∆ΙΚΗΓΟΡΙΚOΣ ΣYΛΛΟΓΟΣ ΑΘΗΝΩΝΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ∆ΑΣ

ΕΝΩΣΗ ∆ΙΚΑΣΤΙΚΩΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΩΝ ΤΟΥΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΟΥΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ∆ΙΚΑΙΟΥ

Ηµερίδα µε θέµα:«ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ»

ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ

∆ευτέρα, 18 Μαΐου 2009 και ώρα 18.30Αίθουσα Τελετών του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών

Οµιλίες:Γώγος Κωνσταντίνος

Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου ΘεσσαλονίκηςΠαπαϊωάννου ∆ηµήτριος

Καθηγητής Αρχιτεκτονικής Σχολής Ε.Μ.Π.Στράτος Παραδιάς

∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ∆ιεθνούςΟµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI)

Χριστοφιλόπουλος ∆ηµήτρηςΚαθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών

Χαιρετισµοί:Αλαβάνος Γιάννης

Πρόεδρος Τεχνικού Επιµελητηρίου ΕλλάδαςΠαξινός ∆ηµήτρης

Πρόεδρος ∆ικηγορικού Συλλόγου ΑθηνώνΘεοφιλοπούλου Αγγελική

Πρόεδρος Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργώντου Συµβουλίου της Επικρατείας

Συντονισµός:Μενουδάκος Κωνσταντίνος

Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικούκαι Xωροταξικού ∆ικαίου

Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας

3

4

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Στην εποχή µας έχουν πολλαπλασιαστεί οι αιτίες υποβάθµι-σης του περιβάλλοντος. Η µείωση της βιοποικιλότητας, η εξά-ντληση των υδάτινων πόρων, η καταστροφή των οικοσυστη-µάτων από δραστηριότητες του δευτερογενούς τοµέα, αλλά καιαπό τις χρησιµοποιούµενες µεθόδους και υλικά κατά την άσκησηδραστηριοτήτων του πρωτογενούς τοµέα αποτελούν τους σοβα-ρούς κινδύνους που απειλούν το περιβάλλον σε παγκόσµια κλί-µακα. Στη Χώρα µας υπάρχει µία ακόµη αιτία , υποβάθµισης τουπεριβάλλοντος. Η αυθαίρετη δόµηση.

Είναι αλήθεια ότι οι παραβιάσεις χωροταξικών και πολεοδο-µικών κανόνων δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόµενο. Στιςλοιπές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όµως, όπως και στοχώρο της Βόρειας Αµερικής, αυθαιρεσία στον τοµέα της δόµησηςεµφανίζεται ως µεµονωµένα φαινόµενα. Στη Χώρα µας, αντιθέ-τως, η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί γενικευµένη πρακτική. Ο µε-γάλος αριθµός των αυθαίρετων κτισµάτων, που σε κάποιεςπεριπτώσεις συγκροτούν δοµηµένα σύνολα, ορισµένα από ταοποία, µάλιστα, αποτελούν οικισµούς µε σηµαντικά πληθυσµιακάµεγέθη, δεν έχουν µόνον ποσοτική βαρύτητα, διότι δηµιουργούνκατάσταση ποιοτικά διαφορετική, της οποίας οι συνέπειες βαίνουνπέραν των αριθµητικών δεδοµένων. Η κατάσταση αυτή αποτελεί

παράγοντα περιβαλλοντικής βλάβης ιδιαίτερο και πρωτότυπο γιαχώρα που θεωρείται οικονοµικά ανεπτυγµένη. Στο πλαίσιο αυτόη συζήτηση για τακτοποίηση εκ των υστέρων πολεοδοµικών αυ-θαιρεσιών έχει διαφορετική αφετηρία και στηρίζεται σε εντελώςδιαφορετικά δεδοµένα.

Η µετατροπή ηµιυπαίθριων χώρων σε κλειστούς δεν αποτε-λεί ασήµαντη πολεοδοµική παράβαση αφού µπορεί να οδηγήσει,µόνη αυτή, σε υπέρβαση του συντελεστή δόµησης κατά 20%. Οισυνθήκες, µάλιστα, της αγοράς έχουν επιβάλει στην πιάτσα τηςκτηµαταγοράς την παράβαση αυτή σε βαθµό ώστε να αποτελείπλέον κανόνα σχεδόν χωρίς εξαίρεση για τις οικοδοµές που έχουνανεγερθεί µετά το 1985, έτος κατά το οποίο θεσπίστηκε, µε τονΓενικό Οικοδοµικό Κανονισµό (Γ.Ο.Κ.), ρύθµιση, σύµφωνα µε τηνοποία ηµιϋπαίθριοι χώροι, δηλαδή στεγασµένοι χώροι του κτιρίουµε µία τουλάχιστον πλευρά ανοικτή προς κοινόχρηστο χώρο ήακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στον πραγµα-τοποιούµενο συντελεστή δόµησης εφόσον δεν υπερβαίνουν το20% του προβλεπόµενου συντελεστή δόµησης, έχουν πλάτοςτουλάχιστον 2,50 µέτρα και βάθος όχι µεγαλύτερο του πλάτουςτους.

Η ρύθµιση αυτή του Γ.Ο.Κ. έτους 1985 σε θεωρητικό επίπεδοδικαιολογείται κυρίως διότι είναι εναρµονισµένη προς τον υπαί-θριο τρόπο ζωής, τον οποίο επιτρέπει το κλίµα της µεσογειακήςχώρας µας. Θεσπιζόµενη, όµως, σε κοινωνικό, πολιτιστικό και πο-λιτικό περιβάλλον που ανέχεται χωρίς ενδοιασµούς και αναστολέςτην αυθαίρετη δόµηση, εµφανίζεται ως αφελής ή ανειλικρινής. Μεδεδοµένη και την τακτική των αρµόδιων υπηρεσιών που δεν κα-τέβαλαν οποιαδήποτε προσπάθεια να ελέγξουν την εφαρµογή τουσχετικού κανόνα, δεν είναι αδικαιολόγητη η άποψη ότι µε τη ρύθ-µιση αυτή ο νοµοθέτης θέλησε στην πραγµατικότητα να επιτρέψειστους ιδιοκτήτες και στους εργολάβους να εκµεταλλευτούν

5

«µαύρη» δοµήσιµη επιφάνεια.

Είναι προφανές ότι ο σκοπός που θα ήταν δυνατό να εξυπη-ρετηθεί µε τους λεγόµενους ηµιυπαίθριους χώρους µαταιώνεταιµε τη µετατροπή τους σε κλειστούς. Πέρα, όµως, από αυτό, η µα-ζική µετατροπή των ηµιϋπαίθριων χώρων συνεπάγεται υπέρβασηµέχρι και 20% του συντελεστή δόµησης που είχε οριστεί κατά τονπολεοδοµικό σχεδιασµό συγκεκριµένης περιοχής, κατ’ εκτίµησητων χαρακτηριστικών και της φυσιογνωµίας της καθώς και τωνυφιστάµενων υποδοµών. Κατ’ ακολουθίαν, η νοµιµοποίηση τηςαυθαιρεσίας αυτής επιφέρει ουσιαστικά αύξηση του συντελεστήδόµησης αντίστοιχη µε την έκταση της αυθαιρεσίας που έλαβεχώρα σε κάθε περιοχή. Είναι αλήθεια ότι η κατάσταση που έχειδηµιουργηθεί έχει σηµαντικές συνέπειες που δεν επέρχονταιµόνον σε βάρος των υπευθύνων της παράβασης, αλλά κάποιεςφορές σε βάρος και ανυπαίτιων και καλόπιστων τρίτων. Παρόµοιαή και ίδια προβλήµατα, όµως, εµφανίζονται και σε πολλές άλλεςπεριπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης χρήσης κτι-ρίων. Αυτονοήτως, συνεπώς, γεννάται το ερώτηµα αν η ανοχήαπό την Πολιτεία της αυθαίρετης µετατροπής των ηµιυπαίθριωνχώρων µε τη µορφή είτε της «νοµιµοποίησης» ή «τακτοποίησης»είτε της εξαίρεσης από την κατεδάφιση µπορεί να θεµελιώσει µελ-λοντικά αιτήµατα επέκτασης του µέτρου και σε άλλες περιπτώσειςπολεοδοµικών παραβάσεων, οι οποίες, µάλιστα, µπορεί να είναιλιγότερο επιβαρυντικές για το οικιστικό περιβάλλον. ∆ιότι µπορείτο δόγµα «ουκ ισότης εν τη παρανοµία» να είναι νοµικά ορθό, κατ’ουσίαν όµως η διαφορετική µεταχείριση όµοιων καταστάσεων,έστω και παράνοµων, δηµιουργεί το αίσθηµα της αδικίας και επι-τείνει την έλλειψη εµπιστοσύνης στην έννοµη τάξη.

Οι φορείς που ανέλαβαν την οργάνωση εκδήλωσης µε θέµατη «νοµιµοποίηση» των ηµιϋπαίθριων χώρων, θεώρησαν ανα-γκαίο να επισηµανθούν τα σχετικά θεωρητικά και πρακτικά ζητή-

6

µατα και, κυρίως, τα νοµικά προβλήµατα που ενδέχεται να ανακύ-ψουν από τη θέσπιση ρύθµισης, την οποία έχει εξαγγείλει η Κυ-βέρνηση για την άρση των συνεπειών της αυθαίρετης µετατροπήςτων χώρων αυτών. Οι εισηγήσεις που αναπτύχθηκαν στην ηµε-ρίδα της 18ης Μαΐου 2009 περιλαµβάνονται στον παρόντα τόµο.Ελπίζουµε ότι τα αρµόδια όργανα της εκτελεστικής και της νοµο-θετικής λειτουργίας θα συνεκτιµήσουν όλες τις παραµέτρους τουζητήµατος και τα σχετικά προβλήµατα, τα οποία εντοπίστηκαν καιστην ηµερίδα αυτή και τα οποία ενδέχεται όχι µόνο να καταστή-σουν αναποτελεσµατική την µελετώµενη ρύθµιση ακόµη και γιατους τυχόν επιδιωκόµενους ταµιευτικούς σκοπούς, αλλά και ναδηµιουργήσουν νέες περιπέτειες για τους ενδιαφεροµένους.

Κωνσταντίνος ΜενουδάκοςΑντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας

7

8

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Xωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Κύριε Πρόεδρε του Συµβουλίου της Επικρατείας,

Κύριε Πρόεδρε του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών,

Κύριε Πρόεδρε του Συµβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών

Κύριοι Πρόεδροι,

Κυρίες και κύριοι,

Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός του 1985 περιελάµβανερύθµιση για τους ηµιυπαίθριους χώρους που είχε το σπέρµα τηςαυτοκαταστροφής. Ήταν εξαρχής προορισµένη να καταστρατη-γηθεί, θα έλεγα ότι προκαλούσε την παραβίασή της. Πρόκειται γιατη διάταξη, η οποία, όπως θα αναπτύξουν στη συνέχεια ειδικό-τερα οι εισηγητές της ηµερίδας, προέβλεπε ότι δεν υπολογίζονταιστο συντελεστή δόµησης οι ηµιυπαίθριοι χώροι, εφόσον έχουνκάποιο περιορισµένο σχετικά εµβαδόν, δεν υπερβαίνουν δηλαδήστο σύνολό τους το 20% του συντελεστή δόµησης, και ορισµένεςδιαστάσεις σε µήκος και πλάτος.

Σε µία χώρα, στην οποία τα όρια µεταξύ νόµιµης και αυθαί-ρετης δόµησης είναι συγκεχυµένα, σε µία χώρα, στην οποίαυπάρχουν όχι µόνο µεµονωµένα αυθαίρετα κτίσµατα αλλά ολό-κληροι αυθαίρετοι οικισµοί, ήταν βέβαιη η παραβίαση της ρύθµι-σης για τους ηµιυπαίθριους χώρους, στους οποίους η διάκρισητης νοµιµότητας από την αυθαιρεσία, της νοµιµότητας από τηνπαρανοµία εξαρτάται από την τοποθέτηση ή την αφαίρεση µιαςτζαµαρίας µήκους 2,5 µέτρων.

9

Το θέµα της σηµερινής ηµερίδας δεν είναι αυτές ίδιες οι δια-τάξεις, είναι οι συνέπειες που προκλήθηκαν από την εφαρµογήτους. Αφορµή αυτής της ηµερίδας είναι η εξαγγελθείσα πρόθεσητης Κυβέρνησης να θεσπίσει ρύθµιση για τη νοµιµοποίηση ή τηντακτοποίηση των αυθαίρετων ηµιυπαίθριων χώρων. Είναι νωρίςίσως να µιλήσω εγώ προσωπικά πιο συγκεκριµένα, µια και δενγνωρίζουµε ακόµη το περιεχόµενο της διάταξης. Ούτε είναι σαφήςο επιδιωκόµενος σκοπός. Είναι άραγε εισπρακτικός σκοπός; Είναιάραγε ψηφοθηρικός; Είναι ο απεγκλωβισµός ιδιοκτητών, είτε είναιοι ίδιοι οι αυθαιρετήσαντες, είτε είναι οι διάδοχοί τους, οι οποίοιέχουν εγκλωβιστεί από την ίδια την παρανοµία, µε αποτέλεσµατην παρεµπόδιση της διαχείρισης της περιουσίας τους; Αυτό δεντο ξέρουµε. Ένα ερώτηµα που γεννάται στον καθένα µας είναι:γιατί από όλες τις µικρές και µεγάλες αυθαιρεσίες, διάχυτες σε όλητη χώρα, επελέγησαν να «τακτοποιηθούν» οι ηµιυπαίθριοι χώροι,στους οποίους στο κάτω-κάτω η αυθαιρεσία εύκολα αποκαθίστα-ται χωρίς να υφίσταται σηµαντική ζηµιά το κτίριο;

Οι τέσσερις φορείς, το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας, ο∆.Σ.Α. η Ένωση ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επι-κρατείας και η Επιστηµονική Εταιρεία Πολεοδοµικού και Χωροτα-ξικού ∆ικαίου, την οποία εκπροσωπώ σε αυτή τη συζήτηση καιστους σκοπούς της οποίας είναι, µεταξύ άλλων, η µελέτη πολεο-δοµικών ζητηµάτων, αποφασίσαµε να οργανώσουµε αυτή τη συ-ζήτηση για να υπάρξει ένας γόνιµος, ελπίζω, και ψύχραιµοςπροβληµατισµός µε τις εισηγήσεις που θα ακολουθήσουν, αλλάκαι από τη συµµετοχή τη δική σας, πριν ακόµη η όποια πρόθεσητου Υπουργείου µετουσιωθεί σε συγκεκριµένες διατάξεις. Είναιεδώ και εκπρόσωποι του Υπουργείου που θα µπορούσαν ενδε-χοµένως να µας διαφωτίσουν για τους σκοπούς της ρύθµισης πουπροετοιµάζεται.

Εγώ θα σταµατήσω εδώ. Άλλο χαιρετισµό δεν θα κάνω. Αυτή

10

η εισαγωγή ας θεωρηθεί ότι είναι και ο χαιρετισµός του σωµα-τείου, το οποίο εκπροσωπώ.

Θα δώσω το λόγο στον Πρόεδρο του Τεχνικού ΕπιµελητηρίουΕλλάδας κ. Αλαβάνο για ένα χαιρετισµό.

ΓΙΑΝΝΗΣ ΑΛΑΒΑΝΟΣ (Πρόεδρος Τεχνικού ΕπιµελητηρίουΕλλάδας):

Πριν από δύο χρόνια περίπου έκανε το ΤΕΕ µία διεθνή συν-διάσκεψη υπό την αιγίδα των Ηνωµένων Εθνών για την αυθαί-ρετη δόµηση. Ένα από τα συµπεράσµατα, το σηµαντικότερο,ήταν ότι η αυθαίρετη δόµηση αντανακλά την πραγµατική ανά-πτυξη µιας χώρας και όχι την εικονική που βλέπουµε σε αριθµούς.Και η κατάσταση στην Ελλάδα µε τον κύκλο αυθαίρετηδόµηση/«νοµιµοποίηση»/«τακτοποίηση», αν θέλετε, καινούργιαγενιά αυθαίρετης δόµησης, πιο προκλητική από την προηγού-µενη, είναι γνωστή και ισχύει για µία εκατονταετία τουλάχιστον.

Στην αρχή κάποιος δεν µπορούσε να φανταστεί ότι ένα κρά-τος µπορούσε να καλύψει όλους τους πρόσφυγες που ερχόντου-σαν. Τώρα, όµως, δεν είναι αυτές οι ανάγκες. Όπως είπε και οΠρόεδρος, εµείς θεωρούµε ότι οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν είναι ηπιο σκανδαλώδης περίπτωση αυθαίρετης δόµησης. Αν θα δει κά-ποιος τη Μύκονο και από αεροφωτογραφία και από τη θάλασσα,θα δει τι σηµαίνει αυθαίρετη δόµηση εκτός σχεδίου. Το ίδιο συµ-βαίνει και µε τη Ρόδο. Αν θα δει κάποιος περιοχές βιοµηχανικώνκτιρίων που έχουν µετατραπεί, αξιοποιώντας τον υπέρογκο συ-ντελεστή που έχουν, σε πολυκατοικίες, θα καταλάβει ότι έχουµεπολύ πιο σηµαντικά προβλήµατα.

Όµως, οι ηµιυπαίθριοι χώροι, λόγω πλήθους µαζικότητας, τε-

11

λικά αποκτούν µία πολύ σηµαντική διάσταση –µερικές εκ τωνοποίων ίσως και υπό τύπο ερωτήµατος ο κ. Μενουδάκος ανέ-φερε– µας δίνουν την αίσθηση της ανοχής σε κάθε ανοµία, τηναίσθηση της ατιµωρησίας, το γεγονός της ανυπαρξίας των ελέγ-χων, την αίσθηση ότι κάποιοι θεωρούνται κορόιδα επειδή είναινόµιµοι στις συνέπειες των πολεοδοµικών διατάξεων.

Το γεγονός των υπευθύνων είναι συνέπεια πολλών άλλωνλόγων που δεν θα τους αναφέρω, έχουν αναλυθεί πάρα πολύ.Θα πω, όµως, ότι η αιτία ξεκινάει µε το ότι έχουµε να κάνουµε µεοικονοµικές πολιτικές που ενδιαφέρουν συγκεκριµένα και αντι-κρουόµενα συµφέροντα, µε πολιτικές γης. Ένα κράτος που ξεκι-νάει από την ανοχή, από την αδυναµία να εξυπηρετήσει τιςανάγκες των πολιτών –είναι για µένα το αντίστοιχο φαινόµενο µετο «φακελάκι» που ισχύει στα νοσοκοµεία και συνεχίζεται µε µίαλογική να περάσει η αίσθηση της µικροδιαπλοκής σε µεγάλη κα-τηγορία πολιτών µέσα από τις πολεοδοµικές παραβιάσεις, για ναανέχονται τις µεγαλύτερες διαπλοκές και τη διαφθορά– καταλήγειµε αυθάδη τρόπο στην παρανοµία του ίδιου του κράτους που τηνέχουµε ζήσει µε τα ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ, ή µε την πρόσφατηκοινή υπουργική απόφαση για τον αιγιαλό –στον ίδιο χώρο είχαµεδώσει συνέντευξη Τύπου– που κατά την άποψη του ∆ικηγορικούΣυλλόγου της Αθήνας και του Τεχνικού Επιµελητηρίου και άλλωνφορέων παραβιάζει τουλάχιστον σε τρία σηµεία το νόµο. Αν θέ-λετε, η λογική που περνούσε σε όλα τα αρχικά σχέδια των χωρο-ταξικών πλαισίων ήταν ότι προτεραιότητα έναντι κάθεπεριβαλλοντικής ευαισθησίας είναι η προσέλκυση των επενδύ-σεων.

Το ΤΕΕ εδώ και δεκαετίες έχει διακηρύξει –και το επαναλαµ-βάνει σήµερα– ότι κάθε µαζική νοµιµοποίηση αυθαιρέτων, οποι-ασδήποτε τάξης ή µεγέθους, γεννά την επόµενη γενιάαυθαιρέτων, εκτός αν εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλέγµα απο-

12

φάσεων που θα την αποτρέψουν.Τις εκτιµήσεις, αλλά και τις θέσεις αυτές επιβεβαιώνουν τα

δεδοµένα που προέκυψαν από την πανελλήνια τηλεφωνική δηµο-σκόπηση που διενεργήθηκε τις τελευταίες ηµέρες του Απριλίουαπό το Τµήµα Στατιστικής, του Οικονοµικού Πανεπιστηµίου, µεεπιστηµονικό υπεύθυνο τον καθηγητή Επαµεινώνδα Πανά. Ήτανµια ιδέα που εκπορεύτηκε από το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας.

Πραγµατοποιήθηκε τηλεφωνική δηµοσκόπηση επί δείγµατος1.056 πολιτών, που επελέγησαν µε επιστηµονικά κριτήρια και κατ’αντιστοιχία µε τα δηµογραφικά στοιχεία, το επίπεδο γνώσεων, τηνοικονοµική κατάσταση και την απασχόληση των πολιτών.

Σύµφωνα µε τα ευρήµατα της δηµοσκόπησης, πάνω από το50% των πολιτών θεωρεί οποιαδήποτε κίνηση «τακτοποίησης/νο-µιµοποίησης» των κλειστών ηµιυπαίθριων χώρων προεκλογικήπαροχή, ενώ το άλλο 22,1% δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». Έναςστους δυο ερωτηθέντες δήλωσαν ότι δεν είναι διατεθειµένοι ναπληρώσουν ένα ποσοστό 10-20% επί της αντικειµενικής αξίαςτου ηµιυπαίθριου χώρου, προκειµένου να νοµιµοποιηθεί, ενώ επι-πλέον ένας στους τέσσερις δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». «Σί-γουρα ναι» απάντησε µόλις το 11,9% και ένα 21,6% «µάλλονναι».Το 63,5% θεωρεί λογική την επιβολή ενός τέλους «τακτοποί-ησης/νοµιµοποίησης» έως 1.000 ευρώ, αλλά το 42,9% θεωρείακόµη και αυτό το ποσό ως «ακριβή τιµή»! Ακόµη και η µειοψη-φία που τάσσεται υπέρ της πληρωµής ενός τέλους «τακτοποίη-σης/νοµιµοποίησης», ο καθηγητής κ. Πανάς εκτιµά –µε βάση «τηνπροθυµία πληρωµής» (willingness to pay), µια διεθνή µέθοδοπου χρησιµοποιείται σε πλήθος ανάλογων µελετών– ότι και αυτοίδεν είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν πάνω από 1.900 ευρώ κατ’αποκοπή για την τακτοποίηση του ηµιυπαίθριου χώρου τους.

Μάλιστα, η συντριπτική πλειοψηφία όσων συµµετείχαν στη

13

δηµοσκόπηση – 64,1% – επιθυµούν (συµφωνώ απόλυτα και µάλ-λον συµφωνώ) η όποια επιβολή αντιτίµου για «τακτοποίηση/νοµι-µοποίηση» να συνοδεύεται από την απαραίτητη ρύθµιση, ώστενα µην επαναληφθούν φαινόµενα αυθαιρεσίας και στοµέλλον. Χαρακτηριστικό είναι ότι ένας στους τέσσερις που συµµε-τείχαν στη δηµοσκόπηση θεωρεί ότι για το κλείσιµο των ηµιυπαί-θριων χώρων ευθύνονται οι εκάστοτε κυβερνήσεις και επιπλέονένας στους τρεις η κυβέρνηση και οι πολίτες, ενώ µόλις το 8,3%οι κατασκευαστές.

Γενικότερα ως προς την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας,ένας στους δυο πιστεύει ότι σ’ αυτή συνέβαλλε η έλλειψη πολεο-δοµικού σχεδιασµού (συνέβαλε αρκετά ή πολύ). ∆υο στους τρειςθεωρούν ότι οι προεκλογικές περίοδοι είναι οι πιο κατάλληλες γιανα προχωρήσει κάποιος σε αυθαίρετη κατασκευή. Το 64,6% πι-στεύει ότι η εκ των υστέρων νοµιµοποίηση αυθαίρετης κατα-σκευής είναι ένα µέτρο που ευνοεί την αυθαιρεσία και ενισχύειτους πολίτες να προχωρούν σε νέα αυθαίρετα. Το 75% θεωρεί ότικύριος υπεύθυνος για την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας ευθύ-νονται οι κυβερνήσεις και οι πολίτες (το 30,4% µάλιστα αποκλει-στικά τις κυβερνήσεις), ενώ µόλις το 2,5% τους κατασκευαστές!Μάλιστα κάποιοι σχολίασαν στις εφηµερίδες τους και µε ειρωνικότρόπο αυτό το µικρό ποσοστό. Θεωρώ πολύ εύλογη την απά-ντηση, δεν αθωώνει κανένας τους κατασκευαστές. Και το λέωαυτό από τη λογική του Τεχνικού Επιµελητηρίου, γιατί εκπρο-σωπώ το Τεχνικό Επιµελητήριο. Όµως, πέρα από την παρου-σίαση του αρχικού φαινοµένου, πραγµατικά κάποιοι κατα-σκευαστές αύξησαν το κέρδος τους κατά τρόπο βέβαια άθλιο,κλείνοντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. Θα µπορούσε να πει κα-νείς ότι ήταν νοµοτέλεια πιθανά µε τις συνθήκες που νοµοθετή-θηκε. Στη συνέχεια, όµως, αυτό έγινε µία πραγµατικότητα, όπουκανείς δεν θα µπορούσε να επιβιώσει στον ανταγωνισµό απότους κατασκευαστές αν δεν έκλεινε ή δεν έδινε τη δυνατότητα να

14

κτιστεί από τον αγοραστή ο ηµιυπαίθριος χώρος, γιατί µεταφέρ-θηκε το ποσοστό κέρδους πάνω στον ηµιυπαίθριο χώρο. Αν δενυπήρχε αυτό, κάπου αλλού θα υπήρχε το αναγκαίο, αν θέλετε,και όχι το υπερβολικό ποσοστό κέρδους. Τώρα στην αγορά τοποσοστό κέρδους βγαίνει σε µεγάλο βαθµό από τους ηµιυπαίθρι-ους χώρους. Αν κάποιος κατασκευαστής δεν έδινε τη δυνατότητανα κτιστεί, δεν θα άντεχε στην αγορά. Το ίδιο συµβαίνει και γιατους αγοραστές. Ξέρετε πολύ καλά ότι υπάρχουν πολλοί αγορα-στές που δεν ήθελαν να έχουν τέτοια δυνατότητα, αλλά δεν βρι-σκόταν στην περιοχή που έψαχναν να βρουν κτίριο.

Το πώς έχουµε φθάσει εδώ πέρα, στην ανάλυση για την αυ-θαίρετη δόµηση και του φαινοµένου των ηµιυπαιθρίων, επίσηςείναι γνωστό. Πιθανά κάποιοι από τους οµιλητές θα το αναφέ-ρουν. Εµείς το χρησιµοποιούµε, όχι µόνο για ιστορικούς λόγους,αλλά γιατί νοµίζουµε ότι έτσι πια µπορούµε να ερµηνεύσουµε καιµέτρα που µπορεί να ανακοινωθούν παράλληλα µε την «τακτο-ποίηση» των ηµιυπαιθρίων χώρων. Μέτρα σαν και αυτά που δια-βάσαµε σήµερα σε κάποιες εφηµερίδες, µπορεί να εντείνουν τοπρόβληµα της αυθαίρετης δόµησης και να µη το λύσουν.

