Upload
colliers-international
View
1.231
Download
2
Embed Size (px)
Citation preview
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA
SPIS TREŚCI
Zarys ogólny 3
Gospodarka 4
Rynek inwestycyjny 5
Rynek gruntów inwestycyjnych 6
Rynek magazynowy 8
Rynek biurowy 10
Rynek handlowy 12
Podstawowe definicje 14
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
TRENDY
• Gospodarka: W I połowie 2011 roku polska gospodarka rozwijała się stabilnie,
pomimo nieznacznie słabszych wyników zanotowanych w II kwartale. Wstępne
szacunki wskazują, że PKB rósł w tempie przekraczającym 4%.
• Rynek inwestycyjny: Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność
inwestycyjną w regionie. W I półroczu obserwowano stabilizację poziomu stóp
kapitalizacji dla obiektów wszystkich klas. Ponad 50% całkowitego wolumenu
zawartych umów stanowiły transakcje sprzedaży nieruchomości biurowych.
• Rynek gruntów inwestycyjnych: Utrzymywał się trend dominacji kupującego
w trakcie transakcji. W I połowie roku zawarto kilka znaczących umów. Inwestorzy
i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR.
• Rynek magazynowy: I półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych
inwestycji magazynowych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł około
800 000 m². W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku wolumen transakcji
wzrósł o prawie 7%. Wskaźnik pustostanów wykazał nieznaczną tendencję spadkową
i wyniósł 13,3% na koniec I półrocza. Czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie,
przy czym zaobserwowano niewielki trend rosnący.
• Rynek biurowy: Rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego
typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia
na rynku i jego dobrej kondycji.
• Rynek handlowy: Rynek handlowy w Polsce wyraźnie się ożywił. Zarówno
deweloperzy, jak i najemcy przedstawiają swoje plany dalszej ekspansji. W I połowie
2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² nowoczesnej powierzchni
handlowej. Kolejne 400 000 m² jest planowane do oddania do użytku jeszcze w 2011r.
Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej
wielkości korzystnie wpływa na rozwój sieci handlowych na rynkach regionalnych.
PROGNOZY
• Gospodarka: II połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego.
W nadchodzących miesiącach dojdzie do stopniowego spadku bezrobocia oraz inflacji.
Z drugiej strony można oczekiwać znaczącego wzrostu bezpośrednich inwestycji
zagranicznych.
• Rynek inwestycyjny: Przewiduje się, że całkowita aktywność inwestycyjna w 2011r.
będzie zbliżona do poziomu osiągniętego w 2010r. Kolejne miesiące przyniosą dalsze
pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej
klasy.
• Rynek gruntów inwestycyjnych: Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który
nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne
znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się
duże i średnie miasta. Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe
i parki handlowe będą cieszyły się popularnością wśród wielu polskich i zagranicznych
firm.
• Rynek magazynowy: Na większości rynków obserwuje się wzrost liczby
planowanych inwestycji. Oczekujemy dalszego zwiększenia popytu zarówno
w Warszawie, jak i w pozostałych regionach. Czynsze utrzymają się na stabilnym
poziomie z niewielką tendencją zwyżkową.
• Rynek biurowy: Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach
poza centrum najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie
COB. Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć,
podczas gdy w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja
spadkowa.
• Rynek handlowy: Obecnie deweloperzy zainteresowani są głównie małymi i średnimi
miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni
handlowej. Biorąc pod uwagę aktywność najemców, stawki czynszu w najlepszych
lokalizacjach będą wzrastać. Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na
lokale w nowo otwieranych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach
handlowych.
WSKAŹNIKI RYNKOWE
2010* 2011*
PKB
BEZROBOCIE
WYNAGRODZENIA
INFLACJA
WOLUMEN TRANSAKCJI
INWESTYCYJNYCH
STAWKI CZYNSZU:
BIURA
STAWKI CZYNSZU:
MAGAZYNY
STAWKI CZYNSZU:
POW. HANDLOWE
STOPY ZWROTU
* W PORÓWNANIU DO ROKU POPRZEDNIEGO
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | ZARYS OGÓLNY
Zarys ogólny
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | GOSPODARKA
Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów
Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów
Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów
Gospodarka
ZARYS OGÓLNY
• W pierwszej połowie 2011 polska gospodarka rozwijała się w stabilnie, utrzymując
w obu kwartałach tempo wzrostu powyżej 4%. Wstępne szacunki wskazują,
że koniunktura gospodarcza w II kw. była nieznacznie słabsza w porównaniu
do poprzedniego okresu. Mimo to eksperci GUS przewidują, że zostanie zachowana
dynamika wzrostu odnotowana w I kw.
• Wzrost PKB w II kw. był napędzany wysokim popytem konsumpcyjnym oraz rosnącą
produkcją budowlano-montażową. W porównaniu do poprzedniego kwartału
zmniejszył się poziom produkcji przemysłowej. Zanotowany w trakcie pierwszych
trzech miesięcy roku wzrost popytu inwestycyjnego (6% r/r) powinien utrzymać się
również w kolejnym kwartale.
• Zgodnie z oczekiwaniami I połowa roku przyniosła wzrost poziomu inflacji, która w I i II
kwartale wyniosła odpowiednio 3,8% i 4,6%. Aby zapobiec kolejnym wzrostom, Rada
Polityki Pieniężnej podnosiła podstawowe stopy procentowe aż cztery razy w ciągu
pierwszych sześciu miesięcy 2011 roku.
• Pomimo spadku w II kw. (12,2% wobec 13,1% w I kw. 2011) bezrobocie utrzymało się
na względnie wysokim poziomie przez całe I półrocze. Stopa bezrobocia na koniec
czerwca 2011 wyniosła 11,8% i była najniższa od początku roku.
• Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw pod koniec czerwca
2011 wyniosło 3 600,47 PLN, co stanowi 5,8% wzrost wobec czerwca 2010. Natomiast
przeciętne miesięczne wynagrodzenie w I połowie 2011 roku zwiększyło się
o 4,6% r/r.
