Upload
ibrahim-al-hudhaif
View
218
Download
4
Embed Size (px)
Citation preview
حالة تطبيقية : وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة ”أبراج البيت“ عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع الجهالة والغرر والمعجل قيمتها بين الرطراف المنتفعة لتمويل مشروع
Case Study : King Abdul Aziz Endowment for The Two Holy Mosques “Abraj Al Bait Project”
® all rights reserved for Arriyada center
نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع
Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM)For Infrastructure Projects
Dr.Ibrahim F. Alghofaily د.ابراهيم بن فهد الغفيلي المؤلسس والرئيس التنفيذي لمركز الريادة لللستشارات المالية والقتصادية
Founder & CEO , Arriyada Financial & Economic Consultant Center
شريك وعضو مجلس إدارة شركة اجوار لدارة وتسويق وتطوير العقار Partner & Member of Board of Directors, Jiwar Co.
5th Annual Middle East Rail Opportunities Conference 5 – 6 May , 2014
Riyadh– Saudi Arabia
عناصر المحاضرة:
® all rights reserved for Arriyada center
Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Concession Infra - Structures Projects
Islamic Financing Products for Projects Phases
Mechanism of Islamic Financing Stakeholders Model For Infra - Structures Projects
The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all Infrastructure project stakeholders
A Success Story CONCLUSION &
RECOMMENDATIONS
اللسلمي التموييييل نموذج شرح في المشارييع فيي المنتفعية للرطراف والتشغيل البناء , المشاركية : عقود
والتسليم والمتياز مع الدولة المنتجات اللسيلمية للتموييل لمراحل
المشروع الى منتفيع مين النقديية التدفقات آليية
آخر لترتيب تمويل انشاء المشاريع. المزايا المتحققة من نموذج الرطراف
المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.قيصية نيجيييياحالخاتمة والتوصيات
Presentation Contents
® all rights reserved for Arriyada center
الرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةالرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةIslamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT &
Concession Infra - Structures Projects Concession Infra - Structures Projects
الرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةالرطراف المنتفعة في المشاريع في عقود : المشاركة , البناء والتشغيل والتسليم و المتياز مع الدولةIslamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT & Islamic Financing Stakeholders Model For PPP, BOT &
Concession Infra - Structures Projects Concession Infra - Structures Projects
الهيئة الحكومية
الممولون والمستثمرونالمطورون والمقاولون
المشغلون و المستأاجرون
® all rights reserved for Arriyada center
مراحل المشروعProject Phases
منتجات التمويلFinancing Products
Lead
Advisory &
Bidding
MGT.
Project Development
Project Construction
Marketing of Assets‘
Operation & Leasing
Short Term Financing
Mid Term Financing
Long Term Financing
Long Term Financing
Tawaruk
Mutajarah
Mudarabah
Bai Alajil
Istisna
Ijarah
Murabah
BUSINESS MODEL FINANCIAL MODEL
فترة التمويلFinancing Period
Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM): Financing Products For PPP, BOT & Concession Infra - Structures Projects
S4
Contractors
S4
Contractors
S1 Infra -
Structures Projects Gov.
Authorities
S1 Infra -
Structures Projects Gov.
Authorities
S2
Developers
S2
Developers
S5Operators
&Utilities Leasers
S5Operators
&Utilities Leasers
S3Financing:
Banks , Institutional
& Individual
Investors
S3Financing:
Banks , Institutional
& Individual
Investors
Lease / PPP Ijarah / Mosharka
payments
Payment
Ijarah / MosharkaPayments
Mechanism of Islamic Financing Stakeholders Model For Infra - Structures Projects
All Rights Reserved for ARRIYADA Center
SPVMudarab
ah
SukuksCas
h
Repayments
Cash
Al istisna
التدفقات النقدية Funds flow from one Stakeholder to other to maintain
continuous cash flows for projects construction.
المزايا المتحققة من نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all
Infrastructure project stakeholders
اجميع .1 بيين والمخارطير للمكالسيب المتوازن التوزييع الهيئات المسيتثمرة والمنتفعة بالمشروع: الرطراف , المشغلون , المقاولون , المطورون , الحكومية
المستااجرون.
. تحسين ربحية المطور لن هيكلة التمويل المبتكرة ل 2يدفعها قيد كان التيي التموييل عليى تكلفية تتضمين
المطور للبنوك بإتباع رطرق التمويل التقليدية.
