижимости, аналитика рынка

индивидуального жилья, проведение ежегодного исследования рынка

недвижимости.

2014 г. – реклассификация бизнес центров города, совершенствование системы

ценового зонирования.

Этапы деятельности ОМСЭРН

Мероприятия с участием ОМСЭРН

Ежегодно

Западно-сибирский форум по недвижимости

Рождественский саммит НП РГУД

Форумы и конгрессы НП РГР

Выставка «Стройиндустрия Сибири»

Обучающие мероприятия НП ОСР

И т.д.

ОМСЭРН для экспертов:

• Площадка для получения передовой, актуальной информации как для личного роста, так и для продвижения бизнеса, получение прямых бизнес-продуктов: аналитика, исследование, зонирование и т.д.;

• Каждый эксперт вовлечен в работу, которая позволяет повысить свой профессиональный уровень, компетенцию, имеет возможность поработать в инновационных процессах;

• Площадка позволяет активно взаимодействовать с другими регионами: имеется возможность прямого выхода экспертов для получения опыта коллег по всей России и за пределами ее.

• Деятельность совета поддерживается ведущими профильными СМИ, крупными профессиональными объединениями на рынке недвижимости. Для эксперта имеется возможность установления прямых контактов на высоком уровне.

9

Результаты совместной деятельности

Качественная аналитика по единым стандартам

Легитимизация аналитики. Рекомендация к использованию соответствующим подразделениям банков

Практика применения качественной информации, аналитики, объектов, оферт и пр. в работе.

2. Типизация, классификация объектов недвижимости

Деятельность ОМСЭРН

10

3. Ценовое зонирование

4. Исследование рынка недвижимости

1.Формирование качественных баз данных. Согласование информации

 Сегментация недвижимости с присвоением качественного статуса каждому

объекту по единой системе на основе:

221-ФЗ «О кадастре недвижимости»

Приказ № 540 «Классификатор ВРИ земельных участков"

Практического опыта типизации и классификации

Происхождение

Категория

Вид

Тип

Класс

2. Система типизации и классификации ОН

 1.ПРОИСХОЖДЕНИЕ. Первоначальное разделение объектов, подлежащих

кадастровому учету и являющихся объектами недвижимости, согласно

происхождению: естественные природные объекты (земельные участки) и все,

что создано руками человека – техногенные объекты (здания/строения,

помещения и сооружения).

Объекты ГКН

Земельные участки

Объекты капитального строительства

Объекты недвижимости согласно ГКН

 

2. Разделение по категориям согласно законодательству/ Материальный состав

Объекты ГКН

Земельные участки

Категория 1-7

Объекты капитального строительства

Имущественные комплексы

Здания/строения

Сооружения

Помещения

II. Категории объектов недвижимости

 

3. ВИД (НАПРАВЛЕНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ). Отраслевая принадлежность объектов с выделением торговых, административных, промышленных объектов и сооружений по отраслевой принадлежности:

Здания/строения

ВИ1. Объекты многоквартирной жилой застройки

ВИ2. Объекты индивидуального

жилищного строительства

ВИ3. Гаражи и автостоянки ВИ4. Дачи

ВИ5. Объекты торговли и

общественного питания

ВИ6. Гостиницы

ВИ7. Объекты административно-

офисного назначения

ВИ8. Объекты здравоохранения и

рекреации

ВИ9. Объекты производственного и

складского назначения

ВИ15. Объекты сельскохозяйственного

использования

ВИ17. Объекты образования, культуры и

религии

III. Виды объектов недвижимости

 4. ТИП. Разделение, выраженное в архитектурных, конструктивных, планировочных решениях.

ВИ2 Объекты индивидуальной жилой

застройки

1. Дом

2. Котте

дж

3. Таунх

аус4.

