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信达新兴 - 重庆花溪半岛专项资产管理计划

信达新兴财富（北京）资产管理有限公司

2014年 8 月

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

还款来源分析

抵押物分析

结论及建议

/ 3 /项目优势

管理人

信达新兴财富（北京）资产管理有限公司为中国信达资产管理股份有限公司旗下的基金子公司，依托中国信达的品牌优势和资源支持，具有较强的资产管理和风险处置能力。管理人依据证监会的相关规定，发起设立一对多专项资产管理计划。

融资方重庆典雅房地产开发集团有限公司为重庆本地具有一级资质的品牌开发商，

开发经验丰富，“典雅”品牌地产项目在重庆尤其是巴南区具有较强的认可度，融资方作为多家商业银行及重庆信托、中诚信托的重点客户，信誉度较高。

融资项目

融资项目位于重庆巴南区李家沱（重庆市规划的重点核心商圈），项目被重庆花溪河环绕，对面即为重庆理工大学花溪校区，毗邻贯穿重庆市区的轻轨三号线岔路口站，拥有幼儿园 - 小学 - 高中 - 大学一站式教育配套资源。

专项资金规模及期限

设立 5 个专项计划，分别对应用于抵押的 5 个土地证（均属于花溪半岛项目用地），融资期限为 6+12 个月，满 6 个月后，如融资方取得商业银行开发贷，即可提取还款。

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产品基本情况

计划名称 信达新兴资产 - 重庆花溪半岛专项资产管理计划

管理人 信达新兴财富（北京）资产管理有限公司（简称“信达新兴资产”）

融资方重庆典雅房地产开发集团有限公司（简称“重庆典雅地产”或“融资

方”）

专项计划规模

50000 万元，专项计划分 5 期发行。分别为：信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 1 号，计划规模上限为 1.4 亿元；信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 2 号，计划规模上限为 1.2 亿元；信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 3 号，计划规模上限为 1 亿元；信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 4 号，计划规模上限为 1 亿元；信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 5 号，计划规模上限为 0.4 亿元。

专项资金用途

3.9 亿元由重庆典雅地产用于收购重庆信托所持重庆君融股权， 1.1 亿元由重庆典雅地产用于补充运营资金。

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产品基本情况

专项计划期限

6+12 个月。专项资产管理计划满 6 个月，融资方可以提前还款，如融资方选

择部分提前还款，则每次还款金额不低于 1 亿元。专项计划期满 6 个月后专项计划期限届满之前，如融资方提前选

择全部还款，则专项计划提前结束，投资人预期收益按照预期收益率 * 专项计划实际存续期限计算。

专项资产管理计划存续期间，管理人有权根据专项计划运营情况，提前结束专项计划，投资人预期收益按照预期收益率 * 专项计划实际存续期限计算。

还款来源 重庆花溪半岛项目的销售收入及重庆典雅集团经营性收入。

投资者预期收益支付专项计划存续满 1 年支付，如提前结束，则按照实际存续期限计

算并支付。

预期收益100-300 （不含）收益 11% ， 300-600 （不含）万收益 11.2

% ， 600 万以上收益 11.5%

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产品基本情况

风控措施

抵押物及抵押率： 重庆君融以其持有的花溪半岛项目土地使用权为本计划提供第一顺位抵

押担保，花溪半岛项目土地使用权总面积为 195,749平方米，据重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司（一级评估资质）评估，抵押物预评估值为 10.7 亿元，融资抵押率为 46.7% 。

信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 5 号，计划规模上限为 1.4 亿元，对应抵押物为房地产权证号 202D 房地证 2014字第 00359 号，融资抵押率为47.23%

信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 1 号，计划规模上限为 1.2 亿元，对应抵押物为房地产权证号 202D 房地证 2014字第 00363 号，融资抵押率为47.39% ；

信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 2 号，计划规模上限为 1 亿元，对应抵押物为房地产权证号 202D 房地证 2014 字第 00361 号，融资抵押率为45.85% ；

信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 4 号，计划规模上限为 1 亿元，对应抵押物为房地产权证号 202D 房地证 2014 字第 00362 号，融资抵押率为46.36%

信达新兴资产 - 重庆花溪半岛 3 号，计划规模上限为 4,000 万元，对应抵押物为房地产权证号 202D 房地证 2014字第 00360 号，融资抵押率为 45.74%

