住住 2323、、 24 24 原始林貌原始林貌

住住 4 4 高級別墅，未開發部分坡度陡峭維持原始林貌高級別墅，未開發部分坡度陡峭維持原始林貌

二、現行開發條件

(一 ) 擬訂細部計畫－土地所有權人眾多，整合困難。

(二 ) 自辦重劃－初估重劃負擔超過百分之四十五。

(三 ) 公共設施負擔－應設 10 所國小、 4 所國中，並依計畫人口設置兒童遊戲場、鄰里公園、市場等。

(四 ) 山開要點 88 年修訂平均坡度超過百分之三十者，除水土保持必要設施外，不得作為建築使用，也不得計入建築面積檢討建蔽率與容積率－坡地開發法令趨嚴，開發效益降低。

參、檢討目標與策略分析

一、檢討目標　　加強土地資源保育、嚴格管理山坡地及環境

敏感地區之開發行為在環境安全無虞前提下，士林、北投陽明山住宅區開發可提供市民高服務品質之另類住宅選擇（休閒住宅）。

不適宜開發地區，維護其生態保護功能。

二、分類原則與內容1. 土地適宜性（坡度、環境敏感地質資料）2. 使用現況3. 分布區位、規模大小4. 有無細部計畫、開發規定等

分類 特性 包含地區第一類59 ha

林相完整、幾無建物、四周保護區環繞，坡度 30%以上地區佔一半以上。

2、 10、 19、23、 24、 26

第二類316 ha

集中於陽明山國家公園附近，以仰德大道為唯一聯外道路

6-1、 6-2、 6-3、 6-4、 6-5、6-6、 21

第三類79 ha 區內開發 1/3至 1/2，建築群集中 4、 5、 8、 25

第四類7.42 ha

小規模並多已有細部計畫，開發困難度相對較低。

11、 11-1、 12、13、 20、 27

三、第一類山坡地住宅區基本概況1.坡度分布

2.地目結構第一類山坡地住宅區面積約 59公頃，其中「林」地目地區約 41公頃，佔全區 69.67%；「旱」地目地區約 13.5公頃，佔全區 22.96%；至「建」地目地區僅 0.38公頃，佔全區 0.65%。

農業發展條例施行細則第二條第二項規定，原屬農業區及保護區因尚未完成細部計畫，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

面積 (ha) 有無細部計畫 坡度 30%以上之比例

住 2 28.30 54%住 10

3.30 68%

住 19

7.20 74%

住 23

3.40 74%

住24

17.19 81%

住26

0.8 64%

3.土地買賣狀況第一類山坡地住宅區中持有 43.13%土地之土地所有權人，係民國 68年以後以買賣方式取得土地。

住 2 住 10 住 19 住 23 住 24 住 26 小計68年以後以買賣方式取得之面積

73646

(26.24%)

25740

(88.54%)

16020

(25.21%)

27718

(77.09%)

109307

(64.32%)

1984

(18.48%)

254415

(43.13%)

小計280679

(100%)

29072

(100%)

63534

(100%)

35956

(100%)

169944

(100%)

10737

(100%)589923 (100%)

單位：㎡單位：㎡

四、處理方向1.不宜開發使用。　　各區不適宜開發地區達三分之二以上，潛在地質災害明顯；適宜開發地區零星分布，無現有道路通達，開發成本極高。

2.過去土地持有成本低　　九成以上地區毋需課徵地價稅或田賦。3.預期開發效益逐漸下降　　公告現值逐年調降、土地移轉量逐年減少4.為確保環境與人民安全，應嚴格管理坡地開發。

　　　　回復為保護區，落實本市環境管理政策

五、本府專案檢討進度說明　本案歷經四次專案小組會議討論，並於 92.11.25向市長專案簡報，考量若循都市計畫法定程序將第一類山坡地住宅區回復為保護區，此等地區自六十八年迄今不乏善意第三者承接土地，是否涉及信賴保護原則、人民財產權保障尚有爭議，即倘本府不予補償是否面臨民眾抗爭並訴請國家賠償問題，經市長裁示本案應徵詢法律學者了解本案實務操作上的利弊得失。