• Ministerstwo Gospodarki poinformowało, że napływ bezpośrednich inwestycji
zagranicznych w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2011 roku wyniósł 4,2 mld EUR.
Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów, głównie dzięki stabilnej
sytuacji ekonomicznej oraz politycznej, wykwalifikowanej sile roboczej, jak również
konkurencyjnym kosztom pracy. Warto wspomnieć, że w I półroczu odnotowano
znaczący wzrost aktywności inwestycyjnej w specjalnych strefach ekonomicznych.
PROGNOZY
• Druga połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. Według
szacunków NBP produkt krajowy brutto w 2011 roku ukształtuje się na poziomie 4%.
• Analitycy przewidują, że dwa kolejne kwartały przyniosą spadek inflacji.
• W nadchodzących miesiącach bezrobocie będzie powoli spadać – głównie dzięki
zwiększonemu zapotrzebowaniu na pracowników sezonowych. Zdaniem ekspertów
stopa bezrobocia na koniec roku wyniesie około 11,5%.
• Według Ministerstwa Gospodarki całkowity napływ BIZ w 2011 roku może przekroczyć
10 mld EUR. Największa aktywność inwestycyjna jest przewidywana na II połowę
roku.
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
0
80
160
240
320
400
480
560
PKB (%)PKB (mld EUR)
0
5
10
15
20
25
BEZROBOCIE (%)
0
1
2
3
4
5
INFLACJA (%)
GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE
PKB 4,2%
Bezrobocie 12,2%
Inflacja 4,6%
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
ZARYS OGÓLNY
• W pierwszej połowie 2011 roku obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji
dla obiektów wszystkich klas.
• Zmiany w poziomie cen będą zależne przede wszystkim od wpływu kryzysu sektora
finansów publicznych.
• Z uwagi na wysoką płynność Polska utrzymała pozycję lidera i jest wciąż uznawana
przez międzynarodowych inwestorów za najlepsze miejsce do lokowania kapitału
w regionie Europy Wschodniej.
• Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych zamkniętych w I połowie 2011 roku
wyniósł ca. 960 mln EUR.
• Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe
(53,5% całkowitego wolumenu transakcji) oraz handlowe (38,5%). Udział
nieruchomości magazynowych stanowił 8%. Nie odnotowano żadnej transakcji
sprzedaży nieruchomości hotelowych.
• Inwestorzy austriaccy (głównie z uwagi na zakup przez CA Immo udziałów w portfolio
Europolis) oraz niemieccy zdominowali rynek pod względem wielkości wolumenu
zamkniętych transakcji. Następni w kolejności byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii.
• W pierwszej połowie roku poziom aktywności na rynku warszawskim stanowił ok. 83%
wolumenu transakcji sfinalizowanych w 2011 roku i wyniósł 795 mln EUR. Popyt
inwestycyjny w miastach regionalnych ukształtował się na poziomie 165 mln EUR,
co świadczy o utrzymującej się płynności również na rynkach poza Warszawą.
PROGNOZY
• Dzięki dobrej kondycji makroekonomicznej Polska nadal jest głównym motorem
napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie.
• Kolejne miesiące 2011 roku przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między
najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy.
• Według inwestorów korzystna dynamika leasingu oraz oczekiwana „luka w podaży”
w największych miastach będą podstawowymi czynnikami aktywizującymi rynek.
• W perspektywie średnioterminowej najważniejszymi graczami na rynku inwestycyjnym
pozostaną fundusze inwestycyjne, które mają możliwość przeprowadzania transakcji
w oparciu o finansowanie własne lub niską dźwignię finansową.
• Mimo to niektóre fundusze bardziej selektywnie podchodzą do swoich inwestycji
i mogą być skłonne do sprzedaży projektów, o ile oferowana cena spełnia ich
oczekiwania.
• Stabilizacja stóp kapitalizacji w perspektywie średnioterminowej będzie zależała
od sytuacji makroekonomicznej strefy Euro oraz regionu Europy Wschodniej –
szczególnie w kwestii zadłużenia sektora finansów publicznych.
• Biorąc pod uwagę fakt, iż kilka transakcji jest w trakcie procesu due diligence, bądź
zbliża się do tego etapu, oczekujemy, że całkowita aktywność inwestycyjna
w bieżącym roku ukształtuje się na podobnym poziomie co w 2010 roku.
Źródło: Colliers International
Żródło: Colliers International
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK INWESTYCYJNY
GŁÓWNE WSKAŹNIKI INWESTYCYJNE
Wolumen transakcji 960 mln EUR
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości:
Biura 6,7%
Obiekty handlowe 6,7%
Magazyny 8,0%
Rynek inwestycyjny
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
WOLUMEN TRANSAKCJI
(mln EUR)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Magazyny Obiekty handlowe Biura
STOPY ZWROTU Z NAJLEPSZYCH
NIERUCHOMOŚCI
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
ZARYS OGÓLNY
• Rynek gruntów inwestycyjnych zaczął się ożywiać po kryzysie, czego pierwszymi
oznakami były transakcje zawarte w ostatnich tygodniach 2010 roku. Wzrost
odnotowano w I połowie 2011 roku, gdy wartość kolejnych transakcji sprzedaży
gruntów inwestycyjnych przekroczyła 125 mln EUR.
• W przeciwieństwie do drugiego półrocza 2010 zaobserwowano wzrost liczby spółek
(z własnymi i potwierdzonymi środkami finansowymi) zainteresowanych zakupem
gruntów inwestycyjnych.
• Dla terenów inwestycyjnych z ważnymi warunkami zabudowy (WZiZT) lub lokalnymi
planami (MPZP), proces sprzedaży – od wejścia z ofertą na rynek do ostatecznego
przeniesienia własności – rozciągnął się znacznie w czasie i często trwa do 12
miesięcy. W przypadku gruntów bez wyżej wymienionych dokumentów lub
z dokumentami wymagającymi zmian proces może trwać od 1,5 roku do nawet 2 lat.