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产品基本情况

风控措施

连带责任担保：融资方的实际控制人张谊生先生（父）、张鑫先生（子）为本计划项下

的委托贷款本息偿还提供连带责任担保；

股权质押：重庆君融 100% 股权质押或重庆典雅地产股权质押；

资金监管 & 资金归集：资金监管，包括对专项计划资金支出及销售回款监管。 A 资金支出方面，与银行签订协议，在协议约定范围内授权银行对资金支出进行审核； B在专项计划期满前 3 个月对项目销售收入进行归集，每个月资金归集比例为10%， 20%， 70% 。

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交易结构图

信达新兴资产重庆花溪半岛

专项资产管理计划保管行/监管行

信达新兴资产（管理人）

委贷银行 花溪半岛

用于收购重庆君融股权及补充营运资金

合格投资者（委托人）

资金保管/监管保管/监管费

抵押担保委贷费

重庆典雅房地产开发集团有限公司

1、张谊生、张鑫提供连带责任保证

2、重庆君融100%股权或重庆典雅地产股权质押

3、资金监管、资金归集

增信

委托

收益分配

还本付息放款

管理费设立

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

还款来源分析

抵押物分析

结论及建议

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融资方—重庆典雅地产

重庆典雅地产成立于 1995年 3 月，注册资本 18000 万元人民币。是以房地产开发为主，集高端酒店、物业管理、商品混凝土砼、家具制造为一体的大型综合性现代民营企业。典雅集团公司现有员工 1600余人，累计开发商品住宅及商业 200 万平方米以上，在建及储备项目总建筑规模 127.5 万平方米，具有房地产开发壹级资质。中国建设银行给予的资信等级评定为 AAA 级，总资产约为 36.69 亿元，是一家规模较大、实力雄厚、诚实守信的综合实业集团。

企业名称 重庆典雅房地产开发集团有限公司营业执照 500113000035622

贷款卡号 550102000000920602

开户许可证 6530-00806101

成立时间 1995年 03月 24日 法定代表人 张谊生房地产开发资质 壹级 ( 建开企 [2014]1387号 )住所 重庆市巴南区花溪镇花溪村注册资本 18000万元 实收资本 18000万元税务登记号码 500113203438790 组织机构代码证 20343879-0企业类型 其他有限责任公司

主营业务许可经营项目：无一般经营项目：房地产开发贰级；批发零售：五金、交电、化工（不含危险化学品）、建筑材料（不含危险化学品）、机械电器设备（不含汽车）、装饰材料（不含危险化学品）；酒店经营管理

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融资方—重庆典雅地产获奖情况 重庆典雅地产多年来在经营历程中多次获奖，重庆市第四届、第七届、第八届房地产开发企业五十强等，具体获奖情况如下：获奖时间 获奖项目 /公司 奖项2007-2013

重庆典雅地产 “重庆市房地产开发行业信用品牌企业”

2013 重庆典雅地产 “全国实施用户满意工程先进单位”2013 重庆典雅地产 “重庆市第八届房地产开发企业五十强”2012 典雅•中央广场项目 “年度广夏奖”2012 重庆典雅地产 “重庆市第七届房地产开发企业五十强”2011 典雅龙海港湾二、三期 “詹天佑优秀科技进步银奖、詹天佑优秀住宅小区银奖”2009 重庆典雅地产 “2007—2008年度 AA级信用品牌企业”2009 重庆典雅地产 “重庆市第四届房地产开发企业五十强”。2008 重庆典雅地产 “ 2007年度 AA级信用品牌企业”2008 重庆典雅地产 “全国用户质量满意企业”2008 重庆典雅地产 “2008年迎春灯饰工程二等奖”2008 重庆典雅地产 “公司全国行业质量诚信示范企业”2007 重庆典雅地产 “重庆市房地产开发行业诚信企业”2007 典雅•麒龙山水 “国际人居生态示范住宅奖”

典雅•麒龙山水 “中国重庆生态人居标志名盘奖”典雅•麒龙山水 “重庆市国民健身示范小区”典雅龙海港湾 “国际人居生态示范住宅奖”

