Rent to buy e fallimento slides

AVVOCATO GENNARO MARASCIUOLO

del Foro di Trani

Rent to buy

e il fallimento

D.L. 133/2014Decreto Sblocca Italia

(mod. con L. di conversione n. 164/14)

Art. 23: contratto che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto

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Cosa succede al contratto di Rent to buy, in caso di

fallimento?

Art. 23 distingue 2 ipotesi:

1) Fallimento del proprietario – concedente;

2) Fallimento del conduttore – acquirente.

Cosa è il fallimento?

procedura concorsuale che colpisce l'imprenditore commerciale (sia individuale che società), in stato di insolvenza.

Ha lo scopo di liquidare l'eventuale attivo in favore dei creditori, secondo il criterio della c.d. par condicio creditorum e tenendo anche conto delle cause di prelazione.

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Cosa succede dopo che un imprenditore viene dichiarato

fallito?

Tutti i rapporti in essere fino a quel momento, sia con i clienti, che con i fornitori, vengono congelati (sospesi)!!!


Il Curatore fallimentare può:

1) subentrare nel contratto;

2) sciogliersi dal contratto.


Azione revocatoria fallimentare

E’ una particolare azione giudiziale che consente al curatore di rendere inefficaci tutti gli atti che sono stati compiuti dal fallito in pregiudizio dei creditori.


Conseguenze dell’azione revocatoria fallimentare:

1) il contratto diventa inefficace;

2) il terzo contraente dovrà restituire quanto eventualmente incassato e chiedere il pagamento del proprio credito, alla curatela (domanda di ammissione al passivo).


Fallimento del proprietario – concedente

Art. 23: il contratto di rent to buy prosegue normalmente!

Di conseguenza: il conduttore continuerà a pagare il canone non più al proprietario fallito, bensì direttamente alla curatela e, quest'ultima, alla prevista scadenza, dovrà trasferire l'immobile al primo.


Fallimento del proprietario – concedente

Non trova applicazione art. 72 Legge

Fallimentare : il curatore non può sciogliersi

dal contratto

…. ma questo se utilizziamo lo schema contrattuale dell’art. 23!


Rtb: locazione + preliminare vendita

Contratto preliminare di compravendita sottoscritto con un’impresa fallita:

a)il curatore è libero di scegliere fra lo scioglimento o meno del contratto preliminare;

b) se il contratto preliminare si scioglie il promissario acquirente, potrà avvantaggiarsi di un particolare privilegio, se il contratto è stato trascritto;


Rtb: locazione + preliminare vendita

c) con la prosecuzione del contratto preliminare, il curatore non deve previamente interpellare il comitato dei creditori, a condizione, però, che:

1) il contratto sia stato trascritto ex art. 2645 bis c.c.

2) contratto abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, o un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente (art. 72, commi 7 e 8).


Fallimento del proprietario e azione revocatoria

Il Rtb è soggetto a revocatoria se:

a) non è stato trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.p.c. o gli effetti della trascrizione non siano cessati (l'efficacia, per il rtb, è decennale);

b) il contratto non è stato concluso a giusto prezzo;

c) l'immobile oggetto del rtb se ad uso abitativo, non sia destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, o se ad uso non abitativo non sia destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente.


Il fallimento del conduttore - acquirente

Art. 23: troverà applicazione art. 72 della Legge Fallimentare.

Curatore sarà libero di scegliere se:

1) Subentrare nel contratto;

2) Sciogliersi dal contratto.



In caso di scioglimento del contratto, il proprietario – concedente avrà diritto:

a) alla restituzione dell'immobile;

b) a trattenere le somme incassate a titolo di anticipo sul prezzo.



Contratto di rtb potrà essere soggetto a revocatoria?

Si, tanto è vero che le tutele previste in caso di fallimento del proprietario – concedente non potranno trovare applicazione!


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