由兩岸經貿探討由兩岸經貿探討台灣不動產市場發展趨勢台灣不動產市場發展趨勢

民國 97年 11月 28 日國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心

吳中書國立東華大學管理學院

中央研究院經濟研究所

• 2007.02.07 匯豐控股發出獲利警訊• 2007.03.12 新世紀金融遭紐約證券交易所停止交易隨後下市• 2007.04.02 新世紀金融申請破產保護• 2007.06.20 貝爾斯登旗下避險基金鉅額虧損• 2007.07.24 全國金融財報低於預期• 2007.07.25 Chrysler與 Alliance Boots 的融資併購案受阻• 2007.08.06 大型住宅抵押投資公司倒閉• 2008.01.25 道格拉斯國民銀行倒閉• 2008.03.16 貝爾斯登遭摩根大通收購• 2008.09.07 美國政府接管「房利美」和「房地美」 兩房機構• 2008.09.14 美林證券爆發財務危機遭美國銀行收購• 2008.09.15 雷曼兄弟公司申請破產倒閉• 2008.09.16 美國國際集團 AIG 爆發財務危機• 2008.09.21 高盛集團與摩根史坦利投資銀行轉型為商業銀行• 2008.09.25 華盛頓互惠銀行倒閉• 2008.10.08 全球七大央行同步降息• 2008.11.10 美國運通獲准改制為商業銀行

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2003/3 2003/8 2004/1 2004/6 2004/11 2005/4 2005/9 2006/2 2006/7 2006/12 2007/5 2007/10 2008/3 2008/8

OPEC平均油價 英國布蘭特

美國西德州 中東杜拜

圖圖 11 、國際原油價格變動趨勢、國際原油價格變動趨勢

( 美元 /桶 )

註：由阿爾及利亞、印尼、伊朗、伊拉克、科威特、利比亞、奈及利亞、卡達、沙烏地阿拉伯、 阿拉伯聯合大公國和 委內瑞拉等 11 種原油價格平均計算而得。資料來源： Energy Intelligence Group, Oil Market Intelligence 。

(2003/5)28.10

25.3424.9623.41

(2003/4)

103.87 98.08 96.8596.23

133.91133.10 131.22131.16

2008/09

7.89

5.476.02

6.62

11.99

8.24 8.45 8.41

9.429.75

10.6

11.51

12.56

13.6913.4913.1413.31

15.0415.08

12.82

11.92

9.22 9.25 9.12

3.773.07 3.37

5.746.15

6.92

7.92

9.17 9.24

10.3110.96

8.81

7.778.48

8.15 8.19

7.19

5.68 5.36 5.21

2.462.07 2.16

3.764.56

3.7 3.813.24 3.31 3.51 3.58 3.82

4.244.89 5.13

5.485.93 5.98

6.996.42

5.49 5.4

4.12 4.02 3.76

7.718.538.58

4.864.99

8.85

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

18.00

03年底 05年底 07年底 07-06月平均 07-08月平均 07-10月平均 07-12月平均 08-02月平均 08-04月平均 08-06月平均 08-08月平均 08-10月平均 08-11月07日

黃豆 小麥 玉米

圖圖 22 、美國初級商品近月期貨交易價格、美國初級商品近月期貨交易價格

( 美元 /bushel)

資料來源：芝加哥商品交易所 (CBOT) 、紐約期貨交易所 (NYBOT) 。

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

2005.07 2005.10 2006.01 2006.04 2006.07 2006.10 2007.01 2007.04 2007.07 2007.10 2008.01 2008.04 2008.07

美國 日本 德國 英國

圖圖 33 、美國、日本、美國、日本、、德國德國、、英國物價成長率之趨勢英國物價成長率之趨勢資料來源：國際經濟情勢雙週報。

(%)

5.2

4.9

2.9

4.72005.09

1.72006.10

2.12008.08

-1.02005.11

1.02005.12

3.22007.11

3.12007.03

1.72007.8、 9

2008.09

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

11.0

12.0

13.0

14.0

2005.07 2005.10 2006.01 2006.04 2006.07 2006.10 2007.01 2007.04 2007.07 2007.10 2008.01 2008.04 2008.07