Το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας έχει καταθέσει µία σειράπροτάσεων για την αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµησης. Θεω-ρεί ότι µοναδικό θέµα που µπορεί αυτή τη στιγµή να ανακινηθεί σεσχέση µε την αυθαίρετη δόµηση είναι η λήψη µέτρων για να πε-ριοριστεί δραστικά στο µέλλον. ∆εν θα τις αναφέρω, εκτός από τησηµαντικότερη που είναι η ολοκλήρωση πια του σχεδιασµού στοσύνολό του, να υπάρχουν έλεγχοι, να ασκείται η αρχιτεκτονική µεβιοκλιµατική λογική, να υπάρχουν πόροι στην Τοπική Αυτοδιοί-κηση, για να έχουµε απαιτήσεις από την Τοπική Αυτοδιοίκηση ναυλοποιεί τις αρµοδιότητες που έχει και να εµπνέει εµπιστοσύνηστην υλοποίηση αυτών των αρµοδιοτήτων και βεβαίως στο να µησυνεχίσει η συνειδητή υποβάθµιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης

15

που στη συγκεκριµένη περίπτωση το βλέπουµε µέσα από τις πο-λεοδοµίες.

Θεωρούµε ότι το πρόβληµα δεν είναι εύκολο, αλλά δεν µπο-ρούµε να δεχθούµε τη λογική «πονάει κεφάλι, κόβει κεφάλι» κα-ταργώντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. ∆εν µπορούµε ναστηρίξουµε τη λογική του ανύπαρκτου κράτους που δεν µπορείνα επιβάλει ελέγχους γιατί όλοι οι ελεγκτές θα εξαγοράζονται...Θεωρούµε τριτοκοσµική τη λογική να χρησιµοποιηθεί ένα µαζικόφαινόµενο παρανοµίας που οφείλεται στο κράτος για να εισρέουνπόροι στα ταµεία και να κρατούνται όµηροι οι πολίτες. ∆εν µπο-ρούµε να δεχθούµε ως κανόνα δικαίου τη θέση που λέει «αυξήστεσυνολικά το συντελεστή δόµησης, έτσι ώστε και όσοι ήταν νόµιµοινα µπορέσουν να χρησιµοποιήσουν κάποια επιπλέον µέτρα σεαυτό τον αυξηµένο συντελεστή δόµησης». Είναι ένας κανόναςπου βλάπτει όλους και όχι µόνο τους κατοίκους µιας περιοχής,αλλά και όλους τους πολίτες µιας χώρας. ∆εν είναι εύκολο ναδοθεί µία λύση για τους πολίτες που έχουν κλείσει τους ηµιυπαί-θριους χώρους.

Όταν λέµε ότι φταίει το κράτος, ότι είναι όµηροι οι πολίτες,είναι διότι ήδη έχουν πληρώσει τον ηµιυπαίθριο χώρο στην αγοράτου σαν κλειστό χώρο κι έχουν φορολογηθεί από τις εφορίες. Οιεφορίες συνήθως δεν δέχονται ότι οι ανοιχτοί χώροι, ακόµη κι ανδηλώνονται, θα παραµείνουν ανοιχτοί και φορολογούν, εκβιάζο-ντας τον πολίτη. Από την άλλη, οι ίδιοι δηλώνουν συνειδητά ότικαταστρατηγούν την υπάρχουσα νοµοθεσία. Εποµένως, οποιο-δήποτε µέτρο οδηγεί στην «τακτοποίηση» των ηµιυπαιθρίωνχώρων, θα οδηγήσει σε επόµενη γενιά αυθαίρετης δόµησης.

Είµαστε αντίθετοι σε κάθε παρανοµία, αν και οι πολίτες µετην πρακτική που ακολουθεί το κράτος έχουν εθιστεί στην αυθαι-ρεσία.

16

Η πρόταση για την «τακτοποίηση», όπως είπε και ο κ. Με-νουδάκος, δεν ξέρουµε τι θα περιλαµβάνει. Εγώ θέλω να βάλωκαι µία άλλη διάσταση: ακόµη και να εισρεύσουν πόροι, για ναµπαλώσουν τρύπες στον προϋπολογισµό –και αυτή η διάστασηοικονοµικά κατά την άποψή µας είναι λανθασµένη– οι πόροι θαπαρθούν από αυτούς που θα ανακυκλωθούν στην πραγµατικήοικονοµία.

Είχαµε µία περιφερειακή συνδιάσκεψη –συµµετέχουν όλαµας τα τµήµατα, δεκαεπτά τον αριθµό– στο Καρπενήσι προχθές.Η απόφαση ήταν κοινή όλων: «∆εν συζητούµε καµία πρόταση γιανοµιµοποίηση των ηµιυπαίθριων. Τα προβλήµατα αυθαιρεσίαςτης χώρας είναι µεγάλα και πρέπει να µπει ένα τέλος. Θέλουµε,όµως, να πιέσουµε –και να παρθούν µέτρα– για την αυθαίρετηδόµηση. Και αυτή η απόφαση είναι πολιτική απόφαση. ∆εν πρό-κειται να συνηγορήσουµε σε καµία θέση της Κυβέρνησης προςτην κατεύθυνση της «τακτοποίησης», όπως κι αν αυτή οριστεί.Θέλουµε να κάνουµε ανατροπές στις λογικές που η χώρα έχει εδώκαι ένα αιώνα και µας οδηγούν σε αυτές τις κρίσεις. ∆εν θέλουµενα γίνει τέτοιου είδους ρύθµιση σαν την «τακτοποίηση». Μπορείο Υπουργός Οικονοµικών να λέει ότι θα γίνει «τακτοποίηση», µπο-ρεί ο Υπουργός ΠΕ.ΧΩ.∆.Ε. να λέει ότι τη µελετάει, ελπίζουµε ότιη τελική κατάληξη θα είναι να µην υπάρξει καµία τέτοιου είδους«τακτοποίηση» τώρα.

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστώ πολύ, κύριε Πρόεδρε.

17

Το λόγο έχει ο οικοδεσπότης µας σε αυτή την αίθουσα κ. Πα-ξινός, Πρόεδρος του ∆ΣΑ, για ένα χαιρετισµό.

∆ΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΞΙΝΟΣ (Πρόεδρος ∆.Σ.Α.):

Η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί ένα από τα µείζονα προβλή-µατα της χώρας, σε συνδυασµό κυρίως µε την παράλειψη κατε-δάφισης των αυθαιρέτων κατασκευών που συνοδεύεται συνήθωςσε περιόδους προεκλογικές από τις εξαγγελίες για τη νοµιµοποί-ησή τους.

Αποτέλεσµα της κατάστασης αυτής είναι να διατηρείται στοδιηνεκές η εύλογη πεποίθηση των πολιτών ότι µπορούν να αυ-θαιρετούν και στη συνέχεια να πληρώνουν για να νοµιµοποιούν,ό,τι αυθαίρετα κατασκευάζουν.

Ωστόσο, η περίπτωση των ηµιυπαίθριων χώρων, αν και σχε-τίζεται µε την αυθαίρετη δόµηση, διαφοροποιείται σηµαντικάκαθώς δεν είναι οι πολίτες αυτοί που αυθαίρετα οικοδοµούν. Είναιόµως αυτοί οι οποίοι, µη έχοντας πολλές φορές άλλη επιλογή αγό-ρασαν ένα ακίνητο από έναν εργολάβο ή µηχανικό, στο οποίουπήρχε κλειστός ηµιυπαίθριος χώρος, είναι αυτοί οι οποίοι κατέ-βαλαν το χρηµατικό αντίτιµο γι’ αυτόν και είναι αυτοί οι οποίοιτώρα καλούνται να πληρώσουν εκ νέου για να τον νοµιµοποιή-σουν.

Οι πολίτες - ιδιοκτήτες ακινήτων µε κλειστούς ηµιυπαίθριουςχώρους έχουν καταστεί τελικά όµηροι των διαθέσεων των εκά-στοτε κυβερνήσεων, που φαίνεται να παρουσιάζουν ένα φιλικόπρόσωπο και να κλείνουν το µάτι σε παρανοµίες που χρεώνουνσε αυτούς, που είναι τελικά οι λιγότερο υπεύθυνοι. Οι ίδιοι πολίτεςυπήρξαν όµηροι των εργολάβων - κατασκευαστών, καθώς όταν

18

αποφάσισαν να προβούν σε αγορά ακινήτου δεν είχαν τη δυνα-τότητα να επιλέξουν ακίνητο χωρίς πολεοδοµική παρανοµία, αφούστη συντριπτική τους πλειοψηφία όλα τα νεόδµητα ακίνητα έχουνκλειστούς ηµιυπαίθριους χώρους.

Αυτή προφανώς η κατασκευαστική παρανοµία δεν αποτελείαυθαιρεσία των ιδιοκτητών, αν και η αποδοχή της αποτελεί µονό-δροµο γι αυτούς που µάλιστα κοστίζει ακριβά, αφού η «διαδροµήτου» πληρώνεται σε τρεις διαφορετικούς αποδέκτες: στον εργο-λάβο, στην Εφορία και πλέον στο ΥΠΕΧΩ∆Ε.

Σας ευχαριστώ πολύ.

(Χειροκροτήµατα)

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστούµε πολύ τον Πρόεδρο του ∆ΣΑ.

Το λόγο έχει η συνάδελφος κ. Αγγελική Θεοφιλοπούλου, Πρό-εδρος της Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου τηςΕπικρατείας, για ένα χαιρετισµό.

ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΥ (Πρόεδρος της Ένωσης ∆ικα-στικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Βέβαια η πρόβλεψη από το Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµότου θεσµού των ηµιυπαίθριων χώρων φυσικά κινείται από αγαθέςπροθέσεις του νοµοθέτη. Ο νοµοθέτης απέβλεψε σε δηµιουργία

19

καλύτερων συνθηκών διαβίωσης στις σύγχρονες τσιµεντουπό-λεις, ήθελε να δώσει µία ανάσα ζωής σε αυτούς που είναι κλει-σµένοι µέσα σε διαµερίσµατα, να µπορούν να έχουν ένα χώροπροσωρινής διαβίωσης. Το σφάλµα του είναι ότι δεν προέβλεψεπαράλληλα τρόπους ελέγχου αυτών των αυθαιρεσιών και κατα-στρατηγήσεων του νόµου. Ίσως θα έπρεπε να το προβλέψει σεµία άλλη εποχή που θα έχει οργανώσει και τα ανάλογα συστήµαταελέγχου και περιορισµού των αυθαιρεσιών.

Το ερώτηµα που γεννάται είναι: είναι δυνατόν κατά το Σύ-νταγµα αυτή η «τακτοποίηση», «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτωνχώρων; Μας έχει απασχολήσει στο ∆ικαστήριο ήδη από το 1980το αν είναι σύµφωνες µε το Σύνταγµα αυτές οι «νοµιµοποιήσεις»της πρώτης γενιάς των αυθαιρέτων. Και η νοµολογία έχει καταλή-ξει, αφού κατά το Σύνταγµα ο χωροταξικός σχεδιασµός, η χωρο-ταξική ανάπτυξη πρέπει να γίνεται µε ένα ορθολογικό σχεδιασµό,θα πρέπει να µπουν κάποιοι κανόνες, βάσει των οποίων θα γίνε-ται η πολεοδόµηση. Ήλθε λοιπόν ο ν. 947/1979 και κυρίως ο ν.1337/1983 που έθεσε τους κανόνες του πολεοδοµικού σχεδια-σµού, καθόρισε πώς θα γίνονται τα πολεοδοµικά σχέδια, ο πρώ-τος βαθµός σχεδιασµού, πώς θα γίνονται οι πολεοδοµικές µελέτεςκαι κυρίως προέβλεψε και τις διατάξεις για τη νοµιµοποίηση τωναυθαιρέτων. Έχουµε, λοιπόν, τις διατάξεις που µας λένε ότι τα αυ-θαίρετα που είχαµε µέχρι το 1983, όταν δεν υπήρχαν οι κανόνεςτου πολεοδοµικού σχεδιασµού, να µην τα κατεδαφίσουµε, ναδούµε πώς µπορούµε να τα νοµιµοποιήσουµε. Τώρα όµωςέχουµε τη νέα γενιά των αυθαιρέτων. Ένα κοµµάτι αυτών των αυ-θαιρέτων είναι οι ηµιυπαίθριοι χώροι, είναι η νέα γενιά, αφού είναιµετά το 1985. Οπότε αυτό που µας απασχολεί είναι ότι η νέα γενιάαυθαιρέτων, σύµφωνα µε το ν. 1337/1983, δεν µπορεί να νοµιµο-ποιηθεί. Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός προβλέπει την κατε-δάφισή τους και την επιβολή προστίµων ανέγερσης καιδιατήρησης µέχρι να κατεδαφιστούν και µάλιστα εκκρεµεί και στην

20

Ολοµέλεια του ∆ικαστηρίου το θέµα, αν µε τις διατάξεις τα αυθαί-ρετα που είχαν κατασκευαστεί µε άδειες που ανακλήθηκαν ή ακυ-ρώθηκαν, µπορούν να νοµιµοποιηθούν. Συνεπώς, είναι µείζον τοπρόβληµα, γιατί δεν µπορεί σε ένα κράτος δικαίου να έχουµε συ-νεχώς γενιές αυθαιρέτων, τα οποία θα νοµιµοποιούνται εκ τωνυστέρων, γιατί έτσι υπονοµεύεται κάθε χωροταξικός σχεδιασµός.Όταν σχεδιάζεις, σχεδιάζεις βάσει των αυθαιρέτων που έχειςµπροστά σου. Αν θα πρέπει να σχεδιάσεις και να αφήσεις και πε-ριθώρια για τη νοµιµοποίηση µελλοντικών αυθαιρέτων, αυτό δενείναι σχεδιασµός.

Βέβαια το Νοµικό Συµβούλιο, επειδή αναφερθήκατε στη φο-ρολόγηση, κύριε Αλαβάνο, των ηµιυπαίθριων χώρων, έχει βγάλειµία πρόσφατη γνωµοδότηση (622/2004) που προβλέπει ότι αυτοίφορολο- γούνται ως είναι κλειστοί κατά την ηµέρα της µεταβίβα-σης. Αν λοιπόν είναι κλειστοί –επειδή λαµβάνεται υπόψη η αγο-ραία αξία των ακινήτων και φυσικά άλλη αγοραία αξία έχει έναςχώρος που χρησιµοποιείται ως χώρος κυρίας χρήσης και άλληαξία έχει ο χώρος που είναι ανοικτός– αυτοί φορολογούνται, ενώοι άλλοι όχι και φέρει το βάρος της αποδείξεως το δηµόσιο αν ήτανκλειστοί κατά το χρόνο της µεταβίβασης.

Θα µας πουν οι επόµενοι οµιλητές πού καταλήγουν σχετικάµε τις δυνατότητες και σε τελευταία ανάλυση η Ολοµέλεια του ∆ι-καστηρίου που θα κρίνει τις ήδη υπάρχουσες διατάξεις περί νοµι-µοποιήσεως, ίσως θα δώσουν και µία κατεύθυνση στο τι µπορείνα γίνει.

Σας ευχαριστώ.

(Χειροκροτήµατα)

21

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστούµε, κυρία Πρόεδρε.

Όπως ξέρουµε και όπως κατέστη σαφέστερο από τους χαι-ρετισµούς, το θέµα έχει τεχνικές και νοµικές πλευρές. Οι εισηγητέςθα καλύψουν και τις δύο, πιστεύω, πλευρές, αν και οι νοµικοίυπερτερούν και αυτή τη φορά.

Οι εισηγητές µας είναι ο κ. Χριστοφιλόπουλος, βετεράνος, θαέλεγα, του πολεοδοµικού δικαίου, καθηγητής του ΠανεπιστηµίουΑθηνών, ο κ. Κώστας Γώγος, νέος πανεπιστηµιακός καθηγητής,µε πολλές και βαθιές γνώσεις και εµπειρίες σε θέµατα πολεοδο-µικού δικαίου, ο κ. Στράτος Παραδιάς, δικηγόρος, ο οποίος είναιεδώ κυρίως µε την ιδιότητα του Προέδρου της Ελληνικής και της∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και ο κ. ΑναστάσιοςΠαπαϊωάννου, καθηγητής της Αρχιτεκτονικής Σχολής του ΕθνικούΜετσόβιου Πολυτεχνείο.

Το λόγο έχει ο κ. Κωνσταντίνος Γώγος, Καθηγητής ΝοµικήςΣχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΓΩΓΟΣ (Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανε-πιστηµίου Θεσσαλονίκης):

Σας ευχαριστώ θερµά, κύριε Πρόεδρε, και τους διοργανωτέςγια την ειδική πρόσκληση να απευθυνθώ σε αυτό το ακροατήριοτων ειδικών.

Ι. Η Ι∆ΕΑ της «νοµιµοποίησης» των αυθαιρέτων κτισµάτων,

22

δηλαδή της εξαίρεσής τους από την κατεδάφιση, κατόπιν δήλω-σης του ιδιοκτήτη και έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος, «χρη-µατικής εισφοράς», που θα ενισχύσει τα ταµεία του κράτους δενείναι πλέον νέα, εφόσον εφαρµόσθηκε για πρώτη φορά από τονα.ν. 410/1968. Πριν παρέλθει δεκαετία, ακολούθησε ο νοµοθέτηςτου άρθρου 1 ν. 720/1977, ο οποίος επίσης προέβλεψε τη γενικήεξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαιρέτων εντός σχεδίου κατόπινσχετικής δήλωσης και έναντι οικονοµικής εισφοράς.

Ακολούθως, η προσπάθεια του ν. 1337/1983 να θέσει σενέες βάσεις το ελληνικό πολεοδοµικό δίκαιο, συνοδεύτηκε και απόεκτεταµένες ρυθµίσεις ως προς την τύχη των αυθαιρέτων. Ο ν.1337/1983 προέβλεψε προνοµιακές δυνατότητες πολεοδόµησηςήδη πυκνοδοµηµένων περιοχών, εισήγαγε όµως και ρυθµίσεις γιατη νοµιµοποίηση µεµονωµένων αυθαίρετων κατασκευών, απο-φεύγοντας πάντως την αυτόµατη και γενική εξαίρεση από την κα-τεδάφιση που είχε προβλέψει ο ν. 720/1977.

Ειδικότερα, ο νόµος διέκρινε µεταξύ νέων και παλαιών αυ-θαιρέτων, ήτοι εκείνων που ανεγέρθηκαν προ και µετά την31.1.1983, προέβλεψε δε για τα παλαιά τη γενική αναστολή κατε-δάφισης, υπό τον όρο της εµπρόθεσµης υποβολής σχετικής δή-λωσης, η οποία συνοδευόταν από εισφορά, και υπό τηνεπιφύλαξη της προστασίας ορισµένων ευαίσθητων περιβαλλο-ντικά περιοχών. Η αυτόµατη αναστολή διαρκεί µέχρι την οριστικήκρίση της διοίκησης περί της κατεδάφισης ή µη του µεµονωµένουαυθαιρέτου.

Η αρµοδιότητα οριστικής εξαίρεσης του αυθαιρέτου από τηνκατεδάφιση δοµείται από τον νοµοθέτη ως ουσιαστική κρίση τηςδιοίκησης, η οποία χορηγεί την εξαίρεση µόνον εάν εκτιµήσει, σύµ-φωνα µε το άρθρο 16 παρ. 1 ν. 1337/1983, ότι (σωρευτικά): α) ηκατασκευή δεν παραβλάπτει υπέρµετρα την πόλη ή τον οικισµό ή

23

στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σηµασία, µε σηµαντική υπέρ-βαση του συντελεστή δόµησης και των ακάλυπτων χώρων ή µεαύξηση του ύψους, β) δεν παραβλάπτει το άµεσο ή ευρύτερο πε-ριβάλλον γενικά ή µε την ειδική χρήση που έχει και γ) δεν είναιεπικίνδυνη από στατική άποψη.

Οι ρυθµίσεις αυτές συµπληρώθηκαν από διατάξεις του ν.1512/ 1985, οι οποίες προέβλεψαν κατ’ αρχάς την υπό όρους δυ-νατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση και νέων κατασκευώνπου ενέχουν «µικρές παραβάσεις» (άρθρο 9 παρ. 8), δυνατότηταη οποία προβλεπόταν και στο άρθρο 124 παρ. 3 του ΓΟΚ/1973.Περαιτέρω, το άρθρο 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 πρόσθεσε στο άρθρο15 ν. 1337/1983 εδάφιο που προέβλεπε την αναστολή κατεδάφι-σης κτισµάτων που ανεγείρονται µε οικοδοµική άδεια, η οποία αρ-γότερα ανακλήθηκε, είχε όµως εκδοθεί µετά από έλεγχο τηςαρµόδιας πολεοδοµικής αρχής, εκτός αν η ανάκληση οφείλεταισε αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχου-σας πραγµατικής κατάστασης που είχε υποβάλει ο επωφελούµε-νος ιδιώτης – η εν λόγω αναστολή διαρκεί κατά τη διάταξη µέχριςότου κριθεί περί της οριστικής διατήρησης του κτίσµατος µε από-φαση του οικείου νοµάρχη.

Στα χρόνια που ακολούθησαν, ο νοµοθέτης δεν έπαυσε ναεπιδιώκει –διακριτικότερα ίσως– την εξοµάλυνση της κατάστασηςτων αυθαίρετων κατασκευών. Κατά τη δεκαετία του 1990 η προ-σπάθεια νοµιµοποίησης των αυθαιρέτων επικεντρώθηκε στιςεκτός σχεδίου περιοχές, όπου η αυθαίρετη δόµηση εξυπηρετείκυρίως ανάγκες δεύτερης κατοικίας. Το 1993 µε σχέδιο Προεδρι-κού ∆ιατάγµατος επιδιώχθηκε η ταχύρρυθµη «άµεση πολεοδο-µική οργάνωση» περιοχών δεύτερης κατοικίας σε ΖώνεςΟικιστικού Ελέγχου µέσω οµώνυµων σχεδίων. Η προσπάθειαεκείνη απέτυχε, καθώς το ΣτΕ έκρινε την επιχειρηθείσα ρύθµισηως αντίθετη στο Σύνταγµα. Φαίνεται πάντως ότι η διοίκηση συνέ-

24

χισε να προσπαθεί να επιτύχει τη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτωνστις περιοχές εκτός σχεδίου µε πολεοδοµικές µελέτες οι οποίεςδεν διαµορφώνονται µε επιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια, αλλάρυµουλκούνται από την υφιστάµενη αυθαίρετη δόµηση.

Ακολούθως, ο νοµοθέτης του άρθρου 8 παρ. 5 ν. 3044/2002θέλησε να επεκτείνει δυνατότητα εξαίρεσης αυθαιρέτων, τα οποίακατασκευάσθηκαν βάσει άδειας που εκδόθηκε µετά από έλεγχοτης αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής και µεταγενέστερα ανακλή-θηκε, και στα νέα αυθαίρετα, ήτοι εκείνα που κατασκευάσθηκανµετά την 31.1.1983. Αξιοσηµείωτη τέλος είναι η ευνοϊκή για τουςιδιοκτήτες αυθαιρέτων ρύθµιση του άρθρου 9 παρ. 6 ν.3212/2003, η οποία επέτρεψε πλέον, υπό ορισµένες προϋποθέ-σεις, τη σύνδεση των αυθαιρέτων µε τα δίκτυα ηλεκτρικής ενέρ-γειας και υδάτων.

II. ΣΤΟ ΕΠΙΚΕΝΤΡΟ της έννοιας της αυθαίρετης κατασκευής καιτης νοµικής της µεταχείρισης βρίσκεται η οικοδοµική άδεια, µιαδιοικητική πράξη, η οποία εκδίδεται κατά δεσµία αρµοδιότητα, καιη οποία επιτρέπει τις εργασίες δόµησης που περιγράφονται στασχέδια και τις µελέτες που τη συνοδεύουν και κρίθηκαν από τη δι-οίκηση ότι πληρούν τις απαιτήσεις των ισχυουσών διατάξεων δη-µοσίου δικαίου.

Μέσω της οικοδοµικής άδειας ο νοµοθέτης επιβάλλει στη δό-µηση αυστηρό προληπτικό έλεγχο νοµιµότητας, ο οποίος απο-σκοπεί στην αποφυγή κινδύνων, κατ’ αρχάς για τους ενοίκους καιχρήστες της οικοδοµής αλλά και για το εν γένει κοινωνικό σύνολο.Έτσι, η οικοδοµική άδεια αποτελεί µια πράξη µε έντονα χαρακτη-ριστικά δηµόσιας τάξης, η δε κατασκευή ενός κτίσµατος νωρίς οι-κοδοµική άδεια ενέχει ένα αδιευκρίνιστο δυναµικό κινδύνου,ανεξαρτήτως της ουσιαστικής του νοµιµότητας, καθώς δεν έχουνελεγχθεί εκ των προτέρων τα χαρακτηριστικά του έργου και οι συ-

25

νέπειες του στο οικιστικό και φυσικό περιβάλλον.

Στο πλαίσιο αυτό είναι λοιπόν κατανοητό γιατί ο νόµος (τοάρθρο 22 παρ. 3 ισχύοντος ΓΟΚ) αντιµετωπίζει ως αυθαίρετοοποιοδήποτε κτίσµα στερείται οικοδοµικής άδειας (ή κατασκευά-σθηκε καθ’ υπέρβασή της), ακόµη και αν οι οικοδοµικές εργασίεςπληρούν τους ουσιαστικούς όρους του νόµου και θα µπορούσαννα αδειοδοτηθούν· εν προκειµένω οµιλούµε για κατασκευές πουείναι για τυπικούς λόγους αυθαίρετες. Αντιθέτως, από ουσιαστικήάποψη αυθαίρετες είναι οι οικοδοµικές εργασίες, οι οποίες παρα-βιάζουν τις ισχύουσες διατάξεις: Οι εργασίες αυτές υπάγονται στονοµικό καθεστώς των αυθαιρέτων, ακόµη και εάν έχει εκδοθεί γι’αυτές οικοδοµική άδεια, η οποία ενδεχοµένως αργότερα ανακλή-θηκε ή ακυρώθηκε. Εάν στα αυθαίρετα της πρώτης κατηγορίας ηπαράλειψη του προληπτικού ελέγχου νοµιµότητας παράγει σεαφηµένο µόνον επίπεδο κινδύνους, οι οποίοι αίρονται όταν το κτί-σµα αδειοδοτηθεί, τα αυθαίρετα µε την ουσιαστική έννοια συνεπά-γονται ευθέως προσβολή των περιβαλλοντικών και άλλωναγαθών που προστατεύουν οι διατάξεις που παραβιάζονται.

