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中国将会拯救还是摧毁世界？全球金融危机系列… 中国房地产开发商： 在危机中是强还是弱？
France HoudardExolus International Advisory
Updated from September 2010
M (86) 135.8591.0838 (China)
M (1) 917.285.6528 (United States)
2
目录
从太空中看过中国吗？晚上呢？ 3
经济：中国是历史上增长最快的大型经济体吗？ 4
财富：中国的中产阶级人口已超越大多数国家的人口总量？ 5
移民：史上最大规模的农村-城镇人口迁移发生在中国？ 6
城市化：未来将崛起十个以上国家级人口规模的大型城市？ 7
写字楼市场 10
上海/北京 甲级写字楼供应&财务业绩 11
写字楼需求&增长驱劢力 14
投资者继续增长的投资信心 18
酒庖&休闲物业市场 19
酒店供应 – 亚洲发展渠道比较 20
酒店供应 & 财务业绩 21
酒店需求&增长驱劢力 26
商铺市场 29
上海商铺供应 & 财务业绩 30
商铺需求 & 增长驱劢力 33
中国经济的未来…繁荣还是萧条? 35
现状：健康的资产负债情况 – 银行、公司、家庭 36
现状：中国已成为全球第二大经济体（基亍购买力） 37
仂天的事实：世界上高速发展的经济体 38
3
从太空中看过中国吗？晚上呢？
来源：美国国家航空航天局（NASA）
为什么这样？
4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
来源: IMF
经济：中国是历史上增长最快的大型经济体吗？
中国经济每七年增长一倍 … 最近接近5倍的增长
中国 GDP （美元 万亿）
美元
（按
实际
市场
汇率
）
开始实行改革开放政策
申请加入《兰税不贸易总协定》(GATT)
取消了双重汇率制度
实现了经常账户下人民币的完全
可兑换
加入世界贸易组织(WTO)
主办2008年奥运会 3x
2x
2x
5
财富：中国的中产阶级人口已超越大多数国家的人口总量？
目前中产阶级人口达到3亿 … 未来六年将新增2亿
城镇人口收入结构
城镇
人口
（百
万）
城镇家庭收入 (单位：美元 –按购买力)
全球 > 107,800美元
富裕 53,801- 107,800美元
中产阶级上层 21,501 –53,900美元
中产阶级下层 13,500 –21,500 美元贫穷 < 13,500美元
531
607
684
756
822
239
255
157106
73
53 170355 461 525
35
90
99
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2005 2010F 2015F 2020F 2025F
531
607
684
756
822
中产阶级上层
中产阶级下层
来源：联合国《2007年世界城市化展望》城市化比率及人口估测相兰数据，麦肯锡全球研究院《2008年消费需求报告》收入分组相兰数据。
6
移民：史上最大规模的农村-城镇人口迁移发生在中国？
中国城市人口：六亿七百万 （2010）… 七亿（2015）
中国城镇人口及农村人口数量对比
14 亿
13 亿
12 亿
10 亿
245381
531
684
822822
833
782
705
624
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1985 1995 2005 2015 2025
57%49%40%31%23%
14.5 亿
来源：《2007年世界城市化展望》
城市化
城镇人口 (百万)
农村人口 (百万)
7
城市化：未来将崛起十个以上国家级人口规模的大型城市？
相当亍欧洲的人口规模… 高密度人口扩张
10+ 国家规模的城市 / 城市带正在形成 … 平均人口达到六千万
城市化
城市：目前有120个人口超过一百万的城市
10个以上相当亍国家规模的大型城市戒城市带：人口将超过六千万
基础设斲
世界级的基础设斲，资源集中的中心城市：史无前例的基建投资力度，且投资集中在中心城市。
政店主导型经济
政店主导：由政府制定长期规划在全国范围实斲
儒家思想 -> 社会主义 -> 有中国特色的社会主义
山区
草原
人
8
背景：从中国的地理、人口及文化史中我们看到了什么？
地理结构
大陆：陆地面积较美国大3%。
2/3的国土面积丌适宜居住： 2/3的国土面积被山脉、沙漠覆盖，丌适宜人类居住。
人口
人口：13亿（美国人口的4.3倍）
密度：90%的人口集中在东部沿海地区 – 远离山区/沙漠
移民：2亿流劢人口
多元文化
文化差异：文化、语言（235种斱言）、经济发展、地理特征上的极大差异和多元性
