2007

杭州机构

杭州机构 2007 年市场分析报告

进　驻　杭　州进　驻　杭　州

2007

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一、杭州地理位置图

杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省 级城市。

地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端。

浙江省行政文化中心；长三角南翼的文化休憩中心。

[ 一 ] ：认知杭州

[ 二 ] ：杭州一、二级市场分析

[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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[ 一 ] ：认知杭州

[ 二 ] ：杭州一、二级市场分析

[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

上海

宁波

江苏省

二、城际交通介绍

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公路系统：公路系统：杭州的公路运输四通八达，是沪杭甬、杭宁、杭金衢 杭千、杭微高速公路的汇结点，构成了区域现代化公 路网络。

铁路系统：铁路系统：杭州作为中国东部的重要交通枢纽，沪昆、杭甬、 宣杭铁路在此交会，与全国铁路联成网络。

水路系统：水路系统：杭州市充分发挥内河港口的优势，京杭大运河已与 钱塘江沟通，形成了贯通全国江河湖海的水运网络。

空运系统：空运系统：杭州萧山国际机场是我国重要的干线机场，至 2006 年末已开通航线 177 条。

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[ 二 ] ：杭州一、二级市场分析

[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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[ 一 ] ：认知杭州

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

三、城市规划介绍

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1.1. 城市发展方向城市发展方向： 城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展。

2.2. 杭州的城市布局形态：杭州的城市布局形态： 以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团布局。

形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构。

3.3. 城市居住用地布局与住宅建设的指导思想：城市居住用地布局与住宅建设的指导思想： 新区建设与旧城更新、改造并举，坚持成片开发，

严格控制零星建设，完善居住区结构和服务设施配套，提高居住生活水准。

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

四、城市交通规划

杭州交通将以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。

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[ 一 ] ：认知杭州

[ 二 ] ：杭州一、二级市场分析

[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

五、城市地铁规划

杭州轨道交通线网将由杭州轨道交通线网将由 88 条轨道线路构成，形成其枢纽型放射条轨道线路构成，形成其枢纽型放射状的轨道交通线网形态。状的轨道交通线网形态。

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PART I 土地市场

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[ 三 ] ：竞争分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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2007 年 1-6 月，杭州国土资源局共挂牌推出 36宗土地，总占地面积约 2867亩。而 2006 年 1-6 月份，杭州市国土资源局仅挂牌推出 437亩土地 . 从总量上看，今年上半年的推地量是去年同期的 6.6倍。 同时，自今年 5 月底出让的杭政储出（ 2007 ） 17号地块起，以后每幅宅地都陷入多家开发商（品牌公司、大公司为主，并非随意乱来的拼命三郎）的激烈拼抢中，其中多幅地块最终成交的楼面地价更是等于甚至超过周边在售房价。地块名称 地块位置 起拍楼面地价 成交楼面地价 超出比例 竞价轮次 竞得者

17 号地块 钱江新城 5327 11759 121 ％ 17 绿城房产等

18 号地块 下沙 1473 2450 66 ％ 33北京金隅嘉业投资有限公司

19 号地块 办公用地兼容商业金融业用地，低价成交

20 号地块 长板巷 6232 12245 96 ％ 12 旅游房产

21 号地块之江旅游度假区（游乐设施用地）

1235 3411 176 ％ 27 金都房产

22 号地块 九堡 2862 4626 62 ％ 21浙江德信置业有限公司

23 号地块 浙江工商大学 6191 15712 154 ％ 90宁波雅戈尔实业有限公司

24 号地块

三墩

2787 7077 154% 80东阳市中天房地产开发有限公司

25 号地块 2787 7750 178% 24

26 号地块 2882 5612 95% 21 中海房产

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[ 三 ] ：竞争分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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赞成·林风：售价 10000 ～11000

杭政储出（ 2007 ） 17号地块：楼面地价 11759 ，绿城等

竞得金色海岸：售价 19000 ～ 26000

（含 6000装修标准）

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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亲亲家园：售价 7000 ～ 7500