• Dzisiejszy rynek, pomimo finalizacji znaczących transakcji i wielu kolejnych
nadchodzących, nie może być porównywany do tego sprzed kryzysu. Jedyne
podobieństwo, które można zaobserwować, to wciąż nadarzające się wyjątkowe
okazje nabycia gruntów inwestycyjnych w bardzo dobrej lokalizacji za rozsądną cenę.
Takie tereny mogą przyciągnąć kilku lub nawet kilkunastu inwestorów, których
możliwości finansowe i potencjał inwestycyjny powinny jednak zostać zweryfikowane.
• Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości
technicznych, prawnych i planistycznych są wyceniane relatywnie wyżej. Dodatkowym
czynnikiem zwiększającym ich wartość jest dobra lokalizacja.
TRENDY
• Zaobserwowano utrzymujący się trend dominacji kupującego w procesie transakcji.
• Choć liczba zawartych transakcji jest niewielka (ze względu na trudności
w finansowaniu projektów komercyjnych), ich wartość osiągnęła imponujący poziom.
• Wahania w światowej gospodarce i zawirowania polityczne, zwłaszcza w Unii
Europejskiej, powodują, że inwestorzy wstrzymują oddech. Warto podkreślić,
że czasami może to mieć wpływ na transakcje, prowadząc do ponownego
rozpatrzenia oferty, ceny ngruntu, a także do odroczenia zamknięcia procesu.
• Negatywny wpływ na rynek ma niewłaściwe podejście władz lokalnych, zwłaszcza
w Krakowie i Warszawie, oraz wydawanie pozwoleń na budowę nieadekwatnych
do dzisiejszych realiów. Powoduje to znaczne wydłużenie procesu inwestycyjnego.
CENY I TRANSAKCJE
• Pierwsza połowa roku przyniosła kilka znaczących transakcji. Inwestorzy
i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR. Wartość ta jest imponująca, mimo
niewielkiej liczby transakcji.
• Wydaje się, że ceny gruntów inwestycyjnych we wszystkich sektorach – głównie
w biurowym, mieszkaniowym oraz handlowym (powierzchnia sprzedaży powyżej
2 000 m2) ustabilizowały się. Dotyczy to zarówno obszarów, gdzie spadki cen były
największe, jak i tych, gdzie ceny osiągnęły najwyższy poziom.
• Ceny za m2 gruntu pod centra handlowe w obrębie Warszawy kształtują się
w przedziale 300-600 EUR. Poza Warszawą ceny są niższe i osiągają poziom między
120 a 450 EUR/m2. W przypadku gruntów pod parki handlowe można spodziewać się
cen między 150-190 EUR/m2. Cena zależy od lokalizacji, nasycenia lokalnego rynku
i potencjalnych gruntów inwestycyjnych.
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH
Rynek gruntów inwestycyjnych
TRENDY 2011
Grunty pod inwestycje biurowe
PODAŻ
POPYT
CENY
TRENDY 2011
Grunty pod inwestycje mieszkaniowe
PODAŻ
POPYT
CENY
TRENDY 2011
Grunty pod inwestycje handlowe
PODAŻ
POPYT
CENY
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
PROGNOZY
• Obecnie prowadzone negocjacje i już zawarte umowy wstępne pozwalają ocenić
rynek gruntów jako obiecujący i mający szansę osiągnąć w 2011 roku kwotę
0,3-0,375 mld EUR.
• Grunty przeznaczone pod biura w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie cieszą się coraz
większym zainteresowaniem. Jeśli chodzi o Trójmiasto i Poznań, projekty rozpoczęte
w okresie kryzysu zostały przywrócone, a nowe transakcje mają dużą szansę
realizacji, jednak w mniejszym stopniu niż w Warszawie lub Wrocławiu.
• Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy
inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie
w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie
miasta.
• Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą
cieszyć się zainteresowaniem wielu polskich i zagranicznych firm.
• Rozwój rynku turystycznego i zbliżające się mistrzostwa Euro 2012 w Polsce, nadal
znacząco będą się przyczyniać do rozwoju zarówno sieci hotelowych, jak
i pojedynczych obiektów hotelowych. Sfinalizowane, jak i przyszłe transakcje mają
jednak niższą wartość w porównaniu do reszty rynku nieruchomości
DZIAŁ GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH – TRWAJĄCE PROJEKTY W 2011r.
– REPREZENTACJA SPRZEDAJĄCEGO
WYBRANE TRANSAKCJE SPRZEDAŻY
W I PÓŁROCZU 2011r.
INWESTOR LOKALIZACJAPOW.
(ha)
WARTOŚĆ
TRANSAKCJI
(mln PLN)
J.W.
Construction
Kasprzaka
Warszawa
8,1 174
Dom
Development
Powązkowska
Warszawa
9,9 168
Echo
Investment
Konstruktorska
Warszawa
7,4 63
Echo
Investment
Hotel Mercure
Warszawa
b/d 125
CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE
BIUROWE (EUR/m² GLA)
MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA
Warszawa:
COB
300 850 575
Kraków 150 350 250
Łódź 100 150 125
Poznań 165 300 233
Górny Śląsk 75 150 113
Trójmiasto 100 350 225
Wrocław 100 450 275
Źródło: Colliers International
CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE
MIESZKANIOWE (EUR/m² PUM)
MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA
Warszawa
COB
300 700 500
Warszawa
poza COB
140 350 245
Kraków 120 450 285
Łódź 80 200 140
Poznań 80 300 190
Górny Śląsk 60 200 130
Trójmiasto 100 300 200
Wrocław 130 350 240
KLIENT PROJEKT FUNKCJAOBSZAR
(ha)
POTENCJAŁ
INWESTYCYJNY
(m²)
CENA
WYWOŁAWCZA
(mln PLN)
FSO SA Toruńska, Warszawa Handlowy 6,00 50 000 38
FSO SAŻerański Chanel,
WarszawaWielofunkcyjny 8,26 50 000 47
FSO SA Falenica, Warszawa Mieszkaniowy 2,80 25 000 12
KCI SA Poznańska, Kraków Mieszkaniowy 2,50 33 000 b/a
KCI SA Rybitwy, Kraków Handlowy 14,80 b/d b/a
Sita Suez Group Brzezińska, Łódź Mieszkaniowy 11,00 b/d 12
Sita Suez Group Darwina, Kraków Mieszkaniowy 1,80 b/d 5
IGD Silesia Sp. z o.o.Bukowińska,
WarszawaMieszkaniowy 0,60 21 500 45
IGD Mokotów Sp. z o.o.Emerald Tower,
WarszawaBiurowy 0,40 20 000 45
BRJ InvestmentBeethovena II,
WarszawaBiurowy 0,91 16 000 34
BP InvestmentBeethovena I,
WarszawaBiurowy 4,41 b/d 70
Hala Koszyki SavleighHala Koszyki,
WarszawaWielofunkcyjny 0,94 20 000 48
Metsa Tissue/Konstans Konstancin-Jeziorna Wielofunkcyjny b/a 120 000 b/a
Mor Eden TowersGrzybowska,
WarszawaMieszkaniowy 0,60 26 850 72
Drewnica DevelopmentStocznia Gdańska,
GdańskWielofunkcyjny 20,20 230 000 136
Vantage DevelopmentPromenady
Wrocławskie, WrocławWielofunkcyjny 15,10 b/d b/a
Nowe Ogrody 4
Sp. z o.o.