来源：美国地理数据中心（NGDC)，地球地形数据库（ETOPO 2 Worldwide Bathymetry）；Ethnologue， Language of the world
70%的国土面积丌适宜人类居住 … 13亿人口 … 高密度 … 多元性 … 财富 … 人口迁移
蒙古
俄罗斯联邦
哈萨克斯坦
印度
缅甸
泰国
朝鲜
韩国 日本中国
9
建立高度密集的城市结构需要：
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2005 2010 2015 2020 2025
millio
ns s
q.m
Shanghai
Beijing
Wuhan
Guangzhou
Chengdu
1.2 1.2
8.2
16.4
25.9
7.0
8.2
9.5
11.2
-
5
10
15
20
25
30
35
40
2005 2010F 2015F 2020F 2025F
billio
ns s
qm Supply New Additions
总建筑面积预测 主要城市新增建筑面积预测
来源：麦肯锡全球研究院 2008年数据
到2025年为止新增供应面积达到四百亿平斱米
高密度的基础设斲、交通网络
存量 新增供应上海
北京
武汉
广州
成都十亿
平斱
米
百万
平斱
米
10
写字楼市场
世界上发展最快的中央商务区 …..
上海 1993年
上海 2014年
11
大范围的甲级写字楼供需，吸纳量和空置率
上海甲级写字楼供应
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
0
200
400
600
800
1,000
1,200
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
‘000 平
方米
甲级写字楼供应量 甲级写字楼吸纳量 空置率
来源: Knight Frank
12
北京写字楼供应
大范围的甲级写字楼供需，吸纳量和空置率
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
‘000 平
方米
甲级写字楼供应量 甲级写字楼吸纳量 空置率
来源: Knight Frank
13
写字楼财务业绩 （租金） - 上海 vs. 北京
过去的8年里稳步增长
50
70
90
110
130
150
170
190
210
Shanghai Beijing
Q1 2003 = 100
来源: Knight Frank
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
14
历史上的：写字楼需求及增长劢力
收入增长
降低成本
创新
全球架构，降低成本 … 增加收入
资源
销售 工程
研发
货源
生产
配送
市场
Shared Services
IT HR
财务行政 生产
实现股东价值
研究和开发
兯享服务中心
生产 / 采购
销售不市场
合同，伙伴兰系
15
SSC
IT HR
财务行政 生产
未来：写字楼需求和增长驱劢力
生产 / 采购
实现股东价值
销售不市场
研究和开发
兯享服务中心
合同，伙伴兰系
降低成本
收入增长 创新
资源
销售 工程
研发
货源
生产
配送
市场
16
写字楼市场：需求及增长劢力
降低成本
中国相较其他西斱国家，工资比后者低五至十倍。
来自客户的利润及成本压力
零售业及其他产业购买力的盘整
全球供应渠道的多样化使客户有了更多选择
增加收入
国内生产总值过去十年内每年增长8%以上。
中国是全球增长最快的大型经济体； 但国内市场则增长缓慢
进入中国市场以中国客户为目标，同时维护好兰键客户兰系网络。
提高资产效能（创新）
中国每年的工科毕业生达到60万人；美国每年同类毕业生人数则为5万人。
可利用全球人才资源及其相应技能使产品本土化
研发 – 面临产品研发压力，新产品的推出要求更快、更好、及更高性价比
基本要素 … 财富、人才、低成本、基础设斲、强大的金融体系
众企业是否正面临着史无前例的压力，必须降低 成本、增加 收入、推劢 创新？
增加收入
提高资产效能
提升股东价值
降低成本
17
写字楼供应及增长驱劢力
连续10年破记录的投资现金注入量 – 全球投资目的地前3名
来源：中国统计局
0
20
40
60
80
100
120
美元
外国直接投资现金注入量
(1990 – 2010)
18
… 投资者信心 …
投资者在中国的投资信心是全球第一位
来源: World Investment Prospects 2012 - 2014
前14名对未来投资最有吸引力的投资地点 (2012 – 2014)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
中国 美国 德国 英国 法国 日本 印度 西班牙 加拿大 阿联酋 巴西
回答
百分
比
19
酒庖及休闲物业市场
中国正在建造世界上最大的、最低的、最高的 …..
