מ״עב יוניבו ןוכיש 2017 תנשל ןובשחו ןיד - TASE...2017 תנשל ןובשחו ןיד מ״עב יוניבו ןוכיש הצובק תויהל,הליבומ תיקסע

דין וחשבון לשנת 2017שיכון ובינוי בע״מ

להיות קבוצה עסקית מובילה,

היוצרת סביבת חייםבת-קיימא ומתקדמת בעולם, למעננו ולמען

הדורות הבאים.

מבוא

תיאור עסקי התאגיד פרק א׳

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד פרק ב׳

דוחות כספיים מאוחדים פרק ג׳ מידע כספי נפרד של החברה

פרטים נוספים על התאגיד פרק ד׳

שאלון ממשל תאגידי

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית פרק ה׳ על הדיווח הכספי ועל הגילוי

1-14

1-190

1-57

1-1271-17

1-241-12

1-3

תוכן עניינים

שיכון ובינוי בע״מ דין וחשבון לשנת 2017

מבוא


3.שיכון ובינוי בע״מ דין וחשבון לשנת 2017

שיכון ובינוי בע״מ והחברות בשליטתה )להלן יחד: “הקבוצה״ או “קבוצת שיכון ובינוי״( הינה חברת הנדל״ן והתשתיות המובילה בישראל)*(, והיא בעלת פריסה

גלובאלית בכ- 20 מדינות, במספר אזורי פעילות עיקריים - אמריקה, אפריקה,

אירופה וישראל.

חזונה של החברה הינו להיות קבוצה עסקית מובילה, היוצרת סביבת חייםבת-קיימא ומתקדמת בארץ ובעולם.

.www.Duns100.co.il לשנת 2017 על פי הכנסות Dun’s 100 בהתאם לדירוג )*(

מבוא

ייזום נדל״ן למגורים

ייזום למגורים בישראל)3(

ייזום למגורים באירופה)4(

פרוייקטים ונכסים מניבים

זכיינות)6(אנרגיה מתחדשת)5(

ADO)8( נכסי נדל״ן מניב)7(

קבלנות

תשתיות ובניה בחו״ל)1(

תשתיות ובניה בישראל)2(

מגזר קבלנות תשתית בחו״ל; )2( מגזר קבלנות תשתית ובניה בארץ; )3( פעילות ייזום למגורים בישראל נכללת במגזר יזמות נדל״ן בארץ, אשר כולל גם פעילות של ייזום שלא )1(למגורים לרבות, פרויקטי BOT מעונות הסטודנטים )שמופיעה באבן הבניין מס׳ 3, “פרויקטים ונכסים מניבים״(; )4( פעילות ייזום למגורים באירופה נכללת במגזר יזמות נדל״ן בחו״ל, אשר כולל גם פעילות של ייזום שלא למגורים )שמופיעה באבן הבניין מס׳ 3, “פרויקטים ונכסים מניבים״(; )5( מגזר אנרגיה מתחדשת; )6( מגזר זכיינות. )7( נכסי נדל״ן מניב כלולים

במגזר יזמות נדל״ן בישראל ובמגזר יזמות נדל״ן בחו״ל; )8( ההחזקה ב-ADO אינה מסווגת כמגזר בר דיווח ומדווחת תחת “אחרים״;

הולנד

חוף השנהב

סרביהרומניה

גרמניהפולין

קניה

אוגנדה

ספרד

הונגריהצ’כיה

שוויץ

ניגריהטנזניה

מוזמביק

טוגוגאנה

ארצות הברית

קולומביה

גואטמלה

ישראל

הקבוצה הינה בעלת תחומי פעילות מגוונים, ופועלת בישראל ומחוץ לישראל

בשישה מגזרי פעילות: )1( קבלנות תשתית ובניה בחו״ל; )2( קבלנות תשתית ובניה בישראל; )3( יזמות

נדל״ן בישראל; )4( יזמות נדל״ן בחו״ל; )5( אנרגיה מתחדשת; ו- )6( זכיינות. לפרטים נוספים, ראו באור 7 לדוחות

הכספיים של החברה ליום 31.12.2017.

כמידע נוסף על זה שפורט בפרק עסקי התאגיד בדוח התקופתי לשנת 2017, מובאים להלן במבוא זה, לשם הנוחות נתונים נבחרים בחלוקה לשלוש “אבני

:)building blocks( בניין״

1. קבלנות; 2. ייזום נדל״ן למגורים;ו- 3. פרויקטים ונכסים מניבים.

.4שיכון ובינוי בע״מ דין וחשבון לשנת 2017

להלן פירוט ההכנסות על פי תחומי הפעילות:

הכנסות 1-12/2017 )מיליוני ₪(

פרוייקטים ונכסים מניבים 340ייזום נדל״ן למגורים 1,510

קבלנות 5,375התאמות )788(

צבר ההזמנות כולל הכנסות צפויות אשר טרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים. יצוין כי בתחום ייזום הנדל״ן צבר ההזמנות כולל הכנסות צפויות שיוכרו בגין חוזי מכירה מחייבים 2שנחתמו לפני יום 31.12.2017 ואשר טרם הוכרו כהכנסה בדוח רווח והפסד של החברה; וכן הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים )כולל שכ״ד ודמי ניהול(; הנתונים בדבר צבר הזמנות מהווים מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות ותכניות החברה ואין כל ודאות בהתממשותו. ייתכן כי בעקבות גורמים אשר אינם תלויים בחברה, מידע צופה פני עתיד זה

לא יתממש או יתממש בחלקו.

התפתחות צבר הקבוצה 2013-2017 2 )מיליוני ₪(צבר בישויות בשליטה משותפת בתחום הקבלנות נכסי נדל״ן מניביזום למגוריםקבלנותסה”כ

13,585

11,787

148

1,514

10,417

5431,489

11,165

670700

484

2,030

13,737

493 468

2,410*1,027

31/12/13 31/12/14 31/12/15 31/12/16 31/12/17

12,079

13,197

16,251 16,488

13,281

1,629

1,012

1,059

בצבר ליום 31/12/17 לא נכללים פרויקטים קבלניים

בישראל ובחו"ל, בהיקף כולל של כ- 1.5 מיליארד ש"ח,

בהם זכתה החברה עד אותו מועד ולאחריו.

הצבר לא כולל צבר תקבולים הצפויים להתקבל מפרויקטי אנרגיה או מפרויקטי זכיינות.

6,437 במיליוני ש״ח

הירידה בצבר במגזר ייזום נדל"ן למגורים בישראל נובעת מאימוץ מוקדם של IFRS 15. בהתאם ל– IFRS 15 החברה מדווחת על הכנסות ממכירת דירות בישראל, לאורך זמן על פי *קצב התקדמות הבניה במקום דחיית ההכרה בהכנסה עד למועד האכלוס בהתאם לתקן על פי המדיניות הקודמת. כתוצאה מכך, נרשמה במועד היישום לראשונה הכרה של מלאי

בניינים למכירה בסך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח שנזקפה בדרך של השפעה מצטברת לסעיף העודפים. לפרטים נוספים ראו גם סעיפים 1.3, 1.4 ו- 1.5 לדוח הדירקטוריון.


לקבוצה מעל 90 שנות ניסיון בפעילות קבלנית בישראל וכ- 60 שנות ניסיון

ברחבי העולם. הפעילות הקבלניתמתמקדת בניהול וביצוע של מגה

פרויקטים מורכבים, והיא מתבצעת בעיקר בישראל, אמריקה ואפריקה, בכ- 12 מדינות. הפעילות הקבלנית מבוצעת

ארצות הברית, גואטמלה וקולומביה. 3

מזרח אפריקה - אוגנדה וקניה; מערב אפריקה - ניגריה, גאנה, חוף השנהב, טוגו, מוזמביק וטנזניה. 4

מתייחס לביצוע בפרויקט לסלילת נתיבי האגרה ביוסטון, בארה״ב ולפרויקט אגירה שאובה בישראל, המבוצעים שניהם במסגרת שותפויות קבלנות בשליטה משותפת אשר אינן 5

מתאחדות בדוחותיה הכספיים.ראו ה״ש )2(. 6

ראו ה״ש )2(. 7

אפריקה, אמריקה)3( ישראלואחרים)4(

סה״כ2017

סה״כ2016

סה״כ2015

3,4724061,1024,9804,1043,886הכנסות מחברות מאוחדות

הכנסות מפעילות בחברות כלולות בשליטה 49346-395297260משותפת )5(

הכנסות מחברות מאוחדות ומחברות כלולות בשליטה

משותפת3,521 7521,1025,375 4,401 4,146

24359199501527620רווח גולמי

6.9%7.8%18.1%9.3%12.0%15.0%שיעור רווח גולמי

EBITDA17164207442606587

EBITDA 4.9%8.5%18.8%8.2%13.8%14.2%שיעור

356 209 1754197 126 רווח נקי

3.6%2.3%4.9%3.7%4.7%8.6%שיעור רווח נקי

12,679 11,956 4,91010,775 4,4531,412צבר הזמנות)6( מחברות מתאחדות

בחברות כלולות בשליטה צבר הזמנות)7(משותפת

69943 1,012 1,629 1,059

13,738 13,585 4,5222,3554,91011,787סה״כ צבר הזמנות

להלן עיקרי התוצאות הכספיות של פעילות הקבלנות ל- 1-12/17:

קבלנותבאמצעות יחידות עסקיות המהוות שני

מגזרים עסקיים בדוחות הכספיים - קבלנות תשתית ובניה בישראל וקבלנות

תשתית ובניה בחו״ל )ראו סעיפים 9 ו-10 לדוח התקופתי לשנת 2017,

בהתאמה(.