Droga Męczenników
Majdanka, LublinMieszkaniowy 6,90 75 600 65
Źródło: Colliers International
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
Rynek magazynowy
ZARYS OGÓLNY
• Pierwsze półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji
magazynowych. W dwóch kwartałach ukończono blisko 140 000 m² w dziesięciu
projektach, z czego ponad 75% w drugim kwartale. Całkowite zasoby powierzchni
magazynowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2011r. wynosiły około
6,5 mln m². Obecnie w aktywnej budowie znajduje się około 347 000 m² nowoczesnej
powierzchni magazynowej.
• W dwóch kwartałach 2011r. wolumen transakcji wyniósł około 800 000 m², z czego
ponad 51% stanowiły umowy podpisane w II kwartale. W porównaniu
do pierwszych trzech miesięcy roku nastąpił wzrost wolumenu transakcji o blisko 7%.
Ponad 64% ogółu transakcji stanowiły nowe umowy, pozostałe 36 % to renegocjacje
i ekspansje.
• Współczynnik powierzchni niewynajętej w stosunku do ostatnich dwóch kwartałów
wykazał niewielką tendencję spadkową i na koniec II kwartału 2011r. wynosił 13,3%.
• Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają generalnie na stabilnym poziomie
z niewielką tendencją wzrostową. Wzrost stawek czynszu obserwuje się w regionach,
wyróżniających się niskim współczynnikiem dostępnych powierzchni np. w Krakowie,
Poznaniu czy na Górnym Śląsku.
PODAŻ
• Warszawa – całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich
strefach na koniec II kwartału 2011 wyniosła blisko 2,5 mln m² (w stosunku
do I kwartału podaż zwiększyła się o ponad 48 000 m²). Ponad 65,8% warszawskich
zasobów zlokalizowanych jest w warszawskiej strefie II. Na koniec II kwartału w fazie
czynnej budowy znajdowało się ponad 26 000 m² powierzchni magazynowej (strefa I
i II), w fazie planowania - 1,2 mln m² powierzchni z czego 61% w warszawskiej strefie
II.
• Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych na koniec I półrocza wyniosły
niewiele ponad 930 000 m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Tulipan Park
Łódź, tak zwany ‘small business unit’ oferujący małe moduły. Obecnie w budowie
znajduje się około 22 000 m².
• Poznań – powierzchnia magazynowa w I półroczu 2011r. zwiększyła się o blisko
21 500 m². Do użytku zostały oddane dwa obiekty w Panattoni Park Poznań I.
Istniejąca podaż zwiększyła się obecnie do blisko 824 000 m², natomiast powierzchnia
obiektów będących aktualnie w budowie to około 54 5 00 m².
• Górny Śląsk – jest drugim co do wielkości rynkiem nieruchomości magazynowych
w Polsce. Obecna podaż wynosi ponad 1,23 mln m². Powierzchnia znajdująca się
aktualnie w budowie to ponad 80 000 m².
• Kraków – pod względem istniejącej podaży jest to jeden z najmniejszych rynków
magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec II kwartału 2011r. wynosiła
niewiele ponad 81 000 m². W I półroczu zostało oddane do użytku ponad 13 000 m²
nowoczesnej powierzchni magazynowej. W budowie obecnie jest około 33 000 m².
• Wrocław – całkowita powierzchnia magazynowa to ponad 617 000 m². Obecnie
w budowie znajduje się około 67 000 m².
• Gdańsk – zasoby powierzchni magazynowych na koniec II kwartału 2011 wyniosły
około 134 000 m².
• Toruń – podaż powierzchni magazynowej wynosi obecnie 95 600 tys. m². W trakcie
budowy jest obecnie zaledwie jeden budynek o powierzchni 1100 m², w fazie
planowania na koniec II kwartału 2011r. było natomiast około 100 000 m².
• Szczecin – biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce,
Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec II kwartału wynosiły
niespełna 42 000 m².
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY
TRENDY 2011
PODAŻ
POPYT
CZYNSZE
PUSTOSTANY
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
CAŁKOWITA PODAŻ
32%
8%
19%2%
4%
2%
31%
2%
ProLogis SEGRO
Panattoni MLP
Europolis PointPark Properties
Inni Goodman
DEWELOPERZY – UDZIAŁ W RYNKU WG
ISTNIEJĄCEJ PODAŻY
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
POPYT
• Warszawa – popyt na powierzchnie magazynowe w I półroczu 2011
był stosunkowo wysoki. Wynajętych zostało blisko 371 000 m2 powierzchni
magazynowych, co stanowiło około 43% wolumenu transakcji dla całej Polski.
Najwięcej powierzchni bo ponad 184 000 m² wynajęto w strefie II.
• Polska Centralna – całkowita powierzchnia wynajęta w dwóch kwartałach 2011r.
wyniosła ponad 78 800 m², z czego około 77% wynajęto tylko w II kwartale.