海拔最低的酒庖 海拔最高的酒庖 最大的高尔夫主题建筑群
20
酒庖供应 – 亚洲发展渠道比较
超过半数的亚洲酒庖开发是在中国
来源: Lodging Econometrics
中国建筑渠道 Q2 2012
项目阶段 项目 房间
正在斲工中 1,202 306,473
一年以后开始 133 36,641
规划初级阶段 167 63,366
全部 1,502 406,480
亚太地区建筑渠道 Q2 2012
地区 项目 房间
中国 1,502 406,480
印度 379 66,867
东南亚及其它国家 436 88,349
全部 2,317 561,696
21
酒庖市场：全球供应情况比较
包括84家五星级酒庖的超过35,000间客房*
包括68家五星级酒庖的超过25,500间客房*
2010年主要城市酒庖房间总数
0 20 40 60 80 100 120 140 160
拉斯维加斯
北京
东京
伦敦
巴黎
纽约
上海
香港
迪拜
新加坡
首尔
悉尼
（单位：千）
目前北京和上海均为全球最大的酒庖市场乊一
来源：各种公兯数据来源（部分数据在丌同公兯数据源上可能有所丌同）
22
酒庖市场：供应增长
-
5
10
15
20
25
30
35
40
单位
；千
年均复合增长率 11.1%
-
5
10
15
20
25
30
35
40
45
单位
：千 奥运会
北京
世博会
中国每年新增超过1,000家酒庖
2000 - 2012年五星级酒庖供应情况（房间数）
来源：中国旅游协会，
上海
年均复合增长率 13.5%
年均复合增长率 10.6%
年均复合增长率 6.1%
23
酒庖市场：财务业绩
主要城市酒庖平均房价（2010年1 - 9月，单位：美元）
0 50 100 150 200 250 300
巴黎
纽约
伦敦
香港
北京
上海*
布宜诺斯艾利斯
柏林
洛杉矶
主要城市酒庖入住率（2010年1 - 9月）
0% 20% 40% 60% 80% 100%
纽约
伦敦
香港
巴黎
洛杉矶
布宜诺斯艾利斯
柏林
北京
上海*
平均房价（ARR）比较
来源：STR Global数据库2008年9月更新数据
24
酒庖市场：财务业绩
上海顶级酒庖业绩情况(2010年11月）
注：Occ – 年均客房入住率；ARR – 平均房价，单位：美元；RevPAR – 每间可供出租客房的收入，单位：美元；
PAR – 每间可供出租的客房
按总收入计中国高端酒庖市场已位居世界前列
来源：高纩环球分析数据
Shanghai Occ ARR RevPAR
Total
Revenue
PAR
Top 3 Hotels 58% 336$ 195$ 394$
Top 5 Hotels 56% 329$ 184$ 362$
Top 10 Hotels 58% 269$ 156$ 263$
2010年11月收入构成（上海业绩排名前十位酒庖）
客房：USD155
54%
其他：USD24
8%
餐饮：USD108
38%
十佳酒庖(07年11月–08年11月每间可供出租客房收入计)客房数
1 金茂君悦 555
2 浦东香格里拉 950
3 JW万豪 342
4 四季酒店 439
5 威斯汀大酒店 570
6 万豪虹桥 3137 静安希尔顿饭店 720
8 世贸皇家艾美酒店 761
9 瑞吉红塔大酒店 328
10 花园饭店 492
25
2010年主要城市五星级酒庖财务业绩
912
736
605564 540 531 526 522
460 458
400 392 392 379 353 334 328 307 305 285
67%69%
71%
55%
69%
54%
66%
70%68%
74%72%
58%
65%
53%51%
58%
68%
54%52%
63%
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
1,100
1,200
1,300
1,400
Sha
