العقاري التمويل

لالقتصاد بالنسبة المستقبل هو العقاري التمويل التمويل

بأن له يسمح مصر في العقارات لسوق الكبير فالحجم المصري

المقبل السنوات خالل االقتصاد في النمو قاطرة يكون

أو ترميم أو بناء أو شراء مجاالت في لالستثمار التمويل هو

ومباني الخدمية والمنشآت اإلدارية والوحدات المساكن تحسين

االمتياز حق بضمان وذلك التجاري للنشاط المخصصة المحال

E رهنه أو العقار على التي الضمانات من ذلك غير أو رسميا رهنا

الالئحة تحددها التي واإلجراءات للقواعد طبقا الممول يقبلها

العقاري. التمويل لقانون التنفيذية

,2001 لسنه148العقاري«« رقم »»التمويل قانون صدور(2)

الهيئه انشائ بشان2001 لسنه277رقم الجمهوري القرار

الوزرائ مجلس رئيس وقرار العقاري, التمويل لشئون العامه

التمويل لقانون التنفيذيه الالئحه باصدار2001 لسنه1رقم

2002 لسنه422رقم الوزرائ مجلس رئيس العقاري, وقرار

العقاري.. التمويل لقانون طبقا المختص الوزير تحديد بشان

: التنفيذية االليات تتضمن

فيه تكون العقاري للتسجيل شركات استحداث ضروره *

او بائعا سوائ والعميل العقاري الشهر بين وصل حلقه الشركه

االساسي المحك ان االساسيه المشكله والن اومموال مشتريا

تكون ان يجب ثم ومن الضمان هو العقاري التمويل لقانون

من%60من اكثر ولكن العقاري بالشهر مسجله االرض

اولهما: لسببين وذلك مسجله غير للبنائ المخصصه االراضي

االرض قيمه من%6الي تصل والضريبه التسجيل رسوم ارتفاع

طويله زمنيه فتره الي فتحتاج االجرائات طول وثانيهما

-1-

باختصار وهي التوريق عمليه العقاري التمويل مصادر اهم * من

بالسوق المشتري علي الدين اوراق بطرح البائع يقوم ان

ثم ومن المال راس دوره لسرعه اخري مره القيمه واسترداد

عمليه سالمه تضمن واجرائات اليات لديها الدوله تكون ان يجب

المستجده. السوق بهذه ثقه ومنح التوريق

اقساط تسديد في المشتري تعثر ان بمعني التنفيذيه * العمليه

بعد المموله الوحده استحواذ في للممول الحق يعطي الدين

معالجه وذلك اقرب ايهما اوشهرين اقساط ثالثه المشتري تعثر

وبالتالي الحق هذا للممول يمكن لم حيث1977 لسنه49لقانون

المتعثر من الوحده علي االستحواذ في التنفيذيه العمليه فان

يجب التي عامه بصفه الثقه وعلي التنفيذ جهات علي تعتمد

العقاري. للسوق اعادتها

القانون حدد حيث العقاري للتمويل شركات انشائ ضروره *

%5اقصي بحد العقاري التمويل مجال في االليه البنوك محفظه

اجرائات في قصيره غير زمنيه فتره الي تحتاج الشركات وهذه

العقاري. السوق في وتاثيرها وعملها وتاسيسها انشائها

السوق اليات ضمن من هامه خبرات ثالث علي القانون * نص

العقاري,الوسيط المثمن,الوكيل وهي: الخبير العقاري

الممول.

قيمه من%90عن التزيد التمويل نسبه ان القانون نص *

مساهمه نسبه الن جدا مرتفعه تعتبر نسبه وهذه الوحده

المشتري احساس فان ثم ومن%10عن تزيد لن المشتري

الوحده علي محافظته علي قدتنعكس مساهمته نسبه بانخفاض

نسبه يحقق بما تخفيضها يجب وكان بالسداد التزامه وعلي

المشتري. من اعلي مساهمه

الدخل لمنخفضي سنويا جنيه االف تسعه القانون حدد *

-2-

رقم يعول, وهذا او للمتزوج سنويا جنيه االف االعزب, وعشره

السنوي التضخم معدل مع سنويا تعديله يجب ثابت

االقتصادي لالسكان االقراض في االولويه ان القانون * نص

ضد القانون فهل لالكثرعددا التساوي حاله وفي دخال لالقل

السكان. لزياده ويدعو االسره تنظيم

مال راس قيمه من اقصي حدا%10نسبه القانون * حدد

الرابعه الدرجه حتي والسرته واحد لمستثمر كقرض الشركه

مرتفعه. النسبه وتعتبر

هناك ولكن العقاري التمويل النظمه موحد نموذج هناك * ليس

منها: متعدده نماذج

متخصصين مقرضين وجود علي يعتمد الذي البريطاني النموذج

الخاص, النموذج القاع مستوي علي العقارات تمويل في

السندات. سوق خالل من التمويل علي يقوم و االسكندنافي

عامه. بصفه المصرفي الجهاز خالل يعمل الفرنسي النموذج

الديون. توريق ويعتمدعلي االمريكي النموذج

مع العقاري الرهن قروض علي الفائده معدل تناسب * ضروره

المستخدمه, االموال تكلفه يغطي بحيث السوق مستوي

الربح المخاطره, هامش االداريه, بدل المصروفات

االقراض عمليه في المخاطره معدل بين طرديه عالقه * هناك

الرهن علي والفائده المستخدمه االموال تكلفه بين والفرق

العقاري.