Γι’ αυτό το λόγο, ο νόµος καθιστά γενικά δυνατή την οριστικήεξαίρεση από την κατεδάφιση των από τυπική άποψη αυθαιρέτωνκτισµάτων, εφόσον τους δοθεί οικοδοµική άδεια, έστω και εκ τωνυστέρων, διότι στα τυπικώς µεν αυθαίρετα, αλλά από την άποψητου ουσιαστικού δικαίου νόµιµα κτίσµατα, η διατήρηση της κατα-σκευής δεν πλήττει τα αγαθά που προστατεύει το πολεοδοµικόδίκαιο. Αντιθέτως τα από ουσιαστική άποψη αυθαίρετα κτίσµαταείναι κατεδαφιστέα· πρόκειται για έναν γενικό κανόνα ο οποίοςυπονοείται στο άρθρο 22 του ΓΟΚ, διατυπώνεται δε πανηγυρικάστο άρθρο 17 παρ. 1 του ν. 1337/1983.

III. ΩΣΤΟΣΟ, σαράντα έτη ευνοϊκών παρεµβάσεων του νοµο-θέτη υπέρ της αυθαίρετης δόµησης δηµιούργησαν σε σηµαντικό

26

τµήµα της κοινωνίας την εντύπωση ότι η κατασκευή ενός αυθαι-ρέτου αποτελεί αδίκηµα χωρίς θύµατα και δικαιούται να ελπίζειστην ανοχή της πολιτείας.

∆εν πρέπει λοιπόν να παραξενεύει το γεγονός ότι το Συµβού-λιο της Επικρατείας χρειάστηκε να επισηµάνει επανειληµµένωςότι ο γενικός κανόνας συνίσταται στην κατεδάφιση των αυθαιρέ-των κατασκευών, οι δε ρυθµίσεις που επιτρέπουν την εξαίρεσηαπό την κατεδάφιση συνιστούν παρεκκλίσεις, οι οποίες πρέπει ναερµηνεύονται συσταλτικά. Η θέση αυτή διατυπώθηκε ήδη το 1975σε σχέση µε την κατ’ άρθρον 124 παρ. 3 ΓΟΚ/1973 δυνατότηταεξαίρεσης από την κατεδάφιση κτισµάτων που ενείχαν µικρέςµόνον παραβάσεις, καθώς το ΣτΕ δέχθηκε ότι η άρνηση της διοί-κησης να εκδώσει πράξη εξαίρεσης από την κατεδάφιση δενέχρηζε ειδικής αιτιολογίας, αλλά αρκούσε απλώς να περιγράφει τοκτίσµα και να διαπιστώνει την έλλειψη των νοµίµων προϋποθέ-σεων [ΣτΕ 3342/1975]. Η νοµολογία αυτή διατηρήθηκε έκτοτε καιεφαρµόζεται στις αποφάσεις περί εξαίρεσης ή µη από τηνκατεδά-φιση που λαµβάνονται κατ’ εφαρµογή των άρθρων 15 και 16ν.1337/1983.

Με την απόφαση της Ολοµέλειας 1876/1980 ο κανόνας τηςκαταρχήν κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών περιβλήθηκεσυνταγµατικό κύρος. Η απόφαση εκείνη αφορούσε τη συνταγµα-τικότητα του άρθρου 1 ν. 720/1977, το οποίο προέβλεπε την αυ-τόµατη εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων των αυθαιρέτων πουείχαν κατασκευασθεί µέχρι τη δηµοσίευση του νόµου, µε µόνη τηνυποβολή σχετικής δήλωσης και την καταβολή οικονοµικής εισφο-ράς. Σύµφωνα µε το ∆ικαστήριο, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγ-µατος θέτει τη χωροταξική κατανοµή σε οικιστικές και µη περιοχέςκαι την εν γένει δόµηση «υπό την απόλυτον ρυθµιστικήν εξουσίανκαι τον έλεγχον της Πολιτείας»· οι σχετικοί κανόνες πρέπει να τί-θενται από τον νοµοθέτη µε κριτήριο τη λειτουργικότητα, την

27

οµαλή ανάπτυξη των οικισµών και την καλύτερη δυνατή διαβίωσητων πολιτών. Ως εκ τούτου, ο κοινός νοµοθέτης δεν µπορεί ναπροχωρήσει στη γενική εξαίρεση όλων των αυθαιρέτων από τηνκατεδάφιση, ιδίως δε απαγορεύεται συνταγµατικά κατά το ∆ικα-στήριο η εξαίρεση από την κατεδάφιση των κατασκευών που ενέ-χουν σοβαρές παραβάσεις των ισχυόντων όρων και περιορισµώνδόµησης.

Η ύπαρξη µια συνταγµατικής επιταγής κατεδάφισης των αυ-θαιρέτων κτισµάτων µνηµονεύεται έκτοτε σε πολλές αποφάσειςτου Συµβουλίου, τέθηκε δε εκ νέου στο επίκεντρο του δικανικούσυλλογισµού στη σχετικά πρόσφατη απόφαση 3610/2007 του Ε΄Τµήµατος, παραπεµπτική στην Ολοµέλεια. Η ερµηνεία που επιχει-ρεί το ∆ικαστήριο στην απόφαση αυτή εµπλουτίζει τη συνταγµα-τική επιταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Κατά την απόφαση,το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν επιβάλλει στον κοινόνοµοθέτη µόνον την υποχρέωση να βελτιώνει τους οικιστικούςόρους διαβίωσης των πολιτών και να µην επιτρέπει τη βλάβη τουφυσικού, πολιτιστικού και οικιστικού περιβάλλοντος, αλλά εµπε-ριέχει ακόµη και την αξίωση να επιβάλλεται η τήρηση των πολε-οδοµικών κανόνων που έθεσε η Πολιτεία και να µηναποδυναµώνεται ουσιωδώς η αποτελεσµατικότητά τους.

Κατά τον τρόπο αυτό το Ε΄ Τµήµα επανέρχεται σε σκέψειςπου είχαν ήδη διατυπωθεί στην υπ’ αριθµ. 247/1980 παραπε-µπτική απόφαση, επί της οποίας είχε εκδοθεί η 1876/1980 από-φαση της Ολοµέλειας: Το πρόβληµα της νοµιµοποίησης τωναυθαιρέτων δεν έγκειται µόνον στην ουσιαστική επιδείνωση τουοικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος που αυτά επιφέρουν· πρό-κειται για ένα θεµελιωδέστερο πρόβληµα ανοχής από την πολιτείατης παραβίασης των κανόνων του πολεοδοµικού δικαίου, ανοχήη οποία βάλλει αφενός µε κατά του ίδιου του κράτους δικαίου,αφετέρου δε κατά του πυρήνα της εγγύησης το άρθρο που περιέ-

28

χει 24 παρ. 2 του Συντάγµατος· ο κανόνας Ι αυτός συνίσταται στηβασική αρχή ότι η δόµηση, µεµονωµένη ή και οργανωµένη, υπα-κούει σε κανόνες δικαίου που θέτει η πολιτεία και θεσπίζονται µεεπιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια.

IV. Η ΟΡΙΣΤΙΚΗ εξαίρεση των αυθαιρέτων από την κατεδάφισηαπαγορεύεται µεν κατά γενικό κανόνα, η νοµολογία αφήνει όµωςνα διαφανούν και περιπτώσεις όπου κατά παρέκκλιση γίνεται ανε-κτή. Ο ΓΟΚ/ 1973 αναγνώριζε υπό όρους τη δυνατότητα της διοί-κησης να εξαιρέσει από την κατεδάφιση κτίσµατα µε «µικρέςπαραβάσεις». Ενόψει της ρύθµισης αυτής, σύµφωνα µε την Ολο-µέλεια ΣτΕ 1876/1980, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος ανέ-χεται καταρχήν την εξαίρεση από την κατεδάφιση κατασκευών,εφόσον η παρανοµία συνίσταται σε «ασήµαντους από πολεοδο-µικής απόψεως παραβάσεις, αίτινες, ως εκ του µεγέθους, της µορ-φής και των επιπτώσεών των, δεν ασκούν σοβαράν επιρροήν επίτης λειτουργικότητος των οικισµών, µη παρεµποδίζουσαι την οµα-λήν ανάπτυξιν αυτών, ουδ’ επιδρώσαι δυσµενώς επί των όρωνδιαβιώσεως, ώστε να καταστούν συνταγµατικώς ανεπίτρεπτοι».

Η εξαίρεση για τις µικρές πολεοδοµικές παραβάσεις εισήχθηεκ νέου µε το άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985 – η εξαίρεση µπορείνα χορηγηθεί µε απόφαση του νοµάρχη, κατόπιν σύµφωνης γνώ-µης του οικείου Σ.Χ.Ο.Π., εφόσον η κατεδάφιση της παράνοµηςκατασκευής θα κατέληγε σε υπέρµετρη βλάβη του κτιρίου ή θαέθετε σε κίνδυνο τη φέρουσα κατασκευή αυτού ή θα παράβλαπτετην αισθητική εµφάνιση των κτιρίων ή θα απαιτούσε υπέρµετρεςδαπάνες για την αποκατάσταση της αισθητικής και εφόσον η δια-τήρηση της εν πάση περιπτώσει δεν θα έθετε σε κίνδυνο τηνασφάλεια της κατασκευής, ούτε θα απέβαινε σε βάρος της πόλης.

Η διάταξη δεν έχει κριθεί ως αντισυνταγµατική από τη νοµο-λογία του ΣτΕ, η οποία όµως την ερµηνεύει απολύτως συσταλτικά,ενόψει του συνταγµατικού κανόνα της καταρχήν κατεδάφισης των

29

αυθαιρέτων: Τονίζεται έτσι ότι εάν µεν εγκρίνεται η εξαίρεση, τότεη σχετική πράξη πρέπει να αιτιολογείται ειδικά ως προς τη σωρευ-τική συνδροµή όλων των προϋποθέσεων που τάσσει ο νόµος. Σεπερίπτωση απόρριψης του αιτήµατος καταρχήν δεν απαιτείται ει-δική αιτιολογία, παρά µόνον περιγραφή των αυθαίρετων εργα-σιών και η διαπίστωση ότι δεν συντρέχει νόµιµη προϋπόθεση·διαφορετικά είναι τα πράγµατα µόνον εφόσον το Σ.Χ.Ο.Π. στηγνωµοδότηση του έχει παράσχει ειδική και πλήρη αιτιολογία υπέρτης εξαίρεσης του αυθαιρέτου από την κατεδάφιση.

Αυτή ενδεχοµένως να είναι η καταρχήν µόνη δυνατότητα ορι-στικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυθαιρέτων που κατασκευ-άστηκαν µετά την 31.1.1983 που γίνεται πλέον δεκτή στηνοµολογία. Η ηµεροµηνία αυτή, η οποία τέθηκε ως όριο από τοννοµοθέτη του ν.1337/1983, καθίσταται σταδιακά από τη νοµολο-γία σε ένα απόλυτο χρονικό ορόσηµο, συνταγµατικής περιωπής,όσον αφορά τη «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτων.

Η τάση αυτή εµφανίζεται ήδη στη νοµολογία του Συµβουλίουπου αναφέρεται στη ρύθµιση που επέτρεψε την οριστική εξαίρεσηαπό τη κατεδάφιση εργασιών που έγιναν βάσει οικοδοµικήςάδειας, η οποία ελέγχθηκε από αρµόδιο όργανο και δεν στηρίζεταισε αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις. Η ερµηνεία τηςρύθµισης υπήρξε αντικείµενο αντικρουόµενων δικαστικών απο-φάσεων: Τελικά επικράτησε η αντίληψη ότι εφόσον η διάταξηεντάχθηκε σε ευρύτερη ρύθµιση της τύχης των παλαιών αυθαιρέ-των, το αληθές της νόηµα ήταν ότι επιτρέπει τη «νοµιµοποίηση»µόνον των αυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν πριν την31.1.1983.

Η πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 3610/2007 γενικεύει και αφήνεινα εννοηθεί ότι για τα αυθαίρετα, υπό ουσιαστική έννοια που κα-τασκευάστηκαν µε την ηµεροµηνία αυτή, το άρθρο 24 παρ.2 του

30

Συντάγµατος απαγορεύει γενικά την εξαίρεση από την κατεδά-φιση. Ενώ για τα παλαιά αυθαίρετα είναι δυνατή η διατήρησήτους, έστω και κατά παρέκκλιση από το γενικό κανόνα και υπότους όρους ότι δεν προκαλείται βλάβη σε προστατευτέα στοιχείατου φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και ότι δεν υπονο-µεύεται η αποτελεσµατικότητα των πολεοδοµικών κανόνων, γιατα νέα αυθαίρετα, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν ανέ-χεται εξαίρεση από τον κανόνα της κατεδάφισης, διότι κατά τοντρόπο αυτό θα επέρχονταν νόθευση και συνεχής ανατροπή τουπολεοδοµικού σχεδιασµού, και ως εκ τούτου η χειροτέρευση τωνσυνθηκών διαβίωσης.

Με βάση τη συλλογιστική αυτή η ΣτΕ 3610/2007 καταλήγεισε κρίση περί αντισυνταγµατικότητας του άρθρου 8 παρ. 5 ν.3044/2002, το οποίο –σε µια προσπάθεια ανατροπής της ανα-τροπής της νοµολογίας ΣτΕ που αναφέρθηκε– θέλησε να επεκτεί-νει την δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση που είχαν λάβειοικοδοµική άδεια και στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκαν µετάτην 31.1.1983. Σηµαντικό είναι συναφώς, σύµφωνα µε την ΣτΕ3610/2007, το γεγονός ότι ο νοµοθέτης συναρτά τη δυνατότηταεξαίρεσης από την κατεδάφιση µε την επίπτωση του µεµονωµέ-νου αυθαίρετου κτίσµατος στην οικεία περιοχή και όχι του συνό-λου των αυθαίρετων κτισµάτων που υπάρχουν εκεί καιεξαιρέθηκαν –ή πρόκειται να εξαιρεθούν– από την κατεδάφιση.

V. Ο ΤΕΛΕΥΤΑΙΟΣ αυτός συλλογισµός του ∆ικαστηρίου αποκα-λύπτει ένα σηµαντικό παράγοντα που επιδρά στην ερµηνεία τωνδιατάξεων του Συντάγµατος και της κοινής πολεοδοµικής νοµο-θεσίας από τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας. Μετην πάροδο των δεκαετιών τα κάθε λογής αυθαίρετα κτίσµαταέχουν πληθύνει τόσο πολύ σε αριθµό, ενόψει και της αποχής τηςδιοίκησης από την κατεδάφιση τους, ώστε η χώρα να έχει περιέλ-θει από πολεοδοµική άποψη σε κατάσταση ανάγκης, η οποία δεν

31

µπορεί να αφήνει αδιάφορο τον ερµηνευτή του δικαίου. Τείνουννα εκλείψουν τα πραγµατικά περιθώρια για συµβιβαστικές λύσεις,οι οποίες να λαµβάνουν υπόψη και άλλες δικαιϊκές αρχές που συ-νηγορούν υπέρ των ιδιοκτητών της παράνοµης δόµησης, και κα-τατείνουµε σε µια απόλυτη πλέον εκ του Συντάγµατος, όπως αυτόερµηνεύεται από την νοµολογία, επιταγή κατεδάφισης όλων τωναυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν µετά την 31.1.1983.

Άλλες έννοµες τάξεις, στις οποίες η διοίκηση καταστέλλειαποτελεσµατικά την αυθαίρετη δόµηση, έχουν την πολυτέλεια νααντιµετωπίζουν µε µεγαλύτερη ψυχραιµία το ερώτηµα περί τηςκατεδάφισης των παράνοµων κτισµάτων. Στο γερµανικό δίκαιο ησχετική νοµοθεσία των κρατιδίων αφήνει διακριτική ευχέρεια στηναρµόδια πολεοδοµική αρχή να διατάξει την ολική ή µερική κατε-δάφιση. Κατεδάφιση µπορεί µάλιστα να διαταχθεί υπό τον όρο ότιη κατασκευή είναι αυθαίρετη µε την ουσιαστική έννοια του όρου,δηλαδή δεν στερείται απλώς άδειας, αλλά παραβιάζει και κανόνεςτου ουσιαστικού δικαίου, και εφόσον δεν µπορεί να επιτευχθεί µεάλλον τρόπο η αποκατάσταση της νοµιµότητας. Η διοίκηση υπο-χρεούται να διατάξει την κατεδάφιση του αυθαιρέτου σε περί-πτωση παραβάσεων που προκαλούν σοβαρές βλάβες ή θέτουνσε κίνδυνο ουσιώδη έννοµα αγαθά, ιδίως των περιοίκων καιάλλων τρίτων· αυτό συµβαίνει ιδίως όταν οι κανόνες που παρα-βιάζονται αποσκοπούν –έστω και εν µέρει– στην προστασία τωνπεριοίκων. Παροµοίως, στο γαλλικό δίκαιο διαταγή κατεδάφισηςαυθαιρέτου χορηγείται κατά την ελεύθερη κρίση των αρµοδίωνπολιτικών δικαστηρίων, ενώ η διοίκηση δεν διαθέτει την αρµοδιό-τητα να διατάξει την κατεδάφιση.

Ακόµη και αν η κατεδάφιση αυθαίρετου κτίσµατος επιβάλλε-ται κατά ειδικό τρόπο από το άρθρο 24 παρ. 2 Συντάγµατος, θαπρέπει να λαµβάνονται υπόψη τυχόν αντικείµενες αρχές που επί-σης απολαύουν συνταγµατικής κατοχύρωσης, προπάντων, η

32

αρχή της αναλογικότητας θέτει ορισµένα ακραία όρια στην επι-ταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Μια σηµαντική έκφρασηαυτής της αρχής βρίσκει κανείς στο άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985,το οποίο επιτρέπει την εξαίρεση από την κατεδάφιση κτισµάτωνπου ενέχουν µικρές µόνον παραβάσεις, οι οποίες δεν προκαλούνευρύτερες βλάβες στο οικιστικό περιβάλλον. Περαιτέρω, δεν θαέπρεπε να είναι επιτρεπτή η κατεδάφιση σε περιπτώσεις τυπικήςµόνον παρανοµίας, όταν δηλαδή οι κανόνες του ουσιαστικού δι-καίου δεν απαγορεύουν τις οικοδοµικές εργασίες πραγµατοποιή-θηκαν: Η κατεδάφιση του κτίσµατος θα ήταν παράλογη, καθώς οιδιοκτήτης έχει εν προκειµένω αξίωση για την πραγµατοποίησητου συγκεκριµένου οικοδοµικού έργου, η δε διοίκηση υποχρεούταινα εκδώσει σχετική οικοδοµική άδεια.

Μοιραία τίθεται στο επίκεντρο το ερώτηµα εάν χρήζει προ-στασίας η εµπιστοσύνη του καλόπιστου ιδιοκτήτη στη διατήρησητης παράνοµης κατασκευής, όταν η ίδια η διοίκηση συνέβαλε στηδηµιουργία της πεποίθησης ότι οι σχεδιαζόµενες οικοδοµικές ερ-γασίες είναι νόµιµες, εκδίδοντας µετά από έλεγχο οικοδοµικήάδεια, η οποία αποδεικνύεται τελικά παράνοµη και ανακαλείται ήακυρώνεται από διοικητικό δικαστήριο. Η σχετική πρόβλεψη τουάρθρου 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 αποτέλεσε αντικείµενο συσταλτι-κής ερµηνείας στη νοµολογία του ΣτΕ, ενώ η νοµοθετική επέ-κταση της εφαρµογής της στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκανµετά την 31.1.1983 χαρακτηρίζεται ως αντισυνταγµατική στηνπρόσφατη ΣτΕ 3610/2007. Οι αποφάσεις αυτές δεν αντιµετωπί-ζουν σε βάθος το πρόβληµα της ισορροπίας συµφερόντων µεταξύτου καλόπιστου ιδιώτη και κοινωνικού συνόλου, παρά το γεγονόςότι η σχετική µε την ανάκληση οικοδοµικών αδειών νοµολογία του∆ικαστηρίου έχει αποδώσει ουσιώδη σηµασία στην αρχή της προ-στασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης. Και ναι µεν δεν µπο-ρεί να γίνει δεκτό ότι προστατεύεται ο ιδιοκτήτης κατασκευής, ηοποία πραγµατοποιήθηκε χωρίς οικοδοµική άδεια ή καθ' υπέρ-

33

βαση της– όµως τα πράγµατα αλλάζουν όταν υφίσταται διοικητικήπράξη, η οποία έστω και παράνοµα, χωρίς όµως δόλια ενέργειατου αιτούντος, επιτρέπει οικοδοµικές εργασίες: Ο ιδιώτης πουεπενδύει εξαιτίας ακριβώς αυτής της διοικητικής πράξης προσω-πικό και οικονοµικό κεφάλαιο είναι ένα πρόσωπο άξιο προστασίαςαπό την έννοµη τάξη ενός κράτους δικαίου. Υπάρχουν περιπτώ-σεις, στις οποίες επειδή δεν παρήλθε ικανός χρόνος από την έκ-δοση της οικοδοµικής άδειας, οι σχετικοί νοµολογιακοί κανόνεςεπιτρέπουν την ανάκληση της –σε τέτοιες περιπτώσεις είναι δυνα-τόν η κατεδάφιση του κτίσµατος να ενέχει υπέρµετρη αυστηρότητα,όταν λ.χ. θα οδηγούσε σε υπέρµετρη βλάβη έναντι πολύ µικρούοφέλους για την πόλη, αυστηρότητα η οποία δύσκολα γίνεται ανε-κτή από τις αρχές της αναλογικότητας και της προστασίας της δι-καιολογηµένης εµπιστοσύνης.

VI. ΕΝΟΨΕΙ της νοµολογίας του ΣτΕ, η εξαίρεση από την κα-τεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών µε τις οποίες εξώστες καιηµιυπαίθριοι χώροι περικλείονται και καθίστανται δωµάτια των κα-τοικιών εµφανίζεται προβληµατική, στο µέτρο που πρόκειται γιακατασκευές οι οποίες πραγµατοποιήθηκαν µετά την 31.1.1983.Πρέπει να σηµειωθεί ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι ενλόγω κατασκευές δεν είναι µόνον από τυπική άποψη αυθαίρετες,στερούνται δηλαδή οικοδοµικής άδειας, αλλά και ουσιαστικά πα-ράνοµες. Μπορεί να τεθεί όµως το ερώτηµα: Σε µία έννοµη τάξη,η οποία εν τοις πράγµασι ανέχεται την κατασκευή και τη διατή-ρηση ολόκληρων αυθαίρετων κτιρίων, ακόµη και παρά τις πλη-θύνουσες σχετικές καταδίκες από το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου, σε τι βλάπτει άραγε να επιτραπείστους ιδιοκτήτες να διατηρήσουν περίκλειστους ορισµένους ηµιυ-παίθριους χώρους, από τη στιγµή µάλιστα που το δηµόσιο ταµείοχρειάζεται επειγόντως τα έσοδα που θα προκύψουν από τη σχε-τική εισφορά;

34

Σύµφωνα µε τον ισχύοντα ΓΟΚ οι ηµιυπαίθριοι χώροι των κτι-ρίων δεν προσµετρώνται στον συντελεστή δόµησης, εφόσον δενυπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόµησης. Αυτό σηµαίνει ότισε όλες τις οικοδοµές, οι οποίες λίγο ή πολύ εξαντλούν τον ισχύο-ντα στην περιοχή συντελεστή δόµησης, η µετατροπή των ηµιυ-παίθριων σε περίκλειστους χώρους, οι οποίοι κανονικάπροσµετρώνται στον συντελεστή, θα συνιστά αυτοµάτως καιυπέρβαση του, ενδεχοµένως µέχρι και σε ποσοστό 20%. Όµως,τέτοια υπέρβαση του συντελεστή δόµησης δεν συνιστά µικρή πα-ράβαση, αλλά βαριά µορφή παρανοµίας, η οποία ήδη υπό το κα-θεστώς του ΓΟΚ 1973 θα οδηγούσε στην κατεδάφιση τηςαυθαίρετης κατασκευής. Είναι προφανές ότι η γενικευµένη εξαί-ρεση από την κατεδάφιση όλων των κατασκευών σε ηµιυπαίθρι-ους θα σηµαίνει πρακτικά µια καθολική αύξηση του συντελεστήδόµησης σε ολόκληρη τη χώρα, αύξηση η οποία ενδεχοµένως δενείναι ποσοτικά καθόλου αµελητέα. Με άλλες λέξεις, η νοµιµοποί-ηση, εάν αυτή έχει την έννοια της εξαίρεσης των ηµιυπαίθριωνχώρων από την κατεδάφιση, δεν είναι ένα έλασσον ζήτηµα απότην άποψη των επιπτώσεων στο οικιστικό περιβάλλον.

Κοινή διαπίστωση είναι ότι η νοµιµοποίηση των αυθαιρέτωνδεν πλήττει µόνον το οικιστικό περιβάλλον, αλλά προσβάλλει ευ-θέως την έννοια του κράτους δικαίου. Και ενώ το κράτος δικαίουεµπεριέχει την αξίωση κυριαρχίας του νόµου, την υπεροχή τηςνοµιµότητας έναντι της αυθαιρεσίας, η νοµιµοποίηση των αυθαι-ρέτων σηµαίνει, ακριβώς αντίθετα, ότι τον πρώτον λόγο έχει η αυ-θαιρεσία, την οποία ακολουθεί και επιδοκιµάζει ο νοµοθέτης.Ιδιαιτέρως προβληµατίζει ότι η πολιτεία προτείνει στους παρανο-µούντες µια συναλλαγή προσφέροντας την υποχώρηση του δι-καίου έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος. Πρόκειται για ένα µοτίβοδράσης, το οποίο έχει από καιρό διαβεί τα όρια του πολεοδοµικούδικαίου, εισχωρώντας και στο φορολογικό δίκαιο, µέσω του θε-σµού της «περαίωσης» εκκρεµών φορολογικών υποθέσεων. Φαί-

35

νεται ότι η µορφή αυτή της δοσοληψίας µεταξύ πολιτείας και ιδιω-τών, παρά τη συστηµατική αντίδραση της νοµολογίας του ΣτΕ,τείνει πλέον να εδραιωθεί και να χαρακτηρίσει το ελληνικό πολί-τευµα.

Σας ευχαριστώ.

(Χειροκροτήµατα)

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστούµε τον κ. Γώγο.

Πραγµατικά αποδώσατε µε ακρίβεια τη νοµολογία και τηνεξέλιξή της.

Ευχαριστώ και για τις κριτικές παρατηρήσεις σε ορισµένεςνοµολογιακές λύσεις. Επίσης ευχαριστώ για τον απολογισµό τηςνοµοθεσίας που κάνατε. Είναι ένας απολογισµός που ένας άλλοςνοµικός προερχόµενος από άλλη χώρα πολύ δύσκολα θα µπο-ρούσε να κάνει. Τέτοια εξέλιξη της νοµοθεσίας προς την κατεύ-θυνση νοµιµοποίησης πολεοδοµικών αυθαιρεσιών δεν νοµίζω ότιθα µπορούσε να βρεθεί σε άλλη χώρα.