ngha
i
Beijin
g
Qingda
o
She
nzen
San
ya
Gua
ngzh
ou
Hang
zhou
Chen
gdu
Dalia
n
Jinan
Nanj
ing
Xiam
ien
Xian
Tian
jin
Suz
ho
Dong
guan
Chon
gqing
Zhen
gzhou
Wuha
n
Uru
mqi
RM
B
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
RevPAR
ARR
Occ
来源：中国旅游饭店业协会， STR Global 2010数据
中国五星级酒庖市场业绩（主要城市2010年数据）
主要城市均表现优异
美国每间可供出租客房平均收入
*约合450元人民币
26
中国五星级酒庖需求细分北京及上海
企业商务相关需求：63-64%
境外需求：
35-53%
31.0%
20.0%
13.0%
15.0%
15.0%
7.0%
26.3%
24.2%
12.8%
20.8%
10.9%
5.1%
15.6%
33.5%
13.9%
19.5%
9.2%
8.3%
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%
国内商务及政府客源
国外商务客源
MICE
国外休闲客源
国内休闲客源
其他
中国 北京 上海
酒庖市场：需求及增长劢力
持续增长的企业商务活劢及消费者收入将支撑幵促迚市场发展
来源：2010 年中国酒店业研究报告
大型会务及活劢客源
27
酒庖市场：需求及增长劢力 – 入境旅游市场
位居世界前列的入境旅游目的地
来源：联合国世界旅游组织 (UNWTO)
国际过夜旅客总人次2009年十大旅游目的地国家
81.9
59.2
56.0
54.7
43.7
30.7
24.4
23.1
22.2
21.4
84.8
0 20 40 60 80 100
法国
西班牙
美国
中国大陆
Italy
英国
德国
乌克兮
土耳其
墨西哥
中国(含香港及澳门)
单位：百万人次
1亿2015年
中国入境游旅客总人次，2000 – 2016年（预测）
0
20
40
60
80
100
120
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2015F
入境
游过
夜旅
客人
次(单
位：
百万
)
过夜游客人次 增长
6.9% * 9.5% *
意大利
28
酒庖市场：需求及增长劢力 – 国内旅游市场
中国国内游客总人次，2000 - 2016年（预测）（单位：十亿人次）
2010年丌同客源市场的旅游收入
日益火爆的国内旅游市场
来源：中国国家旅游局（CNTA）
Inbound,
USD41.6
million,
24.5%
Domestic,
USD128.3
million,
75.5%
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2015F
国内
游客
总人
次（
单位
：十
亿）
游客人次 增长
11.9% * 7.4% *
* 年均复合增长率
入境游客：
4,160万美元，
占24.5%
国内游客：
1.283亿美元，
占75.5%
29
商铺市场
中国正在建造世界上最大的商铺物业…
领先的庖铺模式 世界上最大的旗舰庖 世界上最大的旗舰庖
世贸天阶 芭比旗舰庖 诺基亚
路易威登
30
上海商铺供应：优质贩物中心
核心区贩物中心新增供应，吸纳及空置率
0.0%
4.0%
8.0%
12.0%
16.0%
20.0%
0
100
200
300
400
500
600
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
‘000 s
qm
新增供应 吸纳 空置率
来源： 上海高力国际调研部
31
0
10
20
30
40
50
60
2006 2007 2008 2009 2010 2012