菲律賓 泰國 南韓 中國大陸

圖圖 44 、中國大陸、中國大陸、、南韓、泰國、菲律賓物價成長率之趨勢南韓、泰國、菲律賓物價成長率之趨勢資料來源：國際經濟情勢雙週報。

(%)

6.0

4.65.1

11.9

2.22007.03

1.12007.08

1.72007.01

8.72008.02

0.82006.03

2008.09

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

2002/6 2002/12 2003/6 2003/12 2004/6 2004/12 2005/6 2005/12 2006/6 2006/12 2007/6 2007/12 2008/6

10年公債利率 聯邦基金利率 英國利率 歐元區利率

圖圖 55 、美國、英國與歐元區之重要利率、美國、英國與歐元區之重要利率資料來源： Board of Governors of the Federal Reserve System, Bank of England, European Central Bank.

(%)

0.971.0

(2004/6)

3.33(2003/6)

(2006/8 ～2007/7)5.25

3.50(2003/7~10)

2.00(2003/6~2005/11)

4.50

3.813.75

4.25

(2007/7 ～11)

5.75

2008/10

5.00

3.253.00

(11/6)

-10.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2008.02 2008.04 2008.06 2008.08

美國 日本 英國

圖圖 66 、美國、日本、美國、日本、、英國工業生產成長率之趨勢英國工業生產成長率之趨勢資料來源：國際經濟情勢雙週報。

(%)

-4.7

-6.9

-1.4

-3.42001

7.31997

5.21.92000

-2.02005

-7.11998

-15.0

-10.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2008.02 2008.04 2008.06 2008.08

菲律賓 泰國 南韓 中國大陸

圖圖 77 、中國大陸、中國大陸、、南韓、泰國、菲律賓工業生產成長率之趨勢南韓、泰國、菲律賓工業生產成長率之趨勢資料來源：國際經濟情勢雙週報。

(%)

7.9

11.4

1.9

6.5

-8.52006

18.51995

-6.4-9.31998

14.92008.02

24.51999

9.52001

18.52007

2008.09

表表 11、、 IMFIMF 對世界經濟最新預測對世界經濟最新預測項目 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年

世界總產出 5.1 (5.0) 5.0 (4.9) 3.7 (3.9) 2.2 (3.0)工業化國家 3.0 (3.0) 2.6 (2.7) 1.4 (1.5) -0.3 (0.5) 美國 2.8 (2.9) 2.0 (2.2) 1.4 (1.5) -0.7 (0.1) 歐元區 2.8 (2.8) 2.6 (2.6) 1.2 (1.3) -0.5 (0.2) 德國 3.0 (2.9) 2.5 (2.5) 1.7 (1.9) -0.8 (0.0) 法國 2.2 (2.2) 2.2 (2.2) 0.8 (0.9) -0.5 (0.1) 義大利 1.8 (1.8) 1.5 (1.5) -0.2 (-0.1) -0.6 (-0.2) 日本 2.4 (2.4) 2.1 (2.1) 0.5 (0.7) -0.2 (0.5) 英國 2.8 (2.9) 3.0 (3.1) 0.8 (1.0) -1.3 (-0.1) 加拿大 3.1 (3.1) 2.7 (2.7) 0.6 (0.7) 0.3 (1.2) 其他 4.5 (4.5) 4.7 (4.6) 2.9 (3.1) 1.5 (2.5) 新興工業化亞洲國家 5.6 (5.6) 5.6 (5.6) 3.9 (4.0) 2.1 (3.2)其他轉型及開發中國家 7.9 (7.9) 8.0 (8.0) 6.6 (6.9) 5.1 (6.1) 非洲 6.1 (5.9) 6.1 (6.3) 5.2 (5.9) 4.7 (6.0) 亞洲 ( 開發中者 ) 9.8 (9.9) 10.0 (10.0) 8.3 (8.4) 7.1 (7.7) 大陸 11.6 (11.6) 11.9 (11.9) 9.7 (9.8) 8.5 (9.3) 印度 9.8 (9.8) 9.3 (9.3) 7.8 (7.9) 6.3 (6.9) 東南亞國協五國 * 5.7 (5.7) 6.3 (6.3) 5.4 (5.5) 4.2 (4.9) 中東 5.7 (5.5) 6.0 (5.9) 6.1 (6.4) 5.3 (5.9) 西半球 5.5 (5.5) 5.6 (5.6) 4.5 (4.6) 2.5 (3.2) 巴西 3.8 (3.8) 5.4 (5.4) 5.2 (5.2) 3.0 (3.5)