Η τελευταία σας παρατήρηση µε έκανε να αναρωτηθώ τοεξής: Για ποιο λόγο ο Έλληνας νοµοθέτης κάθε τόσο, ανά 10ετία,ανά 5ετία ή και σε πιο συχνά διαστήµατα, αναγκάζεται να επιχειρείνα νοµιµοποιήσει παράνοµες καταστάσεις; Μήπως επειδή είναιµία κοινωνική πραγµατικότητα αναπόφευκτη, στην οποία αναγκα-στικά υποτάσσεται η νοµοθεσία, που είναι το εποικοδόµηµα σε

36

µία κοινωνία οργανωµένη σε κράτος; Ή µήπως ο νοµοθέτης µεαυτές τις ρυθµίσεις, αλλά και µε κάποιες άλλες παρόµοιες κλείνειτο µάτι στον αυθαιρετήσαντα, µε αποτέλεσµα να αρχίζει µια συ-ναλλαγή µεταξύ της πολιτικής εξουσίας και των πολιτών, να δηµι-ουργείται σύγχυση ως προς το ζήτηµα ποιος πραγµατικά είναιυπαίτιος για την παρανοµία και τελικώς να διαµορφώνονται κα-ταστάσεις που προκαλούν την επέµβαση του νοµοθέτη. Με τοντρόπο, όµως, αυτό διαιωνίζονται οι αυθαιρεσίες σε ένα φαύλοκύκλο µεταξύ παρανοµιών και νοµιµοποίησής τους, µε συνέπειεςπου επέρχονται και σε βάρος ανυπαίτιων προσώπων. Αυτό απο-τελεί ένα πρόβληµα και, πάντως, αυτού του είδους οι διατάξειςσυνιστούν µία πρωτοτυπία της ελληνικής νοµοθεσίας , την οποίαπεριγράψατε στην ιστορική τους διαδροµή.

Το λόγο έχει ο κ. Παπαϊωάννου, Καθηγητής ΑρχιτεκτονικήςΣχολής Ε.Μ.Π.

ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΣ ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ (Καθηγητής ΑρχιτεκτονικήςΣχολής Ε.Μ.Π.):

Ευχαριστώ κύριε Πρόεδρε και ευχαριστώ τους συνδιοργανω-τές για την πρόσκληση.

Περισσότερο, σκέψεις, θέλω να µοιραστώ µαζί σας, γι’ αυτότο τεράστιο θέµα της σηµερινής ηµερίδας.

Ο Βίος εν Ελλάδι είναι ηµιυπαίθριος *Η σηµερινή ηµερίδα αναφέρεται στους ηµιυπαίθριους χώ-

ρους σε σχέση µε τη σηµασία που έχουν στη συνθετική, αλλά καιλειτουργική συγκρότηση του οικοδοµήµατος, όπως επίσης και στοτι µπορεί να γίνει, ώστε να επιλυθεί το τεράστιο πρόβληµα της αυ-θαίρετης µετατροπής των χώρων αυτών σε κλειστούς. Πολύ φο-

37

βάµαι ότι η λύση που προσπαθούµε να βρούµε δε βρίσκεται εδώ,ανάµεσα µας. ∆εν εξαρτάται, δηλαδή, µόνον από εµάς τους µηχα-νικούς ή τους νοµικούς ή κάποια άλλη κοινωνική οµάδα, αλλά απόόλους ανεξαιρέτως τους πολίτες τούτης της χώρας. Έχει να κάνειγενικότερα µε τον τρόπο που ζούµε και συµπεριφερόµαστε. Είναιµ’ άλλα λόγια, ένα πρόβληµα εξόχως πολιτικό! Στον τόπο µας,αλλά και σε άλλους τόπους µε αντίστοιχη κλιµατολογικές συνθή-κες, οι άνθρωποι µπορούν εύκολα να ζήσουν στο ύπαιθρο, αφούοι θερµοκρασιακές µεταβολές δεν είναι µεγάλες και το εύκρατοκλίµα επιτρέπει για µεγάλο χρονικό διάστηµα του έτους πολλέςαπό τις εργασίες να γίνονται έξω από το σπίτι. Ζούµε, δηλαδή,άνετα στον εξωτερικό χώρο, σε αντίθεση π.χ. µε χώρες του Βορράόπου κάτι τέτοιο είναι αδιανόητο, ιδίως τους χειµερινούς µήνες.Το γεγονός αυτό αποτυπώνεται και είναι εµφανές στον τρόπο δό-µησης των λαϊκών παραδοσιακών σπιτιών, από την αρχαιότητασχεδόν µέχρι και τις µέρες µας. Ο κεντροβαρικός υπαίθριοςχώρος ζωής γύρω από τον οποίο αρθρώνονταν οι υπόλοιπες λει-τουργίες ήταν η αυλή, αφού πολλές από τις οικιακές εργασίες γί-νονταν εκεί, ενώ σε πολλές περιπτώσεις αποτελούσε τοµεταβατικό χώρο µέσω του οποίου επιτυγχάνετο η επικοινωνίαµεταξύ των δωµατίων της κατοικίας. ∆ιακρίνουµε διάφορες τυπο-λογικές εκδοχές της κάτοψης, άλλοτε σε σχήµα Γ, άλλοτε σεσχήµα Π ή σε άλλες το σπίτι περικλείει την αυλή από όλες τιςπλευρές και δηµιουργεί έτσι ένα εσωτερικό αίθριο. Η επαφή τουεσωτερικού µε τον εξωτερικό χώρο ήταν άµεση και το σπίτι ανοι-γόταν προς το ύπαιθρο. Η επεξεργασία του ορίου ανάµεσα στοµέσα και το έξω, το ανοιχτό και το κλειστό, το φως και τη σκιά,έπαιζε καθοριστικό ρόλο στη συγκρότηση της κατοικίας και ήτανο ενδιάµεσος χώρος που µπορούσε κανείς να σταθεί και να προ-φυλαχθεί, όταν ο ήλιος ήταν ενοχλητικός τους καλοκαιρινούςµήνες ή η µέρα ήταν βροχερή. Η µετάβαση από το απόλυτο φωςτου υπαίθρου στον σκιερό εσωτερικό χώρο, απαιτεί την ύπαρξηενός ενδιάµεσου ηµιφωτισµένου χώρου, ώστε το πέρασµα να

38

γίνει σταδιακά και όχι απότοµα. Είναι απαραίτητος αυτός ο µετα-βατικός χώρος προκειµένου να συνηθίσουν όχι µόνον τα µάτια,αλλά και ολόκληρο το σώµα µας στην έντονη αλλαγή. Είναι εκείπου συναντιούνται ο µέσα µε τον έξω χώρο. Θα έλεγε κανένας τοκατώφλι της σκιάς στο φως.

Ένα στέγαστρο, µία στοά, µία καλυµµένη εσοχή στο σώµατου κτίσµατος ήταν αρκετά για να δηµιουργηθεί ένας ευχάριστοςκαι οικείος χώρος µε κατάλληλες συνθήκες, ώστε να µπορέσεις ναζήσεις εκεί τις περιόδους που κάτι τέτοιο ήταν δύσκολο στον υπαί-θριο χώρο. Οι ηµιυπαίθριοι αυτοί χώροι χαρακτήριζαν την αρχιτε-κτονική του τόπου µας, έδιναν και συνεχίζουν να δίνουν τοιδιαίτερο στίγµα της, αιώνες τώρα.

Μετά και τις πρόσφατες εξαγγελίες του Υπουργείου Περιβάλ-λοντος και Χωροταξίας, έχει έρθει ξανά στο προσκήνιο το διαχρο-νικό ερώτηµα: τι µορφή θέλουµε να έχουν οι πόλεις µας; Τιςτελευταίες µάλιστα ηµέρες, παρακολουθούµε στον ηµερήσιοΤύπο, αλλά και στην τηλεόραση, πλήθος δηµοσιευµάτων και εκ-ποµπών σχετικά µε τους ηµιυπαίθριους** χώρους. Είναι χαρακτη-ριστικό πως για χρόνια ολόκληρα ο Γενικός ΟικοδοµικόςΚανονισµός στην ουσία απαγόρευε τη δηµιουργία αυτών των ζω-τικών, για τη βιοκλιµατική λειτουργία του σπιτιού, ηµιυπαίθριωνχώρων, αφού τους προσµετρούσε στο συντελεστή δοµήσεως.Μόνο µε τον ΓΟΚ του 1985 επετράπη η δυνατότητα κατασκευήςηµιυπαίθριων χώρων και ξαναδόθηκε η ευκαιρία στους κατοίκουςτων διαµερισµάτων των νέων οικοδοµών να αποκτήσουν αυτούςτους σηµαντικούς και απολύτως αναγκαίους, για το µεσογειακόµας κλίµα, χώρους. ∆υστυχώς όµως πολύ γρήγορα στην πιάτσατης αγοράς οι ηµιυπαίθριοι χώροι βγήκαν στο σφυρί. Απέκτησανποσοτικά και όχι ποιοτικά χαρακτηριστικά, αφού οι επιτήδειοι ερ-γολάβοι τους µετέτρεπαν πολύ εύκολα σε κλειστούς και τους που-λούσαν στους µελλοντικούς αγοραστές. Στην ουσία επρόκειτο για

39

µια µέθοδο αύξησης του συντελεστή δόµησης των οικοπέδων. Μετα χρόνια η κατάσταση αυτή, όπως συµβαίνει πάντα άλλωστε,από εξαίρεση έγινε ο κανόνας, µε το κράτος για άλλη µία φοράνα κάνει τα «στραβά µάτια». Ένα κράτος που χρόνια τώρα δηλη-τηριάζει τη συλλογική συνείδηση των πολιτών και µε τη σειρά τουςοι πολίτες αθωώνουν την εγκληµατική αδιαφορία και –γιατί όχι;–συνενοχή του κράτους. Μιας κοινωνίας, δηλαδή, που έχει εµπο-ρευµατοποιήσει και απλώς καταναλώνει τους χώρους των κατοι-κιών ή για να θυµηθούµε τη στοχαστική ερώτηση του Χάιντεγκερ:«παρέχουν άραγε οι κατοικίες µας την εγγύηση ότι εντός τους επι-συµβαίνει ήδη ένα κατοικείν»; Ο Χάιντεγκερ ξεχώριζε το «κτίζειν»από το «κατοικείν». Άλλο το «κτίζω» και άλλο το «κατοικώ» µε τηνουσιαστική έννοια του όρου.

Η αυθαίρετη δόµηση είναι κανόνας για τη χώρα µας. Θεω-ρείται σχεδόν απ' όλους ως κάτι απολύτως φυσικό. Υπόγεια όπουυπάρχει κεκλιµένο έδαφος µετατρέπονται σε ισόγεια, µπαλκόνιακλείνονται µε αλουµινοκατασκευές, δώµατα και πέργκολες γίνο-νται µικρά διαµερίσµατα και ο κατάλογος δεν έχει τέλος. Η κατα-πάτηση της δηµόσιας γης (ελλείψει βέβαια του ΕθνικούΚτηµατολογίου), οι αυθαίρετες κατασκευές πάνω σε ακρογιαλιές,σε δάση, σε ρέµατα, παντού χαρακτηρίζουν πλέον κάθε περιοχήτης χώρας µας, χωρίς βέβαια να αγνοούµε ότι αυτό δεν είναι µόνοελληνικό φαινόµενο. Για να φτάσουµε στις µέρες µας και σε όληαυτή την επικοινωνιακή «φασαρία» µε τους ηµιυπαίθριους. ∆ενσυζητάµε για την ουσία του στεγαστικού προβλήµατος και τις τε-ράστιες κοινωνικές και περιβαλλοντικές του προεκτάσεις, που εντέλει είναι ζήτηµα κουλτούρας και πολιτισµού, αλλά γιατί το οικο-νοµικό επιτελείο της κυβέρνησης βγήκε πάλι στην πολύπαθηπόλη, να µαζέψει για άλλη µια φορά µε πλάγιο τρόπο χρήµαταπου του λείπουν από το δηµόσιο κορβανά. Μα, αφού είναι πιαγνωστό πως το «δήλωσέ το και σώσε το», αλλοίωσε πρώτα τιςσυνειδήσεις των πολιτών και µετά, ως φυσικό επακόλουθο, κατέ-

40

στρεψε το χτισµένο περιβάλλον του τόπου µας. Σαν µια άτυπησυµφωνία ανάµεσα στην πολιτεία και τον κάτοικο αυτής τηςχώρας πως στο µέλλον όλα πρόκειται να τακτοποιηθούν και ναµην ανησυχεί. Μπορεί να πληρώσει κάτι περισσότερο, αλλά στοτέλος θα βγει σίγουρα «κερδισµένος». Το κανόνισε πάλι ο υπουρ-γός και η περιοχή µε τα αυθαίρετα µπήκε στο σχέδιο πόλης ή σή-µερα θα νοµιµοποιηθούν εµµέσως οι κλεισµένοι ηµιυπαίθριοι καιη παράδοξη και ιδιόµορφη αυτή «συναλλαγή» ανάµεσα στον πο-λιτευτή και τον ψηφοφόρο θα διαιωνίζεται εσαεί!

Έτσι είναι όλοι ευχαριστηµένοι! Ο εργολάβος πούλησε τονκλειστό «ηµιυπαίθριο», ο ιδιοκτήτης αγόρασε διαµέρισµα µε πε-ρισσότερα τετραγωνικά, και τέλος, το κράτος εκβιάζοντας στηνουσία τους πολίτες, αυξάνει ετεροχρονισµένα και µε τόκο ταέσοδα του. Μπορεί λοιπόν ατοµικά να είναι όλοι φαινοµενικά κερ-δισµένοι, αλλά ο µεγάλος και τραγικά χαµένος είµαστε ΟΛΟΙ µας,αφού το αστικό περιβάλλον που δηµιουργήσαµε όλα αυτά τα χρό-νια και συνεχίζουµε να δηµιουργούµε, σαν άλλο καθρέπτη τηςζωής µας, είναι άναρχο, ακαλαίσθητο, ανοίκειο και αβίωτο. “Ό,τιδεν είναι απαραίτητο, είναι επιζήµιο” τόνιζε ο µεγάλος ζωγράφοςHenri Matisse.

Αν ανατρέξει κανείς πίσω στο χρόνο, θα διαπιστώσει ότι οιπερισσότερες ενέργειες των ιθυνόντων είχαν σαν απώτερο στόχονα λειτουργήσουν αποτρεπτικά, αρνητικά και όχι θετικά. Κανονι-σµοί, διατάξεις, ερµηνευτικές εγκύκλιοι και εν γένει το θεσµικόπλαίσιο περιλαµβάνουν έναν απίθανο κατάλογο απαγορεύσεωνπου καθορίζουν την καθηµερινότητα του δοµηµένου περιβάλλο-ντος. Γιατί η πολιτεία µοιάζει να αντιµετωπίζει τους πολίτες defacto ως παράνοµους και αυτοί µε τη σειρά τους προσπαθούνπάση θυσία να ξεφύγουν από τα γραφειοκρατικά της γρανάζια καιτις διαδικαστικές καθυστερήσεις µε «γρηγορόσηµα», προκειµένουνα κάνουν τη δουλειά τους. Αναφέρονται όλοι µε περισσή ευκολία

41

στη διαφθορά. Αλλά για εκείνη τη διαφθορά που έχει διαποτίσειδεκαετίες τώρα τους πολίτες εκµαυλίζοντας τις συνειδήσεις τους,µε τις ευλογίες βεβαίως πολλών πολιτικών, ποιος θα µιλήσει; 0ασταµατήσει άραγε ποτέ, να χαρακτηρίζει τον πολιτικό –και όχιµόνο– βίο µας η κοντόφθαλµη και καταστροφική λογική της γρή-γορης “αρπαχτής”; Του κέρδους· όχι του συλλογικού, αλλά της χει-ρότερης εκδοχής του ατοµικού και της ιδιοτέλειας. Όµως, αυτήακριβώς η κατάσταση αποτελεί πραγµατική υπονόµευση των θε-µελίων της κοινωνίας µας, που βαυκαλίζεται πως τάχατες είναι ηκοινωνία της δηµοκρατίας και της διαφάνειας. Μια κοινωνία πουχρόνια τώρα εθελοτυφλεί και αρνείται να κοιτάξει κατάµατα τη ζο-φερή πραγµατικότητα. Γιατί τι άλλο είναι το κτισµένο περιβάλλοναπό καθρέφτης της ζωής µας; ∆εν χρειάζεται να αναφέρει κανείςπολλά, αρκεί το γεγονός ότι στον τόπο µας πρώτα χτίζουµε τασπίτια µας και µετά φροντίζουµε για τις απαραίτητες υποδοµές(δρόµοι, δίκτυα, πλατείες, πάρκα...), όταν έπρεπε προφανώς νασυµβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Και αυτό βεβαίως είναι κατεξοχήνµέληµα της Πολιτείας! Είναι τυχαίο άραγε το γεγονός ότι ακόµηδεν έχει προχωρήσει το εθνικό κτηµατολόγιο; Ότι το κτισµένο πε-ριβάλλον επεκτείνεται προς κάθε κατεύθυνση µε εκρηκτική ταχύ-τητα και άναρχα, χωρίς στοιχειώδη σχεδιασµό και υποτυπώδηέλεγχο από το κράτος; Πότε επιτέλους θα καθοριστούν οι περιο-χές όπου θα καταργείται κάθε µορφής δόµηση; Είναι προφανέςότι όσο αυτές οι ενέργειες αναστέλλονται, τόσο ανοίγεται ο δρόµοςστους αδίστακτους καταπατητές δηµόσιας έκτασης. Aντ’ αυτού γί-νεται ένας αγώνας δρόµου ποιος πολιτικός θα υποσχεθεί περισ-σότερη αυθαιρεσία, ποιος θα νοµιµοποιήσει περισσότερεςπεριοχές, σ’ ένα απίστευτο κυνήγι ψήφων στο τέλος κάθε τετρα-ετίας και πριν από κάθε εκλογική αναµέτρηση.

Και ο φαύλος κύκλος δεν έχει τέλος. Ο πολίτης έχει εθιστείµε τα χρόνια στην παραβατική συµπεριφορά, γνωρίζοντας ότι στοµέλλον δεν θα έχει καµιά επίπτωση ότι κι αν κάνει και όλα πρόκει-

42

ται να τακτοποιηθούν, αρκεί φυσικά στο τέλος να πληρώσει κάτιπαραπάνω. Έτσι, έχει επέλθει η πλήρης αντιστροφή, το αυθαί-ρετο προτείνει τη δική του νοµιµότητα. Το περιβόητο «πολιτικό κό-στος» νοµοθετεί σ’ αυτή τη χώρα και µε την ίδια ευκολία ακυρώνειτα νοµοθετήµατα κατά πώς το βολεύει. Αλλά για το κοινωνικό κό-στος ποιος ενδιαφέρεται; Η παράδοξη αυτή «συναλλαγή» ανά-µεσα στον πολιτευτή και τον πολίτη ακυρώνει στην ουσία την ίδιατη δηµοκρατία και διαβρώνει επικίνδυνα τη συνοχή του κοινωνι-κού ιστού. Το ίδιο το κράτος «επιβραβεύει» τον παράνοµο και βα-σανίζει µε απίστευτα χρονοβόρες και εξοντωτικές διαδικασίες τονόµιµο πολίτη τούτης της χώρας. Είναι το ίδιο, λοιπόν, που σπρώ-χνει τον πολίτη να παρανοµήσει! Τρανταχτό παράδειγµα, οι φο-ρολογικές δηλώσεις, για τις οποίες, ανεξάρτητα αν είναι αληθινέςή πλασµατικές, στο τέλος καλείσαι να πληρώσεις επί πλέον τωννόµιµων φόρων προκειµένου να κλείσεις τις παλιές σου υποθέ-σεις και να µην ελεγχθείς! Και ο έλεγχος χρησιµοποιείται ως ωµόςεκβιασµός, αφού όσο τυπικός και αν είσαι, ο εφοριακός τελικά«κάτι θα βρει», οπότε, αφήνεται να εννοηθεί ότι θα µπλέξεις χει-ρότερα.

Είναι πραγµατικά λυπηρό, αν όχι τραγικό, το γεγονός πωςόσο πιο σωστά προσπαθείς να κάνεις τη δουλειά σου τόσο µεγα-λύτερα εµπόδια υψώνονται µπροστά σου, τόσο οι δυσκολίες γίνο-νται δυσβάσταχτες, σε αντιδιαστολή µε την εύκολη οδό τουχρηµατισµού που ως δια µαγείας εξαφανίζει όλα τα εµπόδια.

Έτσι, η έκδοση µιας απλής οικοδοµικής άδειας αποδεικνύεταιπραγµατικός Γολγοθάς για το µηχανικό, µε τον Έλληνα πολίτη ναδίνει δυστυχώς µεγαλύτερη σηµασία στο διαδικαστικό σκέλος τηςάδειας, παρά στην ουσιαστική και δηµιουργική πλευρά της αρχι-τεκτονικής που είναι και το ζητούµενο.

Έχουµε για λόγους τυπικούς, ευκολίας χωρίσει το αρχιτεκτό-

43

νηµα στα µέρη που το αποτελούν: Pilotis, µπαλκόνια, ηµιυπαί-θριοι, εξώστες... Πολλές φορές συζητάµε µεταξύ µας για ένα απόαυτά τα µέρη, ξεχνώντας την ενιαία, αναπόσπαστη υπόσταση τουαρχιτεκτονικού χώρου, φτάνοντας µάλιστα στο σηµείο να προτεί-νουµε την ελαχιστοποίηση ή ακόµη και την κατάργηση κάποιουαπ’ αυτά όπως, για παράδειγµα, κατά καιρούς έχει προταθεί γιατους ηµιυπαίθριους χώρους. Όµως, το αρχιτεκτόνηµα είναι έναςζωντανός οργανισµός, όπως το ανθρώπινο σώµα. Φανταστείτε,λοιπόν, να προτείναµε να καταργήσουµε το κεφάλι ή να κόβαµετο ένα πόδι, επειδή απλώς αυτά µας πονούσαν.

Συχνά χανόµαστε σε απίθανες λεπτοµέρειες και µας διαφεύ-γει η ουσία. ∆εν είναι, για παράδειγµα, οι διαστάσεις και οι αναλο-γίες των ηµιυπαίθριων χώρων που καθορίζουν τη φυσιογνωµίακαι την ποιότητα του αρχιτεκτονήµατος. Το πρόβληµα δεν είναιτεχνικό, αλλά δοµικό και δεν λύνεται µε πυροσβεστικού τύπουενέργειες προκειµένου να σταµατήσουν οι αυθαίρετες κατα-σκευές. Οι «απαγορεύσεις» χρόνια τώρα δεν έχουν φέρει κανένααποτέλεσµα. Μάλλον αποτελούν το άλλοθι για την εκ των υστέ-ρων «νοµιµοποίηση ή τακτοποίηση» των αυθαιρέτων. Μόνον ανοι ίδιοι οι πολίτες πειστούν πως κάποτε πρέπει να καταργηθείαυτός ο αδιέξοδος και καταστροφικός δρόµος, πειστούν ότι η πο-λιτεία δεν τους αντιµετωπίζει ως πολίτες β΄ κατηγορίας, αλλάπρώτα απ’ όλα τους σέβεται –δηλαδή µ’ άλλα λόγια σεβόµαστε οένας τον άλλο– και πως οι όποιες κανονιστικές διατάξεις είναιπρος όφελος όλων και όλοι θα τις εφαρµόζουν χωρίς διακρίσεις,τότε ίσως κάτι θα αρχίσει να αλλάζει σε τούτη τη χώρα.

Τότε θα ’ναι που οι πολίτες θα έχουν την ευθύνη για τη µορφήτου αστικού τοπίου της πόλης τους, µέσα από µια πραγµατική καιόχι όπως συµβαίνει σήµερα εικονική αυτοδιοίκηση. Ίσως ναδούµε και στον τόπο µας «συµβούλια γειτονιάς» να αποφασίζουνκαθοριστικά για το περιβάλλον µέσα στο οποίο ζουν και συνακό-

44

λουθα για την ποιότητα της ζωής τους, γυρνώντας οριστικά τηνπλάτη στην καταστροφική λογική της ποσότητας και της αφθο-νίας, που καθορίζουν τις επιλογές τους. Να είναι όλοι οι πολίτεςσυνυπεύθυνοι και οι αποφάσεις να λαµβάνονται µέσα από δια-φανείς και ανοικτές σε όλους διαδικασίες και όχι να µετατρέπονταισε «καταδότες» οι οποίοι καταγγέλλουν τις παρανοµίες του γεί-τονα, κρύβοντας βέβαια τις δικές τους.

Θα σκεφτεί κάποιος πως όλα αυτά ακούγονται σαν ουτοπικέςσκέψεις, σαν ροµαντικές προσδοκίες, όµως δεν υπάρχει άλλοςδρόµος. Σε όλες τις χώρες που θέλουν να λέγονται πολιτισµένες,ο πολιτισµός τους αποδεικνύεται στην πράξη µέσα από τέτοιεςδηµοκρατικές διαδικασίες. Γιατί πολιτισµός δεν είναι κάτι ιδεατό,υπερβατικό, αφηρηµένο και οµιχλώδες, αλλά αντιθέτως κρίνεταισε καθηµερινή βάση από τις δράσεις και τις συµπεριφορές µας.Τότε µόνο υπάρχει ελπίδα να αναβαθµιστεί και ο κτιριακός πολι-τισµός της χώρας µας.

Σας ευχαριστώ.

(Χειροκροτήµατα)

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστούµε, κύριε Καθηγητά, που µε το µάτι και µε τοστόµα του ειδικού περιγράψατε µία κατάσταση που τη ζούµε όλοιστην καθηµερινή ζωή και όσοι µελετούµε αντίστοιχες δικαστικέςυποθέσεις αντιµετωπίζουµε σφαιρικότερα τη νοµική πλευρά τουςµέσα από τις δικογραφίες. Νοµίζω ότι τα πράγµατα είναι όπως ταεκθέσατε.

45

Πρόσεξα ιδιαιτέρως αυτό που είπατε στην αρχή της εισήγη-σής σας για τη λειτουργία των ηµιυπαίθριων χώρων γενικά, αλλάκαι στον ελληνικό χώρο ειδικότερα. Απ’ ό,τι κατάλαβα, θεωρείτεπως είναι ένα θετικό στοιχείο της οικοδοµής ο ηµιυπαίθριοςχώρος. Και επίσης πρόσεξα –δεν ξέρω αν αυτό υπονοεί κάτι– ότιτονίσατε πως είναι µία διάταξη που προβλέπεται από το ΓενικόΟικοδοµικό Κανονισµό, δηλαδή νοµοθέτηµα γενικής εφαρµογής.∆ιερωτώµαι, δηλαδή, αν έχουν την ίδια χρησιµότητα οι ηµιυπαί-θριοι χώροι σε ένα πολύ ορεινό βουνό της Μακεδονίας ή στανησιά. Ίσως το συζητήσουµε µετά.