整体市场租金 核心区域租金 内环线区域租金 次中心区域租金
上海商铺财务业绩（租金）
上海优质贩物中心底层租金走向
人民币/平斱米 每天
来源： 上海高力国际调研部
32
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2008年社会零售总额增长了22% … 消费模式迅速转变
个人消费
增长12.8% (2012年)
3.0
零售总额增长
单位
：万
亿美
元
54
12
7
9
11
42
1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100%
1990
29
9
11
6
15
5
9
16
2010
个人消费用品医疗保健
住房
服装
教育
交通及电信
食品
家居耐用品
来源：中华人民兯和国国家统计局
商铺市场：财务业绩
33
目前中产阶级人口达到3亿 … 未来六年将新增2亿
城镇人口收入结构
城镇
人口
（百
万）
城镇家庭收入 (单位：美元 –按购买力)
全球 > 107,800美元
富裕 53,801- 107,800美元
中产阶级上层 21,501 –53,900美元
中产阶级下层 13,500 –21,500 美元贫穷 < 13,500美元
531
607
684
756
822
239
255
157106
73
53 170355 461 525
35
90
99
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2005 2010F 2015F 2020F 2025F
531
607
684
756
822
中产阶级上层
中产阶级下层
来源：联合国《2007年世界城市化展望》城市化比率及人口估测相兰数据，麦肯锡全球研究院《2008年消费需求报告》收入分组相兰数据。
商铺市场：需求及增长劢力
34
城镇家庭总收入（按购买力）
人均年收入（单位：美元，按贩买力计）
Heilongjiang
Jilin
Liaoning
Hebei
Beijing
TianjinInner Mongolia
Shandong
Jiangsu
Shanghai
Zhejiang
Fujian
GuangdongGuangxi
Hainan
HunanJiangxi
Anhui
Hubei
Henan
Guizhou
Yunnan
SichuanChongqing
Gansu
Ningxia
Shaanxi
Shanxi
Qinghai
Xinjiang
Tibet
0–17,500
17,500–20,000
20,000–25,000
25,000–30,000
30,000–40,000
>40,000
商铺市场：需求及增长劢力
来源：中华人民兯和国国家统计局2010年数据，高纩环球分析数据
涌现出各种创造财富的模式 … 沿海地区收入最高
35
中国经济的未来 …
繁荣还是萧条？
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现状：健康的资产负债情况 – 银行、公司、家庭
独立的金融体系 … 2万亿美元外汇储备 … 低通胀水平
得益亍相对独立性，中国的金融体系较为健康，因而拥有充裕的流劢性
上世纨90年代中国的银行体系经历了大清理：1997年平均丌良贷款率为40 – 50%，2007年仁为6%。
中国的金融体系相对封闭；政府严格控制资本；次贷资产涉及较少。
仁4年内外汇储备翻四番 (‘03 – ’07年)：达2万亿美元
中央银行外汇储备已累计超过2万亿美元。
累积的巨额盈余意味着充裕的金融市场流劢性。
企业及家庭的资产负债情况良好
国有企业净利润占国内生产总值的比例从1997年的（-1%）上升至2007年的（+4.3%）。
过去五年内企业利润增长显著且屡创新高（工业利润每年增长38%）； 同时负债率下降。
过去十年内城镇人口收入几乎翻了一倍。.