لمستوي طبقا الفائده معدل تحديد حريه التمويل شركات * منح

الوحده. السداد, استخدام االسكان, مده

االجرائات انهائ في للمساعده مناسبه باعداد كافيه * كوادر

-3-

تمويل. وسيط عقاري, او وكيل مثمنين, او خبرائ سوائ

لمشتري ضمانات لوضع الدوله خالل من ضمانات وضع * ضرور

التوريق. عمليه خالل من الصكوك

ثمن من األقل % على10 بدفع للبائع يلتزم المشترى

من خالي مسجل عقار بتوفير البائع يلتزم أن على العقار

. العينية الحقوق

االمتياز وحق التمويل أقساط بدفع المشتري يلتزم كما

الممول يلتزم أن على للممول

الملكية. في التصرف حق له بأن

-4-

ومعايير لنظم طبقا العقار قيمة بتسعير يلتزم البائع

العقاري. التمويل هيئة لدى المسجل العقاري التقييم خبير

على90 بدفع البائع لدى بااللتزام يقوم أيضا الممول %

بحقوق للممول البائع يلتزم أن على العقار ثمن من األكثر

المشتري. قبل البائع

أن على االمتياز بحقوق التوريق لجهات الممول يلتزم كما

بااللتزام التوريق جهات تقوم

االمتياز لحقوق الحالية بالقيمة له

النهائي روالمستثم التوريق جهات بين العالقة تكون

يلتزم أن على السند وعائد استهالك قيمة على مبنية

للسند. االسمية بالقيمة النهائي المستثمر

التمويل منظومة خالل بها للتعامل المعدة واالتفاقات النماذج

العقاري:

أو مستثمر أو للمشتري سواء ( للشراء1) رقم نموذج

الممول أو بائع

أو مستثمر أو للمقاول سواء ( للبناء2) رقم نموذج

الممول

أو للمقاول سواء التحسين أو ( للترميم3) رقم نموذج

الممول أو مستثمر

التمويل: اتفاقيات مراحل تشمل كما

الممول حقوق حوالة اتفاق

التوريق جهات

للمستثمر للتداول )سندات( تطرح مالية أوراق إصدار

النهائي

-5-

منظومة لتفعيل تمت التي الخطوات أهم إلى وباالشارة

العقاري التمويل هيئة قامت فقد مصر في العقاري التمويل

من التنفيذية والئحته العقاري التمويل قانون تطلبه ما بإعداد

يلي: ما وخاصة واآلليات األدوات

العقاري. التمويل لشركة الترخيص طلب نموذج إقرار-1

العقاري. للتمويل األساسية الشروط نموذج إقرار-2

/ وحدة( . )عقار لشراء عقاري تمويل اتفاق نموذج إقرار-3

.2003 لسنة101 رقم وزاري قرار

. قرار عقار لبناء عقاري تمويل اتفاق نموذج إقرار-4

.2003 لسنة100 رقم وزاري

. قرار / تحسين( بناء )لترميم عقاري تمويل نموذج إقرار-5

2003 لسنة102 رقم وزاري

-6-

. المالية الحقوق حوالة اتفاق نموذج إقرار-6

التمويل شركات حسابات بمراقبي الخاص السجل إعداد-7

فيهم توافرت الذين الحسابات مراقبي قيد وتم العقاري

. مراقب19 المقيدين عدد بلغ وقد المطلوبة الشروط

العقاري التقييم خبراء جدول في القيد اشتراطات إقرار-8

الشروط فيهم توافرت الذين التقييم خبراء قيد وتم ،

. خبير14 المقيدين الخبراء عدد وبلغ المطلوبة

التمويل وسطاء جدول في القيد اشتراطات إقرار-9

الشروط فيهم توافرت الذين الوسطاء قيد وتم ، العقاري

وسيط.55 عددهم وبلغ المطلوبة

، العقاريين الوكالء جدول في القيد اشتراطات إقرار-10

البرنامج لتنفيذ العدل وزارة مع بروتوكول إعداد وجارى

بهم. الخاص التدريبي

القيد طلب رفض من التظلمات في البت لجنة تشكيل -11

خبراء جداول في العقاري التمويل لشئون العامة الهيئة لدى

العقاري التمويل وسطاء أو العقاريين الوكالء أو التقييم

(.2003 لسنة191 رقم وزاري )قرار

ويبلغ العقاري للتمويل التعمير شركة بإنشاء الترخيص-12

مصدر مال ورأس جنيه مليون500 به المرخص المال رأس

وشركات القومي االستثمار بنك وتضم جنيه مليون250

األوقاف وهيئة الجديدة العمرانية المجتمعات وهيئة التأمين

المؤسسين ووكيل العقاري االستثمار شركات وبعض المصرية

واإلسكان. التعمير بنك

عدة إلنشاء المالية المجموعات بعض مع التنسيق جاري-13

أخرى. عقاري تمويل شركات

بنك فيها يساهم العقاري للتسجيل شركه إنشاء تم-14

، الجديدة العمرانية المجتمعات وهيئة ، واإلسكان التعمير

للمساحة. العامة المصرية والهيئة

-7-

التي الجهات على يتعين التي الرقابية الضوابط إقرار تم-15

عمليات لمكافحة بها االلتزام العقاري التمويل نشاط تمارس

األموال. غسل

-8-

: العقارى التمويل فوائد

حصولال لتسهيل متعددة فوائد العقاري التمويل نظام يمنح

أساليب أفضل على الحصول يضمن كما المناسب المنزل على

كل احتياجات مع تتناسب بدائل عدة وجود تضمن التي التمويل

: خالل من يتم وذلك فرد

الخاصة الشروط اختيار في الحرية و السهولة ريوفت •

قيمة و التمويل فترة و سداده مكنالم المقدم مثل بالتمويل

. الشهرية األقساط

الخصم و اإلقراض سعر في انخفاض أي من االستفادة •

العائد مراجعة يتم أنه حيث المصري المركزي بالبنك الخاص

.سنويEا اإلقراض على

.العائد سعر تغيير حالة في حتى الشهري القسط قيمة ثبات •

عمليات في كبيرة مرونة العقاري التمويل نظام يمنح •للتمويل. المبكر السداد

لو و حتى المالية السنة نهاية حتى العائد سعر ضمان يتم •

الجارية. السنة خالل العائد سعر ارتفع

. أخر نظام بأي بالمقارنة ممكنة سداد فترة أطول •

كان البديل أن حيث قبل نم متاحة تكن لم شرائية قوى •. النقدي السداد

مكان بأي فرد لك احتياجات يالئم الذي المنزل اختيار حرية • بموقع االلتزام دون

(4 ): مزاياه

آخر تمويل نظام بأي بالمقارنة ممكنة سداد فترة طول

-9-

السكنية الوحدة قيمة % من90 نسبة إلى يصل قد التمويل شرائها المطلوب

ارتفع لو و حتى العقد مدة طوال العائد سعر ثبات ضمان السوق في العائد سعر

للتمويل المبكر السداد إمكانيةالشروط اختيار حق لك يوفر العقاري التمويل نظام

قيمة و سداده يمكنك الذي المقدم مثل بالتمويل الخاصةالشهرية األقساط

-10-

التمويل خطوات

تكون أن مراعاة مع شراؤه تمويل المطلوب المنزل اختيار •

بالشهر مسجال يكون وأن2 م180 و50 بين تتراوح مساحته

للتسجيل. قابال أو العقاري

االتصال أو لك عقاري تمويل وسيط أقرب مع موعد تحديد •

مع تتناسب المختارة الشقة أن من للتأكد مباشرة بالشركة

الشقة مالئمة مدى لمراجعة العقاري. وذلك التمويل متطلبات

وسيط زيارة ترتيب أيضا ويمكن فرد لكل المادية لإلمكانيات

تمويلها. المراد للشقة العقاري التمويل

سواء العقاري بالتمويل متعلقة جزئية أي عن االستفسار •

المقدم أو الشهرية األقساط أو تمويلها المراد للشقة بالنسبة

سداده. الممكن

جميع استكمال بعد العقاري التمويل طلب استمارة كتابة •المطلوبة. المستندات

البيانات جميع مستوفيا العقاري التمويل طلب تقديم •

جميع ومتضمنا العقاري التمويل وسيط خالل من أو مباشرة

المطلوبة. المستندات

المطلوب الشقة لتقييم معتمد تقييم خبير إرسال يتم •

التمويل طالب إعالم ويتم الحقيقية قيمتها وتحديد تمويلها

التقييم. بتكاليف

تقديم من أسبوعين فترة خالل التمويل طلب على الرد يتم •

التمويل. على مبدئية موافقة بإرسال وذلك الطلب

-11-

والموافقة والتكاليف واألتعاب الشروط جميع توضيح بعد •

عرض بإصدار العقاري للتمويل التعمير شركة تقوم ، عليها

الشهرية واألقساط سداده الممكن المقدم متضمنا مبدئي

لألقساط. الكامل للجدول باإلضافة

من لالنتهاء يوم60 منح سيتم المبدئي العرض إصدار بعد •

لسداد العقار ومالك المستثمر بين المطلوبة االجراءات جميع

المجمد. الضمان حساب في المطلوب المقدم

شيك البائع بتسليم العقاري للتمويل التعمير شركة تقوم •

في الشقة بتسجيل البائع قيام وعند الشقة قيمة بكامل

وتسليم العقاري الرهن اجراءات واستيفاء العقاري الشهر

الشقة.

-12-

للتمويل: العامة الشروط

ا21 ـال بلغ شخص لكل يجوزEعام .

مستقر و مثبت دخل له يكون أن المتقدم على.

سكنية وحدة شراء هو القرض على الحصول من الغرض.

العقار قيمة % من85 أقصى بحد التمويل يجوز.

بين تتراوح لمدة شهرية أقساط هيئة على السداد يتم . عامEا30 و20

إضافية ضمانات أو شروط طلب في الحق للشركة

االئتمانية المعايير لمراعاة وذلك التمويل على للموافقة

.للتمويل

التمويل وسطاء خالل من إما العمالء مع التعامل

العامة الهيئة لدى والمسجلين الشركة من المعتمدين العقاري

.الشركة مع مباشرة أو العقاري التمويل لشئون

المؤهلة االئتمانية المعايير القرض طلب تطابق وجوب

.العقاري القرض على للحصول

العقار يكون أن يجب Eمسجال Eأو العقاري بالشهر ومشهرا Eللتسجيل قابال.

العائد سعر

التمويل على العائد حساب أسلوب

الرصيد أساس على شهر كل نهاية في العائد حساب يتم  •بالحساب. الموجود

متناقص. رصيد على البسيط العائد حساب بأسلوب  •

التمويل على العائد نسبة

يلي: فيما التمويل عائد يتمثل  •

-13-

وقت المركزي البنك من المعلن والخصم اإلقراض سعر

الخاص التمويل % سنوياE( + عائد10 حالياE )ويبلغ التعاقد

أن % سنوياE( أي4 )ويبلغ العقاري للتمويل التعمير بشركة

%. 14 يبلغ الحالي السنوي العائد سعر إجمالي

ملحوظة:

كل نهاية في التمويل على العائد سعر تعديل في النظر يتم

سعر في تعديل أي على بناءاE السداد سنوات من ميالدية سنة

وذلك المصري، المركزي البنك من المعلن والخصم اإلقراض

اإلقراض سعر بتعديل المصري المركزي البنك قيام حالة في

النقص أو الزيادة بأن علماE النقص أو بالزيادة سواء والخصم

التمويل- تتأثر بداية منذ المحدد القسط قيمة على تؤثر لن

نقصاE. أو زيادة فقط السداد مدة

تحقق الشركة لدى بها المعمول العائد حساب طريقة  •

السداد حالة في % تقريبا10E يبلغ العائد لسعر سنوي متوسط

السداد. فترة قلت كلما تنقص عاماE عشرون على

المطلوبة: المستندات

بالشهر والمشهر )المسجل العقار ملكية مستند صورة .العقاري(

تمويله المطلوب العقار بناء ترخيص صورة.10 لمدة تمويله المطلوب العقارية بالتصرفات شهادة

. عقاري(19 )نموذج سابقة سنوات

شهادة الحرة األعمال لذوي وبالنسبة الدخل إثبات مستند

.السابقة سنوات الثالث خالل بالدخل الضرائب مصلحة من

-14-

إن والتوكيل المستثمر شخصية إثبات مستندات صورة(

.القومي الرقم بطاقة أو عائلية أو شخصية وجد( بطاقة

البيانات كافة استيفاء مع التمويل طلب على التوقيع

عن التفصيلية البيانات تتضمن والتي بالطلب الواردة

المطلوب العقار عن التفصيلية والبيانات ورغباته المستثمر

.تمويله

الشروط من نسخة تسلمه يفيد بما المستثمر توقيع

لشئون العامة الهيئة من الصادر العقاري للتمويل العامة

هذا استيفاء يمكن الشركة، شروط وكذلك العقاري التمويل

على التوقيع وعند التمويل على المبدئية الموافقة بعد الطلب

المديونية. مستندات

التمويل بقيمة الممول الشركة لصالح تأمين بوالص

وضد العجز أو الوفاة مخاطر التمويل: ضد سريان فترة طوال

الحريق.