• Poznań – powierzchnia wynajęta w I półroczu osiągnęła poziom ponad 70 000 m².
Ponad 56% powierzchni wynajętej przypadło na I kwartał b.r.
• Górny Śląsk – w pierwszych sześciu miesiącach 2011 roku podpisano 32 umowy
najmu na łączną powierzchnię ponad 159 000 m². Pod względem wolumenu transakcji
Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu po Warszawie.
• Kraków – podpisano 5 umów najmu na niewiele ponad 28 000 m², z czego
przeważającą większość w II kwartale.
• Wrocław – w I półroczu 2011r. podpisano 14 umów najmu na łączną powierzchnię
ponad 84 000 m².
• Gdańsk – w okresie od stycznia do czerwca 2011 wynajęto blisko 25 000 m².
• Szczecin – w dwóch kwartałach odnotowano niewielką aktywność najemców,
podpisane zostały zaledwie dwie umowy na łączną powierzchnię 9 000 m².
• Toruń – w dwóch pierwszych kwartałach nie odnotowano żadnej transakcji najmu, co
związane jest brakiem dostępności powierzchni magazynowej.
DOSTĘPNE POWIERZCHNIE
• Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce na koniec II kwartału 2011
zmniejszył się o 1,36% w stosunku do I kwartału i wynosił 13,02%.
• Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni na koniec II kwartału wyniósł 19,3%
(19,8% w I kwartale). Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na
poziomie 12,3% (strefa I), 21,3% (strefa II), 19,4% (strefa III).
• Miasta regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotował Toruń
(0,0%), Kraków (0,6%) i Gdańsk (5,5%), najwyższy Szczecin (63,1%), Region Polski
Centralnej (13%) i Wrocław (9,65%). Największy spadek poziomu powierzchni
niewynajętej w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w Szczecinie,
Wrocławiu i Krakowie.
STAWKI CZYNSZU
• Tendencja spadkowa, zapoczątkowana w 2009 i utrzymująca się w 2010r., wyraźnie
wyhamowała. Od końca 2010 obserwowana była stabilizacja stawek czynszu
na większości rynków. I półrocze 2011r. to generalnie kontynuacja tego trendu
na całym rynku powierzchni magazynowych, niewielką tendencją wzrostową
obserwujemy tylko na rynkach, gdzie występuje niski współczynnik powierzchni
dostępnych.
PROGNOZY
• Obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji w dużej części spekulacyjnych.
Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć przede wszystkim rynki o niskich
współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni
magazynowej np. Kraków i Gdańsk.
• W dalszym ciągu projekty BTS będą cieszyły się zainteresowaniem najemców.
• Prognozuje się dalszy wzrost popytu zarówno w rejonie Warszawy (szczególnie
w II strefie, gdzie współczynnik wolnej powierzchni wciąż jest wysoki, co przekłada się
na korzystne warunki najmu), jak również w pozostałych regionach Polski.
• Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne,
jednakże na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni, będziemy nadal
obserwować tendencję zwyżkową.
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY
WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU
W I PÓŁROCZU 2011r.
19,3%
13,0%5,7% 7,6%
0,6%
9,7% 5,5%
63,1%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
WSPÓŁCZYNNIK DOSTĘPNYCH POWIERZCHNI
REGION MIN. MAX.
Warszawa I 4,00 5,50
Warszawa II 2,20 2,80
Warszawa III 2,10 2,50
Polska Centralna 2,10 2,85
Poznań 2,45 2,85
Górny Śląsk 2,50 2,95
Kraków 3,50 4,50
Wrocław 2,50 3,00
Gdańsk 2,90 3,30
Szczecin 2,40 2,85
EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²)
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
NAJEMCA POW.
(m²)
BUDYNEK
TK Maxx 25 500 Goodman Wrocław
Hellmann Worldwide
Logistics 20 000 Tulipan Park Stryków
Faurecia 17 600Panattoni Park
Gorzów
Rhenus Contract
Logistics 16 900 ProLogis Park Błonie
Valeo 16 700Cracow Airport
Logistics Center
Tech Data 15 900Panattoni Park
Święcice
Willson & Brown 12 000Manhattan Business &
Distribution Center
RUCH S.A. 12 000 Annopol Logistic Park
Geodis 10 000ProLogis Park
Wrocław
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
Rynek biurowy
ZARYS OGÓLNY
• Nowa podaż powierzchni biurowych oddanych do użytku w I połowie 2011r. w Polsce
była niewielka. Łącznie w Warszawie i na 8 największych rynkach regionalnych
ukończono nieco ponad 95 000 m2, co stanowi zaledwie 37% nowej podaży
dostarczonej w I połowie 2010r.
• Aktywność na rynku najmu pozostawała na wysokim poziomie. Rosnący popyt
na powierzchnie biurowe w połączeniu z niewielką podażą sprawił, że współczynnik
niewynajętych powierzchni obniżył się zarówno w Warszawie, jak i na wszystkich
obserwowanych rynkach regionalnych.
• Firmy z większą pewnością myślą o rozwoju działalności biznesowej i starają się
zabezpieczyć duże powierzchnie biurowe na korzystnych warunkach.
• Jak dotąd rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu
w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na
rynku i jego dobrej kondycji.
PODAŻ
• Warszawa – w I połowie 2011r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy
nieznacznie wzrosły i osiągnęły 3 505 035 m2. Ukończono 28 353 m2 w ramach
4 budynków biurowych. Dwa z nich – Platinium IV (13 000 m2) i Racławicka Point
(1 918 m2) zostały oddane do użytku na Mokotowie (w strefie Południowej Górnej),
natomiast dwa pozostałe w Centrum Warszawy – Pałac Młodziejowskiego (4 964 m2)
i Mokotowska Square (8 471 m2). Obecnie około 115 000 m2 znajduje się w budowie
z planowaną datą ukończenia jeszcze w 2011 r. Najwięcej nowej powierzchni zostanie
oddane do użytku w Centralnym Obszarze Biznesowym (COB) i na Mokotowie.
• Miasta regionalne – nowa podaż w I połowie roku wyniosła blisko 68 000 m2.
