МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНЫХ ПРОЕКТОВПО СОЗДАНИЮ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В ЮГРЕ

НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА СУРГУТв рамках I и II этапов проекта Концепции развития арендного жилья

в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре

О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯВ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АВТОНОМНОМ ОКРУГЕ - ЮГРЕ

2

Является системой современных принципов и приоритетов в деятельности органов государственной власти автономного округа и органов местного самоуправления по реализации долгосрочных направлений государственной политики в сфере формирования и развития цивилизованного рынка арендного жилья;

КОНЦЕПЦИЯ

Это многоквартирный жилой дом, состоящий из жилых помещений коммерческого использования

ДОХОДНЫЙ ДОМ

О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯВ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АВТОНОМНОМ ОКРУГЕ - ЮГРЕ

3

Анализ потребности в арендном жилье на территории Югры

В КОНЦЕПЦИИ ПРЕДСТАВЛЕНО:

Цель и задачи Концепции

Основные направления и механизмы реализации Концепции

Основные этапы реализации Концепции

Прогнозируемые результаты и показатели эффективности реализации Концепции

Финансово-ресурсное обеспечение Концепции

Контроль за реализацией Концепции

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫРЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ

42012год

2013год

2014год

2015год

2016год

2017год

2018год

2019год

2020год

ПЕРВЫЙ ЭТАП: Внесение изменения в нормативные правовые акты автономного округа;

ВТОРОЙ ЭТАП: Реализация пилотных проектов по созданию доходных домов в городах Сургут и Ханты-Мансийск, а также в городском поселении Березово на базе ОАО «Ипотечное агентство Югры»; Оказание финансовой, правовой, имущественной, консультационной и информационной помощи проектам арендного жилья, в том числе по созданию открытой площадки по обмену знаниями и опытом при реализации проектов

ТРЕТИЙ ЭТАП: Формирование рынка коммерческого арендного жилья

в автономном округе путем привлечения инвесторов

…

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

5

Формирование и предоставление земельных участков с обеспечением коммуникациями, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой путем заключения долгосрочных договоров аренды на льготных условиях

Компенсация части затрат инвесторов до 10% от стоимости строительства при заключении государственно - частного партнерства

Снижение стоимость аренды жильяна ≈ 15%

1. СНИЖЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Компенсация затрат инвестора до 90% от стоимости земельного участка

Изменение градостроительных нормативов муниципальных образований, в т.ч. в части допустимого уменьшения норматива парковочных мест для доходных домов

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

6

Установление муниципальными образованиями льгот по уплате земельного налога для собственников доходных домов на уровне 0%

Компенсация процентной ставки (на начальном этапе) по привлеченным кредитам на финансирование строительства доходных домов

Инвестиции части стоимости проекта по ставке до 5% годовых за счет средств региональных институтов развития (например, ОАО «Ипотечное Агентство Югры»)

Снижение стоимость аренды жильяна ≈25%

2. ФОРМИРОВАНИЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

Формирование стандартов деятельности и инфраструктуры рынка арендного жилья – организаций по управлению, эксплуатации арендного фонда, охраны порядка, юридических консультантов

Финансовая, правовая, имущественная, консультационная, информационная помощь организациям по арендному жилью

Снижение стоимость аренды жильяна ≈ 5%

3. СОЗДАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ

7

8

ЭФФЕКТ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ

Снижение стоимости аренды жильяна ≈ 45%

Формирование долгосрочных источников финансирования ( -25%)

Снижение стоимости строительства( -15%)

Создание инфраструктуры( -5%)

ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫИ ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ

РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ

9

Улучшение жилищных условий более 25,5 тыс.семей, проживающих в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре;

Увеличение доли семей, имеющих возможность улучшения на условиях коммерческого найма до 60%

Объем совокупного ввода доходных домов до 2020 года (включительно) до 1,2 млн.кв. метров;

Объем привлеченных внебюджетных источников (средств инвесторов и кредитных организаций) до 2020 года до 49,7 млрд. рублей (в ценах 2012 года)

СОЦИАЛЬНЫЙ ЭФФЕКТ ФИНАНСОВО - ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ

СОЦИАЛЬНО ЗНАЧИМЫЙ&

ФИНАНСОВО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙПРОЕКТ

ЗАТРАТЫ БЮДЖЕТА АВТОНОМНОГО ОКРУГАНА ГОСУДАРСТВЕННУЮ ПОДДЕРЖКУ

ПРИ ФОРМИРОВАНИИ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ

10

Затраты на реализацию проекта, млн.руб.