المستندات إحضار يجب المنخفض الدخل ذوي حالة في

التالية:

وعدد االجتماعية للحالة المثبتة الرسمية الشهادات صورة  •

قسم من استخراجه يمكن اجتماعية حالة )بيان األسرة أفراد

أية فقط" و عليها لإلطالع األصول له( "تقدم التابع الشرطة

. الصندوق يطلبها أخرى مستندات

و ضمان صندوق لصالح جنية خمسمائة بمبلغ بريدية حوالة  •

عدم حالة في للصندوق ) تؤول العقاري التمويل نشاط دعم

الطالب( . من المقدمة البيانات صحة

المعتمد المنخفضة الدخول لذوى الدعم طلب نموذج ملء  •

. العقاري التمويل نشاط دعم و ضمان صندوق قبل من

-15-

ألحكام وفقا البيع على بالموافقة الوحدة بائع من خطاب  •

التنفيذية. والئحته 2001 لسنة148 القانون

الهيئة لدى المسجلين العقارات تقييم خبراء أحد من تقرير •

المعروض)على الثمن بإقرار العقاري التمويل لشئون العامة

مدعوم تمويل بقرض تمويلها المطلوب الوحدة مساحة تزيد إال

الموافقة بعد التقرير ذلك استيفاء مربع( . )يتم2م 80 عن

الدعم( . صندوق قبل من الدعم على

-16-

المواد لنص طبقاE العقارى التمويل شركات تأسيس خطواتالخامس - الباب37 الى27 رقم

لسنة148 رقم العقارى التمويل لقانون التنفيذية بالالئحة2001

العقاري التمويـل شركات

(27 ) مادة

نشاط بمزاولة لها يرخص التي الشركة تتخذ أن يجب         يكون وأن المصرية المساهمة شركة شكل العقاري التمويل

يقل وال جنيه مليون خمسين عن يقل ال مصدر مال رأس لها بالباقي الوفاء يتم وأن الربع عن التأسيس عند منه المدفوع

التجاري بالسجل الشركة قيد تاريخ من سنة تجاوز ال مدة خالل.

(28 ) مادة

الهيئة تعده الذي النموذج علي الترخيص طلب يقدم        :- يـأتـي ما به برفق أن على لذلك

. األساسي ونظامها للشركة االبتدائي ( العقد ) أ        

. للشركة التجاري ( السجل ) ب        

ومديري الشركة مديري وخبرات بمؤهالت ( بيان ) ج        . الفروع

صدور بعدم ومديريها الشركة مؤسسي من ( إقرار ) د         أو السابقة الخمس السنوات خالل منهم أي بإفالس حكم

. اعتباره برد شهادة

وأعضاء ومديريها الشركة مؤسسي من ( إقرار ) هـ         السنوات خالل منهم أي على الحكم سبق بعدم إدارتها مجلس

جريمة في جنحة عقوبة أو جناية بعقوبة السابقة الخمس. إعتباره برد شهادة أو األمانة أو بالشرف ماسة

. الترخيص طلب سداد علي الدال ( االيصال ) و        

-17-

(29 ) مادة

التي للشركات جنيه آالف خمسة الترخيص رسم يكون         جنيه آالف وعشرة جنيه مليون خمسين رأسمالها اليجاوز

. الحد هذا رأسمالها يجاوز التي للشركات

(30 ) مادة

:- يـأتى ما الترخيص لمنح يشترط        

) المادة في إليها المشار المستندات ( استيفاء ) أ        28. )

في خبرة للشركة التنفيذي المدير في يتوافر ( أن ) ب         عشر عن التقل التمويل أو المصرفي العمل مجاالت أحد

. المجال ذات في عال مؤهل علي الحصول بعد سنوات

والقانونية المالية اإلدارات مديري في يتوافر ( أن ) ج         مجاالت أحد في عملية خبرة الفروع مديري وفي والهندسية

عشر عن التقل القانوني أو التمويلي أو المصرفي العمل. عال مؤهل على الحصول بعد سنوات

(31 ) مادة

باستالم شهادة الترخيص طالب باعطاء الهيئة تقوم         بيان بموجب الطالب وتكليف به المرفقة والمستندات الطلب باستيفاء ، الطلب تقديم تاريخ من أيام عشرة خالل إليه يسلم

لهذا التالية أشهر الثالثة خالل مستندات من يلزم قد ما. طلبه سقط وإال التكليف

الطالب وإخطار الترخيص طلب في البت الهيئة وعلي         وذلك الوصول بعلم مسجل كتاب بموجب شأنه في بقرارها

. المستندات استيفاء تاريخ يوما" من ثالثين خالل

(32 ) مادة

واليجوز الهيئة إدارة مجلس من قرار بالترخيص يصدر         فى المبينة الحاالت وفي مسبب بقرار إال الترخيص رفض. القانون ( من31) المادة

(33 ) مادة

التمويل نشاط بمزاولة لها يرخص التي الشركات تقييد         العامة االعتبارية األشخاص القيد سجل في العقاري

-18-

بيانات القيد ويتضمن الغرض لهذا الهيئة تعده الذى والشركات مجلس أعضاء وأسماء فروعها وعناوين ورأسمالها شركة كل

. حساباتها ومراقبي ومديريها إدارتها

(34 ) مادة

قوائمها الهيئة إلي تقدم أن لها المرخص الشركة علي         من شهر خالل وذلك الحسابات مراقبي من معتمدة المالية

الثانية الفقرة في عليها المنصوص أشهر الستة نهاية تاريخ. القانون ( من33) المادة من

(35 ) مادة

:- يـأتـي بما لها المرخص الشركة تلتزم

وفقا" لمعايير الشركة أصول تقييم يتم ( أن ) أ         التي المصرية المراجعة معايير وبمراعاة المصرية المحاسبة

. الشـأن هذا في الصادرة الوزارية القرارات تحددها

عشرة عن الشركة مال رأس كفاية نسبة تقل ( أال ) ب        . األصول إجمالي من المائة في

علي للشركة المتداولة األصول نسبة تزيد ( أال ) ج        % ( .25) من بأكثر المتداولة خصومها

عليها حصلت التى القروض إجمالي يزيد ( أال ) د        . رأسمالها أمثال عشرة علي الشركة