من 3 المنتفعية والرطراف الحكومبية الهيئات تمكيين .لمشاريع والتسيويق والتشغييل والتنفييذ التخطييط كفاءة و بنجاح والمطارات والمترو القطارات
وفاعلية عاليتين
® all rights reserved for Arriyada center
1. IFSM identifies, manages & balances gains and risks among all potential Infra -Structures Development Projects parties: Government Sponsoring Authorities, Developers , Contractors, Investors , Operators & Utilities Leasers.
2. Improve Developer’s Profitability since in Innovated Islamic financing structure will not record the developer to be cost of financing as conventional financing through banks.
3. IFSM enables Infra –Structures Development Projects parties to plan and execute successful construction, operation, and marketing plans in more efficient and effective ways .
المزايا المتحققة من نموذج الرطراف المنتفعة للتمويل اللسلمي للمشاريع.The major advantages of the innovated Islamic financing structure model to all
Infrastructure project stakeholders
. اعداد عقود واتفاقيات مسبقة بين الهيئات الحكومية 4والممولون والمشغلون المقاولون و والمطورون وفق المشروع لتمويييل المالييي اللتزام وضمان ألسس نموذج العمال والتمويل المبنية على ألسس
وقواعد السوق و وفق مراحل تنفيذ المشروع .
بأموالهم 5 للمضاربييين السييتثمارية منتجات تطوييير .والمستثمرين من الفراد والمؤلسسات .
اللسلمية 6 اللسييتثمارية المؤلسييسات ربحيية زيادة .صكوك بيبيع إلسيلمية إلسيتثمارية منتجات بتطويير من للمسيتثمرين المشروع عناصير انتفاع حقوق
المؤلسسات والفراد.
المنتفعة 7 الرطراف بييين تنتقييل النقدييية .التدفقات بالمشروع بطريقة انسيابية مستمرة لتوفير تمويل
تطوير المشروع.
® all rights reserved for Arriyada center
4. IFSM introduces advance Infra -Structures Development Projects utilities services agreements and establish financing commitments among strategic parties for maintaining consistent funding flows for Infra -Structures projects during construction period
5. Develop Investment Products for Commercial and Retail Investors.
6. Maximize Islamic Investment Institutions’ Profit by developing Islamic Investment Products for Institutional & individuals Investors .
7. Funds Flow from one Stakeholder to other to maintain continuous cash flow for Infrastructure construction.
“1. A Success Story”
تطبيق نموذج الرطراف المنتفعة لتمويل وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة “المكرمة ”أبراج البيت
عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع الجهالة والغرر والمعجل قيمتها بين الرطراف المنتفعة لتمويل مشروع
The Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM) has Been Implemented Successfully to Finance King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (KAE)”Abraj Albait” which its total built area is 1.5 mil.m2
All Rights Reserved for ARRIYADA Center
“ 1 قيصية نيجيييياح .”
عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview
برج الساعةClock Tower
برج المروةMarwa Tower
برج هااجرHajer Tower
برج زمزمZamzam Tower
برج لسارةSara Tower
برج المقامAl-Maqam Towerبرج الصفاSafa Tower
® all rights reserved for Arriyada center
عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview
® all rights reserved for Arriyada center
عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview
مليون متر مربع1.5المساحة الكلية المنشأة Total Built Up Area 1.5 mil.M2 .Ranking No.1 among Int. Towers Complexes
® all rights reserved for Arriyada center
عرض مختصر لمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين الشريفين بمكة المكرمة King Abdul Aziz Endowment project in Makkah (Abraj Al Bait) project overview
تعريف ومشروعية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة:
تعريف عقد الاجارة:
”بيع منافع مستقبلية بثمن حال“ أو ”هي سلم في المنافع“
أو ”هي إجارة الذمة“
.ل ن المنفعة المستوفاة متعلقة بذمة المؤجر وليست متعينة