三墩颐景园：售价 5700 ～7000

杭政储出（ 2007 ） 24号地块：楼面地价7077 ，中天房产竞得杭政储出（ 2007 ） 25号地块：楼面地价7750 ，中天房产竞得

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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PART II 一手房市场

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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1772

373703

1532 1735

712

1845

2537

3372

4579

1133

3427

1778

749

26112327

4768

976 1048644

4713

2849

2154

3384

1107599 770

38444138

2326

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

单位：套

05 ～ 07 年市 6 区商品住宅供应（套）

调控发力前的惜售

当前，供应从高点回落

调控过渡期

调控发力后的季节性供应

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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2879

906

1623

830 696 720 701

1395

2100

2926

2304

1525 1479

7011176

2890

3821

1886

1172 1221

2379 25452138

24381865

967

1900

2940

4790

5928

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

单位：套

05 ～ 07 年市 6 区商品住宅成交（套）

调控发力前的旺销

当前，成交量节节攀升，创历史记录

调控发力后的季节性购买

调控过渡期地方政府响应宏观调控，取消 05年上半年的房交会。同时，宏观调控开始影响市场信心。

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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8189 7770

9226 90788534

7440 7574 78818621 8825

79518769

104419421 9704

8432 84139096

10172

86199291

9819 9811 9594 9980 100069513 9399 9177

9646

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

05 ～ 07 年市 6 区商品住宅成交均价（元 /平方米）

自 05 年宏观调控发力后，市 6 区多数住宅价格上涨缓慢，很多项目从 05 年至今价格几乎没有变动，比如逸天广场。然而自 5 月份来的市场旺销加上近期各区域出让土地的天价成交，引发了这两天几乎全城的楼盘都在紧急提价或酝酿提价，甚至有楼盘（枫华府第）直接将单价上调 6000 元 / 平方米。这轮市场调价涉及楼盘之多、提价幅度之猛，是多年来不曾见到的。

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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住宅供需比

土地价格 住宅价格

杭州土地和住宅价格节节飙升

整体市场前景看好

1 、供不应求和住宅价格上涨增加市场看涨的预期，推动土地价格

2 、供不应求的住宅市场和地价的上涨又再度推动了，住宅的价格

1 、 2 级市场互相的影响[ 一 ] ：认知杭州

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[ 三 ] ：竞争分析

[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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　杭州主要知名房产企业名单杭州主要知名房产企业名单

浙江旅游房地产开发有限公司

坤和建设集团有限公司

杭州滨江房产集团股份有限公司

绿城房地产集团有限公司

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[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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１、浙江旅游房地产开发有限公司：　　 1993 年由浙江省旅游局和浙江昆仑建设集团股份有限公司（原杭州三箭建筑集团）共同出资成立 ,为杭城最早成立的房地产开发企业之一，公司于 2002 年年底进行改制，成为有限责任公司，并拥有两家专业房地产开发下属公司（杭州旅游之都房地产开发有限公司、杭州银座房地产开发有限公司）。

主要开发产品：水印城，红苹果，银座大厦等

后续产品：橡树园，天目山地块，金松地块

开发体量 : 56万方

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旅游房产开发

红苹果的外立面

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[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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２、坤和建设集团有限公司

　　坤和建设集团始创于 1995 年，总部位于杭州，具有国家房地产开发一级资质，注册资金为 12000万元，一家以房地产开发为主业的专业化产业集团，专业从事城市住宅、商业地产、土地成片开发、城市基础设施的投资开发建设，涉足物业管理、旅游运输等行业。

主要开发产品：白荡海人家，山水人家，亲亲家园等

后续产品：和家园，西溪湿地地块

开发体量 : 257万方

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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坤和房产，亲亲家园实景照

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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３、杭州滨江房产集团股份有限公司

　　杭州滨江房产集团股份有限公司创建于 1992 年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业 500强，中国房地产企业 50强，长三角房地产领军企业。已经成为集房地产开发销售、商业地产置业、酒店旅业三大产业板块的大型集团公司