العمل سير حسن لضمان الالزمة القواعد )هـ( وضع         التمويل قانون ( من32) المادة من الرابعة طبقا" للفقرة

. العقاري

(36 ) مادة

أو أصولها تصفية أو نشاطها وقف فى الراغبة الشركة علي تعمل أخرى شركة مع االندماج % ( أو50) علي يزيد منها جزء الهيئة إلي بذلك بطلب تتقدم أن غيره في أو النشاط ذات في

:- يـأتي ما مرفقا" به الغرض لهذا تعده الذي النموذج علي

للتوقـف أوال" : بالنسبـة

. للتوقف الداعيـة باألسباب بيان ( ) أ        

-19-

العادية غير العامة والجمعية اإلدارة مجلس قرار ( ) ب       . بشـأنه الحسابات مراقبي وتقرير بالتوقف

الشركة أصول لتصفية اتخاذها المقترح ( التدابير ) ج         لها مرخص أخري جهات إلي العقاري التمويل نشاط في

. النشاط هذا بمزاولة

الشركة وإلتزامات حقوق لحوالة المقترحة ( التدابير ) د         لها مرخص أخري جهات إلي العقاري التمويل نشاط في

. النشاط هذا بمزاولة

: األصـول لتصفية ثانيـا" : بالنسبة

جزء أو األصول كل لتصفية الداعية باألسباب ( بيان ) أ        . السوقية قيمتها % ( من50) علي يزيد منها

العادية غير العامة والجمعية اإلدارة مجلس ( قرار ) ب        . بشأنه الحسابات مراقبي وتقرير بالتصفية

الشركة والتزامات حقوق لحوالة المقترحة ( التدابير ) ج         يتم التي التمويل وفقا" التفاقات العقاري التمويل نشاط في

التمويل نشاط بمزاولة لها مرخص أخري جهات إلي تصفيتها . العقاري

: لإلندمـاج ثالثا" : بالنسبـة

وشروطه لإلندماج الداعية باألسباب ( بيان ) أ        

اإلندماج قرار )ب( مشروع         

العادية غير العامة والجمعية اإلدارة مجلس ( قرار )ج         . بشأنه الحسابات مراقبي وتقرير باإلندماج

الشركات وخصوم أصول لقيمة المبدئي ( التقدير ) د         . التقدير عليها بني التي  واألسس المندمجة

في المساهمين وإلتزامات حقوق تحديد ( أسلوب ) هـ        . المندمجة الشركات

إلي التمويل اتفاقات لحوالة المقترحة ( التدابير ) و         نشاط بمزاولة لها والمرخص االندماج عن الناتجة الشركة. القانون وفقا" ألحكام العقاري التمويل

(37 ) مادة

-20-

تصفية أو النشاط توقف طالب بإخطار الهيئة تقوم         أو الطلب علي بالموافقة األحوال بحسب االندماج أو األصول تقديمه يوما" من ثالثين خالل وذلك مسبب بقرار برفضه استقرار باعتبارات تتعلق جدية ألسباب الرفض يكون أن ويجب وذلك المساهمين أو المستثمرين مصالح أو التمويل تشاط  .الطلب تقديم يوما" من ثالثين خالل

-21-

مصر في العقاري التمويل منظومة

مصر: في العقاري التمويل منظومة في الهامة الجوانب – أوالالعقاري: التمويل منظومة : أهداف األول الجانب

" . العقاري السوق إيقاع : " ضبط الرئيسي الهدف

-22-

التالية الفرعية األهداف تحقيق يتضمن وهذا

الفرعية: األهداف

العقاري السوق في الفعال الطلب خلق.1 التمويل منظومة أطراف من طرف لكل الفائدة تحقيق.2

العقاريالعقاري. التمويل اتفاق أطراف

الممول(. – البائع–" المستثمر" ) المشتري الشراء حالة في) المستثمر- الممول- المقاول( األخرى الحاالت وفي

والبناء بالتشييد تقوم التي الجهات( والمتخصصة ) العادية البنوكالتأمين شركاتاألعمال رجالقري التو جهاتالنهائي المستثمرأو مباشرة بصورة سواء العقاري بالسوق مرتبطون آخرون

مباشرة غير

في التداخل إلغاء بمعني التخصص، مبدأ علي التركيز.3العقاري بالسوق صلة لة من لكل بالنسبة وذلك أالدوار

البناء- البنوك- شركات التمويل- شركات ) الخبراء- شركاتاألعمال-... الخ( التأمين- رجال

: طريق عن وذلك المصري االقتصاد . تنشيط4 البناء- البائع( . ) لشركات النقدية السيولة أ- توفير ) التمويل( للمشتري. االئتمان ب- دعم العقاري بالسوق المرتبطة والمهن األنشطة ج- تنشيط

المهن ومئات ، العقاري بالسوق مرتبط نشاط100 ) حوالي( األنشطة بهذة المرتبطة

االحتكار. ومنع المنافسة د- تشجيع منظومة أطراف جميع من الفعالة المشاركة ه- تحقيق لتقوم العقاري، النشاط قاطرة شحن في ، العقاري التمويلالمصري. االقتصاد تنمية في بدورها

العقاري: التمويل لشئون العامة الثاني: الهيئة الجانب إيقاع ضبط علي تعمل رقابية هيئة هي العقاري التمويل هيئة

التي الضوابط وضع طريق عن وذلك مصر، في العقاري التمويل والرقابة األشراف خاصة نشاطة، ومتابعة سوقة كفائة تكفل صندوق وكذلك ، للكافة العقاري التمويل شركات من كل علي

-23-

النشاط لهذا ةست ممار عند العقاري التمويل ونشاط دعمالدخل. لمحدودي بالنسبة

الهيئة: غرض

حسن علي واإلشراف العقاري التمويل شئون علي القيام تنميتة علي والعمل ورقابتة نشاطة ومتابعة قانونة، تنفيذ

والحفاظ سوقة كفاءة تكفل التي والتدابير اإلجراءات واتخاذالمتعاملين. حقوق علي

الهيئة: اختصاصات

نشاط توجية يتطلب التي العامة السياسات رسمأ- التمويل قانون أحكام ضوء في تطبيقها العقاري التمويل

العقاري. التقييم خبراء أسماء بها تقيد جداول وإمساك إعدادب-

علي واألشراف العقاري، التمويل قانون في إليهم المشارنشاطهم.