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已开发项目——典雅 ·龙海港湾一期

龙海港湾一期鸟瞰图 龙海港湾一期效果图

重庆典雅在 2006年 3 月投资开发典雅·龙海港湾一期并获评“詹天佑优秀住宅小区科技进步银奖”。该项目位于重庆市巴南区龙洲湾新区，占地面积 80,060平方米（折 120亩）。交通快速便捷，自然山水和风景资源优越。一期由四栋点式高层商住楼组成，楼房依山而建、错落有致，环抱山顶公园呈弧型，沿龙海大道和龙洲大道高低坐落，形成优美的天际轮廓线。主打 58-91平方米时尚户型， 一期工程建筑面积 98,971平方米，总投资 13,000 万元，于 2007年 8 月完工。目前已销售完毕，实现销售收入 27,000 万元。

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已开发项目——典雅 ·龙海港湾二期

龙海港湾二期效果图

重庆典雅在 2008年 2 月投资开发典雅龙海港湾小区二期项目，并于 2009年 1月完工。二期工程占地面积 38,800平方米，建筑面积 97,000平方米，容积率 2.5，绿化率 45% 。二期总投资 12,750 万元，目前已销售完毕，实现销售收入26,350 万元。该项目获得“詹天佑优秀住宅小区银奖”，“国际人居生态示范住宅奖”。

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已开发项目——典雅 ·麒龙山水

麒龙山水鸟瞰图 麒龙山水效果图

麒龙山水住宅小区项目位于重庆渝南大道九公里处，紧邻我国西南地区三大交易市场和四大学府，西接重庆李家沱新经济圈。项目占地面积 58,605平方米 (折 88亩 )，规划建筑面积 99,533平方米，建有三大水体，四个大型休闲运动广场，占地 7,800平方米，耗巨资从江苏引进树龄超 100 年的银杏树 8 棵和风格各异的名贵花木。大型喷泉，豪华灯饰尽显广场现代生活气息。典雅·麒龙山水共获得“中国重庆生态人居标志名盘奖”、“重庆市国民健身示范小区”、“国际人居生态示范住宅奖”等三个奖项。

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在建项目——典雅 ·温泉城

典雅温泉城

典雅集团选址在拥有丰富自然资源和文化底蕴的珞璜镇，辖区内有 5 万亩森林、燕尾山温泉、猫儿峡风景区等得天独厚的自然资源，糅合了旅游度假、康复保健、长寿文化等理念，开发打造了典雅温泉城，让业主每一天都是度假。典雅温泉城占地 270亩，总建筑面积 65 万平方米。

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在建项目——典雅 ·温泉城

典雅温泉酒店

温泉城内汇集了城市温泉洋房、阔景高层、酒店公寓、温泉主题商业群等地标性资源业态，社区临街商业、独栋高端商业、五星级酒店（典雅温泉酒店）、医疗机构、超市、银行一应俱全，独特的高端温泉城社区综合体给每个家庭最美好的生活。 已开盘的部分有典雅温泉城 A 、 B、 C 、 D 组团，实现销售收入达 48,830 万元。另外，典雅温泉城 A 、 B 组团高层现已停止销售，由江津区政府团购剩余未销售部分， E组团为自持酒店，将于 2014年 8 月开业。

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在建项目——典雅 ·悦润

2013年 4 月，重庆典雅集团投资开发位于重庆两江新区核心都市综合功能区——回兴版块（都市综合功能板块的几何中心位置）机场快速干道回兴下道口处的典雅悦润项目；典雅悦润总投资 45,544 万元，预计于 2014年 11 月开盘，总占地面积24743平方米，总建筑面积 72,493平方米，容积率 2.12 ，绿化率 32.68% ，规划户数为 383 户。由一幢 5 星级酒店及两幢 17层高尚住宅组成；典雅悦润规划 51-69m灵活可变高层，以实用一房变二房、二房变三房为主。

悦润效果图 悦润鸟瞰图

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被收购方—重庆君融

重庆君融置业有限公司成立于 2013年 3 月，注册资本 20,000 万元，公司经营范围主要为房地产开发，酒店经营管理等，法人代表胡雪莲，注册地址为重庆市巴南区渝南大道 79号 5-2# 。

企业名称 重庆君融置业有限公司营业执照 500113000056792贷款卡号 贷款卡正在办理 开户许可证 6530-00806101成立时间 2013年 3 月 8 日 法定代表人 胡雪莲住所 重庆市巴南区渝南大道 79号 5-2#注册资本 20000万元 实收资本 20000 万元税务登记号码 500113062851257 组织机构代码证 06285125-7企业类型 其他有限责任公司