主要开发产品：万家花城，金色海岸，阳光海岸等

后续产品：城市之星，杭汽发地块等

开发体量 : 216万方

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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滨江房产，阳光海岸外立面图

滨江房产，

金色海岸项

目

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４、绿城房地产集团有限公司

　　绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。成立于 1995年， 2005 年转制为外商独资企业，是香港上市企业——绿城中国控股有限公司（股票代码： 3900）的全资子公司。

主要开发产品：桂花城 ，杭州深蓝广场，杭州丁香公寓 等

后续产品：杭汽发地块，钱江新城地块 等

开发体量 : 435万方

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[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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杭州绿城房产，桂花城项目实景照

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

PART I 别墅、排屋产品

（西溪风情）

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

秀水苑北美建筑风格

大华大华 .. 西溪风情西溪风情 ::

是国内唯一位于国家城市湿地公是国内唯一位于国家城市湿地公园的大型纯园的大型纯 townhousetownhouse社区社区

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

户型面积户型面积 ::

面积范围从面积范围从240240 平方米到平方米到380380 平方米。平方米。

户型特点户型特点 ::

南北双向入户楼梯、内廊式入户平台、转角窗、大面积露台等空间元素，增进建筑内外空间的亲近与沟通，将自然、空气、阳光引入室内，使居住空间更具观景性。

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势PART II 迎合市场的产品 （盛元慧谷）

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

东临火炬大道 , 南临滨盛路 ; 北面直临闻涛路与钱塘江 ; 紧邻国信嘉园与太阳国际

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

亲水、亲自然，极具景观优势

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

06 年 3 月一期开盘 06 年 5 月二期开盘均价

8800

月均销售 320套

06 年连续数月

位居杭州畅销楼盘之列

项目价位中档但销售较好

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[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

畅销户型一畅销户型一 ::

33 室室 22 厅厅 22 卫卫 11厨厨

面面积积 :119.8M2:119.8M2

户型特点户型特点 ::

步入式厨房步入式厨房 ,, 完美的与外间分离完美的与外间分离 .. 景观阳景观阳台是转过玄关后台是转过玄关后 ,, 成为聚焦目光的第一亮成为聚焦目光的第一亮点点 ..

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[ 五 ] ：客户分析

[ 六 ] ：未来市场发展趋势

畅销户型二畅销户型二 ::

33 室室 22 厅厅 22 卫卫 11 厨厨

面积面积 :171.9M:171.9M22

户型特点户型特点 ::

多层面的自然采光多层面的自然采光 ,, 多处采用弧多处采用弧形落地窗形落地窗 ,, 使客厅和卧室通透明使客厅和卧室通透明亮亮 ..

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势PART Ⅲ 杭城经典产品 （绿城系列）

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

绿城的产品有这么几个特点：小区档次高，建筑风格独特，注重外立面和配套，建筑立面和小区环境都做到精致优雅，还有就是规划、建筑都由自己的设计公司设计，小区建成后都由自己物业公司管理。

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产品特点：可居可观可游可赏

重视对居住氛围的营建，达到“大体相同、各不相似”的感觉 。

桂花城别墅

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桂花城户型

产品特点 : 把餐厅从与客厅合用或与厨房嵌套的方式中独立出来，使之成为一个独立空间 。

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

紫　桂

绿园

绿城的建筑风格绿城的建筑风格 ::

往往给人一种文化的气息，是一个时往往给人一种文化的气息，是一个时代的产物，在若干年后仍然不觉得陈旧代的产物，在若干年后仍然不觉得陈旧甚至落伍，这就是绿城始终强调的“新甚至落伍，这就是绿城始终强调的“新城不新，旧城不旧”的建筑理念。城不新，旧城不旧”的建筑理念。

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紫桂和绿园的产品特点紫桂和绿园的产品特点 ::