Иное

Здания/строенияВИ1 Объекты

многоквартирной жилой застройки

1.Квартира

2.Комната

3.Апартаменты

IV. Типы объектов недвижимости

Классификация многоэтажных жилых домов в г. Омске:• элита• бизнес• комфорт• эконом

116 966

68 324

49 497

46 162

49 099

Классификация бизнес-центров в г. Омске:• Класс А• Класс В+• Класс В• Класс С

V. Классы объектов недвижимости

№ п/п Название Адрес Класс

20151 ТК «Festival City» КАО, ул.70 лет Октября, 19 А

2 БЦ "На Декабристов" ЦАО, Декабристов, 45 В

3 ОЦ "На Думской" ЦАО, ул. Думская, 7 В

4 ТОК "Герцен-Plaza" ЦАО, ул. Герцена, 34 В

5 БЦ "Олимп" ЦАО, ул. Кемеровская, 15 В

6 ОЦ "Эра" ЦАО, ул.Фрунзе, 40б В

7 БЦ "Гостиный двор" ЦАО, пр.К.Маркса, 32 В

8 ТОК "Метромолл" КАО, ул. 70 лет Октября, 24 В

9 ТОК "Флагман" ЦАО, ул. Гецена, 18/ Фрунзе, 80 В

10 МФК "Миллениум" ЦАО, ул.Фрунзе, 1/4 В

11 ДЦ "Филипп" ЦАО, ул. Ленина, 22 В

12 Оцисный центр "Эра" ЦАО, ул.24 Линия, 59 С

13 Оцисный центр "Эра" ЦАО, ул. Фрунзе, 40а С

14 БЦ "Большевичка" ОАО, ул.5-я Линия, 157а/Потанина, 87 С

15 ТВЦ "Каскад" ЦАО, пр.К.Маркса, 24 С

16 ТРК "Континент" КАО, ул.70 лет Октября, 25/1 С

17 Офисный центр ЦАО, Больничный переулок, 6 С

18 Офисный центр ЦАО, ул. Жукова, 21 C

Результаты классификации бизнес-центров г.Омска

№ п/п Название Адрес Класс 2015

19 Офисный центр ЦАО, ул. Щербанева, 25 С

20 ОЦ "ОмскПроект" ЦАО, ул. Фрунзе, 54 С

21 БЦ "На 27-ой Северной" ЦАО, ул. 27-я Северная, 48 С

22 БЦ "Золотая миля" ЦАО, ул. Маршала Жукова, 72/1 C

23 ТОЦ "Пятый криталл" КАО, пр-кт Комарова 11 к1 С

24 Офисный центр ЦАО, ул. Щербанева, 35 С

25 ОЦ "Химик" САО, проспект Королева, 3 С

26 ТОК "Русшина" ЦАО, ул. 10 лет Октября, 166 С

27 ОЦ "Сибирь" ЦАО, ул. Орджоникидзе, 48 С

28 БЦ "Новый дом" ЦАО, проспект Карла Маркса, 41/1 С

29 ОЦ "На Тарской" ЦАО, ул. Тарская, 13а C

30 БЦ "На Маяковского" ОАО, ул. Маяковского, 81 С

31 Офисный центр ЦАО, ул. Жукова, 25 С

32 ОЦ "На Пушкина" ЦАО, ул. Пушкина, 67 С

33 БЦ "Сатурн" ЦАО, проспект Карла Маркса, 41 С

34 БЦ "Аристократ" ЦАО, ул. Фрунзе, 40 С

35 БЦ "Нефтехим" САО, ул. Нефтезаводская, 14 C

18

Современное состояние рынка недвижимости России

Большинство населенных пунктов России живет в условиях неразвитого рынка недвижимости и

отсутствия информационного обеспечения деятельности профессиональных участников рынка

Ситуация на рынке недвижимости

21

Недостаточность рыночной информации

Качество рыночной информации

РЕШЕНИЕ ЭТИХ ПРОБЛЕМ ТРЕБУЕТ ОБЪЕДИНЕНИЯ ВСЕХ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ:

Оценщиков; Банков; Риэлторов; Брокеров; Аналитиков; Девелоперов и т.д.