Το λόγο έχει ο κ. Παραδιάς, ∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελλη-νικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI)

ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑ∆ΙΑΣ (∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικήςκαι της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI):

Αξιότιµοι κυρία και κύριοι Πρόεδροι,

Εκλεκτοί συνάδελφοι,

Κυρίες και κύριοι,

Εγώ θα αναλάβω να σας προσγειώσω λίγο από εκεί πού βρι-σκόµαστε, στο πώς θα έπρεπε να είναι η κοινωνία µας, στο πώςείναι δυστυχώς σήµερα.

Ως νοµικός δεν θα µπορούσα ποτέ να πρεσβεύω κάτι διαφο-ρετικό από την ανάγκη της τήρησης των νόµων του Κράτους.

Αλλά και ως εκπρόσωπος των ιδιοκτητών ακινήτων, στην Ελ-λάδα και διεθνώς, πιστεύω ότι η αυθαίρετη δόµηση και η υπερδό-

46

µηση θίγουν την ιδιοκτησία, το κύρος της και την ίδια την αξία της.

Σήµερα δεν ασχολούµαστε µε την αυθαίρετη δόµηση γενικά,αλλά µε µιά συγκεκριµένη µορφή πολεοδοµικής παράβασης,«πταισµατικού», θα λέγαµε χαρακτήρα, το κλείσιµο των ηµιυπαί-θριων χώρων των οικοδοµών, το οποίο καλό είναι να θυµηθούµεπώς προέκυψε. Η θέσπιση των ηµιυπαίθριων χώρων, οι οποίοιαποτελούν νόµιµα δοµηµένο όγκο και νόµιµα στεγασµένο χώροτων οικοδοµών, συνέπεσε χρονικά µε την πρώτη δραστική µεί-ωση των συντελεστών δόµησης σε πολλές πόλεις και δήµους τηςχώρας.

Η µείωση αυτή επιβλήθηκε «άνωθεν», χωρίς να έχει προηγη-θεί ενηµέρωση του κοινού, αιφνιδιαστικά, πραξικοπηµατικά, µεµυστικότητα, νυκτερινές συνεδριάσεις δηµοτικών συµβουλίων, καιµε στόχο τη δηµιουργία τετελεσµένων γεγονότων. Σε πολλές πε-ριοχές προηγήθηκε αιφνίδια και πολύµηνη αναστολή εκδόσεωςοικοδοµικών αδειών.

Η µείωση νοµοθετήθηκε εν αγνοία των πολλών, που ένοιω-σαν να τους αφαιρούν ένα κοµµάτι από την περιουσία τους, και ενγνώσει και µε το αζηµίωτο µόνον των ολίγων, των ηµετέρων καιτων διαπλεκοµένων της κεντρικής και όχι µόνον εξουσίας, οιοποίοι είχαν αγοράσει τα οικόπεδα που τους ενδιέφεραν, καιείχαν καταθέσει έγκαιρα φακέλους στις πολεοδοµίες µε τους πα-λαιούς όρους δόµησης.

Έτσι λοιπόν η αψυχολόγητη περιστολή του συντελεστή δόµη-σης, η οποία σήµαινε και µείωση στο εµβαδόν της κατοικίας ή τηςοικοδοµής που ο πολίτης µπορούσε να κτίσει, ή να αγοράσει καιαύξανε ουσιαστικά το κόστος στέγασης, βρήκε ενστικτωδώς διέ-ξοδο στο κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων.

47

Στο κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων δεν υφίσταται η διά-κριση µεταξύ νοµοταγών-κορόιδων και έξυπνων-παραβατών πουχαρακτηρίζει την αυθαίρετη δόµηση, γιατί η καθολικότητά του τε-λικά αγγίζει σχεδόν το 100% των ηµιυπαίθριων χώρων!

Ήδη από τις αρχές τις δεκαετίας του ’90, ο κλεισµένος ηµιυ-παίθριος αποτελεί αναπόσπαστο στοιχείο κάθε διαµερίσµατοςπου βγαίνει στην αγορά.

Σ’ αυτό συνετέλεσε και το ότι οι κυρώσεις στην αρχή δεν ήτανδραστικές. Π.χ. κατά την περίοδο 1998-2003 το πρόστιµο για τοκλείσιµο ηµιυπαίθριου ήταν περίπου 15 ευρώ ανά τ.µ., ανάλογαµε το µέγεθος της κάθε κατοικίας.

Έχουµε λοιπόν µια γενικευµένη παραβατική συµπεριφορά ηοποία, παρότι το δίκαιό µας προ εξαετίας έγινε αυστηρότερο απέ-ναντι της, δεν κατάφερε να περιορίσει το φαινόµενο, αντίθετα µά-λιστα, 24 χρόνια µετά, αυτό ζει και κυριαρχεί στην αγορά. Σήµερασε 1.000.000 περίπου κατοικίες, σύµφωνα µε το νόµο, ένα δωµά-τιο είναι παράνοµο.

Σήµερα 1.000.000 οικογένειες κινδυνεύουν να βρεθούν αντι-µέτωπες µε πρόστιµα, κατεδαφίσεις και ποινικές κυρώσεις, όχιαπό τα ελεγκτικά όργανα της πολιτείας, τα οποία ουδόλως ασχο-λούνται µε το θέµα, αλλά από τον κάθε κακόβουλο τρίτο ο οποίοςγια οποιοδήποτε λόγο, υπαρκτό ή ανύπαρκτο, µπορεί ανέξοδα νατους καταγγείλει στην πολεοδοµική υπηρεσία.

Έτσι εφέτος συµπληρώνονται 24 χρόνια από τη νοµοθέτησητων ηµιυπαίθριων χώρων, και ένα µεγάλο κοµµάτι της κοινωνίαςµας, µε διαταξική σύνθεση, και µόνο κοινό χαρακτηριστικό ότιµένει σε σχετικά καινούργιο σπίτι, βρίσκεται σε µια ιδιότυπη οµη-ρία για την οποία το δίκαιό µας δεν προβλέπει κάποιο ορατό

48

τέλος.

Σύµφωνα µε το νόµο λοιπόν, πάνω από το ένα τρίτο των ελ-ληνικών οικογενειών κατοικεί σήµερα σε παράνοµο σπίτι. Είναιόµως αυτό σωστό, και πόσο θα κρατήσει; Υπάρχει ένα τεράστιοπρόβληµα. Μέχρι πότε θα κάνουµε ότι δεν το βλέπουµε;

Σήµερα τα πάντα πια αλλάζουν ταχύτατα γύρω µας µέσα στοχρόνο, οι κοινωνικές ανάγκες, η πραγµατικότητα εξελίσσονταιδιαρκώς και τίποτε δεν µένει το ίδιο. Και γεννάται αυτονόητα τοερώτηµα: Είναι σωστό, το δίκαιο να µην αναγνωρίζει την πραγµα-τικότητα που διαµορφώνει η ίδια η κοινωνία και η εξέλιξή της στοπέρασµα του χρόνου, και να µην προσαρµόζεται ανάλογα;

Και όµως αγαπητοί φίλοι, το δίκαιο όπως το διδαχτήκαµε καιόπως το υπηρετούµε όλοι µας, ο καθένας από τη δική του έπαλξη,έχει την ικανότητα αυτή, να αναγνωρίζει το τι συµβαίνει στην κοι-νωνία και την οικονοµία, και σταδιακά να το αποδέχεται, ακόµηκαι όταν αυτό είναι αρχικά αντίθετο από ρητές διατάξεις του, γιατίαυτό πια ανταποκρίνεται στο πραγµατικό κοινωνικό συµφέρον.

Κορυφαίοι και διαχρονικοί θεσµοί του δικαίου µας, προβλέ-πουν την αποδοχή και εν τέλει νοµιµοποίηση των αλλαγών που ηζωή και το πέρασµα του χρόνου δηµιουργούν. Θα σας αναφέρωµόνον δύο, που τις διδαχτήκαµε στο πρώτο και το δεύτερο έτοςτης Νοµικής:

Πρώτος ο θεσµός της παραγραφής. Ο νόµος τιµωρεί τααστικά και ποινικά αδικήµατα. Όµως ο ίδιος ο νόµος ορίζει ότι στα5 χρόνια παραγράφονται τα πληµµελήµατα και οι περισσότερεςαστικές απαιτήσεις. Στα 20 χρόνια παραγράφονται όλες οι αστικέςαξιώσεις και τα κακουργήµατα. Γιατί λοιπόν να µην προβλέπεταικάποτε παραγραφή και για το στυγερό έγκληµα του κλεισµένου

49

ηµιυπαίθριου;

(Χειροκροτήµατα)

∆εύτερος ο θεσµός της χρησικτησίας. Ο νόµος αναγνωρίζεικαι προστατεύει τον ιδιοκτήτη. Όµως στα 20 χρόνια ο νόµος κάνειστροφή 180 µοιρών και αναγνωρίζει πια τον καταπατητή και τονκλέφτη ως νόµιµο κύριο!

Γιατί λοιπόν να µην υπάρξει κάποτε, σήµερα θα έλεγα εγώ,και µια λύση για το θέµα το οποίο µας απασχολεί, αλλά να το αφή-νουµε να διαιωνίζεται;

Άκουσα µε µεγάλη προσοχή, αλλά και µε ακόµη µεγαλύτερηαπογοήτευση την τοποθέτηση του αξιότιµου προέδρου του ΤΕΕ,το οποίο ως σύµβουλος της Πολιτείας έχει βαρύνοντα λόγο σταπολεοδοµικά θέµατα, ότι το ΤΕΕ είναι αντίθετο στην εξεύρεση µιαλύσης στο θέµα αυτό, γιατί είναι αντίθετο στη νοµιµοποίηση οποι-ασδήποτε αυθαιρεσίας και παρανοµίας. Αν όµως το Τεχνικό Επι-µελητήριο δεν περιοριζόταν να το λέει σήµερα, αλλά όλα αυτά ταχρόνια είχε αξιώσει από τα µέλη του, µηχανικούς και αρχιτέκτονες,την πλήρη τήρηση του νόµου και την παρεµπόδιση του κλεισίµα-τος των ηµιυπαίθριων σε όλες τις οικοδοµές, δεν θα είµαστε σή-µερα εδώ συγκεντρωµένοι να το συζητάµε! Είναι έτσι, ή δεν είναι;

(Χειροκροτήµατα)

Όµως συνέβη ακριβώς το αντίθετο. Οι µηχανικοί όχι µόνονδεν παρεµπόδισαν το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων, αλλά ανέπτυ-ξαν εξειδικευµένη τεχνική για την lege artis προσθήκη και ενσω-µάτωση των κλεισµένων ηµιυπαίθριων στους νόµιµα δοµηµένουςχώρους των οικοδοµών, καθιερώνοντας τα «διπλά σχέδια» τωνοικοδοµών, δηλαδή άλλο σχέδιο εγκρίνει η πολεοδοµία, και µε

50

άλλο σχέδιο τελικά κτίζεται η οικοδοµή! Είναι έτσι, ή δεν είναι;

(Χειροκροτήµατα)

Επίσης οι µηχανικοί φρόντισαν για την κατανοµή των ηµιυ-παίθριων σε όλες τις ιδιοκτησίες του κάθε κτιρίου, ώστε να είναιθεσµοθετηµένη και η ενοχή και η σιωπή όλων! Έτσι σήµερα φτά-σαµε σε τέτοιο σηµείο σχεδιαστικής και τεχνικής τελειότητας, ώστεοι ηµιυπαίθριοι να είναι απόλυτα και αρµονικά ενταγµένοι στοννόµιµο όγκο των οικοδοµών, και ιδιαίτερα στο σηµείο να θεωρείταιότι την αρχιτεκτονική ενός κτιρίου την βλάπτει όχι όποιος έχει κλεί-σει τον ηµιυπαίθριό του, αλλά όποιος επιµένει να τον αφήσει ανοι-κτό!!!

Όλα αυτά τα χρόνια, ουδείς τεχνικός διαµαρτυρήθηκε έµπρα-κτα για όλα αυτά. Ακούστηκε ποτέ ότι κάποιος µηχανικός παραι-τήθηκε από την επίβλεψη κτιρίου λόγω κλεισίµατος τωνηµιυπαίθριων χώρων του; Κι όµως, αν οι τεχνικοί είχαν αντισταθεί,όπως είχαν υποχρέωση, το θέµα σήµερα δεν θα υπήρχε!

Στο πρόβληµα αυτό λοιπόν είµαστε όλοι οι εµπλεκόµενοι λίγοή πολύ συνυπεύθυνοι. Ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, µηχανικοί,αλλά και οι αρµόδιες κρατικές υπηρεσίες που ανέχτηκαν και εκκό-λαψαν περαιτέρω το φαινόµενο αυτό, ως µια ακόµη αιτία διαφθο-ράς. Συνεπώς, όλοι πρέπει να ενδιαφερθούµε να βρεθεί κάποτεµια λύση. Ουδείς δικαιούται να προσποιείται την «αθώα περι-στερά» και να δηλώνει ότι είναι αντίθετος στην προσπάθεια επί-λυσης του προβλήµατος, ιδιαίτερα όταν αυτός είχε εκ του νόµουτο ιδιαίτερο καθήκον να το αποτρέψει!

Γι’ αυτό κλείνοντας θα καλέσω από το βήµα αυτό τον κ. Πρό-εδρο του Τεχνικού Επιµελητηρίου, αλλά και του ∆ικηγορικού Συλ-λόγου Αθηνών, και τους ∆ικαστές του Συµβουλίου της Επικρα-

51

τείας, οι οποίοι ζουν και αυτοί σ’ αυτή τη χώρα, σ’ αυτή την κοινω-νία, και αφουγκράζονται το σφυγµό της, να συνηγορήσουµε όλοιώστε να βρεθεί µια δίκαιη και βιώσιµη λύση για την απαλλαγή απότην «οµηρία» ενός περίπου εκατοµµυρίου οικογενειών σε όλες τιςπόλεις της χώρας µας, µε τα εξής κύρια χαρακτηριστικά:

1. Η λύση δεν θα οδηγεί σε νοµιµοποίηση του εµβαδού τουκλεισµένου ηµιυπαίθριου αλλά σε οριστική εξαίρεση απότην «κατεδάφισή» του.

2. Η δήλωση του ηµιυπαίθριου θα γίνει απ’ ευθείας από τουςπολίτες στα ΚΕΠ ή στις υπηρεσίες του Κτηµατολογίου, καιτο πρόστιµο θα καταβληθεί στις Τράπεζες όπως καταβλή-θηκε το τέλος κτηµατογράφησης.

3. Η δήλωση θα απαλλάσσει τον πολίτη από κάθε άλλη δι-οικητική, φορολογική ή ποινική συνέπεια, καθώς και απότυχόν ένδικες προσφυγές των συνιδιοκτητών µε αίτηµατο άνοιγµα του ηµιυπαίθριου χώρου. Όχι όµως από τηνπροσθήκη του κλεισµένου εµβαδού στα δηµοτικά τέλη κα-θαριότητας και φωτισµού, αν αυτό δεν έχει ήδη γίνει.

4. Το ποσό του ενιαίου διοικητικού προστίµου δεν θα υπερ-βαίνει µεσοσταθµικά τα 1.000 ευρώ για το µέσο διαµέρι-σµα κατασκευής µετά το 2003, και τα 500 ευρώ για ταπαλαιότερα, δεδοµένου ότι τα πρόστιµα γι’ αυτά, είναι καισήµερα αµελητέα.

Και δεν µπορώ βέβαια να µην προσθέσω ότι το δίκιο θα ήταντα πρόστιµα να καταβληθούν από όλους τους συνυπεύθυνους γιατο πρόβληµα, κατασκευαστές µηχανικούς και ιδιοκτήτες, και όχιµόνον από τους τελευταίους, όπως δυστυχώς θα συµβεί τελικά...

Όσο δε για την µελλοντική αντιµετώπιση του προβλήµατοςαυτού, προσωπικά πιστεύω ότι δεν χρειάζονται νέοι νόµοι, αρ-κούν οι υπάρχοντες, αν εφαρµόζονται απαρέγκλιτα από όλους

52

τους εµπλεκόµενους, και ο καθένας φέρει «παλικαρίσια» τις συ-νέπειες των πράξεών του!

Σας ευχαριστώ πολύ.

(Χειροκροτήµατα)

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Ευχαριστούµε, κύριε Παραδιά.

Εδώ επιβεβαιώνεται ότι σε όλα τα πράγµατα δεν υπάρχει µίααλήθεια, αλλά πολλές αλήθειες. Ακούσαµε τώρα τη δική σας αλή-θεια. Όµως, έχω µία απορία που στο τέλος θα πρέπει να τη συ-ζητήσουµε. Αν νοµιµοποιηθούν οι ηµιυπαίθριοι χώροι, δεν θαµείνουν µε το παράπονο όσοι έχτισαν 5 τ.µ. παραπάνω, έκλεισανµία πυλωτή, µετέτρεψαν ένα υπόγειο σε χώρο κυρίας χρήσεως…κλπ

ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑ∆ΙΑΣ (∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικήςκαι της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI):

Ο ηµιυπαίθριος είναι νόµιµη δόµηση, κύριε Πρόεδρε.

53

ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος ΕπιστηµονικήςΕταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρό-εδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):

Το λόγο έχει ο κ. Χριστοφιλόπουλος, ∆ικηγόρος, ΚαθηγητήςΝοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών.

∆ΗΜΗΤΡΗΣ ΧΡΙΣΤΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ (∆ικηγόρος, ΚαθηγητήςΝοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών):

1. Εισαγωγικά- Σύνδεση σχεδιασµού και αυθαίρετης δό-µησης µε την εξουσία.

Επειδή οι δυο άλλοι οµιλητές κάλυψαν τη νοµική και τεχνικήδιάσταση εγώ θα ασχοληθώ, για λόγους πληρότητας του θέµατος,όχι µόνο µε τη νοµική αλλά, ευρύτερα, µε την πολιτικοκοινωνικήδιάστασή του, ως µέλος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόµωνκαι Χωροτακτών. Θα συνδέσω την εξουσία και την πολιτική µε τονπολεοδοµικό σχεδιασµό και γενικότερα το περιβάλλον, προκειµέ-νου να διαπιστωθεί ο ρόλος και οι ευθύνη του κράτους και ειδικό-τερα των εκάστοτε κυβερνήσεων αλλά και των διαφόρων άλλωνφορέων που αναµιγνύονται στη διαδικασία της δόµησης και πο-λεοδόµησης των περιοχών της Χώρας και των αιτιών που οδη-γούν στην κακοποίηση, µέσω της αυθαίρετης δόµησης γενικά καιειδικότερα της µορφής εκείνης αυθαίρετης δόµησης που προκύ-πτει από τη µετατροπή του ηµιυπαίθριου σε κλειστό χώρο. Επειδήη προσέγγιση αυτή είναι, από τη φύση της συγκρουσιακή σπεύδωνα δηλώσω ότι εκφράζω προσωπική άποψη και δεν εκπροσωπώούτε το ∆ικηγορικό Σύλλογο ούτε και το Σύλλογο Πολεοδόµων,των οποίων είµαι µέλος.

Στη Βουλή λοιπόν επρόκειτο, µε πρωτοβουλία των αρµόδιων

54

υπουργών να κατατεθεί το νοµοσχέδιο για τη ρύθµιση εκ νέου τουθέµατος της διαδικασίας έκδοσης οικοδοµικών αδειών. Στο περιε-χόµενό του περιλαµβάνονται και ρυθµίσεις που αφορούν τόσοτους υπάρχοντες ήδη αλλά και για τους νέους ηµιυπαίθριουςχώρους.

Η µετατροπή των στεγασµένων ηµιυπαίθιρων χώρων ελεύ-θερων σε κλειστούς χώρους κύριας χρήσης (δωµάτια, κουζίνες)αποτελεί την πιο συχνά εµφανιζόµενη περίπτωση αυθαίρετης δό-µησης στις εντός σχεδίου περιοχές και ειδικότερα στις πολυόρο-φες οικοδοµές. Oκτώ στις δέκα πολυκατοικίες έχουν αυθαίρετηµεταβολή του ελεύθερου στεγασµένου χώρου (ηµιυπαίθριου καιπυλωτής) σε κλειστό χώρο. Πριν αναλύσω την έννοια, τα δικαιο-λογητικό λόγο και την παράνοµη µετατροπή του ηµιυπαίθριου σεκλειστό χώρο, θα πρέπει να αναφερθώ στην αυθαίρετη γενικά δό-µηση και το ρόλο των εκάστοτε κυβερνήσεων και των άλλωνεµπλεκόµενων φορέων στη δηµιουργία της.

2. Η δηµιουργία της αυθαίρετης δόµησης και η αντιµετώ-πισή της από την εκάστοτε κυβέρνηση

Η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί «το καρκίνωµα» του περιβάλ-λοντος. Οφείλεται κυρίως στην έλλειψη πολιτικής βούλησης ή καιτην ανικανότητα της Πολιτείας για τη δραστική αντιµετώπισή τηςαλλά και στη δοµή των πολεοδοµικών διατάξεων, η οποία ευνοείτη διαµόρφωση του πολεοδοµικού σχεδιασµού ως µέσου διαµόρ-φωσης πελατειακών σχέσεων και ταµειακής διευκόλυνσης. Απότην άλλη µεριά, εφόσον ο πολεοδοµικός σχεδιασµός έχει θεσµο-θετηθεί ως µια κλειστή τεχνική διαδικασία, εκτός από το ΥΠΕ-ΧΩ∆Ε, σηµαντικό ρόλο παίζει η επιστηµονικοεπαγγελµατικήοµάδα των τεχνικών και το ΤΕΕ που αποτελεί τον επίσηµο τεχνικόσύµβουλο του κράτους και ειδικότερα της εκάστοτε κυβέρνησης.Ακόµη αρκετά υπολογίσιµος είναι ο ρόλος των κατασκευαστών

55

αυθαιρέτων αλλά και των ιδιοκτητών τους αλλά και των αγορα-στών ακινήτων ειδικότερα:

Α. Ο ρόλος του κράτους και ειδικότερα της εκάστοτε κυβέρ-νηση στη δηµιουργία και την αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµη-σης

Το κράτος και ειδικότερα οι εκάστοτε κυβερνήσεις των δυοεναλλασσόµενων στην εξουσία κοµµάτων, που είναι οι βασικοίσυντελεστές του γερασµένου και ξεπερασµένου, σήµερα πολιτι-κού συστήµατος, σε ελάχιστες περιπτώσεις έδειξαν κάποια περι-βαλλοντική ευαισθησία.

Τις περισσότερες όµως φορές η αυθαίρετη δόµηση και γενι-κότερα ο πολεοδοµικός σχεδιασµός, αντιµετωπίστηκε, όχι ωςυποχρέωση δραστικής πάταξής της, αλλά ως µέσο διαµόρφωσηςπελατειακών σχέσεων. Μάλιστα, τις τελευταίες δεκαετίες, η κυ-βερνητική αδιαφορία και αδυναµία της επίλυσης των διαφόρωνπολεοδοµικών θεµάτων, µετατράπηκε σε µέσο ταµειακής διευκό-λυνσης. Άλλωστε ο θεσµοθετηµένος χαρακτήρας του πολεοδοµι-κού σχεδιασµού ως τεχνικοδιοικητικής διαδικασίας παραγωγήςσχεδιαγραµµάτων χωρίς κοινωνικοοικονοµικό υπόβαθρο και ηδοµή και το περιεχόµενο των πολεοδοµικών διατάξεων, πουαπαρτίζουν το σύστηµα πολεοδοµικού σχεδιασµού, είναι τέτοιεςώστε να παρέχεται η δυνατότητα χρησιµοποίησής τους για τουςιδιοτελείς αυτούς σκοπούς.

Θα αναφερθώ εν συντοµία σε δυο χαρακτηριστικές περιπτώ-σεις:

Α. Ένταξη περιοχών στο σχέδιο χωρίς την ύπαρξη ευρύτε-ρου σχεδιασµού και επιστηµονικών αλλά κοµµατικών κριτηρίων.

56

Με τη δηµοσίευση του ν.δ/τος της 17-7-1923 «περί σχεδίωνπόλεων κλπ., του πρώτου και βασικού πολεοδοµικού νόµου, πουίσχυσε ως αποκλειστικό θεσµικό πλαίσιο δηµιουργίας και οργά-νωσης των οικισµών της Χώρας µέχρι τέλος της δεκαετίας του1970 και στη συνέχεια περιορίστηκε κυρίως σε τροποποιήσειςεγκεκριµένων σχεδίων, ολόκληρος ο ελληνικός χώρος χωρίζεται,εντελώς αυθαίρετα, χωρίς επιστηµονικά κριτήρια (µορφολογία τηςπεριοχής, ύπαρξη ευρύτερου σχεδιασµού κλπ.). Εφόσον δενυπάρχουν επιστηµονικά κριτήρια, η ένταξη περιοχών στο σχέδιογίνεται αντικείµενο συναλλαγής µεταξύ των ιδιοκτητών ακινή-των και της εκάστοτε κυβέρνησης. Το σύστηµα του δικοµµατισµούχρησιµοποιεί το σχεδιασµό ως µέσο διαµόρφωσης πελατειακώνσχέσεων. Οι µεν ιδιοκτήτες ακινήτων πιέζουν για την ένταξη στοσχέδιο λόγω των προφανών πολλαπλών ωφελειών που συνεπά-γεται αυτή, η δε κυβέρνηση ενδίδει στην πίεση αυτή ανάλογα µετα πολιτικά οφέλη που αποκοµίζει. Τα επιστηµονικά κριτήρια έντα-ξης αντικαθίστανται από τα κοµµατικά.

Β. ∆ηµιουργία συνοικιών - κηπουπόλεων και συνοικιών πυ-κνοδοµηµένων στα όρια της βιωσιµότητας. Η επιλογή εφαρµογήςτου συγκεκριµένου οικοδοµικού συστήµατος και του καθορισµούτου συντελεστή δόµησης σε ορισµένη περιοχή δεν γινόταν όχι µεαντικειµενικά πολεοδοµικά κριτήρια αλλά µε την πίεση και συναλ-λαγή των διαφόρων ισχυρών οµάδων συµφερόντων µε την εκά-στοτε κυβέρνηση. Έτσι, οι οµάδες αυτές πίεζαν και πετύχαινανκαλλίτερο πολεοδοµικό περιβάλλον µε την εφαρµογή του παντα-χόθεν οικοδοµικού συστήµατος σε συνδυασµό µε χαµηλούς συ-ντελεστές δόµησης (βόρεια και νότια προάστια Αθήνας). Αντίθετα,στις άλλες περιοχές (κυρίως τα δυτικά προάστια αλλά και τις κε-ντρικές περιοχές) εφαρµοζόταν το συνεχές οικοδοµικό σύστηµα,το οποίο µε τους υψηλούς συντελεστές και την πολυκατοικιοποί-ηση οδηγούσε σε απαράδεκτα υψηλές πυκνότητες και υποβαθ-µισµένο περιβάλλον. Όπως θα δούµε πιο κάτω αυτή την «ταξική»

57

διάκριση των οικισµών των προϊσχυσάντων Γενικών ΟικοδοµικώνΚανονισµών (ΓΟΚ) κατάργησε, ο ισχύων ΓΟΚ (ν. 1577/1985,όπως συµπληρώθηκε και τροποποιήθηκε ιδίως µε το ν. 2831/2000) µε τις νέες καινοτοµίες του1.