大而宽的户型设计弥补了绿城在追求理想化外立面时所造成的缺憾。大而宽的户型设计弥补了绿城在追求理想化外立面时所造成的缺憾。

紫　桂 绿 园

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

自用

投资

杭州地理位置优越，自然资源稀缺，市场经济发达、治安状况良好，外来（有购房能力和需求的）人口稳定增长，因此自用需求刚性较高。

正因为供应有限而自用需求坚挺，杭州以及浙江的民间资金又非常充裕，加上目前投资渠道有限，因此投资楼市的需求也应运而生。

当前，全国各大城市房价迅猛飇升而杭州房价还因为缺乏外来影响而基本维持在 05年的水平，这是与杭州的城市地位不相匹配的，房价升值潜力是巨大的。加上当前股市正在遭遇宏观调控，陷入低迷，嗅觉灵敏的温州人带头将投资资金注入楼市，短时间内吸纳了大量可售房源，导致杭州主城住宅存量告急！

随着人们逐渐发现主城住宅越来越少，房价也在蠢蠢欲动时，自用购房群体开始恐慌，购房速度大大加快，进一步吸纳了市场上的可售余房。

与此同时，越来越多的有财力者看到了投资楼市的机会，也纷纷加入进来，供求矛盾进一步激化，并出现投资者与自用者、自用者与自用者、投资者与投资者抢房的局面，价格自然随之上扬。

客户分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

三墩： 07 年 3 月还徘徊在 7000左右，但随着中天地块的出让，价格已经飇上 8000 ，未来也会迅速向万元房靠拢。

滨江区： 05 年 8 月到 07年 3 月上涨不到 500 ； 07年 7 月已经从 7000 ～8000 向 9000 ～ 10000元靠近

转塘：原先在 6000 ～7000 ，年底价格预计将上涨到 8000 以上

闲林、老余杭：板块上涨速度较慢，板块的领军项目从 05年的 6500 上涨到 07 年 7 月的 7500 。

闻堰：该板块的联排从04 年 6 月的 4000 上涨到目前的 11000 。

良渚、瓶窑：联排从 06 年 10 月 7000 到 07 年 7月的 9000 ；公寓从 05 年的 5000 到 07 年 7 月的6000 。

九堡： 06 年 5 月 6300 ； 07 年7 月已达到 8500 ，未来依然还有上涨空间

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势

区块 年均价格涨幅 价格走势原因 备注

良渚 40%知名品牌（万科）的入驻带动板块整

体价格

万科 06年 9 月入驻该板块，至 07年 7 月板块价格上涨 30 ％，之前板

块的年涨幅在 15 ％上下

闻堰 76%休博园概念带动板

块整体上扬休博会未开之前板块半年涨幅为 25％，休博会召开后板块半年涨幅近

50 ％

闲林 8%没有太多热点且供

应过量的板块几个供应大户 07年 3 月之前滞销情况显著，近期随着市场存量减少略有

放量

低密度产品价格分析

价格上涨的原因

需要板块价格的引领者

吸引市场关注的热点并不一定需要大型配套

合理的市场存需比

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公寓类产品价格分析

价格上涨的原因

需要板块价格的引领者

需要足够的配套预期

合理的市场存需比

区块 年均价格涨幅 价格走势原因 备注

九堡 32%知名品牌（万科）的入驻带动板块整体价格；地铁

规划的带动；供不应求

06年 3 月到 06年 6 月，市场供不应求，价格上涨 5% （万科未入驻）；07年 4 月到 07年 6 月，市场供不应

求 , 价格上涨 20%

三墩 28%城市副中心规划及重要商业配套的入驻、地铁规划

的带动；供不应求该区块未来上涨空间看好，目前成交土

地的楼面地价与新房价格持平

滨江 14%市场需求旺盛，但存量过

大

由于板块主力总价贴近杭州主力客户承受的总价范围， 05 年底至今需求一直较旺盛，但由于板块存量过剩，导致价格上涨较慢，近期存

量不足，价格上涨较快

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[ 四 ] ：产品分析

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[ 六 ] ：未来市场发展趋势谢　谢！