Недостаточность рыночной информации

Ограниченность представленной информвации

Рынок жилой недвижимости

Динамика изменения цены на жилье в г.Омске

Рынок жилой недвижимости

Динамика изменения цены на первичном рынке г.Омска

Динамика изменения цены на вторичном рынке г.Омска

Рынок жилой недвижимости

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м торговой недвижимости Streer Retail в г. Омске в 2014 гг.,

руб./кв. м

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика арендной ставки торговой недвижимости Street Retail в г. Омске

в 2014 гг., руб./кв. м

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м Street Retail в г. Омске в 2014 г., руб./кв. м

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м торговой недвижимости в г. Омске в 2014 гг., руб./кв. м

Динамика арендных ставок Street Retail в г. Омске в 2014 гг., руб./кв. м

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м торговой недвижимости в г. Омске в 2014 гг., руб./кв. м

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м. офисной недвижимости в г.Омске в 2014 г., руб./кв. м

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика средневзвешенных арендных ставок офисной недвижимости по округам, руб./кв. м

Производственно-складская недвижимость

Динамика средневзвешенной цены предложения 1 кв. м. по округам, руб./кв. м

Производственно-складская недвижимость

Динамика средневзвешенных арендных ставок по округам, руб./кв. м

приводит нас к необходимости комплексного наблюдения за рынком

недвижимости на всей территории города, т.е. в каждой локальной ценовой

зоне.

Системный подход в анализе

Историческое деление на административные

округа (5 шт.)

Выделение ценовых зон (36 шт.)

Кадастровые кварталы (1485 шт.)

Совершенствование ценового зонирования

37

Ценовое зонирование

Нормативно-градостроительноеделение:

1. Населенный пункт

2. Административный округ

3. Район (КТОС)

4. Зоны ПЗЗ (Кадастровые кварталы)

5. Земельный участок

Зоны перспективного землепользования и застройки – 2 150 шт.

Совершенствование ценового зонирования

1. Определены эталонные УПС (для наиболее типичного участка).2. Разработаны 4 категории ценности зон, определены их ценовые диапазоны.3. 2150 зон ПЗЗ распределены по 4 категориям ценности.4. Проведено сопоставление с наиболее развитым рынком – квартирами.5. Цветовая гамма нанесена на интерактивную карты ГИС6. Вынесены основные ценовые показатели по зонам ценности.7. Получены аналитические данные с распределением на зоны ценности.

Совершенствование ценового зонирования

Группы зон г.Омск Элита Бизнес Комфорт Экономг.Омск 49 971 120 263 69 572 50 085 46 413

Высокой ценности 72 524 149 813 74 256 65 109 62 898

Повышенной ценности 55 282 85 827 67 546 55 794 50 223

Средней ценности 46 730 - 65 107 48 550 44 780

Низкой ценности 39 341 - - 40 099 39 099

40

Происхождение

Категория

Вид

Тип

Класс

Населенный пункт

Административный округМуниципальный район (КТОС)Градостроительная зона

Земельный участок

Типизация и классификация Ценовое зонирование

Точность исследуемой информации

41

Аналитические отчеты

Рынок новостроек

Рынок жилой недвижимости

Совет экспертов:

www.areall.ru

Экспертно-аналитическое исследование рынка недвижимости

Данные об эксперте представлены формой:

Для каждого вопроса предусмотрен пример со справочной информацией:

Экспертно-аналитическое исследование рынка недвижимости

45

Результаты исследований

СПРАВОЧНИКинформационных

материалов по экономике

недвижимости

Сборник индексов корректировок и ставок рынка недвижимости

Q IV, 2013

План ОМСЭРН

1. Проведение заседаний совета – Ежеквартально

2. Мониторинг рынка недвижимости. Рецензирование

аналитических материалов – Ежемесячно

3.Классификация (присвоение звездности) гостиницам г.Омска. 

4.Разработка и внедрение специализированного

аналитического мониторинга арендных ставок в офисных

и торговых центрах

План работ ОМСЭРН

Рынок жилой недвижимости

Специализированные продукты

5. Разработка и внедрение профессиональных инструментов

на основе ценового зонирования г.Омска.

6.Внедрение базы реальных объектов с публикацией

на портале Areall

7.Он-лайн исследование рынка недвижимости

8.Классификация индивидуального жилья

План работ ОМСЭРН

Сборник индексов корректировок и

ставок рынка недвижимости

Спасибо за внимание!

Репин М.А.Зыкова А.И.

конт.тел.8(3812)311810E-mail: mail@omeks.ru

Skype: repinomeks