להלן נתונים בדבר הכנסות, EBITDA, רווח נקי וצבר הזמנות של כלל פעילות הקבלנות בשנים 2013 עד וכולל 31.12.2017, בחלוקה בין הפעילות בישראל לפעילות מחוץ לישראל:

Ebitda )מיליוני ₪(

סה״כ קבלנות ישראלמחוץ לישראל סה״כ קבלנות ישראלמחוץ לישראל

הכנסות במאוחד )מיליוני ₪(

4,834 4,755 4,146 4,401 5,375

1,954

2,880

2,146

2,646

2,1581,988

2,769

1,632

2013 2014 2015

3,521

1,854

20172016

628

66

621

61

514

73

479

171 171

271

694 681 587 606 442

2013 2014 2015 20172016

סה״כ קבלנות ישראלמחוץ לישראל

רווח נקי )מיליוני ₪(

52

349

2014

66

348

2013

414 401

58

297

2015

356

86121

207

2016

126

71

197

2017


צבר הזמנות קבלנות לרבות תאגידים בשליטה משותפת8)מיליוני ₪(

סה״כ קבלנות ישראלמחוץ לישראל

התפלגות צבר ההזמנות קבלנות לרבות תאגידים בשליטה משותפת, לפי אזורים גיאוגרפיים )מיליוני ₪(

11,787במיליוני ש״ח

אפריקה ואחרים 4,910 )42%(

אמריקה 2,355 )20%(

ישראל 4,522 )38%(

צבר ההזמנות כולל הכנסות צפויות אשר טרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים. הנתונים בדבר צבר הזמנות מהווים מידע צופה פני עתיד 8המבוסס על הערכות ותכניות החברה ואין כל ודאות בהתממשותם. ייתכן כי בעקבות גורמים אשר אינם תלויים בחברה, מידע צופה פני

עתיד זה לא יתממש או יתממש בחלקו.

1,219

2,2452,385

4,780

2,017

5,304

1,662 1,6692,207

1,710

2,6332,952 3,015

5,1494,522

5,761

7,824

8,5858,150

7,4657,059

7,842

6,569

7,265

6,146

4,403

31/12/05 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 31/12/16 31/12/17

13,737 13,585

11,787

3,464

7,165 7,0516,065

7,815

8,776

9,552 9,692

10,417

11,165

בצבר ליום 31/12/17 לא נכללים פרויקטים קבלניים

בישראל ובחו”ל, בהיקף כולל של כ- 1.5 מיליארד ש”ח,

בהם זכתה החברה עד אותו מועד ולאחריו.

הצבר לא כולל צבר תקבולים הצפויים להתקבל מפרויקטי אנרגיה או מפרויקטי זכיינות.


פעילות ייזום הנדל״ן למגורים של שיכון ובינוי מתבצעת בישראל ובאירופה.

פעילות ייזום הנדל״ן מבוצעת במסגרת שני מגזרים עסקיים בדוחות הכספיים - יזמות נדל״ן בישראל ויזמות נדל״ן

בחו״ל )ראו סעיפים 7 ו-8 לפרק תיאור

יחידות דיורבניהול החברה לרבות

חלק שותפים)9(

חברות מאוחדות)11( -חלק אפקטיבי

חברותבשליטה משותפת)12(

בישראל

-816 960 היקף עסקאות במיליוני ש״ח

-539462מספר חוזים למכירת יחידות דיור שנחתמו

-1,766 1,781 מחיר ממוצע לדירה )אלפי ש״ח(**

באירופה

73 312 547 היקף עסקאות במיליוני ש״ח

101 703 1,084 מספר חוזים למכירת יחידות דיור שנחתמו

726 444 505 מחיר ממוצע לדירה )אלפי ש״ח(**

ייזום נדל״ן למגורים

סה”כ יחידות הדיור )100%( בפרויקטים בבעלות מלאה או חלקית של החברה הבת. 9

בישראל - חלק החברה האפקטיבי ללא חלק השותפים בפרויקטים משותפים. באירופה - חלק החברה האפקטיבי ללא חלק המיעוט בחברות מאוחדות. 11

חברות המטופלות בדוחות הכספיים לפי שיטת השווי המאזני - חלק החברה. 12

מספר יח״ד הוא מידע צופה פני עתיד המבוסס בין היתר על הערכות החברה על פי תכניות החברה ועל ניסיונה, והוא עשוי שלא להתממש בשל גורמים שאינם תלויים בחברה. )*(לפני מע”מ. )**(

הנתונים בדבר המכירות והאיכלוסים מהווים מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות ותכניות החברה ואין כל ודאות בהתממשותו. ייתכן כי בעקבות גורמים אשר אינם תלויים )***(בחברה, מידע צופה פני עתיד זה לא יתממש או יתממש בחלקו

להלן פירוט העסקאות למכירת יחידות דיור )חוזים שנחתמו( בשנת 2017***:

עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2017, בהתאמה(. יודגש כי שני המגזרים

העסקיים האמורים כוללים גם פעילות ייזום נדל״ן שלא למגורים )נכסים מניבים דוגמת מרכזי קניות ומבני משרדים, וכן שני פרויקטי BOT להקמה והפעלה של

מעונות הסטודנטים בתל אביב(, שלא נכללים בנתונים שיובאו בסעיף II זה

להלן באשר לייזום הנדל״ן למגורים, אלא בסעיף III להלן פרויקטים ונכסים מניבים.

החברה ביצעה יישום מוקדם של תקן IFRS 15 בשנת 2017. על פי תקן זה החברה מדווחת על הכנסות ממכירת דירות בישראל לאורך זמן על פי קצב התקדמות הבניה והתקדמות המכירה. ההכרה בהכנסות ממכירת דירות במדינות הפעילות בחו"ל הינה, במועד האיכלוס, ללא שינוי ביחס

למדיניות הקודמת.


להלן נתונים פיננסיים נוספים בגין פעילות ייזום הנדל״ן למגורים לרבות מכירת מגרשים וקרקעות:

חברות מאוחדות)11( -יחידות הדיור שאוכלסוחלק אפקטיבי

חברות בשליטה משותפת)12(

בישראל

-1,840 היקף עסקאות במיליוני ש״ח

-1,178 מספר יחידות דיור שנמסרו

-1,562מחיר ממוצע לדירה )אלפי ש״ח(**

באירופה

9191 היקף עסקאות במיליוני ש״ח

154 266 מספר יחידות דיור שנמסרו

342592מחיר ממוצע לדירה )אלפי ש״ח(**

אירופהישראל

1-12/171-12/161-12/171-12/16

347.3271.845.032.2רווח גולמי )מיליוני ש''ח(

27%26%21%26%שיעור רווח גולמי

- 557.0- 469.5צבר הזמנות 31.12.17 )13(

להלן פירוט נתונים בגין אכלוסים של יחידות דיור ללקוחות בשנת 2017 ***:

בישראל - חלק החברה האפקטיבי ללא חלק השותפים בפרויקטים משותפים. באירופה - חלק החברה האפקטיבי ללא חלק המיעוט בחברות מאוחדות 11

חברות המטופלות בדוחות הכספיים לפי שיטת השווי המאזני. 12

צבר ההזמנות כולל הכנסות צפויות אשר טרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים. יצוין כי בתחום יזמות הנדל״ן צבר ההזמנות כולל הכנסות צפויות שיוכרו בגין חוזי מכירה מחייבים 13

שנחתמו לפני יום 31/12/17 ואשר טרם הוכרו כהכנסה בדוח רווח והפסד של החברה; וכן הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים )כולל שכ״ד ודמי ניהול(; הנתונים בדבר צבר הזמנות מהווים מידע צופה פני עתיד המבוסס על הערכות ותכניות החברה ואין כל ודאות בהתממשותו. ייתכן כי בעקבות גורמים אשר אינם תלויים בחברה, מידע צופה פני עתיד

זה לא יתממש או יתממש בחלקו.

הצבר ליום 31/12/17 כולל הכנסות צפויות בגין חוזי מכירה מחייבים שנחתמו ואשר טרם הוכרו כהכנסה בדוח רווח והפסד של הקבוצה


להלן ריכוז של פרויקטים בביצוע )לרבות שטרם נמכרו בפרויקטים שביצועם הושלם(, בתכנון14, עתודות קרקע15 ופרויקטים מותלים16 של פעילות ייזום נדל״ן למגורים ליום 31.12.2017:

פרויקטים שביום 31.12.2017 בנייתתם טרם החלה, וכן להערכת הנהלת החברה הקמתם צפויה להתחיל בשנה הקרובה לשנת הדיווח או שהתקבל לגביהם היתר בנייה(. 14

קרקעות המוצגות כמלאי מקרקעין, לגביהן יש תוכנית בנין עיר מאושרת שהקמת הפרויקטים עליהן טרם החלה, לא התקבל לגביהן היתר בניה וכן להערכת החברה הקמתן אינה 15

צפויה להתחיל בשנה הקרובה.קרקעות שאינן זמינות להוצאת היתר בניה, קרי פרויקטים אשר תחילת ביצועם מותנית בתנאים שטרם התקיימו, כאשר הביצוע של רובם מותנה בביצוע שינויים תכנוניים 16

משמעותיים כגון אישור תב״ע מפורטת או שינוי ייעוד.