الوكالء أسماء بها تقيد جداول وإمساك إعدادت- واإلشراف ، المذكور القانون في عليهم المنصوص العقاريين

نشاطهم. علي الوسطاء أسماء بها تقيد جداول وإمساك إعدادث-

علي واإلشراف ، القانون ذات في عليهم المنصوص العقارييننشاطهم.

بمزاولة العقاري التمويل لشركات الترخيصج-ورقابتها. أعمالها ومتابعة نشاطها

أو العقاري التمويل شركات اندماج طلبات في البتح-منها. األكبر الجزء أو كلها أصولها تصفية أو نشاطها توقف

العقاري. للتمويل األساسية الشروط نماذج إعدادخ- لدي يتوفر ما علي اإلطالع من شأن ذي كل تمكيند-

األوراق من وغيرها والمستندات والتقارير السجالت من الهيئة مستخرجات علي الحصول أو العقاري التمويل بنشاط المتعلقة

المنظمة القوانين بأحكام اإلخالل عدم مع وذلك منها، رسمية تقررها التي واإلجراءات للقواعد ووفقا ، المعلومات لسرية الذي الرسم ومقابل إلية، المشار للقانون التنفيذية الالئحةالالئحة. هذة تحددة

نشاط عن الكافية والبيانات المعلومات ونشر توفيرذ-العقاري. التمويل

القانون: مسمي الثالث: تطور الجانب

العقاري اإلقراض قانون.1

-24-

العقاري الرهن قانون.2العقاري التمويل قانون.3

التمويل: اتفاق الرابع: مسمي الجانب

الحقوق حوالة مع بالتقسيط بيع

، المسمي هذا علي اإلسالمية البحوث مجمع وافق وقد في العقاري التمويل باتفاق الخاص المسمي هذا أصبح وبالتالي

مع يتعارض وال اإلسالمية الشريعة فيخال ال الشراء حالةالصلة. ذات القوانين أو الدستور

التمويل: اتفاق الخامس: أطراف الجانب

الشراء: حالة في – أوال

البائع..1( . ) المستثمر المشتري.2الممول..3

( . التحسين – الترميم – ) البناء االخري الحاالت ثانيا- في

المستثمر..1الممول..2المقاول..3

العقاري: التمويل السادس: شركات الجانب

العامة: األحكام – أوال

مصرية. مساهمة شركة شكل تتخذ أن يجب.1 يقل وال جنية، مليون50 عن يقل ال المصدر مالها رأس.2

الربع. عن التأسيس عند منة المدفوع سنة تجاوز ال مدة خالل المال رأس بباقي الوفاء يتم أن.3

التجاري. بالسجل الشركة قيد تاريخ منالهيئة. تعدة الذي النموذج علي الترخيص طلب يقدم.4. الهيئة إدارة مجلس من قرار بالترخيص يصدر.5 األشخاص قيد سجل في لها يرخص التي الشركات تفيد.6

الهيئة. تعدة الذي والشركات العامة االعتبارية

-25-

الترخيص: طلب ثانيا- مرفقات

يلي: ما بة مرفقا الترخيص طلب يقدم األساسي. ونظامها للشركة االبتدائي العقد.1للشركة. التجاري السجل.2الفروع. ومديرو الشركة مديري وخبرات بمؤهالت بيان.3 حكم صدور بعدم ومديريها الشركة مؤسسي من إقرار.4

برد شهادة أو السابقة الخمس السنوات خالل منهم أي بإفالساعتبارة.

مجلس وأعضاء ومديريها الشركة مؤسسي من إقرار.5 الخمس السنوات خالل منهم أي علي الحكم سبق بعدم إدارتها

بالشرف ماسة جريمة في جنحة عقوبة أو جناية بعقوبة السابقةأعتبارة. برد شهادة أو لدي أسماؤهم المقيدة من للحسابات مراقبين من شهادة.6

الشركة. حسابات مراجعة بقبول الهيئة آالف ) خمسة الترخيص طلب سداد علي الدال اإليصال.7

جنية، مليون خمسين رأسمالها يتجاوز ال التي للشركات جنية( . الحد هذا رأسمالها يجاوز التي للشركات جنية آالف عشرة

الترخيص: منح ثالثا- شروطيأتي: ما الترخيص لمنح يشترط

7) الترخيص بطلب ترفق التي المستندات استيفاء.1(. مرفقات

أحد في خبرة للشركة التنفيذي المدير في يتوافر أن.2 بعد سنوات10 عن تقل ال التمويلي أو المصرفي العمل مجاالت

المجال. ذات في عال مؤهل علي الحصول والقانونية المالية اإلدارات مديري في يتوافر أن.3

مجاالت أحد في عملية خبرة ، الفروع مديري وفي والهندسية سنوات10 عن تقل ال القانوني أو التمويلي أو المصرفي العمل

. عال مؤهل علي الحصول بعد

القيد: ويتضمنشركة. كل بيانات.1. الشركة مال رأس.2. الشركة فروع عناوين.3. ومديريها إداراتها مجلس أعضاء أسماء.4. حساباتها مراقبي أسماء.5

الهيئة: من لها المرخص التمويل شركات رابعا- التزامات

-26-

،34 أرقام المواد في جاء بما لها المرخص الشركة تلتزم التنفيذية. الالئحة من36 ،35

هامة: مالحظة الشركة تلتزم ( بأن35) المادة )د( من البند في تقرر

: يأتي بما لها المرخص علي الشركة عليها حصلت التي القروض إجمالي يزيد " أال

رأسمالها" أمثال عشرة

السابع: التأمين: الجانب

ضد التأمين التنفيذية والئحتة العقاري التمويل قانون تناول الجزئي أو الكلي للعجز أو للوفاة نتيجة الوفاء عدم مخاطريلي: لما وفقا % ،50 عن تقل ال بنسبة

الممول لصالح التأمين المستثمر علي يشترط أن للممول ضد وذلك المصرية التأمين شركات إحدى لدي حقوقة بقيمة

37 عجزة. ) مادة أو المستثمر وفاة بسبب الوفاء عدم مخاطر(. القانون من

بقيمة لصالحة يؤمن أن المستثمر علي الممول أشترط إذا أو الوفاة مخاطر ضد العقاري التمويل التفاق وفقا حقوقة