________________4: احمد محمد محمود نصار ، ضوابط الجارة في الذمة وتطبيقاتها في تمويل الخدمات في المؤسسات المالية السلمية. ص المصدر
® all rights reserved for Arriyada center
تعريف ومشروعية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة:
مشروعية الاجارة الموصوفة في الذمة :
ذهب جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة الى جواز إجارة العين الموصوفة في الذمة وعدوها من باب ).1((السلم في المنافع) فهي مستمدة من مشروعية عقد الجارة وعقد السلم
ب ًل بحد ذاتها وأنها تحاز بحيازة أصولها ومصادرها وهي وكذلك ذهب جمهور الفقهاء على أ ن المنافع تعتبر أمواالعيا ن المنتفع بها ، ولهذا جازت المعاوضة عنها بالمال في الجارة بشتى صورها ، كما ذهبوا إلى أ ن
المنافع يجوز ثبوتها دينب ًا في الذمة إذا كانت مثلية أو قابلة ل ن تضبط بالوصف كما هو الشأ ن في العين ول ).2(فرق
______________“.6-5: احمد محمد محمود نصار ،ضوابط الجارة في الذمة وتطبيقاتها في تمويل الخدمات في المؤسسات المالية السلمية ”ص ) المصدر1(“.16: عبدالحكيم بالمهدي - مسائل في إجارة العقار في الذمة ”ص ) المصدر2(
® all rights reserved for Arriyada center
تعريف ومشروعية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة:
شروط المنفعة :
اشترط الفقهاء في المنفعة شروطب ًا منها:
أ ن تكو ن المنفعة متقومة.الول :أ ن تكو ن معلومة علمب ًا ينفي الجهالة والغرر ول يتم ذلك إل بأمرين:الثاني :.أحدهما العلم بمحل المنفعة . ويكو ن ذلك برؤية العين أو بوصفها للمستأجر وصفب ًا يرفع الجهالة.وثانيهما العلم بمدة الجارة أي تحديد الوقت الذي يسري فيه العقد وتحديد المدة التي تبدأ فيها الجارة
أ ن تكو ن المنفعة مباحة الستيفاء.الثالث :
أل يتضمن استيفاء المنفعة استهل ك العين .الرابع :
أ ن تكو ن المنفعة مقدورة التسليم حسب ًا وشرعب ًا .الخامس :
______________“.18 و 17: عبدالحكيم بالمهدي : مسائل في إجارة العقار في الذمة ”صالمصدر
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
أهمية عقد الاجارة الموصوفة في الذمة في تمويل مشاريع التطوير العقاري:
® all rights reserved for Arriyada center
عرض مختصر للرطراف المنتفعة بالمشروع وتعريف العقود المنظمة بينهم:
® all rights reserved for Arriyada center
Highlighting KAE Project Innovative
Islamic Financing Model Involving all
Stakeholders (IFMS) Forward Ijarah (Leasing) With Rent
Advance Payments Contract
شرح النموذج المبتكر لهيكلة التمويل اللسلمي
بتطبيق عقد الاجارة الموصوفة بالذمة وصفآ يمنع
الجهالة والغرر ، والمعجل قيمتها بين الرطراف
المنتفعة بمشروع وقف الملك عبدالعزيز للحرمين
الشريفين بمكة المكرمة
The Islamic instruments(Products) which were implemented in IFSM Model : the Lease Contracts of deferred utilities of assets(Towers Master Leasers & Units End Users) of determined specifications on a definite due date whose delivery will be in a future date for installments prices during towers construction period,(in Fiqh) is titled (Bai Al Manafa Al Muagal Contract).In addition , Venture Capital (Mudarabah Contract) was implemented for Institutional Investors and Skuks was implemented for Individual Investors.
S1 مجموعة بن لدن السعودية (المطور) سنة مع وزارة الشئو ن السلمية 28 متر مربع لمدة 29,400وقع المطور عقد استئجار ارض المشروع التي مساحتها
للتسوق فندقيية ومركزآ أيبراج الوقيف) لنشاء مجميع سيكني وتجاري يضيم سيبعة والوقاف والدعوة والرشاد (الناظير عليى ومصليات ومواقف سيارات. وتدفع المجموعة إيجار الرض سنويا للوزارة بقيمة تصاعدية وللمجموعة حق إعادة التأجير
لعناصر المجمع خلل فترة المتياز.وتعود كامل ملكية المجمع لوقف الحرمين الشريفين بعد انتهاء مدة عقد اليجار.
S1 The Developer: Saudi Bin Laden Group (SBG)
(SBG) has been awarded 28 year lease period contract for development the residential and commercial complex in the land site (29,400 m2) near Holy Mosque in Makkah which will includes seven residential towers, shopping mall and infrastructure. SBG has the master lease for all towers, mall and infrastructure and will sublease towers to Islamic Investment institutions and SBG will grant the lessee security over the concession period (25 years ).