I этап

(2012 год)

II этап(с 2013 по2015 год)

III этап(с 2016 по2020 год)

ВСЕГО:

Из бюджетных источников: 63,96 1 439,17 0 1 503,13

- из бюджетаавтономного округа

42,64 959,45 0 1 002,09

- из бюджетамуниципальных образований

21,32 479,73 0 501,04

Из внебюджетных источников: 362,46 8 155,29 41 149,53 49 667,27

ВСЕГО: 426,42 9 594,46 41 149,53 51 170,40

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯК РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНЫХ ПРОЕКТОВ

11

Легальный и контролируемый со стороны Правительства

арендный бизнес возможно сформировать только применяя

механизмы государственной поддержки

Ценовая доступность найма жилых помещений – стоимость

ежемесячной платы за найм должна быть ниже платежей по ипотечным кредитам

в 1,5 – 2,0 раза

Длительный срок найма и относительная стабильность

условий оплаты жилого помещения

Соответствие современным требованиям экологичности и энергоэффективности

зданий

ПИЛОТНЫЕ ПРОЕКТЫ

МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯСРЕДСТВ В ПРОЕКТ

12

ОАО «Ипотечное агентство Югры»

SPVАгентства

Арендныйдом

Предоставление ипотечного кредита на приобретение квартирв многоквартирном доме (50% стоимости объекта)1

3

Предприятия - работодатели

И / ИЛИ

Муниципальное образование

ОАО«АИЖК»

Граждане

Строительство (приобретение) всех квартир в

многоквартирном доме с целью сдачи в наем

6

Субсидирование ставки найма

5

Длительный договорнайма

Компенсация части процентной ставки по ипотечному кредиту до 5% годовых4

Банк

Гарантия возврата кредита2

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ АРЕНДНОГО ДОМАНА 100 КВАРТИР, ПЛОЩАДЬЮ 4 115 КВ.М

В ГОРОДЕ СУРГУТ

13

Исходные параметры:Без

государственнойподдержки

Сгосударственной

поддержкойПлощадь планируемого для выкупа жилого дома, кв.м

4 115,00

Средняя стоимость приобретения / строительства1 кв.м жилья, руб.

44 526,00 37 847,10

Общая сумма инвестиций в проект(выкуп дома у застройщика), млн.руб.

183,22 155,74

в т.ч. собственные средстваОАО «Ипотечное агентство Югры»(50% от стоимости проекта, доходность = 5,0% годовых)

91,61 77,87

в т.ч. кредитные средства ОАО «АИЖК»(50% от стоимости проекта, ставка = 10,5% годовых)

91,61 77,87

Срок кредита, лет 20 лет

РАСЧЕТ МИНИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯВ ДОМЕ НА 100 КВАРТИР, ПЛОЩАДЬЮ 4 115 КВ.М

В ГОРОДЕ СУРГУТ

14

Расчет стоимость аренды1 кв.м жилья, руб.:

Без государственнойподдержки

С государственнойподдержкой

Амортизационные отчисления 124,36 105,80Налог на имущество 73,11 7,19Платежи процентов по кредиту (аннуитет)

222,54 164,61

Компенсация по кредиту 0,00 86,22Рентабельность 92,76 78,85Страхование недвижимости 6,00 6,00Расходы на ремонт квартир 37,50 37,50Расходы на приобретениеи обновление мебели

40,70 40,70

Управленческие расходы (5%) 31,67 17,73Стоимость аренды 1 кв.м: 628,64 372,41

Государственная поддержка арендного бизнеса снизит стоимость аренды1 кв.м жилья на 41%

15

Стоимость аренды мебелированной

квартиры (с учетом управленческих расходов)

в месяц, руб.:

Без государственной

Поддержки*

С государственной

поддержкой*Разница

Однокомнатная квартираплощадью 30 кв.м 18 859,31 11 172,22

- 41%Двухкомнатная квартираплощадью 40 кв.м 25 145,74 14 896,29

Трехкомнатная квартираплощадью 55 кв.м 34 575,39 20 482,39

РАСЧЕТ МИНИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯВ ДОМЕ НА 100 КВАРТИР, ПЛОЩАДЬЮ 4 115 КВ.М

В ГОРОДЕ СУРГУТ

* при 100% заполняемости дома

СРАВНЕНИЕ МИНИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ АРЕНДЫ КВАРТИРС ПРИОБРЕТЕНИЕМ АНАЛОГИЧНЫХ КВАРТИР

В ИПОТЕКУ И РЫНОЧНОЙ АРЕНДОЙ

Тип квартир

Стоимость аренды квартиры, построенной

Средняя рыночная стоимость аренды, тыс.руб.

Ипотечный платеж по квартире(без учета

компенсации части % ставки

участникам подпрограммы

«ИЖК»), тыс.руб.

Отношениестоимости аренды квартиры,

построенной с государственной поддержкой

Без гос. поддержки,

тыс.руб.

С гос. поддержкой,

тыс.руб.*

к средней рыночной стоимости аренды, %

к ипотечному платежу, %

Однокомнатная квартира (30 кв.м) 18,9 11,2 16,0 20,5 - 30,0% - 45,4%

Двухкомнатная квартира (40 кв.м) 25,2 14,9 21,0 24,7 - 29,0% - 39,7%

Трехкомнатная квартира (55 кв.м) 34,6 20,5 29,0 33,9 - 29,3% - 39,5%

16

* Дополнительно возможно снижение стоимости аренды жилья за счет стимулирования спроса граждан путем предоставления компенсации части затрат за найм работодателем