主营业务

许可经营项目：无一般经营项目：房地产开发；批发零售：五金、交电、化工（不含危险化学品）、建筑材料（不含危险化学品）、机械电器设备、装饰材料（不含危险化学品）；酒店经营管理。（法律、法规禁止的不得经营，法律、法规限制的取得许可或审批后经营）

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被收购方—重庆君融

重庆君融于 2013年 3 月初由重庆典雅全资成立，初始成立注册资本为 800 万元。 2013年 5 月份，重庆典雅和重庆信托对重庆君融进行联合增资，共增加注册资本人民币 19,200 万元，其中重庆典雅注资 8,058 万元，重庆信托注资 11,142万元。增资后重庆君融注册资本变更为 20,000 万元，重庆典雅持股比例为44.29% ，重庆信托持股比例为 55.71% 。

由于重庆信托控股项目公司，导致重庆君融申请商业银行开发贷款存在障碍，重庆典雅经与重庆信托协商，决定提前回购股权。

股东名称 出资比例 持股比例重庆典雅房地产开发集团有限公司 8,858万 44.29%

重庆国际信托有限公司 11,142万 55.71%

合计 20,000万 100%

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

还款来源分析

抵押物分析

结论及建议

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重庆市整体概述重庆概况：重庆地处于中国内陆之西南，位于长江上游。 1997 年重庆成为中国西部地区唯一的直辖市，是中国五大中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。 2011 年国务院批复的《成都经济区区域规划》把重庆定位为国际大都市。发展优势区域优势：地处长江上游经济带核心区域，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的中国开发地区。经济优势： 2014 年上半年 gdp同比增长排名全国第一文化优势：巴渝文化、陪都文化、山城文化、饮食文化等地方文化根深蒂固。政策优势：西部大开发，两江新区，保税港区和三峡库区等国际级政策优惠。

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巴南区整体概述 巴南区位于重庆市主城区南部，属于重庆主城核心九区之一，东与涪陵区，南川区相接壤，西与江津区，大渡口区毗邻，北与南岸区，江北区，渝北区，长寿区交界。巴南区区位优势相当明显，距重庆市中心 7 公里，长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北，重庆“二环八射”中有“二环二射”贯穿区境内，以及全市规划的 9 条轻轨线有 3 条进入境内。 十二五期间，巴南区将结合城市功能提升，加快发展高端房地产业，结合主城大型人口聚居区建设，在龙洲湾、鹿角、界石和滨江沿线、花溪河流域整治区域，开发建设高端楼盘，吸引中等以上收入的市民置业居住，打造主城中高端人群集中居住区。

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花溪半岛项目概况典雅·

花溪半岛项目坐落于巴南区李家沱花溪河畔，距南坪商圈，鱼洞商圈，龙洲湾商圈，巴滨路驱车只需 10 分钟，占领李家沱门户位置，附近有轻轨 3 号线及数十条公交线路，交通十分便利。

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用地现状

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交通现状

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花溪半岛项目—周边配套 花溪半岛项目地理位置卓越，位于城市副中心之一李家沱商圈的核心位置，生活及商业配套设施应有尽有，教育、金融（银行

）、购物、休闲等均在项目 3 公里范围内，步行 20 分钟内解决各种生活及商业所需。

幼儿园：金海洋幼儿园、李家沱幼儿园、雪芹艺术双语幼儿园等小学 & 中学：清华中学、重庆市第三十四中学、李家沱小学、清华小学等大学：重庆理工大学、重庆民族专修学院、重庆知识产权学院商场：光彩商场、重百商场李家沱店、都和广场购物中心等超市：泰豪超市王家坝店、佳园超市、永辉超市、中百超市等公园：江涌翠堤亲水公园、民主社区公园医院：重庆医科大学第二附属医院花溪分院、巴南区第二医院等银行：农业银行、中国银行、工商银行、交通银行、建设银行，重庆农商行等

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花溪半岛项目—竞争力分析政策利好 花溪半岛项目处于巴南区李家沱商圈花溪河畔，根据《重庆市城乡总体规划 (2007-2020年 )》，李家沱地区是重庆主城空间中“ 1 个城市中心 14 个城市副中心”的重要组成部分。按照《重庆市巴南区李家沱商圈发展规划 (2009-2020)》，李家沱商圈将打造成为重庆第七商圈、重庆南部商贸中心核心区、西部地区最大的特色专业市场聚集带。未来 5-10 年，李家沱核心商圈商业面积将达到100 万平方米以上，可预见的是，随着李家沱商圈的逐渐成熟，以及李家沱区域“城市副中心”的带动效应，区域内地产项目将吸引更多客户前往置业，未来价值看好。