肆、補償機制探討一、相關文獻分析

(一 ) 經建會 89年委辦「建立限制發展地區救助、補貼、補償、回饋制度與辦法之研究」及「限制發展地區補償財源籌措之研究」。

1.目前限制發展地區之經營管理與劃設主要是消極的土地使用管制手段，未積極維護受限制使用者的權益，造成管理績效不彰，甚至引起地主的不平與不服，致違規使用土地。

2.依各類型限制發展地區特性，提出發展權移轉、地役權設定、土地儲備制、不動產證券化、國民環境信託及自然資源自治等六項補償制度。

3.「如何計算補償金額？」

• 財產法則－雙方協商決定

• 責任法則－由政府或法院決定地主之損失，須計算地主土地使用受限之損失，也就是在無土地使用管制情況下之地價與有土地使用管制情況下地價的差。

依本案狀況，補償金額應為維持住宅區管制下與回復為保護區管制下地價的差額。

(二 ) 邊泰明， 2003年「土地使用規劃與財產權－理論與實務」第十五章「限制發展土地與補償」，以本案為限制發展土地規劃錯置之限制不足案例，說明本案地區在民國 68年變更為住宅區時，將財產權重新賦予地主，地主具有開發權，如欲由住宅區變更為保護區，地主因被剝奪開發權而成受害者，政府基於公共安全和公共利益的考量可以無須地主的同意而逕為變更為保護區，但必須補償給地主的損失，也就是地主在 1979年變更為住宅區以來至再變更為保護區這段期間內，地主的土地改良投資或者稅賦支出，倘地主稅賦沒有多繳同時也沒有土地改良投資，表示地主沒有額外支出，也就沒有補償問題。

二、補償與否探討

回復保護區回復保護區

維持住宅區維持住宅區

不予補償不予補償

補償補償

1.1.落實環境保育落實環境保育2.2.無住宅區申貸問題無住宅區申貸問題3.3.徹底解決開發期待徹底解決開發期待4.4.面臨補償爭議面臨補償爭議

1.1.實質禁止開發實質禁止開發2.2.不符合監察院指示精神不符合監察院指示精神3.3.申貸問題持續存在申貸問題持續存在4.4.外界爭議少外界爭議少

1.1.合理使用型態，非特別犧牲合理使用型態，非特別犧牲2.2.使用權益仍獲保障使用權益仍獲保障3.3.地主有形損失不大且九成土地主有形損失不大且九成土地免徵地價稅及田賦。地免徵地價稅及田賦。

4.4.學界：以行政程序賦予之開學界：以行政程序賦予之開發權亦可以行政程序收回發權亦可以行政程序收回

5.5.無因法令趨嚴而予補償案例無因法令趨嚴而予補償案例

1.1.善意第三者善意第三者2.2.因公共利益而使權益受限因公共利益而使權益受限3.3.學界：收回已賦予之開發權學界：收回已賦予之開發權是否有違信賴保護原則，面是否有違信賴保護原則，面臨補償爭議臨補償爭議

4.4.可以分期分區價購可以分期分區價購

現金補償現金補償

容積移轉容積移轉

土地價購土地價購

稅賦減免稅賦減免

三、補償方式(一 ) 土地價購　　　依目前土地公告現值價購第一類山坡地住宅區 (59

公頃 )，約需 51 億 3 仟餘萬元。(二 ) 現金補償　　　　以責任法則計算補償金額，補償金額係維持住宅區與回復為保護區之公告現值差額。

1. 依第一類山坡地住宅區目前公告現值與回復為保護區後之公告現值差額進行補償，約需 36 億 5

仟 9 百餘萬元。2. 如僅針對 68 年以後以買賣方式取得土地者進行公告現值差額補償，約需 15 億 5 仟 1 百餘萬元。

(三 ) 容積移轉－ 1（全部適用）1.依坡度分析成果、預估重劃負擔 45%‘，重劃後坡度 30% 以

下地區容積率 60%、坡度 30%~40% 地區容積率 30%，寬估第一類山坡地住宅區可建築樓地板面積 177,396 ㎡。

2. 經公告現值調整，倘全部移至小彎住宅區，接受樓地板面積為 50,998 ㎡ ，等同於 2.91公頃土地住宅區之開發量。

3.小彎住宅區即可接受全部移出容積。4.容積移出後，土地應贈與登記為本市所有。

(三 )容積移轉－ 2（ 68年以後以買賣方式取得者方適用）1. 可建築樓地板面積 73,183 ㎡。2. 經公告現值調整，倘全部移至小彎住宅區，接受樓地板面積為 21,112 ㎡ ，等同於 1.21公頃土地住宅區之開發量。