وفقا مصرية تأمين شركة لدي ذلك يكون أن تعين ، العجزالتالية: للشروط

لة للمؤمن التأمين مبلغ بسداد التأمين شركة قيام.1 أو الكلي بعجزة طبية شهادة أو المستثمر وفاة شهادة علي بناء

التي الجهات إحدى من % صادرة50 عن تقل ال بنسبة الجزئيالهيئة. مع باالتفاق التأمين شركة تحددها

يفيد ما وتقديم التأمين أقساط بأداء المستثمر يلتزم.2(. التنفيذية الالئحة من56 ) مادة الممول إلي السداد

حالة ) في التمويل اتفاق وضمانات الثامن: ضوابط الجانب(: الشراء

% علي10) وفورا نقدا العقار ثمن علي يحصل البائع.1الممول( . من األكثر % علي90 و المشتري من األقل

إلي المشتري قبل حقوقة بتحويل البائع يقوم.2 حتى التمويل( ، تكلفة إلية مضافا النقدي المبلغ الممول) باقي

الثمن. كامل بسداد المشتري قيام أي من خاليا المشتري باسم العقار بتسجيل البائع يلتزم.3

الغير. علي عينية حقوق في للممول التمويل أقساط بسداد االلتزام المشتري علي.4

المحددة. المواعيد

-27-

أقساطة المحالة الثمن امتياز حق بقيد المشتري يلتزم.5بها. للوفاء ضمانا وذلك ، الممول إلي

بالبيع وذلك ، الضامن العقار في التصرف للمشتري يجوز.6 علية، عيني حق أي ترتيب أو ، التصرفات من غيرها أو الهبة أو

إلية المتصرف يقبل أن وبشرط الممول موافقة بعد وذلك اتفاق علي المترتبة االلتزامات في المشتري محل الحلول

التمويل.

من غيرة تمكين أو الضامن العقار تأجير للمشتري ويجوز الممول موافقة علي الحصول بعد وذلك بشغلة، االنفراد

مقابل أو العقار أجرة في الحق حوالة يشترط أن وللمموللمستحقاتة....... الخ. وفاء وذلك شغلة

(: المسجلة غير بالعقارات ) خاصة هامة مالحظةالمسجلة: غير العقارات حالة في التمويل ضمانات

يجوز البائع باسم مسجل غير التمويل محل العقار كان إذايلي: ما للتمويل ضمانا يقبل أن للممول

لغيرة. أو للمستثمر مملوكة عقارية أصول رهن.1المستثمر. غير من شخصية كفالة.2المستحقة. األقساط قيمة بكامل مالية أوراق.3 أو راتبة من التمويل أقساط قيمة خصم المستثمر قبول.4

دخلة.

المستثمر علي يشترط )السابقة( أن الحاالت في وللممول لصالح رسميا رهنا ورهنة باسمة التمويل محل العقار تسجيلعليها. يتفقان فترة خالل الممول

أرض علي بناء في وحدة أو بناء التمويل محل العقار كان وإذا االعتبارية األشخاص أحد من أو الدولة من لمستثمر مخصصة التخصيص عن المستثمر من لة التنازل قبول فللممول العامة، األرض خصصت التي الجهة موافقة بعد ) وذلك للتمويل ضماناالتنازل(. هذا علي

العقاري: التمويل نشاط مزاولة التاسع: معايير الجانب

نحو علي ومحددة واضحة التمويل إجراءات تكون أن يجب.1والتزاماتة. حقوقة بجميع المستثمر معرفة يكفل

بغيرها: يكتمل ال التي التمويل اتفاق مستندات من ويكون تعدة الذي النموذج من صورة تسلم بأنة المستثمر من إقرار

قبل علية واطلع العقاري، للتمويل األساسية للشروط الهيئةالتمويل. اتفاق علي توقيعة

-28-

العقار. قيمة % من90 من بأكثر التمويل يجوز ال.2 خبراء أحد بمعرفة التمويل ألغراض العقار قيمة تحديد يتم.3

الهيئة، تعدها التي الجداول في أسماؤهم المقيدة التقييمالمستثمر. أو الممول لدي العاملين من يكون أال بشرط

% من10 يجاوز بما أكثر، أو تمويل توفير للممول يجوز ال.4 الدرجة حتى وأقاربة وزوجة واحد لمستثمر وذلك رأسمالة،

االخري االعتبارية واألشخاص االعتباري للشخص أو الرابعة،رأسمالها. % من10 من بأكثر يساهم التي

بدخل التمويل مقدار فيها يرتبط التي األحوال في.5كاآلتي: الدخل أثبات يتم المستثمر،

اتخذ الذي دخلة تبين الضرائب مصلحة من بشهادة علي السابقة الثالث السنوات خالل الضريبية لمعاملتة أساساالتمويل. اتفاق

التمويل كان إذا ، العمل جهة من معتمدة بشهادة المستثمر. راتب من الخصم بضمان

دخل مجموع % من40 علي التمويل قسط يزيد أن يجوز ال.6المنخفضة. الدخول ذوي غير من المستثمر

العقاري: التمويل نشاط ودعم ضمان العاشر: صندوق الجانب

بيع مجال في العقاري التمويل نشاط بدعم الصندوق يختصالمنخفضة. الدخول لذوي المساكن

يلي: ما المنخفضة الدخول بذوي ويقصد جنية)9000 السنوي دخلة مجموع يجاوز ال شخص كل-

(. الشهر في جنية750 ) جنية12000 السنوي دخلة مجموع يجاوز ال شخص كل-

يعول. أو متزوجا كان ( إذا الشهر في جنية1000

مسكن علي للحصول التمويل توفير في األولوية تكون من يفضل الدخل تساوي وعند ، دخال األقل للمستثمر اقتصادي

عددا. أكثر أسرتة تكونبتوفير العقاري التمويل تدبير سبيل في الحكومة تلتزم

يلي: بما المنخفضة الدخول لذوي اقتصادية مساكن

مقابل دون للدولة المملوكة األراضي بعض أوال- تخصيصاالقتصادي. المستوي من مساكن إلقامتة

المساكن تلك بها تزود التي العامة المرافق قيمة ثانيا- تحملالفعلية. تكلفتها نصف بمقدار

-29-

وبما القسط قيمة من لجانب الصندوق تحمل بجانب هذا دخول مع تتناسب التي الحدود إلي التمويل بعبء النزول يكفلالدخل. % من25 يجاوز ال وبما المنخفضة الدخول ذوي

في العارضة التعثر لحاالت الصندوق ضمان ذلك إلي يضاف وذلك عارضة ألسباب بها الوفاء في التعثر يتولى حيث السداد

لقيمة للصندوق الداخلي النظام ويبين أقساط،3 يجاوز ال بما إلي الوفاء هذا تكرار للصندوق يجوز وال ، أقساط من أداة ما

الالئحة من55 سنوات) مادة5 قبل الواحد المستثمرالتنفيذية(.