® all rights reserved for Arriyada center
S2 مؤلسسات اللستثمار اللسلمية تعاقدت مؤسسات الستثمار السلمية مع مجموعة بن لد ن السعودية (المطور) لشراء حقوق النتفاع الحصرية لكامل
عامآ وتدفع كامل قيمة اليجار مقدمآ ومقسطآ على أربعة سنوات فترة إنشاء البرج ولها حق 25البرج لكامل فترة المتياز بيع حقوق النتفاع أو تشغيلها للدوار والشقق في البرج.
بداية هيكلة التمويل أصدرت مؤسسات الستثمار السلمية صكو ك مضاربة مشاعة للستثمار في حقوق انتفاع البرجوالمؤسيسات الفراد للمسيتثمرين ثلثة ) S3(ببيعهيا خلل تصيفى المضاربية) صيكو ك :حاملوا المضاربو ن (المسيتثمرو ن
سنوات وفق عقد المضاربة واتفاقية توزيع الرباح لتوفير تدفقات نقدية مبكرة لسداد جزء من أقساط ايجارالبرج للمطور .
اليبرج لمسيتثمرين مؤسيسات وأفراد بييع حقوق النتفاع للدوار والشقيق فيي بدأيت فيي فترة ) S5(و) S4(وتبعيه لكامل المتياز لسداد استثمارات حاملي الصكو ك وأرباحها.
S2 Islamic Investment InstitutionsThe Islamic Investment Institutions as the tower lessee will buy the exclusive rights of the towers for the concession period of 25 years by signing with SBG (Master Lesser), the advance long-term lease contract (Bai Al Manfa Al Muagal ) which is complaint with Sharia Law (Forward Ijarah) .The Islamic Investment Institutions will finance the payments of the advance long-term lease contract (Bai Al Manfa Al Muagal ) value via issuance of 3 years (Mudabarah Sukuks ) sold to the public investors (S3).Follow in the Islamic Investment Institutions sublease floor to corporation investor (S4) & individual investors (S5)
® all rights reserved for Arriyada center
S3 المستثمرون المضاربون التي وقعت مع S2هم المشترو ن لصكو ك المضاربة من الفراد والمؤسسات من المؤسسات السلمية الستثمارية
عقد شراء حقوق النتفاع لكامل البرج (عقد الجارة الموصوفة في الذمة) بالدخول مع المستثمرين الفراد S1المطور والمؤسسات ببيع صكو ك مضاربة مشاعة للستثمار في حقوق انتفاع البرج بعقد مضاربة واتفاقية توزيع الرباح بينهما
)SPV(.وتصفى المضاربة بعد ثلثة سنوات من خلل اليرادات المتحققة من بيع حقوق النتفاع للدوار والشقق
S3 Venture Capital InvestorsThe Islamic Investment Institutions as the tower lessee will enter with institutional & individual investors into a joint venture of agreement to buy the exclusive leasing rights of the tower and sell the whole floors and residential units. The joint venture agreement will provide how the profit will be split between the (special purpose vehicle) which is in this case the Mudabarah Sukuks investors and the Islamic investment institutions from the returns of the sale of exclusive rights of floor and units.
® all rights reserved for Arriyada center
S4 المستثمرون المتااجرون بالدوار:
25هم المستثمرو ن المشترو ن من أفراد ومؤسسات لحقوق النتفاع للدوار (الجارة الموصوفة بالذمة) لكامل فترة المتياز عاما من المؤسسات السلميه الستثمارية التي وقعت عقد شراء حقوق النتفاع لكامل البرج ويدفع المستثمرو ن المتاجرو ن إيجار الدور مقدما ومقسطا على أربعة سنوات فترة إنشاء المشروع ولهم حق إعادة بيع الدوار كاملة أو وحدات سكنية أو
تشغيلها خلل فترة المتياز.
S4 Commercial Investors The Commercial Investors as the floors lessee will buy the exclusive leasing rights of the floors for the concession period of 25 years by signing with The Islamic Investment Institutions (Towers Lessee) Forward Ijarah & they will pay the forward Ijarah to the Islamic investment institutions and they have the right to resale or operate the whole floor or the units through the concession period .