(四 ) 稅賦減免　　　第一類山坡地住宅區原即有高達九成以上土地免徵地價稅或田賦，故本府能提供稅賦減免措施有限。

伍、討論議題

一、將第一類山坡地住宅區回復為保護區是否違反信賴保護原則，損及人民財產權？

二、基於全市坡地與第一類山坡地住宅區開發安全考量，限制其開發使用，是否造成土地所有權人特別犧牲？

三、將保護區變更為住宅區，再將住宅區回復為保護區是否應予補償？補償計算方式？

四、司法上是否有類似案例？其解決方式為何？

邊泰明教授於 93.1.8 來電表示：1.第一類山坡地住宅區如自民國 68年迄今並未交易

移轉，將其回復為保護區，僅需就地主之土地改良投資或稅賦進行補償。

2.如交易移轉情形頻繁，涉及預期投資報酬，將使補償問題更趨複雜難解。

3.在未能妥善解決補償爭議時，或可維持其為住宅區，但應加嚴開發條件，從嚴審查，倘地主遵循各項開發條件仍得開發，亦可提供本市高品質住宅選擇；倘地主須付出極高代價方可開發，亦可對坡地開發達到嚇阻效果。

保變住空間區位分佈圖

計畫緣起 : 本案係 68.12.20公告發佈實施之（變更台北市都市計畫保護區計畫通盤檢討案） 25處住宅區之一，編號住 6-6 。依其主要計畫相關規定由土地所有權人自組自辦市地重劃籌備會研擬本計畫。計畫位置 : 士林區菁山路南側。計畫面積 :54.76公頃

都市計畫程序本案以 86.10.24府都二字第 8607599500號函公告發佈實施

住宅區 (31.1424公頃 , 佔 56.87% ）以簇群規劃方式提供較多開放空間和更安全舒適與豐富整體風貌的生活環境，考量地形及地主原地原分配原則道路用地 (6.2008公頃 , 佔 11.32% ）道路分三層級，主要道路 12Ｍ `環狀道路 10Ｍ `收集性道路 8Ｍ，並建立適當人行步道系統

公共設施 (17.4168公頃 , 佔 31.81%） 國中國小市場等儘量配置於住宅區中心，以服務全區及便於管理維護 ;並於適當地點配置公園綠地學校機關用地 ;污水處理廠自來水用地變電所用地電信用地則依各公用事業單位要求劃設之

規劃原則與構想基地分兩大閭鄰單元，住宅區分佈於東西兩側較平坦之地，減少大量挖填，並以 12Ｍ主要道路銜接東西兩側，公共設施集中在主要道路旁，以服務全區及便於管理維護

居住密度及容納人口 :依主要計畫規定人口淨密度為 150人 /公頃，因此計畫人口計算為 4670人

土地使用分區管制第一種住宅區 :建蔽率 30%容積率 60%

公共設施用地 :建蔽率 40%容積率 120%土地使用計畫示意圖

永

永公社會

福利園區

機關用

地

機關用

地 國中

國小公路

永

公路

該自辦市地重劃會成員•該重劃會由 182位地主包括公家機關如台北市政府社會局 、國有財產局、國防部軍務局等共同組成。

•該會依規定設有理事會、監事會、會員大會等，理事由會員大會推選，再由理事互推一人為理事長，對外代表重劃會。有關該會任何支出、財產處分等，依法皆須經理監事會通過，並報市府核備〈包含單價及面積〉。

2004/10/18 登報爭議事由• 本案台電變電所用地讓售案，經 90.3.29理監事聯席會審

查通過，以每平方公尺新台幣七萬七千四百九十八 (7,7498) 元 (總價合計一億九千多萬元 )讓售給台電。

• 報載本案購地價款之所以由一億五千四百多萬增加為宜一九千多萬元係因原定變電所用地面臨到路路寬八公尺，嗣台電來函要求增為寬十公尺 (83.9.9 北供地字 830-1353號函 )。又因鄰地地主抗爭，不希望與變電所為鄰，經市都委會審議通過，在變電所和住宅區間增設一條四公尺寬綠帶所致。以上兩部分合計增加土地面積 1380.47平方公尺。

• 台電原定用地加上增設之道路及綠帶後 (道路及綠帶係以抵費地增設 )，依土地重劃成本計算，原應為兩億四千六百九十五萬餘元，經台電和本會多次協調，且承諾加速本案之台電管線埋設，及進場施作，以利重劃工程早日完工，故重劃會同意減為一億九千多萬元。