Największy przyrost nowej powierzchni zanotował Kraków, gdzie oddano do użytku
niemal 26 400 m2 w ramach m.in. 2 budynków Bonarka4Business (15 694 m2) i I fazy
projektu Green Office (8 000 m2). Lublin był drugą lokalizacją, wśród miast
regionalnych, o największej nowej podaży – na rynek trafił Gray Office Park A
(13 500 m2). Trzecie miejsce przypadło Trójmiastu dzięki ukończeniu Allcon Park 3
(9 116 m2).
POPYT
• Warszawa – aktywność najemców w I połowie 2011r. przekroczyła 320 000 m2, co
w porównaniu z wynikami za I połowę 2010r. stanowi wzrost rzędu 46%. 35%
wynajętej powierzchni było zlokalizowane w COB. Spośród lokalizacji poza centrum
Mokotów cieszył się największą popularnością wśród najemców, a jego udział
w całkowitej aktywności wyniósł 32%. Większość transakcji stanowiły małe umowy
dotyczące najmu powierzchni poniżej 1 000 m2, podczas gdy średnia wielkość umowy
najmu w analizowanym okresie wyniosła 1 063 m2. Zawarto 9 transakcji najmu
na powierzchnię o wielkości ponad 5 000 m2. W porównaniu z I połową 2010 udział
renegocjacji i przedłużeń spadł o 6 punktów procentowych do 30%, natomiast udział
umów typu pre-lease znacznie wzrósł do 25% w porównaniu z 5% w analogicznym
okresie 2010r. Największe umowy najmu w I połowie 2011r. to umowa typu pre-lease
na 43 500 m2 podpisana przez TP SA oraz przedłużenie umowy najmu 11 000 m2
przez Ernst & Young w budynku Rondo 1.
• Miasta regionalne – powoli ale systematycznie miasta regionalne odzyskują
znaczenie. W I połowie 2011r. doszło do zawarcia transakcji na ponad 155 000 m2.
Największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie (blisko 50 000 m2)
i Poznaniu (ponad 30 000 m2). Większość transakcji stanowiły nowe umowy najmu.
Udział renegocjacji i przedłużeń w całkowitej aktywności wyniósł 27%, natomiast
umów typu pre-lease 26%. I połowę 2011r. cechowała wysoka aktywność najemców
z sektora BPO. Do największych transakcji należą: przedłużenie umowy 16 000 m2
przez firmę Shell w budynku KBP 400 w Krakowie, umowy typu pre-lease na 14 600
m2 Grupy Allegro w projekcie Pixel w Poznaniu i 11 500 m2 Infosys BPO Poland
w projekcie Green Horizon w Łodzi.
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY
TRENDY 2011
PODAŻ
POPYT
CZYNSZE
PUSTOSTANY
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
MIASTOPODAŻ
(m2)
WSKAŹNIK
PUSTOSTANÓW
(%)
Warszawa 3 505 035 6,2
Kraków 414 420 11,7
Wrocław 311 330 4,3
Poznań 195 580 11,3
Trójmiasto 225 180 14,6
Katowice 184 730 19,3
Łódź 181 590 22,3
Lublin 61 980 10,5
Szczecin 43 060 4,4
GŁÓWNE WSKAŹNIKI
STRUKTURA POPYTU
POPYT (w tys. m2)
0
50
100
150
200
250
300
350
I poł. 2008
II poł. 2008
I poł. 2009
II poł. 2009
I poł. 2010
II poł. 2010
I poł. 2011
Źródło: Colliers International
6%
30%
39%
25%
Ekspansje
Przedłużenia i renegocjacje
Nowe umowy z wyłączeniem umów typu pre-lease
Umowy typu pre-lease
11 | COLLIERS INTERNATIONAL
DOSTĘPNE POWIERZCHNIE
• Warszawa – średni współczynnik niewynajętej powierzchni dla całej Warszawy malał
na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy i na koniec I połowy 2011r. wyniósł 6,17%.
Współczynnik wolnej powierzchni w COB, który rósł od końca 2008r., ustabilizował się
na poziomie powyżej 8%. W lokalizacjach poza centrum, ze względu na niską nową
podaż, współczynnik wolnej powierzchni nadal utrzymuje tendencję spadkową. Na
koniec I połowy 2011 wyniósł 5,2%.
• Miasta regionalne – współczynniki niewynajętej powierzchni w miastach regionalnych
wynoszą od 4,3% we Wrocławiu do 22,3% w Łodzi. W porównaniu z wielkościami
odnotowanymi na koniec 2010r. i na koniec I kw. 2011 prawie we wszystkich miastach
doszło do spadku liczby wolnej powierzchni, co można tłumaczyć wysoką aktywnością
najemców w I połowie 2011r. i ograniczoną nową podażą wchodzącą na rynek.
STAWKI CZYNSZU
• Warszawa – średnie stawki wywoławcze pozostają stabilne na poziomie
21,5 EUR / m2 /miesiąc w COB i 15,5 EUR /m2 /miesiąc poza centrum. Ze względu na
relatywnie dużą ilość niewynajętej powierzchni w centrum niektóre budynki w COB
oferują powierzchnię już w cenie 16-19 EUR /m2 /miesiąc. W wynajętych w znacznym
stopniu budynkach klasy A w najlepszych lokalizacjach, powierzchnia oferowana jest
nawet za 25-28 EUR/m2 /miesiąc.
• Miasta regionalne – stawki czynszu utrzymują się w przedziale 12-15 EUR /m2
/miesiąc. Najniższe czynsze wywoławcze pozostają w Katowicach i Łodzi, natomiast
najwyższe w Poznaniu i Wrocławiu.
PROGNOZY
• Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum
najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB.
• Ukończenie kolejnych projektów w centrum miasta, które w znacznej mierze pozostają
niewynajęte, może spowodować dalszy wzrost współczynnika niewynajętej
powierzchni w COB.
• Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy
w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa.
• Umowy typu pre-lease będą nadal popularnym wśród najemców rozwiązaniem,
pozwalającym na zabezpieczenie powierzchni w pożądanej lokalizacji, na atrakcyjnych
warunkach.