® all rights reserved for Arriyada center
S5 المستثمرون الفراد المنتفعون بالوحدات السكنية :
المؤسيسات السلميه بالذمية) للوحدات السيكنية من المشترو ن لحقوق النتفاع (الجارة الموصيوفة المسيتثمرو ن الفراد هيم المتاجرو ن (S2السيتثمارية ( المسيتثمرو ن أيو (S4 المتياز فترة لكاميل المنتفعو ن 25) الفراد المستثمرو ن ويدفيع عاميا
السيكنية مقدميا ومقسيطا عليى أربعية سينوات فترة إنشاء اليبرج ولهيم حق إعادة بيع حقوق النتفاع للوحدات إيجار الوحدات السكنية أو تشغيلها أو النتفاع بها خلل فترة المتياز.
S5 Retail InvestorsThe Retail Investors as the units lessee will buy the exclusive leasing rights of the units for the concession period of 25 years by signing (Forward Ijarah) with the Islamic investment institutions or Floors lessee. S5 will pay the forward Ijarah to the floor lessee and they have the right to resale or operate the units for the concession period .
® all rights reserved for Arriyada center
S4Commerci
al Investors
Floors
S4Commerci
al Investors
Floors
S1SBGThe
Developer
S1SBGThe
Developer
S2Islamic
Investment Institutions
S2Islamic
Investment Institutions
S5Retail
Investors Residential
Units Owners
S5Retail
Investors Residential
Units Owners
S3Venture Capital
Investors
S3Venture Capital
Investors
SPVMudarab
ah
Sukuks
Sub –Lease of lease rights of the towers
Semi –annualSub – Lease payments
Cash
Annual payments
Cash
Sub-lease of lease rights
Floors of
payments
Sub-leaseof lease rights of Residential
units
payments
Bai Al Manfa Al Muagal
آلية التدفقات النقدية من منتفع الى آخر لترتيب تمويل انشاء البراج.
® all rights reserved for Arriyada center
Funds flow from one Stakeholder to other to maintain continuous cash flows for tower construction.
“2. A Success Story”
المشاركة بين الدولة و القطاع الخاصPPP: Public – Private – Partnership
مشروع تطوير مطار المير محمد بن عبدالعزيز بالمدينه المنوره
Prince Mohammed Bin Abdullaziz Airport project, Madinah
All Rights Reserved for ARRIYADA Center
“ 2 قيصية نيجيييياح .”
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
® all rights reserved for Arriyada center
: CONCLUSION & RECOMMENDATIONSالخاتمة والتوصيات:
توقع ازدياد مشاريع تطوير شبكة القطارات والمترووالمطارات و اللسكان الميسر خلل السنوات القادمة
لتلبية الطلب المتزايد لخدمات هذه المشاريع.
المبتكرة اللسلمي التموييل هيكلية تطيبيق إمكانيية اللسكان و التحتيية البنيية تطويير مشارييع لتموييل
الميسر.
Infrastructure projects: Airport, Railways, Metros and Affordable Housing in KSA are booming in the coming years to meet the increase demand of the services of these projects.
Islamic Financing Stakeholders Model (IFSM) is applicable to Infrastructure & Affordable Housing Projects.
لسوق إنشاء السيعودية الماليية السيوق هيئية عليى الصكوك وتداول وتملييك لصييدار متكامليية ثانوي اللسلمية ميع إصيدار لوائيح منظمية تتضمين المعايير وتملكها الصييكوك لصييدار الشرعييية والضوابييط ملكية (صيكوك المختلفية: أنواعهيا وفيق وتداولهيا العيان ، صكوك المنافع ، صكوك إاجارة الخدمات ، صكوك المضاربة ، صكوك المشاركة ، صكوك السلم) حيث أنه من المتوقع أن تزداد أهمية لسوق الصكوك لتمويل إصييدارها فييي الطلييب بتزايييد اللسييلمية توليد ومشارييع واللسيكان التحتيية البنيية المشارييع من عليهيا الطليب زيادة ميع ، المياه وتحليية الطاقية المستثمرين كأداة الستثمارية إلسلمية آمنة وذلك على
مدى السنوات القادمة.
Saudi Capital Market (CMA) must enhance low
cost financing of Infrastructure & Affordable
Housing Projects through securitization of
the equity of Infrastructure & Affordable
Housing Projects.
® ALL RIGHTS RESERVED FOR ARRIYADA CENTER
.. شكرا لتاحة الفرصة للقاء بكمThank you for the opportunity to meet with you ..