תכנון )ללא תב״ע(מס’ יח״ד בהליכי אישור ו/או מס’ יח״ד עם תב״ע בתוקף

סך הכל כולל חלק השותפים

חברות מתאחדות

וחלקנו בחברות בשליטה משותפת

סך הכל כולל חלק השותפים

חברות מתאחדות

וחלקנו בחברות בשליטה משותפת

בישראל

פרויקטים בביצוע )לרבות יח”ד שטרם נמכרו, בפרויקטיםשביצועם הושלם(

1,7541,471 - -

- - 644 713פרויקטים בתכנון )14(

2,7512,629 --עתודות קרקע )15(

8,4137,906 --פרויקטים מותלים ואחרים )16(

2,4672,11511,16410,535סה״כ בישראל

באירופה

פרויקטים בביצוע )לרבות יח”ד שטרם נמכרו, בפרויקטיםשביצועם הושלם(

1,9471,808 - -

- - 1,5811,366פרויקטים בתכנון )14(

- - 6,3415,336עתודות קרקע )15(

- - - -פרויקטים מותלים ואחרים )16(

- - 9,8698,510סה״כ אירופה

12,33610,62511,16410,535סה״כ כולל של יחידות פוטנציאליות


בישראל )*(

באירופה )**(

אכלוסים

אכלוסים

חוזים שנחתמו למכירת יח״ד

חוזים שנחתמו למכירת יח״ד

הפעלות

הפעלות

להלן נתונים בדבר הפעלות, מכירות ואכלוסים ביח״ד לפי שנים, חלק החברה:

2013

987935

807

2014

908

675738

2015

575

912

575

2017

2017

462

936

1,178

2016

803

592

789

804

988

420

2013

75 6616

2014

62140 160

2015

385349

94

2016

440 )***(

869

201

חלק שו"ב נדל"ן המוחזקת 85.8% ע"י החברה )*(חלק החברה האפקטיבי )ללא חלק המיעוט בחברות מאוחדות( וחברות המטופלות בדוחות הכספיים לפי שיטת השווי המאזני )**(

במסגרת נתון מספר יחידות הדיור שנמכרו בשנת 2016 נכללו גם 327 יחידות דיור )245 יחידות דיור חלק החברה( שנמכרו במסגרת הסכם מכר אחד ללקוח אחד; נתוני המכירות )***(בשנת 2016 עודכנו עקב אי התקיימותם של מספר תנאים מתלים בקשר להסכם מכר זה


פעילות הפרויקטים ונכסים נוספים מאגדת נכסים מייצרי תזרים מזומנים- ,)Income Generating Assets )IGAהכוללים נכסי זכיינות, נכסי אנרגיה

מתחדשת, נכסי נדל״ן מניב, החזקות ב-ADO, מעונות הסטודנטים ועוד.

פרוייקטים ונכסים מניבים

% החזקה

ערך בספרים)*(

)במליוני ש”ח(

שלבפרויקטאלי

תקופת הפעלה/

הנבה

מגזרחשבונאי

סעיף בדוח

פרויקטי תחבורה

התקופתי לשנת 2017סעיף 12.3.1 לדוח זכיינות2010-2040הפעלה )מניב(50%59.7מנהרות הכרמל )**(

התקופתי לשנת 2017סעיף 12.3.1 לדוח זכיינות--הפעלה )מניב(35.5%58.2מפעיל כבישים שיקום, תפעול ואחזקת

זכיינות2012-2030הפעלה )מניב(60%78.6כבישים בצפון )נתיבי צפון( )**(סעיף 12.3.1 לדוח

התקופתי לשנת 2017

SH-288 נתיבי אגרה מהירים זכיינות2019-2068הקמה)4.3(21.6%ביוסטון, ארה״ב

סעיף 12.3.1 לדוח התקופתי לשנת 2017

התקופתי לשנת 2017סעיף 12.3.1 לדוח זכיינות2019-2044הקמהCundinamarca50%195.9, קולומביה

388.1סה״כ תחבורה

פרויקטי מבנים

מרכז ההדרכה של משטרת זכיינות2014-2036הפעלה )מניב(50%31.7ישראל

סעיף 12.3.1 לדוח התקופתי לשנת 2017

בישראליזמות נדל"ן 2015-2039הפעלה )מניב(100%402.4מעונות סטודנטים - ברושיםסעיף 7.2.3א4 לדוח


בישראליזמות נדל"ן 2008-2032הפעלה )מניב(100%80.9מעונות סטודנטים - אינשטייןסעיף 7.2.3א4 לדוח

התקופתי לשנת 2017קריית הממשלה החדש

זכיינות2017-2039הקמה100%5.1בירושלים - ג'נרי 2 )***(סעיף 12.3.1 לדוח


זכיינות 2020-2040פיננסיתלפני סגירה 100%82.9דיור להשכרה ארנונה, ירושליםסעיף 12.3.1 לדוח

התקופתי לשנת 2017 מעונות סטודנטים אקדמית

2019-2043הקמה)0.2(100%תל אביב יפותשתיות ובניה

בישראלסעיף 9.2.10 לדוח


בישראלתשתיות ובניה 2021-2046הקמה-100%קריה מחוזית נצרתסעיף 9.2.10 לדוח


בישראלתשתיות ובניה 2020-2045הקמה-100%בית המשפט בחדרהסעיף 9.2.10 לדוח


602.8סה״כ פרויקטי מבנים

כולל הון עצמי והלוואות בעלים. )*(

חלק מהאחזקות האמורות מיועדות למימוש. ראו גם דיווח מיידי מיום 15 במרץ 2018 )אסמכתא מס’ 2018-01-025066(. )**(

חלק מהאחזקות האמורות מיועדות למימוש. ראו גם דיווח מיידי מיום 15 במרץ 2018 )אסמכתא מס’ 2018-01-025075(. )***(

סעיף 12.3.1לדוח התקופתי לשנת 2017

הפעילות נכללת במספר מגזרים עסקיים - זכיינות ואנרגיה מתחדשת )שכל אחת מהן מהווה מגזר עסקי

בדוחותיה של החברה( וכן יזמות נדל״ן ישראל ויזמות נדל״ן חו״ל )שכאמור

לעיל כוללים גם את פעילות הייזום למגורים, המפורטת בסעיף II לעיל(; וכן פעילות נדל״ן מניב המבוצעת באמצעות החברה הציבורית ADO )המסווגת במגזר

“אחרים״(.


% החזקה

ערך בספרים)*(

)במליוני ש”ח(


תקופת הפעלה/

הנבה

מגזרחשבונאי

סעיף בדוח

פרויקטי אנרגיה וסביבה

נבטים )מתקן סולארי פוטו-וולטאי בהספק של

)18MW PV -כמתחדשת אנרגיה2016-2036 הפעלה )מניב(100%38.1

סעיף 11.2.1 לדוח התקופתי

לשנת 2017

זכיינות2010-2032הפעלה )מניב(50%183.9מתקן התפלה חדרהסעיף 12.3.1

לדוח התקופתי לשנת 2017

אתגל )מתקן לייצור חשמל באמצעים קונבציונליים )מזוט(, בשיטת יכולת זמינה ואנרגיה

)MW26 -בהיקף של כמתחדשת אנרגיה2005-2018הפעלה )מניב(100%53.0


לשנת 2017

אשלים )תחנת כוח תרמו-סולארית בהספק

)MW120 -של כמתחדשת אנרגיה2018-2043הקמה50%7.9


לשנת 2017

אגירה שאובה גלבוע )תחנת )MW300 -זכיינות2018-2038הקמה25.5%111.2כוח בהספק של כ


לשנת 2017

צאלים )מתקן סולארי פוטו-וולטאי בהספק של

)PV 120MW -כמתחדשת אנרגיה2018-2038הקמה100%93.7


לשנת 2017

אתגל הרחבה100%25.0)ייזום תחנה חדשה(

לפני סגירה2019-2039פיננסית

אנרגיהמתחדשת


לשנת 2017

MW60 מתחדשת אנרגיה2018-2041הקמה-100%פרויקט מתח גבוהסעיף 11.2.1


MW25 2019-2042פיננסית לפני סגירה-100%פרויקט מתח גבוה אנרגיה

מתחדשתסעיף 11.2.1


512.8סה״כ פרויקטי אנרגיה וסביבה

PPP 1,503.9סה״כ פרויקטי

כולל הון עצמי והלוואות בעלים. )*(


% החזקה

ערך בספרים )במיליוני

ש”ח(

שווי הוגן)במיליוני

ש”ח(


שיעור תפוסה

)***(NOI)במיליוני

ש”ח(

מגזר חשבונאי

סעיףבדוח

נדל״ן מניב בישראל

בישראליזמות נדל"ן 99%28.8הפעלה )מניב(50%195.9384.6קניון עיר ימים, נתניהסעיף 7.2.3א


קניון שער הצפון, קרית אתא

בישראליזמות נדל"ן 92%19.4הפעלה )מניב(50%307.0413.9סעיף 7.2.3א


,+Design קניון באר-שבע



קריית הממשלה, באר שבע



בישראליזמות נדל"ן 85%5.4הפעלה )מניב(50%64.383.4געשסעיף 7.2.3א


בישראליזמות נדל"ן 62%2.1הפעלה )מניב(50%10.619.4אשקלון סעיף 7.2.3א


סה״כ נדל״ן מניב 650.71,020בישראל

נדל״ן מניב בחו״ל

,KBP בניין משרדיםורשה)*(

בחו”ליזמות נדל”ן 97%9.5הפעלה )מניב(50%105.5110.6

100%9.8-52%הפעלה )מניב(-89.8 נכסים נוספיםיזמות נדל"ן

בחו"לסעיף 8.3.1א


סה״כ נדל״ן מניב בחו״ל

195.3

נכסים נוספים ואחרים

)**(ADO37.5%281.9-)אחרים--הפעלה )מניבסעיף 13 לדוח


281.9 סה״כ נכסים נוספים

1,127.9סה״כ

)Net Operating Income(

הקבוצה מכרה חלק מאחזקותיה בפרויקט בסוף שנת 2017. ה- NOI מייצג 100% מתוצאות הנכס. )*(

.ADO השקעה במניות )**(

)***( NOI - הכנסות שכר דירה בקיזוז הוצאות לתפעול הנכסים.