• Nowa podaż planowana na II połowę 2011r. na rynkach regionalnych powinna
przewyższyć ilość powierzchni dostarczonej w I połowie roku. Jeśli popyt
na powierzchnię pozostanie na obecnym poziomie, nowa podaż pozwoli na
utrzymanie stabilnej sytuacji na większości rynków.
• Trójmiasto zaobserwuje największy wzrost zasobów powierzchni biurowych wśród
miast regionalnych. Z tego powodu lokalizacja ta jest narażona na poważny wzrost
współczynnika niewynajętych powierzchni. W celu przyciągnięcia najemców
deweloperzy mogą zostać zmuszeni do oferowania atrakcyjniejszych warunków
najmu.
WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU
W I PÓŁROCZU 2011r.
ŚREDNIE OFERTOWESTAWKI CZYNSZU
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
NAJEMCA POWIERZCHNIA
(m2) BUDYNEK
TP SAPre-lease: Miasteczko TP /
Warszawa43 700
Shell
Renegocjacja/
przedłużenie:KBP 400 /
Kraków16 000
Grupa AllegroPre-lease:
Pixel / Poznań14 600
Infosys BPO
Poland
Pre-lease: Green Horizon /
Łódź11 500
Ernst & Young
Renegocjacja/
przedłużenie:Rondo 1 /
Warszawa11 000
SABRE
Przedłużenie +
ekspansja:Buma Square /
Kraków8 900
Frontex
Przedłużenie +
ekspansja:Rondo 1 /
Warszawa8 800
Rabobank GroupPre-lease: Senator /
Warszawa2 840
MIASTO MIN.
(EUR/m2)
MAX.
(EUR/m2)
Warszawa
COB 19,0 24,0
Warszawa
poza COB 13,0 16,0
Kraków 12,0 15,0
Wrocław 13,5 15,5
Poznań 14,5 16,5
Trójmiasto 13,5 15,0
Katowice 12,0 13,5
Łódź 11,0 12,5
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
I poł. 2008
II poł. 2008
I poł. 2009
II poł. 2009
I poł. 2010
II poł. 2010
I poł. 2011
Centrum Poza Centrum
WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI
WOLNYCH W CENTRUM I POZA
CENTRUM
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY
12 | COLLIERS INTERNATIONAL
ZARYS OGÓLNY
• W pierwszej połowie 2011 roku rynek handlowy w Polsce ożywił się, zarówno pod
względem podaży, jak i popytu.
• Deweloperzy powracają na rynek, prezentując swoje plany dalszej ekspansji
w nadchodzących latach. W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad
250 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi 13% wzrost w stosunku
do porównywalnego okresu w roku poprzednim.
• Patrząc na aktywność najemców na polskim rynku, pierwsza połowa 2011 może być
uznana za relatywnie optymistyczną. Jednym z powodów są relatywnie korzystne
warunki rynkowe. Przykładowo w czerwcu 2011 sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła
o 10,9% w porównaniu do roku poprzedniego. Poza tym, nadal istnieje wiele
potencjalnych lokalizacji, które mogą być postrzegane za interesujące dla dalszej
ekspansji sieci detalicznych. Na rynku pojawiło się również kilka nowych marek,
wcześniej w Polsce nieobecnych.
PODAŻ
• Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła na koniec
I połowy 2011 blisko 8,22 mln m².
• Ponad 60% powierzchni jest zlokalizowane w ośmiu głównych miejskich
aglomeracjach, co przekłada się na ok. 5 mln m².
• Aglomeracja warszawska, największy polski rynek handlowy, oferowała na koniec
I połowy 2011 ponad 1,42 mln m² nowoczesnej powierzchni, z czego ok. 78%
stanowiły centra handlowe.
• W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² powierzchni
handlowej. Do głównych projektów ukończonych w tym okresie należą: Galeria
Słoneczna w Radomiu (42 000 m²), Turawa Park w Opolu (41 000 m²), Galeria
Twierdza w Zamościu (27 500 m²) oraz Galeria Leszno (32 000 m²).
• Obecnie w budowie znajduje się ponad 700 000 m² powierzchni handlowej, z czego
większość w małych i średnich miastach.
POPYT
• Najemcy są obecnie przychylniej nastawieni do rozwoju swoich sieci handlowych,
zwłaszcza poprzez wkraczanie na rynki regionalne. W miastach średniej wielkości
nadal istnieje znaczna luka pod względem obecnych tam marek.
• Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej
wielkości ułatwia rozwój rynków regionalnych po stronie popytowej. Wiele czołowych
międzynarodowych marek, do tej pory obecnych tylko w głównych aglomeracjach
Polski, obecnie otwiera swoje sklepy w mniejszych miastach. Jest to możliwe dzięki
powstaniu nowoczesnych obiektów handlowych, które spełniają ich wymagania.
• Biorąc pod uwagę nowe marki, które pojawiły się na polskim rynku w I połowie 2011,
warto wspomnieć kilka międzynarodowych marek z sektora mody, w tym Dorothy
Perkins, Redgreen, Lindex, oraz serbską markę oferującą bieliznę – Extreme Intimo,
która swój pierwszy w Polsce sklep otworzyła w łódzkiej Manufakturze. Dodatkowo,
pierwsze sklepy w Polsce otworzyły dwie międzynarodowe marki dziecięce – Catimini
w poznańskim Starym Browarze i australisjki Groovy Kids w Centrum Handlowym
Reduta w Warszawie.
• Nową polską marką założoną w I połowie 2011 jest Harpers Shoes, sieć salonów
obuwniczych oferująca buty znanych międzynarodowych marek. Strategia rozwoju
sieci zakłada otwarcie do końca 2011 roku kolejnych 10 salonów.
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY
Rynek handlowy
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
PODAŻ W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA
Roczna podaż Całkowita podaż
mln m²m²
TRENDY 2011
PODAŻ
POPYT
CZYNSZE
PUSTOSTANY
GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE,
KTÓRYCH OTWARCIE PLANOWANE
JEST NA II PÓŁROCZE 2011r.
MIASTO PROJEKT DEWELOPERPOW.