Η, εκτός των άλλων αιτιών, που θα αναφερθούν πιο κάτω,πελατειακή αντιµετώπιση του πολεοδοµικού σχεδιασµού οδή-γησε, και στην αυθαίρετη δόµηση. Ενώ η δόµηση των ακινήτωνέπρεπε να γίνεται σε εντός σχεδίου περιοχές, η εκάστοτε κυβέρ-νηση την επεκτείνει µε την πίεση κυρίως των διαφόρων κοµµα-ταρχών και στις εκτός σχεδίου περιοχές. Με την ανοχή τουκράτους η δόµηση επεκτείνεται και σε γήπεδα που δεν έχουνπρόσωπο σε κοινόχρηστους χώρους και συνεπώς µη οικοδοµή-σιµα.

Από την άλλη µεριά η διαδικασία έκδοσης αδειών οικοδοµήςοδηγεί σε ελλιπή έλεγχο των οικοδοµικών εργασιών µε συνέπειατη δηµιουργία της αυθαίρετης δόµησης. Η άδεια οικοδοµής εκδί-δεται µε ευθύνη µόνον του ιδιοκτήτη. Η πολεοδοµική υπηρεσίαµετά την έκδοση της άδειας παρεµβαίνει µόνον αν υπάρχει κά-ποια καταγγελία. Αυτό παρέχει τη δυνατότητα πλήθους αυθαιρε-σιών.

Η πρώτη προσπάθεια αντιµετώπισης της αυθαίρετης δόµη-σης έγινε µε το π.δ/γµα της 18-3-1926 µε πρόβλεψη κατεδάφισηςτων αυθαιρέτων, πλην όµως δεν υπήρξε πολιτική βούληση γιατην αποτελεσµατική αντιµετώπισή της. Έτσι η αυθαίρετη δόµησηπροχωρεί συνεχώς αυξανόµενη.

Μετά τη µεταπολίτευση η αυθαίρετη δόµηση συνεχίζεται ακά-θεκτη, τόσο στις εντός όσο και τις εκτός σχεδίου πόλεως περιο-χές, ελλείψει πολιτικής βούλησης για την παράταξη, ύπαρξηςοργανωτικών προβληµάτων και πληµµελούς ελέγχου των οικο-

58

δοµικών δραστηριοτήτων, µέσω της παροχής ή αδειών οικοδο-µής. Η ανέγερση αυθαιρέτων κατασκευών προκαλεί βλάβη ή αλ-λοίωση περιβάλλοντος φυσικού και οικιστικού και εµποδίζει τηνεπίτευξη του συνταγµατικού σκοπού (ορθολογική ανάπτυξη καιλειτουργικότητα των οικισµών της χώρας µε συνέπεια να χειροτε-ρεύουν οι όροι διαβίωσης των πολιτών), πράγµα που, κατά τηνπάγια νοµολογία του ΣτΕ, έρχεται σε αντίθετη µε το άρθρο 24 τουΣυντάγµατος. Για το λόγο αυτό η Πολιτεία έχει υποχρέωση και όχιδιακριτική ευχέρεια να προβαίνει στην κατεδάφιση των αυθαιρέ-των κατασκευών.

Β. Η εκµετάλλευση της ανικανότητας αντιµετώπισης της αυ-θαίρετης δόµησης µε τη µετατροπή της σε αθέµιτη συναλλαγή

Παρά τη θέσπιση των συνταγµατικών κατευθύνσεων και τηςευθύνης του κράτους για την προστασία του περιβάλλοντος, ηαµέσως µετά τη µεταπολίτευση κυβέρνηση την υποχρέωση καιανικανότητά της πάταξης της αυθαίρετης δόµησης, όπως είχευποχρέωση από το Σύνταγµα, προτίµησε να την εκµεταλλευτείπελατειακά και ταµειακά. Με το νόµο 720/1977 παρέχεται η δυνα-τότητα, εξαίρεσης από την κατεδάφιση του αυθαιρέτου µε τηνυποβολή µιας σχετικής δήλωσης και καταβολής ορισµένου χρη-µατικού ποσού (εισφοράς). Με το νόµο αυτό θεσµοθετείται γιαπρώτη φορά η αθέµιτη συναλλαγή µεταξύ κράτους και ιδιο-κτητών αυθαιρέτων. Είναι το πρώτο σύνθηµα που εµφανίστηκε«αν το δηλώσεις θα το σώσεις». Η αυτόµατη, και χωρίς εξέτασηκατά περίπτωση, εξαίρεση από την κατεδάφιση που θεσπίζει οπιο πάνω νόµος, κρίθηκε από το ΣτΕ ότι έρχεται σε αντίθεση µετο άρθρο 24 του Συντάγµατος. Έτσι, η τότε κυβέρνηση δεν µπό-ρεσε να εκµεταλλευτεί πελατειακά και εισπρακτικά, όπως επιθυ-µούσε, την αυθαίρετη δόµηση, σε βάρος βέβαια τουπεριβάλλοντος, παρά το γεγονός ότι το ∆ικαστήριο έκανε µια πα-ραχώρηση, δηλαδή θεώρησε ανεκτή συνταγµατικά την δυνατό-

59

τητα, την οποία δεν αξιοποίηση, της κατά περίπτωση εξαίρεσηςαπό την κατεδάφιση, από ειδική επιτροπή.

Η αυθαίρετη δόµηση, µε την ανοχή ή ανικανότητα της κυ-βέρνησης, συνεχίζει την ανοδική πορεία της. Την περίοδο της δε-καετίας του 1980 βρίσκεται στο αποκορύφωµά της, απλωµένη σεόλες σχεδόν τις περιοχές εντός και εκτός σχεδίου, σε φυσικά οι-κοσυστήµατα (προστατευτέες περιοχές κλπ.). Εκτός από τις αυ-θαίρετες κατασκευές έχουν δηµιουργηθεί και ολόκληροι οικισµοίπρώτης αλλά και δεύτερης κατοικίας.

Η νέα κυβέρνηση που προέκυψε από τις εκλογές του 1981θα περίµενε κάποιος να αντιµετώπιζε µε ένα άλλο πνεύµα το θέµατων αυθαιρέτων. ∆ηλαδή, µη υπολογίζουσα το πολιτικό κόστοςκαι αποδοκι- µάζοντας τη συναλλαγή της προηγούµενης κυβέρνη-σης, θα ασκούσε µια νέα κοινωνική και πολεοδοµική πολιτική καιπολιτική γης, σύµφωνα µε τις εξαγγελίες της. Αντίθετα η κυβέρ-νηση προτίµησε να εκµεταλλευτεί την ως άνω παραχώρηση τουΣτΕ σχετικά µε την εξαίρεση από την κατεδάφιση όχι αυτόµατααλλά κατά περίπτωση από ειδική επιτροπή.

Έτσι, µε το ν. 1337/1983 (άρθρα 15-12, 381-409 ΚΒΠΝ),όπως συµπληρώθηκε αργότερα θεσπίζεται ένα νέο πλήρες καιαυτοτελές σύστηµα όχι πάταξης της αυθαίρετης δόµησης αλλάαναστολής και στη συνέχεια εξαίρεσης από την κατεδάφιση τωναυθαιρέτων κατασκευών για λόγους. Ο τότε Υπουργός δικαιολό-γησε την εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων των µι-κροϊδιοκτητών, επικαλούµενος την υποχρέωση ειδικής φροντίδαςτου κράτους για απόκτηση κατοικίας από αυτούς που την στερού-νται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς που θεσπίζεται µε την πα-ραγρ. 4 του άρθρου 21 του Συντάγµατος. Γι’ αυτό και µε δόσηυπερβολής δήλωσε ότι «πρέπει να στηθεί άγαλµα στον αυθαιρε-τούχο οικιστή που κατάφερε να στεγαστεί µόνος τους χωρίς τη

60

βοήθεια του κράτους». Ο νόµος αυτός περιλαµβάνει ρυθµίσεις όχιµόνον για την ατοµική αλλά και η συλλογική εξαίρεση από τηνκατεδάφιση, µε την έννοια της ένταξης κατά προτεραιότητα πε-ριοχών αυθαιρέτων στο σχέδιο πόλεως. Μάλιστα απαλλάσσει ονόµος τους µικροϊδιοκτήτες αυθαιρέτων από την εισφορά σε γητην οποία βέβαια δεν αναπληρώνει το κράτος, µε συνέπεια τη µε-γάλη δυσαναλογία δοµηµένων και κοινόχρηστων χώρων και δια-µόρφωσης περιβάλλοντος στα όρια της βιωσιµότητας.

Ως προς την ατοµική εξαίρεση από την κατεδάφιση ο νόµοςκάνει διάκριση µεταξύ παλαιών (ανέγερση πριν το 1983) καινέων (µετά το 1983 αυθαιρέτων). Με διαφορετική αντιµετώπιση.Ως προς τα παλαιά αυθαίρετα διατηρήθηκε µεν ο κανόνας της κα-τεδαφίσεως, µε παράλληλη όµως πρόβλεψη δυνατότητας εξαιρέ-σεώς τους από την κατεδάφιση. Έτσι, επιτρέπεται η εξαίρεση απότην κατεδάφιση εφόσον προηγουµένως υποβληθεί σχετική δή-λωση και ύστερα από κρίση της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχήςότι για τη συγκεκριµένη αυθαίρετη κατασκευή πληρούνται ορισµέ-νες προϋποθέσεις και δεν συντρέχουν τα αντικειµενικά και από-λυτα κωλύµατα που προβλέπονται από τις διατάξεις αυτές. Έτσι,κυριαρχεί και υλοποιείται το σύνθηµα, «αν το δηλώσεις θα το σώ-σεις».

Ως προς τα νέα αυθαίρετα (µετά το 1983) η σχετική διάταξητου άρθρου 17, εναρµονισµένη µε το άρθρο 24 του Συντάγµατος,επιβάλλει την υποχρεωτική, χωρίς εξαιρέσεις, κατεδάφισήτους. Η εφαρµογή της διάταξης αυτή έχει γίνει σε µικρή έκταση.Από τα κτίρια που έχουν κριθεί κατεδαφιστέα ελάχιστα µέχρι σή-µερα έχουν κατεδαφιστεί.

Σηµαντική στην αύξηση της αυθαίρετης δόµησης είναι και ηπαραγρ. 3 του άρθρου 22 του ΓΟΚ (ν.1577/1985)όπως ισχύειµετά το ν. 2831/2000, η οποία αναφέρεται σε νοµιµοποίηση αυ-

61

θαίρετης κατασκευής µε τις προϋποθέσεις που ορίζονται σ’ αυτήκαι η οποία υφίσταται καταστρατηγήσεις. Η διάταξη αυτή γιαπρώτη φορά αναφέρεται όχι σε εξαίρεση αλλά νοµιµοποίηση τουαυθαιρέτου. Με τη διάταξη αυτή ο πολίτης έχει την εντύπωση ότιµπορεί να οικοδοµήσει χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση της άδειαςκαι αν ανακαλυφθεί, το µε χωρίς άδεια αυθαίρετο, εφόσον δενυπάρχει παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων, µπορεί να «νο-µιµοποιήσει» µε την έκδοση της σχετικής αδείας. Η διαφορετικά,µε τη διάταξη αυτή επιβάλλεται η κατεδάφιση των αυθαιρέτων κα-τασκευών ακόµη και αν δεν παραβιάζουν τις πολεοδοµικές διατά-ξεις, εκτός αν οι ενδιαφερόµενοι µεριµνήσουν για την έκδοση ήαναθεώρηση των οικοδοµικών αδειών, δυνάµει των οποίων θαέπρεπε να είχαν κατασκευαστεί τα οικοδοµήµατα (ΣτΕ3610/2007).

Από την άλλη πλευρά η όλη συµπεριφορά και αντιµετώ-πιση της αυθαίρετης δόµησης από τις εκάστοτε κυβερνήσειςδηµιούργησε στους πολίτες την πεποίθηση ότι µπορούν να κτί-ζουν αυθαίρετα και αν ανακαλυφθούν κάποια στιγµή η κυβέρνησηγια κοµµατικούς και εισπρακτικούς λόγους θα τους δικαιώσει. Συ-νειδητοποίησαν ακόµη ότι η έλλειψη αποτελεσµατικής οργάνωσηςτης ∆ιοίκησης δεν της επιτρέπει κάποιο δραστικό έλεγχο και έτσιθεώρησαν ότι το αυθαίρετο «µπορούν να το σώσουν, χωρίς νατο δηλώσουν». Έτσι η κυβέρνηση, για να τους δελεάσει να υπο-βάλουν σε δηλώσεις «νοµιµοποίησης» των αυθαιρέτων αναγκά-ζεται να προβεί σε εκπτώσεις και διευκoλύνσεις, προκειµένου ναεκµεταλλευτεί ευκολότερα την «τακτοποίηση». Με την αυθαίρετηδόµηση οι φαύλες και ανίκανες κυβερνήσεις κυρίως µετά τη µετα-πολίτευση κατάφεραν, να νοµιµοποιήσουν την παρανοµία και ναγελοιοποιήσουν τη νοµιµότητα.

3. Ηµιυπαίθριοι χώροι: Η συχνότερα εµφανιζόµενη περί-

62

πτωση αυθαίρετης δόµησης στις εντός σχεδίου πόλεως πε-ριοχές µε τη µετατροπή τους σε κλειστούς χώρους

Οι ηµιυπαίθροι χώροι ως στοιχείο του κτιρίου (διαµερίσµα-τος κλπ.) θεσµοθετείται για πρώτη φορά µε τον ισχύοντα ΓΟΚ.Τον ορισµό του Η.Χ. δίνει η παραγρ. η παρ.32 του άρθρου 2 τουΓΟΚ σύµφωνα µε την οποία «Ηµιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγα-σµένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η µία τουλάχιστον πλευράείναι (υποχρεωτικά) ανοικτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τουςακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσµετρώνταιστην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχουςή κατακόρυφα φέροντα ή µη στοιχεία και χρησιµοποιείται για τηµετακίνηση και προσωρινή παραµονή ανθρώπων».

Α. ∆ικαιολογητικός λόγος δηµιουργίας των ηµιυπαίθριωνχώρων

Ο νέος ΓΟΚ (ν. 1577/1985,όπως ισχύει µετά το ν. 2831/2000)κατάργησε τα συστήµατα δόµησης, η επιλογή των οποίων γινότανσυνήθως, µε κοµµατικά κριτήρια για τη διαµόρφωση καλού ή µηπερι- βάλλοντος. Στην προσπάθειά του να αποφύγει τη χρησιµο-ποίησή του ως µέσου διαµόρφωσης πελατειακών σχέσεων (κατ’επιλογή εφαρµογή των οικοδοµικών συστηµάτων) παρουσιάζει,σχέση µε τους προηγούµενους ΓΟΚ, αρκετές καινοτοµίες, µε-ταξύ των οποίων περιλαµβάνονται οι ρυθµίσεις των άρθρων 7-11που αφορούν το νέο τρόπο δόµησης των ακινήτων ο οποίος επι-διώκει να συνδυάσει τη δοµική εκµετάλλευση των ακινήτων µετην προστασία του περιβάλλοντος και γενικά την αναβάθµιση τηςζωής των πολιτών (δηµιουργία καλλίτερου πολεοδοµικού περι-βάλλοντος, µε την ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου στο οικό-πεδο, την ογκοπλαστική ανάπτυξη του κτιρίου-ιδεατό στερεό).Ακόµη στις νέες καινοτοµίες περιλαµβάνεται και η διάκριση των

63

κτιρίων σε υψηλά και χαµηλά.

Ειδικότερα ο νέος ΓΟΚ θέλησε να αντικαταστήσει τα αντιαι-σθητικά τσιµεντόκουτα (πολυκατοικίες) µε αισθητικά και λειτουρ-γικά καλλίτερα κτίρια. Για να σταµατήσει η κατασκευήεξωστών-διαδρόµων γύρω στα κτίρια, και γενικότερα για να αντι-κατασταθούν οι δυσλειτουργικές προεκτάσεις των ταρατσών(εξωστών) χωρίς στην πραγµατικότητα να προσφέρουν τίποτεστη βελτίωση της ζωής, προβλέφθηκε η κατασκευή εξωστών καιηµιυπαιθρίων χώρων. Ακόµη µέσω ηµιυπαίθριων χώρων οιεγκλωβισµένοι στους κλειστούς χώρους θα µπορούσαν να απο-λαύσουν και τον περιβάλλοντα φυσικό χώρο λόγω της ευνοϊκώνκλιµατικών συνθηκών της Χώρας µας. Με την πρόβλεψη αυτήτων ηµιυπαίθριων χώρων κάθε κατοικία µπορεί να έχει τον ανα-γκαίο υπαίθριο χώρο της, ο οποίας διατάσσεται κατά την κρίσητου µελετητή. Για παράδειγµα για µια κατοικία 100 τ.µ. προβλέπο-νται ανοικτοί χώροι είτε σαν εξώστες είτε σαν ηµιυπαίθριοι, συνο-λικού εµβαδού 40 τ.µ.

Β. Προϋποθέσεις δηµιουργίας ηµιυπαίθριων χώρων

Το άρθρο 11 του ΓΟΚ αφορά τα λειτουργικά και διακοσµητικάστοιχεία στις όψεις των κτιρίων και περιλαµβάνει ρυθµίσεις γιατην κατασκευή των εξωστών και ηµιυπαίθριων χώρων. Σύµφωναµε την παρ. 2 Εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφά-νειας έως 40% αυτής που επιτρέπεται να δοµηθεί συνολικά στοοικόπεδο δεν υπολογίζονται στο σ.δ. Για την εφαρµογή της πα-ραγρ. αυτής οι ηµιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος του-λάχιστον 2,50 µ. και βάθος µικρότερο ή ίδιο µε το πλάτος τους.Από το ανωτέρω ποσοστό οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέ-πεται να υπερβαίνουν το 20% του σ.δ.

64

4. Η παράβαση των διατάξεων του ΓΟΚ για τους ηµιυ-παίθριους χώρους. ∆ηµιουργία αυθαιρέτου κτίσµατος ή αυ-θαίρετης αλλαγής χρήσης

Α. Μη εκπλήρωση (καταστρατήγηση) του σκοπού του ηµιυ-παίθριου χώρου: Μετατροπή του σε αντικείµενο κερδοσκοπικήςεκµετάλλευσης - πολεοδοµικές συνέπειες

Ο ως άνω σκοπός του ΓΟΚ, για τους ηµιυπαίθριους χώρους(αισθητική και λειτουργικότητα των κτιρίων καθώς και απόλαυση,από τον κλειστό χώρο του ελεύθερου χώρου, παραµορφώθηκεκαι οδήγησε σε αντίθετα αποτελέσµατα βλάβης του περιβάλλο-ντος. Κάθε στεγασµένος ηµιυπαίθριος χώρος κατά την ως άνωέννοια αλλά και γενικότερα κάθε ελεύθερος ηµιυπαίθριος χώρος(ως λ.χ. αυτός που δηµιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σευποστηλώµατα - πυλωτή) γίνεται αντικείµενο κερδοσκοπικής εκ-µετάλλευσης κυρίως από τους περισσότερους κατασκευαστές(πωλητές), οι οποίοι συνάπτουν λεόντειες συµφωνίες µε αγορα-στές-ιδιοκτήτες, είτε µε το κλείσιµό τους (ηµιυπαίθριων χώ-ρων)είτε µε την αλλαγή χρήσης του (πυλωτή). Αυτό γίνεται σχεδόν σεκάθε πολυκατοικία καθόσον για τα χαµηλά κτίρια δεν ισχύουν οιδιατάξεις των ηµιυπαίθριων χώρων. Η παράνοµη µετατροπή αυτήτου ηµιυπαίθριου χώρου σε κλειστό χώρο αποτελεί αυθαίρετη κα-τασκευή, εφόσον οι κλειστοί χώροι προσµετρώνται στο συντελε-στή, ο οποίος και αυξάνεται. Έτσι το διαµέρισµα µεγαλώνειεφόσον προστίθεται σ’ αυτό το νέο δωµάτιο (πρώην ηµιυπαίθριοςχώρος). Αυτό έχει ως συνέπεια οι ηµιυπαίθριοι χώροι όχι µόνον ναµην εκπληρώνουν το σκοπό τους για τον οποίο προβλέφθηκαναλλά και να αποτελούν τη συχνότερη αιτία αυθαίρετων κατα-σκευών µε τη µετατροπή τους αυτή σε δωµάτια κύριας χρήσης. Ηαυθαίρετη µετατροπή του ηµιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριαςχρήσης (δωµάτιο) συνεπάγεται αύξηση του συντελεστή δόµησηςστο σύνολο κατά 20% εφόσον σύµφωνα µε το το άρθρο 11 του

65

ΓΟΚ οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το20% του συντελεστή δόµησης. Η αύξηση αυτή του σ.δ., µε το κλεί-σιµο του ηµιυπαιθρίου χώρου χειροτερεύει τους όρους διαβίωσηςκαι συνεπώς αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγµατος.

Β. ΄Αλλες συνέπειες

Το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων, εκτός από παράβασητων πολεοδοµικών διατάξεων έχει και άλλες κυρίως φορολογικές,ειδικότερα: α) ο αγοραστής αποφεύγει το φόρο µεταβίβασης πουαντιστοιχεί στον κλειστό χώρο. Στην περίπτωση όµως που απο-καλυφθεί η παρανοµία αυτή ο αγοραστής θα κληθεί να καταβάλειπρόσθετο φόρο και πρόστιµο. β) Αν ο κλειστός χώρος δεν δηλώ-νεται στη ∆ΟΥ και δεν εµφανίζεται στο συµβόλαιο αγοραπωλησίαςο αγοραστής, στην περίπτωση που θα αποκαλυφθεί και θα υπο-στεί πρόσθετους φόρους και πρόστιµα. γ) Αν τακτοποιηθεί το ακί-νητο µε τον κλειστό χώρο φορολογικά, αυτό δεν σηµαίνει ότιτακτοποιείται και πολεοδοµικά εφόσον πρόκειται για αυθαίρετο.δ) Αν κλειστεί ο ηµιυπαίθριος χώρος αυτό έχει ως συνέπεια τηνάρση της προβλεπόµενης απαλλαγής από το τεκµήριο της από-κτησης κατοικίας. ∆ηλαδή το κλείσιµο αυτό οδηγεί στην υπέρβασητου ορίου των 120 τ.µ. και συνεπώς αίρεται η προβλεπόµενηαπαλλαγή από το τεκµήριο της απόκτησης της πρώτης κατοικίας.

Η τακτοποίηση φορολογικά του θέµατος της µετατροπής τωνηµιυπαίθριων χώρων δεν συνεπάγεται και πολεοδοµική τακτοποί-ηση καθόσον ο κλειστός χώρος ως αυθαίρετο κτίσµα πρέπει νακαταβάλει το πρόστιµο ανέγερσης και το πρόστιµο διατήρησης.

5. Η εκ µέρους της σηµερινής κυβέρνησης θεσµική αντι-µετώπιση του θέµατος της αυθαίρετης µετατροπής του ηµιυ-

66

παίθριου σε κλειστό χώρο: ευκαιρία για είσπραξη χρηµάτων.

I. Από το 2004 που ανέλαβε η κυβέρνηση µέχρι σήµερα δενέγινε καµιά προσπάθεια όχι µόνον για την πάταξη της αυθαίρετηςδόµησης αλλά και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός οδηγήθηκε σετέλµα (εκατοντάδες Πολ. Μελ. ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ σκονίζονται σταντουλάπια του ΥΠΕΧΩ∆Ε µε συνέπεια τη συνεχιζόµενη εξά-πλωση της αυθαίρετης δόµησης: Σήµερα καθένας κτίζει όπουθέλει, όπως θέλει και όταν θέλει. Υπήρξε κάποια νύξη για αντιµε-τώπισή της µε το Εθνικό Χωροταξικό αλλά δεν προχώρησε. Άλ-λωστε ποιος να αντιµετωπίσει την αυθαίρετη δόµηση: οΥΠΕΧΩ∆Ε που εξαίρεσε το αυθαίρετό του, που βρίσκεται σε ζώνηαπόλυτης προστασίας, µε την καταβολή προστίµου;

Αντί προστασίας του περιβάλλοντος από το «καρκίνωµα» τηςαυθαίρετης δόµησης, η σηµερινή κυβέρνηση προτίµησε να εκµε-ταλλευτεί την ανικανότητά της, αντικαθιστώντας την µε ταµειακήδιευκόλυνση.

Πρώτα όµως πρέπει µε προπαγάνδα να δηµιουργηθεί το κα-τάλληλο κλίµα. ∆ιαφηµιστικές πινακίδες στο µετρό: «ΥπουργείοΠΕΧΩ∆Ε: 11 εκατοµµύρια υπεύθυνοι πολίτες για το Περιβάλλον.Περιβάλλον όλοι µαζί. Πρώτος εσύ. Το Περιβάλλον µας χρειάζεταιόλους. Πρώτος εσύ.» Συµπληρώνω τη διαφήµιση: «Πρώτος εσύ,χαζέ νόµιµε πολίτη, γιατί εγώ ως Υπουργός-προστάτης του Περι-βάλλοντος µπορώ και το κακοποιώ, έτσι «γουστάρω» και κτίζωαυθαίρετο το οποίο νοµιµοποιώ στη συνέχεια και βρίσκεται σεζώνη απόλυτης προστασίας. Άλλωστε σ’ αυτό βοηθάει και η άρι-στη εικόνα που έχω φτιάξει αλλά και το µαχαίρι που κρατώ καιµοιράζω την πίτα των δηµοσίων έργων κατά βούληση».

II. Οι ρυθµίσεις του υπό κατάθεση νοµοσχεδίου, όπως έχουνδιαρρεύσει στα ΜΜΕ αφορούν κυρίως τη νέα διαδικασία έκδοσης

67

των αδειών οικοδοµής και ρυθµίσεις για τους ηµιυπαίθριους χώ-ρους, ειδικότερα:

A. Σχετικά µε τη διαδικασία έκδοσης των αδειών οικοδοµής.

O τρόπος έκδοσης επηρεάζει άµεσα την αυθαίρετη δόµηση.Ο έλεγχος των οικοδοµικών εργασιών γίνεται από το κράτος µέσωτης παροχής ή µη αδείας οικοδοµής. Ο έλεγχος αυτός δεν είναιαποτελεσµατικός και αποτελεί µια από τις κύριες αιτίες της αυθαί-ρετης δόµησης. Το αρχικό περιεχόµενο του νοµοσχεδίου ήταν αρ-κετά ενδιαφέρον γιατί θεσµοθετούσε µια ενεργότερη συµµετοχήτων µηχανικών στον έλεγχο αυτό των οικοδοµικών εργασιών καισυνεπώς στον περιορισµό της αυθαίρετης δόµησης. Είναι γνωστότο πόσο σηµαντική είναι η συµβολή του ΤΕΕ στην αναπτυξιακήπορεία της Χώρας. Όµως το ΤΕΕ δεν πρέπει να περιορίζεταιµόνον στην συντεχνιακή προστασία των µελών. Η ανάληψη ση-µαντικών τοµέων πολιτικής (υγεία, σχεδιασµός, πολεοδοµία, δι-καιοσύνη) από αντίστοιχες επιστηµονικοεπαγγελµατικέςτεχνοκρατικές οµάδες τεχνικών, γιατρών, δικηγόρων κλπ. απο-βαίνει τελικά υπέρ του κοινωνικού συνόλου λόγω των εχέγγυωνπου παρέχουν, ως λ.χ. ειδική επιστηµονική κατάρτιση, δόσηόρκου, αναγνώριση του συλλόγου τους από το κράτος κλπ.). Πα-ρόλα αυτά το ΤΕΕ επιµένει σταθερά όσον αφορά τον έλεγχο τωνοικοδοµικών εργασιών µέσω των αδειών οικοδοµής στη µη ανά-ληψη ευθύνης. Έτσι, η άδεια οικοδοµής χορηγείται στον ιδιοκτήτηµε αποκλειστική ευθύνη του. Άλλωστε δεν είναι οργανωµένος σεκάποια συντεχνία για να προστατευτεί.