תיאור עסקי התאגיד לשנת 2017


תוכן העניינים

2017דו"ח תקופתי שיכון ובינוי בע"מ

ענייניםהתוכן

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד -פרק ראשון

2 .................................................................. פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו 1

4 ....................................................................................................... תחומי פעילות 2

4 ................................................................. השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו 3

5 ..................................................................................................... חלוקת דיבידנד 4

7 ........................................................... מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של התאגיד 5

מידע אחר -שני פרק 8 ...................................... סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות התאגיד 6

תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות -פרק שלישי

14 ................................................................................... שראלתחום יזמות הנדל"ן בי 7

50 ...................................................................................... תחום יזמות הנדל"ן בחו"ל 8

73 ...................................................................... תחום קבלנות תשתית ובנייה בישראל 9

92 ......................................................................... תחום קבלנות תשתית ובנייה בחו"ל 10

110 ..................................................................................... תחום האנרגיה המתחדשת 11

119 .................................................................................................................. זכיינות 12

142 ............................................................................................................... "אחרים" 13

154 .......................................................................................... וחדשנות ערכי הקיימות 14

עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה -פרק רביעי 157 ........................................................................................................... רכוש קבוע 15

159 .............................................................................................................. הון אנושי 16

165 .................................................................................................................... מימון 17

168 ................................................................................................................ הון חוזר 18

169 .................................................................................................................... מיסוי 19

170 .............................................................................. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם 20

175 ....................... מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על פעילות הקבוצה 21

176 .................................................................................................. הסכמים מהותיים 22

178 ...................................................................................................הליכים משפטיים 23

179 ........................................ יעדים, אסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה 24

182 ......................................................................... מידע כספי לגבי מגזרים גיאוגרפיים 25

183 ................................................................................................... דיון בגורמי סיכון 26

2017דו"ח תקופתי שיכון ובינוי בע"מ | 1

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

פרק ראשוןתיאור ההתפתחות הכללית

של עסקי התאגיד


תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד -פרק ראשון

פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו .1

כחברה 1על ידי חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל 1987החברה הוקמה בשנת . 1.1כחברת החזקות של שתי קבוצות הסתדרותיות 1989פרטית מוגבלת במניות והחלה לפעול בשנת

, 1924קבוצת סולל בונה דאז, שהחלה את פעילותה בשנת -נפרדות בתחום הבניה והנדל"ן

.1956וקבוצת שיכון עובדים דאז, שהחלה את פעילותה בשנת

החברה על ידי קרן ההסתדרות הכללית ויתרת המניות ממניות 94.2%הוחזקו 1996עד חודש יולי . 1.2אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ -הוחזקו על ידי ניר שיתופי

פרסמה החברה כמציעה, ביחד עם קרן ההסתדרות הכללית, 1996"). בשנת ניר שיתופי(להלן: "על ידי קרן ההסתדרות הכללית לעובדי הצעת מכר במסגרתה נמכרו כל מניות החברה שהוחזקו

קבוצת שיכון ובינוי. עובדי קבוצת שיכון ובינוי מכרו חלק ממניות אלה באותו מועד לאריסון

השקעות בע"מ, בעלת השליטה בחברה כיום.

אביב בע"מ -נרשמו מניותיה של החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל 1998בחודש יוני . 1.3 ").הבורסה(להלן: "

הושלמה עסקה בין אריסון השקעות בע"מ לבין מרבית עובדי קבוצת שיכון 2007בחודש מאי . 1.4ובינוי ויו"ר דירקטוריון החברה דאז, במסגרתה רכשה מהם אריסון השקעות בע"מ את מרבית

מניות החברה אשר הוחזקו על ידם באותו מועד. במועד הדוח עומד שיעור האחזקות הכולל של

מזכויות ההצבעה 48% -מהון המניות המונפק של החברה (כ 47% -"מ על כאריסון השקעות בע

. 2.א. לדוחות הכספיים של החברה)34בה), והיא בעלת השליטה בחברה (ראו גם באור

, עם יצירת הקשרים 20-' של המאה ה50-הפעילות הבינלאומית של הקבוצה החלה בשנות ה . 1.5החברה החלה לפעול בחו"ל גם בתחום 2000הראשונים של ישראל עם מדינות אפריקה. בשנת

ייזום הנדל"ן. בשנים האחרונות, הקבוצה העמיקה את פעילותה הבינלאומית ביבשת אמריקה

בפרויקטים שונים בתחומי התשתית והזכיינות.

הליכי בחודשים האחרונים ולמועד פרסום הדוח, מתבצעים כנגד החברה וחברות נוספות בקבוצה . 1.6זימונם או עיכובם של , ובכלל זהות להתנהלות בלתי תקינה ומתן שוחדבקשר עם חשד חקירה

עובדים ונושאי משרה בהווה ובעבר לחקירות או למתן עדות, תוך הותרת חלקם במעצר או מעצר

פעולות חיפוש , וכןבית או שחרורם בתנאים מגבילים (ובכלל זה הרחקה ממשרדי החברה)

ות של הליכים אלו על ירבות לגבי השפעות אפשרל לפרטים, ותפיסת מסמכים ומידע אחר.

.החברההכספיים של ותלדוח .ג1באור ראו , פעילות הקבוצה

וכן 31.12.2017המהותיות והעיקריות של החברה, נכון ליום להלן תרשים המתאר את החזקותיה . 1.7סמוך למועד פרסום דוח זה (אלא אם מצוין אחרת). יצוין כי התרשים כולל חברות זכיין (בעלי

פרויקט) בתחום הזכיינות ובתחום האנרגיה המתחדשת בהן מחזיקה החברה, ואינו כולל חברות

מפעיל המוחזקות על ידי החברה.

ארגון הגג של ההסתדרות הכללית שהיה אחראי על הגופים הכלכליים שבבעלות ההסתדרות. 1") לבין ניר שיתופי מכתב אריסון השקעותנחתם בין אריסון השקעות בע"מ (להלן: " 1998בשנת למיטב ידיעת החברה, 2

") לפיו התחייבה אריסון השקעות, כי כל עוד היא תחזיק במניות החברה וכל עוד יהיו 1998התחייבות הסכמות (להלן: "א תצביע באספות כלליות בעד מינוי נציגה של "), היהשיעור המינימאליאו יותר ממניות החברה (להלן: " 4%לניר שיתופי

חתמו אריסון השקעות וניר שיתופי על מכתב הסכמות נוסף, לפיו התחייבות 22.08.2007ניר שיתופי לדירקטור בחברה. ביום תתוקן באופן שהשיעור המינימאלי של החזקות במניות החברה על ידי ניר שיתופי יוקטן פרופורציונאלית לדילולים 1998

. עוד 2007עתידיים כתוצאה מהנפקה בפועל של מניות החברה לנושאי משרה בכירה במסגרת תכניות תגמול במהלך שנת הובהר במכתב ההסכמות הנוסף, כי אם וככל שאריסון השקעות תחדל מלהיות בעלת השליטה בחברה, מחויבותה של

השקעות לקבוע לבדה (מכוח מניותיה בחברה) את אריסון השקעות כאמור לעיל תהיה כפופה למידת יכולתה של אריסון זהות חברי הדירקטוריון של החברה.

ההתפתחות הכללית של עסקי התאגידתיאור - שני פרק


יזמות נדל"ן בארץ

שיכון ובינוי 5נדל"ן בע"מ

נגב אנרגיה-אשלים תרמו3סולאר בע"מ

אתגל אנרגיה 4בע"מ

100%

צמנטכל סולל 100%%100 בע"מבונה

100%

קבלנות תשתית ובנייה בארץ

-שיכון ובינוי סולל בונה (פיתוח וכבישים) בע"מ

%50

%50

%25.5

%40

שיכון ובינוי בע"מ

85.9%

100%

100%Shikun Binui

America Inc. 8

100%

%74

מתחדשת אנרגיה "אחרים"

איי.די.או. גרופ 1בע"מ

%50

ן מרכז ואלק) 2005מחזור (2בע"מ

קונסטרקשן לאב בע"מ

37.5%

100%

50%

%21.6

100%100%

יזמות נדל"ן בחו"ל

SBI International Holdings AG.