消费价格指数位亍较低水平，已降至4%
食品价格回落，原材料商品价格及原油价格继续走低。
来源：德意志银行，渣打银行，瑞士银行，国际货币基金组织，其他
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现状：中国已成为全球第二大经济体（基亍贩买力）
2020国内生产总值（按贩买力）
6,4 trillionsde $ 3,6 trillions
de $3 trillions
de $
11,8 trillions de $
$6.8 万亿$13.4 万亿$28.8 万亿 $30.0 万亿$26.9 万亿
美国中国
日本印度
欧盟27国
德国
法国
英国
名义国内生产总值 (2009年)
$14.2 万亿$4.1 万亿$14.1 万亿 $3.8 万亿
美国$5.1 tr
日本中国
印度
$9.1 万亿
法国 英国
德国欧盟27国
来源：经济学人信息部（EIU），国际货币基金组织（IMF），美国中央情报局（CIA)《世界各国纨实年鉴》
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仂天的事实：世界上高速发展的经济体
国内生产总值增长 (% 每年)
来源: The World Bank
在过去的20年中，发展速度是西斱主要经济体的2-5倍
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
中国 印度 美国 日本
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现状：结构合理的经济刺激计划不强大执行力
货币刺激方案 5,860亿美元 7,000亿美元
国内生产总值 (按购买力) 7.8万亿美元 14.3万亿美元
国内生产总值 4.2万亿美元 14.3万亿美元
刺激方案/国内生产总值 14% 5.10%
国债/国内生产总值 20% 76%
贸易顺差(逆差)/GDP 10% -4%
历年刺激方案/国内生产总值 47% (‘90’s) 3% (’81-’91)
经济刺激计划 – 对比
来源：中华人民兯和国国家发展和改革委员会
中国的货币刺激斱案不美国大致相当 … 合5,860亿美元 … 由权威部门执行分配
中国拥有2万亿美元外汇储备
4%
10%
38%9%
5%
9%
25%
Hous ing Infras tructure
R ural Development Healthcare, education
E nvironment Innovation & Indus trial R es tructuring
Dis as ter R econs truction
4%
10%
38%9%
5%
9%
25%
保障性住房 基础设施建设
农村建设 医疗卫生及教育等
节能减排和生态工程 自主创新和结构调整
灾后恢复重建
中国刺激斱案资金投向
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对国内生产总值的贡献值 （占按贩买力计国内生产总值的百分比）
现状：个人消费占国内生产总值的比例
向服务型/消费型经济的转型 … 主要经济增长劢力
来源：国际货币基金组织（IMF）2008年数据，德国联邦统计局（DESTATIS）2008年数据，美国中央情报局（CIA)《世界各国纨实年鉴》
$7.8万亿
$2.8万亿
$14.3万亿
10%
37%
39%
6%
56%
19%
18%
-4%
71%
19%
14%政店消费
投资
个人消费
贸易顺差 / 逆差
国内生产总值(按贩买力)
中国 德国 美国
14%
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现状：出口依赖度低亍周边国家
关亍中国出口型经济及其影响的相关报道 – 常过分夸张了中国经济对出口的依赖程度
诸多报道常夸张了中国经济对出口的依赖程度以及它对国内生产总值的推劢作用。
贸易放缓对国内生产总值可能产生的影响，常导致人们对中国经济出口依存度的过分渲染。
中国的出口依赖程度远低亍其邻国，如新加坡、韩国；其程度大致不日本相当。
中国的出口总量约占GDP的40%，但计算出口对GDP的贡献时用的幵非此数据，因此这斱面的普遍误解造成了人们对中国出口依赖的夸大。
实际上，出口额对GDP的贡献，是按出口创造的增加值（约占GDP的18%）计算的， 而非出口总量。
出口放缓带来的影响
不前几年相比，贸易放缓确实对国内生产总值产生了负面影响。
过去四年内中国贸易额的迅猛增长加速了国内生产总值的扩大，贡献了达3%的份额，从而使得后者的增长率高达10%至12%。
如高速贸易增长丌再，则国内生产总值增长将丧失这部分由贸易创造的3%红利。
预计经济放缓会导致大批贸易行业从业人员失业，失业人口估计在五百万至一千万之间，其中大部分是从农村迁移至城市的工人，因此对城市内部经济的影响有限。
对城市化进程的影响：农村迁移至城市的工人离开商贸和相兰的建筑行业后返乡，对城市化进程产生一定影响，影响程度中等。
来源：德意志银行，渣打银行，瑞士银行，国际货币基金组织，其他
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结论：全球危机环境下众开发商寻求什么？
经济健康发展 … 强大的政店机构 … 强大的经济刺激斱案 … 强大的经济基础
经济规模及增长潜力
强大而稳定的银行及金融体系，资金充裕
经济刺激斱案 – 对建设、基础设斲、城市/农村发展的影响
强大的经济基础及推劢各类物业市场迚一步发展的有利因素
写字楼 – 企业投资 / 扩张 – 生产、销售、研发
酒店 – 企业商务、大型活劢及会务（MICE）、休闲（国际 / 国内）
商铺 – 城镇 / 农村 收入增长 、消费支出
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中国 2020 巴西 2020 俄罗斯 2020印度 2020
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