«АН САВВА» Москва, ул. 1 -я Тверская-Ямская, д. 6

«Ценовая ситуация на рынке жилья в 2012 году и «Ценовая ситуация на рынке жилья в 2012 году и

инвестиционная привлекательность различных инвестиционная привлекательность различных

секторов рынка недвижимости. секторов рынка недвижимости.

Экономические параметры и индикаторы для принятия Экономические параметры и индикаторы для принятия

решений инвесторами.»решений инвесторами.»

«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

Выступление Апрелева К.Н.Х Юбилейная научно-практическая конференция"Передовые технологии рынка недвижимости - 2012"г.Одесса, 15.09.2012 г.

ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ

Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок.

1. Методологические и статистические – не все данные собраны и

использованы корректно, с пониманием источников и исключением

дублей и необъективной информации.

2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные

существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены

аналитиком при их построении.

3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми

им не приходилось сталкиваться в практике.


1. Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке, включая ипотечное кредитование строительного сектора.

2. Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.

3. Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала.

4. Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов. Увеличение

инфляционного давления на экономику. 5. Рост процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам и ставок по

депозитам в банках.

6. Практическое отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения.

7. Рост инвестиционной привлекательности.

++

++

++

--

--

Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах

в первом полугодии 2012 года.

++«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6

--


В целом Эконом-классПовышенной

комфортностиБизнес-класс

Максимальное снижение-35,0%

(июль’08 –июль’09)-40,5%

(июль’08 - август’09)-35,5%

(сентябрь’08 - август’09)

-24,9% (сентябрь’08 -

июль’09)

Снижение с максимального значения к июлю 2012 года

-10,0% (июль 2008)

-25,2%(июль 2008)

-17,8%(сентябрь 2008)

-0,3%(сентябрь 2008)

Прирост с минимального значения к июлю 2012 года

+30,3% (июль 2009)

+25,8%(август 2009)

+27,4%(август 2009)

+32,8%(июль 2009)


Экспозиция

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи на рынке жилья Москвы в 2007-2012 г.г.


Количество зарегистрированных ипотечных* сделок на рынке жилья Москвы в 2007-2012 г.г.

*Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона.


ОБЪЕМ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, тыс. кв.ОБЪЕМ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, тыс. кв. мм


* *В первом полугодии 2012 г.


Темпы роста цен в городах РФ в период между кризисами 1998 г. и 2008 г.

970%

1267%

874%

1085%

1356%

1158%

1437% 1451%

1173%

0%

200%

400%

600%

800%

1000%

1200%

1400%

1600%

Москва Санкт-Петербург Краснодар Ростов-на-Дону Пермь Екатеринбург Омск Красноярск Новосибирск

Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в периоды кризисов, $

-32,9%

-40,7% -42,3%-46,1%

-53,6%-56,7%

-53,5% -52,9%

-35,0%

-41,8%

-34,0%

-42,9%-39,2%

-45,7%

-50,8%

-46,1%

-59,0%

-51,1%

-70,0%

-60,0%

-50,0%

-40,0%

-30,0%

-20,0%

-10,0%

0,0%

Москва С.-Петербург Краснодар Ростов-на-Дону Пермь Екатеринбург Омск Красноярск Новосибирск

кризис 1998 года кризис 2008 года


Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в период с марта 2008 по июль 2012 г., руб.период с марта 2008 по июль 2012 г., руб.



Текущие цены на жилье в городах России в сравнении с докризисным максимумом

Цена 1 кв.м. жилья в баррелях нефти марки Urals

СредняяМедиан

наяИюль 2012

****

*Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в 2004-2012 г.г.** данные на июнь 2012 г.


62,5 59,6 52,9

35,8 35,4 30,0

20,1 18,0 17,6**

25,5 22,7 21,4

15,4 13,9 13,0

22,1 19,9 17,4

16,7 14,8 14,3

Причины, оказывающие влияние на рынок жилья в Москве и регионах во втором полугодии 2012 г.

++

--

--

--

++

--

--

--

++ 1. Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке, включая ипотечное кредитование строительного сектора.

2. Снижение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.

3. Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала.

4. Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов. Увеличение инфляционного давления на экономику.

5. Рост процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам и ставок по депозитам в банках.

6. Практическое отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения.

7. Рост инвестиционной привлекательности.

8. Сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах.

9. Рост инфляции и бюджетных расходов.

10. Присутствие объемов построенного, но не проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не запущенного в оборот и эксплуатацию

11. Рост объемов индивидуального частного строительства

12. Существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве.

++

--

--

Возможные сценарии развития ситуации(прогнозируемые изменения цен предложения

до конца 2012 года):

Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции

– 60%;60%;

Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень

инфляции – 40%.%.








Ключевые показатели рынка инвестиций в недвижимость

1 кв. 2011 2 кв. 2011 3 кв. 2011 4 кв. 2011 1 кв. 2012 2 кв. 2012

Минимальные ставки капитализации в Москве, %

офисы 9,0 9,5 9,5 9,0 9,0 9,0

торговые центры 9,5 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0

складские помещения 11,0 11,0 11,0 11,5 11,5 12,0

Минимальные ставки капитализации в Санкт-Петербурге, %

офисы 11,0 10,0 10,0 10,0 10,0 9,5

торговые центры 11,5 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0


Минимальные ставки капитализации в городах России с населением более 1 млн.

человек, %

офисы 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

торговые центры 23,0 22,0 20,0 20,0 19,5 18,0




2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ипотека в руб. 18,0 15,5 14,9 13,7 12,6 12,9 14,3 13,1 11,7 12,1

Москва. Темпы роста цен в руб. 37,6 15,8 40,8 60,0 4,1 31,3 -15,7 9,1 11,3 6,5

Москва. Доходность от аренды. 5,7 6,2 5,4 5,1 6,5 6,8 8,7 8,3 7,9 6,7

Целесообразность получения

ипотечного кредита

25,3 6,5 31,3 51,4 -2,0 25,2 -21,3 4,3 7,5 1,1 12,9

Оценка целесообразности получения ипотечного кредита для приобретения жилья


Сравнительная оценка целесообразности инвестиций в недвижимость

Вторичное жилье в 1-м полугодии 2012 г.


Загородная недвижимость


Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

*В первом полугодии 2012 г.

Складская недвижимость

*В первом полугодии 2012 г.

Спасибо за внимание!Спасибо за внимание!

Константин АпрелевКонстантин АпрелевВице-президент Российской Гильдии РиэлторовВице-президент Российской Гильдии Риэлторов

Президент АН «Савва» (Москва)Президент АН «Савва» (Москва)

тел.(тел.(903)903)130-70-36130-70-36e-mail:e-mail: [email protected]

www.expertconsult.ru

Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495) 777-08-83 Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495) 777-08-83

mailto:[email protected]

http://www.expertconsult.ru/

Documents

«АН САВВА» Москва, ул. 1 -я Тверская-Ямская, д. 6