交通条件卓越李家沱商圈花溪街道地处重庆巴南区实施“一城、四区、一中心”发展战略的主战场，交通便捷，境内210 国道、内环高速公路、渝南大道纵横交错，毗邻轻轨 3 号线岔道口站、规划和在建的8号线将经过于此，到市政府驻地、江北机场、区政府驻地等均在半小时车程以内。

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花溪半岛项目—竞争力分析良好的自然环境

巴南区在主城九区中功能规划定义本就为宜居、宜商､宜业､宜娱､宜游的城市生态园林区域。巴南区坐拥重庆 4 大温泉其二的东温泉 ,南温泉｡被评为中国温泉之乡｡规划巴南区在 2020 年内建成 11 个温泉 ,成为温泉度假胜地｡巴南区力争在 2015 年发展成为国家级旅游度假区 ,2020 年发展成为国际温泉度假区｡

而花溪半岛所在地区拥有一山一河一江（燕尾山、花溪河、长江）丰富的自然资源，山川秀美，有山有水，显山露水，具有建设山水园林城区和打造最佳人居环境的良好条件。项目所在区域的良好自然环境无疑会成为吸引潜在置业人群的一大亮点。

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花溪半岛项目—竞争力分析强劲的市场需求（ 1 ）本地及周边（李家沱附近）置业者： 该消费群体范围包括渝南大道沿线和附近工业园区和李家沱和鱼洞的政府机关，企事业职工、个体经营者等。由于八公里家具市场、重庆西部汽车城、麒龙服装工业园区、花溪工业园区、宗申工业园区毗邻李家沱，同时重庆建设厂和重庆理工学院的的逐渐迁移至该区域从而对典雅花溪半岛附近的房地产市场形成了有力支撑。 以巴南经济园区为代表的工业园区为例，园区总体规划面积 58.22平方公里，分为花溪汽摩产业园、鱼洞天明汽摩产业园（含金竹）、界石数码产业园、鹿角信息产业园和武新装备产业园 5 个组团，其中，花溪、金竹为建成区。目前园区入驻投产企业已达 120余家，形成了汽车摩托车、电子信息、装备制造等特色产业。 2011 年，园区实现工业总产值 405 亿元，工业增加值131.7 亿元，利税 39 亿元，完成固定资产投资 35 亿元。自 2004 年以来，园区已连续 8 年被评为重庆市“十强工业园区”。力争到 2016 年，园区工业总产值达到 1200 亿元，园区资产达到 100 亿元。大量企业的进驻也代表大量相关行业从事人员的进入，将带来大批的潜在置业群体。

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花溪半岛项目—竞争力分析

（ 2 ）外区置业者： 该消费群体范围包括九龙坡、大渡口、南岸区的置业者。李家沱目前商品房价格均在在 7500 元左右，比主城核心区域低 1000 元左右，且基本生活配套设施完备，交通完善，可吸引部分中年置业者和在上述区域工作的年轻置业者。这将构成李家沱房地产市场的主要消费需求。随着主城房价的进一步上涨，李家沱的价格优势和交通优势将更加明显的凸现出来，将吸引更多的消费者到该区域置业。同时随着重庆主城的旧城改造，有更多的拆迁户将选择房价相对便宜、交通相对方面，生活配套完善且充满潜力的李家沱区域置业，进一步拉动李家沱的住房需求。

（ 3 ）投资者： 由于李家沱优越的交通区位，区域发展空间大，目前商品房价格比较低，增值空间大，部分长线投资者出于居住和投资两种动机并举的原因，选择该区域置业。

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花溪半岛项目—总体开发状况

典雅花溪半岛总用地面积 195749.00平方米（约 293.62亩），总建筑面积为 491737.82平方米。

花溪半岛效果图

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花溪半岛项目—一期开发计划

花溪半岛开发计划图

花溪半岛一期用地面积为67,750平方米，总建筑面积为229,236平方米，包括 6 栋高层（建筑面积为111,161.8平方米）， 8 栋小高层花园洋房（建筑面积为 36,124.82平方米）及 5 栋配套商业楼（建筑面积为 30,251.6平方米），本专项计划资金部分用于花溪半岛一期建设。