חברות מאוחדות וכלולות במדינות 7 הפעילות בחו"ל

%100

קבלנות תשתית ובנייה בחו"ל

פי אס פי השקעות 15בע"מ

- שיכון ובינויבע"מ אס.בי.איי

Perimetral Oriental de Bogotá

S.A.S 16

Blueridge Transportation

Group 17

100%

20%

%50

100%

-שיכון ובינוי סולל בונה (בנין ותשתיות) בע"מ

-שיכון ובינוי -סולל בונה

תשתיות) בע"מ

זכיינות

קבוצת כרמלטון 9בע"מ

10בע"מ פוליסיטי

H2ID 11בע"מ

50%

שיכון ובינוי 12 בע"מ 2 ג'נרי

נתיבי שיכון ובינוי הצפון בע"מ 13

14 חברות הפעלה

%100

%100

50%

26%

%50


, אשר הינה חברה ציבורית שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה, איי.די.או גרופ בע"מיתרת מניותיה של 1), אפולו קפיטל 19.68%החברה, על ידי מר משה דיין (למועד פרסום הדוח ולמיטב ידיעת בסמוך מוחזקת

) והיתרה על ידי הציבור. 0.58%), יעקב לוקסמבורג (2.2%), לפידות חלץ (4.03%), לפידות קפיטל (14.70%( לדוח. 13.2סעיף לפרטים נוספים, ראו

דות למניות , שונו זכויות הצמו) בע"מ2005אלקון מרכז מחזור (במסגרת החלטות האסיפה הכללית של 2הרגילות של אלקון והונפקו לקבוצה מניות רגילות א' של אלקון כך ששיעור ההחזקה וזכויות ההצבעה של הקבוצה

. אחד מבעלי המניות של אלקון עובר לקבלת ההחלטות כאמור טוען כנגד החלטות 100%-באלקון עלה כאמור ל אלה במסגרת הליך משפטי והחברה דוחה את טענותיו.

TSKמוחזקות בעקיפין על ידי קרן נוי ועל ידי קבוצת סולאר בע"מ-נגב אנרגיה אשלים תרמויתרת מניותיה של 3 מחברת המפעיל של פרויקט אשלים. 50% -כמו כן מחזיקה החברה, בעקיפין, ב לדוח. 11.2ראו סעיף -הספרדית

תגל.המפעיל של פרויקט א מחברת 100%-, בכמו כן מחזיקה החברה, בעקיפין 4מוחזקות בידי משקיעים מוסדיים. לפרטים אודות הסכם בעלי המניות שיכון ובינוי נדל"ן בע"מיתרת מניותיה של 5

לדוח. 22.2ראו סעיף לדוח. 8.1.4לחברות מאוחדות וכלולות בתחום יזמות נדל"ן בחו"ל, ראו סעיף 6 לדוח. 10.1.1יף לחברות מאוחדות וכלולות בתחום קבלנות ותשתית בניה בחו"ל, ראו סע 7) Almeda Genoa Constructorsממניות חברת הקבלן ( 50%-מחזיקה ב .Shikun & Binui America Incחברת 8

באזור יוסטון, טקסס. SH 288המבצעת את עבודות ההקמה של פרויקט כביש החזקות בע"מ. מוחזקות, למיטב ידיעת החברה, על ידי צד ג', אלייד קבוצת כרמלטון בע"מיתרת המניות של 9

לדוח. 12.4לפרטים בדבר הסכם בעלי המניות ראו סעיף G4S -מוחזקות, למיטב ידיעת החברה, על ידי גי' וואן פתרונות אבטחה בע"מ ו פוליסיטי בע"מיתרת המניות של 10

holding (B) B.Vיף , חברה ציבורית הולנדית שאינה קשורה לקבוצה. לפרטים בדבר הסכם בעלי המניות ראו סע .מחברת המפעיל של הפרויקט 50%-כמו כן, מחזיקה הקבוצה ב לדוח. 12.7

אשר למיטב ידיעת ( IDE Technologies Ltdבע"מ מוחזקות, למיטב ידיעת החברה, על ידי ID2Hיתרת המניות של 11 החברה מוחזקת על ידי אלפא מים שותפות מוגבלת ודלק תשתיות בע"מ, המוחזקת על ידי קבוצת דלק בע"מ,

לדוח. 12.5שמניותיה נסחרות בבורסה). לפרטים בדבר הסכם בעלי המניות ראו סעיף עם צד שלישי שאינו קשור לקבוצה ו/או לבעלת השליטה בה, בהסכם למכירת קבוצההתקשרה ה 14.3.2018ביום 12

העסקה תושלם לכל . במסמכי העסקה נקבע כי בע"מ 2שיכון ובינוי ג'נרי - חברת הזכייןב קבוצהכל זכויות ה, רק לאחר שתחל הפעלה המסחרית מלאה של הפרויקט (ועד למועד זה הקבוצה היא 1.1.2019המוקדם ביום

ובכפוף להתקיימות מספר תנאים מתלים ביניהם קבלת אישור ,אחראית להפעלת הפרויקט ותחזוקתו)שתהיה לדוח. 12.9. לפרטים ראו סעיף צדדים שלישיים

מוחזקות למיטב ידיעת החברה על ידי דרך הצפון (ע.ג.), שיכון ובינוי נתיבי הצפון בע"מיתרת המניות של 13 לדוח. 12.6סעיף שותפות מוגבלת. להסכם בעלי מניות ראו

לחברה אחזקות ישירות ועקיפות במספר חברות הפעלה של פרויקטים זכיינים המוחזקים על ידה. בין היתר החברה 14דרך ארץ, פרויקט כרמלטון ופרויקט נתיבי - 6במספר חב' הפעלה של זכיין כביש 35.5% -מחזיקה בשיעור של כ

הצפון, בין החברות הנ"ל: דרך ארץ (אינפרסטרקטיור) בע"מ, דרך ארץ הייווייז מנג'מנט קורפוריישן בע"מ, דרך תפעול 431נתיבי בטוחה בכבישים בע"מ, דרך הצפון תפעול ואחזוקה בע"מ, נתיבי הכרמל מערכות ותפעול בע"מ,

).21.6%מערכות כבישים בע"מ וישראל קנדה ניהול כבישים מהירים בע"מ ( - ובקרה בע"מ, פתרונות מתקדמים מוחזקות על ידי צדדי ג', אלקטרה בע"מ וקרן השקעות זרה פי אס פי השקעות בע"מיתרת מניותיה של 15

)Infrared לדוח. 12.8). להסכם בעלי המניות ראו סעיף . לפרטים )Infrared(מוחזקות ע"י קרן השקעות זרה Perimetral Oriental de Bogotá S.A.S - זכויות ביתרת ה 16

לדוח. 12.12נוספים ראו סעיף ראו סעיף -מוחזקות (בעקיפין) על ידי צדדים שלישיים Blueridge Transportation Group LLC -יתרת הזכויות ב 17

לדוח. 12.13

תחומי פעילות .2

למועד הדיווח קיימים שישה תחומי פעילות ברי דיווח, המהווים יחידות עסקיות עבור הקבוצה.

יחידות עסקיות אלו מנוהלות בנפרד לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועים ומוצגות בבאור

לדוחות הכספיים, בהתאם למתכונת הדיווח הפנימית של מקבל ההחלטות התפעוליות 35

בנוסף, לקבוצה לדוחות הכספיים. 35פירוט תחומי הפעילות ראו באור הראשי של הקבוצה. ל

החזקות באיי.די.או גרופ בע"מ ובאלקון בע"מ, אשר אינן מסווגות כמגזרים ברי דיווח בדוחות

הכספיים, ומדווחים תחת סעיף "אחרים".

השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו .3

בשנתיים האחרונות לא נעשו עסקאות מהותיות בהון התאגיד.

ההתפתחות הכללית של עסקי התאגידתיאור - שני פרק


חלוקת דיבידנד .4

לדוחות הכספיים של החברה. .ג.37באור למדיניות חלוקת דיבידנד ראו . 4.1

.ח.37באור לנתונים אודות חלוקת דיבידנד שביצעה החברה בשנתיים האחרונות ראו . 4.2

לדוחות הכספיים של החברה.

), התחייבה החברה8 -ו 7, 6גרות החוב (סדרות לאהנאמנות ישטרמסגרת ב . 4.3

האמורות כי כל זמן שאגרות החוב (התחייבות שהפרתה מהווה עילה לפירעון מיידי)

חלוקה, כהגדרת מונח זה בחוק החברות, טרם נפרעו במלואן, החברה לא תבצע

מסכום הרווחים 60%בסכום העולה על לרבות חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה,

של החברה על פי הדוחות ) 1999-, התשנ"טלחוק החברות 302רתם בסעיף כהגד(

הסקורים, שערכה החברה שקדמו הכספיים המאוחדים האחרונים, המבוקרים או

בנוסף, בשטר הנאמנות לאגרות החוב .כאמור למועד החלטת הדירקטוריון על חלוקה

כהגדרת מונח זה בחוק () קיימת עילת פירעון מיידי במקרה של ביצוע חלוקה 5(סדרה

חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום העולה על לרבות )1999-החברות, התשנ"ט

במועד לחוק החברות של החברה 302כהגדרתם בסעיף מסכום הרווחים, 60%

.החלטת הדירקטוריון על החלוקה כאמור

אלפי 1,482,270 -, יתרת הרווחים הניתנים לחלוקה הינה בסך של כ31.12.2017ליום . 4.4

ש"ח.


פרק שני מידע אחר

מידע אחר - שניפרק

7 | 2017דו"ח תקופתי שיכון ובינוי בע"מ

מידע אחר -פרק שני

מידע כספי לגבי מגזרי הפעילות של התאגיד .5

לנתונים כספיים מאוחדים של הקבוצה, בחלוקה למגזרי פעילות, באלפי ש"ח, לשנים . 5.1

לדוחות הכספיים של החברה. 35באור , ראו 2017 - ו 2016, 2015

התאמת הנתונים לסכומים בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה נובעת כתוצאה . 5.2

וכן המתאמת הדיווח למקבל ההחלטות מפעילות בין המגזרים של חברות הקבוצה

לדוחות .2א..35באור ראו -התפעוליות הראשי של הקבוצה, בחלק ממגזרי הפעילות

הכספיים של החברה.