中東歐 6.7 (6.6) 5.7 (5.6) 4.2 (4.5) 2.5 (3.4) 獨立國協 8.2 (8.2) 8.6 (8.5) 6.9 (7.2) 3.2 (5.7) 俄羅斯 7.4 (7.4) 8.1 (8.1) 6.8 (7.0) 3.5 (5.5) 不含俄羅斯 10.2 (10.2) 9.8 (9.8) 6.9 (7.6) 1.6 (6.2)

單位：%

表表 11、、 IMFIMF 對世界經濟最新預測對世界經濟最新預測 (( 續續 ))項目 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年

世界商品及服務貿易量 9.4 (9.3) 7.2 (6.8) 4.6 (4.9) 2.1 (4.1)

進口 工業化國家 7.5 (7.5) 4.5 (4.5) 1.8 (1.9) -0.1 (1.1)

轉型及開發中國家 14.9 (14.7) 14.4 (14.2) 10.9 (11.7) 5.2 (10.5)

出口 工業化國家 8.4 (8.4) 5.9 (5.9) 4.1 (4.3) 1.2 (2.5)

轉型及開發中國家 11.2 (11.0) 9.6 (9.5) 5.6 (6.3) 5.3 (7.4)

商品價格 ( 以美元計價 )石油 ** 20.5 (20.5) 10.7 (10.7) 40.2 (50.8) -31.8 (-6.3)

非石油 ( 以世界商品出口量加權平均 ) 23.2 (23.2) 14.1 (14.1) 9.4 (13.3) -18.7 (-6.2)

消費者物價 工業化國家 2.4 (2.4) 2.2 (2.2) 3.6 (3.6) 1.4 (2.0)

轉型及開發中國家 5.4 (5.4) 6.4 (6.4) 9.2 (9.4) 7.1 (7.8)

六個月期倫敦銀行拆款利率 (LIBOR,%)

以美元存款計 5.3 (5.3) 5.3 (5.3) 3.0 (3.2) 2.0 (3.1)

以歐元存款計 3.1 (3.1) 4.3 (4.3) 4.5 (4.8) 3.0 (4.2)

以日圓存款計 0.4 (0.4) 0.9 (0.9) 1.0 (1.0) 1.0 (1.2)

單位：%

資料來源： IMF, World Economic Outlook UPDATE, Nov. 06, 2008 。註： 1.（）內數字為 2008年 10月所發布的資料。 2.實質有效匯率假定維持在 2008年 8月 18日至 9月 15日期間的水準不變。 3.* 包括印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國、新加坡。 4.** 為英國布蘭特、杜拜、西德州中級原油的簡單平均， 2007年每桶石油平均價格為 71.13美元，假設 2008年為 99.75美元， 2009年為 68.00美元進行預測。

表表 22 、中國大陸重要經濟指標、中國大陸重要經濟指標

表表 33 、國內重要總體經濟指標、國內重要總體經濟指標

資料來源： 1.經濟部統計處； 2.行政院經濟建設委員會，「臺灣景氣指標月刊」； 3.行政院主計處，「中華民國統計月報」； 4.中央銀行，「金融統計月報」。

日 期 工業生產指數 1

年增率 (%)外銷訂單 1

年增率 (%)景氣指標 2

(領先指數 )失業率 3

(%)股價指數 4

(1966年 =100)匯率 4

2000 6.70 20.36 77.6 2.99 7847 31.2252001 -8.40 -11.54 70.9 4.57 4907 33.8002002 7.10 11.23 76.8 5.17 5226 34.5752003 8.72 12.64 83.9 4.99 5162 34.4182004 8.40 26.50 93.2 4.44 6034 33.4222005 3.76 19.20 96.8 4.13 6092 32.1672006 4.70 16.74 102.3 3.91 6842 32.531