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花溪半岛项目—一期开发设计

23-33高层产品—保障充分观看滨河主体景观

标准 8F跃层洋房

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花溪半岛项目—一期开发设计

英伦商业街

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花溪半岛项目—二期开发计划

公寓楼

花溪半岛二期为 I04-5/01、 I04-6/01 地块和 I04-10/01、 I 04-11/01地块，二期占地面积为 45,525平方米，总建筑面积为 204,6767平方米，包括 2 栋公寓， 4 栋小高层， 1 栋商业和 3 栋高层。

幼儿园

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花溪半岛项目—三期开发计划

花溪半岛三期为 I06-3/01 地块，三期占地面积为 82,474平方米，总建筑面积为 57,824平方米，包括 2 栋商业和 66栋别墅。

联排别墅

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花溪半岛一期户型及定位（高层）1 、高层主力户型

房型： 2+1室 2 厅 2 卫 面积：套内 71.08㎡，建面 88.49㎡

房型： 1+1室 2 厅 1 卫 面积：套内 46.61㎡，建面 58.01㎡

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花溪半岛一期户型及定位（花园洋房）2 、花园洋房主力户型

房型： 2 室 2 厅 2 卫

面积：套内 65㎡，建面 85㎡

房型： 3 室 2 厅 2 卫（可改四房）

面积：套内 71.87㎡，建面93.73㎡

从上述的户型介绍可以发现，花溪半岛一期的高层和洋房都是定位刚需，花园洋房的主力户型在 85-94平米，属于刚需户型，假设单价 8000 元，整套价格约为 70 万元，首付款约为 15-20 万元，较为合理的销售定价，有利于提高整体的去化率。

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花溪半岛—区域在售楼盘销售情况 选取七个距离花溪半岛最近的项目来说明周边楼盘销售情况，相关数据来源于重庆网上房地产网站（ http://www.cq315house.com/ ）。从下表数据可以看出，花溪半岛周围楼盘均保持较高的去化率，花溪半岛项目的销售可期。

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花溪半岛—项目投资分析

注：一期地块已投资 3.14 亿元，占总投入的 32.5% 。

花溪半岛一期总投资约为 9.66 亿元，其中土地费用为 2.44 亿元，具体如下：

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

抵押物分析

结论及建议

还款来源分析

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花溪半岛——还款来源分析（销售收入预测）

参考周边楼盘价格，高层住宅定价为 6,500元 /平方米，洋房定价为7,500元 /平方米，商铺定价为 1.5 万元 /平方米，车位定价为 10 万元 /个，预计花溪半岛一期销售收入如下：

可售面积 / 车位数 销售均价 / 万元 销售收入 / 万元

商业 30,251.60 1.50 45,377.40

洋房 35,365.91 0.75 26,524.43

住宅 99,814.51 0.65 64,879.43

车位 1492 10 14,920.00

合计 151,701.26

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项目现金流预测

如上表所示，本项目专项计划期内可实现净现金流 4.04 亿元（已剔除 5 亿元融资本金及利息），项目现金流情况良好，专项计划还款来源较为充足。

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

还款来源分析

抵押物分析

结论及建议

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花溪半岛的市场估值为了保障本专项计划的顺利实施，重庆君融拟将其所持有的花溪半岛土地使用权进行抵押，根据重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具的预评估报告，具体如下：

整体评估值为 10.7 亿元，较为合理，抵押率为 46.7% ，风险较低。

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目录

产品基本情况

重庆花溪半岛项目基本情况

交易对手简介

抵押物分析

还款来源分析

结论及建议

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结论及建议

典雅花溪半岛项目具备良好的区位优势，项目所在地李家沱商圈作为巴南区连接南岸区､九龙坡区的门户，重庆新晋的“城市副中心”，潜力巨大，已吸引包括恒大、保利、融汇等大型房企入驻，楼盘开发及销售状况俱佳，随着主城核心区域可开发住宅的减少以及未来重庆的“南拓”计划，未来价值可期。

交易对手重庆典雅在房地产开发方面经验丰富，已开发项目超过 200 万平方米。集团公司地产开发外还经营着多家高端酒店，盈利能力良好，企业整体实力较强。

经过测算，花溪半岛未来产生的净现金足以覆盖本计划项下的投资本金及收益，此专项资产管理计划风险较低。

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信达新兴财富 ( 北京 ) 资产管理有限公司资产管理二部2014年 8 月

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