ראו ,2016 -ו 2015ההשוואה לשנים ו כן, לפרטים אודות סיווג מחדש של מספרי כמ . 5.3

לדוחות הכספיים של החברה. 4 -ו 3א..35באור

להסברי ההתפתחויות שחלו בכל אחד מהנתונים המובאים בסעיף זה לעיל ראו . 5.4

הסברי הדירקטוריון, פרק ב' לדוח התקופתי.



סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים .6

1על פעילות התאגיד

לאור פעילותה המשמעותית של הקבוצה בישראל, חשופה - הכלכלי בישראל המצב . 6.1 להלן נתוני מאקרו עיקריים בישראל:. הקבוצה לשינויים במצב המשק הישראלי

2017 2016 2015

1,164 1,220 1,263 )1(תוצר מקומי גולמי (במיליארדי ש"ח, נומינלי)

2.6% 4.0% 3.4% )1(שיעור צמיחת התוצר המקומי

)1.0%( )0.2%( 0.3% *)3(שיעור אינפלציה

A +A +A+ *)2(דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך

0.1% 0.1% 0.1% )3(שיעור ריבית (סוף שנה)

3.88 3.84 3.60 )2(שער הדולר (ממוצע שנתי)

4.31 4.25 4.06 )2(שער האירו (ממוצע שנתי)

נתוני בנק ישראל. )3(נתוני בלומברג; )2(נתוני הלמ"ס; )1(

(חוב במטבע מקומי). S&P, Moody’s, Fitch* דירוג זהה לסוכנויות

מרבית הלוואות החברה צמודות למדד המחירים לצרכן. - במדד המחירים לצרכן םישינוי

. האינפלציה בשנה האחרונה עדיין נמוכה 0.3% -בכ(בגין) מדד המחירים לצרכן עלה 2017בשנת

ביחס ליעד הממשלתי.

שינויים בשיעור ריבית בנק ישראל משפיעים, בין היתר, על ריבית - שינויים בשיעור ריבית

המשכנתאות, והריביות לטווח קצר וארוך, ולפיכך עשויים להשפיע על החלטות משקיעים ועל

, שיעור אשר 0.1%עמד שיעור הריבית על 2016במהלך שנת מחיר האשראי למימון פרויקטים.

בדומה לשנים קודמות., 0.1%עמד שיעור הריבית על 2017במהלך שנת

הקבוצה מושפעת ממדיניות ממשלת ישראל בתחומי התשתיות והנדל"ן, - מדיניות ממשלתית

לרבות בקשר עם מתן סיוע ומענקים לרוכשי דירות; הפשרת ושיווק קרקעות; תכנון בקשר עם

ף; ומיסוי.יעוד מקרקעין; מכסות עובדים זרים לענבניה ושינוי י

שינויים בשערי מטבע . 6.2

טבעות הן במטבע זר. לפיכך, שינויים בשערי המחברה (במאוחד) חלק משמעותי מהכנסות ה

שינויים בשערי ורווחיותה בשקלים. בנוסף, (במאוחד) חברההשונים משפיעים על הכנסות ה

זה, לרבות (אך לא רק) לעניין הסביבה המאקרו כלכלית העולמית ומגמות ושווקים 6יובהר, כי הפרטים הכלולים בסעיף 1

פוטנציאליים, כוללים מידע צופה פני עתיד של החברה המבוסס על המידע והנתונים המצויים בידיה, ובכלל כך על מגמות השוק פרסומים, סקירות ומחקרים פומביים, וכן על הערכות החברה בסמוך למועד פרסום הדוח בנוגע ל

ולהשפעת מגמות אלו על פעילות החברה. יובהר, כי מידע זה הינו בלתי ודאי ותלוי, בין היתר, בנכונותם של המידע לדוח. 27והנתונים כאמור וכן בהשפעת גורמי הסיכון המפורטים בסעיף



על מחירי חומרי גלם המיובאים מחו"ל, על שכר העובדים הזרים ועל תשומות מטבע משפיעים

הצמודות למט"ח.

המשך להתחזקות של -האמריקאי מול הדולר 9.8% -כ רשם השקל תיסוף של 2017במהלך שנת

מול מטבעות מובילים. השקל נחלש בהשוואה לאירו במהלך גם . הדולר נחלש 2016בשנת 1.5%

לאחר שנים של התחזקות השקל למול האירו. ,2.7% -כב 2017

בין שער החליפין הרשמי המשמש את יםבשיטת חליפין הכוללת הפרש נסחרת ניגריתההניירה

. שיטה זו מאפשרת לממשלה לסבסד ים המשמשים בפועל למסחר בשוקשערההממשלה, לבין

. לאירועים פוליטיים, כמו הבחירות הצפויות לממשל שיבותםבהתחשב בחמגזרים שונים במשק

בחודשים התחזקות מחירי הנפט החליפין. כמו כן, השפעה על שערי תיתכן, 2019בשנת

האחרונים, תומכת בשער הניירה, כיוון שמחיר החבית גבוה ממחיר החבית בתקציב ניגריה לשנת

, בשנת 60% -ר האמריקני בכהניירה מול הדולהשער הרשמי של נחלש 2016בעוד שבשנת .2017

2017ניירה לדולר. במהלך 306-לא היה שינוי בשער הרשמי של הניירה, אשר עומד על כ 2017

ניירה לדולר, וזאת כיוון 330-החליטה החברה לתרגם את הדו"חות הכספיים שלה לפי שער של כ

הממוצע (ביחס שער הפזו הקולומביאני שביצעה עסקאות להוצאות כספים מניגריה בשער זה.

).3% - (קיטון של כ 2016בשנת 3042 -כ לעומת ממוצע של ,2952 -כ על 2017לדולר) עמד בשנת

ביולי. 8 -ב 3100 -עמד על כ 2017בכל שנת השער הגבוה ביותר של הפזו הקולומביאני

מחיר הנפט . 6.3

- התייקר בכהמשיכה מגמת ההתאוששות במחירי הנפט. מחיר הנפט מסוג ברנט, 2017בשנת

. 2017לחבית ביוני $45 -כ לחבית ביחס לשפל של $66- מתחילת השנה והגיע לרמה של כ 18%

זמינות ועלות כוח אדם ומחירי חומרי גלם . 6.4

ענף הבנייה בישראל מבוסס על עובדים זרים ופלסטינים. בשנים האחרונות - כוח אדם בישראל

מוסד פי ה-מהצורך בעובדים נוספים. עלחלה עלייה בשכר בענף כתוצאה מהגידול בפעילות ו

- בחודשים ינואר, השכר החודשי הממוצע למשרת שכיר (ישראלים וזרים) בענף לביטוח לאומי

. השכר החודשי 2016ביחס לשנת 2% -כ שלגידול ש"ח, 8,138 -עמד על כ 2017לשנת אוקטובר

המשרות הממוצע של בתקופה הנ"ל. מספר 3.1% -כב עלה הממוצע לשכיר ישראלי בענף

, 2016לעומת שנת 6% -בכ עלה 2017לשנת אוקטובר - עובדים ישראלים וזרים בחודשים ינואר

.16% -בכ גדלוהזרים 2.5% -כב גדלכאשר מספר העובדים הישראלים

ר האחרון, מדיניות ממשלות ישראל הביאה לצמצום מספר העובדים הזרים. בעשו - עובדים זרים

עובדים 3,000-הארכת רישיונות העבודה של כ 2017בדצמבר אושרה , הממשלהכחלק ממדיניות

, בכחצי שנה נוספת, עד להגעת עובדים זרים בענף הבנייה אשר שוהים בישראל מעל חמש שנים

. חדשים

חוסר יציבות במצב הביטחוני בישראל מוביל מעת לעת להטלת סגרים - עובדים פלסטינים

ם הגבלת העסקת עובדים פלסטינים במתקנים מסוימים. גורמים ומגבלת שעות עבודה, יחד ע



אלה תורמים למחסור המתמשך בכוח האדם בענף הבנייה, שמביא לייקור עלות הבנייה

ולהתארכות משך הבנייה.

, ממוצע המועסקים תושבי ישראל הגיע 2017נובמבר -בחודשים ינואר - מועסקים תושבי ישראל

מהמועסקים תושבי ישראל במשק. 5% -אלף. שיעור המועסקים בענף יציב והינו כ 197 -לכ

במחירי חומרי הגלם בהם עושה הקבוצה שימוש, עלייה , חלה 2017בשנת - מחירי חומרי גלם

דוגמת ביטומן, צמנט, ברזל, פלדה ונפט. מדדי החומרים והמוצרים בבנייה למגורים, ובבניה

2.8% -וב 1.9% - ב 2017בשנת עלולק ממדדי תשומות הבניה) למסחר, משרדים ותעשייה (ח

במרבית הסכמי הקבוצה קיימים .2016בהתאמה בשנת 0.4% -ו 0.1%של עליהבהתאמה, לעומת

מנגנונים להצמדת התמורה למדדים רלוונטיים. עם זאת, מנגנונים אלו אינם מפצים בהכרח על

מסוים.מלוא השינויים בעלות החומרים בפרויקט

3 2המצב הכלכלי במדינות העיקריות בהן פעילה הקבוצה בעולם . 6.5

שיעור האבטלה הוא נמוך . 2.2% -כ שיעור צמיחה של הציגה ארה"ב 2017בשנת - ארה"ב

, 9.3% -כבעוד האבטלה בגוש האירו נותרה ברמה של , ובהשוואה לאזורים אחרים. ביחס לעבר

. לטענת הבנק הפדרלי שוק העבודה ממשיך 4.1% - כ האבטלה בארה"ב קטנה לרמה של

להתחזק והפעילות הכלכלית עלתה בשיעור יציב. התכנית הכלכלית שמקדם טראמפ כוללת

, מתוך שינוי מגמה להפחתת 21%-ל 35%-הורדת מס החברות שאושרה על ידי הסנאט מ

בארה"ב: להלן נתוני מאקרו עיקריים רגולציה, השקעה בשיקום והקמת תשתיות במדינה.