Έτσι, οι διάφορες σκόπιµες εξαγγελίες του ΥΠΕΧΩ∆Ε σχε-τικά µε το νοµοσχέδιο για επικοινωνιακούς λόγους και η σθεναρήαντίσταση του ΤΕΕ όσον αφορά την ευθύνη των τεχνικών είχε ωςαποτέλεσµα να παραµένει µέχρι πρόσφατα στο στάδιο της 6ης

εξαγγελίας από τότε που ανέλαβε το Υπουργείο. Όµως η σθεναρή

68

αντίσταση του ΤΕΕ είχε ως αποτέλεσµα της την απάλειψη από τονοµοσχέδιο των σχετικών διατάξεων και έτσι τελικά το νοµοσχέ-διο, εφόσον δεν θεσπίζεται ενεργότερη συµµετοχή των τεχνικώνελάχιστα θα διαφέρει από το ήδη ισχύον καθεστώς της έκδοσηςαδειών οικοδοµής του 1993. Θα πρέπει να σηµειωθεί ότι για ναενδώσουν οι τεχνικοί το νοµοσχέδιο επιβάλλει την υποχρέωσησύνταξης σχεδιαγράµµατος από µηχανικό που να απεικονίζεται οπαράνοµος ηµιυπαίθριος χώρος. Έτσι αντί ευθύνης παρέχεται καισχετική ωφέλεια.

Α. Σχετικά µε τους ηµιυπαίθριους χώρους

Περιλαµβάνει ρυθµίσεις που αφορούν κυρίως τους υπάρχο-ντες αλλά και τους νέους ηµιυπαίθριους χώρους.

1. Οι υπάρχοντες ηµιυπαίθριοι χώροι

Οι υπάρχοντες ηµιυπαίθριοι χώροι έπαυσαν, σχεδόν στο σύ-νολό τους να επιτελούν το σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκαν, δη-λαδή την µέσω του κλειστού χώρου απόλαυση και του φυσικούπεριβάλλοντος, πράγµα που επιτρέπουν οι κλιµατικές συνθήκεςτης Χώρας µας. Η κυβέρνηση, µε τη γνωστή έλλειψη περιβαλλο-ντικής ευαισθησίας δεν επιδιώκει να προστατεύσει το περιβάλλον,όπως έχει υποχρέωση από το Σύνταγµα αλλά να µαζέψει «ζεστό»χρήµα, µέσω της αθέµιτης συναλλαγής, για να διευκολυνθεί στηδιατήρηση της εξουσίας. Όµως έχει δηµιουργηθεί ένα αδιέξοδογιατί δεν µπορεί να εφεύρει τον όρο εκείνο της τακτοποίησης, δη-λαδή του βολέµατος των αυθαίρετων χώρων που θα της εξασφα-λίσει τη χρηµατική διευκόλυνση χωρίς να κινδυνεύει από το«κακό» ΣτΕ, που δεν κατάφερε να το «κλαδέψει» µέσω του τότευπουργού δικαιοσύνης. Με διάφορα τεχνάσµατα προσπαθεί νατο παρακάµψει. Γνωρίζει ότι νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων δενµπορεί να γίνει. Έτσι, ψάχνει να λύσει το θέµα µε παραπλανητι-

69

κούς όρους για την εξαίρεση από την κατεδάφιση (εφάπαξ πρό-στιµο, εισφορά, φορολογία κλπ.).

Ανοίγω µια παρένθεση: Μεταξύ της εξαίρεσης από την κατε-δάφιση και της νοµιµοποίησης υπάρχει σκόπιµη σύγχυση. Πολλοίτην εξαίρεση αυτή την αποκαλούν ή τη θεωρούν λανθασµένα βέ-βαια νοµιµοποίηση. Και οι δύο οδηγούν στην «τακτοποίηση» τουαυθαιρέτου. ∆ηλαδή η «τακτοποίηση» µπορεί να εµφανιστεί µε τηµορφή, είτε της εξαίρεσης από την κατεδάφιση, είτε της νοµιµο-ποίησης του αυθαιρέτου. Εννοιολογικά δεν ταυτίζονται οι όροι.Νοµιµοποίηση σηµαίνει τη διαδικασία και την πράξη µε τηνοποία κάτι παράνοµο εξοµοιώνεται γίνεται νόµιµο. Συνεπώς µετη νοµιµοποίηση η αυθαίρετη κατασκευή γίνεται νόµιµη και αίρο-νται όλες οι συνέπειες (αστικές και ποινικές κλπ.). Τέτοια τακτοποί-ηση, µε την έννοια της νοµιµοποίησης, που αντίκειται ευθέωςστην ως άνω συνταγµατική διάταξη δεν τόλµησε ο νοµοθέτης. Άλ-λωστε στις σχετικές µε την αυθαίρετη δόµηση ρυθµίσεις δεν ανα-φέρεται ο όρος νοµιµοποίηση, παρά µόνο στην παραγρ. 3 τουάρθρου 19 του ν. 2831/2000 µε την οποία αντικαταστάθηκαν τα 4τελευταία εδάφια της παραγρ. 3 του άρθρου 22 του ΓΟΚ (ν.1577.1985). Όµως και µε τη διάταξη αυτή «νοµιµοποίηση» ση-µαίνει ότι η κατασκευή παύει να είναι κατεδαφιστέα, χωρίς να αί-ρονται και οι άλλες συνέπειες της αυθαίρετης κατασκευής. Αυτήαποτελεί το «χωνευτήρι» για τις παντός είδους εξαιρέσεις από τηνκατεδάφιση. Τη διάταξη αυτή επικαλέστηκε και νοµιµοποίησε τοαυθαίρετό του στην Αττική ο ΥΠΕΧΩ∆Ε. Με τη διάταξη αυτή ο νο-µοθέτης αντί να πατάξει, διευκολύνει την αυθαίρετη δόµηση. Αντί-θετα µε την εξαίρεση από την κατεδάφιση το αυθαίρετο δενγίνεται νόµιµο, αλλά αυτό βρίσκεται σε εκκρεµότητα και απλώςδεν κατεδαφίζεται.

Η δοκιµασµένη µέθοδος της κατά περίπτωση εξαίρεσης αυ-θαιρέτου µετά από εξέταση από ειδική επιτροπή της προηγούµε-

70

νης κυβέρνησης, στην οποία στηρίζεται το νοµοσχέδιο για το βό-λεµα των αυθαιρέτων δωµατίων (πρώην ηµιυπαίθριων χώρων)δεν µπορεί να χρησιµοποιηθεί γιατί εκτός του ότι αφορά τα παλαιάαυθαίρετα είναι και χρονοβόρα και ο Υπουργός επιδιώκει να ει-σπράξει «ζεστό χρήµα» άµεσα για τη διατήρηση της εξουσίας καιενόψει των επικείµενων εκλογών. Άλλωστε και η µέθοδος αυτήδεν υπήρξε πολύ αποτελεσµατική γιατί οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτωνγρήγορα κατάλαβαν ότι µε την πελατειακή αντίληψη, την έλλειψηοργάνωσης της κυβέρνησης και την αναποτελεσµατικότητα της∆ιοίκησης, «µπορεί να το σώσουν, χωρίς να το δηλώσουν».

Σύµφωνα λοιπόν µε το άρθρο 17 του ως άνω νόµου τα νέα(µετά το 1983) αυθαίρετα κατεδαφίζονται υποχρεωτικά. Θα µπο-ρούσε να τροποποιηθεί το άρθρο αυτό σχετικά και να επιτρέψειτην εξαίρεση από την κατεδάφιση. Όµως µια τέτοια τροποποίησηείναι δυσµενέστερη για το περιβάλλον, σε σχέση µε την προηγού-µενη από την προηγούµενη και έτσι είναι αµφίβολης συνταγµατι-κότητας. Ακόµη θα µπορούσε εν πάση περιπτώσει, εφόσον ηµετατροπή του ηµιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης συ-νιστά παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων και, εφόσον αυξά-νεται ο συντελεστής δόµησης, έχει ως συνέπεια τη χειροτέρευσητων συνθηκών διαβίωσης, πράγµα που έρχεται σε αντίθεση µετο σκοπό της ως άνω συνταγµατικής διάταξης. Συνεπώς το κρά-τος είναι υποχρεωµένο να προχωρήσει στην κατεδάφιση των αυ-θαιρέτων ανεξάρτητα από τη χρησιµοποίηση διαφόρωνπαραπλανητικών, όρων. Άλλωστε θα πρέπει να λάβει υπόψη τουότι µετά την θέσπιση και του ατοµικού δικαιώµατος στο περιβάλ-λον δεν είναι αποκλειστικός διαχειριστής του περιβάλλοντος αλλάέχουν λόγο και οι υπόλοιποι πολίτες που θίγονται από την κακο-ποίηση του περιβάλλοντος.

Με τις ρυθµίσεις για τους υπάρχοντες ηµιυπαίθριους χώρουςη παράνοµη συναλλαγή µεταξύ κατασκευαστή και ιδιοκτήτη αυ-

71

θαιρέτου µετατρέπεται σε παράνοµη συναλλαγή µεταξύ αυτών καιτου κράτους.

2. Ποιος θα δηλώσει το αυθαίρετο για να το σώσει;

Το ερώτηµα που γεννιέται είναι το κατά πόσο η ως άνω ρύθ-µιση θα οδηγήσει τους ενδιαφερόµενους, δηλαδή τον κατασκευ-αστή και τον ιδιοκτήτη να δηλώσουν την αυθαίρετη µετατροπήαυτή, προκειµένου να εισπράξει τα χρηµατικά ποσά που προσ-δοκά η κυβέρνηση.

Κατ’ αρχάς ίσως ενδιαφερθούν να προβούν σε δήλωση οικερδοσκόποι κατασκευαστές αν η εισφορά για την εξαίρεση δενείναι µεγάλη. Επίσης σε δήλωση πιθανόν να προβούν οι ιδιοκτή-τες εκείνοι που δεν τα έχουν «καλά» µε τους γείτονες.

Όλοι οι υπόλοιποι (κατασκευαστές και ιδιοκτήτες) γιατί ναπροβούν σε δήλωση τακτοποίησης µε τον κίνδυνο να υποστούντις σχετικές συνέπειες ως ιδιοκτήτες αυθαιρέτων (εισφορές, πρό-στιµα, ∆ΟΥ, ΟΤΑ κλπ.) εφόσον άλλωστε µε τη δήλωση αυτή δεναίρεται ο αυθαίρετος χαρακτήρας του κτίσµατος. Έτσι δεν νοµίζωότι η επιχείρηση «βόλεµα αυθαιρέτων» µέσω αθέµιτης συναλλα-γής κυβέρνησης και ενδιαφεροµένων, δεν θα επιφέρει τα αναµε-νόµενα αποτελέσµατα, δηλαδή την είσπραξη των εκατοµµυρίωνευρώ που αναµένει.

Συµπέρασµα ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου πριν το δηλώσει πρέ-πει να σκεφθεί καλά για να µη το «σκυλοµετανιώσει».

3. Οι νέοι ηµιυπαίθριοι χώροι

Το νοµοσχέδιο, εκτός από το βόλεµα των ηµιυπαίθριωνχώρων περιλαµβάνει και κάποιες ρυθµίσεις για τους νέους ηµιυ-

72

παίθριους χώρους προκειµένου να αποφευχθεί στο µέλλον η µε-τατροπής τους σε κλειστούς χώρους. Οι ρυθµίσεις αυτές αφορούνκυρίως τη µείωση του ποσοστού που δεν µετράει στο συντελεστήδόµησης, την αλλαγή των διαστάσεών τους και την επιβολή αυ-στηρών προστίµων. Οι ρυθµίσεις αυτές, που αποτελούν «στάχτηστα µάτια» και παραπλάνηση για να περάσει καλλίτερα οι ρύθ-µιση των υπαρχόντων ηµιυπαίθριων χώρων, είναι δύσκολο νααναχαιτίσουν την µετατροπή των ηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώ-ρους για τους αµέσως πιο κάτω λόγους που προϊονίζουν ένα λα-µπρό µέλλον της αυθαίρετης δόµησης.

6. Οι βασικοί συντελεστές της αυθαίρετης µετατροπήςτων ηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώρους δόµησης και οι δυ-σκολίες αντιµετώπισης του φαινοµένου

Για την υποβάθµιση αυτή του περιβάλλοντος µε τη µετα-τροπή των ηµιυπαίθριων ανοικτών σε κλειστούς χώρους και γενι-κότερα µέσω του «καρκινώµατος» του περιβάλλοντος που λέγεταιαυθαίρετη δόµηση, ευθυνόµαστε, άµεσα ή έµµεσα, όλοι ειδικό-τερα:

Α. Εφόσον ο πολεοδοµικός σχεδιασµός αποτελεί κλειστή τε-χνική διαδικασία µεταξύ του κράτους του Συµβούλου του, η κατα-πολέµηση της αυθαίρετης δόµησης γενικά και της µετατροπής τουηµιυπαίθριου σε κλειστό χώρο, αφορά άµεσα αυτούς εξαρτάταιαπό τον «πατριωτισµό τους», ειδικότερα:

1. Το κράτος, δηλαδή η κυβέρνηση, η οποία έχει συνταγ-µατική υποχρέωση προστασίας του περιβάλλοντος δεν έχει δικαί-ωµα να χρησιµοποιεί, λόγω έλλειψης περιβαλλοντικήςευαισθησίας, τον πολεοδοµικό σχεδιασµό και γενικότερα το περι-βάλλον, ως µέσο δηµιουργίας πελατειακών σχέσεων και για την

73

ταµειακή διευκόλυνσή της. Μάλιστα τα χρηµατικά ποσά που θαεισπράξει δεν δεσµεύεται από το νοµοσχέδιο για διάθεσή τους γιατη βελτίωση του περιβάλλοντος. Εποµένως ενόψει των επικείµε-νων εκλογών θα χρησιµοποιηθούν για κοµµατικούς σκοπούς. Τοκράτος όχι µόνον δεν προστατεύει το περιβάλλον από την αυθαί-ρετη δόµηση αλλά και το ίδιο κτίζει αυθαίρετα και στη συνέχει µενόµο τα νοµιµοποιεί, απαλλασσόµενο µάλιστα από τις συνέπειεςτης δόµησης αυτής (πρόστιµα κλπ.). Ο Υπουργός ΠΕΧΩ∆Ε λόγωτης µεγάλης αντίδρασης του ΤΕΕ σχετικά µε την ευθύνη τωνµελών του, αναγκάστηκε να αναβάλει την κατάθεσή του αρκετέςφορές. Η στάση του δικαιολογείται σύµφωνα µε τη θεωρία περίκράτους των νεοφιλελευθέρων κατά την οποία η κυβέρνηση δενσχεδιάζει ούτε παίρνει µέτρα πολιτικής ή αν σχεδιάζει ή λαµβάνειµέτρα δεν τα εφαρµόζει γιατί έχουν πολιτικό κόστος. Αυτό είχε ωςσυνέπεια το νοµοσχέδιο να καθυστερήσει πάνω από 4 χρόνια νακατατεθεί στη Βουλή. Τελικά οι σχετικές µε την ευθύνη των τεχνι-κών διατάξεις απαλείφθηκαν και έτσι το νοµοσχέδιο αυτό ελάχισταδιαφέρει από το ήδη ισχύον καθεστώς της έκδοσης αδειών οικο-δοµής.

2. Το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδος, ως τεχνικός σύµβου-λος του κράτους έχει σηµαντική προσφορά. Ως πολεοδοµικόςσύµβουλος όµως έχει οδηγήσει το σχεδιασµό σε µεγάλη οπισθο-δρόµηση. Αντιλαµβανόµαστε την ανάγκη του ΤΕΕ να εισχωρεί σεόσο το δυνατό σε περισσότερους τοµείς κρατικής, κοινωνικής καιεπιστηµονικής δραστηριότητας προσδίδοντας την ιδιότητα του µη-χανικού στους τοµείς αυτούς. Όµως, δεν αποτελεί αποκλειστικάµια συντεχνία, όπως θέλει να εµφανίζεται, αλλά και µια επιστηµο-νικοεπαγγελµατική ισχυρή οµάδα η οποία, όπως και οι άλλες οµά-δες ∆ικηγορικοί, Ιατρικοί Σύλλογοι κλπ.) µπορεί σύµφωνα µε τηνκρατική θεωρία των νεοπλουραλιστών να παίξει σηµαντικό ρόλοστον τοµέα εξειδίκευσής του, δηλαδή στα τεχνικά έργα. Οι επιστη-µονικοεπαγγελµατικές τεχνοκρατικές οµάδες, συµπεριλαµβανο-

74

µένου και του ΤΕΕ µπορεί να κάνουν σηµαντικές παρεµβάσειςστην κοινωνία λόγω των εχέγγυων που παρέχουν (ειδική επιστη-µονική κατάρτιση, δόση όρκου, αναγνώριση συλλόγων από τοκράτος κλπ.) και να µην περιορίζονται µόνον σε συντεχνιακό επί-πεδο.

Αν πραγµατικά το ΤΕΕ ήθελε την καταπολέµηση της αυθαί-ρετης δόµησης, µπορούσε να ζητήσει ενεργότερο ρόλο στην έκ-δοση των αδειών οικοδοµής και τον έλεγχο των οικοδοµικώνεργασιών. Λ.χ. να ζητήσει να ελέγχονται οι ηµιυπαίθριοι χώροιαπό τον επιβλέποντα µηχανικό και να τιµωρείται αυστηρά ο κατα-σκευαστής αυθαιρέτου εφόσον είναι µηχανικός. Όµως επιµένο-ντας µόνον στο συντεχνιακό συµφέρον αντιστέκεται µέχρι σήµεραστην κατάθεση του νοµοσχεδίου αν αυτό αναγνωρίσει και ευθύνητων µελών του. Τελικά φαίνεται ότι η συντεχνιακή επιµονή τουπερί µη ευθύνης των µελών του θα βρει ανταπόκριση γιατί ουπουργός ΠΕΧΩ∆Ε µετράει το πολιτικό κόστος, το οποία αποτε-λεί το χαρακτηριστικό γνώρισµα για τους νεοφιλελεύθερους στησχετική θεωρία περί κράτους. ∆ηλαδή η κυβέρνηση δεν προβαίνεισε ρυθµίσεις ή αν προβεί δεν τις εφαρµόζει εφόσον έχουν πολι-τικό κόστος. Μάλιστα για να τους εξευµενίσει το ΥΠΕΧΩ∆Ε περι-λαµβάνει ρύθµιση που υποχρεώνει µεταξύ των δικαιολογητικώντης «τακτοποίησης» και τη σύνταξη σχεδίου απεικόνισης τωνηµιυπαίθριων χώρων υπογεγραµµένο από µηχανικό. Ερώτηµα:γιατί και οι άλλες επιστηµονικοεπαγγελµατικές τάξεις αν λειτουρ-γούν ως συντεχνίες να µην έχουν την ίδια ευνοϊκή µεταχείριση.Για παράδειγµα ο δικηγόρος να ξανακάνει έλεγχο τίτλων, ο για-τρός να εξετάζει κατά πόσο είναι φυσιολογικός αυτός που δηλώνειτο αυθαίρετο ή ακόµη καλλίτερα πόσο ανόητος είναι ο νοµιµό-φρων πολίτης κλπ. Όλοι πρέπει να «βολευόµαστε»: το κράτοςπου θα εισπράξει τα χρηµατικά ποσά της εξαίρεσης, ο κατασκευ-αστής που θα κερδοσκοπήσει, ο µηχανικός που θα εκπονήσει τοσχεδιάγραµµα και ο ιδιοκτήτης που θα έχει µεγαλύτερο διαµέρι-

75

σµα. Κάνουµε και καµιά εκδήλωση για να περνάει η ώρα. Ο µόνοςχαµένος είναι το περιβάλλον, που συνεχίζει να κακοποιείται βά-ναυσα.

Έτσι, αναµένεται η κατάθεση ενός νοµοσχεδίου που για µεντη διαδικασία αδειών οικοδοµής δεν θα διαφέρει ουσιωδώς απότις προηγούµενες ρυθµίσεις, για δε την «τακτοποίηση» της µετα-τροπής του ηµιυπαίθριου χώρου σε κλειστό χώρο, θεωρώ ότι οιπροσδοκίες είσπραξης αρκετών εκατοµµυρίων ευρώ δεν θα ευο-δωθούν. Οι πολιτικοί που διαµόρφωσαν το «κοµπιναδόρικο» κρά-τος, δεν κατάλαβαν ότι έχουν να αντιµετωπίσουν και πολίτες τουςοποίους ανάγκασαν να γίνουν και αυτοί «κοµπιναδόροι».

3. Ο κατασκευαστής για τη δηµιουργία της αυθαίρετης δό-µησης µέσω της της µετατροπής των ηµιυπαίθριων χώρων σεκλειστούς χώρους. ∆εν εµφανίζεται διόλου να ευθύνεται, παρά τογεγονός ότι είναι ο άµεσα υπεύθυνος. Κατασκευάζει ηµιυπαίθρι-ους χώρους και συνάπτει λεόντεια σύµβαση µε τον αγοραστή δια-µερίσµατος στον οποίο χρεώνει και τον ηµιυπαίθριο ως κλειστόχώρο, κερδοσκοπώντας ασύστολα. Όµως δεν εµφανίζεται που-θενά ότι φέρει κάποια ευθύνη για τη παράνοµη µετατροπή τωνηµιυπαίθριων χώρων. Όλες οι ευθύνες καταλήγουν στον ιδιοκτήτητου αυθαιρέτου γιατί δεν αποτελεί οργανωµένη οµάδα συµφέρο-ντος, ούτε και έχει κάποια συντεχνία για να τον προστατεύσει.

Ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου ο οποίος είναι συνυπεύθυνοςµε τον κατασκευαστή, λόγω της παράνοµης συναλλαγής συνά-πτοντας ή και ατοµικά υπεύθυνος όταν προβαίνει στο παράνοµοκλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων µετά την παραλαβή του διαµε-ρίσµατος µε τους ηµιυπαίθριους χώρους ανοικτούς.

Οι πολίτες που ανεχόµαστε την αυθαίρετη δόµηση και γε-νικά την υποβάθµιση του περιβάλλοντος και δεν διεκδικούµε την

76

ενεργό συµµετοχή µας ως συνδιαχειριστές του περιβάλλοντοςλόγω του συνταγµατικά κατοχυρωµένου ατοµικού δικαιώµατοςστο περιβάλλον. Υπάρχει µια απίστευτη απάθεια για όλες τις δρα-στηριότητες. Κάποτε ο πολίτης ασχολούνταν εκτός από το ατοµικόκαι µε το συλλογικό συµφέρον. Αργότερα περιορίστηκε στο ατο-µικό συµφέρον (δεν µε νοιάζει που καίγεται το σπίτι του γείτονα,αρκεί που δεν καίγεται το δικό µου). Τελευταία η απάθεια του πο-λίτη έχει επιπτώσεις και στο ατοµικό συµφέρον (καίγεται το σπίτιµου, τι να κάνω, δεν µπορώ να κάνω διαφορετικά). Η ελληνικήκοινωνία βρίσκεται σε µεγάλη κρίση. Είµαστε άξιοι της τύχης µας.Ηττοπαθείς ή εθνικά επαρµένοι, ανάλογα αν νικήσει ή ηττηθεί σεκάποιο παιχνίδι κάποια ελληνική οµάδα. Είθε να µας δοξάσουνοι κοιλιακοί του Σάκη. Ο ελληνάρας, όποτε τον βολεύει επικαλείταιτους αρχαίους προγόνους του. Αλλά στην αρχαία Ελλάδα όποιοςδεν ασχολείτο µε τα κοινά ιδιώτευε, εξ ου και η λέξη ιδιώτης.

7. Έχει µέλλον η αυθαίρετη δόµηση; Λαµπρό, τόσο γε-νικά όσο και ειδικά στην περίπτωση της µετατροπής τωνηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώρους.

Οι κυριότεροι λόγοι, που συνηγορούν στο λαµπρό µέλλον καιστην βιώσιµη αυθαίρετη δόµηση, εφόσον µεταφέρεται από γενιάσε γενιά, τόσο εντός όσο και εκτός σχεδίου πόλεως και συνεπώςκαι της συνέχισης του κλεισίµατος των ηµιυπαίθριων χώρων, είναιοι ακόλουθοι:

1. Η έλλειψη πολιτικής βούλησης εφαρµογής µιας δυναµικήςπολιτικής προστασίας του περιβάλλοντος και πάταξης της αυθαί-ρετης δόµησης. Αντίθετα η κυβέρνηση εκµεταλλεύεται την ανικα-νότητά της ή την αδιαφορία της για την πάταξη της αυθαίρετηςδόµησης και τη χρησιµοποιεί, για την εξυπηρέτηση πελατειακώνσχέσεων και ταµειακής διευκόλυνσης.

77

2. Η έλλειψη εφαρµογής ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασµούκαι η αδιαφορία του ΥΠΕΧΩ∆Ε για την εφαρµογή των πολεοδο-µικών σχεδίων τα οποία είναι στοιβαγµένα και σκονίζονται στασυρτάρια του υπουργείου.

3. Οι οργανωτικές αδυναµίες των πολεοδοµικών υπηρεσιώντης επαρχίας και κυρίως της έλλειψης προσωπικού. Για τη δρα-στική αντιµετώπιση του προβλήµατος απαιτείται µια άλλη οργά-νωση της πολεοδοµικής υπηρεσίας, στελεχωµένη µε έµπειροπροσωπικό. Το Υπουργείο, για την άσκηση των αρµοδιοτήτωντου, είναι στελεχωµένο µε εκατοντάδες εξειδικευµένους επιστή-µονες, (περιβαλλοντολόγους, χωροτάκτες, πολεοδόµους, µηχα-νικούς διαφόρων ειδικοτήτων και απασχολεί ανάλογο αριθµόυπαλλήλων για τη διοικητική υποστήριξη. Στεγάζεται σε δεκάδεςπολυκατοικίες, που είναι διασκορπισµένες σε διάφορα σηµεία τηςΑθήνας. Έχει τεράστια λειτουργικά έξοδα (ενοίκια, µισθοί προσω-πικού κλπ.). Η παραγωγικότητα και αποδοτικότητα του Υπουρ-γείου αυτού βρίσκεται στα κατώτατα όρια. Να δηµιουργηθούνκίνητρα ώστε πολλοί από τους επιστήµονες αυτούς να στελεχώ-σουν τις πολεοδοµικές υπηρεσίες της επαρχίας.