2007 7.77 15.54 107.2 3.91 8510 32.842Aug. 9.52 16.32 107.9 4.09 8757 32.952 Sep. 7.51 16.10 108.1 3.99 9069 32.984 Oct. 16.10 17.99 108.7 3.92 9605 32.552 Nov. 13.60 17.18 108.8 3.87 8800 32.332 Dec. 14.09 17.56 108.5 3.83 8309 32.417

2008 4.17 8.92 4.01Jan. 12.60 16.89 108.6 3.80 7923 32.368 Feb. 16.03 18.08 108.6 3.94 7999 31.614 Mar. 9.03 12.79 108.6 3.86 8440 30.604 Apr. 9.98 15.69 108.4 3.81 8877 30.350 May 5.59 14.46 108.2 3.84 8910 30.602 Jun. 5.10 9.27 107.9 3.95 8180 30.366Jul. 1.79 5.52 107.1 4.06 7024 30.407Aug. 0.66 5.38 106.7 4.14 7071 31.191Sep. -1.22 2.82 106.4 4.27 6204 31.957Oct. -12.55 -5.56 -- 4.37 5043 32.689

0

2

4

6

8

10

12

2003/7 2003/11 2004/3 2004/7 2004/11 2005/3 2005/7 2005/11 2006/3 2006/7 2006/11 2007/3 2007/7 2007/11 2008/3 2008/7

金融機構放款年增率

本國銀行逾放比率

M2年增率

圖圖 88 、國內主要金融指標、國內主要金融指標資料來源：中央銀行，「金融統計月報」。

(%)

1.53

2.74

3.51

1.69(2003/8)

3.42

(2003/7 、 8)

5.75

2.23(2007/1)

(2004/5)8.58

(2004/11)11.27

2008/9

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

2004/2 2004/8 2005/2 2005/8 2006/2 2006/8 2007/2 2007/8 2008/2 2008/8

商業 批發業零售業 餐飲業

圖圖 99 、商業情勢變化年增率、商業情勢變化年增率資料來源：經濟部統計處。

(%)

-1.57-2.17-2.42-3.75-1.60

-5.99(2005/2)-8.64

(2004/12)

17.98(2006/2)18.82

17.11

(2004/5)25.44

-3.13(2007/1)

2008/10

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

2004/1 2004/5 2004/9 2005/1 2005/5 2005/9 2006/1 2006/5 2006/9 2007/1 2007/5 2007/9 2008/1 2008/5 2008/9

出口進口

資料來源：財政部統計處。

圖圖 1010 、進出口貿易值年增率、進出口貿易值年增率

(%)

-9.81-8.55

-16.07-21.52(2005/2)

(2004/2)50.12

(2004/5)34.66

(2006/2)49.07

2008/10

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

2004/1 2004/5 2004/9 2005/1 2005/5 2005/9 2006/1 2006/5 2006/9 2007/1 2007/5 2007/9 2008/1 2008/5 2008/9

資本設備農工原料消費品

資料來源：財政部統計處。

圖圖 1111 、進口貿易結構年增率、進口貿易結構年增率

(%)

-7.30 -3.67

-17.73

-29.87 (2005/12)

-21.30 (2005/2)

(2004/2) 48.67

(2004/5) 59.10

(2006/2)57.89

-15.87 (2006/12)

2008/10

圖圖 1212 、進口貿易結構、進口貿易結構 ─ ─ 按新台幣計算按新台幣計算（（ 20082008年年 11 月至月至 1010 月）月）

6.66%

↑ 3.07%13.45%

↓ 7.88%79.89%

↑ 17.07%

資本設備 農工原料 消費品

資料來源：財政部統計處。

98.99%↑ 11.77%

0.20%

↑ 30.85%

0.81%

↑ 22.21%

農產品 農產加工品 工業產品

圖圖 1313 、出口貿易結構、出口貿易結構 ─ ─ 按新台幣計算按新台幣計算（（ 20082008年年 11 月至月至 1010 月）月）

資料來源：財政部統計處。

圖圖 1414 、我國與主要國家出口貿易結構、我國與主要國家出口貿易結構 ─ 按新台幣計算（─ 按新台幣計算（ 20082008年年 11 月月至至 1010 月月））