2017* 2016 2015

2.6% 1.6% 2.2% )1(שיעור צמיחה בתוצר 0.7% 1.8% 2.1% )1(שיעור אינפלציה

יצפ -* ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(

מדינות הפעילות באפריקה הן בעלות תוצר נמוך לנפש. מדינות אלו נעזרות לרוב -אפריקה

הכלכלה המקומית ולפיתוח תשתיות.בסיוע כלכלי של גופים בינלאומיים לקידום

מגזר הנפט אחראי מיליון תושבים. 186 -כסהרה עם -סאבאזור ההכלכלה הגדולה ב -ניגריה

הציגה ניגריה גרעון בתקציב 2017 מהייצוא שלה. בשנת 90% -כמהכנסות המדינה ול 70% - כל

2018תקציב בהצעת ו, 2016בשנת 4.7% - כ , לעומתגמהתמ" 2.8%-כהממשלתי הכללי של

.מהתמ"ג 1.7%-הממשל הניגרי צופה צמצום ל

מהמחיר 20% -לחבית, נמוך בכ $42.5הינו 2017מחיר הנפט בתקציב ממשלת ניגריה לשנת

עליה מגלמת 2018 מחיר חבית נפט בטיוטת תקציב. 2017בה נסחרה חבית בשנת הממוצע

בכוונת הממשל במקביל, . כיום נפטנמוך מהמחיר בו נסחרת חבית $ 45 -כ -במחיר הנפט ל

שהתפרסם במקורות בפרק זה לגבי הכלכלה העולמית והמצב במדינות הפעילות מבוסס על מידע המידע המובא 2

, אתר www.imf.org, אתר קרן המטבע הבינלאומית בכתובת www.economist.com, בכתובת Economistהבאים: אתר Bloomberg בכתובתwww.bloomberg.com אתר הבנק העולמי ,www.worldbank.org אתרי הבנקים המרכזיים במדינות ,

הפעולה וכן מקורות ציבוריים שונים במדינות הפעילות.

על פעילות הקבוצה. נתונים כלכליים בסעיף זה מובאים ביתר הרחבה בקשר עם מדינות בעלות יותר השפעה 3



הינן בהיקף 2018 -להקטין את החשיבות של הנפט כמקור הכנסה. הכנסות הממשלה החזויות ב

. 2017יותר מאשר היעד של 30%-מיליארד דולר) המהווה כ 18 -טריליון ניירה (כ 6.6של

להלן נתוני מאקרו עיקריים בניגריה:

2017* 2016 2015

69,780 68,562 79,430 )1(תוצר מקומי גולמי במטבע מקומי (במיליארדים)

2.7% )1.7%( 0.8% )1(שיעור צמיחה בתוצר המקומי

9.6% 18.5% 14.8% )1(שיעור אינפלציה

P&S) (2( B B +Bדירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך (

שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של 200 305 306 )2(השנה

צפי - *; ) בלומברג2( ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(

נבחר הנשיא 2017יציב ובבחירות האחרונות שנערכו באוגוסט המשטר הדמוקרטי בקניה - קניה

מהתוצר, בדגש על 25% -מבוססת על חקלאות, שמהווה כ כלכלת קניה. ההמכהן לקדנציה שני

, זוכה להתאוששות וצפויה לתרום לצמיחה. בנוסף, קניה זוכה לסיוע במדינה ענף התה. התיירות

להלן נתוני מאקרו עיקריים בקניה:ומענקים חיצוניים למימון פרויקטים והשקעות בתשתיות.

2017* 2016 2015 5.7% 6% 5% )1(שיעור צמיחה בתוצר המקומי

8% 5.6% 4.5% )1(שיעור אינפלציה

צפי -*; הבינ"ל) נתוני קרן המטבע 1(

נשמרת יציבות השלטון. בפברואר 1986מפלגתי ומאז - במדינה משטר נשיאותי חד - אוגנדה

הבחירות הבאות ו ,מפלגה השולטת בראשות הנשיא המכהןנערכו בחירות, בהן ניצחה ה 2016

. ענף היצוא העיקרי של המדינה הינו חקלאות, וקפה בפרט. אוגנדה זוכה לסיוע 2021-צפויות ב

- מענקים בינלאומיים, בעיקר לצורך פיתוח תשתיות. במדינה התגלו מרבצי נפט גדולים בהיקף כו

להלן נתוני מיליארד חביות שצפויים להשפיע על עתידה הכלכלי ולפיתוח תשתיות תומכות. 6.5

מאקרו עיקריים באוגנדה:

2017* 2016 2015 4.8% 4.9% 4.4% )1(שיעור צמיחה בתוצר המקומי

2.2% 5.2% 3.3% )1(שיעור אינפלציה

צפי -* ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(



ריקה הלטיניתאמ

. 2019 -הבחירות הבאות צפויות להתקיים ב , כאשרבמדינה מונהג משטר דמוקרטי - גואטמלה

כלכלת גואטמלה מבוססת על ייצוא קפה והעברות שכר של כמיליון אזרחים גואטמליים

המתפרנסים מחוץ למדינה. כמו כן, הון מוזרם מארה"ב כחלק מחבילת סיוע. בהתאם, הכלכלה

יישם הנשיא טראמפ מושפעת במישרין ממצב המאקרו בארה"ב, ומצוי בסיכון סביב המדיניות ש

בתחום מהגרי העבודה. המטבע המקומי, הקצל, שומר בשנים האחרונות על יציבות ביחס לדולר

להלן המטבע המקומי, הקצל, שומר בשנים האחרונות על יציבות ביחס לדולר ארה"ב. ארה"ב.

נתוני מאקרו עיקריים בגואטמלה:


3.1% 4.3% 4.7% )1(שיעור אינפלציה צפי - * ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(

כאשר הבחירות הבאות צפויות להתקיים המדינה הינה רפובליקה נשיאותית, - קולומביה

נחתם הסכם שלום היסטורי עם המורדים 2016בסוף שנת . 2018במהלך הרבעון השני של שנת

המורדים מנשקםלאחר שסבלה קולומביה במשך מספר עשורים מסכסוך אזרחי. התפרקות

. למעשה, ההסכם ההיסטורי טומן בחובו הזדמנויות כלכליות רבות למדינה. 2017 -בהושלמה

ט, מינרלים (בעיקר פחם) חלק משמעותי מכלכלת המדינה מבוסס על ייצוא סחורות כגון נפ

וקפה. תהליכים של רפורמות מבניות, הסכמי סחר חוץ, גידול בהשקעות ציבוריות והתחזקות

הייצור המקומי עשויים לייצר השפעה חיובית בטווח הארוך.

להלן נתוני מאקרו עיקריים בקולומביה:


6.8% 6% 4.1% )1(שיעור אינפלציה צפי -*; נתוני קרן המטבע הבינ"ל )1(

אירופה

לפולין מוסדות שלטוניים יציבים וכלכלה המשולבת באיחוד האירופאי. פולין הינה בעלת - פולין

התוצר המקומי הגולמי 2017בשנת שוק הנדל"ן בעל היקף הפעילות הגבוה במזרח אירופה.

, יחד עם הצמיחה בהשקעה ובצריכה הפרטית. ההשקעה 3.5%בשיעור שנתי של משיך לצמוח ה

הניכרת של האיחוד האירופי בתשתיות בפולין ממשיכה להוות בסיס חזק לפריון והצמיחה בתוצר

להלן נתוני . למול הדולר. 17% - כהזלוטי בהמטבע המקומי, יוסף 2017בסיכום שנת . הגולמי

מאקרו עיקריים בפולין:


)0.5%( )0.2%( 2% )1(שיעור אינפלציה

צפי -* ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(



מהתוצר וניזון מהקרבה 80%-מנוע הצמיחה של הכלכלה הוא הייצוא, המהווה שיעור כ - צ'כיה

התקיימו 2017באוקטובר הגיאוגרפית למדינות מפתח במערב אירופה, כגון גרמניה ואוסטריה.