(m²)
KielceCH Echo
(rozbudowa)
Echo
Investment41 500
Rzeszów Millenium HallDevelop
Investment52 000
SzczecinGaleria
KaskadaECE 43 000
Toruń Toruń Plaza Plaza Centers 33 000
Ostrów
Wlk.
Galeria
Ostrovia
Saller Group
West
Investment
37 000
Kalisz Galeria TęczaEF Rank
Progress17 500
13 | COLLIERS INTERNATIONAL
DOSTĘPNE POWIERZCHNIE
• Poziom pustostanów w 8 głównych polskich aglomeracjach waha się w granicach
0,5-3%.
• Najniższy wskaźnik odnotowano w Szczecinie (0,52%) oraz aglomeracji warszawskiej
(0,78%), natomiast najwięcej dostępnych powierzchni handlowych zlokalizowanych
jest w Trójmieście (prawie 3%).
STAWKI CZYNSZU
• W kilku ostatnich miesiącach w wybranych lokalizacjach odnotowano nieznaczny
wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w najlepszych centrach handlowych w głównych
polskich miastach.
• Najwyższe stawki niezmiennie obserwowane są w Warszawie i Krakowie. Czynsze
typu prime, za lokale o powierzchni do 100 m² wynajmowane przez najemców
z branży mody, osiągają nawet 80 EUR /m2 /miesiąc w najlepszych centrach
handlowych w Krakowie oraz 90 EUR /m2 /miesiąc w Warszawie.
• Stawki czynszu w centrach handlowych w Warszawie wahają się między 70-90
EUR /m2 /miesiąc za lokale o powierzchni ok. 100 m², w miastach regionalnych
czynsze są o ok. 40% niższe.
• Pod względem najlepszych głównych ulic handlowych Warszawa i Kraków nadal są
w czołówce. Czynsze w tych lokalizacjach nie zmieniły się w ostatnich miesiącach
i wynoszą 75-95 EUR /m2 /miesiąc. Znacznie niższe czynsze obserwowane są na
przykład w Łodzi (ulica Piotrkowska) czy Katowicach (ulica 3 Maja), w których centra
handlowe przyciągają większość najemców kosztem lokalizacji przy ulicach
handlowych.
PROGNOZY
• W Polsce aktywność deweloperska jest znacząca, co przekłada się na ponad
700 000 m² powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie. Deweloperzy głównie
zainteresowani są małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod
względem nowoczesnej powierzchni handlowej.
• Prognozuje się, że do końca 2011 całkowita podaż nowoczesnej powierzchni
handlowej w Polsce osiągnie poziom 8,6 mln m², co związane jest z planowanym
oddaniem do użytku kilku dużych obiektów handlowych, w tym Millenium Hall
w Rzeszowie, Galerii Kaskada w Szczecinie, czy galerii Toruń Plaza.
• Spodziewany jest wzrost aktywności najemców. Sytuacja gospodarcza w Polsce jest
korzystna, a sieci handlowe będą się starały znaleźć możliwe luki, zwłaszcza
w miastach średniej wielkości.
• Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwartych
obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych.
• Stopa pustostanów w większości nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie zmaleje
w najlepszych centrach handlowych, które są w centrum zainteresowania sieci
handlowych, jednak z drugiej strony wzrastająca podaż zaoferuje nową powierzchnię
handlową, co powinno ustabilizować sytuację.
• Biorąc pod uwagę aktywność najemców, spodziewamy się, że stawki czynszu
nieznacznie wzrosną, jednak dotyczyć to będzie przede wszystkim najlepszych
lokalizacji handlowych w głównych polskich miastach.
Źródło: Colliers International
Źródło: Colliers International
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY
0%
1%
2%
3%
WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW
W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH
AGLOMERACJACH
WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU
W I PÓŁROCZU 2011r.
NAJEMCA POW.
(m²)
BUDYNEK
Rossmann 1 350 Manufaktura, Łódź
Intermarché 2 800 Galeria Leszno
VIP Collection 130Złote Tarasy,
Warszawa
TK Maxx 2 870 PH Matarnia, Gdańsk
Catimini 56 Stary Browar, Poznań
Parfois 105 Krupówki, Zakopane
Massimo Dutti 420 Wzgórze, Gdynia
Groovy Kids 110 Reduta, Warszawa
United Colors of
Benetton123 Janki, Warszawa
PODSTAWOWE DEFINICJE
• Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu,
wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku
najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji,
w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy.
Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne
transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli
liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne
i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło
do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową,
przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu
kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni.
• Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie
przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości
okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finasowych przeznaczonych na aranżację
powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy.
• Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania
na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających
oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów
komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych,
magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie
przeprowadzania analizy.
• Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich
budynkach, spełniającej wymogi dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej,
magazynowej lub handlowej.
• Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto
dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie
przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne.
• Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto
oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte,
jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy.
• Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku
w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących
budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być
niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy.
• Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została
sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako
transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed
ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja,
podnajem oraz leasing zwrotny.
BADANIA RYNKU
Colliers Research Services Group to grupa specjalistów działających w ramach Colliers
International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo
oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy
Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych,
począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych.
Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych
analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych
na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku
większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami
przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum),
którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia
spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku
nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
512 biur
w 61 krajach
na 6 kontynentach
Stany Zjednoczone: 125
Kanada: 38
Ameryka Łacińska: 18
Azja Pacyfik: 214
EMEA: 117
• Roczny przychód w wysokości
1,5 mld USD
• Zarządzanie 978,6 mln m2
• Ponad 12 500 pracowników
PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | PODSTAWOWE DEFINICJE
www.colliers.com
Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich
istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się
do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie
jest udzielenie porady prawej lub innej porady.
KONTAKT:
Dział Doradztwa i Badań Rynku
Dominika Jędrak
Dyrektor
Mobile: + 48 666 819 242
Email: [email protected]
COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA
Pl. Piłsudskiego 3
00-078 Warszawa
Tel. + 48 22 331 78 00
www.colliers.com