4. Η άρνηση του ΤΕΕ για τη συµβολή του στην καταπολέ-µηση αυθαίρετης δόµησης µε ανάληψη ευθύνης του µηχανικούκαι κυρίως του επιβλέποντα. Αποτελεί αποφασιστικής σηµασίαςγια την πάταξη της αυθαίρετης δόµησης η ενεργός συµµετοχή τωντεχνικών.

5. Η αντίληψη που έχει παγιωθεί στην ελληνική κοινωνία ότιόλες ο αυθαιρεσίες νοµιµοποιούνται ή όλα κουκουλώνονται.

6. Η σιγουριά της ατιµωρησίας και η µαγκιά της παρανοµίαςκαι

78

7. Η απίστευτη απάθεια και αδιαφορία των πολιτών (εκτόςαπό ορισµένους «γραφικούς» οικολόγους και άλλους ροµαντικούςπολίτες και φορείς) για τα κοινά και το περιβάλλον.

Είναι θλιβερό που η καινοτοµία του ΓΟΚ σχετικά µε τουςηµιυπαίθριους χώρους για την ικανοποίηση αισθητικών και λει-τουργικών αναγκών των τσιµεντόκουτων αλλά και απόλαυση τουφυσικού χώρου µέσω του κλειστού διαµερίσµατος, κατέληξε, µετη µετατροπή τους σε κλειστούς χώρους, να αποτελεί τη συχνό-τερη περίπτωση αυθαίρετης δόµησης στις εντός σχεδίου περιο-χές. Οι κλειστοί χώροι µετρούν στο συντελεστή δόµησης καισυνεπώς µε το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων αυξάνεται οσυντελεστής και καθίστανται δυσµενέστεροι οι όροι διαβίωσηςτων πολιτών κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγµατος.

Τελικά το ΣτΕ θα κληθεί και πάλι να βγάλει «τα κάστανα» απότη φωτιά». Το ΣτΕ ως δικαστήριο ανθίσταται στην όποια κακοποί-ηση του περιβάλλοντος, παρά τις διάφορες πιέσεις που έχει δεχτείκατά καιρούς. Προσπάθησε ο ΥΠΕΧΩ∆Ε, µέσω του Υπουργού∆ικαιοσύνης να το καταργήσει, για να ησυχάσει, αλλά δεν τα κα-τάφερε.

Όµως σήµερα είναι δύσκολη η εφαρµογή της δοκιµασµένηςστο παρελθόν µεθόδου, δηλαδή της κατά περίπτωση εξαίρεσηςαπό την κατεδάφιση από ειδική επιτροπή εφόσον πρόκειται γιανέα αυθαίρετα τα οποία κατεδαφίζονται υποχρεωτικά. Η όποιατροποποίηση του άρθρου 17 του ν. 1337/1983 που αφορά τα νέααυθαίρετα για τη διευκόλυνση της εξαίρεσης από την κατεδάφισητων αυθαιρέτων διαµορφώνει δυσµενέστερες συνθήκες και συνε-πώς είναι αµφίβολης συνταγµατικότητας. Όµως είναι δύσκολο γιακρίνει ότι τα νέα αυθαίρετα δεν κατεδαφίζονται αλλά «τακτοποιού-νται». Μια τέτοια απόφαση τη θεωρούµε απίθανη. Εν πάση περι-πτώσει αν υπάρξει, που δεν νοµίζουµε καλό θα είναι να συνδέσει

79

στην είσπραξη χρηµάτων µε τη δηµιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Άλλωστε η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και δεν βολεύειτην κυβέρνηση η οποία αναζητεί εδώ και τώρα «ζεστό» χρήµα γιατην αντιµετώπιση των σοβαρών προβληµάτων που έχουν ανα-κύψει από την κακή κυβερνητική διαχείριση.

Συµπερασµατικά έχουµε χρέος ως ενεργοί πολίτες, επικα-λούµενοι άλλωστε και το συνταγµατικά κατοχυρωµένο ατοµικό δι-καίωµά µας στο περιβάλλον να αντισταθούµε σε τέτοιου είδουςαθέµιτες συναλλαγές µεταξύ των κυβερνήσεων και διαφόρων φο-ρέων και πολιτών σε βάρος του περιβάλλοντος.

80

81

ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΥΣΚΑΙ ΚΛΕΙΣΤΟΥΣ ΥΠΕΡΓΕΙΟΥΣ ΚΑΙ ΥΠΟΓΕΙΟΥΣ

ΧΩΡΟΥΣ ΠΟΥ ΒΡΙΣΚΟΝΤΑΙ ΕΝΤΟΣ ΤΟΥΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΤΟΥ

ΟΓΚΟΥ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥόπως κατατέθηκαν στη Βουλή

στις 2 Ιουλίου 2009

82

Ι. Γενικά

Με την τροπολογία αυτή αντιµετωπίζεται κατά τρόπο ρεαλι-στικό, ολοκληρωµένο και µακροπρόθεσµο ένα εκτεταµένο φαινό-µενο αλλαγής χρήσης χώρων εντός του εγκεκριµένου από τιςοικοδοµικές άδειες περιγράµµατος του όγκου των κτιρίων. Συγκε-κριµένα αντιµετωπίζονται θέµατα αλλαγής χρήσης σε ηµιυπαίθρι-ους χώρους, υπέργειους χώρους στάθµευσης οχηµάτων απο-θηκών και υπόγειους χώρους, µε δηµιουργία ασφαλιστικών δι-κλείδων αποτροπής του φαινοµένου στο µέλλον.

Για το σκοπό αυτό: α) Θεσπίζονται µέτρα που καταργούν τιςπηγές οι οποίες διευκόλυναν την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης καιβ) µετά την κατάργηση αυτή των πηγών αυθαιρεσίας τακτοποι-ούνται οι µέχρι τώρα εκκρεµότητες αυτής της κατηγορίας. Ο συν-δυασµός αυτός είναι αναγκαίος γιατί δεν νοείται τακτοποίησηαυθαιρεσιών αν προηγουµένως δεν λάβεις µέτρα να µην επανα-ληφθούν τα ίδια φαινόµενα στο µέλλον. Αυτό είχε συµβεί δυστυ-χώς στο παρελθόν (ν.1337/1983, ν.1512/1985) όπου είχε νοµιµο-ποιηθεί τεράστιος αριθµός αυθαίρετων κτισµάτων, εξ ολοκλήρουαυθαιρέτων χωρίς να ληφθούν αποτελεσµατικά µέτρα να µηνεπαναληφθούν στο µέλλον τα ίδια.

Επισηµαίνεται ότι η ρύθµιση των προτεινόµενων διατάξεωναναφέρεται µόνον σε αλλαγή χρήσης χώρων που βρίσκονταιεντός του εγκεκριµένου περιγράµµατος του όγκου του κτιρίου.

Για αρχιτεκτονικούς λόγους, το 1985, νοµοθετήθηκε για

83

πρώτη φορά η δυνατότητα δηµιουργίας στις οικοδοµές ηµιυπαί-θριων χώρων µέσα στον όγκο του κτιρίου χωρίς να προσµετρώ-νται στον συντελεστή δόµησης. Μέχρι σήµερα υπολογίζεται ότιένα πολύ µεγάλο ποσοστό των οικοδοµών που έκτοτε ανεγέρθη-σαν έχουν τέτοιους χώρους, τους οποίους όµως οι ιδιοκτήτες, οιαγοραστές και οι κατασκευαστές, εκµεταλλευόµενοι την αδυναµίατων αρµόδιων υπηρεσιών να ελέγχουν αυθαιρεσίες, τους έχουνµετατρέψει σε κύριους χώρους κατοικίας.

Στην αλλαγή χρήσης των ηµιυπαίθριων χώρων συνετέλεσεκαι το γεγονός ότι οι διαστάσεις κάθε χώρου επέτρεπαν τη δηµι-ουργία ολόκληρων δωµατίων όσο και το ότι ήταν δυνατή η συγκέ-ντρωση των ηµιυπαίθριων χώρων µιας πολυώροφης οικοδοµήςσε έναν ή δύο ορόφους. Η πείρα έχει αποδείξει πως τέτοιες πα-ραβάσεις εντοπίζονται και ελέγχονται µόνο µετά από καταγγελία.Και οι περιπτώσεις αυτές είναι ελάχιστες.

Με τη ρύθµιση που προτείνεται, λαµβάνονται µέτρα µε σκοπότην αποτροπή του φαινοµένου αυτού. Εφεξής οι ηµιυπαίθριοιχώροι µιας οικοδοµής κατανέµονται αναλογικά σε κάθε όροφο,περιορίζονται στο 15% του συντελεστή δόµησης από 20% πουίσχυε, ενώ το βάθος τους πρέπει να είναι ίσο ή µικρότερο των1,80 µ. Με τον τρόπο αυτό δεν είναι πλέον δυνατή η µεταφοράόλου ή µέρους του ηµιυπαίθριου χώρου σε άλλο όροφο. Επίσηςµε τον περιορισµό του βάθους στα 1,80 µ. δεν είναι δυνατή η δη-µιουργία αυτοτελούς δωµατίου.

Ίδιο πρόβληµα έχει δηµιουργηθεί και µε τους ισόγειους κλει-στούς χώρους στάθµευσης επιβατικών αυτοκινήτων που µέχριτώρα δεν υπολογίζονταν στον συντελεστή δόµησης. Οι χώροιαυτοί µετά τη δηµιουργία τους άλλαζαν χρήση και µετατρέποντανσε χώρους κατοικίας, καταστηµάτων, γραφείων κλπ, δηλαδή σεχώρους που µετρούν στο συντελεστή δόµησης. Για την κατάρ-γηση και αυτής της πηγής παρανοµίας οι χώροι αυτοί πλέον υπο-λογίζονται στον συντελεστή δόµησης.

Προς τον ίδιο σκοπό κινείται και η προτεινόµενη ρύθµιση ότι

84

οι υπόγειοι χώροι σε οικοδοµές εντός σχεδίου και εντός ορίων οι-κισµών έχουν εφεξής οροφή που σε κανένα σηµείο δεν θα υπερ-βαίνει τα 0,80 µ., αντί του ισχύοντος 1,50 µ., από την οριστικήστάθµη του εδάφους. Έτσι δεν προσφέρεται η χρησιµοποίησήτους ως χώρων κύριας χρήσης και ουσιαστικά εκλείπει η δυνατό-τητα δηµιουργίας υπογείων που µετατρέπονται σε κατοικίες, κλπ.

Αφού πλέον αντιµετωπίζεται κατά πάγιο τρόπο και αποτελε-σµατικό για το µέλλον το υπόβαθρο αλλαγής χρήσεων µέσα στοεγκεκριµένο περίγραµµα του όγκου του κτιρίου, επιχειρούµε ναθεραπεύσουµε και µία πληγή που αποτελεί ένα τεράστιο κοινω-νικό πρόβληµα που δηµιουργήθηκε κατά το παρελθόν.

Για το λόγο αυτό αντικαθιστούµε τα πρόστιµα ανέγερσης καιδιατήρησης, τα οποία άλλωστε όπως είναι γνωστό σε όλους δενεπιβάλλονται, µε εφάπαξ εισφορά που καταβάλλεται εντός έτουςαπό την ψήφιση του νόµου.

Η εισφορά υπολογίζεται στο 10% της αξίας του χώρου πουτακτοποιείται µε βάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχήτου ακινήτου σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών.

Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιµαανέγερσης και διατήρησης, οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήσηστην οποία έχουν µετατραπεί.

∆εδοµένου ότι ο αριθµός των χώρων αυτών που άλλαξανχρήση υπερβαίνει το 1,5 εκατοµµύριο, υπολογίζεται ότι θα συγκε-ντρωθεί ένα πολύ σηµαντικό ποσόν που θα εξυπηρετήσει το δη-µόσιο συµφέρον µε την ενίσχυση των οικονοµικών του κράτουςκαι µάλιστα σε εποχή που, ως γνωστόν, υπάρχει πρόβληµα µετο δηµοσιονοµικό έλλειµµα.

Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν τακτοποιήσουν τους χώ-ρους αυτούς κατά την προτεινόµενη διαδικασία, τότε οι χώροιαυτοί υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλονταιπρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης.

85

ΙΙ. Ειδικότερα επί των προτεινοµένων διατάξεων:

Άρθρο 1

Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι για τις αιτήσεις έκδοσηςαδειών που κατατίθενται µετά την ισχύ του νόµου οι ηµιυπαίθριοιχώροι, που δεν µπορεί να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστήδόµησης, κατανέµονται αναλογικά ανά όροφο και οι χώροι αυτοίπρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,5 µ. και βάθος µικρότεροή ίσο του 1,80 µ.

Στην παράγραφο 2 προβλέπεται η δυνατότητα διατήρησηςτης χρήσης κλειστού χώρου στον οποίο έχει µετατραπεί ο ηµιυ-παίθριος χώρος που έχει κατασκευαστεί βάσει αδείας που έχειεκδοθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009 εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύ-εται στην περιοχή του ακινήτου, υποβληθεί σχετική αίτηση µε ταοριζόµενα στη διάταξη δικαιολογητικά και καταβληθεί η προβλε-πόµενη εισφορά.

Η αίτηση υποβάλλεται είτε απ’ ευθείας στην πολεοδοµικήυπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσµίας έξι (6) µηνών από τηνισχύ του νόµου είτε µε συστηµένη επιστολή εντός τεσσάρων (4)µηνών από την ισχύ του νόµου. Με την αίτηση κατατίθεται και πα-ράβολο 250€ για κάθε αυτοτελή διηρηµένη ιδιοκτησία το οποίοδεν επιστρέφεται, αλλά συµψηφίζεται µε την οφειλόµενη εισφορά.

Η πολεοδοµική υπηρεσία ελέγχει την πληρότητα του φακέλουκαι αν υπάρχουν ελλείψεις ενηµερώνει τον ενδιαφερόµενο, πουπρέπει εντός 15 ηµερών να τις συµπληρώσει.

Η εισφορά υπολογίζεται από την πολεοδοµική υπηρεσία καιείναι ίση µε το 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται, µεβάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµ-φωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ.

Αναγράφεται σε ειδικό έντυπο που αποστέλλεται στον ενδια-φερόµενο, ο οποίος πρέπει να καταβάλει την εισφορά εντός έτουςαπό την ισχύ του νόµου είτε εφάπαξ είτε σε τρεις ισόποσες δό-

86

σεις, η πρώτη των οποίων πρέπει να καταβληθεί εντός 9 µηνώναπό την ισχύ του νόµου. Αν µέσα στην προθεσµία αυτή καταβλη-θεί ολόκληρη η εισφορά παρέχεται έκπτωση 10%.

Επίσης προβλέπονται τα ποσά που αποδίδονται στην πολε-οδοµική υπηρεσία για αµοιβές προσωπικού που θα ασχοληθεί µετη διαδικασία και αυτά που αποδίδονται στο ΕΤΕΡΠΣ.

Περαιτέρω προβλέπεται ποσοστό 20% επί της ελαχίστηςαµοιβής µελέτης που ισχύει για τις οικοδοµικές άδειες ως αµοιβήτων µηχανικών που τυχόν θα συµπράξουν στη διαδικασία αυτή.

Ορίζεται επίσης ότι µε την υποβολή της αίτησης και των αρ-χικών δικαιολογητικών, αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολήςκυρώσεων, µετά δε την πλήρη εξόφληση της εισφοράς δεν επι-βάλλονται πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης για τον ηµιυπαί-θριο χώρο που τακτοποιήθηκε. Οι χώροι για τους οποίους δεν θαυποβληθεί αίτηση ή δεν θα περατωθεί η διαδικασία τακτοποίησηςτους υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλεταιπρόστιµο ανέγερσης ίσο µε το 30% της αξίας του αυθαιρέτου µεβάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµ-φωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ όπως αυτόθα ισχύει κατά το χρόνο που θα διαπιστώνεται η παράβαση καιπεραιτέρω πρόστιµο διατήρησης 5% της αξίας του αυθαιρέτου µεβάση την τιµή ζώνης για κάθε χρόνο από την ανέγερση µέχρι τηνκατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδοµικής άδειας.

Άρθρο 2

Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι οι υπέργειοι κλειστοί χώροιστάθµευσης επιβατικών αυτοκινήτων προσµετρώνται στο συντε-λεστή δόµησης του οικοπέδου.

Στην παράγραφο 2 ορίζεται ότι η οροφή των υπογείων δενµπορεί να υπερβαίνει το 0,80 µ. από την οριστική στάθµη του εδά-φους.

87

Στην ίδια παράγραφο ορίζεται ότι οι υπέργειοι στεγασµένοιανοικτοί όµως χώροι στάθµευσης δεν προσµετρώνται στο συντε-λεστή δόµησης.

Στην παράγραφο 3 ορίζεται ότι τα προαναφερόµενα ισχύουνκαι για τις προσθήκες.

Στην παράγραφο 4 ορίζεται ότι οι διατάξεις των παρ. 1, 2, 3εφαρµόζονται για τα κτίρια των οποίων οι αιτήσεις έκδοσης οικ.άδειας κατατίθενται µετά την ισχύ του νόµου.

Τέλος, στην παράγραφο 5 προβλέπεται ότι η δυνατότητα τα-κτοποίησης αφορά και στους υπέργειους και υπόγειους κλειστούςχώρους κτιρίων που έχουν αλλάξει χρήση, εφ’ όσον αυτή δεναπαγορεύεται στην περιοχή, µε τους ίδιους όρους και προϋποθέ-σεις που αναφέρονται στο άρθρο 1, παρ. 2 για την τακτοποίησητων ηµιυπαίθριων χώρων εκτός από το παράβολο το οποίο ορί-ζεται σε 350€.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ∆ΙΑΤΑΞΕΙΣ

Άρθρο 1

1. Η παράγραφος 2 του άρθρου 11 του Ν. 1577/18-12-85(ΦΕΚ210/Α) αντικαθίσταται ως εξής:

«2. Εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειαςέως 35% αυτής που επιτρέπεται να δοµηθεί συνολικά στο οικό-πεδο, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόµησης.

Από το ανωτέρω ποσοστό οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέ-πεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόµησης και κατα-νέµονται αναλογικά ανά όροφο.

Για την εφαρµογή της παραγράφου αυτής, οι ηµιυπαίθριοιχώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µ. και βάθος µι-κρότερο ή ίσο των 1,80 µ.

Κατ’ εξαίρεση για τις τουριστικές εγκαταστάσεις οι ηµιυπαί-

88

θριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µ. καιβάθος µικρότερο ή ίσο µε το πλάτος τους. Στην περίπτωση αυτή,δεν ισχύει ο περιορισµός της αναλογικής κατανοµής ανά όροφο.

Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστάµενο κτί-ριο.

Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρµόζονται για τα κτί-ρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδοµικής άδειας κατα-τίθενται µετά την ισχύ του παρόντος νόµου».

2. Ηµιυπαίθριοι χώροι βάσει οικοδοµικής άδειας που έχει εκ-δοθεί ή αναθεωρηθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009, επιτρέπεται να διατη-ρήσουν τη χρήση κλειστού χώρου στην οποία έχουν µετατραπεί,εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινή-του και υπό την προϋπόθεση των παρακάτω:Α) Υποβολής από τον ιδιοκτήτη ή νοµίµως από αυτόν εξουσιο-

δοτηµένο πρόσωπο, προς την αρµόδια πολεοδοµική υπη-ρεσία φακέλου, στον οποίο περιλαµβάνονται:α) Αίτηση.β) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην

οποία, εκτός από τα ατοµικά στοιχεία, τον ΑΦΜ και τη∆.Ο.Υ. φορολογίας του ιδιοκτήτη, περιλαµβάνεται συνο-πτική περιγραφή του χώρου, το εµβαδόν του δαπέδουτου χώρου, η χρήση, ο αριθµός της οικοδοµικής άδειαςκαι ο χρόνος έκδοσής της. Η δήλωση συνοδεύεται απόκάτοψη του ορόφου στην οποία αποτυπώνεται ο ηµιυπαί-θριος χώρος.Οι δηλώσεις καταχωρούνται σε ειδικό αρχείο της οικείαςπολεοδοµικής Υπηρεσίας.Ο αύξων αριθµός της καταχώρησης µε την ηµεροµηνίακατάθεσης εγγράφεται επισηµειωµατικά επί του αντιγρά-φου της δήλωσης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα.

γ) Παράβολο ∆ηµοσίου Ταµείου ύψους 250 ευρώ, επί ποινήαπαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή διηρηµένη ιδιοκτησία,

89

το οποίο σε καµία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλάσυµψηφίζεται µε την εισφορά της παρ. Γ.

Β) Υποβολής των ανωτέρω δικαιολογητικών είτε απευθείαςστην πολεοδοµική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθε-σµίας έξι (6) µηνών από την ισχύ του νόµου είτε µε συστη-µένη επιστολή εντός ανατρεπτικής προθεσµίας τεσσάρων(4) µηνών από την ισχύ του νόµου.Στην πρώτη περίπτωση ο έλεγχος της πληρότητας του φα-κέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και ενηµερώνε-ται ο ενδιαφερόµενος συγκεκριµένα για τυχόν ελλείψεις.Στην δεύτερη περίπτωση ο έλεγχος γίνεται εντός 30 ηµερώναπό την παραλαβή της συστηµένης επιστολής, εντός τωνοποίων ενηµερώνεται εγγράφως ο αιτών για τυχόν ελλείψεις.Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός 15 ηµερών προσκο-µίζει στην πολεοδοµική Υπηρεσία τα ελλιπή στοιχεία, ελέγχε-ται η πληρότητα του φακέλου και βεβαιώνεται η πληρότηταστο αντίγραφο της δήλωσης του αιτούντος µε την ηµεροµη-νία κατάθεσης.

Γ) Καταβολής εισφοράς ίσης µε το 10% της αξίας του κλειστούχώρου, όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνεια τουδαπέδου του χώρου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην πε-ριοχή του ακινήτου σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικώναξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Ουπολογισµός της εισφοράς γίνεται από την πολεοδοµικήΥπηρεσία και αναγράφεται επί ειδικού εντύπου, το οποίοαποστέλλεται στον αιτούντα εγγράφως εντός 40 ηµερώναπό την διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρη-σιµοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωµής της εισφοράς. Μετην εισφορά αυτή συµψηφίζεται το ποσό του κατατεθέντοςπαραβόλου. Η εισφορά καταβάλλεται στο ∆ηµόσιο Ταµείο

90

εντός έτους από την ισχύ του παρόντος νόµου ολόκληρη ήτµηµατικά σε τρεις (3) ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων ηπρώτη καταβάλλεται εντός προθεσµίας εννέα (9) µηνώναπό την ισχύ του νόµου.Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης της εισφοράς κατά την Α’δόση παρέχεται έκπτωση 10%.Η µη τήρηση των προθεσµιών ενεργείας εκ µέρους της πο-λεοδοµικής υπηρεσίας συνιστά πειθαρχικό παράπτωµα γιατον αρµόδιο υπάλληλο, ο αιτών δεν χάνει το δικαίωµα τα-κτοποίησης και παρατείνονται αναλόγως οι σχετικές προθε-σµίες.Από το ποσό της εισφοράς, ποσό 20 ευρώ αποδίδεται στηνοικεία Πολεοδοµική Υπηρεσία, προκειµένου να διατεθεί γιααµοιβές προσωπικού, που θα απασχοληθεί µε την διαδικα-σία αυτή, και ποσό 40 ευρώ αποδίδεται στο ΕΤΕΡΠΣ.

∆) Η αµοιβή του τυχόν συµπράττοντος µηχανικού δεν δύναταινα υπερβαίνει σε ποσοστό το 20% επί της ελαχίστης αµοι-βής µελέτης που ισχύει κατά την έκδοση οικοδοµικώναδειών.

Ε) Μετά την υποβολή των δικαιολογητικών υπό στοιχεία (α),(β), (γ) αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων.Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκοµίζονταιστην πολεοδοµική υπηρεσία η οποία τα καταχωρεί σε ιδιαί-τερη στήλη στο τηρούµενο βιβλίο των αντιστοίχων δηλώ-σεων και βεβαιώνει την περαίωση της διαδικασίας στοαντίγραφο της δήλωσης που έχει χορηγηθεί στον αιτούντα.Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρό-στιµα ανέγερσης και διατήρησης για τη διατηρούµενη νέαχρήση του ηµιυπαίθριου χώρου.Τα παραπάνω ισχύουν και για εκκρεµείς σε οποιοδήποτεστάδιο και διαδικασία σχετικές υποθέσεις. Τυχόν καταβλη-

91

92

θέντα ποσά προστίµων δεν αναζητούνται.

ΣΤ) Σε περίπτωση µη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή µη εξό-φλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεταιστις διατάξεις περί αυθαιρέτων, τα δε πρόστιµα υπολογίζο-νται ως ακολούθως :1. Πρόστιµο ανέγερσης σε 30% της αξίας του αυθαιρέτου,

όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνεια του αυ-θαιρέτου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή τουακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιώντου ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

2. Πρόστιµο διατήρησης σε 5% κατ’ έτος της αξίας του αυ-θαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνειατου αυθαιρέτου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην πε-ριοχή του ακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενι-κών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης τηςπαράβασης, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησήςτου από την κατασκευή του µέχρι την κατεδάφιση ή τηνέκδοση ή αναθεώρηση οικοδοµικής αδείας.

Άρθρο 2

1. Μετά το εδάφιο (Αγ) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 τουΝ. 1577/ 18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) προστίθεται εδάφιο (δ) ως εξής:

«δ) οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθµευσης επιβατικών αυ-τοκινήτων».

2. Οι περιπτώσεις (β) και (η) του εδαφίου (Β) της παραγρά-φου 1 του άρθρου 7 του Ν. 1577/18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) τροπο-ποιούνται ως εξής:

«β) εφόσον η οροφή του σε κανένα σηµείο δεν υπερβαίνει τα0,80 µ. από την οριστική στάθµη του εδάφους ».

« η) οι υπέργειοι στεγασµένοι ανοικτοί χώροι στάθµευσης

επιβατικών αυτοκινήτων που κατασκευάζονται στο ισόγειο του κτι-ρίου ή στην Πυλωτή».

3. – Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστά-µενο κτίριο.

4. Οι διατάξεις των παρ. 1, 2 και 3 εφαρµόζονται για τα κτίρια,των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδοµικής άδειας κατατίθε-νται µετά την ισχύ του παρόντος νόµου.

5. – Υπέργειοι και υπόγειοι κλειστοί χώροι κτιρίου (όπωςχώροι στάθµευσης, αποθήκες κλπ.) βάσει οικοδοµικής άδειαςπου έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009, οι οποίοιέχουν αλλάξει χρήση, επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση,εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, εφαρ-µοζοµένων των διατάξεων παρ. 2 του προηγούµενου άρθρουπλην του παραβόλου, το ύψος του οποίου ορίζεται σε 350 ευρώ.

93