3.11%3.48%

4.60% 6.61% 11.66%

39.72%30.82%

香港及中國大陸 美國 日本 新加坡 韓國 越南 其他

資料來源：財政部統計處。

3.47% 6.51% 5.51%

19.15%

11.09%

10.97%

41.00%

香港及中國大陸 美國 日本 韓國 沙烏地阿拉伯 科威特 其他

圖圖 1515 、我國與主要國家進口貿易結構、我國與主要國家進口貿易結構 ─ 按新台幣計算（─ 按新台幣計算（ 20082008年年 11 月月至至 1010 月）月）

資料來源：財政部統計處。

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

2004/1 2004/5 2004/9 2005/1 2005/5 2005/9 2006/1 2006/5 2006/9 2007/1 2007/5 2007/9 2008/1 2008/5 2008/9

消費者物價指數躉售物價指數進口物價指數出口物價指數核心物價指數

圖圖 1616 、各類物價指數年增率、各類物價指數年增率資料來源：行政院主計處，「物價統計月報」。

(%)

2.44

2.392.43

2.89

-1.09

-0.35 1.86

-1.23(2006/9)

-5.37(2005/8)

-0.31(2006/2)

(2007/10) 5.33

(2004/10) 11.85

(2008/7) 17.24

(2004/10)

6.98

3.7(2008/06)

2008.10

-10

-5

0

5

10

15

20

2004/1 2004/5 2004/9 2005/1 2005/5 2005/9 2006/1 2006/5 2006/9 2007/1 2007/5 2007/9 2008/1 2008/5 2008/9

食物類 衣著類居住類 交通類

圖圖 1717 、消費者物價指數之組成年增率、消費者物價指數之組成年增率 資料來源：行政院主計處，「物價統計月報」。

(%)

5.53

2.13

-0.76

1.10

-6.48(2006/10)

-3.74 (2006/5)

-2.82 (2005/1)

-0.02 (2004/3)

(2007/10)14.53

6.55

(2007/2) 3.19

2008/10

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

2004/1 2004/5 2004/9 2005/1 2005/5 2005/9 2006/1 2006/5 2006/9 2007/1 2007/5 2007/9 2008/1 2008/5 2008/9

醫療保健類

教養娛樂類

雜項類

圖圖 1717 、消費者物價指數之組成年增率、消費者物價指數之組成年增率 ( 續 )

資料來源：行政院主計處，「物價統計月報」。

(%)

0.88

1.79(2004/1)

0.68

-1.15(2004/3)

-1.74(2005/5)

(2006/5)6.07

(2007/2)

1.60

(2005/10) 6.33

1.59

2008/10

圖圖 1818 、各主要國家、各主要國家 20082008 年年上半年上半年物價變動概物價變動概況況

3.9

4.6

1.5

7.0

4.76.9

5.0

10.1

23.2

9.2

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0

菲律賓

越南

印尼

香港

新加坡

南韓

中國大陸

日本

美國

台灣

資料來源：行政院主計處。註： 2008年 1-9月 CPI 平均年增率。

(%)

表表 44 、各機構、各機構 20092009 年總體經濟數據年總體經濟數據 年增率估測值 年增率估測值 預測機構及時點

實質GDP

民間消費

民間投資

商品與勞務輸出

商品與勞務輸入

CPI WPI

主計處 97 年11 月 2.12 1.86 -2.87 -3.64 -6.43 0.37 -2.18

中經院 97 年10 月 3.34 2.28 4.25 4.11 2.97 2.11 2.63

台經院 97 年11 月 4.11 1.63 6.54 7.46 6.52 1.82 2.72

資料來源：行政院主計處、中華經濟研究院經濟展望中心、台灣經濟研究院。

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