من35 المادة علية نصت الصندوق: ) تحديدها موارد التنفيذية( الالئحة

اقتصادي: مسكن لشراء دعم علي بالحصول الخاصة اإلجراءات

دعم علي الحصول المنخفضة الدخول ذوي من يرغب لمن صندوق مكاتب أحد إلي بذلك يتقدم أن ، اقتصادي مسكن لشراء يعدة الذي النموذج علي العقاري التمويل نشاط ودعم ضمان

التنفيذية( الالئحة من53 يأتي: ) مادة ما بة مرفقا الغرض لهذا

وموقعة. العقار وصف.1البيع. علي بالموافقة العقار بائع من خطاب.2المعروض. الثمن بإقرار العقارات تقييم خبراء من شهادة.3للطالب. السنوي الدخل بإثبات شهادة.4الصندوق. يطلبها أخري مستندات أية.5

( التنفيذية الالئحة من54 ) مادة الطلب دراسةمادة أقساط3 يجاوز ال بما السداد في المتعثر مساعدة (

(. الالئحة من55ينظمة الذي النحو علي وذلك أداة ما الصندوق يسترد

الالئحة ( من4) رقم المادة في علية المنصوص االتفاقالتنفيذية.

إقامة في ترغب التي الجهات قبل من إتباعها الالزم اإلجراءاتالمنخفضة: الدخول لذوي تباع اقتصادية مساكن بناء مشروعات

التمويل نشاط ودعم ضمان صندوق إلي بطلب التقدم.1تتضمن: المشروع عن وافية بدراسات مصحوبا العقاري،

وحداتة عددالوحدات هذة مساحاتالوحدات هذة الثمان التقديرية القيمةبالمشروع المتصلة العناصر من ذلك غير

-30-

إقامة في الراغبة الجهة مع اتفاقا الصندوق يبرم.2 ما االتفاق هذا يتناول بحيث تمويلة، يقبل من ومع المشروع

يلي:

المشروع القامة المنظمة األحكام جميعالسكنية وحداتة بيع أسلوبالتمويل أسلوبالصندوق يقدمة الذي الدعم نسبة تحديد

-31-

: الخاتمة

اى , يستطيع مفيدا بحثا قدمنا نكون ان نرجو بحثنا نهاية فى العقارى التمويل عن يلزمه ما كل لمعرفة اليه يعود ان باحث

صورة اعطت المرفقة المحلقات تكون ان نتمنى , كما مصر فى( العقارى ) التمويل بحثنا لموضوع اوضح

فى المستخدمة التنفيذية لالليات توضيحا قدمنا اننا حيث االتفاقات و النماذج كذلك , و مصر فى العقارى التمويل

بها المتعامل المطلوبة الخطوات و العقارى التمويل فوائد بحثنا فى واوضحنا

العامة. الشروط وكذلك , العقارى التمويل شركات تأسيس خطوات بحثنا فى واضفنا

و العقارى التمويل من للمستفيد فقط ليس مرجع يكون حتىعمل. كصاحب المجال هذا فى الدخول يريد لمن ايضا لكن

شكل الحقنا و مصر فى العقارى التمويل منظومة واظهرناالمنظومة. لتلك توضيحى

سواء العقارى التمويل عن تمت لدراسات ملحقات اضفنا كما كطرح العقارى التمويل عن بحثية دارسات او عملية دراسات للتمويل مختلف نموذج اظهرت مختلفة دول فى او اسالمىالملحقة. الدراسة فى كما المكسيك و تشيلى فى العقارى

مطالعيه لكل مفيدا بحثا قدمنا نكون ان نتمنى النهاية وفى

بركاته و الله رحمة و عليكم والسالم

العمل مجموعة

-32-

: مراجع

2002 سبتمبر30, 1760 ,عدد االقتصادى االهرام

http://www.investment.gov.eg/MOI_Portal/ar-EG/NBFS/Frequently+asked+questions/Mortgage_Finance / www.eal-bank.com/mort/docs/2.dochttp://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_loanwww.elt3mir.comhttp://www.egyptmortgagehome.com/terms.asphttp://www.islamonline.net/arabic/economics/2001/04/article13.shtmlhttp://www.islamonline.net/arabic/economics/2001/04/article17.shtml

-33-

االول الملحقالعقارى التمويل فى مصطلحات

-34-

الثانى الملحق العقارى الرهن فى عملية دراسة

للسوق رواج تحقيق كيفية عنالعقارى

-35-

الثالث الملحق المكسيك و : شيلى دراسةالعقارى التمويل فى دروس

-36-

الرابع الملحق طرح العقارى : التمويل دراسة

اسالمى

-37-

الخامس الملحقMortgage loan

-38-

: العمل مجموعة

صدقى سمير مارسيل-1الحميد عبد عثمان محمد-2خليل السيد احمد تحية-3

-39-

الفهرس

رقمالبيانالصفحة

- المقدمة1 التنفيذية االليات5االتفاقات و النماذج

8العقارى التمويل فوائد9التمويل خطوات11للتمويل العامة الشروط14العقارى التمويل شركات تأسيس خطوات18مصر فى العقارى التمويل منظومة27الخاتمة28المراجع29العقارى التمويل فى : مصطلحات االول الملحق كيفية عن العقارى الرهن فى عملية : دراسة الثانى الملحقالعقارى للسوق رواج تحقيق

30

التمويل فى دروس المكسيك و : شيلى : دراسة الثالث الملحقالعقارى

31

32اسالمى طرح العقارى : التمويل الرابع: دراسة الملحقMortgage loan33 : الخامس الملحق

34البحث عمل مجموعة

-40-