מזה בחירות במדינה ומפלגת המרכז זכתה בבחירות לפרלמנט. שיעור האבטלה כיום הוא הנמוך

ביטל הבנק המרכזי את תקרת שער 2017. בתחילת הרבעון השני של 3.5% -ועומד על כשנים

.2013החליפין המגבילה את הייסוף של המטבע המקומי אשר הייתה נהוגה במדינה משנת

להלן נתוני מאקרו עיקריים בצ'כיה:


0.1% 1.1% 2.6% )1(שיעור אינפלציה צפי -*; ) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(

גרמניה ממשיכה הכלכלה הגדולה באירופה והחמישית בעולם במונחי כוח קנייה. - גרמניה

ף ד) ותוך יצירת עו3.6%חה שנתית, לצד שיעור אבטלה ברמת שפל היסטורית (ילהציג צמ

זכתה בכהונה רביעית. המכהנתהנשיאה נערכו בחירות בגרמניה ו 2017תקציבי. בספטמבר

להלן נתוני מאקרו עיקריים בגרמניה:

2017* 2016 2015 1.5% 1.9% 2% )1(שיעור צמיחה בתוצר המקומי

0.3% 1.2% 1.7% )1(שיעור אינפלציה צפי -* ;) נתוני קרן המטבע הבינ"ל1(

תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות - שלישיפרק


תחום יזמות הנדל"ן בישראל . 7

שלישיפרק עסקי התאגיד לפי תיאור

תחומי פעילות



מידע כללי על תחום יזמות הנדל"ן בישראל . 7.1

של פרויקטים לבניה למגוריםייזום במתרכזת 1יזמות הנדל"ן בישראלהקבוצה בתחום פעילות . 7.1.1

בנוסף, בתחום פעילות זה, נכללות אחזקות הקבוצה .פרויקטים שלא למגוריםזום יביכן ו

ובמיזם לפינוי אשפה פניאומטית המבוצע ע"י חברות בשליטה של שיכון בפארק מיני ישראל

ובינוי נדל"ן.

ניכרת בעיקר בהיקף הענף הנדל"ן למגורים סובל מהאטה מסויימת בשנה האחרונה, האטה . 7.1.2

תוכניות הממשלה ובראשן תוכנית "מחיר להערכת החברה, מכירות נמוך משנים קודמות.

ות להשקעה, יצרו ציפיות לירידת מחירים וקושי במכירת דירה למשתכן" ושינויי המיסים על דיר

מעדיפים למכור את דירתם קודם לרכישת דירה חדשה. ,בניגוד לעבר ,למשפרי הדיור, שכיום

פוטנציאליות במלאי משמעותי של קרקעות לאלפי יחידות דיור 2הקבוצה מחזיקהלמועד הדוח, . 7.1.3

המצויות בשלבי תכנון שונים.בהיקף של אלפי דונם, ,אחרים וליעודים המיועדות לייזום מגורים

. שנים עשרותלפני מלאי זה מורכב גם מקרקעות "ותיקות", אשר הזכויות בהן נרכשו או הוחכרו

, ולהערכת הנהלת החברה עלות ו ההיסטוריתלפי עלותבמאזני החברה מלאי קרקעות זה מוצג

.משווי המימוש נטו שלהם משמעותית נמוכההקרקעות מלאי

פעילות הקבוצה מתרכזת בהשבחה ופיתוח של קרקעות, בדרך של תכנון, ולאחר מכן בנייה . 7.1.4

פועלת מול גופי התכנון הרלוונטיים לשינוי ייעוד המקרקעין הקבוצה של יחידות דיור ומכירתן.

ה, שינוי או לשינוי התב"ע ולהשבחת המקרקעין, בין היתר, בדרך של הגדלת זכויות בני

תהליכי התכנון עשויים להימשך השימושים המותרים וכן שינוי הבינוי המחויב על פי התב"ע.

במסגרת הליכים אלו שנים רבות וכרוכים בתשומות ניהוליות רבות ובעלויות לא מבוטלות.

נדרשת הקבוצה מעת לעת למסור לוועדות התכנון בישראל כתבי שיפוי ללא הגבלה בסכום

להערכת החברה, . אותן היא מקדמתשת לפי חוק התכנון והבניה ביחס לתוכניות בגין תביעו

.החשיפה הצפויה לה בגין כתבי השיפוי כאמור אינה מהותית

הלות על ידי רשות מקרקעי ישראל של המדינה המנו חלק מהפרויקטים מבוצעים על קרקעות . 7.1.5

במסגרת הסכמי הפיתוח ן רוכשת הקבוצה זכויות חכירה או זכוית פיתוח. "), בהרמ"י"להלן: (

מועמדים המקרקעין לתקופה קצובה, שבמהלכה מתחייבת הרוכשת להקים על המקרקעין

בכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח, המבנים , כאשר מבנים על פי הקבוע בהסכם הפיתוח

רוב מכרזי רמ"י יצאו ,בשנים האחרונותיוחכרו על ידי רמ"י לרוכשי הדירות במבנים שהוקמו.

במסגרת מבצע "מחיר למשתכן", במסגרתו הזוכה בקרקע הוא המציע את מחיר המכירה

רה לא רואה כדאיות לרוכשי הדירות ממנו במחיר הנמוך ביותר. במכרזים אלו, עד כה, החב

מספקת ולכן נמנעת מהשתתפות בהם.

הפעילות מתבצעת באמצעות שיכון ובינוי נדל"ן וחברות הבנות שלה. 1למועד התשקיף, חלק מהמקרעין לא רשום על שם חברות הקבוצה. לפרטים אודות הסיבות העיקריות לאי רישום זכויות 2

.חברהב. לדוחות הכספיים של ה14המקרקעין על שם הקבוצה ראו ביאור



לעיתים של במכרזים למכירת מתחמי קרקע,המדינה, באמצעות חברת "דירה להשכיר" יוצאת . 7.1.6

חלקן , את שנה 20מחוייב להשכיר את הדירות למשך מאות יח"ד, במסגרתם הזוכה במכרז

יח"ד 300 -כה, במכרז אחד להקמת כ עד, תהזכ הקבוצהבמחיר מפוקח וחלקן במחירי שוק.

.להלן 4א7.2.3 סעיף ראו פרטיםלארנונה בירושלים. בשכונת להשכרה

לרבות חברות ( לשם ייזום והקמת פרויקטים מתקשרת הקבוצה עם מגוון קבלני ביצוע . 7.1.7

. דוחל 7.5ראו סעיף - Turn-Key, בהסכמי קבלן ראשי לביצוע הפרויקט במתכונת )קבוצהב

,של המבניםלממן את רכישת המקרקעין וכן את פעילות ההקמה נוהגת הקבוצה כללבדרך . 7.1.8

בפרויקטים משותפים עם , ובחלק מהמקרים (בעיקרמהון עצמי ובאמצעות תקבולי רוכשים

, מתקשרת הקבוצה עם מוסדות בנקאיים בהסכמי ליווי בניה בשיטת מימון של )גופים חיצוניים

את האשראי.מבטיח על המקרקעין אשר "ליווי סגור", במסגרתו מוטל שעבוד

. ובחיפה באשקלון, , מכרה הקבוצה מלאי מגרשים וקרקעות בקרית אתא2017במהלך שנת . 7.1.9

רת זכויותיה במקרקעין יעם צד שלישי למכ קבוצה, התקשרה ה2017לקראת סוף שנת בנוסף,

של (לפני מס) בגינה בדוחות הכספיים רווח רשמההחברה העסקה הושלמה ו בצפון תל אביב.

בדוחות הכספיים של החברה. .ו14 ביאורלפרטים ראו .ש"חמיליון 89 -כ

בפרויקטי ייזום שלא למגורים המושכרים לצדדים שלישיים טרם מימושם, עוסקת הקבוצה גם . 7.1.10

באמצעות חברות באופן ישיר או בניהול והפעלת הנכסים, כולל מתן שירותי אחזקה וניהול, אם

. בשליטה משותפת

שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותוסביבה כללית ו . 7.1.11

תחום יזמות הנדל"ן בישראל מושפע מהמצב המאקרו כלכלי בישראל, מהמצב הביטחוני,

לדוח. 6ראו סעיף - מציפיות לשינוי מחירים, ממדיניות הממשלה וממגוון פרמטרים כלכליים

להלן ריכוז מושפע מהיצע הדירות הקיים ומהביקוש להן. למגורים הייזום היקף פעילותבנוסף,

:עיקרייםנתונים

2016 2017 נתונים לתקופה

30,319 24,759 דצמבר -ינואר )1(דירות חדשות שנמכרו

59 39 ספטמבר -ינואר )2(ביצועי משכנתאות (במיליארדי ש"ח)

54,049 35,852 ספטמבר -ינואר )1(התחלות בנייה (יח"ד)

114,244 114,021 ספטמבר )1(מס' יח"ד בבניה פעילה

46,118 35,953 ספטמבר -ינואר )1(נתוני גמר בנייה (יח"ד)

111 99 דצמבר -ינואר )3( עסקאות בדירות (אלפים)

1,464 1,476 ספטמבר )1(ארצי (אלפי ש"ח) -מחיר דירה ממוצעת לרכישת מס' משכורות ממוצעות למשכרת שכיר הנדרשת

דצמבר )1( דירה146 150

6.7% 2.0% דצמבר -ינואר )1(מדד מחירי הדירות

%1.5 %1.7 )חודשים 11( נובמבר -דצמבר )1(מדד מחירי תשומות בנייה למגורים

.משרד השיכון ובינוי )4(; מרכזית לסטטיסטיקההלשכה ה) 3(; בנק ישראל )2(; משרד האוצר -אגף הכלכלן הראשי )1(

יחידות שיצאו בגינן הודעות על שיווק קרקע או פרסום מכרז.(*) יחידות משווקות קרי,



נדל"ן למגוריםייזום -שינויים בהיקף הפעילות . 7.1.12

כמות המבוקשת של חל קיטון בהיקפי הפעילות בשוק, שהתבטא הן בקיטון ב 2017בשנת

כמות הדירות החדשות שנמכרו והן בקיטון ב 2016בה

Documents

מ״עב יוניבו ןוכיש 2017 תנשל ןובשחו ןיד - TASE...2017 תנשל ןובשחו ןיד מ״עב יוניבו ןוכיש הצובק תויהל,הליבומ תיקסע